Hello 諗sir
本人已報同收息101同埋tey66
現有問題想請林sir抽空解答 希望回覆
現在自住美孚一層樓大約1200萬係我同老公名. 我哋想做轉名,將佢轉做我個名。等之後有機會我老公可以用佢個名買多一層樓！
1.我想問吓點樣可以將長命契變做股份契? 如果千二萬物業係咪按照你堂上 所講需要一年至兩年轉換 比較好
- 如果變咗做股份契我仲可唔可以好似平時咁樣借按揭？因為本身有按揭擔心 轉換之後會對 現在住宅的按揭和 將來再買新物業按揭批核有影響
- 長命契和股份契 銀行按揭利息 和借貸成數 是否一樣.e.g 10,000,000樓下最高八成？如果唔借高成數可以有六成？
- 而家香港加上疫情問題環境比較混亂我應唔應該買多層10,000,000樓下嘅樓做投資 定係等局亂穩定下來才作打算？
- 賣咗依家現有嗰層轉做一間大屋自住。如果再有多餘錢先至再買間細屋放租。 不過 擔心完全冇資產增值到因為得一間屋自住嘅話永遠都冇賺到個D錢
- 其實唔應將多餘嘅錢投資係香港 將而家啲錢喺第二啲國家買樓？或者做其他投資？
FYR 流動資金唔多around 3m 因為有啲換咗外幣
再次多謝林sir抽出寶貴時間作回答
Ms Wong
Answer by 諗sir: 2012年創立成家投資網上課程，收息101課程教授學生超6000人，學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。
最建議讀者之做法: 賣樓做雙租
當然佢有堆問題，我地先答下佢:
長命契變做股份契(應係聯權契)去一般律師行，或者找我地舊生平台有律師樓可予你考慮(舊生可電郵[email protected] 有專人認證舊生身份)，每次都係千銀內既事。轉左就可以易拆契避稅啦，以1200萬規模應要12個月。
銀行對於長命契同聯權契之住宅按揭批出上分別不大，係可以做到八成(1000萬市值之下樓)，至於轉契點通知銀行留比律師告知你。咁做比起你一次將1200萬之一半業權賣比另一半，省下600萬應繳印花稅面值，即約20萬。
夫妻之間轉讓住宅，不用計15%高印花稅，請自詳參稅例。
還掂拆契，不如順手加按埋美孚樓，拎錢先。留意計要否付雙倍印花稅是計文書日期，即係你同老公樓聯名美孚新村，一旦你9月1日下午睇中買多間曼克頓山想買，只需當日上午簽名賣走埋淨餘美孚業權，就可「無樓上路」低稅買曼克頓山。所以「最後一批」的業權唔使急轉，等買第二間當中之前的上午轉走佢就可以。法律問題詳解留律師，文章只能盡解釋恕未能詳盡。
應唔應該再買間樓，係要睇埋你家庭收入同資金水平，理財是全盤考慮，只有你落地產鋪同銀行，經紀先會係對你不認識的情況下推介你買乜買物的。就如你是李澤楷，拎唔拎多2000萬黎買間樓本屬無所謂，但對你而言就好有所謂。因此諗sir絕大部份學生問個案，都係有留佢收入及資產水平的。
賣樓做雙租
現試圖作不同假設幫學生答埋，由於佢已有一美孚樓，因此沒急切買樓之需要。然而美孚樓如是新村的，要留意樓齡一期已過50年，二期都好老，最好是賣走佢再分別夫婦每人一間再買樓。咁就又唔使煩拆名，更簡單。至於如果佢好掛住美孚，佢揸兩間新樓而反租美孚自住仲得! 或者同新買家講連約成交自己做租客住返係入面囉，保證佢有租收。
至於賣自住樓再換大，即市差時再加碼樓市，就要睇睇佢有幾多資產啦。另外等到世界唔亂銀行又肯借才去買樓，樓價就唔係平價。厚資產，就是可幫你捕捉人棄我取之機遇。
當佢賣美孚返700萬cash，當中太太買一層四小龍兩房(900萬)，先生單名一間荃灣三房(900萬)，首期要20%即兩間共360萬，月供要28k。你預借比親人收租後，自己要補貼6-7k才夠供樓，但係供得10-20年間樓就係自己。家陣大把人移民外地，都唔捨得賣走香港間樓，因為到外地坐定後才買樓收租，稅打很重。
買完兩間樓仲有約320萬淨，如不槓桿就咁買匯豐加新世界直債收租，都派約5%年息，即一年收16萬息每月都有13k。揸住呢13k再加番原本你供美孚自住樓個數，應有成25-30k預算比你租樓，呢個數夠去奧運站租細三房，或者去返新界租四房了。手上揸住既樓仲要後生好多，自己手上既cash都仲未講點用。兩間樓更能受惠於政府1000萬之下樓高成數按揭政策，呎價更易領先。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
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未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
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**諗Sir【買樓收租課程】**
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
