加快置業步伐的三個方法 #2090

諗sir你好. 一向有拜讀閣下既文章, 獲益良多, 希望可以請教閣下置業計劃, 還望賜教。現年24歲同太太兩個人都係公務員, 本人月入40K 太太月入30K, 手頭上無物業, 依家有約80萬現金, 一個月儲到5萬, 計劃一年內想用盡借貸力做九成按購買700萬左右既單位

 

問題1. 如果向銀行借貸作為首期既一部份是否可行? 對於申請按揭/借貸力既影響應如何計算? 或者有無其他方法可以加快置業步伐?

 

問題2. 如希望最終一生三宅, 置業計劃應該如何部署(註1)? 

(註1: 不計算政府每年薪酬調整, 十年後家庭月入預計約12萬, 

若以政府過去十年薪酬調整平均值約3.7%,十年後家庭月入預計約16萬)  

 

ANSWER: 

24歲兩夫妻持有七萬元家庭入息在現時今日的香港,算是很多年青人的夢想之一,奈何他們即比同齡有優勢,但仍有住所煩惱。勝在讀者兩夫妻較為年輕,以借貸力常數2.59作計算,他們實際能負擔約九百萬物業,因(40K+30K)/10000*50%*2.59 ~ 906萬

 

讀者亦提出預計未來10年,在職公務員薪酬加幅後有十六萬家庭收入,有呢張「牌」故希望用穩定收入達成一生三宅目標。

 

有鑒於此,諗sir建議第一層住宅目標價約為五至六百萬,絕不要花時間買DREAM HOUSE。你揸層600萬樓基本上都可跑贏層1200萬,原因是1000萬以下樓可上會八成,800萬之下更可上九成會,按揭政府上利1000萬以下樓逐漸升到「封頂」。當然經紀永遠想你買貴單位,做之前靖考慮個人財政實力。

 

提提考慮到現時市場不穩定性,「未係樓市開file」既人都係無必要冒進,買第一間令自己與全港業主同升跌就可。假設讀者10年後人工「真。十六萬」,用此水平計算他們的借貸力,夫婦約能負擔二千萬物業,相等於大約三層六百萬住宅。重申按揭政策若不變,揸3間600萬樓明顯好過一間1800萬。

 

若按揭政策變? 相信要變都係會放鬆按揭門檻,可能係八成上會最盡放寬至1200萬市值樓。在私樓市場未來2年供應都少於20000個下,加上移民既人,筆者好多都聽到佢地諗住用香港樓收既租去cover海外支出,即係又唔賣,盡享香港低稅。咁睇落都係慢慢逐間細既樓儲等佢個價逐間浮上一千(萬)仲好。

 

 

讀者想用銀行私人貸款方式作為首期的一部份,需知道半年以內申請貸款會影響TU record,同時每月還款會大大削弱了本身借貸能力,尤其是按揭申請是牽涉HKMC,審核過程會更為嚴格,建議在可行情況下避免用自己名作借貸。

 

第二招去加快置業步伐,其中一種方法是加大入息,可將現有物業轉出租用途,佢既租金七成就可當個人新加入息,助你再買樓借錢。但必先將原有高成數按揭轉為低成數按揭,簽好租約打齊厘印,夠文件銀行才會認的。

 

仲有一招係善用親朋,銀行唔幫你就搵家人幫,多個幫手多條路,這就是王道。用直系親屬例如父母名義持有新物業,可善用首次置業名額去降低買樓首期。然而用父母去上會按揭難批,頂盡15/20年,即每月供款便會增加。當然兄弟姊妹如許可比名你買,效果更佳。同埋如果佢地人工唔夠,有人會幫手出糧比佢建立第二入息,例子參考「借貸力由無變有」之買樓003課程。

 

比突一招,諗sir認為讀者和他的太太有年輕優勢,風險承受能力相對較大情況下,可考慮以投資股票形式累積財富。其實excel真係幫到唔少事,股票的回報用excel可計出黎,起碼知到實況而唔係只靠些鼓舞性的投資概念。

上圖計出吉利(0175)幾時跑贏同跑輸盈富(2800),大跑輸個陣買,而唔係個價跌買。留意我們買股同學生考試一樣,看比分要睇相對性。當平均拎90分,咁可能你拎91分只你平庸,不見優異。股票一樣,今日恆指升3%,你隻股票又升3%,那不表示你的「愛股」突出。由此路進,你可慢慢改善你投資策略。而上述只予一簡單例子。

 

例如可以從技術分析或基本面分析方向學習,配上excel對實數,慢慢累積自己投資上的經驗,讀者可有效滾存大自己的財富,加快買樓。當然無股票係你可買左之後擺低唔睇,正如無生意係可以你長年不理。所以在股票市場賺錢,預左要付出。然而不失為拓展多一個收入之法門。對於踏入中年的人,投資股票比重就要降低,轉為買債。








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