校網遇著大維修、十厘回報有結果?#415

諗兄你好! 有事請教.

 

小弟12月結婚, 現居不敷應用. 因此剛用未婚妻單名單借在現居隔離街買入了一物業用作自住. 買入後profile如下:

 

物業A (高山道, 32年實用266 小弟單名單借租值9000): 欠190萬. 2013年7月轉了七成按, 供7200, 市值270, SSD 5%明年4月刑滿, 管理費600, 年底大維修夾大概6萬. 

 

物業B(山谷道歐化, 35年, 實用366, 租值10500): 310萬, 未婚妻最多借260萬供10000, 裝修預算25萬, 管理550.

 

物業C: 阿媽收租樓, 小弟用之五成按借175萬供30年每月6600. 

 

小弟(46000)與未婚妻(25000)共收入每月71000. 現金加上從物業C套出的錢共有200萬, 用了支付物業B首期費用後剩130萬左右. 供哂ABC之後每月儲19000

 

現在小弟考慮物業A賣定租出. 兩層樓都係2015通地鐵何文田站, 屆時租值可望上升. 物業A因外牆甩皮一直被附近單幢樓比下去, 大維修後可望改善. 

 

諗兄如果係你會如何部署呢? 賣定租? 如果賣何時賣?謝謝!

>>>按此到答案

 

個blog寫左咁耐都未有提及一個重要因素,便是校網。今次有讀者「投案」方便借題發揮,便一談校網對樓房的價值因素。

 

在2007年土瓜灣同何文田校網合併在34校網,屋苑包括: 土瓜灣樂民新村馬頭角曉暉華庭海悅豪庭欣榮花園傲雲峰愛民邨何文田邨山谷道邨俊民苑御龍居欣圖軒冠熹苑何文田馬頭圍邨真善美邨嘉多利山窩打老道山帝庭豪園賀龍居翔龍灣。有小朋友既讀者都知港爸港媽對小朋友教育極為重視,可能因為覺得今日打份工都係拜「讀書」所賜,所以對小朋友書本及技巧上之培訓極多,但連入lift要幫手禁關門掣呢樣野就十年都學唔到,自小有「姐姐」代勞。

 

 

講返讀者,借貸力是可以的,同女友家庭月入為$71000,借貸力約9.3mil。己用掉(1.9+2.6+1.75)=6.25mil,如果唔係加按老媽層樓,借貸力剛好用了一半。物業A如果有維修,若然夾錢條數唔係太「掠水」,是值得去做的。夾現錢再放售一般可抵大廈維修所付支出。不過讀者兩間細SIZE樓都係何文田,若果查證真係入34校網,那不如因細而將其間得更細,部處日後間房出租。

 

若果我係讀者,在香港來說人工起碼叫中等,是不甘於成世住係三十幾年樓齡之細單位的。方法一當然是賣出,但未來何文田有地鐵再加上有校網,可行是將細樓再拆細,然後租出去。你知個地址都值些少錢。另外香港現象是單身人仕不斷增多,尤其女性,原因確實是女性教育水平比幾十年前大為進步,加上香港以服務業為主、搵錢多過男人是可預期,亦轉變當中。有錢既女仕們當然可霸一間大屋,次一級會想要間「高級套房」是鐵一般事實! 所以套房服務有價有市、有的為搬出黎住、有的是想要個地址、更有人間套房經營無牌賓館、當然犯法既野唔好試。

 

所以讀者唔好放棄現有舊樓,很有可能為讀者創造更大現金流。至於老媽套到舊錢,由於都有百餘萬、其實諗下將一半放入債券。你只要相信到2018年仲可以行入I.T.(999)買到件衫既,你就有10%息。賣盤冇所謂,最緊要唔好賴債。另外你的收益是跟你買入時的孳息率的,之後債券升跌唔關你事。

 

證券名稱 IDOTHK6.25 2018
票息 6.25%
到期日 15/05/2018
貨幣 RMB
參考中間價 83.75
到期孳息率 10.67%

 

去搵一搵,有其他選擇。有得「一百個」以上,實在是可「多樣化」一點。另外於龔成堂成日有人問的點樣可以達到10%年回報,那先予此法作參考。當然如果IT「執左」你會TOTAL LOSS的。建議成副身家只有一百萬的人不要將銀彈集中在單一投資物。小本有小本做法,留待他日再談。

 

另外由於現時教育局並沒有校網範圍地圖可供公眾參閱,只可看到涵蓋地區中的主要屋苑,如心水單位並非所列屋苑,可致電該局( 2832 7700)代查是否處校網內。

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

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第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
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第二堂: 掌握股票技術面
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買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
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– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

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第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
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聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
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*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
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費 用:$12,000
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

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上課地點為尖沙咀
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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諗sir 股樓債賺價課程

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諗 Sir 入門課程 (諗Sir真人教授)

真人班第四堂 3小時

實戰睇樓。直接同諗sir睇樓學習
分間房的設置心得
做分間房地區佈局傳授
視察單位為萬千中選取保證多野學,唔係普通貨
快速提升揀樓能力即升lv必讀
睇樓即問諗sir即同你Q&A

真人班第五堂 3小時

製作管理股市出入訊號系統
黃金收息16.3%方案原理
捕捉美股/貴金屬出入市操作之竅門
諗sir買賣港股美股的系統原理
股樓債的資產配置如何操作

真人班第六堂 3小時

買債收息的揀選方法
債基的選取及比較方法
慳手續費的買債方法
槓桿直債債基方案
債基出入市訊號監察系統

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諗Sir 股樓債賺價課程 課程安排:
第一至三堂(網上課程)
2024年8月9日(六)14:00-17:00(第四堂)
2024年9月7日(六)14:00-17:00(第五堂)
2024年9月14日(六)14:00-17:00(第六堂)

*賺價入息課程教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述六堂)

諗Sir 股樓債賺價課程 課程安排:
第一至三堂(網上課程)
2024年8月9日(六)14:00-17:00(第四堂)
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15

暫時是最後一次真人聚會

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15

暫時是最後一次真人聚會


*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀


美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



20170614-2

【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】

美股隊長
美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38
 
 時 間:2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室

【報名: 按此網上填表
course code:「YUJS38
 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註:

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」,可免費安坐家中,收看錄播



【 美 股 隊 長 課 程 】


持有《美股隊長手冊》者,
如使用「美股課程100元優惠券」,步驟如下:

...
1. 必須在報名之前出示  ***每人限用一次***

2. 拍照「美股課程100元優惠券」

3. 將相片傳送 (手機可點搫→) WhatsApp 91010168
 ([email protected]

4. 行政部會提供報名連結予閣下


全面革新內容及學習模式!
1. 10小時(或以上)影片教學-詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課,隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)

2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統,適合年輕朋友)
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統,適合忙碌中產)
4. 永恆組合 (ETF 交易系統,適合低風險穩健人士)

另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略

實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席,可免費改至下期實體課,暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間:2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區:尖沙咀

其他優惠
沒有
美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN
第一階段:視頻授課 - 透過授權連結,先在網上自行收看
第二階段:實体課堂 - 2019-06-23(日)14:00-18:00
費  用:$3580
地  點:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地  圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]

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.(6)20160830-002

尚待公佈美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時 間:尚待公佈
費 用:尚待公佈
費 用:$1680
半年一次,只接受【美股期權Level-2】舊生報讀
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室

地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp


【我要報名:網上填表

【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
3. 另類借箭技巧



美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者:美股隊長
時 間:2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用:$200
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室



【我要報名:網上填表



【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]

學習「美股期權操作」有以下好處

  1. 彌補本金不足
    美股多大價股,例如Amazon.com(AMZN),
    每股成本高達近6,000港元,如操作本金不大,能買入的股數有限。
    買入期權,風險有限,卻具有槓桿作用,
    能夠彌補本金不足的困擾,有助提升表現。
  2. 控制風險
    美股於發佈業績時,股價有機會大幅裂口下跌,造成鉅額損失。
    學習操作認沽期權(put options),為正股買入保險,花費不高,
    卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
  3. 賺取期權金
    沽空風險有限的「價差組合」(spread),
    賺取期權金 (premium)。

 

.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

 

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點:
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程,不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會,隊長分析市況,邀請各同學分享心得、經驗,並供同學發問問題(時間/地點:週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組,供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用


【我要報名:網上填表

【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]

課程大綱:
甚麼是期權?
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合?
期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

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圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】



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