懒人投资法(上) #837

你好!本人38岁,单身女姓,月入$15000,无其他收入,人工唔会有太大上涨。与父母同住,无按揭,不可以做二按,父母已退休,用积蓄同一间铺收租生活,所以不用我供养。而现自住的屋将来应该会留给我自住。本人没有太多积蓄,HK现金$100K,Rmb现金$100k,手上突然多了现金HK$4m,是父母给我的。想买楼投资收租,以便将来退休用。我有现金但借贷能力有限,自知不能行错第一步,在现今的市况,我应该怎做? 1) 第一次买楼投资,应买边区?楼价大约多少? 2) 我既收入情况,买第一层楼应该做不到9成按揭,变相要比多d首期。如:楼价$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目标是买完第一间,再买第二间,我的状况是否很难做到? 4) 有朋友介绍私买外地楼花、投资外地楼好吗? 我自问不是一个叻人,手上有cash也不懂连用才可以令自己退休路好走一点,希望谂sir比d指引,万分感谢! 张小姐 ANSWER:   笔者对非上堂同学好少会系三个星期内作回答,不过张小姐系例外。因一个能力不高既人无啦啦有旧大钱系身,往往都会因福而祸至。古人云“祸兮福所倚,福兮祸所伏”实有其道理。读者未在早年生活习得理财知识,现时情况有如三岁小孩手揸金条系街行,要知君子无罪而怀壁有罪,再不深入计划只会让钱被有心人全取。   讲返读者自己,其实佢应坦诚面对自己一次,在此年仍要父母操心实在是说不过去。不论佢几有理想、又或自身职业有几祟高、受父母之恩而到近不惑之年仍唔揾多个钱比父母享下福、真系点都过唔去,而家更要家人为其退休而劳心。当然无人可以代表读者父母发言、不过在仔女角度去看纵使父母家财千万、自己努力去赚多些钱去让父母安心及开心下是孝顺表现,莫等父母不在时才察看、到时后悔莫及。   关于第一次买楼、其实首先唔系考虑去买边区、而系考虑自己能力可以买边度。读者自己借贷力尽计都系15000/10000*50%*2.59 = 1.94MIL,计埋4.0MIL屋企资金买尽(1.94=4.0)=5.94MIL。若用埋屋企人钱去买楼,万一投资错误,那是否再要麻烦屋企人去救? 用自己能力买楼即1.94MIL借尽,咁系香港都买唔到咩楼。当然如果点都要买一间、那读者可选择大屋苑而流转量高的、河畔、翠屏、翠怡花园都系选择。若买3.0MIL楼读者实在唔能够只比一成首期,这点读者是对的! 借尽都系1.94MIL,所以首期为3.0-1.94 = 106万   笔者提出,将10万投资去债基收息、10万去投资买股票赚价。笔者在<<收息论>>一书提出将投资行为划分为收息及赚价两种。两种行为需配合各自两类的投资物,系收息课会谈点去收10-15%息用债基而没有锁定年期,其实读者有此金额而若学习得宜、将400万放哂落去收15%年息而保本都仲得! 不过楼要从地面起、所以应由最简单又冇年期的债基方案开始。另外收息是合懒人的、因为收息策略一做好、钱就会每月派到。不过在开首时点都要比心机去理解学习、SETUP好一套同自己财务情况符合的被动收入机制。   至于赚价,利用股票去做系港人首选,而读者要修习一套得胜率高的买股方法。总括而言、投资应要有章法。乱咁黎等于将自己辛苦揾黎既钱倒出街。当然读者情况同不少人有所不同,应将父母予的90%资金做定期锁死、等自己学好投资才运用未迟。投资同打工一样、都要劳心先有钱赚既,懒人就算只收息都要系开首时努力。至于关于外地投资楼花之建议、下篇再谈。    

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两个保本又收15%年息法门#823

Dear Mr. Lum Sir, I am a 40 years old married person (no child) with monthly salary around HK$70,000  (including bonus and after deducting Salaries Tax and MPF) and I am going to divorce with my husband in early 2015.  Part of my savings was lost in my husband’s business, so I only have around HK$3M savings at bank.  We don’t have any property and therefore I have to rent or buy a property after divorced. I cannot live with my parents as they are living in public housing located at Eastern District of Hong Kong (I hope I can live closer to them if possible, not must).  My monthly expenses (including money to my parents) are around HK$10,000 and therefore I can save around HK$720,000 per year. Please help to advise: 1. Shall I buy a property with the HK$3M now with what % of mortgage? Or Mr. Lum Sir – do you think the property market will drop gradually after Q3 of 2015 and I should wait until the market turn side? 2. How can I plan to buy my second property and ideally third property in future? Many thanks for your advice in advance!   ANSWER: 笔者同意住宅楼价再升有限,但不代表好快就会跌。读者40岁未有楼在手,宜先为自己买入细单位一个,对冲楼市再升风险。万一往后低息期维持十年八载而楼价到读者近50岁都未有大跌,读者起码仲有个单位仔自己搬入去,一个人用已经很够了。至于长远目标,一个人生活肯定用争取正现金流为目的,不容有所犯错。四十岁一输大钱往后要追都无时间,亦因此现时要忍手不好买楼。   正所谓民不与官斗,现时政府政策系要除了比成世都未买过楼既后生仔(楼市处男)上会之外,其他业主或前业主都要从楼市缩手。估计读者应已注册过曾拥有物业、即再买700万之下楼房都要比两成首期,若再入手500万价值之上楼房要首期过百万兼月供16000以上,实不建议。   当然读者储蓄率高,为可取事项。买细价楼,应以流转量高的大屋苑及400万以下单位为目标。在港岛应未有此类选择提供,相反沙田第一城、将军澳、荃湾都有类近供应,宜买一间再“偷偷地”将其租出,再行以租养租。即用租出第一城既租金去补贴自己系港岛东租屋,即可同时满足自己的消费需求及投资需求,特点用两间楼完成两种需求,避开大部份人希望买一间楼同时满足自己两方面。可惜好既楼自然贵,往往买到dream house却令自己供得好辛苦。变相减低持货能力,到楼市一跌焗贱卖令自己输钱。   资讯日益发达,泡沫形成及爆破也会比以前快得多!现时内地亦有融资及融券服务,即内地股市可买升及买跌。此事影响为市场不会再长时间持续上升或下跌。因为个市一跌得耐,就会有人赚大钱。,当然如你系好友,点会企定让此事发生呢? 钱要安全留系自己银包都要靠自己既本事,成语有云:“怀壁有罪。”看倌有太多既钱系袋就系错,一系你分哂比其他人,一系你谂到办法唔分比人。系咁既情况下经济起跌的周期,会由以前三至五年,变为6个月至2年!那即是市场恐慌提供良好入市的机会变得更多,但大家应早为自己准备更充裕的Holding power(持货力)!   买完楼比两成首期,净低约220万,做法是不好买有价格上落的债基,反而保险更适合读者,贪其零价格风险,唔会输! 当然唔系街边有人sell你既保险,而是可抵押及提供超20出年回报,年期可放3/5/8年都得既做法。在早前5年double保险方案已提及。那读者放入80万,5年后保証又多近80万,那买第二间楼的首期,就是用保险产出来。   至于另一样唔会输既事,系摆旧钱系李生既永续债券。息系低d、但李生永不会走数,每年收6.6%起码令自己心安。进取一点,选另一个香港地产发展商,收12.9%一年,在收息课程已展示。若果读者有近5.0mil现金,更可入手些REITS再做融资,借贷成本只是1.2%-1.3%,计及REITS有4-7%年回报不等,一杠之下过10%亦可以。当然呢件事有价格风险,无之前两件提及的既保本又一年10%收息既事咁爽。读者万事小心,稳妥为上。不要急于一生三宅。      

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30岁3万无壳蜗牛怎脱宅买宅?

未命名

某天无意中发现谂sir 的Blog, 细阅之下非常有见地, 之后买左书同再上埋买楼收息COURSE, 真是获益良多。客套说话唔讲太多  概况: 30yr, 30Kper mth, 月储14K, 现单身(会努力找个伴)  庸才出路 Orz SAVING 400K,STOCK 70K 月供基金 230K 每月2K 如需要有80K可套现  现很后悔那个月供基金,占总财富比重偏高(约32%), 但都太迟了 T_T, 唯一安慰系月供占月入不太高(6%)同暂时仲未蚀,唯有当远期储蓄…. 现我下一步策略应该是那个方案比较好?  方案 1 本人借贷力=30000/10000*2.59*50%=388万 你说过旺市用一半借贷力,但190万依家个市根本买唔到楼(190万就算买到都应该好差, 自住不想太差)。所以用75% – 80%借贷力, 先买一层约330万楼九成上会不靠父母, 连埋杂费,INSUR约45万, 套现晒D股票 + SAVING 刚刚好,余下20%借贷力, 约50万银行借埋返来 (唔知可唔可以咁做?)放债基收 10% 息,减少供楼负担之后人工多了,不再单身时, 再部署下一间?   方案 2 看完<收息论>, 发现自己GE投资全都是前轮, 非常危险随时炒车, 必要加大力度于后轮, 希望架车稳定返D吾好炒车 唔买楼住, 先套现晒D股票 约40万债基收2-3年10%息先(但好似唔够$$开户口 @[email protected]), 等楼价跌 20% 时再做方案 1 是否应该套现回基金的80K,来INVESTMENT 其他好D?  宅(窄)男上   Answer: 读者是个三十岁揾三万的年轻人、储到几十万系身,正烦恼买唔买楼,在本网800个案当中算十分典型。系而立之年储有几十万,买股又未得法门,当佢系咁死储多两年计由而家40余万到60余万又如何? 假设两年后真系比佢等到楼市大跌,那读者可九成上会买到间两房四小龙,不过由于个人进度需和同侪相应,系其他人在跌市变得比读者更有实力之际,恐怕读者到时又未见得会心足。   相反读者在现时成为主业更努力储钱保有一些弹药,在跌市时有机成为“二楼楼主”、或会成为领先同侪的一位。笔者不以买楼为目的、而是以比较及令自己“跑赢大市”为目的,知道此陈述令本网走的路线变低俗了。可是连生存层面既未搅好、每日返工都要用“顶硬上”心态既人、真系可以远离群众亦不相比较、走一条清幽而又通住仙境的小路吗?    买一层300万市值以下既楼是有可能的,更是读者应作的。读者已是学生、应知道买楼自住是消费需求、可以变身成双租族将买楼的投资需要分割开。即买间细价楼、残一点而位置偏旺的令流转量合符水平,起码同大市同升同跌。他日有需要自己搬出黎、那将该房租金用作补贴自己租楼支出就成了。   当然读者买楼只可九成上会,理论上楼房只可自住不可出租。在现今香港,变成收租佬的代价越来越大,政府有一系列政策阻止人买楼收租,可是当货币内含值再走下坡,未有资产系手既人只会输得更惨。不少人靠投资股票为自己寻出路,但股市易出易入、不少专业人仕利用资讯不平衡去合法地欺压唔识野既人,平民如乜都唔准备就走去买股票,赢到一次系幸运但要成世人连赢必要花时间钻研心法。所以呢,打工同投资一样,未有不劳而获的道理。学懂如何叫钱为你工作、先可以赚取工资以外的一份粮。   细价楼仍然价硬,虽笔者有感2015年C类单位才是王者。在上星期日买楼003已找出2014年11-12月数据揭示未来一季楼市走势,在2010年至今有幸未出差错。翠屏花园、荃湾中心、大兴花园都有240-320万的楼盘选择,就如入手260万用用26万首期、借230万等于读者330万总借贷力之60%,万一跌市都有能力可守或再买楼沟淡。对于人工只是3-4万人仕、独力买楼只能入手偏远地段是正常结果,最怕系唔系DREAM HOUSE都唔肯比钱买既人、怕楼市再升令自己置业梦想更难实现。   那唔买楼又如何? 笔者看法是未有楼在手者宜先平平都买一间、对冲万一楼市再升风险。在早年文章“租楼定买楼”已说明,细价旧楼租值一般会比较高。假设自己先肯屈就自住在较细楼房如两房大兴花园、300万入手而月供$10000,同时为自己省下九龙区16000/月的租金支出,两年过来即省400,000租金,连同自己供大兴花园每月还本金都有$5000/月,即两年$5000*24 = 120,000。将两年悭到加省回的400K+120K = 520K的支出,已抵受到大兴万一入市后跌16%之幅度。最可幸是楼市如再下跌、原本在九龙$16K月租而家减为$10K供楼,一年再多储72K那两年点开始够比首期等跌市执平货。   搞好间楼读者仲有廿来万净、如愿意承受风险、可以借PLOAN(私贷)摊长5年还而用于投于收息班的债基方案。计借30万分60个月还、月供$5500。连同自己的20万系手、不妨投入无年期的债基。至于股市不妨用ETF去捕捉市场升幅、不用担心个别公司风险,更可无论市场升跌都同时获利。20万加借回答的30万,用50万投放债基每月收息5500-6000,即可用作每月还PLOAN的供款。几年过后还完即成旧放系债基既钱都系自己。若果日日在23-25岁行此事,30岁基本唔靠屋企都有首期。当然借贷及债基都有风险、每人作的分量要先明白再添加或减,但在此长时期的低息环境,再用旧方法去储蓄理财只会比政府吸干你既血。    

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买楼上车需注意的事项#784

谂sir: 你好! 初出茅庐,刚踏进社会,对于现在市埸的结构和投资一窍不通。不过每天亦会阅览有关资讯(Homeblogger),和笔者一次机会能阅贵书(楼换楼),觉得获益良多,而且十分实用。你们专业的观点及角度令笔者获益良多。盼谂sir能为我作出一些评估及提供一些意见! 个人背景 年龄: 将近24岁 职员: 公务员现居住于父母名下已供完的居屋(估值350万) 收入及支出 暂时月入二万元。支出给予父母家用三千元,每月自己开支不多于二千元 资产 有四十万储蓄。惜没有持有任有投资产品(股票、基金、保险等) 目标 考虑假若十年一个经验周期,盼在五年内,能够置业作为投资收租,没有自住需要。   问题 首先,请问我的方向/目标正确吗? 作投资用途的楼宇,应购买什么类型的楼宇? (私/居/公/村/唐,一手或二手,市价……等) 在这五年内,应从什么途径或产品增大这笔首期资金? 我可以承担较大的风险,请问我应该从那个投资方向发展呢? 在短期内我有置业的目标,我还应购买一些基金和保险? (担心刹时减少首期的资金导致错失良机) 笔者定必虚心学习,亦能透过自己例子勉励其他读者,望早日回复! 祝身心康泰 ANSWER: 读者年纪轻,胜在有危机感及早去计划。从行文得知投资经验尚少,不妨由本案讲解年轻人起步买楼投资需注意的事项。   首先要谈是,为什么要买楼投资? 笔者解答有财务技术上及投资心态上的原因。在财务技术上,楼是少数在港能提供投资人高杠杆至9成(半)、低借贷息率至约2%p.a.、又可长年期摊还(30年)之投资物。你将其比与股票、的士、单购车位都未有类近融资条件。将楼的几个条件混合、配上现今货币内含值不断下降的现象,买楼即可令自己早借美金,再让时间将债务贬值。最后得出供楼越黎越轻松既现象。楼作投资可以稳胜、但缺点是要赢面高必须长时间。   在投资心态上,人需要为自己退休前购入资产、为自己一日无工作能力既时候打算。由于资讯发达,你在大学学到的很多东西,很多五年后已不能为用。更何况现时社会大学生充斥人力市场、笔者相信做“补鞋佬”收入更胜BBA大学生。除非你一生人都具有高学习能力、否则让楼房为你工作是个不错的选择! 要股票为你工作? 只好说笔者在金融界别打混过、长远能在股票市场获利既人找不到很多。 读者年纪轻可更有时间去部署买楼、有五年时间不妨考虑用5年DOUBLE保险回报方案,假设投入37万,5年后即产出约30万即将回报double,计算方法如下: 保险面值250万 每年派息4.5%(假设5年内不加息) 5年后有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 净利润约为3.1 – 2.5 – 0.217 = 38万   5年回报为38/37万即102%。那此时间后读者可用38万作首期九成上会。自己人工两万余,计若有$25000/月,借贷力为25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,读者自己一个可购入最大市值(0.38+3.23) = […]

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初四债基15厘应市方略 #767

本人29岁有现金130万,月入2.5万,想考虑买一物业自住,楼价450万16年楼龄。 母亲61岁(有8千月入),有一私人物业48年楼龄,市价大约530万,无按揭。 初步计划:做重按(有一名担保人,月入5万,无按揭和贷款,可分担重按还款),想趁楼价高按200-300万出来,再买楼,一人做50%按揭)。另有一个家庭成员,打算未来1-2年置业,用重按留下的$ 付他首期,之前把$ 做定期对冲利息。 或将钱用作入手中电、汇丰好吗? 收下息… 想问对这个计划有什么建议或需注意(重按成数?按揭成数?等等?)或者其他的财务安排才是最上算? 谢谢谂sir ANSWER: 年初四,睇清楚。唔想输,要谂野。 笔者唔知道读者打算找什么人做担保,不过唔系远房亲戚或朋友都可以,请留意。另外读者的想法是尽量加按将资金买哂楼就算,如果理财做法真系如此简单,其实笔者都无需同各大读者分享至第七百六十几个个案。 – 读者第一步系要将母亲楼加按,叫担保人将48年楼龄而值530万既楼加按出黎,此物业如果系新净同有lift既话,好彩就有银行offer 十七年按揭,唔好彩或唐楼根本就冇得做。留意如果抵押品本身不太值钱、或预期十几廿年后价值会太跌,那银行多不肯接受此作投资物,你揾个月入十皮既黎担保都无得倾(当然….可以比高息揾安信)。若此楼房是九龙塘或沿太子道所见的实用大宅,咁又另作别论。可是就咁看来此案机会不太,“个排楼”现仍在700-1000万之价位。 – 比笔者或会趁手卖48年楼佢,为迟黎的换货作最后补救。可是读者不宜作此,因如自住间楼都未处理好,请勿再为家人打理资产。何况母亲只净一楼在手,做仔既实唔忍心叫佢卖走….除非左袋右袋都有楼在手即时可转比阿妈定心就唔同。有时在财务上想作“上算”安排前,都要知道会否对屋企人带来太大压力,更要知道自己知识是否足够。读者年未过30,自己又有钱在手, 大把时间去令自己进步。笔者对他的建议是自己九成上会买楼,$25000月入借贷力为25000/10000*2.59*50% = 3.23mil。那买400万之下楼房为适合。 至于母亲楼如要加按,由于楼太旧不合用2.59法则。此常数只合43岁借款人及40年之下楼房才合用,有时特色单位更是别论。笔者且将530万楼打八折再套一半计算,担保人借出了2.12mil,如只可用15年还,月供要成$13789,即套200余万已用借贷力之13789/50000*50% = 55%。关于抵押品及个人年龄对楼房借款上及投资上的不同影响,留待见面才更详尽解说。 – 套出200万用黎买楼始终令全家人冒上风险大了。如读者及担保人用其作首期买一人一间,再加上原旧楼市值530万,恐怕万一市况逆转要“好打得”先承受得起。笔者建议是将套出之212万放系阿公户口收息,一黎阿妈仲“睇得到”旧钱、二是各人可将利息储起,他日作首期买楼自住或收租都好。收息可用基金B(见图)风险较高,未变法前都派高息,变后配合债基方案收15%。 基金A是收息101课堂上介绍的10.8%回报方案物,虽派息率较低但稳定性更高。由于债基方案是对银行职员太烦兼“冇咩着数”,所以除非个客自己识否则都唔想sell。   由1997年至2017年,基金A的升势大抵都向上,死揸唔放起码都叫有本回加每年派息,因债券本身就是到期有本回。如果死揸股票,你有几多次可以回本? 你慬的… 下列为基金A过去5年之年回报。利用叠增可成事收10%。2月实行3月就开始收息。唔少人仲意先报收息101因为快靓正,下个月就收番学费(当然,投资有风险,呢个唔保证。不过101去到鸡年收到第40个班次就保证要多谢大家) 2012: 20.1% 2013: 2.7% 2014: 3.5%  2015: 1.5% 2016: 13.6% 另外笔者不才,想问问:“2016年美国都有加息,点解债基之回报比往年更好? 加息令债价下跌之说是否不攻自破?”年初四,想清楚。唔想输,要谂野。 见图即是好有机会连续6年都价升更是每月为你“出粮”。读者212万用债基即月产出$19080派息。储18个月都够一个兄弟做首期买楼。就当减埋13789供款都有成$5000蚊净。如果间楼新净一点加按只用供$7000而月正现金流近$13000 股票呢种咁“好”既投资物,见上图汇丰(0005)/2017年1月中的价位,你自己考虑下仲买几多血汗钱落去?

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早年卖楼想借弹药番身#763

  谂Sir您好, 我是在上周收息101坐第一排的黄先生。在11月6日曾电邮发问的,现毕业101希望以下问题更specific,希望赐教: 有幸在书局拜读《楼换楼》如雷贯顶,当头棒喝。 立即买回家细读及追post, 看到网上更多无数的案例,情况比我好的有很多;情况比我更严峻的也非常不少。请谂Sir 您能回复并指点小弟迷津。  – 小弟下个月31 岁,结婚1 年多(太太同龄),准备15/16年计划生小朋友。来年15年支出不太多, 月可以勉强储2万。 我是会计师, 月入34,000元(14 个月); 太太月薪20,000元。请简单点当6万家庭收入罢,尽借力15.5m, 半额7.7. 本人没有负债,个人资产有:现金, 离岸人民币3 个月定期, HSBC Asian Bond Fund(可赎回, 微赚的, 蚀的另一个已卖出, 就是下述卖楼事件后有人Approach 我买, 然后从我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;总共HKD40万。 曾经玩过孖展ipo, warrant, 因为蚀过钱(一两万)所以投资变得保守。  – 太太有在岸人民币定期10 万现金10万 (她是极端保守不能接受风险, 希望不动用) 现租住实用296呎市区单位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估价是3.7m, 业主税前只是2.85%收益)  – 本人曾在楼市仍不算高时(2009)买入湾仔一物业170万, 花了数万翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因为职业的关系,终日惶恐不安,又担心楼价很高, 最后以208 万于2010 年卖出(好像我的成交是刷新高当年比97 还高), […]

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35岁迷惘人变作organic! #760

谂SIR, 您好, 拜读你的文章, 获益良多, 得到很多启迪. 本人今年35, 收入为freelance 形式(没有报税), 每月约为4万, 没有物业, 与父母同住私楼, 租金16k, 父母已退休, 基本支出都是由我支付, 所以基本上每月所剩无几.本人有一个哥哥, 公务员(月入5万多), 没有物业, 可代本人作担保申请按揭. – 本人有400k现金, 5手ibond 约市值5万多, 15万RMB做紧定期年利率2.8%,其余有500k做债券中, 12%年利率(每月收5千息); 因有感现在楼价很高, 很怕现在买楼会接火捧…. – 现在希望谂SIR指点一下小弟; 1.本人打算其中一个方案是再投入400k 买债, 以息养租, 不持太多现金, 待楼价跌10-20%才入市, 请问谂sir 认为是否可行? 2. 另一个方案是, 买一层500万的楼, 年期有咁长得咁长, 可以既话做9成按揭;请问本人的购买力是否(50000/2*259=647万), 如找哥哥作担保, 是否可以这样计? 如成事, 估计每月供款比现在租金多, 但起码可以当储蓄..请问谂sir对这方案有何意见? 3. 请教谂sir有没有其他方案给小弟参考呢? 谢谢指点, 祝你身体健康, 事事顺利! 迷惘人上 – ANSWER: 最要比读者既建议,系读者要再开始储钱。三十几四十岁人零储蓄,一系已达成财务自由,向更大理想追寻。或未有花心力去经营理财基本功,明白读者要支付父母支出及租金,惟情况长此下去只靠手上约一百万储蓄不再添加,恐怕未有方法去达成目标。 – […]

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无晋升单身女子买楼需知#758

  本人36单身,有稳定收入每月30k,未来只有靠每年增薪约3%,无进升机会,流动资金只有约30万(因供咗保险基金每月5k愈10年失利,每月的供款居然在帐面上完全因手续费高昂而只有负增长,最近才忍痛罚款全取)希望可从股市中有斩获,但因羊群心理作祟,股市中损手居多,现在只敢放人民币定期。此外,每月洗费用去20k,储蓄就一方面月供5k由financing planner帮我投资,另外年供30k则放保险机构储蓄10年期(因保险经纪sell供2年后可每年取15k)。 – 最近首次见到呢个blog内很多投资个案均得到笔者专业的见解及回复,顿时觉得自己再唔为将来打算真系临老要攞综缓,因mpf嘅钱本人放高风险(买中国,香港),都比其他人低回报,我完全对投资是零知识且撞板多,希望借着买砖头可以帮到自己。 – 依家唯一想询问系: 1)因屋企人有一层30几年楼龄嘅居屋约300万,应否按咗,再尽借买一层沙田最细单位放租出去?或者唔按,我全借? 2)我有一位家庭成员,人工相约可与我夹份买,系咪都要按楼?(当然我都知出租楼需付一半,暂且唔计此规范,因可能家人结婚并付租金黎住)。 3)依家买低息高价,但等下年买,唔知跌几多但息口贵咗,其实边样抵? 请Lum sir赐教。 ANSWER: – 读者在文章的首半部份道出自己早年投资经历,供保险最后“忍痛罚款全取”,可幸有人帮其维持储蓄习惯,现时月储蓄七千储元。收入三万用净$10000,即再供保险后自己每月有二千几蚊净。股票投资损手、在看毕homeblogger文章后觉得买楼有可能帮佢求条出路,那先决的是,读者自己应否买楼投资? – 希望大家再投资前要了解自己投资心理,不少人认为投资心理太虚无,唔及收一个number赚钱实际。笔者看法是买股而不知为何而买,之后会因毫无初衷而随便放弃入手投资物、或可能结果系太早沽走,影响大赚机会都唔定。读者宜在再出发前理解自己投资经历,得出自己投资失败之原因。可能系知识不够,又可能系眼高手低、或个人过份贪婪而不肯止蚀、赢钱又想赢到最尽等等。如不理顺前因、再开始另一次投资都是枉然。 – 买楼一事对打工仔多合适,原因是大家身处于美元贬值而资产大膨胀之环境。买楼是应该尽借的,惟大前题是不要过份运用借贷力,起码要抵受到楼市30%跌幅、合适为楼市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投资楼房损手离场,当年97年供楼负担数字曾高达103%,而目前(2014 oct)则约49% ,原因一当然是人们买楼时考虑多了,比起97年转售摸货现冷静不少。另外是息口低很多,不构成负担比率太重。如楼价在现水平维持的话,假设息率上升3厘,供楼负担比率会上升。 以上述同一准则计算之供楼负担,便会由49%升至64% 。当然仍比97年有一大距离,惟实力不足者需自行留意。 – 读者自己借贷力为30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil,假设要买间500万楼房九成上会借450万,需找个借贷力至少有(450-388) = 62万的人。另外留意一个月入30000的人,其实佢借贷力有3.88mil是假设性的、因其他借贷、信用卡、之前作下的财务安排都会影响其借贷力。笔者早年在银行工作,肯定每隔几星期有人系自信人工够说服银行批出借贷、可是最终发现自己有卡数有其他消费、令自己搞到要临急揾担保。 – 所以读者想买间楼、笔者自己看法是自己单名买再揾屋企人担保然后比家人住,咁会令成件事理顺很多,免除他日可能发生之烦恼。居屋系唔可以乱按、至于将楼“加按”或“新作按揭”都是读者要明白后再为自己情况描绘所需之形容词。关于读者最后问题,理解系想知道如果息口每升1%,对楼价影响多少。当然呢个答案要准确计出很难,但作一个预计是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性,狠下苦工去自己理解学习,钱银从不能假手于人。

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低学历街市仔买楼疑难#757

街市仔 谂sir你好! 唔讲客气野!只能真心多谢! 街市仔26岁,有姐姐29岁,父母已经60岁!终极目标想为父母可以收租过晚年! – 父母同我三人做街市每月净储60000!因为收现金无入息証明! 父母年纪大过多三四年左右就不能月储60000!可能只有40000左右! 姐姐打工25000不过无储钱习惯! 父名下收租9000! – 现有120万人仔定期 80万现金 60万股票 现有唐楼600呎自住!父母联名 黄大仙单橦楼现值280万!父亲名下姐姐担保人!早两年睇完谂sir文章后用236万连租约买入按5成25年还!因为当时姐姐人工只有12000左右! – 自己想法: 打算还清黄大仙单橦楼放姐姐的借贷力!现在姐姐人工加到25000!用尽姐姐借贷力再加父亲收租9000再买楼!姐姐名下 – 之后再想买楼/加按就唯有自己开支票出粮比自己再加借贷力! 以上学历低的街市仔想法! 父母年纪大真系想好好让父母安定过晚年! 父母同我十分悭钱,但姐姐无理财!所以只能用她的借贷力! answer: 街市仔每句说话都用感叹号作结的,十分感到他真心多谢。可惜在文章编排及句字组成上仍有进步之处,值得努力去自我增值。就当有日靠街市生意成就财务自由,惟个人描绘及文句不顺,肯定个人会感遗憾。有幸街市仔只26岁,一个笔者好想返到既年龄,仍有很多时间及机会改善自己。 – 首先读者需解决的是自己应否再买楼、而不是一味谂点用家姐名去担保再置业。读者系街市做屋企生意,实在有办法可将收入计进自己核实收入之内。出路有两条,一系成立公司,然后将收入归为公司收入,再用公司借钱。笔者认为此方法较为对大生意合适,反而初心者不宜向此路前进。读者可用方法二,就系收入先归公司,再出粮比自己。当然方法唔系简单到自己开支票出粮比自己咁简单。如果就咁过到关,呢个香港人人有间凯旋门。 – 其实系出粮比自己之前,首先要摆好位边个做公司董事。那成立什么公司? 而公司地址在那? 用不用秘书服务? 此为一堆零收入或无法证明自己收入之人仕想增力自己借贷力前需答之问题。读者而家街市盘生意令佢地三人月储六万,估计该盘生意月收入十万有余。读者究竟每月出几钱粮好? 而父母年迈又应否出粮? 读者出粮比自己之然要打税,究竟系平衡税项又要提升借贷力之间,每个月出咩人工会系一个好既选择? 收看本blog文章实要再细心想想才可明了,笔者出版的<楼换楼>及<收息论>虽不是很多字数,惟不少案例都要花少少时间再想想才能明得通透,所以本书都几“抵睇”! ha! – 至于学历不高是会引致理解上之困难,只好说必须面对面沟通作解。凡事有两面,一个十分悭钱既人、在路上必有所失。到头来屋企只系悭到一堆钱,笔者告诉你呢件事不会令人真觉鼓舞,就用好好有钱既苹果教主乔布斯为例,佢临走之前有提过佢赚到几钱吗? 如果笔者系读者好朋友、更会建议佢将街市工作请人做,自己趁后生外出打下工,见识一下其他人。 – 街市生意净赚冇十万都有八万,如整理好借贷力可增加80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,故十分值得读者作法去拥有呢近千万之借贷力。家姐月入$25000,最尽可提供借贷力为25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其实影响局面有限。希望街市仔少被屋企工作困身,才可抽时间爬得更高,看得更远。他现在着眼于一小点(家姐的借贷力),其实忘记察看背后的一大片。 – 至于拥有的唐楼实在可以换、又或增值间套后租出、这要到下年才有买楼003课程再谈。关于无收入证明又想借贷的事,要先完成买楼001才可在买楼002新课程中集得。如已是旧同学才可合资格报002,更要视乎剩位情况。另外在星期五之文章(http://homebloggerhk.com/?p=27404)亦有写黄大仙区之看法如何,望读者解好自己借贷力之后,再为自己添置一些真优质的资产。

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我的储蓄能有什么作为? #753

(QUOTE: 上集读者发问问题) 谂SIR你好, 最近才开始阅读谂SIR的文章, 起初觉得谂SIR讲野好串, 但越读越发觉有道理, 现在夜深人静, 回想自已现在一事无成, 突然想起谂SIR, 希望能指点一二 – 小弟今年三十, 与父母同住公屋, …….以上少许储蓄可有什么作为? 公屋仔上 (UNQUOTE) 这是连续集的最后篇。 回上篇>>三十而立。储钱不如储现金流(中集) http://homebloggerhk.com/?p=27360 上篇提及赚息行为是将某物品借予他人、收取借用费。由于“借用者”不能长期持有,所以予的回报比“赌场”低。另在港可通行的借出再赚息法门作出了几个建议。先有就咁买楼,就当七成上会买330万楼,首期要支付99万,而收租约$13000。当然买楼收租要支付管理费、地税及将租金收入打税,不过如将七成楼出租,根本未合符金管指示出租楼房最多可按5成之法规,所以作七成或九成楼房出租者自有其方法去规限风险,另对于租霸及租约好应按一拆二收租睇市课(买楼003)之内容去同租客好去签订。点都好,不少人会将回楼打92折如真要将租楼支出杂费反映在回报在内,如留意到近季差饷收费大增(取消了补贴),那不如直接打九折。而产出正现金流效率为(13000-8500)*12/3.3mil = 5.6% – 昨夜课堂搞到好夜先落堂,多谢不少人热心发问。期间提出了将屋间套房可以增加一间屋的产出现金流,惟对此就算毫无经济既你应唔会买间西九四小去间套房。如要对此事开展、在几方面之人脉都要有齐才可避免选错地方及造错内笼尺寸、更有人试过做哂成个改建先知原来师傅从未有同佢清泥头、或水电根本不符租客所需,构成更大麻烦。当然有方法自然可准时收齐租、买间320万楼(呢个系2014/7月价)间好套可收租$21000,当然要投送钱去改建、而总共投入为约$130万,供楼照8500(七成上会),现金流产出率为12500*12/1300000 = 11.5%。当然有些人不将改建成本纳入回报计算,因该房转变后叫价都高左。 – 那什么是债基? 就是收息堂提及之一个方案。那提供12-15%年回报,即一百万放一个月产出$10000-12500月入。风险会否很高? 只好说投资物的本身在2008年金融海啸之波幅少于汇丰银行股价波动,而笔者更提出可入手走势颇为自向的一组债基。见下图两债基价格在同一时期的表现,上方债基价格升时另一只债基下跌,将加息风险调堂抵销。留意两者走势不是完全相反,所以从未将风险完全兑销过,将部份不预计性剔除已符一众同学的投资要求。债基无年期之余产出现金流效率颇高的、有15%、难怪为不少人所爱。 – 当然压轴出场先系最“坚”。最令人惊的保险竟可有最高之现金流产出率!? 其实关键在此: 首先保险同楼一样系个好好的抵押品,大家可参考文章“115%保险回报方案”。当然笔者对读者来文另有别注,亦可不跟读者咁存放五年。3年或8年各有不同结果,3年令回报低点,但比上方所讲去买楼就咁收租之回报高、8年时间是长一点,但回报可超越20%,详情在课程后半课会同大家再研究。

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