判斷買樓投資時機: 用業主市+買家市 #2092

你好諗Sir,

 

最近剛剛追看你的頻道, 收穫良多。

 

本人情況及問題如下, 如閣下有時間請幫忙給點意見。

 

背景:

本人及太太已過40, 育有2個小朋友就讀初小及初中。本人月薪$45,000, 太太$40,000, 有兩層物業, 一間市值$950萬2房(單棟樓, 19年買入, $880萬, mortgage $430萬),一間市值$1000萬3房 (將軍澳大型屋苑, 早年買入價$595萬, mortgage $400萬)放租約每月$22,000, 二間皆鄰近地鐵站。另有市值$140萬車位 (早年已full paid), 月收$3000。股票約市值$60萬, 現金約有$180萬。

 

問題﹕

  1. 本人想賣出將軍澳三房單位, 然後換入一間九龍大三房作自住, 然後租出2房單位 (月租約有$20,000). 本人現看中又一居及黃埔三房, 因兩個地區均近地鐵站, 為本人首選。請問那個位置較理想? 請問如果budget $1300 至$1500萬, 要求三房二廁, 近市區地鐵站, 還有那些好選擇?
  2. 如果不換大三房, 如何二間變三間? 然後租住大一點的三房? 這樣可行嗎?
  3. 目前情況如何可增加現金流?
  4. 有那些穩定直債推介? 在那裡買比較好? (新手未買過債券)

 

謝謝解答及祝生活愉快

林先生

 

answer:

係又一村住都唔會考慮千餘萬的單位,所以真係要二選一寧願黃埔,起碼正常,平水。至於有咩區份好可大致講,主睇空置率及未來供應。大概空置率高就是西貢(將軍澳)及大埔區,低有荃灣、觀塘、油尖旺。留意到讀者小朋友都就讀小學及初中,入唔入到好學校都靠自己多而不依校網,故不用對九龍城區及中西區學校太強求。

 

當然買樓只睇區「搵唔到食」,好似西貢區入面既日出康城,都在2018年爆升過一浸。至於好區份觀塘入面既麗港城,亦多次被業主「投訴」大落後。然而諗sir自己都有地產公司,好似上星期六一行幾位買樓003同學去某處睇盤,其中一個盤開價抵慘被捷足先登,所以原諒我地只將最快的資訊先比付費學生。但諗sir深信在免費文章撰寫的「二手料」,你去銀行同經紀行問都未必有人肯share予你。

 

兩年前已撰文「地鐵上蓋無得輸?」講過及計出,地鐵盤唔一定跑贏。歡迎睇

https://homebloggerhk.com/81867/

 

至於時機? 大家年青時等巴士返學,你明白當小巴泊係巴士站想攞(搶)客,大家仲猶豫不決是否棄巴士上小巴個陣,才是個人決策獲得最大化效益的情況。放諸買樓,當你想混水摸魚講個靚價,必需在買家同業主都兩邊猶豫之際,快狠出手。所以買樓必先要等 ╴唔好急。但大部份人買樓都係起初使勁一連睇樓三星期,之後問我買邊度? 明顯這是錯。

 

修正的做法,2020年2月尾至3月初是「業主市」換做「買家市」,2月24日美股市開始大跌前業主惡,到3月24日美股跌了近萬點,3月24日之後都冇乜意義,明顯買家惡。其實在明顯睇到業主惡或者買家惡個陣,講價都唔容易,因為在業主市,業主老母都唔落價。在買家市,買家揸住100萬做首期當正自己皇帝咁,都唔肯加價。唯有在兩邊亙換之際,好似之前就是2月24日至3月20日左右,兩方才予較大幅的議價空間,那時做決定就有so啦。

 

所以上半年,只有2月24日至3月20日之間最宜買樓,你可以睇返當時既成交價,都是fantastic的! 淨係上幾段既買樓心法、鋤價時機,唔少經紀都識,不過諗sir搵唔到有邊個香港持牌經紀會網上寫出黎。至於將來? 唔好估市,叻既較高層次,是識等。當然等到個日諗sir會唔會第一個先講你知? 我諗都有可能。

 

叻既高層次諗sir唔識教你,不過30歲前學好主攻,是必讀。但咪認為努力只有「攻」此一途,如只達此水平開飯可以,但唔夠你發達。

 

講返買樓,可能黎得呢個blog大家主關心買邊好同買直債推介? 無時間聽下點發達。發達呢味野都要搵汪總講講,佢早前4月買左名鑄更有資格。阿諗sir都係答返如何「二間變三間」,好似讀者唔應該賣將軍澳,佢1000萬將軍澳樓加按至六成套200萬,連同手上180萬現金,共380萬可用收息101有授之保本直債收息年10%,又或債基疊增不保本咁收15%年息,少都可產出每月30k之月入,夠佢係九龍租三房而原本間將軍澳仲有租收。

 

留意如賣將軍澳樓換九龍1400萬三房等於加注,可是夫婦現時手上資產值過千萬之因唔係因工作而黎,淺見是出世合時買樓夠早,食中資產膨漲潮而矣。恐怕一旦換大屋後遇上逆市,樓價跌30%已多過讀者手上份cash,到時佢有否是夠能力承受? 加上買樓要比稅,假設佢有人頭只令樓價之4%,究竟呢筆錢讀者是否願付? 所以先按錢出黎hold實兩間等機會,在樓市比高位低20%又遇上「業主市」及「買家市」之間的亙換,才出手入市為正確手法。

 

回文已過千字,其餘未能作答。








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