做个9%、15%、31%年息收息佬?#1004

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谂Sir, 您好!本人是超级庸才一名,现已年事已高,为了妥善地处理财务,已在8月及9月头修读101,102及103收息课程.修毕收息课程后,希望能学以致用,所以有以下财务安排构思,希望谂Sir给予专业意见.   本人46岁,待业(预计月薪$25,000),太太42岁,月薪$17,800,现有资产如下: *自住楼市值280万,1996年联名购入,没有按揭; *沙田楼市值360万,2004年太太单名购入,于2012年加按至70%(息率2.15%),套现$155万,尚欠银行$190万.每月租金收入$9,200〔因租客已住了7年,准时交租(好租客难求),所以租金收入偏低,还有续租时没有订立新租约〕,还款$7,500; *银行存款$170万,其中$95万放在mortgage-link户口,@2.15%; *其他投资$140万〔股票 $75万,股票基金 $30万,iBond $9万,MPF自愿性供款$26万(计划停止供款及提取所有资金)〕; *每月生活开支$12,000(不计按揭还款及MPF自愿性供款); *为了将来用本人单名购入第3层物业,已于2012年将自住楼由联名转至太太单名持有. 现有以下构思,希望谂Sir给予意见:   1)首先补回沙田楼租约以增加太太的正式收入,新的借贷力是$320万 〔($17,800 + $9,200 x 80%) / $10,000 x 50% x 2.59〕.接着将自住楼做按揭,套现$130万〔$320万 – $190万〕; 2)将最新资金$400万放入以下投资: a)$100万放入15-18%债基,做3转,每月利息收入$12,500-$15,000; b)$100万放入12-15%债基,做3转,每月利息收入$10,000-$12,500; c)$100万放入10-12%债基,做3转,每月利息收入$8,300-$10,000; d) $50万放入DOUBLE保险,5年后希望总回报80% (每年约16%); e)剩余$50万放入mortgage-link户口备用,@2.15%,每月利息收入$900.   3)如5年内楼价回落20-30%,用本人单名购买约$300万物业 (70-90%按揭),完成一生三宅愿望. 请问谂Sir如果我将$300万放入债基,是否过份集中?是否需要将部份放入直债?如是,有否好建议? 谢谢你的宝贵意见!   超级庸才   ANSWER:   今天生果报用人仔汇价见低位为题、实在早于年初笔者已少叫人做人仔投资、定期。就连昨日的个案,都叫读者将人仔转做double保险或保证8保险。原因一是港币转人仔差价比其他外币高,此为国务院早前为防止外资流入的行为。故人仔未收息在差价上已被影响回报。原因二是银行同业留意到大量远期买人仔跌的沽盘需被对沽。不少结构产品如“一年期保本、人仔升仲有5%”呢类产品在各大零售、私人银行出现。今日近年尾大家庆幸只比佢呃左一年,当买个教训。当然啦,买一百万输4%就系$40000,究竟你人工多少才能不需正视此等损失? 阁下自判。   若将自住楼再套多130万,手上资金为170+140+130 = 440万。此资金买债基收息有余、惟入手直债仍嫌稍为勉强。直债入场多在10至20万美金起跑,可能一条债已抵读者1/3资金。将问题缩窄为除了行债基方案外,有否其他非债类的10%收息建议? 有的。亦不需要用保险。保险虽然回报系最强,惟有存放年期3-5,买都不宜存入多。 建议为ETF,当然唔系盈富2800、或任何香港类的。香港市场有食水既窝轮、但无绩效高而收费低既ETF。笔者受访时讲过,不过估计因广告客户有话语所以ETF资料未能刊登。见下图: […]

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三姐妹的退休策略 #998

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  谂Sir: 本人家庭概况如下,单身三姐妹,各有稳定收入A:$49,500 (43岁) +B:$39,000 (39岁)+C:$42,500 (32岁), 无须供养退休父母,一家人现住公屋(正交双倍租$5,500)。于2012年九成按买入沙田铁路沿线两房私楼,现估值$5.5m,尚欠$3.64m,月供$14,900。 现已出租,收$14,000租。 (注:此私楼当初由B单名购入,并由C做担保)。 手头现有港币$960,000、人民币定期$220,000、加币定期$242,000及约市值$790,000股票。正想多买一间私楼出租,应该如何运用家庭的借贷力最为合适?如翻按沙田私楼,还是动用现有的现金去买? 可否买两间两房还是一间三房? 甚或是使用绿表买未来将出售的新居屋?谢谢抽空回答。 已报名”买楼003″等12月上堂的学生上   answer: 将公屋转作绿表九成五上居屋是不必的,因就当交双倍租,家庭只付$5500就解决一家5口的居住需要,实在十分之抵。三姐妹人多好办事,最易谂到当然是每人一间楼、用尽政策所予单名可借尽的空间。以家庭为本的理财方略,最紧要有个共同方向。笔者建议是争取正现金流,一味储钱都唔知储到几时完。正现金流起始目标为个人收入7成,即三姊妹有(49500 +39000 + 42500) * 70%=  91700租金收入就掂! 好似每月收租九万蚊好多,其实每个人整间㓥房系手,供满间三百零万既楼,三个人已共收成六万余。再用些少积蓄行债基方案收息、300万做稍保守的12%,每月即收息$30000,那要退休变成望到既事。如同意,一齐行。4-5年揾到出口绝不为奇。   至于翻按沙田私楼唔使谂,一般只按六成,用上堂的一拆二方法按爆八成亦只套有几十万,不值得。三房走势会比细单位好,不要夹硬买两间细眼镜(或怪开则)、估计跑输大市。在堂上会解说及授予较深入的,由发问问题去睇读者理解还在开初。了解普通按揭规则及揾楼条件是入门、要做得好必须对单位类型再细分、18区区份的优劣多加了解,各种单位开则优劣作比较、更要将原本冇既借贷力变在手。   若唔做㓥房用原楼收租,沙田5.5MIL楼租金收入为14K,租务回报为3.05%。要产出共60K之租金收入、需5.5MIL*60/14 = 23MIL(2千3百万)总值的同类物业兼供满先得。那不妨做个混合方案,原本沙田楼就留系度、下一间楼宜在上完12月买楼003即出去搜寻,先试一下套房式收租方案。12月及农历年传统冇人睇楼、加上而家经纪谷哂做一手,细A都弹紧客去大A睇一手盘。若真系努力揾到个急用钱既业主、或年尾一年先返黎香港一次既业主,比多几段新闻佢睇睇2016年个楼市有几惨淡、成功锄价绝不为奇。当然锄50%系买家自己发梦的、但20%绝有机会。留意要成事、必须勤力睇楼。掉转笔者自己要买都一样。   债基可吸纳人民币同加币。未行债基方案前、人仔已可收9%息而加纸为6%。近日已有人偷鸡允许人仔做债基方案、为一众已蚀价的投资者带来翻本良机。不好只买楼做投资、掉转只行债基方案都不妥。必须楼、债、ETF亘用,合理去分散风险。不少人叫你买完一只基金又另一只、实在如两只基金都买股票、关连性较高根本达不到分散风险之目的。望本篇文为三姊妹订下理财方向及应作之item、令佢地同其他学员一步步向优质生活迈进。

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思退求进、股票trader投资怎部署?#986

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Hi!谂sir!   一直阅读Blog,很欣赏!请帮手参考下本人情况!   本人33岁,月入12万,未计算入内的花红一般相当于12个月粮,太太27岁无工作。现自住奥运站700尺,full-paid。本人工作未来2年内应是暂时稳定的,但2年后应会转工收入会大减。不需要给两边父母家用。   手上持有: 股票,5球 人民币理财产品,半球 现金,4球   目前看跌房地产,不看好债券。   目标:17年下半年可以搬到千尺单位,原自住单位收租,如届时房价大跌,希望多买入一个单位收租。本人极其保守,工作也受大市影响很大,除了投资股票是职业外,不喜借贷,新单位亦尽量少借为安乐。   Q1:如何改进目前产配置,保值增值呢?是否买车位或者低价铺位更合适? Q2:如买楼(1000尺以上),是奥运,长沙湾,青衣,东涌,甚至未来南昌站,哪里更有发展潜力呢?本人中环ifc返工,未来可能继续中环或者金钟。如果远一些如东涌可能可以买大些,上班却有些不便。不考虑校网。 Q3:谂sir对未来香港楼价的看法如何呢?   希望谂sir 能解答!万分感激!谢谢!   AS   ANSWER: 按读者自述应为全职股票trader,对投资物应颇有心得的,已讲明唔睇好房地产及债券、亦不喜借贷。列出三个问题为关于地区选择、有咩好买? 咁咁… 笔者由文章已感到读者为典型的一个旧同业: 对自己判断很有信心、内心有杯装满既水。笔者自己看法,因路行得更长亦离开了金融业此“战场”、会审视一下自身优势、所在行业发展及行将发生的事情,为自己好好计划人生。知道读者是在人生冲刺期、每日上班都为个十几万蚊博杀、惟笔者想提出凡事要拓宽视野,多角度去丰富自己人生上沿途美景。   对于读者来文,有此发现: 1. 读者两年后预计要转工收入大减,留意到时问银行借钱唔会借到咁多。若人工减一半,借贷力由120000/10000*2.59*50% = 15.54mil跌至7.75mil。即只等个夫妇都揾三万蚊一个月的小康家庭之借贷力。 – 2. 知道计埋供断既奥运站楼房、读者手持至少约2000万港币净资产,实有能力叫老婆唔使做。不过若老婆对返工唔太抗拒,作为男仕仍会叫太太去揾份简单既工作去做一下。可能笔者经历了沙士、海啸、97年都叫要开始自己揾书薄费、睇住班uncle上上落落有感“花无百日红”、何况讲到尾做打工仔一封信可以令佢由40楼即坠落地下。若有日失意既老公加上冇野做既太太留系屋企、情况太令人担心。另外女仕出去增广见闻、就算系赚钱买花带、都可以减轻男仕心理上不少负担。 – 3. 见文如见人、读者语法词短而偏急速、在30岁时作为公司前锋、此般处事态度属正常不过。惟人过三十,笔者自己会时间提醒自己慢处理、慢考虑既好处。   建议: 1. 写到呢度想起homeblogger.com.hk博客“美股队长”既一篇文: “人皆投资望聪明、我被聪明误一生”。美股队长是什么来头大家可再查看,早年辞退了ifc基金分析员的头衔,希望在工作上少要娘亲被问候,退下来做点散作,几年前开始靠坐禅医病。上句意指投资人皆望自己系聪明个位,可以掌握大市升跌,极速执钱。到今时开始明白物业投资者或是抱着另一个“大智慧”做事,就系买楼焗住坐实大大注,无得斩,“焗住”挨过几十个危机。如果专业股票炒手能有同样做法,已经是神级基金经理,可以上财经杂志封面了。明白到买楼那些人,其实在玩这个“难入难出”的游戏。 故笔者建议读者少借贷、但唔好唔借贷、去透个不断在各地累积物业旨在令生活安稳。亦因此、佢问关于楼市升跌的事、笔者直接答未来两季唔睇好、但究竟往后点? 其实无论点都唔太影响自身在楼市的部署。 咩为之少借贷? 其实将楼只加按5成已令自己有很高安全系数。1997年至2003年,楼市累跌70%。那你将楼只提一半钱出黎、再将提出既一半钱之40%放系mortgage link account,收等同按揭charge你个息口作备用,那你直系提左出黎做第二项投资的只30%,就当楼市点跌你都好难负资产。何况你若咁叻可以摸到顶加按、定可被众人册封为楼市灯神、朝拜者众。 既然读者唔看好债券、咁就唔好买。惟笔者之看法是加息或经济环境转变下唔同类型既债券系有唔同既反应。美国加息、美国国债会债跌,YIELD升、但不代表全部债券都系。何况直债持至到期系保本、若识选择找些有提早赎回特别的博CALL,即收息101谈及过个只新濠环彩一年19%、何猷龙点解比到咁高息你,就系呢个原因。当然稳稳阵阵揸直债HOLD到尾的、可选瑞房债,6.6%, 2018年到期。利丰的6厘债。至于本身就有8-10%的直债不在此述,而杠埋当然可增加回报至>10%。明白有些人就咁落去银行问、都会被敷衍了事,因为销售人员唔想比呢D low […]

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超频爸爸怎问老板取回人生?#973

N4

Hi Lum sir, 我是收息班的学生也读完你三本书,觉得如获至宝得益不少,不过我的情况比较复杂,望你能给宝贵意见。我的情况如下: 本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陆每月约HK$9万,太太part-time受雇在香港HK$4万,家庭支出供楼及供养父母很大,每月只储一万。自知储蓄水平低。   资产 1. 港岛大坑3房,自住,2010买入,现值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻联名 2. 将军澳3房,出租,2004买入,现值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻联名 3. 英国学生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k 4. 已行债基,投500k, 月收5k 5. 股票100k, 蟹货 6. 现金300k   债务/私人税贷300k 用作购买英国物业,月供10k.   由于储蓄少,不知怎样去提升现金流及完成一生三宅。   个人想法如下: 沽出大坑物业,住将军澳,得12m 开展直债,一年如收8%,每月可得80K,但这与一生三宅方向背驰而且在现行辣招下会令之后两楼成本增加。而且于之前金融危机也感楼是抗跌力强,所以太太偏向保持物业。   不过眼见现在计出借贷力已用了80% 因为太太之前full time (9+4+2.8*0.8-2.5-2.3-1)/2*2.59=12m , 10/12m =80%可能要卖楼才可扭转困局,所以还望lum sir 不吝指教走出正确的路。   万分感谢!   超频爸爸  ANSWER: source: 金管局 典型一个香港穷中产、出入大坑毫宅、生活质素很差。需要靠理财去改善自己生活质素、而唔系去揾钱。本案读者已累有一定资产、月薪亦接近10万水平,惟人近40仍靠自己双手去爬,忽略了可揾人帮手及乘势而上两项生存法则。   如何出示合适证明、令银行借钱比你是一种技术。低息环境应在2016年不变、而看倌亦需戒走“唔好争人钱”呢个想法。沽空物品的方法就是要先借,只要你评估好自己借贷能力、及了解到息口是低廉的话,借入港纸“先沽为敬”实为上佳策略。试问欧洲同中国正发动印钞机之际、美国怎可独善其身将息口上推呢? 人行已几度降准、欧央行有暗示12月会扩大货币规模,各位手上的钞票每日都有大量供应。 […]

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48岁父母还有未完成的责任#966

N4

    谂Sir, 您好。   拜读您的著作和网页文章已一段时间, 深感获益良多, 并慨叹自已以前错失了很多良机去为自己的财富增值。   我的实况是: 现在的工作,工时又长又不稳定,而我先生将近退休,但又未完成我们应有的责任,有点儿担心。希望谂Sir为我的个案给予一点财务意见, 使我们在不久之将来, 能有一个安逸的退休生活。   家庭及入息状况: 本人48岁, 月入四万。先生58歳, 月入八万。有两个儿子, 他们仍在求学阶段, 约四至六年才完成学业。   物业及财政状况: 现居新界东,居所估值650万, 车位70万, 还有一所村屋值350万, 目前出租,租金约一万元。所有资产巳供完, 设有任何负债。两所房屋,都是联名的。其它资产共有500万(主要包括股票,月供保险和基金。现金不多,约100万, 资产不可即时转变为现金)。当两年后, 我先生退休时,会获得500万退休金。到时, 我也可能被迫选择退休或转工, 因为公司前景不乐观。但我们会努力寻找新工作,去维持日常开支,直到两个儿子完成学业及供完保险和基金,约要做多4至5年。至于䦕支方面, 因为有年长亲人是长期病患者,所以要分担部分医疗开支,同时要供书教学,供保险和基金,交税等等,所以每月只可储约4万加收租1万, 两年后可增加资产120万。   现有问题如下:   1. 如果楼价在未来几年有下调2至3成机会,想用退休金买入两个而毎个约值500万的二房单位,按六成,用租金去抵消供款,到十几二十年后,便可成为收入的一部分。再到约干年后,便成遗产,送给两个儿子,但要解决问题是: 几年后如果我们没有收入,甚可以上会呢? 如果找到新工作,方案是否可行呢!   或是   2. 现在按出自住楼房,约得到400万,去买入高息债/债基/5年double保险, 收约10%回报。到退休金到手时, 便还清楼按。而买入的高息债/债基/5年double保险, 便是我们退休后的收入, 一直做下去。疑问是: 如果加息,会否影响回报? 如果直债或债基价格跌了,是否有call loan或被银行自动cut lost? 如果有, 甚样应对? […]

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楼奴炼成六间楼收租退休#957

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谂SIR: 你好。本人31岁,是一个专业人士,月入7万,计及bonus年薪95万左右。女友跟我同龄同行业,年薪90至95万左右。我们资产如下: 本人: 现金150万, 股票50万,人民币20万, 没有物业 女友: 现金200万,外币兑港纸60-70万, 股票30万, 没有物业   我同女友由于行业关系,投资有一定限制,不是所有产品都可以买。而由于工作繁忙,根本没有时间睇市,本人股市损失了20几30万。而女友主要投资外汇,回报不错,但近期外汇市场波动,已转做可转换定期。 由于我出身公屋,入息超标,3年前搬出来住,现时月租13,000。女友跟父母同住,家庭有5,6个物业收租。但父母的资产会用作养老,我们不会依靠。我由细到大都没有买楼概念,世伯伯母都是基层,靠储蓄同租客帮忙现时生活写意,我跟女友未来都希望可以这样。   我们计划两年内结婚,两年内买入500万左右物业自住,而女友婚后可能会转一份较轻松的工作,月入可能只有4-5万左右,因此希望有其他被动收入弥补。 请教一下我们应怎样部署呢?回想3年前已做错决定,当时没有想过入市,现时楼价已升几成。未来自住物业成数低一点则可有余钱作其他投资。那么现时应该拨部分资金买直债,再物色自住; 还是做债基, 待大市调整时较易吐现买入细价收租? 谢谢。 不懂理财的人上 随文附送: 香港明星十大炒楼功夫排行榜 http://edu.sina.com.cn/bschool/2012-07-09/1628347824.shtml ANSWER: 站在读者(男方)的立场、或许感到有点滴汗。虽自己年薪已近百万、但面对手执5-6间楼既未来外父外母、自己辛苦每日做都唔够佢地坐系度收租收得多。早几日笔者个案提出15K月入人仕有可能在退休时手执千万、引来有人批评无可能。其实现今香港不少人认为自己储200万都难上难、殊不知每月储一万储16年就有呢个数($1万x12x16 ~ 200万),两公婆夹埋储一万蚊个月都唔系过份,当然16年唔系短时间,但是否真的“难上难”及“无希望”呢? 父母养育自己都坚持左20年,后生仔不应踏入社会无耐就放弃自己、辜负父母既期望。   读者当然唔系每月储一万之流。回望佢30岁前无做好两件事、一系挤点时间及部份收入作投资,之前只系“人买我买”咁入手股票,最尾因无睇实个市,输钱为可预期结果。二是对自己过份自信,这亦是男仕一般通病。佢“睇准”楼市将会跌而放弃买楼机会作租客,现在承受睇单边睇错既后果。留意买升买跌系可以,不过事前要做好基本准备。即有一楼在手自住、及起码24个月的支出金额看门口。衣食住行为人之所需,食饭同搭车要依个人返工同地理位置去决定,不好同供应者协定价格去锁死支出好预算。惟住所一般唔会每日变,既有机会买楼做按揭去锁死居住成本、亦可当逼自己储下钱,到老黎好似而家外父外母咁写意、那何乐而不为早作楼奴呢?   相信未来外父外母系读者既“好师传”,谂sir只可添加上算乘、计出点样达成呢条路。如读者及女友在银行工作,可考虑用staff loan借九至十成,息率1%或更低,悭返几万蚊按揭保费支出之余更唔使比首期。当然明白而家楼价高了,以往例如5万月入既银行员工可最尽借人工100倍,即500万。而现时呢个数同意都买唔到咩好野。不过考虑读者而家租住既楼租金只13000,应是大众化选择。那400-500万预算应可购回同等货色的。   由于可九成上会应买一间楼后大把钱净、见读者年青、应用债基收12-15%息而放弃用保本的直债。   若不用staff loan,那照计一计借贷力 = (70000+70000)*50%/10000*2.59 = 18mil。当然1800万借贷力是理论上的,实际有什么因素会借唔足呢个数会面授同学。另外留意若入手500万楼后租出$15000/月,假设九成上会(因读者应未曾置业仲可九成上会),借贷力会被先用掉450万。及后如想再买楼、可将第一间楼补钱转正出租用途租出,借贷力由原本1800-450 = 1350万会重增至(70000+70000+15000*70%)*50%/10000*2.59 = 19.48mil 减 楼价一半,即1948-250 = 1698万。比完全未买楼前的1800万只少1800-1698 = 102万。换句话只用了102万借贷力便持有了市值500万的楼收租。余下50万欠额由租客供满。要搞定6间楼、大抵是用此方法。   当然外父外母当年食正香港黄金时期,就当知识较少都可受惠楼价上升而不靠租约都够照去一间买完又一间。可是读者身处时代与当年不同,计好数去买为必须。买楼收租已是咁多样投资当中,最唔使打理及最生活化一项。不少人以为买股票系最方便,这造就了有心人利用上市规则去合法咁将投资人权益摊薄去揾钱。

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中年辞职创业开拓新天地#940

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(Translated by Google) 尊敬的先生/女士,  我是“中年危机”,48岁,已婚,有只有一个儿子(22岁,大学生,第3年及将毕业)。我自己的细节:   拥有四住宅物业,按揭尚欠HKD9.2M 而市值HKD42M   1.HKD16M在红磡,未偿还贷款额是HKD3.6M,独自占用。 2.HKD12M在大围,交通极好贷款金额HKD4.2M,月租金在HKD26,000 3. HKD7M在红磡,未偿还贷款金额HKD1.4M,月租金在HKD13,800 4. HKD7M在新蒲岗,免费,无抵押贷款,我母亲所占据,   我个人的现金+证券:围绕HKD8M   每月租金收入:HKD39800(HKD26,000 + HKD13,800) 总计每月按揭还款的HKD53,000(HKD28500 + HKD9,500 + HKD15,000) 每月家庭薪金收入在HKD143,000(HKD75,000妻子+ HKD68,000自己) 每月家庭开支:HKD60,000   我想请问我是否可以开始自己的公司,投资HKD2M和辞退目前工作。我刚加入新公司数个月,还没有通过试用期。但对现职业不满足。辞职后,家庭月收入将下降减少到只有HKD75,000。请告知是否是太冒险了这一行动。请协助我的电子邮件询问。感谢和问候   中年危机  answer:   读者在一般港人评估水平当属有钱人啦! 四间楼揸手只欠9.2MIL,家庭月入143K,现想询问应可辞工干别的? 不少人可能心想:“我每个月揾十万就一定唔返工啦!”可是每人对生活的要求有不同,而“能退休”的第一步就系家庭开支等于被动收入。被动收入就系你唔返工都可每月出现的正现金流,用读者个案,就系租金收入减按揭供款,现为39800-53000 = -13200(负数)。再顾及每月家庭开支$60000,即若读者明天就开始唔返工、即要保证每月有60000+13200 = 73200才可生活下去。就咁睇听日唔返工系可以,但过几个月心理压力变得好大。     读者太太收入为75000,其实就算读者收入为零、太太一个人打工份粮都勉强可维持家庭支出的。但既然有心来信提问,相信读者唔想搅到要靠老婆一个养家的。更好的安排,就系趁楼市高位快手用低息将钱按出黎、再用高息收取每月现金、利用高息收息及低息套现当中之息差为自己争取正现金流。你或会问:“若然加息点算?”是否令供楼支出大增? 所以笔者为各位选取之收息物、都是在加息周期会增派利息的、好去补贴提升后的供楼支出。   方法如何? 明显读者忽略了一间楼之可抵押性、未有提及持有每间楼的重要资料。买楼除了location,还有不少特征会令楼好值钱或无人要。另外有人问买楼收租若租客自杀变凶宅如何? 首先了解现市况凶宅比其他单位卖平20-30%,其实相比起你这几个月来持有的股票,一间屋“凶”左比股票跌得仲算少些少。何况轻生个案、比人买股票输钱既机率少很多。据金管按揭规限、读者可考虑将自住楼加按至5成,套有16mil*50% – 3.6mil = 4.4mil。加上自己拨3mil现金落去,利用Jackson师兄早前发问的方案。   事源jackson完成了收息堂后到银行拿了个意见,内里是将钱放系5只评级颇佳的债券(即都系BBB至A评级。有只系BB仔,唔喜可转),上图有示。由于债券选择得宜,每只债可loan out的ratio颇高,即呢$1000000可收息$45880,由于买后借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即时取回,所以读者实出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回报系(36757/320000) = 11.4%,而投放的债券风险不高,只是因懂得选债所以找著了低风险而高回报的投资策略。   即保本又11%的收息策略、垂手可得。读者投入7.4mil收息、每月收入为7,400,000*11.4% = 843,600,即每月产出收入$70300。咁套左4.4mil按揭每月供几多? 系4.4/2.59*10000 = $16988。即产出正现金流$70300-16988 = $53312。已等于读者唔捞前的收入之53312/68000 = 78%。成大份人工就咁搅左出黎。   当然,如你冇700万,只得70万,有冇得搅? 咁要行债基收12-15%息、但唔保本。我们对于投资上近乎无可能的事会如实告诉你。资金只几十万又想保本又想收高息这是近没可能的。最后是搅生意、对读者生意内容不清楚所以难comment。惟人到50搅生意有感难上难、生意要做起佢、当初需投入的精力颇多。当然读者当比二百万了左个创业愿,以佢财力而言是可以的! 记紧在开始前为自己安排足够月正现金流。

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如何比买楼收租更进一步? #813

谂Sir您好 我算系你半个fans,已阅毕你三本著作<楼换楼><收息论><进击日本楼>,上了收息101至103及买楼001至003,之后做了以下动作: 1. 自住楼转了单名,市值6M加按7成30年套2.8M, 以18k租出 2. 租住另一地区(为小朋友),月租14k 3. 停了所有基金供款,及encash了一部份出来 4. 买了一直债 1.6M yield 9%, 每半年收75k 5. 买了基金 China market 9%,每月收3.8k, 夫妇共月入120k, 三十几岁,还有cash 1.8M, 人仔 600k, 之后想diversify risk, 请问师父: 1. 下一注点买好?直债、债基、日本楼、㓥房也在考虑… 2. 睇左个上水楼2.8M,如做㓥房,应可月收20k,另一问:如㓥房火灾有人伤亡,我有刑责吗? 3. 其实收租物业交税17%都差不多冇左两个月钱,有何合法避税法? 4. 美中欧,那个market和industry较睇好? 万分感谢!!! 心急fans上  ANSWER: 年近岁晚,多谢大家仲有花时间睇下homeblogger,不经不觉我们又增加了网站服务器的可承载量。将网站由零变得有声有色,笔者有幸在当中担任策划角色,当中之经历及对个人成长之启蒙,实在不能用钱作比喻。新一年希望此网站带到比大家既,唔系钱又或者什么财务自由,而系大家对每日生活有所反思、力求改善。笔者亦不敢作什么“师父”角色,看本案读者参阅文章后为自己作出了几个改善动作,实不枉笔者每日埋首文字工作。   要知道,书本出版在香港真的“唔好做”。可是最影响港人的,除了一些亲身经历及见闻外,就是从书中学习到的他人智慧。   读者修毕103,做好了“一拆二”再套出了2.8MIL。为免在旺市加注120K月入夫妇成为了“双租族”,即将原本自己间楼租比人再将收回租金去租另一间楼,从而改善居住质素又可援近校网,每月自己收租再对比新租金的差额,同强行买楼要付的十几万税项比不算大数目。由于个人储蓄能力不俗加上年青就开展理财,此几年应好潜行及努力储蓄,在理财上再胜漂亮一仗即可跨一个层次,利用私人银行的低融资成本去造出保本的15%年回报。   现在读者造出的正现金流为基金$3800/月,直债$12000/月,供楼为280/259 = 10800加租楼-14000收租$18000,合计正现金流-6800。即用$6800就搅掂左个“住”。全部合计正现金流为$9000,虽少但总好过不少人吧。   要分散风险,其实最好系用ETF。另外读者如放哂所有无形投资物,计及已有资金近500万系手。再储多200-300万有咩可以做? 好比佢已购入的9%直债即可付50%面额就可买哂全套,融资成本为1.2%。回报计为(1.6MIL*9%-0.8MIL*1.2%)/1.6MIL*50% = (144000-9600)/800000 = 16.8%直债仲要到期保本。咁既回报(即比800000万就净收成$134000一年, 或$11200/月),系而家时势搅㓥房都做唔到。咁买楼系咪比债差? 咁当然不是,对于年轻人应利用其易借按揭的特点去买楼利用时间去贬债,变相用时间赚钱。而于年长者买楼借钱再不容易,又或有资产者可以有比楼更低的融资成本,所以应为自己踏出收租的再下一步买债及债基。   比起大把人买的股票,笔者认为今年ETF将是瞩目的一群。而家ETF在市场少卖广告,真系叫人买都难(除了^2823)。 如果你认成堆人埋台赌最尾个庄都会卷款而逃呢样野,咁去买下债买下ETF去“孤芳自赏”,又可为楼提供更多选择而回报肯定不俗。笔者在课堂授的收息、ETF方法看似未为人所见,其实只不过因为金融机构在港“食水深”,将一些好办法收埋而多搅活动提供饮饮食食,最后你一签名就将你笔钱由十蚊TRADE到零而矣。   回应读者问的㓥房,可参考几年前花园街㓥房大火事件。至于点样咩收租唔交税,在于笔者是十分支持大家做好市民交税的! 主动报税准时交钱系大家应作行为,有些一年赚到成八百几万的同业更应主动投案交税。但有些公司就当收埋租都因支出太大而获利不够的,那又是易一回事。  

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谂SIR-穷爸爸求出路 #793

谂Sir, 您好! 本人巳报”买楼教学课程”及”收息投资课程”, 刚上了101, 心急想询问谂Sir 意见.   家庭状况: 父母+姊, 刚卖出自住居屋, 于11 月交楼, 扣除费用应净现金约3.5M. 因姊上班之交通问题, 未找到心仪单位购入自住, 现巳租住将军澳15K月租单位.。姊姊收入13K, 借贷力约1.68M, 本人一家住在太太名私楼, (不知太太有多少储蓄, 亦不打算动用她的额度所以不列其收入, 私楼市价及尚欠银行额)。儿子刚出世,唔想咁快搬。本人收入24.5K, 有早前因父亲生意需要有月供9K借贷, 余额约11万, 借贷力只余约0.77M, 另有约200K 现金. 还清贷款应有约3.17M借贷力. 兄 + 嫂现正租住23K楼, 与儿子及佣人同住. 他们收入共约80K, 有月供3.8K 借贷, 净借贷力约9.38M。   卖楼得出的3.5M资金有以下打算.   因兄+嫂尚未上会, 打算留1M 给予兄+嫂, 将来上会用. 亦不打算用其借贷额度. 另打算以1.1M, 还清借贷, 再以姊名, 本人担保, 8成按揭购入屯门 / 元朗 / 新界北4M 以下, 30年楼龄之下, 3房单位出租 (请问谂sir 觉得选屯门, 还是元朗区较好? 还是都不好?) 扣除供款净现金流出估计约 2k至3K 净下1.5M, 1M 作债基方案求收10-15% 息, 月收8.3K 至12.5K; 0.2M 望找到能对冲债基风险之ETF投资, 净0.2M 作父母备用现金.   请问谂sir 有可看法? 另有一问题, 假设我的收入是31K, 借贷力是4M, 买5M楼, 息2.25%, 借8成, 月供15.3K. 但压测加3%计, 月供既变了22k, 过不了压测. 能成功按揭吗? (可能上堂失神, 望谂sir 稍作说明) 感激!   ANSWER: 读者先不要介意笔者用穷爸爸开题。一家人健在已经是财富。   唔明白卖左居屋之后读者父母住边? 是与姊同住在将军澳?  点都好,笔者需为读者卖楼所得3.5MIL作建议。居屋不可加按,要发围需补价卖楼。当中1.0MIL付与兄嫂,自己打点的计为2.5MIL。由于读者收入只24.5K属一般,正确咁运用呢笔相等于100个月收入之金额对个人理财很有帮助。   首先叫姊姊买楼而自己担保是可取的,因姊姊收入只13K,基本上自己买楼冇可能,但有个好珍贵的九成上会名额。所以用佢名买楼可用尽借贷名额,若家姐唔够借自己担保就是。不过要留意的是,读者担保都会对其借贷力有损。假设私贷全清,读者借贷力去尽都只3.13MIL,加埋家姐都系(2.4+1.3)/2*2.59MIL = 4.79MIL。若八成上会买4.0MIL楼房当中借3.6MIL,两人之借贷力会用掉3.6/4.79 = 76%,买三房有点夹硬黎,如遇上跌市更会令人后悔莫及。   两人不妨只用借贷力一半,买300万楼而九成上会,借2.7MIL。宜物色单幢旧楼买入,因此类单位回报较高,另一方面笔者想读者要再上一层多要将单位间做套房,如不作此靠读者及其姊姊之工资,系现时食个茶餐都将近40蚊既香港基本上无出路。各位工资偏低既朋友,一系就令你工资变成“极低”! 政府会打救你。否则停留穷中产,交税之后就只有挨世界既生活。高官个女就系英国读书而你连去旅行都冇份! 穷中产求出路可将间屋改装变成超高回报、又或靠平民财技行债基方案之后又对冲风险。10-15%年息的债基回报可为自己产出多份收入,改善生活。   300万楼在荃湾、元朗、新墟都有供应。笔者买楼当然要睇区份、可是除了该区的升值潜力之外,该区之租客质素好要留意。如是大量新移民涌入的元朗或北区,好多时只会遇到一心求平之新移民,而佢地真系冇能力负担一间整得靓靓既单位,在消费力低下之环境你点叫价都无用,更有可能收唔到租,同佢地讲道理更浪费气力。至于油尖旺区,寻宝机会高,可是租客背景亦比较复杂。上过笔者堂都知读者由细细个开租,就系该区遇上惨痛经历。   在九成预算下,买楼连杂费加埋帮读者还P-LOAN要用60万,净低50万加原打算之100万可入手债基。收息提高50%至月$12500-$17500。对读者而言都好有帮助,将当中利息储3年更可累有50万,到时自己单名九成上会买楼便有首期。最尾有关压测,是+3%之后各项还款不能高于工资60%计算。

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男人给不到的幸福,小女子自救换出自由身 #741

未命名

<个人情况交代> 谂sir你好,先感谢你如此热心为各迷途人士指点方向,行善必有好报. 本人32岁,老公35岁,有一子4岁. 夫妇二人都是公务员,月收入共140K. 我们都不是大洗的人,每月扣除三人基本生活开支,供养双方父母,交税后可储90K. 我们的人工在未来10年都有增长空间. 二人月收入共130K, 每月扣除生活开支只余72K,未计租金 二人储蓄合共4M,主要是债券基金1.3M,人民币定期800K(在国内银行),股票基金300K,其余是现金. – <陷于困境之说明> 但我们还未有楼在手.因为之前收入未有这数时,一直傻仔地觉得要有3成首期去买楼才安全,而且以前心头高,想买奥运站大屋苑,又误以为楼价很贵而错过了上车机会.加上投资态度超级保守,总之只可以怪自己! 我们现租住一实用2百多尺的大角咀老屋苑单位,是当年初出茅庐时开始租,所以租金到现在也只是7K.我们一直留守的原因是想储大首期,也因为孩子要由居于附近的长辈照顾. – 现在孩子长大了,想改善一下生活环境,我们终于再去睇楼,看了奥运站的大屋苑,但觉得如果此时买7-8M的物业要全副身家都拿出来有点危险. 我是近日看到你的文章才开始醒悟,我们转向老屋苑,目标单位开价四百多万,可是业主叫价非常进取,和银行估有大段距离,计算之下可能还是要拿出百多万首期,令我有点却步. – 我其实是相当想亲自照顾孩子,但如果我做全职妈妈,家庭收入即时减半,老公不能接受. 近日小女子终于看完你的<楼换楼>和<收息论>之后,满心欢喜地和老公分享你的见解,也叫他看你的著作,希望一改他超保守的投资作风.但他只同意开始物色自住物业而不愿买楼收租,一心要等楼市大跌才买入他的dream house自住,到时的旧居放租.就此算了. – <小女子自己揾方法> 个人收入每月约70k, 有1M bond fund 收月息,~3%p.a., 有400k high yield bond fund,收月息 ~8% p.a. 300k stock fund,黄金同ibond 共 100k, 刚把500k 跟朋友夹钱投资工厦(我是小股东) 现支出每月约30k,人工每年会加2k 左右.没有负债, 现打算用1.5M ,付5成,买入一宅收租,另再努力储另1.5M再买,直至完成财务自由的目标. 我当然比较同意谂sir 的见解,知道要提早退休不能只有二宅.我相信我凭个人之力也可做到一生三宅,所以请谂sir 就我个人情况给予意见吧. 万分感谢! 我希望可以用现有积蓄作投资带来现金流,令我可以换出自由身,即使转做PART TIME都好. 希望谂SIR可以指点下.万分感谢! – ANSWER: 谂sir曾经自己都上过一堂课,讲者问在座边个男人敢今日返屋企叫老婆即刻唔使做(当然最happy梗系叫老婆你钟意返就返啦…..,你估由朝到晚留系屋企真系咁幸福咩!?)。咁答案唔讲都知,在场维持了十五秒的沉默,就好似为阵亡将士做默哀既情况。幸好有一个男人勉力、颤料地将手由口袋提出,又用了一个升旗咁长既时间将手举起, 获得了全场男士热烈的掌声。犹记得当时沙士完左冇耐,要男人作出此等承诺真的不容易。 – 睇到呢度笔者都有点感慨,读者两公婆收入其实都几令港人羡慕,夹埋揾14万一个月,仍然无返屋企照顾小朋友既权利,可知我们的老祖平日生活就系摘下生果、凑下仔打发时间咁,到了2014年已过工业革命后百年,机器多了而人的心境生活竟越见困难。系咁情况下亦难怪有“人”提出14000蚊人工以下系香港就唔可以投票权,话唔定迟下冇份交税就唔比出街,唉大家都系醒定些少… 读者个男人早年唔买楼,现在就惟有坚持而家都唔买。就好似你等左架巴士15分钟,唔等落去真系好衰仔。如各读者有近似情况,建议你再睇一次“放低拥有豪宅的虚荣”,不欲再此再重复论点。至于十几万人工租大角咀二百几呎真系令人难过的,明白两夫妇系为左加快储蓄速度去买dream house,可是在过往几年都说明,dream house价格上升的速度,相信你要系“月球人”*先可以追到。间接表达人工升幅永远追唔上楼价,想清楚咁当然系呢,公司有钱剩老细自己都用左黎买楼先啦! […]

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