你好!本人42歲已婚,與太太育有兩名小朋友,分別6歲及12歲。家庭收入約48000一個月,現時自住一層居屋(未補地價,市值約560萬左右,還欠約23萬借貸,2022尾供完),持有現金約120萬,股票市值約18萬,一份供完的基金約45萬,已幫小朋友購買了醫療保險,自己及太太都有醫療及人壽保險
有感小朋友長大,現時希望考慮多購入3房單位(800萬以下),未知現時的市況及自己的情況,會否很冒險或是否有足夠能力這樣做?還是有其他方法可以再把現時的有限資源再去增值,希望諗sir可以幫忙解答及提供議見,謝謝
李先生
ANSWER:
很多平凡香港人工作繁忙,少去理財。可是一旦失業或身體有事,唯一收入來源即告中斷。
讀者情況買樓唔冒險,最冒險就係乜都唔識他日再比人點。
48000收入提供48000/10000*50%*2.59 = 620萬
老居就供滿,市值560萬,減去23萬outstanding仲值500幾萬
120萬現金
即係成套戰鬥力為620+540+120 ~ 1280左右,唔差的
大部份打工仔,都只考慮一邊,諗做既話有咩風險。可能習慣左老闆唔講既野最好唔做。大部份人諗如買多間樓? 一旦跌左佢點算。
然而更進一步,應考慮埋唔做又有咩風險。未來通賬才是你最大敵人,銀紙印左咁多唔通真係當無事咩? 不過今年中美都怒拓(市)所以未現形。到時如廚師腸50蚊包,茶餐70,一間舊兩房成為900萬,生活洗費比而家貴一倍,咁讀者120萬現金…就當佢到時儲到150萬,夠捱幾耐?
而家巴士出入加一日兩餐大家樂,一餐mcdonald,唔買野唔出街,死仕博生癌生活模式,每月要花(120+25+100)雜費 = 250蚊一日,一個月用7500蚊。假設他日生癌mode過活漲價1x至15000/月,150萬可頂100個月,即係咬10年就要執(爭)紙皮,同埋計你唔病唔傷阿仔又生性。
所以,買金抗通賬,買樓抗通賬,同意的。但諗sir好少聽到人講買股票抗通賬。大部份香港人都係於股市贏少少就急放走派彩,sad but true。
小朋友生病,一係冇事,一係好大件事。然而公家兒童醫護服務在港都唔錯(因為少人咁唔好彩),當然老人科就等到死都未等到,這也清楚易明。因此小朋友保險除非錢多到瀉,否則可以慳返。
如筆者係讀者,唔使諗,賣走居屋唔使諗補價,即可套回500萬夠夫婦拆買一人一間。然而信心的建立很看你平時究竟有冇練功。讀者平時相信樓都少睇、儲錢靠高收費基金、一味供樓而又唔會諗下將樓加按錢出黎發下圍,好日都唔練兵而今日你叫佢打大仗? 所以話理財建議,很要就個客。
講返最應該點做: 賣樓返500萬錢拎其中80萬出黎,看看老婆是否從未買樓,如未可九成上會即80萬首期借720萬買三房,月供720/259*10000 ~ 27K。如只可八成即160萬首期月供24.7K。淨350-400萬左右用債基不槓桿收息,約7%一年,先用150萬投入債基收7%息即8.7K,夠幫補佢供樓。收等好先至加注買債基,唔好比SALES點左你一野用哂350萬投入。
第二間唔急買,等一等隔年再買當分注,香港人其中一常犯投資錯誤是有錢就身痕,硬係要拎「將手頭現金已買哂野」那種滿足感。買完債基淨200萬,加埋45萬未贖基金,有近250萬可隨時動用資金已幾夠。所以債基如見到5粒豆訊號適宜,可再撥245萬之中50%即120萬買入,TOTAL買入270萬不槓桿收7%,月派息可升至16K水平。如槓桿令年息至10-12%,月派息達27K水平。呢個數都夠係九龍租三房。
至於第二間樓500-600萬市價買入,首期連雜都係百餘萬,買入時間可以是比中原城市低15%,再付20%首期去買。那你要樓市由高位急跌35%你才負資產,1-2年跌40%咁急只1997年試過。而家住宅唔似97年,2010年後近乎無摸貨,急跌比較難。
有債基提供約27K月入,加上兩間樓由42歲開始比租客供,預55-60歲供滿,到時可保富足一生。當然你話你擔心香港2047又話聯繫匯率會變? 其實香港仍需不少人力,1000萬之下樓房下跌空間不大。大家理財不要人云亦云,要看清自己手牌。若只屬平凡,夾硬出國或者拎太少錢擺係遠方國家,人地都既係太想歡迎你,搞咁多野會否效益太低呢?
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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