30岁揾12000蚊点翻身? #1003

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  谂sir你好! 小弟是一名庸才, 刚上完收息101, 现时与父母同住, 唐楼大约300呎(坚尼地城估计值200万以下)!但这个物业只有一半业权,有点复杂! 另父母有一物业收租大约收10000,是40多年有电梯大厦大约500呎(石唐咀估值200万以下!以上物父母联名拥有! – 本人今年30工作发展不是太好,月入12000,早前有投资股票但都是输钱多,努力储蓄下只有现金30万,现时没有持有股票,另有做人民币定存大约17万。姐姐有30多万现金。 本人投资知识贫乏,希望谂sir指教,本人希望一生三宅可以安稳退休,退休时做到财务自由,如果想头大左点请直言,先多谢谂sir指教。 – 上完收息堂,去了银行学做债基,sales介了一两只人民币债券,想请教谂sir意见, 一只XXXX债务基金用人民币买年息有大约7厘, 另一只系XXXX高收益基金用人民币买年息有大约12厘。希望谂sir,指点小弟现时应如何投资,谢谢! 祝工作顺利 – ANSWER: 典型在港揾唔到钱既后生仔,点解救!? 相信读者都唔会介意笔者作此称呼,最紧要对症下药。三个坚持呢位年青人要做: 1. 坚持储钱 2. 坚持买股票 3. 坚持买一间楼   在资本世界无资本,好难玩。打工仔、钱就要储,点一就咁解。点二为何以稳收息为主既笔者,点解会作出买股赚价的建议? 主因读者人工太焗限,靠储钱去收息成世人揾埋都系$12000*12*30 = 432万。就算唔食加训街都只呕到400万出黎收息、预计到60岁只收息得40000/月,更要租楼加应付通账、情况不乐观。要令成世人总收入提升,努力打工可以、努力学懂买股票都可以。两种方法都废神,调节心理明白世界无易得之财。   坚持买楼系因长线睇淡纸币内含值。按揭就系先借美金去拥有资产收租,日后再定额用美金清还债务。当然读者力弱,买楼要乘势。相反若收入较中等的仍建议无壳者在此时置业、更反用业主稍弱势同佢地倾价。至于“锄价”,你要揾到个好等钱洗既业主先得。政府在2010年的辣招已阻止业主们“玩大左”一事,所以今日都搞到要不问价沽楼既人,要么生意人、又或赌仔。讲返读者,如收入冇改善,无楼在手仍要等市就才买入。力弱者只能趁势。由于投资经验仍未丰,过多半年先谂手上D楼。   人仔不宜HOLD。建议人仔转返做港银用寻日个案的保证8%保险方案在5年保险提升40%、或利用DOUBLE保险方案将钱5年倍增。但可因加减息令回报在约70-120%之间徘徊,此乃保证8保险方案与DOUBLE保险方案之不同。17万若5年后DOUBLE了,咁30-35诊无论捞得掂唔掂,都可为自己置业时间SET条死线。   当然,勤力打下工、或PART TIME,或用期权又或细价股法门、都可令读者早于35岁就捞多几十万在手。读者应了解之前股票输钱是否用钱方法、或工具。只要注码得宜、细价股亦可构成良好理财方案。今时买渣打(2888)都可在半年内输一半,地铁亦可因政治因素而炒上同落,买股再唔系听人讲同“放埋一边等升”呢D方案可获利了。 最后有净港纸、美金可行债基方案。读者在问题中提出两只基金都不建议。在收息101中已提出更佳的选择。看上图其中基金之FACTSHEET,我们在堂上会更客观去详解。太多人只看正方格内的回报。要知此为过往的表现、对未来个价点行要识睇圈住个D资料。   1. 从债基内的成份,评级分布、存续可知加息下对债基的价格影响如何 2. 香港行方案之手续费点收呢? 不少人被长期收费而唔知点悭返 3. 此基金息口固然低、而受加息影响较深。所以自己落分行听人介绍随时中伏,好在笔者有时间睇睇。一旦买错当落50万而输多1%既,5000蚊就咁无辜跌左。

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补$2200住名城三房的方案#995

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Hi 谂sir, 小弟是你<收息论>及 <楼换楼>读者, 获益良多, 希望你能解答一下小弟换楼问题,  万分感谢!   小弟和太太现年35,现时和太太联名持有自住马鞍山物业 (现值650万尚余mortgage200万, 每月供1万), 另有两个车位总值约240万(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因为第二个小朋友将出世而想换较大单位(目标系大围3房单位约850-900万),同时都想睇吓有冇办法多楂一层楼或做其他投资   现时只持有股票+现金约60万 我们家庭月入约10万(我6万太太4万), 每月约储3万 小弟现有方案如下, 想问吓那个较好呢:   A)keep 现有楼,再另买3房, 我自己谂到既做法系 1.要先卖一半业权比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(会冇左现时H+0.8既mortgage plan) 2.再加按自住楼(估计能加按到160万) 3.卖掉一个或全部车位 4.将所得既钱做首期,本人单名买3房单位,再出租马鞍山物业 B)卖马鞍山物业, 再买大围3房单位, 做6成mortgage, 再做其他投资(如加按买细单位或收息工具) 如方案A很烦复,而且可能会动用了大部分资金, 同埋持有两层较大银码楼既压力可能都几大, 但就可以继续持有现时单位(对现时单位都有情意结) 如只用方案B有没有其他投资可做? Many Thanks   answer: 本案读者个案为典型,早年买落间楼自住。今时楼已升更喜添新家庭成员,欲换三房改善环境。最差做法,为就咁卖走旧楼,将赚幅全取再换大屋。此举等于在楼市旺时加码,更因一买一卖添加很多杂项支出,只能建议予两类人仕:    1. 极穷者: 可以用极字偏激左、只求鲜明表达。解说为穷人太少钱系手应将楼卖走全取资金。等有人跌市再入市希望翻身。笔者在其他文章提出过自住楼卖出不好做,惟月入连中位数都未及者,若卖楼能得你十年储蓄所得,不妨做! 世上有两类人好需要博一博,穷人为生存而博,富人为趣味而赌博。资本主义令富与穷人的生活越拉越远,此为事实。唔快做工夫,只会被拉得更远连立足点都比人抢埋。   2. 极富者: 指很多现金在手既人。留意唔少公司高层都系人工高而户口只余几十个的。唔信可再睇睇本blog其余995个个案。高现金水平令富人可承受楼价再升而焗租之风险。若卖楼后将手上资金收息去抵销租金支出,守得更耐。不少人2010年卖走楼后咩都唔做,今天已极之后悔。   建议读者用方案A+B的混合版。即自住楼照加按、但一拆二后唔只按到六成、更可到八成,套有650*80%-200 = 320万在手。若用香港按证服务只借到420万,即套到220万系手,点都比佢自己搞160万多。读者月入不俗,弱点在CASH少,所以加强现金水平不可忽视。   旧楼租唔租走自己决定,若将自住楼偷偷租出,需规范当中所冒风险。请勿见人做你又做,人地可是穿了盔甲上阵,而你自己攞条棍仔就谂住同人一齐去揾食,蚀底既只有你自己。不建议现时买大围三房、区份无问题、惟租楼只需月付$18000,计为楼价的约2.5%,系租务回报咁低之下,应租楼而将资金投入收息。大家都知债基息口在12-15%、而保守的都可达8-10%。如用直债、读者资金少不宜,400万资金之上才考虑此法。昨晚举行了收息班batch26之首堂,由于是2015年“最后一班车”,全院满座,亦喜见有台湾朋友加入学生行列,同学问保险方案同债基有何分别? 答案为一个保本另一个唔保本,当然更细分的特质留12月最尾一课先详解。   那读者将新套220万收息,当回报为10-12%,月收$20000-22000息,已够完全cover三房租金有突。当然加按后供楼由1万升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有赖$22000利息扣去$18000租楼之后净$4000补贴。那自己只补贴$2200就可换三房,又唔使买一间三房要比成近$80000佣金再加印花税$40万,即未搬入已要先付三房租金近60个,仲有: 你用毕生积蓄买紧边个地产商既楼先? 何不先租呢?   至于车位若无稀有性宜卖不好持有。大家可以去一d有会所既住宅、见入面既住宅通讯版都系车位出租多而放盘较少,这情况在经济逆转时会更鲜明。做好楼房投资再搅车位未迟。  

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成为千万富翁劈炮唔捞#988

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  读者原题: 80后誓言下半生只赚被动收入 本人是收息101学生,今年33岁,28岁开始投资物业现有物业如下:   物业一: 自己名下一层半山870呎三房楼花, 售价HK$16,810,000, 按揭五成,供大约HK$30,000/月. 2016年2月开始供楼, 最快2016年12月才收楼可以租出。估计租金收入HK$65,000/月。 因此新物业升值潜力较高,有计画日后(3 – 5 年以后)卖出, 在同区买一层三房二手楼自住(虽然有宿舍,但可能校网不适合或不够住)然后剩余资金再作收息用途。   物业二:先生与母亲联名各一半480呎上环一房物业,售价$5,250,000, 按揭$3,150,000, 2015年9月开始供HK$13,260/月,估计租金收入HK$23,000/月。 本人月入$86,000,先生$33,000 + 免费宿舍,现时暂与家人同住。 另有副业大约10k ~30k/月 因要花钱装修物业二作出租用途,现时现金短缺,只HK$900,000。   最头痛是早年不慎以均价HK$1437买入纸黄金 3000 MACE (HK$4,311,000),现剩下2242 MACE 只值HK$1003 (K$2,248,726) 现在不知应该等到几时才放…… 本人自知早年曾作一些不智的投资决定,但唯有展望将来,希望可以尽快生产最少6万/月被动收入(不包括副业),然后离职,全职发展副业,而且住宿舍不是长远对策。恳请谂sir赐教。   ANSWER: 明白不少人看读者来文有感不是味儿,有间千几万既半山楼已paid一半、又有宿舍住加埋上环细楼收租,仲要有几百万黄金(原本系3000钱)系银行户口,咁既阵势至少都有成千万net asset,又何来烦恼呢?   未与读者坐低面谈、但相信佢有今日财富估计与做人专注有关。首先唔买股票、已经帮手输少d钱。而不断耐心累积黄金至3000钱的,实在系少之又少。想唔捞同老板“赎身”、目标一读者已提出了: $65000被动收入。目标二应为: 了解各投资工具特色、在适合年龄做对的事。   读者33,自己人工偏高。强项系易借钱、弱项系做野或者早几年的人工水平根本未到80000呢个数,所以现金相对少,当然手上纸黄金与黄金无异、2.25mil纸黄金+0.9mil现金已相等3.15mil现金在手了。家庭借贷力为(86000+33000)/10000*2.59*50% = 15.4mil。家人父母借贷力已低,上环楼全间当先生借,借贷力已用(8.4+3.15)/15.4 = 75%   三房楼花不太看好,3-5年后若真系揾到位应卖走。香港有能力既人越见少,过千万住宅不敢长期持有。加上读者现时已用75%借贷力、而主因由单一半山住宅项目而占、笔者建议是二间中价楼好过一间大,揸够三间㓥房去做收租佬之算乘在下段再谈。先计半山楼之现金流产出效率、为(65000-30000)*12/8,450,000 = 4.9%。高于香港平均、但笔者有怀疑租金回报是否可达$65000水位? 始终系楼花而家未收楼,揾到个65k租客似是太乐观。仲未计业主要付的管理费同杂费扣除回报。 […]

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移民他乡的投资部署#987

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谂Sir   小弟已报读收息101,103及债ETF和买楼003班,虽有多个物业,但遇上投资意外而令现金极为不足,现有物业情况如下:   4个香港物业 1, (收租)地铁上盖两房物业,买入3M, 现值5.8M,贷款2.3M,H+0.7, 现收租14.8k,月供8.8k, 利息2k,还本金6.8k ,自己名,买入时自住。 2, (自住)地铁上盖三房,买入4.7M, 现值7.6M,贷款3.3M,P-2.75,月供12.5k,利息约6.5k,还本金6k ,夫妻联名 3, (长辈村屋)近大学三楼连天台加建的村屋,长辈住,买入2M, 现值6M,贷款2M,月供9.5k, 利息约4.5k ,还本金5k ,太太名 4, (居屋)近地铁440实尺己补地价居屋,买入3.4M,现值4.2M,贷款1.6M,月供6.8k,收租12.5k, 利息3.3k,还本金3.5k ,以退休外父名买入,但夫妻担保   2个澳洲物业 1, 澳洲物业,出租,货款2M港元,月供10.4k港元,H+2,利息支出约5.3k,,还本金5k, 收租1900澳元, 买入540k aud, 现值600k aud.  此物业用了multi-currency mortgage, 最初是澳元,见澳元跌了8%便改为港元,不料澳元再跌两成,亦因此而被银行迫提早还320k,之后还有可能要再追加还款。 2, 澳洲物业楼花,买入440k aud,现约升值5%,料年低上会,己付一成,理论上可按8成,即要多付一成上会,保证租金回报为首2年5%。   总供款约48k 总租金收入为37.6k   小弟本来年薪本为62.5k,太太月入约40k。 现金大约50万港元,但要预留澳洲楼上会约25万港元,以现时澳元汇价计算。 另外,太太向公司借了140万现金,2017年开始分三年还,每年还50万打算买入债基收息。   打算在2017年11月SSD锁期过后方出售3.4M买入现值4.4M的收租居屋,本来希望保留,但由于是用长辈名义买入,若有其他高息投资可做,够钟出售比较合理。   另外,由于地铁两房因某些原因银行不能把收租计在入息之中。   问题 1, 自住物业欠330万,现值700万,可否以600万估值加按出若90万资金? […]

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加按后产出月入篇#978

美元兑人民币-2

谂Sir,我是收息101(batch 25) 及在两星期之前上完103的学生(坐在你枱前帮手钉notes那位),因为加按啲钱已经到手(每月要开始比息),所以比较urgent,因为年纪不轻了,好惊会做错决定, 无得翻生, 希望你能抽空指点怎样分配,不胜感激!   本人39岁,月入 $41,000 (另加佣金 $13,000– $29,000) 丈夫45岁,月入$45,000 有双粮及2-3个月花红,部份留作交税用 育有2小孩 (幼稚园和小学)   两人资产: 问1)     本人名下港岛自住物业09年以$2.83M购入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.9M, 市价$7.53M,已在原银行加按套出$2.26M,月供$8,530, 2.15%, 30年期 (加按资金的利息是$41xx利息),加按后total月供 $17,900   想问加按后我(未计丈夫), 共借了$4.16M,是否净余借贷力 $41,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $5.31 还是$53,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $6.86M?   之前你的建议 — 在收息101下课后见面时亦提及搅套房是长远部署、而债基收息虽灵活但只是中期的,因债基息口不会随通账上升。就当丈夫下年入手一间旧楼间套房后、之后再买楼做套房就算要比双倍印花税都应照做。见间套房所入手楼宇只在250-400万区间,印花税为60000-100000之间,基本上收半年租都系返哂度。— 现在会向这个方向迈进。   要等到下年10月卖了丈夫屯门楼会返多1.2M,及才会入手旧楼间套房,现在连同按出的2.26MIL共有cash $2.61M   问2)     决定将$1M 放在mortgage link – mortgage link account. 净余 1.61M, 怎样分配? 在堂上介绍了3只债基,应分散投放,还是只放HY Bond Fund? 或有什么建议?    问3)     见double保险计划近两年也派小咗息,会否对double效果有影响? 另前几天看见case#971,你提议将900K分3注,每隔1.66年买一份30万的,由5年后开始、每隔5年就收钱三次、即将钱DOUBLE UP之方案,回报高近一年20%?为何能double 20%呢?   ANSWER: 读者计借贷力的方程无问题,不过一般人的借贷力会比计出的数目小,因所持有的信用卡同贷款会不同程度咁影响最终数目。佢可以自己预松些少、至于想精确知道不同借款对借贷力之扣减、及怎为借贷力加添可参考001课程。另读者已报的003,较倾向教授楼房投资人需知的租约点签、㓥房及一拆二再按爆呢D进阶之事项。相比买楼001是基本的授予买楼应作步骤、笋盘何处寻及点计好借贷力作出哂预算先去买楼、唔好签临约“上左马”先发觉借唔到之余又要比未谂过既税。   另,重申收息技巧只属中期的。因债基或直债或乜乜乜保险,都只能随时间提供同一银码的收入,相反人既洗费随年纪大而上升。楼房值钱之处,系租金收入同通账齐升跌。至于2.66MIL资金有1.0MIL放系MORTGAGE LINK户口减少利息支出及备用。净低1.66MIL,建议由最低风险的TTL BOND FUND开始,用港币做稳打稳扎行埋债基方案收息7-9%。由于TTL BOND FUND风险较低,建议一投便可一百万,在随之而后的数个月观察派息是否达标,即在月$5800-7500之间。到下年第二季开始才将原本在TTL的转去同公司的HY Bond Fund,点解咁做已在堂上说明,其实不外乎都系悭洗费及免被销售人员耍一轮,另外当然转后息口高了,至10-13%,即月收息$8333-10800,应符合读者要求数目。至于点决定债基要减磅及出现咩信号要连债券都要“走鬼”,这已在收息103已授。   至于DOUBLE保险所派的息口是与外间息率挂勾的(你可以用LIBOR或HIBOR,在此分别不大),因此这几年派息在低点,少不免。当上已计过用5年存放期而言,若派息由今天至2020年都唔加,5年共回报只76%,无DOUBLE效果。如加1-2格(即美国可能累加0.25-0.5%),DOUBLE保险可以达到倍回报。当然,另一个方案是唔理几多息,放够8年,咁存40万可以多成80万走。即PROFIT=200% 由于是保险,无CALL LOAN风险。至于保险公司的倒闭风险系要承受、惟只要你清楚呢类业务、或是根本拥有一间保险公司,你会知道保险公司拥有太多生意上的有利条件,要佢执实在太难了。   有关“每隔1.66年买一份30万”系咩?,只不过是明白DOUBLE保险过后再行的一个小方略、令成笔钱享12-20%回报而平均存放期由5减至3年。其实5年将钱DOUBLE,较认真用复利计年回报应为15%。不过有人将100%回报就咁除5,得出每年20%之说法,若以复利计算作审核便知唔妥。点都好,依笔者所见无论一年15%定系20%,已令不少人满意。

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理财方向的理财执行步骤#976

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    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的学生。最近两个月才认识Lum sir,实在有相逄恨晚的感觉。希望得你指点一下 背景﹕ 本人31岁,月入52k,14个月粮,在银行工作。因打算用先生housing benefit,故不会考虑用staff loan. 展望十年后人工可达100k/mth   先生31岁,月入55k,公务员。预计10年后人工约90K,另加为期10年housing allowance,每月两万左右。   本以为结婚后,很快会有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,这四年租金支出为四十万。但已知下年初会有宿舍,但只可住两年左右,因先生已差不多到顶薪点或会升职,但会有120期housing allowance(共240万左右)   1.      家庭借贷力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我们没有负债,每月剩储蓄约45k,暂没打算要小朋友。现金约800k,股票140k。 2.      我们于今年中有一次海外物业展,用AUD 550k于澳洲买了一单位收租,租金回报为6%gross(两年保证),已付一成首期,2016年收楼时要再多付一至二成首期。 3.      另,我们付了约HKD 25K订金买英国一单位,2016年中收楼。楼价为港币一百万左右,租金回报为8%NET(五年保证)。打算以先生名义借600k P Loan,分5年还@3%pa。 问题如下 1.      但最近听完你的收息论及有感香港楼价正在调正,实令我15/16到底应否放弃英国楼的订金,保留借贷力在香港买楼或做债基? 2.      如在香港买楼,打算趁早买入两间细价楼(单名接有),各3.5m以下。虽然现在已够储蓄去执行买楼计划,而供楼都不会是一个问题,但现在市况实在看不透。到底我应将现金暂时放债基再观望一下,或即时入市先买一间细价楼(打算出租相熟朋友)? 3.      长远而言,我希望能做到一生多于三宅。但不太确定应怎样部署。 烦请谂Sir 指点迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 笔者也有一个问题,就系公务员40岁已到达顶薪位置、究竟仲有咩方法令佢地卖力工作呢? 制度令一些有经验既人坐系度等食长粮、冇经验既人想博上位升职就遥遥无期。既然特首都已经得罪左咁多人,咁都唔怕再向公务员开刀改革制度了。何况改革倾向支持新人、更能得一班中层公务员支持。   当然,笔者视野有限、顶多是活香港的一个小生意人。相比做投资人,笔者认为生意人对社会是更有为的、各位他朝收租收到手软、莫忘回馈社会。至于究竟公务员的制度怎去改善,我地留比萧公子同陶才子两位名咀讨论一下。   无谓操作 读者在过往一年所作、应是睇香港楼太高、而又未认识其他投资工具下,选购海外物业楼花。由于海外物业比本港楼更轻易“摸出”,此应定位为赚价投资。好似英国楼咁只付港币25000订金,万一要上会时英国楼价升10%,即一百万楼有10万回报、而25K投资即有75K斩获。在笔者看来此项投资应在收楼时终止、不应借P-LOAN令其“上身”。因借P-LOAN大伤个人借贷力,是早前文章“堕入财务漩涡的十大陷阱”其中之一。   停止再单向睇跌 读者系BANK STAFF,不妨单名入手中细价楼租比人,十成上会不需首期,1%或更低息令还本超快。当然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情况下比第三者包租了比人、令自己对银行的诚信无损。去到呢度,已讲了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]

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劳碌半生仍得个桔嘅穷庸材#963

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  谂Sir, 本人有幸在Facebook 看见你的Blog及后拜读你嘅<楼换楼>同<收息论>, 突然为自己人到四十而感叹!虽然俩公婆现有嘅比上不足比下有余,但有感过去不善理财,实在浪费左太多机会!希望谂Sir抽D时间为我地呢班劳碌半生仍然得个桔嘅穷庸材指点一下迷津,不胜感激! 本人39岁,月入 $50,000 – $65,000。 丈夫45岁,月入$45,000 有双粮及2-3个月花红,部份留作交税用 育有1女(11岁) 及1子(4岁) 两人资产: – 1)      本人名下港岛东自住3房物业09年以$2.83M购入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.91M, 市价$7.53M, 现申请在原银行加按套出$2.26M,因原银行可保留原有之低息,而新套出之资金会系2.15%息,加按后total月供 $17,900 2)      丈夫名下(因同朋友合资, 将来买出后各占50%)屯门物业2013年10月以$3.25M购入,现市价$4.5M,尚欠$2.17M,月供$8,500,当时七成上会,H+1.8,30年期, SSD至2016年10月。现低于市价租给朋友,但只能cover供款及管理费。会在SSD完后卖出,太概可套$1.2M 3)      现金350K放在屯门物业存款挂钩按揭存定钱 (大概2%息) 4)      股票值800K (除时可卖) 5)      有份Aviva 基金单, 月供$1,500, 已够10年随时可卖, 值$220K – 家庭支出庞大,因要照顾双方家庭,子女在私校读书,每月只能储$15,000-$20,000 本人对投资一概不通,债基、直债、保险也不知道是什么,真正的庸材。未来意向买楼发展 (尤其想打造套房),要实行一生三宅之目标,因新套出之资金会在9月至10月左右成交(加按资金后每月$42xx利息),现不知应怎样运用理资金。自住物业加按后,只净余丈夫的借贷能力,但有尚未有物业之家人可合资打造套房 (每人占50%)。在物息到合息单位之前,有什么低风险之收息方法? 等家中新工人到港后打算收读谂sir 的课程,那个课程合适呢?买楼003? 心急的庸材 ANSWER: 劳碌半生仍得个桔,原因一当然系支出大,为了仔女的教育。另外系两个人揾钱超过4个人洗(起码两夫妇两仔女未计高堂),好应趁后生就招几个租客同自己一齐储钱,自然行得快,亦可提早系40岁为自己锁定“胜果”。   好似本案夫妇,收入算高而储蓄力低,是典型的穷中产。庸材依笔者<楼换楼>一书所述,应是收入低但仲可靠部署去用买楼去改变命运既人。可能不少读者对“买楼能改变命运一事”有质疑,但本BLOG至少有一半个案的低收入读者都系靠手上间楼改变自己命运、例如每月多几万银收入、或提早做全职妈妈。有人问而家买楼是否仲合适? 若你手上两间楼都未齐,仍应考虑买楼。楼价走势预期虽未及之前乐观、但不代表楼价会大跌提供入市良机。何况楼市大跌永远配合失业率高企加上银行收水、趁大跌市就当借到钱入市,心理压力比揸股票蟹货更难受。   丈夫间楼要放走是大方向、自己港岛楼要按尽是另一大方向。丈夫同人夹份买楼未用尽杠杆,好应在45岁之年把握最后机会先举债再让时间令其贬值、而用套房收租比一般单位提高更高之回报率,正现金流产出率为10-15%。至于股票看法、在收息堂上已交待。另外Aviva保险不合现时理财目标,好应赎钱。   […]

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将$5000租金变作$44000月入 #961

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谂SIR, 本人于十月一日假期买了你三本著作,用了三天时间阅读了2本半,有强烈相逢恨晚的感觉,看谂SIR的文章,敬佩谂SIR的眼光,深入浅出的文字,令我明白自已以往犯了很多错误仍不自知,因应本人情况,很想于下一个楼市下跌周期部署‘一生三宅’,希望谂SIR能给予宝贵意见,谢谢~! 家庭状况 本人45 岁, 先生45岁,女儿15岁 月入本人41K, 工作稳定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年后工作前景未明。 每月储蓄30K己扣私人贷款及按揭还款。资产: 1.现金$220K, 2国内5年4.75%定存, RMB170K(201911到期),3股票200K   物业(以港元计) 1自住两房单位(九龙区)。2000年购入价2.65M, 单位市值$5.7M,欠贷款$1.3M,联名持有,H+1.1%,月供约$9200,25年期 2日本东京一房物业,2015年2月现金610K买入,出租中,收入2.5K 3惠阳物业,2011年5月 现金680K买入,没出租,待自用。 4 惠阳物业,2013 年9月现金406K买入,出租中,收入1.5K 5 惠阳物业楼花,2014 年12月现金205K买入,2015年底收楼,租值约1K 6 佛山物业楼花,2015年7月640K买入,本人私人贷款520K 2.81厘60期,每月还9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收楼 7英国学生宿舍,2015年3月690K买入, 先生私人贷款550K,每月还12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收楼起,5年9%保证回报租金每月4.5K, 8利物浦公寓物业楼花,2015年7月900K买入,现金付部份款项,至收楼尚欠尾数600K, 2017至2018年收楼,3年10%保证回报租金每月6.5K   计划 1. 因以往大错是没善用杠杆及借贷力(应可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致现资金有限及回报率欠佳。计划于加按自住九龙区物业,约可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息准备首期), 待楼市下跌再买细2房收租投资,另600K分段换英磅,以便2017年找利物浦物业尾数。 …….. 7如先生工作至2020年后可能有失业危机,但我应可工作至60岁,本人信货额可买2个3M香港物业吗? 8 60岁后,应仍有10年按揭未清,如搬回惠阳居住,希望共4个国内物业可支持生计,把三个香港物业全出租,希望可以租抵供,是否可行?亦有英国10K现金流协助供楼,本人觉得长远中国的增长会与香港拉近。 9我应先报读那类投资课程可配合我需要?收息,ETF, 买楼,以提升2015年12月会加按后的理财技巧。 请问谂SIR对以上计划有何意见?是否危险?请不吝指教! 后悔不已的人上   ANSWER: 本文承接昨天文章: “令八楼业主后悔不已的免费理财资讯#960”。昨天讲如何规划理财大方向、今日讲执行理财步骤上的细节。   读者9个问题,有部份是关于怎去将借贷力重新应用。由于对私人贷款大伤借贷力一事上无知,所以佢自己计既家庭借贷力不准确。用P-LOAN借钱一笔过去买海外楼后,家庭借贷力由原本13.1mil跌至7.5mil。读者要做的就是重新提振自己借贷力、清走回报低兼不好预期的投资物、换作较好回报的。至于买楼一事应向入手㓥房考虑。如果自己系公务员唔方便、波波局长揾老婆开BVI公司一事比到你启发、佢不愧为前立法局会计界代表。 […]

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令八楼业主后悔不已的免费理财资讯#960

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谂SIR, 本人于十月一日假期买了你三本著作,用了三天时间阅读了2本半,有强烈相逢恨晚的感觉,看谂SIR的文章,敬佩谂SIR的眼光,深入浅出的文字,令我明白自已以往犯了很多错误仍不自知,因应本人情况,很想于下一个楼市下跌周期部署‘一生三宅’,希望谂SIR能给予宝贵意见,谢谢~!   家庭状况 本人45 岁, 先生45岁,女儿15岁 月入本人41K, 工作稳定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年后工作前景未明。   每月家庭开支, 本人 开支:父母4K,保险2.4K, 消费4K,   先生 开支:父母10K, 保险连基金5K, 消费15K 每月储蓄30K己扣私人贷款及按揭还款   资产 1.现金$220K 2国内5年4.75厘定存RMB170K(201911到期) 3股票200K   物业(以港元计) 1自住两房单位(九龙区)。2000年购入价2.65M, 单位市值$5.7M,欠贷款$1.3M,联名持有,H+1.1%,月供约$9200,25年期 2日本东京一房物业,2015年2月现金610K买入,出租中,收入2.5K 3惠阳物业,2011年5月 现金680K买入,没出租,待自用。 4 惠阳物业,2013 年9月现金406K买入,出租中,收入1.5K 5 惠阳物业楼花,2014 年12月现金205K买入,2015年底收楼,租值约1K 6 佛山物业楼花,2015年7月640K买入,本人私人贷款520K 2.81厘60期,每月还9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收楼 7英国学生宿舍,2015年3月690K买入, 先生私人贷款550K,每月还12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收楼起,5年9%保证回报租金每月4.5K, 8利物浦公寓物业楼花,2015年7月900K买入,现金付部份款项,至收楼尚欠尾数600K, 2017至2018年收楼,3年10%保证回报租金每月6.5K   计划 1. 因以往大错是没善用杠杆及借贷力(应可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致现资金有限及回报率欠佳。计划于加按自住九龙区物业,约可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息准备首期), 待楼市下跌再买细2房收租投资,另600K分段换英磅,以便2017年找利物浦物业尾数。 2 […]

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你唔得,唔代表别人#942

16 Jun 2015 - 从牛市有人买股跳楼说起

小女子今年24。买了楼换楼一书, 但看了当中例子, 似乎甚少谈及我这类人的买楼例子, 故撰文请教lum sir。小女子是一间有限公司的股东兼董事, 月入10万或以上, 首期资金80万 另加20万人民币, 年尾报税。望今年年尾入市买楼。但银行只批7成首期, 因自雇人士关系, 本身无物业, 与父母同住。但有感钱在银行贬值, 故想买楼投资, 如初置业应买何价楼是好? 心水地方是海怡半岛500多万的单位, 又会是升悦居。 或lum sir有何投资计划, 请指点小女子。万分感激! ANSWER: 自雇人仕组织借贷力去买楼之法少在blog文提及,因成就此事的含金量较高同复杂、所以留在课程详解。自雇人仕要不时为自己准备借贷力、而文件唔可以系买左楼之后先筹备、现时批核人员眼利即可分辨出来。就当你公司真赚钱而文件不足,那只好叫你台现金去full pay层楼、借钱就免问了。   昨天贴文“80后女孩当自强”,收到不少回响。网民有fb回应: “我当佢23 岁毕业, 唔食唔住唔洗坐车, 36 个月粮先岩岩55万, 真系好叻, 咁都未死, 真系好励志”、又或“我都好想知刚刚毕业,无什么特别工作经验,普普通通OL,都有3个月人工Bouns,我都好想知是什么工?”。   笔者看法、同后尾留言的朋友OOcha WishOo近同:“我大学毕业时未够22岁,26岁时有近17K月入,工作头两年都有兼职,帮人写稿。工作第十年已加入政府从事专业工作,有近60K月入。其实唔系无可能,主要睇下自己有无用心工作及留意市场机会。讲真,我唔觉得呢位女子好特殊,你唔得,唔代表别人。AO大学一毕业已34K人工,年年请人。”   正所谓闷声发大财、有财者有N个原因不道出佢赚钱既故事。或令人觉得富有之可能、根本在世上不存在。本案读者24岁搞生意月入10万、高到相信又会引人猜疑。其实笔者要主作讨论的、是十万月入的自雇人仕如何在买楼一事上决择、而唔系“究竟有冇可能揾到10万一个月”。搞好方向之后、先答应否买楼。在笔者的经验、生意人要买楼将钱压死是必需的。因赚钱模式快来快去、今年好生意可以猪笼入水、下年经济逆转要每月花钱去养住盘生意。当中对市场转向之洞察及在扩张与防守之间做取拾,就是老板要长存下来的必有条件。   第一步先组织基本的借贷力,读者个案梳理后能拥7mil借贷力不难、而初次入手楼宇宜选市值4-5mil的、大屋苑为佳。贪其流通量高亦较易租出、加上睇楼揾笋盘一事在大屋苑较易掌握。海恰半岛已在早前文章提及、过去两年大落后、比跑得好既屋苑升少20%。故第二步应知道有什么因素影响18屋楼市跑先定输之势。最后才是学睇楼、知道怎避免漏水或多坏既单位、减少入手后装修既支出。当然如你是买楼出租、怎去写好份租约、另外租务基本小知识助你怎与租客沟通都系必要。其实一间屋有咩地方损坏、多总是几个地方。大致系同风、火、水有关,大家好去再思索了。   按自己借贷力多少去预budget买楼,比试图捉楼市升跌去决定买卖更好。尤其当手上只是发展首间或次间物业、只实确保自己不会用超过借贷力60%去买楼就成了。什么睇市捉转角位、留返他日手上有4楼或更多、到时因应市场去决定走边一间先既时间再谂吧。另外读者现有资金、可作收息、后生女一定系选债基。无年期又可随时赎回、年收12-15%,收收下随时多一份首期出黎再买楼!

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