老豆破產中五畢業、34歲已供滿一間樓而家再置業的太太 #2141

父母90年代有兩層樓揸手,千禧年代要輪公屋的低收入人仕家庭 

To: 諗sir.

 

兒時背景:爸爸做生意,媽媽家庭主婦,生活正常無壓力,也有能力供哥哥中學後去外國讀書。住爸爸名下私樓。而媽媽在80年代,有公屋但從未入住。90年代,一家遷入母親公屋住。私樓出租。適逢董建華年代,推出首次置業計劃給予公屋住戶向上流換私樓,收回公屋。方案一:政府比$30萬唔洗還。方案二:政府借$60萬免息分期還。當時息口高企,父母最終選擇方案二。用$60萬作首期買私樓。但好景不常,爸爸生意不景,兩層樓都保唔住,十年間周圍租樓住,最終仲要破產。(破產後可以再申請公屋)。早兩年前,終於爸媽輪到公屋住2人單位和爸媽繼續努力工作,現時唔需要子女供養。

 

我自己明白到有屋住,真係好緊要,唔可以太博。所以中五畢業後工作,雖然學歷唔高人工低,但循規蹈矩平傭打工。不過生活節儉與老公一齊努力儲錢。現在只希望養大小朋友,退休有樓自住和有樓收租作生活,唔需要給仔女負擔壓力,讓他們人生敢去夢想,敢去嘗試新挑戰。幸好2008年聯名購入大角咀洋樓90萬300尺小兩房自住。2015年已供完。有小朋友後,後悔當初點解唔進取少少買有平台公園會所的附近屋苑-港灣豪庭(當時$190萬)。其實有住屋需要希望2022年大女升小學可以換住3房。

 

機緣巧合,留意到諗sir理財資訊。閱讀了很多個案,原來儲蓄置業都有技巧和方法,不是死儲爛儲。希望一生有三宅,對我這低收入家庭來說不是奢望。

 

個人資料:

本人35歲 月入$16k / 老公42歲 月入$22k (有時做兼職月入多$2-3K) 有兩個仔女,分別3歲和1歲

自住私樓29年(已供完)滙豐估價400萬

資金/儲蓄:40萬股票 + $30萬現金 + $10萬現金(預留小朋友幼稚園學費)因為有小朋友開支大,每月都無咩錢剩。最多只係儲到$5K。

老爺奶奶見我地唔夠住,可以比200萬首期我地平平地係將軍澳搵間居屋3房住,樓換樓唔會貼好多錢。因為私樓3房無望。

諗sir,家庭收入唔高應該點做?

  1. 私樓小2房換居屋3房? 好似唔值?
  2. 拆名。私樓轉老婆名 出租。老公名買多一間居屋? 以租代供?
  3. 將自己手上資金收息先?過2年先入市?
  4. 無人頭借,私樓唔可以轉名比屋企人。如果有就可以有資格抽白居二。
  5.  200萬只可作首期買樓, 唔可以作投資用途.

 

ANSWER:

學歷低不表示末路

早出黎做野既低收入家庭,家境仲可以好過大學生。諗sir有感讀者內藏父母破產累佢一生既想法。客觀而言,而家香港三十幾歲人而學歷只中五既人,確實好少,同阿哥去外國升學成對比。點都好讀者憑自己力量積極成功上流,現已供甩一間私樓,值得讚許,教一眾上電視話「父母唔幫手比首期買唔成樓既大學生」汗顏。

 

為人父母請審慎理財,依讀者所述,你而家輸既要到你個孫做野個陣才有望追返。

 

不少人認為工作量高就是勤力,或者工時高就是勤力。只好說勤力是基本,三十歲打後唔好再用勤力做賣點。

 

有資本或有能力咪諗居屋

居屋筆者早在本blog前期文章已說明投資價值較低,如你諗有日會發圍就咪買居屋,但你諗同老公兩人一世幸福四萬幾月入那免地價買居屋就無妨。前兩天生果報咪講落車真人show,位哥哥仔咪後悔佢幾年前亂買居屋而家比人地升得慢? 這就是不學好理財知識令你輸既錢。居屋的格局、客路都同私樓有分別。當然居屋對社會的功勞絕不可抹掉。

 

低收入人仕的策略

讀者最窄的當然是借貸力,夫婦兩人工資共38k,借貸力只38000/10000*50%*2.59 = 492萬。幸好24歲就買左間洋樓,而家沽左間樓最少good返400萬在手,此現金數目相信不少35歲讀緊大學既人都冇。

 

把握是次樓市高位賣樓,諗sir唔係話樓市會出現50%的下調,但而家已比高位跌7%(城市指數約179點),終極一跌至150跌左右唔出奇。但留意中原城市指數150點,都仲比2015年高位還高呢….所以明白大勢,知道政府狂印銀紙解決問題,最終會引致超級通賬令銀行加快貶值為重。

 

賣樓返400萬,然後自己同老公每人拎100萬去買樓,一自住一借比朋友住收下租,盡用能買樓之名額。買樓不屬高危,如果你有留cash係手上。相信當年父親行破產的路,係將樓賣走去貼公司,犯了不少生意人的錯: 將公司當做親生仔或者想留盤生意比個仔,最尾輸到乜都無淨。只要讀者打好份工買在能力自己範圍內的樓,可以的。

 

老爺錢不如唔拎住,但就不妨再盡d換兩間,一間細三房另一間兩房,組合可以係700幾萬將軍澳三房,加同區一間兩房。樓齡既比現在新,加上700萬樓要約150萬首期、而另外兩房要200萬首期,讀者比得起。但就唔好再拎錢去買已補價居屋。

 

最難解決是借貸力唔夠,因為買(三房+兩房)要借550+400 = 950萬。買完後有150萬現金淨,再加200萬老爺資金呢張隱藏牌。但讀者人工太低,點借? 有成950-492 ~ 450萬的借貸gap。

 

唔怕,只要利用買樓003借貸力由無變有之法,出糧比自己,用約6個月部署攪好份糧,只消新增450/259*10000*2 ~ 32000的收入,就可過關。這可有技巧地加大自己收入,或找人擔保,都可以。

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  • 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

*諗sir ViuTV 節目投資諗法

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諗SIR(收息101)【收息投資課程】TEDV76班(內容在72班後已大更新)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授: 2020年10月17日(六) 14:00-16:45

第三堂真人教授:2020年10月24日(六) 14:00-16:45

第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(FULL)

第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (FULL)

 

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

目前費用: $4900(已包上述三堂)

講者諗sir: 2012年後開始教授課程,累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市,過濾出投資要旨及精華想面對面教識你

*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課

#上唔到真人堂可在隨後班次補課

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)

3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂

或用電郵:[email protected]

 

或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課

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*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備,配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做,當然亦不用開立私人銀行戶口,全新內容連舊生讀未聽過。

< 首部份課程 >

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

 

< 次部份課程 >

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

 

< 後部份課程 >

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

 



諗SIR(收息103)【收息實行班】/TEDP58及59班

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP59第一課: 2020-10-29(四) 19:15-21:15

TEDP59第二課: 2020-11-05(四) 19:15-21:15

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

報名:  

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP58」
  3. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊

按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座

*往後重讀收息103只需$1500

 

 

 



 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
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. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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