諗Sir你好。
(舊生電話：60xx-xxxx）
小弟30歲，公屋仔出身，19年有幸於網上尋找投資物時遇上諗sir，雖然別人話諗sir個案不實，意見又串，但我相信天外有天，忠言逆耳。所以立即報讀收息001, 003，買樓101, 103。期後了解現時配置不理想 （如新樓，股債基）。本人無父幹仍與家母同住，希望及時糾正及改善家庭生活及準備結婚。勞煩諗sir指點。
現時配置：
Cash: 400k
樓花: 掃管2房<6m, 首期已付2成，上會8成，月供約18k，打算自住
Stock: 700k
B餐: 800k，槓1倍收息~9%
Allianz ?????????? Fund: 270k，收緊~9%
Income level: 新工作年薪約1m – 1.6m。（底+佣）
另女友45k穩定月薪，有港島東新studio收租（了解為錯配之一），~5.7m，尚欠4.56m， 收租14k。月供19k。
因為新工作 保守 預計個人儲蓄大概1年800k以上。
接下來想考慮好最佳配置改善家人生活水平，及希望將來能搬回市司方便港島上班。終極希望靠著利息收入換回人生，做自己有興趣的工作。所以想請教幾個大方向利弊：
1）應否將家母公屋換至綠表3房居屋，一方面改善家母生活環境，一方面可作防守性最後的安全屋。但亦擔心上居屋會否因小失大，是否應該將筆錢買私樓好過。
2）盡快賣／轉女友studio名去女友家人名做9成套現，用女友名買入九龍2房收租。
3）將儲蓄買入債基，大概兩年後債基增至約3m，月收約30k，足夠於市區租2房再幫補供樓。
因為方向及方法很多類。未能分析先後次序好壞。所以想請教諗Sir請教。感恩萬分。
90後公屋仔上
ANSWER:
其實諗sir之前做銀行，對客好nice可以機場伺候架。你而家去買樓專facebook專頁搵我同事睇樓，佢地都nice。我地買樓易俾既盤過到自己個關，仲用單邊代理身份幫客講平個價。而諗sir自己比既意見，會維持說真話同幫到你既宗旨。如果你只係想搵人認同你或者聽岩聽既說話，你自己落匯豐問就可。
30歲仔年薪有150萬，算唔錯啦，應該係top 3%。佢要留意搵到錢既一群，有下列特徵:
- 自住樓反而租而唔會買。因為有質素既樓租值普遍低，那何不騎幾間睇落cheap但租務回報高既樓，用收佢地既租黎反租靚野呢? 何況讀者未來10年會因始婚、婚後調整、有小朋友、方便照顧父母幾個原因搬屋。所以自己住個間租好過買。
- 錢要搵返黎而唔係慳返黎。自己時間很寶貴，比錢人做好過影響自己專注事業
- 當然有幸到達下個層面，即係錢多到瀉個隻，買返間自住樓不為過，然而讀者距離呢步還遠，同埋打工仔好少可到此步。
另外要明自己係唔使夾硬買樓趁後生擴張資產，博美金跌及資產膨漲去由樓價賺錢。所以對於置業一事，讀者有條件等，亦較有能力承受樓市升左需在高位追返的風險。
留意等樓市低位必先計好萬一升左點算。有些人等到跌唔買，再跌再等一味希望跌到好似送比佢先要。此為貪，性格缺憾。
十分建議佢試做學生宿舍或劏房。宿舍用木間，問題不大。劏房可以入紙合法，或者等屋宇處信黎，兩者皆有。最重要是，劏房600萬樓市買樓加裝修夠攪掂，一開五收租成27K。亦即租間奧運站三房，未必要咁辛苦用1500萬買佢再上會供到死，其實一間570萬洋樓已解決。當然你他日有景，唔再做學生宿舍或劏房，金盤洗手仲要間間屋一炮過咁買，無人阻你既。
你留意600萬樓八成上，首期只120萬供17K/月，產出正現金流為27K-17K = 10K/月，而投入只120萬。有些人更博會九成上會，首期只60萬。但劏房收租其間業主會收到不同信件，例如稅局、例如HKMC，點拆? 這在買樓003分享了。
至於買Allianz ???????????? Fund是錯的，已在收息101解左為何銀行職員咁鐘意sell呢隻。基本上客錯買呢隻，多比既洗費已達萬計(當然如你只買幾萬蚊咁少就唔使)。未計2020年3月跌市一役，價跌而未來派息有疑問。希望讀者在下次跌市再臨前清左佢。
債基B餐美國國債為主，就當大跌市跟跌但幅度少同反彈很快，希望大家明白跌市很難會有投資物唔跌，不過債基跌幅控制在10%-20%之內，對比股市及有些ETD狂跌，債基在過去3月大跌市已證明自己穩定性。讀者未來幾年除考慮將手上SUTDIO單位換做宿舍或劏房增強現金流之外，將手上股票、Allianz都轉埋B餐，只1x槓桿收9%，170萬收息12,750/月。
你當然可唔聽諗sir意見，將錢拎哂去買股票。我地在收成上經常用債或樓，因為佢地靠借出一些野去收息，本質與股票唔同。買股票絕不是借，到期唔保證有錢返仲要供股。
如見到筆者看法見大市到底(在收息103舊生群)，可以加至2x槓桿B餐收息13%，收息增至18,400/月。假設用了120萬做首期投進劏房，120萬產出10,000/月正現金流。那就是270萬可以共產28400/月正現金流，靠債券及住宅令收息率高於10%，既有風險分注而債基可隨時射至海外，波幅又細。做好呢層，再儲到另270萬又可複製。到年過40歲才增加直債而減少債基的投資。
那怕只係一年回報只10%，讀者年儲80萬而配10%年回報，10年後多儲的錢已達12,749,939(1200萬)。而筆者買左有間樓已收租8年，四個租客夾埋比緊21k租，收左8年都無變(其實係我費事加佢地租)。近排佢五樓有個原則單位開賣，我去左睇發現附近既單位都劏埋(上上圖)，令呢個放盤更可改到走廊位去埋可租值，這在買樓003會談此等技巧。而債基經2020年3月世紀大跌市都安排無羔，唔似股票咁停派息。咁構成既股/樓組合在月收益上更為穩定，經歷過時間考驗。
【收息投資課程】Batch 74 (收息101在74班大量新內容加入! 現時報名有優先A位，可早入場自選位置)
*[疲情過後] 諗sir收息班於2020年六月上課情況。先報名者可早獲優先A位，早10分鐘入場可自選位置，一般同學會選近及正向位。
諗sir接受J2兄弟幫節目訪問
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」
(中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法
*(下)諗sir於NOW TV的訪問
- 諗sir為理財策劃師(CFPCM)，暢銷書作者，ViuTV 、NOW TV、TVB嘉賓，<經濟一週>專欄作者
諗SIR（收息101）【收息投資課程】DV74班
第一堂:網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案
第二堂真人教授: 2020年7月25日(六) 16:15-19:00(現時報名有優先A位，最早15:55可入場選位)
第三堂真人教授: 2020年8月1日(六) 16:15-19:00 (現時報名有優先A位，最早15:55可入場選位)
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900
講者諗sir: 2012年後開始教授課程，累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市，過濾出投資要旨及精華想面對面教識你
*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課
#上唔到真人堂可在隨後班次補課
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)
3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂
或用電郵：[email protected]
或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DV系列【收息投資課程】詳盡內容：
*課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口。課程內會講解如何在金融機構安排投資方案
< 首部份課程 >
債券投資了解、全更新用上2020年3月後作例子
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去收取利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法
槓桿水平的適當安排及買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
< 次部份課程 >
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
–
< 後部份課程 >
有咩保險可以CUT?
保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?
細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃
28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢
–
諗SIR（收息103）【收息實習班】/TEDP57班
※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片
DP57第一課: 2020年8月18日(二) 19:15-21:15
DP57第一課: 2020年8月25日(二) 19:15-21:15
DP56第一課: 2020-06-27(六) 14:00-16:00(FULL)
DP56第二課: 2020-07-04(六) 14:00-16:00(FULL)
費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
報名:
- 收息103舊生短訊報名：WhatsApp 63832145
- 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP57」
- 收息103舊生網上填表報名
–
內容:
債基出入市應看之訊號教育
市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20、25%! 每次不同介紹
有銀行朋友幫你順利報行方案及到場介紹 – 即你減省買入費用及其他支出
幾時買及用咩方法分段入市之考慮
高階保險收息方案
令執行債基方案更順暢的留神小處
往後重讀收息103只需$1500
成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
*討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500)
*討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程
第二課：2020年8月15日(六)14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依1及8號時限)
費 用：$2000元
地 點(網上看後仲可上返一次真人買樓001，地點為->)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室
報名安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
買樓001 內容：
–
–
諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY68
(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
第一課：2020年8月22日(六) 14:00-16:45(利用下方paynow button付款後)
第二課：2020年8月29日(六) 14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依22及29號時限)
地 點: (網上看後仲可上返一次真人買樓001，地點為->)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
–
買樓003課程重點：
A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
TEDX10: 2020-06-06(六)14:00-16:45(利用下方paynow button付款後)
TEDX10: 2020-06-13(六)14:00-16:45(現在可選擇網上睇片)
地點(如需上真人)：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*課程內所授方案大多8萬港幣都可實行、日日買賣、亦不用開立私人銀行戶口、教埋係邊度買、展示買賣系統版面及點用滑鼠right click落盤都教埋!
亦會教授如何用免費軟件因應市況找出嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs。亦有買賣操作示範
–
< 課程部份A – 嬰債收20%息 >
什麼是嬰債? 那裡可以用萬餘元港幣就入手買到? 隨時出入?
那些免費網站可更新對嬰債的資訊?
由派4%息的短公司債，至超20%年息的嬰債方法介紹，更講解將其槓桿機制、風險、及保本性
利用嬰債去賺價的方法及如何觀察市況
短嬰債如何與債基及直債分散配置及適時運用?
策略2 小本對沖澳幣買債基所引申出的風險
策略3 對沖買債基引申出的風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
< 課程部份C – 優先股及海外房託(REITs)收10-20%息 >
介紹穩當性高的優先股買法，
如何自己找到及選取優先股收息
介紹不同房託版塊及類型，與利用那些網站去持續觀察其表現
展示「無人機組合」，較進取獲17%的收息組合
