疫情下40歲生意人好唔好再買樓? #2109

諗Sir 你好!我係TEDV66學生,今年遇到人生中的轉折點,想請你指點迷津。

 

本人41歲,先生45歲,有一個1歲大BB,工人姐姐。每月家庭開支約40-45K(其中13K供樓)。

 

前年開始和先生經營自己的公司仔,但遇上社會運動同疫情以至生意很差,扣除公司支出,每月只有大約20-30K收入。

 

今年年頭買咗荃灣30年屋苑600萬的大兩房,做6成按揭,每月供款約$13K。

 

現剩下約120萬港幣現金,50萬人民幣定期,想攞部分做債基,每月收息13K用以供樓,減輕生活壓力。此方法是否可行?應該攞幾多出來買?買乜嘢產品?

 

另外本人希望幾年後生意好轉,5年內買多一間兩房或三房,請問可以如何部署?

祝諗Sir 生意興隆!

 

answer:

話哂讀者係「人生中的轉折點」要黎請教,諗sir想認真些少為佢審視。當然明白提供資料有限,本回應只可劃框但未能指到痛點。

 

第一,諗sir希望知道公司每月的operation cost幾多? 如果operation cost遠大於呢間公司既profit,呢盤野好易死。你見靠鋪賣衫賣藥賣野食,人工同鋪租仲要拆返比供貨商,costing佔比很大,呢次先死個批。

 

好似讀者盤野只30k profit,仲要兩公婆做埋同一檔野,安全系數好低。諗sir只想善意提醒。

 

當然,759超市同360優品個margin都好細,但人地盤生意唔係靠賣野賺錢的,佢地自有agenda,亦已都唔係hidden個隻,網上比心機搵都睇到。

 

提提,如果你賣野只係靠價差賺錢,就當今日搵到都只會越見辛苦。

 

第二,除非你年老就收山,或者你指既「等」只係你自己唔做野,不過你班手下好勁可自動波。否則靠「希望幾年後生意好轉」去翻身既想法,等運到真係唔要得。

 

發展事業,無論你做生意或打工,先學攻,後學守。同意「等」係一項藝術,確定「等完」需判斷力。尤其讀者生意做左1-2年,應未成熟,故要先學攻,更要邊學邊攻,相反等運到九死一生。

 

第三,讀者想荒廢主業,反用投資救主業,敗象已呈。一係你將主業換左佢。

 

教你投資唔係問題,但如你錢未賺夠而主業又唔掂,你心理壓力將會大到令自己投資做錯決定,全局盡輸。

 

諗sir自己生意唔係大,只係請左十幾人,求其搵個老闆都比我勵害,不過我預視到呢個家庭,尤其疲情沒完沒了之下,情況會更差,所以斗膽提一下。

 

好,part 2 講投資,先講荃灣自住樓批左按揭,日後就當失業銀行唔會點查你,按揭批到就等於過到海,故諗sir在買樓易中介的舊同事都會幫客展現最靚而誠實一面比銀行睇,過到銀行之後問題不大。買樓易按揭查詢可whatsapp 96991141

做新買樓上會、轉揭、加按、或者你有盤想放(大屋苑樓),都得!

 

諗sir很建議兩公婆是但一個人出番黎打工,同時自己公司要出糧比設夫婦其中一人,交好稅供好mpf,此為幾年後買樓準備之一。例如公司出到糧30k比老婆,借貸力有30000/10000*50%*2.59 = 388萬。加埋老公如出去做番野有20-30k,兩公婆買第二間樓可用其其中一人單名,夾埋可借700萬-已借的360萬 = 340萬。到時出左首期,300-400萬借貸力夠佢到再係荃灣買到兩房,當然舊個隻,但都可以啦。

 

建議將人民幣沽走。投資首條同食飯一樣: 開餐既地方要有逃生門。人仔是受管制貨幣,不要被其一時升值迷惑。人仔可以買既野亦很有限,人仔計價股票很少,人仔幫唔到你炒美股,轉去新加坡煩到n! 其實偉大既中華民族,已經將答案講左比你知。對唔住,呢段係廢,但唔會刪。

 

將堆人仔轉返美金再做債基疊增,就ok。佢筆人仔都值至少50萬hkd,而家讀收息103,讀完助教會提出個獨家方法,只係40萬可開始,如投入50萬會如下:

50萬hkd投入,不經銀行,借返75萬比你

投入債基年息8%,(50+75)萬投入,一年收息100000

借了萬,利息成本2.5%,一年付息18750

淨賺100000-18750 = 81250

回報為81250/500000 = 16%

 

當然唔太進取可少槓些,只收10-12%息一年,5年後50萬*(1+12%)^5 = 88萬。中間有咩事可隨時拎返。咁4-5年後有88萬係手加上借貸力有300-400萬,夠厲買間兩房開結收下租既。或者到時阿仔都上小學,話唔定佢掉轉,新買間樓住搬近小學,現時自住樓租返出去。








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