老豆破產中五畢業、34歲已供滿一間樓而家再置業的太太 #2141

父母90年代有兩層樓揸手，千禧年代要輪公屋的低收入人仕家庭 

To: 諗sir.

 

兒時背景：爸爸做生意，媽媽家庭主婦，生活正常無壓力，也有能力供哥哥中學後去外國讀書。住爸爸名下私樓。而媽媽在80年代，有公屋但從未入住。90年代，一家遷入母親公屋住。私樓出租。適逢董建華年代，推出首次置業計劃給予公屋住戶向上流換私樓，收回公屋。方案一：政府比$30萬唔洗還。方案二：政府借$60萬免息分期還。當時息口高企，父母最終選擇方案二。用$60萬作首期買私樓。但好景不常，爸爸生意不景，兩層樓都保唔住，十年間周圍租樓住，最終仲要破產。（破產後可以再申請公屋）。早兩年前，終於爸媽輪到公屋住2人單位和爸媽繼續努力工作，現時唔需要子女供養。

 

我自己明白到有屋住，真係好緊要，唔可以太博。所以中五畢業後工作，雖然學歷唔高人工低，但循規蹈矩平傭打工。不過生活節儉與老公一齊努力儲錢。現在只希望養大小朋友，退休有樓自住和有樓收租作生活，唔需要給仔女負擔壓力，讓他們人生敢去夢想，敢去嘗試新挑戰。幸好2008年聯名購入大角咀洋樓90萬300尺小兩房自住。2015年已供完。有小朋友後，後悔當初點解唔進取少少買有平台公園會所的附近屋苑-港灣豪庭（當時$190萬）。其實有住屋需要希望2022年大女升小學可以換住3房。

 

機緣巧合，留意到諗sir理財資訊。閱讀了很多個案，原來儲蓄置業都有技巧和方法，不是死儲爛儲。希望一生有三宅，對我這低收入家庭來說不是奢望。

 

個人資料：

本人35歲 月入$16k / 老公42歲 月入$22k (有時做兼職月入多$2-3K) 有兩個仔女，分別3歲和1歲

自住私樓29年（已供完）滙豐估價400萬

資金/儲蓄：40萬股票 + $30萬現金 + $10萬現金（預留小朋友幼稚園學費）因為有小朋友開支大，每月都無咩錢剩。最多只係儲到$5K。

老爺奶奶見我地唔夠住，可以比200萬首期我地平平地係將軍澳搵間居屋3房住，樓換樓唔會貼好多錢。因為私樓3房無望。

諗sir，家庭收入唔高應該點做？

1. 私樓小2房換居屋3房？ 好似唔值？
2. 拆名。私樓轉老婆名 出租。老公名買多一間居屋？ 以租代供？
3. 將自己手上資金收息先？過2年先入市？
4. 無人頭借，私樓唔可以轉名比屋企人。如果有就可以有資格抽白居二。
5.  200萬只可作首期買樓, 唔可以作投資用途.

 

ANSWER:

學歷低不表示末路

早出黎做野既低收入家庭，家境仲可以好過大學生。諗sir有感讀者內藏父母破產累佢一生既想法。客觀而言，而家香港三十幾歲人而學歷只中五既人，確實好少，同阿哥去外國升學成對比。點都好讀者憑自己力量積極成功上流，現已供甩一間私樓，值得讚許，教一眾上電視話「父母唔幫手比首期買唔成樓既大學生」汗顏。

 

為人父母請審慎理財，依讀者所述，你而家輸既要到你個孫做野個陣才有望追返。

 

不少人認為工作量高就是勤力，或者工時高就是勤力。只好說勤力是基本，三十歲打後唔好再用勤力做賣點。

 

有資本或有能力咪諗居屋

居屋筆者早在本blog前期文章已說明投資價值較低，如你諗有日會發圍就咪買居屋，但你諗同老公兩人一世幸福四萬幾月入那免地價買居屋就無妨。前兩天生果報咪講落車真人show，位哥哥仔咪後悔佢幾年前亂買居屋而家比人地升得慢? 這就是不學好理財知識令你輸既錢。居屋的格局、客路都同私樓有分別。當然居屋對社會的功勞絕不可抹掉。

 

低收入人仕的策略

讀者最窄的當然是借貸力，夫婦兩人工資共38k，借貸力只38000/10000*50%*2.59 = 492萬。幸好24歲就買左間洋樓，而家沽左間樓最少good返400萬在手，此現金數目相信不少35歲讀緊大學既人都冇。

 

把握是次樓市高位賣樓，諗sir唔係話樓市會出現50%的下調，但而家已比高位跌7%(城市指數約179點)，終極一跌至150跌左右唔出奇。但留意中原城市指數150點，都仲比2015年高位還高呢….所以明白大勢，知道政府狂印銀紙解決問題，最終會引致超級通賬令銀行加快貶值為重。

 

賣樓返400萬，然後自己同老公每人拎100萬去買樓，一自住一借比朋友住收下租，盡用能買樓之名額。買樓不屬高危，如果你有留cash係手上。相信當年父親行破產的路，係將樓賣走去貼公司，犯了不少生意人的錯: 將公司當做親生仔或者想留盤生意比個仔，最尾輸到乜都無淨。只要讀者打好份工買在能力自己範圍內的樓，可以的。

 

老爺錢不如唔拎住，但就不妨再盡d換兩間，一間細三房另一間兩房，組合可以係700幾萬將軍澳三房，加同區一間兩房。樓齡既比現在新，加上700萬樓要約150萬首期、而另外兩房要200萬首期，讀者比得起。但就唔好再拎錢去買已補價居屋。

 

最難解決是借貸力唔夠，因為買(三房+兩房)要借550+400 = 950萬。買完後有150萬現金淨，再加200萬老爺資金呢張隱藏牌。但讀者人工太低，點借? 有成950-492 ~ 450萬的借貸gap。

 

唔怕，只要利用買樓003借貸力由無變有之法，出糧比自己，用約6個月部署攪好份糧，只消新增450/259*10000*2 ~ 32000的收入，就可過關。這可有技巧地加大自己收入，或找人擔保，都可以。

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