諗sir撐住單親媽媽、失埋業點加按單位? #2108

sir 你好,

孔子說人生四十而不惑,偏偏剛踏入四十的我,突然面對失業同婚姻問題,令我有點進退失據。偶爾拜讀到你的文章,如蒙指點迷津,總算是黑暗中的一道光。

 

本人41歲,剛於三月因公司經營困難而被裁員。慶幸家住家族物業不用供樓,我負責所有水電煤管等雜費,與父母和兩子女(小學一及三年級)同住,每月支出四萬五左右。

 

資產方面,我有一個物業收租,市價1600萬,按揭280萬,月租35000, 股票65萬左右,外幣(AUD & RMB) 70, 基金值38萬左右(蝕緊18%),現金120萬左右(分批做定期,收入約2), MPF100萬。

就業市場持續不明朗,最壞的打算是萬一失業的時間比預期長(例如1),在這期間,我應該如何增加我的被動收入呢?如果被動收入有15k, 再加收租35k, 至少可抵銷每月開支。失業期間,要把物業加按套現,是否有困難?是否太高風險呢?直債應該點買?另一考慮是去英國,買三個細單位收租,順便帶兩個女去讀書,又是不是一個好選擇?

 

望賜教。

一個撐起成頭家的媽媽上

 

ANSWER:

先講諗sir內心支持來信發問女仕,面對雙重打擊仲要睇住兩個細,真係唔容易。幸好屋企錢財上很有照顧,有樓比佢住仲要有間1600萬既樓,此屬幸運但亦因此有不幸。老子名言:「禍兮福之所倚,福兮禍之所伏。」後生太順好多時下半世要捱,當然諗sir唔認識讀者,不可憑一封信假設讀者後生好順,但讀者要努力解決現時困難就肯定。

 

第一,亦很重要的,讀者唔好急於做野解決現時問題。應諗清楚、逐步做。讀者應為實踐形強及主導性高的人,一下子來信已提出換個環境一間香港樓拆三間英國樓,帶埋兩個仔女去。可是一次過買哂三間英國樓? 相比下先買一間係咪仲有進退呢? 至於直債係保本年息5-10%,債基就唔保本但息更高達10%-15%,買之前後咪要了解下邊一個人能有提供客觀資訊比他既動機呢? 有些sales,佢地就睇中有些人重於實踐的性格,有錢就唔理好醜幫客買哂佢賺佣,最尾買左堆垃圾。

 

 

英國樓,可以做按揭的,讀者將1600萬樓加按後如拎錢去英國一炮買,就屬下手,上手者: 借力打力。你見誠哥幾何做生意用自己本? 梗係搵銀行借比佢,唔掂至多公司清盤。

 

英國人借唔借比你,很看Credibility。要靚? 當地有銀行戶口、再有信用卡、有小朋友visa、有親戚擔保、你香港有份工,有mortgage broker力薦,全部都可提高你Credibility(借貸力)。

 

 

香港人著重自己earning ability,但好少培養自己Credibility,錯的。銀行見你糧單靚行業好一借成千萬,成世儲唔到既數。如讀者無工做,當然最簡單是搵返份工,做夠6個月之後可以借。亦可自己做生意成立公司,不過董事就應該唔係自己啦,然後出糧比自己。用支票出糧夠六個月,再加其他佐證及解釋好成件事,銀行貸款照可做到,更精細的優質資訊在買樓003學習。另外提提一間樓轉了用途之後,其租金收入是可作買樓借貸用途的,厘印租約入數證明轉用途契三件事要齊。

 

 

留意,買樓是最後一個結果。但好多人係心急比人推去買左樓,之後先問返點借,那你能否如期complete deal就看你運數家底。

 

 

諗sir反而建議讀者間1600萬樓一拆二,係香港買兩間800萬樓。一黎800萬樓客路好的可轉做學生宿舍,都係買樓003業主收租關鍵課的精要內容,一間三房變1開5,每間租6000,那租值就由18k提升至30k。讀者買兩間三房一間付50%首期400萬,另一間八成上160萬,出資共(400+160) = 560萬,兩間收租60k而供(400+640)/259 ~ 40K。即560萬資金付出月月正現金流收60K-40K=20K,分段買完兩間樓仲淨1600-280-560 = 760萬。

 

760萬如需要,付150萬首期買間300萬市值英國樓,在非London的城市大把選擇。留意賣樓再買兩間香港同一間英國樓,逐步來的,亦要建構好自己借貸力才逐間分段買平均買入價。最後淨500萬,可將240萬投入債基或直債收息。債基不保本,但每月派息達10%-15%年息,方案在收息101,同學除了學習買乜最緊要係學懂點處理出入時機及獲諗sir走勢文章跟進。全香港會按公司債、新興債、英國國債、高評級公司債、垃圾債分類咁去解說走勢既人,應該得諗sir自己一個人做。其他叻人就教你炒股票,佢地人數大把。

 

回文過千字,只能至此,最後都用返孔子作結,雖然諗sir思想偏愛法家。孔子曰:「生而知之者,上也;學而知之者,次也;困而學之,又其次也;困而不學,民斯為下矣。」大致上說上等人領悟力高唔學都明,中等者學完先識,最差係明知自己唔夠料,都唔去學。

 

大家懇請明白,通過明白事理去改變行為,才可改變你下半生。如果你每天行為相仿,結果必然近同。同埋讀者如仲諗住自己一個人撐緊所有野,呢個想法不能令佢走遠。諗sir既生意由2012年開始,如果我經常將自己當為重心,生意絕不會似今日。現時係由一大班員工同老師支撐我,而唔係我撐住去養成班伙記。








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