理財個案:42歲、小朋友大左、買三房 #2110

你好!本人42歲已婚,與太太育有兩名小朋友,分別6歲及12歲。家庭收入約48000一個月,現時自住一層居屋(未補地價,市值約560萬左右,還欠約23萬借貸,2022尾供完),持有現金約120萬,股票市值約18萬,一份供完的基金約45萬,已幫小朋友購買了醫療保險,自己及太太都有醫療及人壽保險

 

有感小朋友長大,現時希望考慮多購入3房單位(800萬以下),未知現時的市況及自己的情況,會否很冒險或是否有足夠能力這樣做?還是有其他方法可以再把現時的有限資源再去增值,希望諗sir可以幫忙解答及提供議見,謝謝

 

李先生

 

ANSWER:

很多平凡香港人工作繁忙,少去理財。可是一旦失業或身體有事,唯一收入來源即告中斷。

 

讀者情況買樓唔冒險,最冒險就係乜都唔識他日再比人點。

48000收入提供48000/10000*50%*2.59 = 620萬

老居就供滿,市值560萬,減去23萬outstanding仲值500幾萬

120萬現金

 

即係成套戰鬥力為620+540+120 ~ 1280左右,唔差的

 

大部份打工仔,都只考慮一邊,諗做既話有咩風險。可能習慣左老闆唔講既野最好唔做。大部份人諗如買多間樓? 一旦跌左佢點算。

 

然而更進一步,應考慮埋唔做又有咩風險。未來通賬才是你最大敵人,銀紙印左咁多唔通真係當無事咩? 不過今年中美都怒拓(市)所以未現形。到時如廚師腸50蚊包,茶餐70,一間舊兩房成為900萬,生活洗費比而家貴一倍,咁讀者120萬現金…就當佢到時儲到150萬,夠捱幾耐? 

 

而家巴士出入加一日兩餐大家樂,一餐mcdonald,唔買野唔出街,死仕博生癌生活模式,每月要花(120+25+100)雜費 = 250蚊一日,一個月用7500蚊。假設他日生癌mode過活漲價1x至15000/月,150萬可頂100個月,即係咬10年就要執(爭)紙皮,同埋計你唔病唔傷阿仔又生性。

 

所以,買金抗通賬,買樓抗通賬,同意的。但諗sir好少聽到人講買股票抗通賬。大部份香港人都係於股市贏少少就急放走派彩,sad but true。

 

小朋友生病,一係冇事,一係好大件事。然而公家兒童醫護服務在港都唔錯(因為少人咁唔好彩),當然老人科就等到死都未等到,這也清楚易明。因此小朋友保險除非錢多到瀉,否則可以慳返

 

如筆者係讀者,唔使諗,賣走居屋唔使諗補價,即可套回500萬夠夫婦拆買一人一間。然而信心的建立很看你平時究竟有冇練功。讀者平時相信樓都少睇、儲錢靠高收費基金、一味供樓而又唔會諗下將樓加按錢出黎發下圍,好日都唔練兵而今日你叫佢打大仗? 所以話理財建議,很要就個客。

 

講返最應該點做: 賣樓返500萬錢拎其中80萬出黎,看看老婆是否從未買樓,如未可九成上會即80萬首期借720萬買三房,月供720/259*10000 ~ 27K。如只可八成即160萬首期月供24.7K。淨350-400萬左右用債基不槓桿收息,約7%一年,先用150萬投入債基收7%息即8.7K,夠幫補佢供樓。收等好先至加注買債基,唔好比SALES點左你一野用哂350萬投入。

 

第二間唔急買,等一等隔年再買當分注,香港人其中一常犯投資錯誤是有錢就身痕,硬係要拎「將手頭現金已買哂野」那種滿足感。買完債基淨200萬,加埋45萬未贖基金,有近250萬可隨時動用資金已幾夠。所以債基如見到5粒豆訊號適宜,可再撥245萬之中50%即120萬買入,TOTAL買入270萬不槓桿收7%,月派息可升至16K水平。如槓桿令年息至10-12%,月派息達27K水平。呢個數都夠係九龍租三房。

 

至於第二間樓500-600萬市價買入,首期連雜都係百餘萬,買入時間可以是比中原城市低15%,再付20%首期去買。那你要樓市由高位急跌35%你才負資產,1-2年跌40%咁急只1997年試過。而家住宅唔似97年,2010年後近乎無摸貨,急跌比較難。

 

有債基提供約27K月入,加上兩間樓由42歲開始比租客供,預55-60歲供滿,到時可保富足一生。當然你話你擔心香港2047又話聯繫匯率會變? 其實香港仍需不少人力,1000萬之下樓房下跌空間不大。大家理財不要人云亦云,要看清自己手牌。若只屬平凡,夾硬出國或者拎太少錢擺係遠方國家,人地都既係太想歡迎你,搞咁多野會否效益太低呢?








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