銀包有幾錢決定你可以賺幾錢 #506案庸才

你好,諗sir。本人有些問題需要你幫幫忙解答。我是澳門人,27歳,公務員,入職2年多(不過屬於無得食長糧,退休會有一筆過一次性的公積金,大約百多萬如果無咩上落,但退休之时百多萬應該買個廁所都唔得,公積金為底薪7%,供款扣1300,政府供2600。   投資基金公司固定一間,可選環球股市/環球債券/銀行儲蓄),我現在收入2.6萬+固定OT大約6k。老婆售貨員收入1.7萬。上年以180萬買入一所唐楼(和老婆住,2房),現市值300萬左右,按揭還剩140萬(19年期,2.375厘),其本上固定支出(供樓8000+供養雙方爸母供6000,其他消費隨意,無刻意存錢,存款現為零)。   最近買入國內2商場小鋪位(但8年后才開始收租),已付6成首期,余款下月開始分12個月清還,月付1.5萬mop為期一年。所以最近比較手緊,本人打算以所住唐樓的升值及低息環境轉按其他銀行(必須做消耗手續),約借250萬,250萬-140萬(之前按揭)-10萬(其他雜費,罰款)。借250萬,做29年按揭,2.75厘,月供11000。   家人反對轉按,心態不同,父母有楼澳門國內各一,共值400萬hk,父母基本已沒存款,但父母生活不成問題(爸親有工作約1.8萬,五年后退休,細妹也工作2.6萬,單身(有比父母家用5k暫時),妹和我爸媽同住)。老婆父母現在國內,打算以後在國內購一住宅供養。所以想年青拚一拚,盡早達到財務自由。如果借有100萬,打算留20萬同老婆補辦婚宴(應可收回一半10萬),再留20萬(打算讓老婆辭工生了小孩之後再工作,買部平2手車,租個2.5k車位,bb日常消費和存「遲」帶血錢),還剩60萬。 1:本人應否轉按借出這筆錢。 2 : 餘下的60萬本人想在國內坦州購入多一個商鋪,等升值,可即時收租,約1k。或在澳門找一個非常差的唐樓,買來收租,但要做按揭用每月租金坻消大部份供款。還是有否更好的投資建議項目。還可以如果都不建議就少借60萬,只借40萬,甚至不轉按。  3 : 現在本人的公務員公積金分配比例為50%股票+50%債券。是否應改為更進取的比例或是在年輕改100%股票,在20,30年退休前改100%儲蓄比例。有何賜教! 諗Sir,關注你已久,期望解答本人難題,萬份感激。財務自由就可早日達成! 答案   不時都會收到自澳門的問題,上一次是一個大喊:「香港可以九成買樓上會簡直係不可思議!」是的,除了香港在亞洲各地亦正收緊措施防止資金流入。而居住的問題在珠三角地區是普遍問題。香港人諗起澳門除左賭仲會諗到「人人有錢派」!大家看罷今天關於社會福利的新聞頭版更覺不是味兒,且看澳門人的煩惱如何解決。   作投資前先要看自己能力如何。上一句看似很合理,但大部份人買樓買股都係憑「抵唔抵買」而決定的! 正所謂執輸等於敗家,係平既一定要買左先。有見及此賣樓既朋友必然要靠造抵買假象,至於入手後遇上金融風暴真係要敗家是閣下事宜,輸錢大部份源於不知量力,好似建行或什至建材咁都係有買貴冇買錯的! 問題係你有幾厚持貨能力。正因如此在筆者論買賣之文章都先要計出借貸力:   = (總借款人收入 – 負債) * 50% * 2.59 = (2.6+1.7)*50%*2.59 = 5.56mil 在此文章1HKD=1MOP, 亦因筆者不熟悉澳門規例而將借貸比率定作50%   筆者現在只欠140萬,即1.4/5.6=25%,可將借貸提高至2.5mil,借貸比率為44%。如現在不轉按他日樓價下跌便會失去加按機會。由於讀者加按要達成人生兩大願望: 結婚及為小朋友打算,這亦是人生意義所在,應花則花,那剩下的60萬何作何投資呢?   讀者想在坦洲(筆者見聞少,請知情者貼出地圖)購入商鋪得升值,如果比讀者寧願將錢花在日本買間樓,火兄已在電台提及大板買樓係幾十萬港元有找,60萬收租有成五千蚊個月,減埋咩咩稅點都好過用60萬買樓「即時」收1000租。況且讀者已有兩間商鋪,仲要8年後才開始收租,不知是否澳門人都十分喜愛賺價,買入房地產完全唔理現金流,唔通真係諗住第時間鋪變左做銅鑼灣地鋪咁一世唔使憂? 就算真係都未必輪到你用幾千萬個價放,銀包有幾錢決定你可以賺幾錢,好比於2008年幫客人用5000個掛盤入44蚊匯豐,佢有能耐hold到80蚊先放,一般市民都係50蚊急急腳走左,明白? 現實情況真係好討厭的! 一係你好好裝備投資知識,一係你根本有錢。   就咪走咁遠講坦洲又日本,且看香港。你有60萬根本每月收$5000元是可行的,即10%回報!? 是的,同學已做好。當然,風險不是零。此舉令你緊固控有自身資產,比起你係內地買樓好得很多。買樓是買業權,而一些地方會隨便剝削他人權利的都不宜過份投資。國內大款咁辛苦賺錢,再去澳門洗完然後投資日本,你就掉轉黎做!?   公債金同香港之強逼金一樣,都是冇希望項目。投資隻股票基金吧。根據曾淵滄博士的曾氏通道現在於中線以下。

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校網遇著大維修、十厘回報有結果?#415

諗兄你好! 有事請教.   小弟12月結婚, 現居不敷應用. 因此剛用未婚妻單名單借在現居隔離街買入了一物業用作自住. 買入後profile如下:   物業A (高山道, 32年實用266 小弟單名單借租值9000): 欠190萬. 2013年7月轉了七成按, 供7200, 市值270, SSD 5%明年4月刑滿, 管理費600, 年底大維修夾大概6萬.    物業B(山谷道歐化, 35年, 實用366, 租值10500): 310萬, 未婚妻最多借260萬供10000, 裝修預算25萬, 管理550.   物業C: 阿媽收租樓, 小弟用之五成按借175萬供30年每月6600.    小弟(46000)與未婚妻(25000)共收入每月71000. 現金加上從物業C套出的錢共有200萬, 用了支付物業B首期費用後剩130萬左右. 供哂ABC之後每月儲19000   現在小弟考慮物業A賣定租出. 兩層樓都係2015通地鐵何文田站, 屆時租值可望上升. 物業A因外牆甩皮一直被附近單幢樓比下去, 大維修後可望改善.    諗兄如果係你會如何部署呢? 賣定租? 如果賣何時賣?謝謝! >>>按此到答案   個blog寫左咁耐都未有提及一個重要因素,便是校網。今次有讀者「投案」方便借題發揮,便一談校網對樓房的價值因素。   在2007年土瓜灣同何文田校網合併在34校網,屋苑包括: 土瓜灣、樂民新村、馬頭角、曉暉華庭、海悅豪庭、欣榮花園、傲雲峰、愛民邨、何文田邨、山谷道邨、俊民苑、御龍居、欣圖軒、冠熹苑、何文田、馬頭圍邨、真善美邨、嘉多利山、窩打老道山、帝庭豪園、賀龍居、翔龍灣。有小朋友既讀者都知港爸港媽對小朋友教育極為重視,可能因為覺得今日打份工都係拜「讀書」所賜,所以對小朋友書本及技巧上之培訓極多,但連入lift要幫手禁關門掣呢樣野就十年都學唔到,自小有「姐姐」代勞。     講返讀者,借貸力是可以的,同女友家庭月入為$71000,借貸力約9.3mil。己用掉(1.9+2.6+1.75)=6.25mil,如果唔係加按老媽層樓,借貸力剛好用了一半。物業A如果有維修,若然夾錢條數唔係太「掠水」,是值得去做的。夾現錢再放售一般可抵大廈維修所付支出。不過讀者兩間細SIZE樓都係何文田,若果查證真係入34校網,那不如因細而將其間得更細,部處日後間房出租。 […]

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「大款」和褲穿窿的賭仔#409

諗sir您好!追蹤諗sir個blog已有一段時間,覺得諗sir有很多觀點與本人十分之志同道合,例如有得借就盡借,盡拖長年期去抗銀紙貶值,小妹也想請諗sir幫手分析下我應如何部署自己手上的物業:   本人30歲不是HK永久居民,每月穩定收入50k,於09年買過2個物業微賺沽出後現手持3個物業, 已過2年SSD期   1.     奧運站3房,自己名持有,2010買入693萬7成按,H+0.65%,30年,3月份租出27.8K,銀行欠442萬,市值約1000萬,月供15k,公司租客   2.     美孚2房居屋,借母親(非永久居民)名持有,2011買入228.8萬,現租10.1K ,full pay,市值約350萬,穩定租客   3.     西灣河3房新樓,公司名持有,2011買入樓花2012年10月收樓,816萬現自住,3.15% , 40年,銀行欠406萬,月供15k。另用美孚的樓按出80萬作首付,現欠78萬分27年,息口2.4%月供3千3,合共欠銀行約484萬,合共月供18.3k,可租25k市值約980萬   4.     其他資產如下- 股票+現金:HK$800,000基金:月供10k,現淨值約280,000,還有8期供滿   問題如下:   1. 是否需要逢3退1保留現金跌市再買返,如果是,沽出哪個物業較好?或者租出西灣河物業,租返約1萬左右物業,由於一個人住所以無需3房,以租養租   2. 定系以不變應萬變(由於不是3粒星),手上現金等加息跌市時用男友名(3粒星)入返間4mil左右做9成按揭的物業,看好新界西/東九龍沙中線方位   3. 或者趁樓市還未跌時,用奧運站物業轉按調出資金做諗sir之前撰文提供的方法待跌市時用作投資物業和股市? 諗樣sir有否更好的建議?希望可以刊登,感謝您的寶貴時間, 謝謝! 答案   已用144%借貸力 今次讀者的問題格式和其他讀者近似,但財務狀況和之前發問的讀者不大一樣,因為所借金額根本不是本身人工所能達成。讀者人工只五萬元,借貸力為50000/10000*2.59*50%=6.4mil。現欠款項為奧運站442萬,西灣河406萬,美孚又套現78萬,即現所欠的為(442+406+78)/640=144%,即已用借貸力144%去買樓。就當用人工計,三單貸款月供為15000, 25000及3300,合共明顯超過人工一半。由於西灣河樓用公司名持有,不知該公司有否業務可提供收入證明,總結是讀者的總收入不明,所以不知現時她的持貨水平。既然讀者提及策略是可買可換,那一於看看所擁的千萬借貸力如何運用。   西灣河是買樓花,有望兩件期SSD快完,用3.15%分40年還,雖然年期是攤長了,但此息口欠406萬攤至40年,每月按揭還本部份根本係少得可憐。由於讀者的借貸力強頑,可行每隔幾年買間細樓收租之策略,此舉有幾個好處: 買樓都可以行成本平均,問題係你購買力是否出達至每隔幾年就可加借幾百萬。如單睇讀者人工五萬是不能單人行此策的,惟肯定有「外力」幫忙,所以唔好浪費 有兩間細樓合共市值為八百萬,是較一間八百萬樓房好。起碼跌市時你可以諗下沽一半(一間)減磅 雖然話大價樓在1991-2010年都係號贏細價樓,不過跑贏幅度是在千呎單位和七百呎單位以下作對比最明顯,你hold一間700-1000呎,同500-700呎比,分別是不大的。只不過是35A同38C兩個單位比,而不是屋村單位同HOUSE咁比吧!   另一點想知既係幾年後讀者會否成為永久居屋,因為賣樓比他人多一考慮,就是如BSD成幾年都唔撤銷,再買樓時都幾頭痕。但西灣河根本利潤不多(只20%),即防守力不強,還是先沽為炒,980萬新樓只租25000,仲要用3.15%比息,現時肯定會有更好方法提供更大正現金流。當然你話好享受係新樓住,享受新裝修又是另一回事。但投資就不是先付出,延遲收成嗎? 那還看讀者自己。   賭仔戰場論 奧運樓可加按(不過新部份不會享有低息)再加上賣樓所收回的資金,放係債券收息都有$15000-20000一個月。有能者可以等時機,而資金稍遜的無殼者反而要先上車去減低樓市再升帶來風險,諗樣和傳統的觀點實有些分別。至於無產階級,都要等時機放手一博。這就解釋了賭場裡的常客是「大款」和「褲穿窿的賭仔」,平民根本賭唔起!   在社會 在賭場 在戰場 大款 […]

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審視一下自己幾時可達成財務自由?#408

收到讀者來文,35歲開始置業,現有三間樓加上月入八萬,無股票在手但現金有二百萬。情況如下:   現值 買入 欠款 租金 按揭供款 爵悅庭 7.55mln 5.42mil(Jun2010) 3.3mil 18,000 17597 YOHOTOWN 5.0mil* 3.68mil(Feb2012) 1.75mil# 15300 7300 綠陽新村 5.0mil 2.54mil(Sep2008) 1.1mil 12800 9800 車位 0.9mil 0.45mil(2008) 0.3mil 2850 3200 自住居所 租 租 租 租 n/a *讀者如未提供買入值,筆者查閱成交數據的市場估值 #未能收妥按揭還款表,欠款假設為此數方便計算   除了審視下讀者會否找貨(樓)過多外,諗樣更會審視讀者每月支出,下表就好似自己盤數:       收入   支出     薪金 80000 供養父母 10000     […]

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專科醫生 買樓疑難

諗樣你好, >         拜讀閣下blog多時,見閣下熱心解答大眾問題,我亦希望得到指點。 >         本人31歲,已婚,有2名小孩(3歲及0歲)。我與太太是公立醫院專科醫生,家庭月入$185000,每月其他開支$86400 及供樓開支如下: > > 供樓(全部聯名): > 1. 自住1200呎3房: 2010經HKMC 9成上車,H+0.7 plan 分30年還,現月供$38300 (還本約29000),欠款約$11.25mil,現網上估值$16.75m-18.5mil,差管$5000 > 2. 收租樓 x 2: 2012 入舊版ssd,p-2.85 分30年mortgage link戶口,現月供$9000 及$7000 (本息各一半),欠款$2.38mil 及1.86mil,現網上估值$3.75-4.19mil 及 $3.28-3.47mil, 差管$2000,(收租$13000及$8700) > > 沒有其他欠債及供款,銀行存款$300000,鎖死aviva基金$250000 > 因工作關係及早年於股票損失什巨,現對股票什為抗拒 > 而基金因鎖死關係及意識到管理費的不平等,亦什為抗拒 > > 本人現欠樓按$15.5mil, 根據閣下之前2.65法則,本人尚有2.65×5.9=$15.6mil借貸額,剛好旺市持貨一半。有感自己相對後生及現金流非常穩定,收租等債項貶值為上策。本人估計美國將會迷失多年,2018都未能大大加息,低息及世紀通脹將會持續支持樓市,樓市唯一後腿是政府亂出招。因此我想在政府未出更多招(限購/限按)前,再入市買細價樓(2-4mil)鎖定計劃慢慢供。 > > 因自住樓有MC/世紀H plan/大價限按, […]

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