我要做業主: 真。一層變三層唔使靠老豆的方法 #2120

近日網上熱討美聯贊助大台節目「我要做業主」,不少網民評價節目主角(聚左日本老婆那位幸福男)第一層用新樓樓花,第二習用老豆錢做首期之方法,同埋冇交待第三層的形式有點取巧,當然曹SIR在節目的解說精巧,上到TVB狀態比上月同我係美聯YOUTUBE CHANNEL做節目時更好!  點都好幸福男起碼都攪掂兩層,第三層或者在之後集數交待吧!  本文絕不是批評黃色地產鋪啊,亦很多謝布少更俾面同我本新書影下相~

SOURCE: 港生活

 

看看下列案例: 呢位朋友靠自力都搞到三層。不過先講明唔靠老豆靠自己! 有骨氣,但預左辛苦好多!

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提問:

諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。

32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K

Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K

現住父母名下於則魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000

 

資產負債:

市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流

土瓜灣私樓 我名 市值 (mil) 4.8 / 欠款(mil) 2.03 / 租金收入 11000 / 月供 9054 / 正現金流11946

 

銅鑼灣唐樓 我和朋友各50% 市值 (mil) 5.1 / 欠款(mil) 0 / 租金收入  6400 (已除2) /  正現金流 6400

 

柴灣居屋(已補價)家人名我擔保 市值 (mil) 5.8 / 欠款(mil) 1.4 / 租金收入  13000 /  月供 6432 / 正現金流 6568

 

上面既所有租金暫時都會俾父母。我心目中想用9成按買多一層500萬樓作自住用, 但計過數原來我如果唔計公司既租金收入, 我既借貸力為 (35000+(11000+12800)*0.7) / 10000 * 2.59 * 0.5 = 6.6mil, (* 0.7係因為租金收入銀行會打7折計,對嗎?)

已用借貸為(2.03+1.4mil) / 6.6mil = 51%, 於現時來講不應再借更多, 對嗎?

 

如果有辦法開公司增加自己收入30k, 則我既借貸力為(60000+(11000+12800)*0.7) / 10000 * 2.59 * 0.5 = 10.8mil, 已用借貸為 (2.03+1.4mi)mil / 10.8mil = 32%

 

  1. 請問諗sir對個portfolio有甚麼睇法? 我 d 數有冇計錯呢?
  2. 我有冇辦法可以再買一層樓? 定係我應該要用收息堂所學方法先增加現金流, 等下次樓市跌浪再出擊?
  3. 用收息堂所學方法先增加現金流, 我應該用債基方案? 近日查過隻基金有約息7.5%年回報, 已經好吸引, 如果再進一步 更可提升到16%, 請問我有冇眼花或計錯?? 如果係真我好有衝動用50萬去盡做,請問諗sir你點睇?

 

多謝你個blog同課堂教左我咁多野, 祝好

 

諗SIR回應在下方

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Answer :

作為參加了諗SIR課程的同學、能於上文整齊列出了自身資產表示了在理財方面的清晰的思維(見佢個表已同其他來文者有分別)、懂得計借貸力及運用得宜限制了自己日後投資的風險。知道為自己開拓新借貸力的重要性、知道不同收入來源有不同的處理手法、知道高收益回報的投資物及何處找尋。比起用老豆錢去槓盡用林鄭PLAN上會,在風險管理上屬不同層次。

另一件事要讚既,係極高儲蓄率。搵$35000儲$28000,達80%。明白,此事少人做到,所以佢做到的都是異蜈。

 

當然都預左有人質疑點有可能買到三間樓,好像只要搵到「漏洞」,就可為自己工作不努力而作低收入群去開脫。只好說一旦戰事發生,仲「難撈」既世界都會出現,你想將時間放諸指罵他人,唔阻住你。諗sir相信肯諗肯努力肯變既人,無論世界變成點都會秤先。

 

讀者完成買三間樓,主要靠低成數買樓上會,一是自己名買土瓜灣,由於現價都仲低於600萬所以當年買應可九成上,只幾十萬首期。另外同朋友夾份,唔知佢自己有冇出名,但起碼租金有收,而該朋友是否未婚妻亦未知,總之佢有個信得過既朋友啦,都係細價數幾十萬首期個隻。最尾是用父母名,很樸實的居屋,有人話81年後出世的朋友好難捱,但起碼讀者細細地都揸左三間係手,首期儲百幾萬就可,以佢月儲超20k大概要4-5年。而家有錢有選擇,就當聽日起樓市開始大跌,讀者都可選逐間放拎返$$。

 

今天努力是為他日更多選擇,習慣努力是改變的首步。

 

去到第四間樓,讀者明白家人的助力將用盡,開始要靠銀行啦。 對於銀行或稅局而言、多份收入絕對是好事、銀行接受一個人有兩份糧,而新一份糧是支票出的,至少6個月支票出糧記錄。當然銀行亦唔會單憑幾張支票影印本可以借大錢比你,佢亦可以靠查冊睇到你公司老闆係邊個,希望呢度比到個起步你。

 

 

如果諗sir係讀者,對於樓而言暫時買夠,唔需要加注。樓助你趁後生槓大資產變相沽空美金,而定讀者已做到,再多槓桿亦不見好。當然柴灣同土瓜灣唔係好區份,不妨儲錢逐間將樓UPGRADE至600-1000萬價位水平,此等區更有條件改做學生宿舍或分租單位,加大租值。

 

至於唐樓除非係銅鑼灣靚街又低層,否則時下人對住既要求高唐樓作為不大。至於有人等收購,咁最起碼你幢樓有冇地產集團貼通告話誠徵單位先? 如果有,你要睇埋你隔離兩幢有冇? 如果無,你又睇下自己幢樓公用位置大唔大? 若通告又無又屬單枝,你對收購不用寄太大希望啦。香港有N咁多幢舊樓,除非你又有內部消息,但竟然知左咁多年都未發達個隻,咁先至會有個好大機會被收購既單位而只有你一戶知既情況。

 

現時做債基最少40-50萬,未槓有約7.2%年息,槓完有約15%年息。利率在H+1.x%之下,當然借就冇銀行咁平,但好處係唔駛150萬都可入場。現時一對一約見服務已被收息103舊生約滿哂,可以試8月24日之後仲有冇SLOT,9月初應該有,最後再提醒投資注意風險,投資唔需要衝動,係要計好自己條數。

 

諗sir: 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。

【收息投資課程】Batch 76 (優先A位將收滿,最後幾個。想用優先A先入場選位可先聯絡報名thx~)

  • 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

*諗sir ViuTV 節目投資諗法

(中)陳嘉倩與諗sir一齊演出

*(下)諗sir於NOW TV的訪問

諗SIR(收息101)【收息投資課程】TEDV76班(內容在72班後已大更新)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授: 2020年10月17日(六) 14:00-16:45

第三堂真人教授:2020年10月24日(六) 14:00-16:45

第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(FULL)

第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (FULL)

 

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

目前費用: $4900(已包上述三堂)

講者諗sir: 2012年後開始教授課程,累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市,過濾出投資要旨及精華想面對面教識你

*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課

#上唔到真人堂可在隨後班次補課

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)

3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂

或用電郵:[email protected]

 

或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DV系列【收息投資課程】詳盡內容:

*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備,配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做,當然亦不用開立私人銀行戶口,全新內容連舊生讀未聽過。

< 首部份課程 >

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

 

< 次部份課程 >

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

 

< 後部份課程 >

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

 



諗SIR(收息103)【收息實行班】/TEDP58及59班

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP59第一課: 2020-10-29(四) 19:15-21:15

TEDP59第二課: 2020-11-05(四) 19:15-21:15

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

報名:  

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP58」
  3. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊

按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座

*往後重讀收息103只需$1500

 

 

 



 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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