諗Sir,你好.本人已讀收息班101-104,想請教一下諗Sir.本人背景,41歲,單身,與母親(73歲)同住自置物業.
財政資料 : 屯門碼頭區二手居屋,樓齡37年,06年買入(80萬),按揭25年,月供3千幾.
2015年翻按,套160萬(還按揭60萬,現剩餘約60萬),月供8千,尚欠125萬
#由於當年不懂處理財政及修讀收息班,導致翻按出來的資金逐漸減少.
本人為職業司機,近半年因為身體狀況及疫情關係,暫時只做兼職月入約6000-8000,每月連家用+什費約1.8萬.
現時該屋苑樓價450萬左右,不過有價冇市,希望屯赤隧道開通及疫情過後,樓價回升後放售.
現時財政 : 自住樓 : 450萬(希望升到500萬) – 126萬 ( 按揭 ) = 325萬
現金流 : 60萬
強積金 : 55萬
總數 : 440萬
母親財政 : 現金 : 12萬
本人生活要求不高,鑑於現時香港局勢問題,希望以剩來的資金用債券或債基等帶來被動收入,在台灣,日本或泰國輕鬆簡單渡過生活就滿足了.
希望諗Sir能指點一下,萬分感謝.
學生伍XX / 2020年8月20日
ANSWER:
建議大家
- 不要再犯輸掉加按錢的錯誤
加按出黎既錢只可買樓、買債、做定期。留意上述三樣投資都係「借」出資金去收回報，到期可拎返的。買股票買期權是買個預期，買大眾對公司將來之預期，唔一定於某期限會回本予你，但好處是「預期」十分虛無，可以升多好多。
故買樓、買債、做定期，是買「實」，有保證但實現事唔會大升
故股票買牛熊買期權，是買「虛」，賣比你既人唔需要「交貨」，因為只賣予你一虛幻想法，冇野保證但有大升機會
若大家借錢要月月還錢比銀行，若如用之買「虛」的投資物，視為錯配。
相反有積蓄，用少少資金買下股票期權，可以的。好多人講又叫你做既事，未必對你真係好。
- 不要太看重未來基建去選區買樓
買樓選區，就是錯了 – 應主力選屋苑選間格才對。你見將軍澳(西貢區)空置率高加上未來供應量高，區份計唔係好。然而將仔有屋苑亦可2015-2020年呎價升40%，照可上十大升幅屋苑。買樓成日話location、location、location。解說應是於一區之內稀有的地點及間格/設施，而唔係泛指18區入面只要有基建講到好似成區都贏既說法。大家可能都聽過，就算一條街既單數鋪同雙數鋪呎價都可好唔同。日照時間、落車係單雙鋪邊面、掘路邊面都可影響。好多人講又叫你做既事，未必對你真係好。
如果想老黎無人照顧過埋下半世，大哥照現時方式過活。想老黎有錢洗，應該:
將居屋賣走，套回325萬。如果樓市之後下跌，佢連呢個機會都冇埋。只剩一百萬現金唔夠係手
另外居屋已37年樓，堂上已提超過40年樓做唔到30年按揭。雖然居屋有最少按到25年之保證不過政府將來加建公營房屋是不爭事實，那買家又為何選你37才樓?
由於自己同母親都無樓係手，不妨用母親名買間新樓，自己又買間二手樓啦。去屯門邁亞美買返個細單位，500餘萬有計的，首期100萬鬆。之後用阿媽名買新樓，付10-15%首期買細碼新樓自己住，都係50-70萬首期，計埋只用了手上一半資金。如果入手後樓價跌資金仲有百幾萬係手，夠頂call loan，何況銀行根本不輕易call loan。那10-20年過後自己就有兩間樓揸手仲要新淨既，到時就大把野可以諗。用阿媽名買新樓，就當供唔掂有人更一走了之添呢，反正都冇咩資產比破產管理處收管。
而家乜都唔做只死守舊居屋，由於只一間樓自住，到時可能都係儲到幾十萬在手，人老左仲有咩諗呢? 等稯券? 所以比教左是否賣樓再拆兩間的潛在好處，及評估風險都可承受之後，舊老居拆兩間更明智。
有剩現金，或者係買左第一間而未買第二間之時，不妨利用收息101方法買債基收息。由於現金少，只可以做1槓1。什麼sales叫你槓多d，就唔好試。1:1配合買債基A餐，本身A派7.2%年息，係2%利息成本下，年息為(1000000*7.2% – 500000*2%)/500000 = 12.4%。9月買10月已知派得準唔準。現時做債基唔使拎150萬去銀行開戶，最少50-60萬都可以開波。
買股票唔係唔好，但係讀者已達40過左拼博投資的年齡，就算買都唔可以多，亦唔可放錢係股市長坐。待母親百年後，讀者兩間屋係香港收租就當扣埋供樓都應有4-5千月正現金流，加上100萬投入債基年收124000年息，即過萬蚊月入，就梗係夠佢去泰國台灣住啦。日本就好勉強啦，反正言語不通莫長留吧。
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