諗sir 你好，
孔子說人生四十而不惑，偏偏剛踏入四十的我，突然面對失業同婚姻問題，令我有點進退失據。偶爾拜讀到你的文章，如蒙指點迷津，總算是黑暗中的一道光。
本人41歲，剛於三月因公司經營困難而被裁員。慶幸家住家族物業不用供樓，我負責所有水電煤管等雜費，與父母和兩子女(小學一及三年級)同住,每月支出四萬五左右。
資產方面，我有一個物業收租，市價1600萬，按揭280萬，月租35000, 股票65萬左右，外幣(AUD & RMB) 約70萬, 基金值38萬左右(蝕緊18%)，現金120萬左右(分批做定期，收入約2厘), MPF約100萬。
就業市場持續不明朗，最壞的打算是萬一失業的時間比預期長(例如1年),在這期間，我應該如何增加我的被動收入呢？如果被動收入有15k, 再加收租35k, 至少可抵銷每月開支。失業期間，要把物業加按套現，是否有困難？是否太高風險呢？直債應該點買？另一考慮是去英國，買三個細單位收租，順便帶兩個女去讀書，又是不是一個好選擇？
望賜教。
一個撐起成頭家的媽媽上
ANSWER:
先講諗sir內心支持來信發問女仕，面對雙重打擊仲要睇住兩個細，真係唔容易。幸好屋企錢財上很有照顧，有樓比佢住仲要有間1600萬既樓，此屬幸運但亦因此有不幸。老子名言:「禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。」後生太順好多時下半世要捱，當然諗sir唔認識讀者，不可憑一封信假設讀者後生好順，但讀者要努力解決現時困難就肯定。
第一，亦很重要的，讀者唔好急於做野解決現時問題。應諗清楚、逐步做。讀者應為實踐形強及主導性高的人，一下子來信已提出換個環境一間香港樓拆三間英國樓，帶埋兩個仔女去。可是一次過買哂三間英國樓? 相比下先買一間係咪仲有進退呢? 至於直債係保本年息5-10%，債基就唔保本但息更高達10%-15%，買之前後咪要了解下邊一個人能有提供客觀資訊比他既動機呢? 有些sales，佢地就睇中有些人重於實踐的性格，有錢就唔理好醜幫客買哂佢賺佣，最尾買左堆垃圾。
英國樓，可以做按揭的，讀者將1600萬樓加按後如拎錢去英國一炮買，就屬下手，上手者: 借力打力。你見誠哥幾何做生意用自己本? 梗係搵銀行借比佢，唔掂至多公司清盤。
英國人借唔借比你，很看Credibility。要靚? 當地有銀行戶口、再有信用卡、有小朋友visa、有親戚擔保、你香港有份工，有mortgage broker力薦，全部都可提高你Credibility(借貸力)。
香港人著重自己earning ability，但好少培養自己Credibility，錯的。銀行見你糧單靚行業好一借成千萬，成世儲唔到既數。如讀者無工做，當然最簡單是搵返份工，做夠6個月之後可以借。亦可自己做生意成立公司，不過董事就應該唔係自己啦，然後出糧比自己。用支票出糧夠六個月，再加其他佐證及解釋好成件事，銀行貸款照可做到，更精細的優質資訊在買樓003學習。另外提提一間樓轉了用途之後，其租金收入是可作買樓借貸用途的，厘印租約入數證明轉用途契三件事要齊。
留意，買樓是最後一個結果。但好多人係心急比人推去買左樓，之後先問返點借，那你能否如期complete deal就看你運數家底。
諗sir反而建議讀者間1600萬樓一拆二，係香港買兩間800萬樓。一黎800萬樓客路好的可轉做學生宿舍，都係買樓003業主收租關鍵課的精要內容，一間三房變1開5，每間租6000，那租值就由18k提升至30k。讀者買兩間三房一間付50%首期400萬，另一間八成上160萬，出資共(400+160) = 560萬，兩間收租60k而供(400+640)/259 ~ 40K。即560萬資金付出月月正現金流收60K-40K=20K，分段買完兩間樓仲淨1600-280-560 = 760萬。
760萬如需要，付150萬首期買間300萬市值英國樓，在非London的城市大把選擇。留意賣樓再買兩間香港同一間英國樓，逐步來的，亦要建構好自己借貸力才逐間分段買平均買入價。最後淨500萬，可將240萬投入債基或直債收息。債基不保本，但每月派息達10%-15%年息，方案在收息101，同學除了學習買乜最緊要係學懂點處理出入時機及獲諗sir走勢文章跟進。全香港會按公司債、新興債、英國國債、高評級公司債、垃圾債分類咁去解說走勢既人，應該得諗sir自己一個人做。其他叻人就教你炒股票，佢地人數大把。
回文過千字，只能至此，最後都用返孔子作結，雖然諗sir思想偏愛法家。孔子曰：「生而知之者，上也；學而知之者，次也；困而學之，又其次也；困而不學，民斯為下矣。」大致上說上等人領悟力高唔學都明，中等者學完先識，最差係明知自己唔夠料，都唔去學。
大家懇請明白，通過明白事理去改變行為，才可改變你下半生。如果你每天行為相仿，結果必然近同。同埋讀者如仲諗住自己一個人撐緊所有野，呢個想法不能令佢走遠。諗sir既生意由2012年開始，如果我經常將自己當為重心，生意絕不會似今日。現時係由一大班員工同老師支撐我，而唔係我撐住去養成班伙記。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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