我要做業主: 真。一層變三層唔使靠老豆的方法 #2120

近日網上熱討美聯贊助大台節目「我要做業主」，不少網民評價節目主角(聚左日本老婆那位幸福男)第一層用新樓樓花，第二習用老豆錢做首期之方法，同埋冇交待第三層的形式有點取巧，當然曹SIR在節目的解說精巧，上到TVB狀態比上月同我係美聯YOUTUBE CHANNEL做節目時更好!  點都好幸福男起碼都攪掂兩層，第三層或者在之後集數交待吧!  本文絕不是批評黃色地產鋪啊，亦很多謝布少更俾面同我本新書影下相~

SOURCE: 港生活

 

看看下列案例: 呢位朋友靠自力都搞到三層。不過先講明唔靠老豆靠自己! 有骨氣，但預左辛苦好多!

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提問:

諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。

32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K

Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K

現住父母名下於則魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000

 

資產負債:

市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流

土瓜灣私樓 我名 市值 (mil) 4.8 / 欠款(mil) 2.03 / 租金收入 11000 / 月供 9054 / 正現金流11946

 

銅鑼灣唐樓 我和朋友各50% 市值 (mil) 5.1 / 欠款(mil) 0 / 租金收入  6400 (已除2) /  正現金流 6400

 

柴灣居屋(已補價)家人名我擔保 市值 (mil) 5.8 / 欠款(mil) 1.4 / 租金收入  13000 /  月供 6432 / 正現金流 6568

 

上面既所有租金暫時都會俾父母。我心目中想用9成按買多一層500萬樓作自住用, 但計過數原來我如果唔計公司既租金收入, 我既借貸力為 (35000+(11000+12800)*0.7) / 10000 * 2.59 * 0.5 = 6.6mil, (* 0.7係因為租金收入銀行會打7折計,對嗎?)

已用借貸為(2.03+1.4mil) / 6.6mil = 51%, 於現時來講不應再借更多, 對嗎?

 

如果有辦法開公司增加自己收入30k, 則我既借貸力為(60000+(11000+12800)*0.7) / 10000 * 2.59 * 0.5 = 10.8mil, 已用借貸為 (2.03+1.4mi)mil / 10.8mil = 32%

 

1. 請問諗sir對個portfolio有甚麼睇法? 我 d 數有冇計錯呢?
2. 我有冇辦法可以再買一層樓? 定係我應該要用收息堂所學方法先增加現金流, 等下次樓市跌浪再出擊?
3. 用收息堂所學方法先增加現金流, 我應該用債基方案? 近日查過隻基金有約息7.5%年回報, 已經好吸引, 如果再進一步 更可提升到16%， 請問我有冇眼花或計錯?? 如果係真我好有衝動用50萬去盡做，請問諗sir你點睇?

 

多謝你個blog同課堂教左我咁多野, 祝好

 

諗SIR回應在下方

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Answer :

作為參加了諗SIR課程的同學、能於上文整齊列出了自身資產表示了在理財方面的清晰的思維(見佢個表已同其他來文者有分別)、懂得計借貸力及運用得宜限制了自己日後投資的風險。知道為自己開拓新借貸力的重要性、知道不同收入來源有不同的處理手法、知道高收益回報的投資物及何處找尋。比起用老豆錢去槓盡用林鄭PLAN上會，在風險管理上屬不同層次。

另一件事要讚既，係極高儲蓄率。搵$35000儲$28000，達80%。明白，此事少人做到，所以佢做到的都是異蜈。

 

當然都預左有人質疑點有可能買到三間樓，好像只要搵到「漏洞」，就可為自己工作不努力而作低收入群去開脫。只好說一旦戰事發生，仲「難撈」既世界都會出現，你想將時間放諸指罵他人，唔阻住你。諗sir相信肯諗肯努力肯變既人，無論世界變成點都會秤先。

 

讀者完成買三間樓，主要靠低成數買樓上會，一是自己名買土瓜灣，由於現價都仲低於600萬所以當年買應可九成上，只幾十萬首期。另外同朋友夾份，唔知佢自己有冇出名，但起碼租金有收，而該朋友是否未婚妻亦未知，總之佢有個信得過既朋友啦，都係細價數幾十萬首期個隻。最尾是用父母名，很樸實的居屋，有人話81年後出世的朋友好難捱，但起碼讀者細細地都揸左三間係手，首期儲百幾萬就可，以佢月儲超20k大概要4-5年。而家有錢有選擇，就當聽日起樓市開始大跌，讀者都可選逐間放拎返$$。

 

今天努力是為他日更多選擇，習慣努力是改變的首步。

 

去到第四間樓，讀者明白家人的助力將用盡，開始要靠銀行啦。 對於銀行或稅局而言、多份收入絕對是好事、銀行接受一個人有兩份糧，而新一份糧是支票出的，至少6個月支票出糧記錄。當然銀行亦唔會單憑幾張支票影印本可以借大錢比你，佢亦可以靠查冊睇到你公司老闆係邊個，希望呢度比到個起步你。

 

 

如果諗sir係讀者，對於樓而言暫時買夠，唔需要加注。樓助你趁後生槓大資產變相沽空美金，而定讀者已做到，再多槓桿亦不見好。當然柴灣同土瓜灣唔係好區份，不妨儲錢逐間將樓UPGRADE至600-1000萬價位水平，此等區更有條件改做學生宿舍或分租單位，加大租值。

 

至於唐樓除非係銅鑼灣靚街又低層，否則時下人對住既要求高唐樓作為不大。至於有人等收購，咁最起碼你幢樓有冇地產集團貼通告話誠徵單位先? 如果有，你要睇埋你隔離兩幢有冇? 如果無，你又睇下自己幢樓公用位置大唔大? 若通告又無又屬單枝，你對收購不用寄太大希望啦。香港有N咁多幢舊樓，除非你又有內部消息，但竟然知左咁多年都未發達個隻，咁先至會有個好大機會被收購既單位而只有你一戶知既情況。

 

現時做債基最少40-50萬，未槓有約7.2%年息，槓完有約15%年息。利率在H+1.x%之下，當然借就冇銀行咁平，但好處係唔駛150萬都可入場。現時一對一約見服務已被收息103舊生約滿哂，可以試8月24日之後仲有冇SLOT，9月初應該有，最後再提醒投資注意風險，投資唔需要衝動，係要計好自己條數。

 

諗sir: 2012年創立成家投資網上課程，收息101課程教授學生超6000人，學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。

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