學生宿舍去double租金及債券收息搬大三房 #2083

諗SIR,

你好，本人於早前上了買樓003 (TELY66)，得益不少。本人有以下問題，希望得到諗SIR既寶貴意見。

本人和太太背景如下：

本人34歲，打工月入98K，名下有屯門站附近私樓屋苑兩房，樓齡32年，現欠銀行3.6M，估值約5M，由本人母親居住。

太太33歲，打工月入98K，名下有沙田已補居屋三房，樓齡35年，現欠銀行4.2M，估值約6M，自住。

現金有0.6M，月儲100K-120K。

 

本人在下年年中有個計劃：

一)  2021年中，現金應有0.6M+12×0.1M=1.8M

二) 先以約7M賣出沙田居屋三房，資金回7M-4.2M=2.8M

三) 再用太太名以約9M八按買三房做學生宿社(估每月收$6K x 5) / 約7M九按買新界三房做學生宿社(估每月收$5K x 5) / 約9M八按買九龍兩房自住 / 約9M八按買奧運兩房兩房自住。現金餘1.8M+2.8M-1.8M = 2.8M

– 太太借貸力餘98000/20000*2.59*0.7 -7.2M= 1.7M，如果以月租11,000租出屯門樓，太太連約成交以6M四按 (借2.4M)買本人單位，之後俾留番俾母親居住。太太借貸力為1.7M+11000/20000*2.59*0.7 = 2.7M >2.4M，即要補1.2M現金。現金餘2.8M-1.2M = 1.7M。

– 再儲多半年錢，再用本人名買九龍區兩房自住(如已買學生宿社)或買學生宿社(如已買兩房自住)

 

問題

一)  計劃是否可行定方向全錯？

二)  本人可否同母親簽租約？定要搵親戚幫手？

三)  請問9M預算，有無其他好介紹？

四)  如有幸一生三宅後，應否再儲錢買香港樓定投資直債？

 

希望賜覆!!!

平凡打工仔上(tel: 933x xxxx)

 

answer:

讀者月入接近十萬，唔平凡但同「自命不凡」爭好遠啦。可惜幾廿歲人搵十萬而兩公婆夾埋只儲左六十萬，仲應該未有仔女，咁既條件諗sir睇落就好心煩啦。至於佢話未來兩年儲蓄金額會突飛猛進，諗sir睇到。

 

儲唔到錢，買樓焗自己儲啦，高薪月光族主打都建議買樓當儲錢。就當你話解放軍會黎，咁又點? 如果你專業人仕又肯定移民外國可搵返咁多，又唔怕高稅，你就走。否則還是香港好，物業買賣稅叫平借錢又息低更無遺產稅，已令你諗少好多野。

 

當然等於或多過幾千萬，或者最起碼淨資產值都有千鬆萬者，可以諗下將部份資金投在海外，這不相關於政見，而是分散地沿政治風險之概念。

 

關於學生宿舍，選對屋苑可助你獲一些優勢，更易租出。然而做對裝修及貼市提高或降低房租叫價，才是令你一間18k租值的三房upgrade去34k的關鍵。

 

生果報講港漂大撤退，筆者則認為內地生到港讀書的數目調整一年後，還是會升。外國如收緊取錄中國學生的標準，香港就是個好出口。加上4-5月筆者親見，不少內地生託香港親友去睇定宿舍，有官方機構更把握機會向租房的內地生送電話卡，可能希望佢地到港後仍多支持祖國app咁啦，就知內地生在港讀書仍是有戰略意義的據點。讀得好而又經過培訓，話唔定可以成為香港未來在中小學教書的內地交換教師，唔使咁煩去河南請啦。

 

加上一班中國老師空降係香港，上年已經有，只不過細規模只在大學做，人數唔多，但不少都租住學生宿舍。未來此等老師數目，只會有增無減。同埋提一提，不少幼園的英語母語教師，都選用我方學生宿舍，唔一定係同胞租。

 

讀者賣走自住居屋後應用20%首期再買樓，俾太少首期恐怕樓市一跌佢負資產又亂諗野，另外太太買過樓，就當沽出再買都唔可以九成上會的，這個買樓001有授。更重要是: 佢太太八成上會樓其後改建學生宿舍租出，一旦被發現將報稱自住的樓偷出租，點算先? 另外如何在裝修上、租約上都留定後路，若被人捉正要改返做原則及清空租客，支出都可盡量減少? 雖然未見改建了做宿舍的舊生有此情況，但留些少錢在手預一預，同埋到買樓001參考師兄對偷偷將自住樓出租之看法，對讀者大有得著。

 

同埋，你如要「走鬼」將住係單位A的學生提早叫走，我地買樓003助教可即聯繫其他有宿舍房的舊生幫幫你。

 

買700-800萬，八成首期上係好選擇。收返成3萬幾蚊租，夠平佢供樓的支出。仲有些少淨可助佢再反租其他地方。租得兩年再決定下一間樓係做宿舍定係想買返間三房改善環境，都未遲。何況人未到40未定局，話唔定決定要仔女令讀者想知的房種及地區都有變，所以賣居屋做宿舍再自租為上算。

 

買三房做宿舍應要用1.5M-1.8M左右，淨100萬現金用債基收息，不要用直債(即債券)。讀者較年輕用派息高而又無年期的債基收12%年息去補貼租樓較合適，詳細做法及風險見收息101內容。由於太太工資都高，如是autopay出糧易證明個隻，根本不用叫阿媽轉做租客令自己多張租約好借錢，但如執意要做，將老婆間屋租比公司再租比阿媽，可以令佢借貸力增強又可省下Rental income tax及其他稅項支出。

諗Sir 真人授課

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