40歲前扭轉敗局重回正軌#722

諗Sir,你好!剛上完買樓001,發覺我們夫婦啲理財觀念錯哂。我們好想係40歲前,扭轉敗局,重回正軌。希望諗Sir你能俾啲意見。 本人,33歲,IT Engineer,月入$16000。無貸款。無望升職,每年加薪有限。 – 先生,37歲,Engineer,月入$76000,加$18000房屋津貼。有稅貸(仲有6個月還清),無其他貸款。雖然不是公務員,但每年加薪約$6000,大約4年後max。每兩年約有20萬花紅(通常拿去交稅)。 婚後我們兩人租住一個約$15000的單位。 婚前兩人分別幫屋企人供樓,婚後2年,先儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金(史上最失敗投資……) – 先生婚前曾與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$7000。5年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。 依家我們有以下嘅諗法,希望可以趁未夠40歲,可以回到正軌,唔駛仲係拿住個30出頭portfolio: 賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。 – (1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎? (2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好? (3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場?先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。 希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。 ANSWER: 讀者現在問題是心急,而過往問題是知識不足及儲蓄率低下。明白幫屋企人供樓要用錢,可是婚後都而家只儲到100萬,對一個月入$76000的人而言實不夠,令自己錯失早退休機會,更小心人到40人工高自然招人裁之風險。買自由市場居屋再加上兩房對個人投資有阻礙,因居屋之成立就係想大家慳返地價,從自由市場買入,那不如選貨源較特別加上成交量高的大屋苑私樓。另外相信收息堂後讀者已明白有用的保險之幾個特徵,希望快些忘記佢最失敗份投資。 – 居屋賣走是需要,因為未來幾年香港供應最多就係居屋細單位,再持有此類單位實不宜。另先生有私貸會影響借貸力,相信佢要好好檢視銀行不同之月結單,已授學員不同入息及貸款會點影響按摟批核情況。關於最基本的理財概念,係為自己盡早建立資產,為自己產出正現金流,完成被動收入等於人工,那自己可提早唔撈之事。用樓作此事係因為成功機率較高,缺點係時間耐。時間係一樣好特別既野,你可以話佢好寶貴,亦可以係免費。早先置業者辛苦儲首期,可是十年過後錢紙貶值,供樓輕鬆容易,租金跟通賬上加而銀行按揭供款用定額計劃不變,那正現金流自然而來。關於有人買樓輸錢之事,一般係不看自己借貸力過份買入,抵不了跌市時的動盪。當自己做好基本盤,不妨再向股票、期權再深造。 – 讀者訴說自己已輸時間,明白心有不甘,手上財產竟與30歲後生無異。讀者自己想法是極速入手樓兩間,一間300萬另一間500萬。筆者建議讀者宜先入手樓一間,因如兩間樓共800萬面值入手後樓市下跌兩成,筆者的現金隨時唔夠支付銀行有機會的call loan銀碼,即安全系數不高。不如先套回200萬再用40餘萬入手屯門市中心三房(當然唔係瓏門!),九成上會供約$15000,而該區未來供應將以A及B類單位為主,讀者比心機搵盤應有好投資選擇。留意買屯門不等於住係屯門,可行「以租養租」。當然九成樓租出不合規,要好好想辦法解決。另外讀者自己人工是不夠未來單人買樓,除了加擔保,可考慮同朋友攪下生意增加收入,而用6個月部署好當中收入證明,令自己借貸力都增加。讀者夫婦個案是典型窮中產,人工頗高可是儲蓄不足,生活質素好唔好就未知。 – 淨低150萬,同意是找流通性高可贖回之債基,就咁買是回報低的,要知風險及夾好投資物再知道細節才有人同你安排,就咁行入金融機構只會被敷衍。因職員不肯同客攪咁多,再加上有一系列問題要知道點答先會成功通向目的地,否則有生意都會比人拒絕。現時銀行更是緊張,有幾千萬既戶口都要照cut,因為萬一比美政府搵到位入洗黑錢罪名,少都要賠幾億。所以如申請人的資產及原因不符,基本上都最好拒絕。 – 債基保守些少收12-15%可期,即每一百萬收息約$15000,足見讀者用債基收回來的利息夠補貼供樓。即多年後一間居屋係可變出一間三房私樓再加百幾萬cash在手! 如膽小者可跟筆者買ETF,派息8%(除稅後),而在波動的九月大家睇睇筆者買黎收息既ETF: ETF在過往一月下跌難免,美國納指一個月跌6.87%而筆者的pick跌4.76%(見頂圖)。而過往一年波幅在24.10-26.00(7.88%),少過中電(hk.0002)。我們在10月新開ETF班會談及呢種低波幅的收息方法。 利申: 本人持有上述ETF

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夢想一生三宅的窮鬼 #715

  諗SIR你好,客氣說話不多說,只說一個「服」字!奈何相逢恨晚,否則早能一生三宅。現個案如下︰ – 本人4年前買入翠屏花園,買入價1.54m,結婚後有感地方不夠住,早幾個月以2.45m賣掉翠屏(不是最好價),連本若收回110萬。後來再加儲蓄買入大埔中心609呎單位,買入價4.39m按七成,中銀1.9厘供30年,月供約$11,000蚊。小弟兩公婆月入約$36,000,扣除月供及使費,每月再儲一萬,另加90萬流動資金,現想問應如何善用這些儲蓄呢﹖用來收息還是再買一層樓收租﹖但大埔中心已用兩人名字購買,再買就要畀三成首期,還有何方法用盡9成按揭槓桿買樓(目標是天水圍3m左右的私樓)﹖家人全退休或無業,莫非真要找朋友幫手,若真的找朋友當中又何風驗呢﹖ – 夢想一生三宅的窮鬼上 ANSWER: 反面教材,呢個讀者應不介意用佢案例作此示範。讀者同不少香港業主一樣,趁樓市上升細樓換大樓。如果你人工夠高或月正現金流強勁咁細換大係冇問題。惟一般月入比5萬更少既打工仔,或家庭月入少於9萬既人仕,此時作此法實不適宜。 – 點解係9萬? 此家庭借貸力為90,000/10000*50%*2.59 = 11.6mil,即借盡達一千一百六十萬。在現時旺市只用一半借貸力原則下,即最好只借5.8mil。其實係現時金管規定,借盡不過4.8mil。當然不排除有人可問財仔高息再借多些少。我們只考慮低息按揭,即只到借到4.8mil再加100-300萬首期,那入手600-800萬樓可期,約為現時換一間九龍舊三房的價錢。由此反推,如你本身未有九萬家庭月入加上百餘萬現金,係現時換樓入手三房肯定令借貸力用超過一半。為他日跌市焗賣輸錢提供誘因。 – 睇返讀者情況,家庭月入$36000,借貸力為1.8*2.59 = 5.1mil。早幾個月加碼換三秀,4.39mil借七成即三百萬,用掉借貸力之3/5.1 ~約60%,稍稍超標。其實讀者現時情況不太差,仲有90萬cash係手。可惜係換大屋令自己損失了個拆兩間屋做包租公的機會。另如現三房跌20%多些少,即令當初大賺(2.45-1.54)/1.54 = 60%的翠屏樓報銷。 – 另一件差既事,睇讀者來文已經self-explanatory。佢再買大埔三房用聯名,那再想發圍買下一間要比雙倍印花稅之餘更只能七成上會,偷偷租出。讀者呢個「細屋換大屋」方略已過時,由屋村遂間換搬上山頂只適宜係樓市長牛市入面做,當中亦要計好不要借爆夾硬黎,一批賭博者已在97年輸哂副身家。留意投資同賭博是有分別的,最笨係以為自己做緊投資,其實係賭博。男仕通常對自己滿懷自信,所以輸得更慘。可參考兩日前輸左二百萬係窩輪既中年男個案,相信佢自己都覺得唔抵人可憐。 – 讀者要改善現時情況,可行一拆二將大埔中心聯轉單名,及後自可九成上會。當然讀者家庭收入低,就當轉比老婆都要老公做擔保才成事。轉名後不好心急再買樓,讀者未有此財務條件。要承認自己人工係低再尋解決辦法,一係努力工作再增人工。另請留意由於新樓只買了幾個月,按揭係有罰息期,另外半年內一買一賣易招稅局出信收稅。加上讀者係錯誤時機細換大,佢而家只好求神拜佛呢半年樓市咪跌多,佢先可以係罰息期行夠一半之後用平些少既代價去拆名。 – 係現時九十萬首期,易做債基、不好作「五年double之保險」。因讀者現金不多,要維持自己資金在高流動性。債基雖有風險,但筆者真無能力搵個又最低風險又可幫窮人完成一生三宅既方案。人錢少自然出路不多。債基一年都收15%,價格有呢幾個月夾埋回調了3-5%不等。其實跌幅只係股票一日既份量,收息更是12%有餘,有咁既方便去收幾年息作首期好應心足。 – 只好告訴各位「夢想一生三宅既窮鬼」,唔好一咪只係諗,成功靠行動。係行動當中你會犯錯,但當中有學習。若然成功,那當然即時獲益。所以咪再只係到諗同發夢,社會之公平,是要將資源分配到肯付出及有貢獻既人,而唔係「勤力德」同「大懶蟲」同享一樣人工。    

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年青人如何理財出發?#712

諗Sir 你好, 本人快29歲,遲小小升職月入大概40000, 可儲約 25000, 同父母住,暫冇家庭負擔. 冇物業,大概只有55萬現金,15萬股票,冇負債. 之前冇乜去理財,所以財不理我,主要靠儲蓄. 最近先開始係 Homeblogger 學野, 實在覺得要努力直追. – 屋企人有間奧運樓想賣,市值約550萬, 月租應可15000。自己借貸能力4*2.59*0.5= ~5.18mil. 9成按揭的話, 1) 我應否向父母借20 萬, 加自己 35萬做首期, 買樓收租? 2) 由於是由家人轉讓,屋可以低價交易(e.g. 4百萬)我再慢慢還多150萬,計算方法又有冇分別? 3) 定係我自己先學買債增加現金流,再去買間新界細價樓收租 (3佰萬左右)? (因為我樓價咁高,唔知奧運樓抵唔抵買) 4) 父母有現金約100萬做港幣定期收1%息, 我可以運用這筆現金,加埋我自己既借貸能力會唔會有更好出路? – 感謝指點迷津 ANSWER: – 讀者係典型後生仔,感覺做得不錯,未夠30歲起碼上到4萬人工,如果唔大洗再努力些少起碼可保有基本盤(即有家庭事業及住處)。可能大家會覺得讀者好庸俗,將人生同工作又或者係錢掛勾了,更比不上要追求理想上的層次。可是大家十幾年來每日忙碌,不就是為自己家人安居樂業而作嗎? 對於呢個後生仔,計劃是有,可是要「落地」實行,還有不少細節要注意。 – 首先讀者將自己的借貸力預計到好盡。將屋企人間樓買入要借550萬之九成,即495萬,惟現在金管指引借到盡都係480萬,所以70萬首期先要預備。另外留意大家計出的借貸力會因一些因素要有加有減的: A. 一些你未為意的借貸會影響你借貸力 B. 準備不齊文件令自己人工計唔哂。其實支票出糧既人只要文件妥,一樣可以借到鏘。自由工作者做些預備、 更可令自己借貸力突然暴增。留意銀行批貸係睇你借錢個一刻,「呢張相」點映靚d,視乎你會唁會搵人埋你映相前執下頭髮化下粧咁 C. 一些潛在的借貸力你未必知竟可運用,例如單親媽媽既贍養費,究竟計幾多係買樓借貸力入面呢? 當然有其他收入可計入去幫到手。亦有些收入是借七成適用,借九成不能用的。 – 讀者要買屋企樓需預鬆小小,另外他只有70萬現金,入手屋企人樓好難搞。當然筆者是建議他買樓的,係現今時代實在係有資產者勝,揸現金只係政府既主張、唔儲錢既「肥龍」更當年搞左個強積金,收集哂大家份糧比基金公司再撈一筆。所以呢,政府臭屎不時都有,當然同意好需要公關手段去搞好個門面。另外不時有人將屋企人間樓平價賣比自己人,筆者都係。但只會比市價低10-20%,因如550萬樓400萬賣,萬一比差餉物業估價處或稅局搵左出黎,此交易之印花稅會用合價處應予之金額再計算,如果佢到時話620萬,你就冇得走。所以有時咪做得太過份,小心「偷一罰十」。 – 建議後生仔去入手同級之新界上車盤,買樓件事如返到350萬就會輕鬆好多。首期少一半、比稅又只約8萬,借貸亦只300萬餘,讀者一人可應付。當然將九成樓租出去是違規的,要搞清楚責任同風險。加上萬一樓市真係要跌,300餘萬既樓輸極有限,但有一層樓在手令讀者可收住租再諗第時結婚會唔會收番黎住,29歲完成「坐一望二」,令往後道路通順一點。 – 當然父母有錢可作支援,大家睇左本blog亦知100萬只收1%年息真係「唔要得」。至少都可收「1%月息。」感謝各位whatsapp番黎同筆者講已經上完堂實行左債基或保險「五年double」方案之同學,希望每月15號出多既一份糧令大家多份安全感。亦留意市況不穩,無年期既債基係有升跌,有年期既「double保險」方案係冇升跌風險。世上萬物必有利弊,弊多於利之物必會被取締,而兩相共存之品必有利害可兩相比較。 […]

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輸200萬窩輪的完美風暴#711

DEAR諗SIR: 已報HOMEBLOGGER收息COURSE,現在雖然是2014年7月, 但8月COURSE已FULL, 唯有上9月的COURSE, 實在有點心急, 想現在就請教諗SIR。 – 在下女,35歲, 因健康問題, 於今年年初辭工, 現正休養。有0.7M CASH, 0.2M債券 (年息9.X%, 2017年到期, 不會每月派息)。 – 哥哥40歲, PROJECT-BASED的FREELANCER, 收入不穩定, 約2-4萬, 有0.8M CASH, 0.6M債券 (年息8%, 2017年到期, 不會每月派息)。 – 男友40歲, 數年前炒WARRANT蝕2M (全付身家), 現剛還晒債, 但沒有任何積蓄, 亦無物業, 月入25000。我現在與哥哥與男友租住鄉郊, 月租6000。 – 因為我和哥哥都傾向不結婚亦不要小孩, 我男友亦無膽再投資, 故我想與哥哥一起投資。 早前與哥哥合資買了工廈 (夾份買, 但物業只用哥哥名字, 3.3M, 付了2.04M即六成首期, 加雜項裝修約0.5M, 估價約3.6M), 月供約9000, 租出作迷你倉/ 商務中心, 月租約30000, 每月有約2萬淨收入。 – 因暫時無收入, 剩下的資金想好好運用。我有一親人有一唐樓, […]

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陰差陽錯結婚無買樓點算?#710

  諗sir 較早前報選收息101 課程,獲益良多,而閣下的網站實在造福很多人,我經常跟朋友推介。雖然我是做銀行,但由於是內部,其實對買樓及投資認識不多,希望你能抽空解答我的個案。 本人35歲 銀行工作月入$37000,公司提供大約P-4.25%的按揭(最高可借樓90%,人工100個月,其餘的按揭為P-2%) 每年約有15萬bonus 老公37歲 月入$29000 結婚後陰差陽錯加睇錯市而一直沒有買樓。現租九龍區10000蚊單位。有1小孩。 手上只有有80萬股票(2007年也是這個數!主要是中國股票跌太多,一直持貨加再入貨),少量現金,近年開始儲蓄率稍為提升至35%(以前很大洗)首期可以有家人支持,希望2014年尾-2015年購入400萬以下的單位。 想問: 1. 一生二宅(我都不敢想三宅了)有機會嗎?如何部署?假設我在樓市離高位10-15%入市,什麼時間再買第二間更好? 2. 如果以自己名問公司借錢,限制較多,例如只能自住,日後不能再加按,其實是否有利? 3. 如果沒有沒特別好處,其實是否由老公單名9成上車先買會較好(他人工相對低,那將來我再買時更靈活?) 註:最近奶奶說賣了她其中一套物業現值700萬,我正想著應否借部分來買自住單位。另外請她再買個400萬左右的單位讓我們供及收租(給她)。另因小孩讀書及接送問題,暫不能搬往新界區。 ANSWER: 首先呢個世界係冇陰差陽錯,當然買左樓亦唔代表一定好,筆者側重睇一個人對事的看法。另外再次看見人生流流長、各位開飯買樓都只能靠自己的屋村仔不用太擔心、最緊要落手做唔好回頭望,埋怨都無用,只要每天比人努力10%,3年累積共1000日得出分別都可以好大! – 讀者個仔都返學啦,手上計埋只有八十萬。對投資認識不多其實係冇問題的,好似筆者過往工作打去問個客佢新返果筆錢做唔做一個月定期(大碼係無人會做半年三個月咁既,最多人做既係隔日,如年息1%第日訓醒收息100,000,000*(1%)/365 = $2800蚊)。那對於此類人,佢係冇需要去理財。一切諗sir既課程都對佢無用。那如你發覺自己未到呢個層次,咁唯有學下點利用自己手上幾百萬用到同人地一樣效果囉。 – 後生仔高價買樓、頂多同有樓既同輩係跌市一齊捱,大家齊齊負資產,其實冇問題的,03年沙士都係咁過。當年一蚊一隻雞。讀者如果完全靠自己,當然可以用銀行staff loan,自己借月薪100倍、又或用街plan都借到(37000+29000)/10000*50%*2.59 = 8.54mil。超八百萬的借貸力、說明讀者其實好有條件買樓、買樓亦是其適合之買樓格局,因讀者係借錢易但現金少。相反生意人好多時係錢多借錢難。大家出發前都好似打機咁,明白自己係香港社會個game入面係咩角色先? – 如讀者自行買九龍三房一家要用staff plan,因為金管對新造物業最多只借四百幾萬。係九龍三房入場至少6-7百萬的市況下,首期超200個,對讀者而言是不可能。另讀者在銀行出糧的bonus係計得到既,比佢高幾個banding(ranking)既老闆到一向都係bonus大過份老底架啦! 仲要成份打足稅添呀! – 睇到呢度大家都會想不如出「奶奶」張牌! 有7百萬,問題就完全解決,一家人開心過聖誕。可以如果讀者想往都聖誕都一樣咁開心,加上相信每一美金之購買力必跌之下,佢應該用自己名買一間約4百萬樓九成上會,唔用staff plan,開始做收租婆生涯。此計劃只需付40萬首期加十幾萬稅,收回租金可抵銷仲樓支出及地`稅,當然買新樓就一定唔得,因為租金回報較低。至於買邊就要留意下本blog有提及買樓之文章。呢40-50萬,問奶奶借吧。對於冇咁強後盾而又差不多情況既讀者,可以叫老婆借p-loan而自己九成上會‧留意如果自己借完p-loan再即申請九成,會令批按揭一事添難度。 奶奶「仗義fore水50個」之後,不如比條好路數奶奶。由於老人家唔嚇得,那入手保本之直債。如果奶奶知咩係馬雲,不妨入手同佢搞波既恆大。當然風險唔係細、但2018年前年年有10%,唯一風險係恆大清盤。 恆大集團 2018 8.75% 10.463% – 當然低些風險又息口差不遠既唔係免費session講咁多。惟筆者近日睇中的,係兩隻係香港有上市的零售銀行所發之債券,2020年到期,就咁買息口為4.5%及4.6%。當然筆者唔係45歲前都會將買入後之債券再槓,奶奶可先買後用1.68%借回,那650萬收息為年$295,750,而因銀行債可借出率高入手650萬借回70%,即年付出息口為650*70%*1.68% = 76,400。總結是投入了195萬,年收息295,750 – 76,400 = 219,350。成件事回報係11.2%。大家可比心機去問,或者大家可真係問得到。  

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賣樓收息19%如何對沖風險?#697

你好諗SIR 相信在會員專員已顯示了本人所修課程,聽你指示現有問題如下: 已婚先生收入月$94000,太太收入$16000。兩人年齡分別36及33歲。 婚後2年,租住一個約$15000的單位,儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金 – 先生與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$7000。5年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。依家我們有以下嘅諗法:賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。 以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。 – (1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎?(2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好? (3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場? 先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。 – ANSWER: 首先令本案添難的,係未確定讀者家庭之總儲備資金為多少。依讀者所言為約100萬,仲有一半放左係保險。好在讀者在講低令月可儲32000,惟此月儲蓄額對比所儲資金100萬,只係30個月,明顯係少。姑且用此數據作往後計算。讀者打算將青衣居屋賣走套現200萬,筆者支持。原因是細價居屋未來市場大把,莫因早前白居二致價格中期走高而貪勝不知要放手。 – 至於賣走後處理手法讀者建議為「一拆二」,留意此一拆二讀者係就咁指將一間屋拆做兩間屋,而不是筆者在買樓003提及將聯名業權妥善安排再避稅之法。拆後讀者主張夫婦一人一間,每人九成上會,咁就可以借盡。行此案兩件事要計較,一是此舉會否令家庭負債比率太高。在讀者家庭總借貸力為(94000+16000)/2*50%/10000 = 14mil之下,讀者打算九成按入手500萬單位再上300萬會,兩件事後令家庭借款力剛好用掉一半,在此方面可予過關。可是讀者自己人工不高,要先生擔保做按揭。假設先生九成上會在年初入手500萬樓一間,半年後又用按揭證券公司服務幫太太做擔保買樓九成上會,那即擔保人在5年內重覆使用過香港按證之服務、加上明顯比人睇到兩夫婦一人一間買黎自住,仲要係先大後細,就算家庭內有生老病死之解釋,都覺幾難講得通。 – 在顧及讀者手上現金不多,上唔到九成即有撻訂風險下,倒不如先買一間樓。樓價在500萬是適宜,因為而家買700萬樓只可借480萬,印花稅更要先比262,000,即要準備資金要超250萬,對讀者而言相信是大數目。這亦順便解釋埋點解細價樓近年咁有承接,中價樓有盤冇人接價軟之事。至於買樓的地區,可以在其租住地點一買即省回月17000之租金,不過此事即中讀者先生提及:「最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋」。那筆者對此都冇辦法,因為讀者家庭現擁有的,只係一間細價居屋。原本件貨都麻麻地。唔換左佢又點向一生三宅出發呢? – 至於讀者問買樓選區之事,留待買樓課程再提。總括地區多供應令該區樓價升唔起報紙有講。至於該區人流湧入我們可看幾個數據知其樓價將行攀升之象。 – 所以套出200萬之後,50萬予先生買樓。而淨低150萬可行債基,由於讀者的家庭收入實頗高,建議行高息類債基,提供15-19%的年息收入,即150萬月收$18750-23750。收此相對高息率首先要「做三轉」、收15%可用港幣/美金為本位之投資物,而要收到高達19%就要用外幣的! 假設我們用了日圓,我們收高息之餘更要對沖日圓再跌風險。近日朋友Derek提及他不斷接受傳媒訪問,因日圓下跌令人想到買日本樓會賺租但蝕匯。日圓由兌港幣由7.6跌至7.3之際,見上圖隻三倍於沽円持美元好倉之ETF價錢由7月尾至今9月中大升15%,對沖了日圓跌4.1%之風險有餘。有此幫手,買年9%的日本收租樓更可控制風險了。當然此逆向及3X之ETF要了解後才進場是必須,避免用刀反被其所傷。 – 亦不時有人問買日本樓收租定債基好? 初心者而言,債基是好的。因可隨時買賣而入場傭金更只是1-2%。收息課程同學更知點可以在買債基時減低傭金至0%,亦避免了銷售人員為求跑數出糧所予你的陷井,因而令課程「含金量」大大提升,有謝各位舊生將此課程推薦比朋友。其實舊生推薦予從未在homeblogger上過課的學生,自己上另課程時都有學費減免優惠。只不過你見下video的上堂有山頂位情況、在推薦宣傳上筆者還是收斂點好些,所以少提。再一次感謝大家喜愛筆者的分享。筆者的分享是有私心的! 而老闆當然係大家啦!

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收租佬進擊一生三宅#695

諗Sir 你好,有幸於兩年前拜讀骷髏會的文章至現在的homeblogger,實在獲益良多。先自我介紹。 本人現年35,已婚,月入48000元。太太已轉做全職主婦,於家中照顧1歲bb。父母加太太家用約每月15000元,保險每月2500元,儲蓄每月16000元。 – 2011年中以240萬元朗上車自住,當時以H+0.9%做7成按揭。2012年樓價升至約300萬元,故加按60萬元,由於此部份少於100萬元,所以年息為P按息率2.3%。兩筆按揭合共月供約10000元,合共尚欠200萬元。 當時加按的60萬元全數買入中電收息,另持有約80萬元垃圾股票收息,總計有140萬元股票。多年來都係收取股息,未有大郁動,而且多年來都係冇乜錢賺,真係唔輸錢都偷笑。突被諗sir你的一篇「做個收租佬好過」啟發,決定改變吓。把心一橫,於今年4月放晒所有股票(已經冇理賺定蝕),用太太名買入一間260萬元朗連約盤,以H+1.7%做5成按揭,月供約4800元(但係用埋我名做擔保加借款),名正言順收租,現租金收入為7800元。 – 現有儲蓄﹕30萬元借貸力﹕48000/10000*2.59*50% = 6.2mil 已使用之借貸力﹕2mil + 1.3mil /6.2mil =約53% 當做完晒以上設定。 – 打算於回氣後再向第3間進發,但有新問題諗唔通,煩請賜教﹕ 1. 自住樓現估價為360萬元,如打算轉按,但應轉為7成按揭定係5成按揭較適合作第3間樓的打算呢?如7成按揭就會有約50萬現金落袋,但係如用5成按揭,就要補20萬元繼續自住。 2. 轉按後每月只會供少700元(由原本20年轉按為30年),值得做嗎? 3. 如果自住樓用5成按揭後,找個親戚簽租約加大借貸力,但係繼續自住有咩細節要注意呢?(如算唔算呃借貸架?犯法?後果?) 4. 請問租金計8折後,計壓測時駛唔駛再減一半嚟計呢? 5. 現有方案一: 將自住樓加按至5成按揭,繼續住但係找親戚簽租約加大借貸力,為第3間進發。因為只得自己一個工作,要用兩間樓的租金加大借貸力。 6. 方案二: 將自住樓加按至7成按揭,套岀50萬投資等機會再買樓,但係此方案又會令自己唔夠借貸力向第3間進發,現正煩惱中。 7. 最後,諗sir 有冇其他意見呢? 謝謝﹗ KP上 ANSWER: 讀者有心向上流,可是有感行動時未有綜觀全局,執行上的方法未夠精密,導致現時借貸力用了一半,在手資金太少,即係邊諗邊砌牆,砌到一半發覺有問題,現上定落好唔知點算。為了初看讀者,介紹背景是讀者原有一間樓,又有1.2mil資金加股票。看了筆者說有關收租佬#547的文章後,(http://homebloggerhk.com/?p=21783) 賣哂全部股票套回錢五成上會入手一間元朗細價樓。一個人持有兩間樓,好在讀者人工都不俗,近5萬銀一個月,先可以太太唔做野之下仲可以一人揹兩間樓上身。可是買第三間樓時,找不著方法。 – 先答銀行計算壓力測試時,係要計在加息3%後你負債的總數會否超過申請人收入的六成,或未加息時會否超一半。所以讀者想什麼將自己租金收入打八折後再減一半黎計,係筆者在文中冇說清楚之過。當然一篇文只幾百字,筆者是冇能力憑一篇文教哂你成個過程的。 – 買元朗細樓不是好選擇,睇18區供應率即知。當然筆者幾個月前套回130萬,在要比5成上會之下他的選擇只有二百餘萬的元朗樓。或又連約成交的樓看上去比較便宜,價錢較「筍」。其實這只是證明了樓價同樓房之抵押力有很大關係,樓價同借貸密不可分,見到個價筍而付百幾萬首期五成上會,對於資金少者實在不宜。 – 如果要由頭砌呢幅牆,其實2013年出版之<樓換樓>已有說可取之法,就係將自住樓加按至五或七成再租出,而自己再買樓自住九成上會。如果人工較高(即家庭收入起碼都6萬),更應偏向按至七成,因為本身人工高令借貸力較高,那梗係加按多些少要現金唔要借貸力。但如是人工較低,咁只有加按至五成,當然唔係就咁搵親戚簽張租約就令借貸力上升啦! 但點都好,人工低是要借貸力,令自己有再買下一間樓的可能。 – 讀返讀者,佢買新樓又未有用盡槓桿,竟近乎用盡自己既cash去葬於元朗樓一間仲要五成上會,只可說要讚既係讀者既「專一」。估計佢既想法係: 手上筆錢一係買股、又或買樓、那好處係佢係一個專一人仕,太太安慰。大家明白係買股唔買股之間,係有不少空間可股、樓、債雜溝的,做好資產配置。那現在想再行一步,必須找個強援。太太冇野做,可以搞生意。令收入提升致使家庭借貸力大升50%。當然實行之時要小心部署,同意如果搞唔好有機會被人指證騙貸,所以文章只夠時間授予方略,細節位做好財技要時間深授。 – 關於他的現居如可加按,那請先取。起碼可以補空一下讀者的資金。既然買賣樓稅項太重,讀者宜現在做好將資金收息。五十萬按出用2%年息成本,而債基方案可予12-15%年息,那突出之10%提供多幾千蚊淨收入。趁休整期整理好自己家庭收入,而拉長按揭令讀者供多700而還多10年,鑑於20年後銀紙不太值錢,又或間樓三五七年後根本可能已賣左既想法,拉長是可作的。 —————————-

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孖仔爸爸被裁前求出路#693

諗sir: 小弟本來經己報名參加10月的買樓教學及收息投資課堂向諗sir 請教學習 生命無常,有急事相求,工作上因企業整合,小弟將會年底離職,而倒數還有3個多月時間,爭分奪秒…期盼諗sir 百忙中可回應解決小弟的問題。 家庭背境: 小弟37歲,一家四口,孖仔一歲,妻(34歲)工作中 我倆都是長子和大女,要財務上照顧四老! 財務狀況: 1) 資產: 房屋A:居屋(29年樓,450平尺) 小弟名09年買入1.3M 房屋B:居屋(29年樓,650平尺) 太太名加我名擔保 Property Size Purchase Amt Mortgage Outstanding Mortgage – payment A 450 sq ft        1,300,000       1,800,000              7,600 B 650 sq ft        3,600,000       3,500,000            13,000  Total        4,900,000       5,300,000            20,600 現金: 200K,股票: 400K 2)收入總收入: 89,800) 夫55,000x 13月+ 4月Bonus, 妻26,000x 13月+ 1月Bonus 收入: 81,000,房屋A: 收租8,800, […]

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晉身老有所依的安樂姑婆#684

諗sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆. – 本人33歲,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k. 同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k 現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市. 計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入. 試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),值2 mil. 共值 8 mil. (嘩!) 推算: – 第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25年)以租金cover. 第二步:5年後再考慮置第2房,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20年). 第三步,由40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”. 請賜教: 以上推算會否過份樂觀? 預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金? 謝謝! ANSWER: 待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。 – 關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺 問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。 – 問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。 – 問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。 – 關於擁有500K的基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報」 http://homebloggerhk.com/?p=19727

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居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677

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諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! – 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd – 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 – 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]

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