人搵錢點都唔及錢搵錢?#414

Hi 諗樣兄, 我係之前參與課堂的學員, 我與男友打算於2016年買樓(估計到時僧跌掛~),以下係我地簡介及問題:   1.      男友30歲我就細佢幾年 2.      兩人收入每月合共大慨$35000(未扣MPF) 3.      男友有銀行貸款要還每月$2300, 直至2015 / 6 月 4.      兩人共已儲有$40萬 (其中包括股票及債券) 5.      二人預定每月儲蓄$6000(月供股票)至2015年作買樓之用 6.      男家父母有一層已供斷的三十年樓齡居屋(銀行現時估價大概$240萬) 7.      婚後會同男友父母同住   問題如下:  1. 2015 年應否加按居屋套現(作補地價及買樓之用),然後出租,其餘資金加上儲蓄作為抽居屋或買私樓?   2. 或是直接賣掉居屋套現後再加上儲蓄另購入兩層住宅,一作自住(新界西區), 一作放租(沙田或荃灣)   3. 應如何計劃部署,才能於60 歲前擁有一層樓作自住, 另擁兩層或甚至三層作放租為養老之用.   4. 或諗樣兄另有更佳提議?   感激不盡! Thanks ! 答案 讀者入息是較低不過年紀尚輕加上儲蓄能力還好,希望今次可為讀者解難。再加上讀者婚後會與父母同住,有機會利用此優勢望追趕他人。首先都係計一計借貸力: 35000/10000*2.59*50%=4.53mil。如果讀者將居屋補地價再套現,補價少都100萬(如補價因子是30%),   居屋不用補價,因為補左地價都未必能同時負擔兩間樓。價設讀者參考新推出的分期補價計劃,即借錢比你先補價再分期還比銀行,每月讀者供款要先增五千幾,仲有利息支出比一般樓房借貸高,在此樓價高企之際,不宜趁高位去補居屋價。   反而由於讀者儲蓄有法,可以在四十歲前擁有兩間收租樓。讀者每月儲$6000,到2015即約三年後可以儲多二十萬,可以先用單名九成上會先買一間。至於當時會否還有投資物業只借樓價五成的規定,要睇到時市況係點。要知出租物業不可以借超樓價五成是可變的,市差時(如2003、2008)借夠九成都冇人肯買樓收租。既然現時入息不高,那先和父母同住,養成儲蓄習慣、學好樓宇買賣技巧,其實人到五十生活不會比別人差。諗樣欣賞讀者的想法及做法,緊記成事要堅持、及堅持!   由於第一間樓只用單名買入,另一間可以用太太名再九成上會,或倒轉做亦可以。那樣分配已可以令你們四十歲前「管有」兩間樓了。因為未供完,未能擁有。當然借貸力不高,兩間樓只可以係新界兩百幾萬兩房樓,或學藝高可以買舊樓拆開收租,專注於錢搵錢!   […]

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進擊之年輕人適用的六個置業步驟#410

你好諗sir,小弟有日無意發現此blogger,讀咗好多唔同讀者嘅問題,心想:如果可以二十歲頭可以比我睇到呢個咁實用嘅網頁就好啦。首先好多謝大師教曉很多。 本人三十庸才一名,月入23000到(有時會多啲,季節問題)公司auto pay 的。減埋家用雜费三餐出街食飯,大既save10k一個月,家住已買掉嘅公屋,雙親都係知慳識儉,屋企無咩大資出,父母有買開保險,我自己現金有450000,現在無任何投資,以前有買大笨象同內銀股,最终等咗幾年先平手(怕怕),女朋友還算後生可以等多幾年先結緍。   本人深深明白到要有一條出路,一定要save更多的錢買樓租出或者將來找一點小生意做(例如特許經營),而現在我也有進修希望増强技術來増加收入,睇到好多讀者很有實力同好多上進的年青人,我都會加油的,諗sir我還可以有機會買到樓嗎?請可以給我更多寶貴意見嗎~ 答案   好開心homeblogger可以結集一班上進的年輕人,在現今九唔搭八的香港找條出路。正如本人在新書的版面亦放上庸才有出路一詞,目的是無論20、30、40的大家,都可以在此平台找到些參考,或在看人們的故事上對自己作出反省。本人已不下一次在課堂上同大家說明,我不會對大家說教的,講多都無用。最重要是用數字實在的令你知道自己的情況,就好似做個財務body-check咁,然後量化你同目標的距離,至於選擇最終是自己做的!   讀者在儲蓄方法已做得不錯,婚前將至少收入40-50%儲起是必要的,如否你在婚後情況一般更差。其於你最主要的問題是能否買到樓吧? 月入$23000而儲到$450,000,憑此你可在現今旺市買到樓,跌市只要保住份工,更有能耐。你的借貸力為$23000/10000*50%*2.59=2.98mil,加起現金購買力為0.45+2.98=3.43mil,今時今日仲有三百萬既上車盤。無樓在手的你可循下列步驟打好財務根基: 開始去睇下樓,大部份人的壞習慣是臨買先黎睇。由於你未有逼切居住需要,可以睇下不同區域 借貸力要人工高先可上升,後生花輕時間學習是必要的! 他日有埋小朋友你根本坐唔定讀書 未結婚根本可以先買樓。當然要你比五成首期上會要艱難,亦違反後生借得就借之主張。筆者有個好爛玩既朋友,就係因為出黎做野無耐就比父母被逼買入樓一間,今日不用煩買樓之餘,樓房升值同收租仲多過佢打工搵既錢 買樓可以唔裝修先租出去,用盡埋個裝修。等租客住返幾年先收返自己住,到時大裝未遲 當人人諗緊結婚上車既時候,三十出頭既你已經計劃第二間樓了,咁咪就快人一步 所以後生肯落力儲多一蚊,勝過你年過四十先黎發奮 另一問題是讀者對股票怕怕,其實不妨敞開心扉,用小部份錢入市再研究一下,畢竟大部份人到三十三,都覺得打工去人搵錢已再無進步空間,不斷黎同本樣傾下有何錢搵錢之法。故在打工努力賺錢之餘,錢搵錢之修行是不可間斷的!  

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低收入80後,但想置業, 是妙想天開嗎?

諗SIR, 本人是無意間發現了這個禁好的BLOG. 看了數篇文章後,覺得好多資信都很實用.所以,我都想POST自己的問題上來,希望諗SIR可以幫幫我. 本人月入: 12000 ; 老公月入: 17000, 負債: 本人借LOAN用來讀書,現在還有7-8萬要還.(每季還錢) 每月支出: 基本是入不敷支,因為自己現在和老公租住村屋, 俾阿媽家用, 養狗,還錢,保險等等… 而我們現在想買村屋住, 而要買全橦. 因為老公阿媽已賣左自己間居屋,搬來同我們一起租住同一橦村屋. 雖若我們買村屋會有老公媽媽支助, 但一橦都要成800-1千萬(天文數字..) 所以, 覺得購買自己的屋企是一個遠遠無期的夢… 現階段我是否只需著重還了所有貸款才去想其他事呢? 因為自己有了孩子..覺得沒有一個安穩的家, 是很沒安全感. 希望我的問題不會太…煩吧.   ANSWER:   正在煩擾妳的問題,相信亦煩著不少香港人。房屋問題攪不好,人自然少個安全感,難怪走上街的人漸多。當然將煩惱的出處歸咎於政府,不見得可以助你解決問題,本站的設立目的不是派糖,而是希望大家可以自助,免存於困境之間。筆者主觀意見是,讀者顯然是做錯了,仲要錯了幾次。搬出黎住有私人空間梗係好,但今日「先享受」,是會延遲達成買樓目標之時間。另外仲要奶奶賣埋間居屋搬黎同住,自行放棄政府資助居所,雖然錢可以套返一舊,但小朋友出埋世都唔知用到幾耐。至於讀書唔一定正確,可能你會想有個學位人工自然高。如果付出廿萬,有信心令自己人工高八千餘元,那三年回本期是可以接受的,但諗樣見不少學子讀完書都係原地踏步,又或者半途而廢,如果是看了學院那清晰前路的佈景版廣告而報讀,自己又毫無頭緒讀完作什,那請不要浪費金錢和時間。     由於不知道讀者本身學歷和狀況,可能要交換更多資料才有更真確之判定。但同意的是,讀者現時諗住買入全幢村屋之理夢想還不能實行。讀者現時借貸力為(12000+17000)/10000*50%*2.59=3.88mil,仲要假設沒有任何負債,在現時想買入全幢村屋再配上複色單位(即1400呎),就當$2500蚊一呎賣比佢都買不到。如買入一個村屋單位,即700呎,冒上和奶奶同住之「險」,都要找個開價$5000一呎以下的地方了,不見得容易找著。所以經歷此事,希望你都我都進步一點,首先你眼見別人的幸福,安樂窩加上仔女同住一堂,在香港是要付出奠大代價的,如果你叫兩聲又有人比間複色單位你,未免大對唔住比左千幾萬買入同類單位的人了。另外買賣樓房前請想清楚,你賣走樓房再想買村屋之事,細心計下應該幾勉強。現在你樓賣了,村屋又要比三成首期先買得成,而家又大緊肚仲要比錢比心力裝修生小朋友,真係要好有能耐才能一次過做好。     但凡理財都是由節儉開始,就當你中左六合彩但唔識計數又不懂節儉,早些文章都有提及難免打回原形。養狗實在是積福德本樣不建議你放棄,但其他無謂支出,請能省就省。原本有間居屋,最懷情況就係同奶奶住1-2年,將現租金省回及後做首期買樓,他日老人家有間屋淨落,你們仲有些少機會出生天。現在請你趁後生想辦法(老公做兼職又好、奶奶未夠六十歲出黎做返幾個鐘又好)儲多些少錢,起碼每月有錢淨先有故講。如果唔能夠放棄隻狗,又唔想住屋苑樓那搬入坪洲長洲真係不錯方法,其實當地升幅顯著,如你以為我是說笑? 那便讓真的作假吧。     低收入80後,如果奉行節儉,知道能力所及而先買屋苑私樓,是有辦法置業的。

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結婚買樓有籌劃

諗sir你好! 睇左諗sir個blog大約個幾月, 今日抽左時間例出想問既問題, 望諗sir指點一下小弟   小弟31歲, 女友30歲,月入大家約$22K (共$44k), plan 2014尾 / 2015年頭結婚, 我地都係港島區返工, 人工每年大約有5-8%加幅, 最理想係結婚後可以搬出係港島區買樓自住近返工   資產如下: 本人:  基金儲蓄共: HK$330,000 流動資金: HK$50,000 扣去所有什費, 家用, 保險, 每月能儲蓄 : HK$5,000   女友: 基金儲蓄共: HK$100,000 流動資金:HK$400,000 每月儲蓄 : HK$8,000 她一家四口住筲箕灣居屋實用面積600餘尺單位 (已供滿但未補地價)   問題如下: 1.    本人跟母親 (59歲) 同住牛頭角區公屋 (交倍半租), 家姐搬出去自住, 暫時不能除去家姐和我名, 如除去我地名就要大屋搬細屋, 阿媽問過房屋署如佢到左60歲就算除去我地名都唔需要搬, 其實我想問諗SIR 係咪真?   2.    自知收入不算高同儲蓄不多, 結婚都可能用左大約$20餘萬多, 想係港島區買樓比較吃力 (唔知筲箕灣區的單楝樓 […]

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有冇比慢慢捱多27年更好辦法?

Alan 諗樣兄你好! 本人有一些問題,希望閣下能賜教一下。本人和太太都是44歲,有一個17歲,中6的兒子,如無意外九月將入讀本地大學。我月入約16.5k,人工平均每年只加約$150-200,太太part time收入平均約4k。99年以首貸借95%買過舊區的唐樓自住(近1m),捱過負資產後於08年頭差不多價格賣出,在親人的屋”借住”了2年多。死慳死抵下,於2010年中借90%,以個人名義1.71m 自由市埸買入TKO一居屋單位,連裝修及其他使費接近耗盡現金。係一間細行上了差不多1.6m會,30年 H+0.65%,現在約供$5100 (利息~$1100)。近日樓價急速上升,HXBC估到~3m。拜讀閣下的blog後,發現其實可能有不同方法,比慢慢捱多27年更好。 資產: TKO居屋自住 估價~3m (按揭欠 約1.45m) 現金 ~50k RMB定存 ~40k 教育基金 ~200k (預留給兒子的大學學費) 我諗過番按套一筆錢出來,轉做人仔定存又好,又或者買兩電加Covered Call收息+期權金。希望等樓市跌時有機會入多層樓,盡快財務自由。但亦有以下一些顧慮/限制: 1. 番按以我現時的年齡,未必能借足30年 2. 番按的話供樓利息會提高(現時~2.15%, 我的Hibor plan是 ~0.9%) 3. 樓是我一個人的名,若番按可能受壓力測試所限,借不足70% 4. 妻兒皆在區內上班/學,若換樓亦會在TKO區內 5. 現時家庭收支大致平衡,沒有太多餘錢能儲下,要等兒子大學畢業才有新的收入來源,但到時可能會因照顧家父而要resign。 6. 現時的居住環境+裝修太太很滿意,若非必要,應該不會搬遷。 希望諗樣兄可以提出一些意見及建議,幫助小弟,謝謝。 答案 Hi alan, 看了你的來文,知道照顧兒子開支大,現在年過40,係時候為自己退休想一想了。  相信讀者是一個活躍的投資人,好像其他香港人一樣主動進出股票,得到結果一係不滿意、二是同理想越行越遠   實在收入未能在旺市負擔兩間樓,梳信你有睇開本網都知點計到了。家庭月入約兩萬而供數已用了二萬半數的再一半(即係20000*50%=$10000的一半啦),再加按只令情況更糟。   請問有讀過筆者寫的庸才專才通才系列嗎? 內容如未令你看上眼請莫怪,提出之主旨是庸才想改善生活要搵人幫,一係要結婚,二可以搵銀行。方法二是行不通了,你可以套50萬出黎等樓市下一個低潮,再等金管放寬借貸條件後乘風出發! 反而個案在太太,及17歲的兒子有機會走下位。佢地合資格單名申請公屋,搵到既房相信夠住兩人,但以現時進度等勁耐,但仍鼓勵你參與此抽獎遊戲。 因為個人條件不合,加上在99年後虛渡近十年光陰,更在08年放出原可部份抵押加買第二套房之工具(舊樓),到2013年你只可以耐心等,絕對要係下一個浪做妥。   至於收期權金是不錯,但緊記做好cover,同埋要做好後有肉食。筆者冇留意兩電既期權金報價,點樣計到有錢賺希望你係度同大家分享下。相信經歷咁多後,你或者會感受到有樓係手幾咁好。但留意你在往後時間承受投資失誤既能力,會此早十年時大大減少。   人和不合、時勢失利、等係最好之策略。

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成功為什麼與努力工作無關?

諗樣兄你好! 讀過富爸爸,知道只靠勞力收入只會讓自己一世在營營役役,因此我們需要尋找被動收入。而讀過你的blog,被知道在香港這個國際都會,尋找被動收入的。深感興幸能在如此年紀便能接觸到你的blog, 讓自己能好好準備﹗ 小弟今年23歲,月入21K。與家人同住葵青,現樓約值330萬,尚餘50萬供款。 本著早儲蓄,早收成的信念,小弟現月儲$7K。由於要還學債,養家庭,這水平己是十分極限。現手上有流動資產約100K。本計劃再儲蓄兩三年至流動資產300–400K,然後再置業。但又眼見樓價節節上升,及認為愈早置業愈能及早建立被動收入,因此正思考現在是否置業時機。而首期部分小弟打算與家人商擬,把現住樓加按借出,以四十年按揭攤分債務,讓通脤減少負債。(兩年後,小弟月入可提升至38K) 今天借此機會,希望諗樣兄你能在此指點指點!首先謝過! 另外,由於如「置安心」計劃推出,又是否合適的買入機會?   ANSWER: 今次讀者宜將父母手上樓宇加按套現,為自己第時結婚買樓做準備,等樓市有變才買入。23歲根本就係一個本錢,等得。以廿歲來說,如果兩年後有38K收入是不錯了,但有冇諗住趁後生未有家庭負擔時多作準備,及利用本身才幹,將兩年後感覺secured既38k人工先提升到50k呢?   眾所周知,新畢業加入四大行既會計生工作頗為艱苦,在公司掉盡年青歲月而老黎孤家寡人既女仕更比比皆是,月薪只是一萬幾千,時薪計仲低過老麥。相反,每日工作六小時既地區總監卻年薪百萬為起步,坊間究竟有冇文章,為此現象作出歸納及總結呢?   三個層面論搵錢 從事專門或極厭惡工作令人可獲取更多報酬,此乃第一層面,亦是最易明解。專門知識加上予人方便又可得另一重報酬,生意人也! 而要更有效取得報酬,需要將自己從事的工作所發揮既影響力提升至第三層。即係如果你係強國海關做野,你係一個決定全關貨品出入口既官員,你既報酬隨時多過省長。權力貴乎在可影響資源分配或成件事既結果,各位年青一輩要努力加上把握時機由第一爭上第三層。第三層既madam簽個名就有錢落袋,麻甩佬紮成世鐵都搵唔到!   當然諗樣唔係歧視紮鐵工人,睇而家香港走勢建築業人工調升可期。但係希望此文幫到成十點仲係公司捱緊既你,好好思考未來去路。仲有最後但係最重要既係, 點解人幾廿歲仲係停留係低效工作,性格使然也!   希望讀者參考本文心法,在工作上更上一層樓。誠信、工作投入感這些量度唔到既素質,才是老闆在晉升時最為看重的! 至於2012年可去銀行搞個靈活按揭戶口,將父母間樓套100萬出黎,一半可以存係靈活按揭戶口而收番同按揭息口等同既息。另一半可買入一些港元存款證或換做人仔做三個月3%年息定期,再過幾年先低吸自住樓吧! 如果你比心機儲錢同埋工作順利,2015/2016每年買一層都冇問題,樓市係唔會只升不跌的。   至於置安心同居屋近似,投資價值稍低。除非免五成地價而自己又想住係該屋十幾廿年,否則有能力者都不建議買入。

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