是否不要再租樓?#423

諗SIR
 
我是昨晚的讀者,一直是你BLOG FANS,終於有時間上你的堂跟你交流,單車論小弟獲益良多。
 
本人及內子新婚,分別30歲及26歲,現租住大角咀40年舊樓,租金8K,設施質素很差,租約今年10月轉生約,我們想趁此市道上車,不過友人不斷說現在樓價太高,何不再續租,侍樓價下調10%再入市。
 
夫婦二人合共月入60K,跟左你IDEA,想係10年內買入兩層樓,一層自住,一層收租。現先以自己名目標買入 九龍灣至觀塘一帶3.3M 2房樓,其實選擇不多,連淘大都去到接近4M,相信要揀嘉和園或宏光樓才上到車。再儲4-5年錢夠首期,用老婆名再借9成買樓收租。
 
二人資產
現金      500K
股票      200K
人民幣  100K
 
每月儲蓄 25K
 
 
1)現正煩惱3.3M 入質素次一般的2房,還是用4M 上新少少的樓?除此之外,該區有無其他推介?睇下2-3年後情況如何,如有小朋友,400呎自住樓會再換大一點。
 
2) 如果用3.3M BUDGET , 我收入33K,單名借30年,建議用85%摟按去借,還是9成好?計過資產剛好應付到借85%上車,不過現金水平會很低,裝修,傢俱可能要從簡,要未來2-3年從新儲錢?
 
3)是否不要再租樓,雖然租金不算貴?
 
 
心急人上

答案

首先計下煩惱人的借貸力,原因是筆者見很多人投資失利,是負擔了自己承受不了之投資金額,導致終日心神不寧,做錯投資決定。就如樓房投資在二千年對很多人來說是惡夢,但捱得過沙士一關可再見輝煌前路。此役之成敗,跟本不關投資物事,即在同銀碼下你揸35樓C定37樓A不是決定你破產之因素,反而是入市前能否看通自己底子多厚,才是致勝之道。在新書會及買樓101已有提及,作為大家聽說筆者談投資之初步心法。今次讀者家庭月入六萬,借貸力為7.77mil。

  

所以讀者說買入3.0mil左右樓房,符合筆者提出旺市只持一半貨原則。如果你做85按揭分三十年還,比做90%上會慳借貸金額約1.15%,即兩萬幾蚊。此做法要讀者多提5%樓價即十五萬上會,由於讀者月儲25000,多提樓價要用六個月先儲到。而月供是$10183同9618之分別。如果你唔想煩,咁不如借到九成,即月供多$565及多借了兩萬幾。其實有方法解決此難,只要借入私人貸款$150000,現時3%息都做到。你就可以比少兩萬元保費,及假定分兩年還,總利息應不過一萬元。不過此讀者由於仲未點用過借貸力,所以可咁做。如果你已經係出面有幾筆債,都係唔好再添煩添亂。

  

 

再睇落去,讀者供三十年按揭,每月利息支出四千五,比起租樓每月八千可慳一半。當然買樓有樓價升跌風險,不過如你現時冇樓在手,每年就被硬掘十萬,仲要係已享平租。現時大部份人都唔肯放出自住樓,其一原因當然係六百萬上樓房只借最多4.2mil,令一眾想換樓的打工仔無望,炒樓既又有SSD限摸貨,所以樓市冇人買賣,一切等外圍天氣轉差,現時天氣風雲待變,有好的庇蔭才能捱到天朗氣清一天。










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