諗sir你好. 一向有拜讀閣下既文章, 獲益良多, 希望可以請教閣下置業計劃, 還望賜教。現年24歲同太太兩個人都係公務員, 本人月入40K 太太月入30K, 手頭上無物業, 依家有約80萬現金, 一個月儲到5萬, 計劃一年內想用盡借貸力做九成按購買700萬左右既單位
問題1. 如果向銀行借貸作為首期既一部份是否可行? 對於申請按揭/借貸力既影響應如何計算? 或者有無其他方法可以加快置業步伐?
問題2. 如希望最終一生三宅, 置業計劃應該如何部署(註1)?
(註1: 不計算政府每年薪酬調整, 十年後家庭月入預計約12萬,
若以政府過去十年薪酬調整平均值約3.7%,十年後家庭月入預計約16萬)
ANSWER:
24歲兩夫妻持有七萬元家庭入息在現時今日的香港，算是很多年青人的夢想之一，奈何他們即比同齡有優勢，但仍有住所煩惱。勝在讀者兩夫妻較為年輕，以借貸力常數2.59作計算，他們實際能負擔約九百萬物業，因(40K+30K)/10000*50%*2.59 ~ 906萬
讀者亦提出預計未來10年，在職公務員薪酬加幅後有十六萬家庭收入，有呢張「牌」故希望用穩定收入達成一生三宅目標。
有鑒於此，諗sir建議第一層住宅目標價約為五至六百萬，絕不要花時間買DREAM HOUSE。你揸層600萬樓基本上都可跑贏層1200萬，原因是1000萬以下樓可上會八成，800萬之下更可上九成會，按揭政府上利1000萬以下樓逐漸升到「封頂」。當然經紀永遠想你買貴單位，做之前靖考慮個人財政實力。
提提考慮到現時市場不穩定性，「未係樓市開file」既人都係無必要冒進，買第一間令自己與全港業主同升跌就可。假設讀者10年後人工「真。十六萬」，用此水平計算他們的借貸力，夫婦約能負擔二千萬物業，相等於大約三層六百萬住宅。重申按揭政策若不變，揸3間600萬樓明顯好過一間1800萬。
若按揭政策變? 相信要變都係會放鬆按揭門檻，可能係八成上會最盡放寬至1200萬市值樓。在私樓市場未來2年供應都少於20000個下，加上移民既人，筆者好多都聽到佢地諗住用香港樓收既租去cover海外支出，即係又唔賣，盡享香港低稅。咁睇落都係慢慢逐間細既樓儲等佢個價逐間浮上一千(萬)仲好。
讀者想用銀行私人貸款方式作為首期的一部份，需知道半年以內申請貸款會影響TU record，同時每月還款會大大削弱了本身借貸能力，尤其是按揭申請是牽涉HKMC，審核過程會更為嚴格，建議在可行情況下避免用自己名作借貸。
第二招去加快置業步伐，其中一種方法是加大入息，可將現有物業轉出租用途，佢既租金七成就可當個人新加入息，助你再買樓借錢。但必先將原有高成數按揭轉為低成數按揭，簽好租約打齊厘印，夠文件銀行才會認的。
仲有一招係善用親朋，銀行唔幫你就搵家人幫，多個幫手多條路，這就是王道。用直系親屬例如父母名義持有新物業，可善用首次置業名額去降低買樓首期。然而用父母去上會按揭難批，頂盡15/20年，即每月供款便會增加。當然兄弟姊妹如許可比名你買，效果更佳。同埋如果佢地人工唔夠，有人會幫手出糧比佢建立第二入息，例子參考「借貸力由無變有」之買樓003課程。
比突一招，諗sir認為讀者和他的太太有年輕優勢，風險承受能力相對較大情況下，可考慮以投資股票形式累積財富。其實excel真係幫到唔少事，股票的回報用excel可計出黎，起碼知到實況而唔係只靠些鼓舞性的投資概念。
上圖計出吉利(0175)幾時跑贏同跑輸盈富(2800)，大跑輸個陣買，而唔係個價跌買。留意我們買股同學生考試一樣，看比分要睇相對性。當平均拎90分，咁可能你拎91分只你平庸，不見優異。股票一樣，今日恆指升3%，你隻股票又升3%，那不表示你的「愛股」突出。由此路進，你可慢慢改善你投資策略。而上述只予一簡單例子。
例如可以從技術分析或基本面分析方向學習，配上excel對實數，慢慢累積自己投資上的經驗，讀者可有效滾存大自己的財富，加快買樓。當然無股票係你可買左之後擺低唔睇，正如無生意係可以你長年不理。所以在股票市場賺錢，預左要付出。然而不失為拓展多一個收入之法門。對於踏入中年的人，投資股票比重就要降低，轉為買債。
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