雙租族與傷租族的分別#801

諗SIR 你好, 我係你FANS 同剛讀完你本新書收息論. 有D樓宇方面既問題想請教一下你. 我屋企係基層, 想向上流. 同CASE SHARING. 我本身27歲, 大學讀金融, 本身會睇好多關於金融經濟,地產, 股票等等既書, 雜誌等. 上網睇既都係呢方面既野多.  但係睇到諗SIR既書之後, 覺得自己好渺少, 想學多D野, 同今次請教一下諗SIR您.   言歸正轉,教問題如下: 本人27歲, 銀行工作收入22K左右, 月用5K, 其餘全儲. 家姐28歲, 銀行工作,25K左右.  媽子54歲, 自己公司做,30-40K左右. 仲可以做多一年多, 完左要再諗做唔做. 另外她本身係大陸穩定有收租8000RMB(10000HKD左右)係有曬契的.      我地三個都係住係公屋4百幾呎, 已經買左, 唔使俾租. 我同媽聯名係2012年9月30日買左屯門一手瓏門2房, 買入價450萬左右, 俾3成,借7成, 現在欠310萬, 每月供12000, 30年期. 上年11月開始左右租左$12,000(好平,但租客一次俾12個月), 管理費$1400. 2014年9月30日就過SSD, 現在有客想570萬買. 另外, 我全出錢用家姐單名在2013年9月在沙田買左個細單位,唔使俾DSD同用佢既借貸能力, 不過30年樓齡, 可能黎緊要夾錢維修. 買入價227萬, 借9成 ,30年期, 用(H+1.7,CAPP-3.15). 月供$7665, 管理費$520, 現欠207萬. 現在都出租左 $8,000一個月.    ***問題來了,  如果有現金100萬可以再用來投資, 想再買一層樓, 有多個方案, 想諗SIR俾D建議. 1. 如果有人用570萬買瓏門, 那我就套現260萬左右, 加100萬, 有360萬, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右. 再買入多間300萬樓FULLPAY. 兩間都出租. 唔好處係我想自住有D QUALITY既樓, 想留瓏門自住, 同埋賣左就唔會買得唔番市值5百幾萬市值既樓.   2. 如果到左兩年, 仲有兩三個月後加按至8成, 570萬左右,  吐現456萬-310萬=146萬左右. 再加100萬FULL PAY 200-250萬既樓收租. 唔好處係唔知按唔按到146萬出來, 要加MC, 不知可唔可以.   3. 570萬賣瓏門, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右.  仲有220萬左右就實行你收息班中所講的收高息方案, 或做其他高息產物, 亦有想用50萬炒下期指. 唔好處都係買唔番500萬以上樓自用, 同感覺唔夠踏實,同炒野都係高風險D.   4. 乜都唔做… 請教諗SIR有何建議 係最明智同會係最岩財務自由既做法.  謝謝. BEST,想學野既小明上   answer: 幾個方面,讀者要提升自己: A. 理財概念 知道讀者好比心機儲錢,惟此法的儲蓄水平受每月工資所限。真正要改善生活,要先改善自己再去搵多D錢。 買樓投資的回報其實都比買股及炒期指慢,惟不少人見到身邊朋友靠樓發達,係因為買樓多會做足槓桿。河畔花園在2008年初至2014年4月升幅為約176%,銀河娛樂在2008年10月24日收報$0.94,今日由高位跌到而家都係$43蚊,咁你話一間樓FULL PAY黎買,係咪浪費左樓一些好吸引人的特質呢? 此為回應讀者在上方2、3點關於FULL PAY之看法。   既然小明咁比心機問,那筆者分享自己覺得最好的理財方法,就係每月為自己產出正現金流,正所謂每月出糧不求人、洗錢唔需要再諗。請讀者在訂立自己的理財行動時、每每為自己產出正現金流為目標。好似瓏門單位而家月供$12000、管理費$1200,而月收租為$12000,雖一次過可收取一年租金,惟成舊錢壓死哂係呢間樓連一蚊正現金流都嘔唔到出黎。   讀者喜愛住較新樓瓏門、其實大家都鐘意既。這是大家共同的消費需求。可是該樓房由於新淨及獨特而享有較高溢價,在現時水平未能滿足各位的投資需求。同學此時都應該知道,應租樓去滿足自己消費而入手投資價值高去單位去補貼租金,即「以租養租」、或成為所叫「雙租族」。   只租樓而唔買樓的「傷租族」、除非有保證每月強大工資收入、而在20-50歲所儲的更夠支付80歲死前應有洗費,否則在此錢幣被遺棄的時代背景下、手上未執資產很難適應變幻的貨幣系統。   B. 樓房買賣法規 要知個遊戲規則先可以玩得投入。最討厭就係規則會隨便改、或一言堂。其實只要有規則定必可找到方法「玩得羸」,所以大家勿輕易對社會感心灰意冷。讀者不可以將瓏門加按至8成,運用香港按證服務多只接受新買樓房加按至九成、而不是將原有物業重按(回應點2)。   回應點3,讀者認為借錢作炒賣是高風險,咁買樓要借錢,係咪叫高風險? 今日買一個月之後放走匯豐股票,係叫買定係叫投資? 當清楚明白多種投資物的特性之後,才可分辨高低。至於「炒賣」一詞實無定義、惟一般人將炒賣視作投機行為而非投資行為。那讀者可在看一下有關書籍,現在速食文化、最緊要number、睇幾多本財經雜誌在投資學問上牌少見進步。   當你明白自己做的投資本質如何、會影響風險的因素如何、自會踏實。有些人揸沽期指令佢更踏實、因為佢用黎對沖自己實貨睇升個倉。   C. 投資品特性 筆者在<<收息論>>已將投資品勉強分為賺價及收息類。天下投資品繁多、最好當然是將每物視為一類、不作劃分。不過由初學者出發,將物品劃分再去學習是有好處的。留意收息的物品不頻作買賣、一收高息就係幾年。所以亦因此在市場上少人類及,市場需要的,係大家每日睇下有咩好買再比傭金。   年青人學懂賺價反比收息更重要。如你好似讀者咁28歲都未夠,好應趕快明白賺價品所予之回報及當中風險。至於讀者4個方案,筆者會選2+4之後再3,即係先加按套現、再咩都唔做好好學習,咪亂咁黎一輸就係50萬,自己儲3年都唔掂。最尾有資本再出發收息未遲。另外買樓之區份、選盤之旨要還未習得。好要比些耐性學習。    

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加按後令人唔使供樓#783

  諗SIR:  你好,本人已完成收息課程,現正等待上12月的收息執行班課程。  背景: 本人34歲,公務員,月收入$30000 ,跟公務員SCALE,每年調整。 太太31歲,社會服務工作,月收入$22000,如不轉職最多升至$26000。 未有子女。   本人與太太於2012年11月購買黃埔花園建469呎物業,購入$335萬,8成按揭。剛一拆二給太太,做7成按揭,借了$343萬,分30年還,HIBOR PLAN,每月還約$12600,現己套現約$85萬 。故現時本人沒有持有任何物業和摟按借貸。   本人於2014年4月借P LOAN$30萬,分5年還,約2%p.a.,月供$5400。這30萬加上本人和太太的儲蓄,連雜費和稅共$46萬,購入日本大板物業,當時日元匯率0.0766(現時跌至0.0640),以日元計實回約7.8%,但現時被匯率蠶食了回報。以現時匯率計每月收港幣約$2700。   每月人工扣除還樓按、私貸、俾家用、生活開支後,兩人約儲$12000 一個月(未計日本樓租金收入)。   本人和太太現儲蓄只有約15萬港元,沒有買保險和任何基金。故此,加上轉按的$85萬,共只有$100萬。   問題: 本人只有一發子彈,現時應單名9成上會再買一層樓自住,並將現時物業放租(因不想犯法9成按出租,雖然7成都不應該,但好像風險較低),還是待樓價跌等待機會? 本人有點後悔借P LOAN影響本人的信貸額,是否應該先盡快還清,以便9成上會? 另一個想法是,本人上畢收息班後,希望將$100萬放於債基收息,以改善正現金流,但又想直債保本,你堂上說過現金不多應用債基,是嗎? 本人想達成一生三宅,但現時似乎未有機會達到,請問我該如何部署呢? 謝謝!阿傑 answer:  讀者未有留意的是,他需要購入樓房再將其出租,希望用出租物業的租金作核實收入去提高自己的借貸力。在借私人貸款後才後悔,明顯是未有籌劃就行動。大家在作收息、買樓、又或投資外國物業之前先宜清楚了解自己財務狀況。有些同學可以收住息等市跌、亦有些同學等唔到要即上會、有些同學兩萬人工都可完成「三宅一生」,原因是對借貸力之由來了解透徹,令自己買完樓後借貸力有補給,再買下間投資仍覺得心應手。   筆者講解過的收息物可提供年10%息口以上之回報,不過大家出發理財宜先了解自己「手上副牌」。即先用借貸力計乘算出自己能力,再運用方法去擴展,知自己借盡多少才去作出預算買樓應用的借錢QUOTA。咁做明顯比本案「邊做邊諗」更好! 讀者現家庭借貸力為(30000+22000-5400)*50%/10000*2.59 = 6.03MIL,黃埔樓借了343萬,即借貸力用掉57%。再去買第二宅勉強可以,惟在旺市用盡自己借貸力去買樓不贊成。   由於黃埔樓剛套錢,有罰息期。咁呢兩年應專心供樓令本金結欠額下跌,務求兩年之後可再轉至五成按及將樓轉做出租用途。當然此舉有兩因素影響提早或延遲完成。一是樓價再跌就算讀者點供都轉唔到五成按,是政府一旦放寬借貸規限讀者乜都唔做都可將其轉出租。一搞好租約租左間樓比人,樓房租金之8成可計作個人借貸力。係租金$13000之下,讀者借貸力即提升至7.77mil,減埋黃埔樓都有剩4.34mil。自己即可九成買另一間樓自住,完成一生二宅。用此法伺機再重覆,要完成三宅都不為難事。   借私貸去買日本樓,即運用一個高息而又短年息的借貸去看好日元兌美金匯水,錯了三次。筆者不是反對人買海外物業,惟對於儲蓄偏少的問案者多不會建議。<<樓換樓>>書本已有提及,買樓是運用樓房抵押後之低息借貸去拉長30年歸還,再搵租客幫你供樓加上貨幣內含值下降去保障自己財富。現時買樓都不敢說是個賺錢項目,只是想在各國貨幣戰當中保有自己財富。   除了專心供樓,讀者可作就是將套出100萬好好收息。資金一百萬不合用直債保本,要知此等十幾厘息而又保本的投資機會都要歸向有錢人,個人流動性高而銀行主動提供低息借貸令回報攀升。債基對讀者會是個不錯選擇。一百萬收$12500利息,對於讀者而言套左現令自己唔使供樓。   

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諗sir-將租金收入再倍升有法#881

你好諗sir: 本人 (37) 跟先生 (38) 資產如下,很希望得到你的意見得到改善! 1)  想知 我所選區(元朗) 可需要换過其它區/可提意區嗎? 因知道將會有很多供應!  2)  可以keep 著所有物業還是需要減小1間呢? (如賣應選擇出售邊間?)  3) 3)  如 賣出2 間3 房搬出奥運站 (如只買入 1 間 奥海城 1 /2期 (投資+自住) 你意見如何還是有更好見意?)4)  希望有儲備作2 個小朋友出國用   5) 希望有現金流 作 退休用  ! 先生 收入平均 $40000(已+OT ) (平均用6 個月計) 本人 收入$25000 (公務員)  (大約5 年後有 housing 每月可有$3000-3500 (10年) 1)  新元朗中心3 房 918 呎 (建)  自用  買入 $540萬 銀行貸款 $300萬 月供大約 $12000 (銀行估价:$726萬) 2)  新元朗中心 3 房 783呎 (建)  出租 買入$ 330萬 銀行貸款 $200萬 月供大約 $9000 收租$13700 (銀行估价:$600萬) *** 2015 年 1 月 中因租約到期 租客 將來搬走 , 可繼續出租 / 賣出後 作投資債基還是换更大單位作投資/自住用 ? 3)  yoho town ( 1期)  2房 544(建) 出租 買入$ 264萬 銀行貸款 $200萬 月供大約 $8000 收租$12000 (好朋友住所以無租約) (銀行估价:$420萬) 4)  疊茵庭車位 無銀行貸款 收租 $1400 (市值:28-30)   現金 $40萬 人仔定期$10萬 ibond$5萬 每月 家庭支出 差不多 $6 萬 (主要: 老人家 及小朋友支出) ****好想問: 好唔好賣出 其中 一物業 去投資 英國物業???(因小朋友有機會留學英國) 好心急人上 ANSWER:   其實投資還投資、自住就係自住,兩者的要求是十分不同的,筆者亦簡介過買一間樓可將自己的要求劃分為投資需求及消費需求。請大家不要打算買一間樓又合自己心意而價又升得快,有咁既樓都已被市場吸收。明顯元朗區有數據對其不利,支持減低持有此區比重。我們要決定是否要沽出物業,不妨留意該物提供之正現金流。新元朗中心783呎月供大約 $9000 收租$13700,即正現金流為$4700,更有按揭還本部份,在<<收息論>>稱為槓桿儲蓄。Yoho town  544呎月供$8000而收租$12000,正現金流為$4000。下一步係睇下該物業究竟KEEP住自己幾多資本先!    新元朗中心783呎銀貸$200萬而市值$600萬,即用了$400萬去產出年$4500*12正現金流,效率為1.35% Yoho town  544呎銀貸$200萬而市值$420萬,即用了$220萬去產出年$4000*12正現金流,效率為2.18%   那究竟筆者可運用400萬去產出幾多正現金流? 就當穩陣派入收隻香港細銀行直債都4.6%年回,由於債市不及股市流通,唔係隨便可持到貨,而銀行都唔想賣。就當咁買400萬一年都收184,000,更是銀行負責保本,而個客一收息就幾年。所以,大家只會聽到坊間有人叫你炒賣,而很少有人叫你收息。萬一客戶收得好一放就十年,那何來傭金予客戶經理呢?   當然睇清楚少少,筆者之前在堂上提及的零售上市公司之直債個YIELD已升至8.4%,放400萬每月有成$28000,坐定定收息多3年。此投資物的現金流效率有8.4%,比讀者兩間樓都好。大家宜將低效率品換至高收益者。當然筆者常提及之債基及套房策略都未出,兩者可將回報增大至年15%。   由於讀者家庭月入一般,手上資金只約50萬,月儲蓄近零。而家可以揸香港更諗埋英國樓全靠早年置業。建議將最低效益之新元中沽出,套回400萬。呢個樓目買英國樓好勉強,至於拆售後包裝為細單位之英國學生宿舍不太建議,加上當地稅制,入手後自己千祈唔好瓜柴,原因可自行查找。   放眼香港,一是間套房,每130萬產出$10000正現金流,當然講就容易,做要幾方面好配合。至於較易上手的債基,無年期而有價格升跌,可將400之一半即200萬放其中,月收息已$25000,比起之前租客交租$13700直係多成萬蚊! 實在不用再想點去選擇。至於套房是利用了拆細收租再加借錢槓桿之原理,此時讀者做要比雙倍印花稅,等一下收住息遲下再買樓未遲。恭喜呢位讀者,過去幾年受惠樓市不少,現好趁樓市轉勢前,好去學者其他除樓之外的投資工具。正所謂花無百日紅,唔係叫佢將全部樓賣哂,而係習多兩招。

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諗sir – 37歲積蓄不多,仲可以擁三宅退休嗎? #768

諗Sir, 您好!本人的家庭將於本月增添多一名成員,而妻子亦希望在不久的將來成為全職母親,步入中年,驚覺過去只花太多時間在工作上,卻未曾為自己一家在財政上作長遠計劃,實屬不智,有幸能報讀買樓101課程,如發現清泉,獲益良多,亦己報讀買樓102及103課程。 希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見:   – 背景 本人和妻子均37歲,月入$70000及$18000,育有一名三歲孩子與及第二名孩子將於十二月出世,二人須每月供養各自父母,兩代人都住在港島南區。本人持有一個兩房物業,2010年$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,現估價$4.5M。每月總開支為$45000,每月儲蓄為$25000,股票$0.15M,儲蓄基金$0.2M,現金$0.2M(本人於2010年結婚置業己花掉大部分積蓄,2013年以前人工偏低,收支剛剛平衡,惜每月儲蓄較少,自2014年初才起步籌錢,己知狀況極之不妙)。妻子每月幫她父母償還其居住的兩房物業貨款,月供$6500,尚欠$0.2M,現估價$4.5M,她和其妹各自擁有該物業一半業權。妻子餘下收入作為她的自用錢。 短期目標 購買一個約$4M的兩房物業出租,以拓展被動收入,三年後妻子轉做半職,預計月入只有現時的三分之一(約$6000),以補貼繼續供養其父母的開支。 中期目標 六年後,購買多一個約$5M的兩房物業,並在同區租用三房單位自住(首選海怡半島,租金約$20000),以改善居住環境,並將手上持有的三個兩房物業出租,增加被動收入,屆時妻子可成為全職母親,照顧兩名已入小學的孩子(小四及小一)。 長期目標 本人和妻子於60歲時擁有四宅,一自住,三收租以便提供被動收入作為兩夫婦退休後的開支或二名孩子不時之需。  – 方案一 假設樓價於明年下調,將外父母物業加按至五成,套現約$2M,用$1.5M以三成首期購買一個約$4M的兩房物業,由於妻子的借貸力在加按上已差不多用盡,新購物業用妻子名義,由本人作擔保人(借貸力並未超出個人借貸50%購買力)。剩餘的$0.5M則購買債基收息。六年後,待儲蓄現金足夠,再用三成首期以本人名義購買一個約$5M的兩房物業(假設薪金不變,差不多用了個人借貸50%購買力),將自住兩房單位申報改為租用用途,並租用同區三房單位自住,期望三個物業的租金增加被動收入,向長期目標進發。  方案二 用方案一方法套現約$2M,以本人名義購買首個約$4M的兩房物業,六年後再以妻子名義購第二個物業,由本人作擔保人。六年後的安排與方案一相同。   延伸問題: 1. 本人及妻子現時均分別持有一個及半個物業,根據現行法例,是否必須交付雙倍印花稅(DSD)? 是否可轉近親作為物業持有人而欠卻DSD? 有違法風險嗎? 2. 若將現有自住兩房單位(買入時以九成按報自住用途)改為可租用,是否必須轉用較高息的按揭,會比現時月供的$8300約高出多少? 3. 先前的貼文“為blog中2.59及借貸力作解 #762”指出屆45歳時供貸力常數將會下降至1.95,若中期目標延至十年才達成,會有什麼修正建議? 祝業務蒸蒸日上。求教(救)男上 answer: 同意讀者要將可加按的樓都加套出現金,因讀者是人工高而現金水平少的人。自己七萬再加太太家庭借貸力為(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而現金只50餘萬。可是太太為屋企人持有半間樓,如再買住宅要比雙倍印花稅。有見及此太太應將一半業權賣比阿妹、由於是親妹可以用舊稅率計此轉讓,依讀者提供之價格作半轉讓會令從價印花稅保在一百元。親妹得樓後可由人擔保將母樓九成盡按,得380萬(4.5*90% – 0.2)。而讀者妻子之後無樓即可再買樓九成上會,那一邊可盡得cash而另一邊又可盡借買樓,用盡太太可提供之財技襄助。 – 太太家中樓房欠4.0mil,月供為400/259 = $15400。往後會解說下筆錢如何收息去為供樓數目填補。 讀者自己間樓2.3mil幾年前九成上會買入,好應把握現時機先套現,而最重要係將九成按去除轉七成。要作此事需到銀行辨理就算留同行都要請律師再造契,最正方法莫過於轉按用1%新行現金回贈去補償當中洗費。九成樓如補發現出租,後果肯定比七成嚴重! 至於點解咁多人都將九成樓租出守博一博,那風險及規範讀者已在課程習得,不再描述。自住樓轉按時可順手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。 – 讀者攪好兩樓即得3.8+0.7=4.5現金在手。再加埋自己手上資金,500萬現金可作運用。當然此事已動用了太太妹妹之借貸力,需將收息成果與其分享才能成事。至於太太已貢獻了一個九成上會名額,那讀者只要將500萬當中之40萬抽出,即可再買一樓。用唔用黎收租,讀者自決。七成或五成上會讀者亦夠錢做。當然筆者建議大家應趁後生盡借,讓時間去將債務貶掉,再加上有租客為你加倍儲蓄,進才是借錢行之力為自己理財之路。 關於讀者問如果再買第三宅的願望在47歲時才實行,會否因當時借貸力常數下降而令自己失預算? 只好說人老是自然現象而筆者不能救,惟當時讀者手上兩間樓都好應有條件向銀行轉作出租物業及簽租約,再借錢時租金收入之80%可計作個人核失收入,將因年老而失去之借貸力補回。 – 最後打算讀者將太太九成上會,及將手上餘約420萬資金收息作中期目標。由於早年做錯及儲蓄不足,個市未有超40%以上的大跌,讀者不可冒進再買第三宅。萬一高位接貨後遇上大跌市,讀者心情即跌入無間深淵,受苦無間斷。關於收息,介紹一個好方法,就係運用走勢有點相反的兩基金作組合,每邊買一半去為自己構建收息年10%之獲利組合。見下圖兩隻基金同在九至十月,一隻升一隻跌,買國債為主的基金在市差時會升、而入手公司債的基金息高而在股市差時跟跌,那就正好有亙補。由於筆者憑經驗選兩隻有一事雷同的基金,所以在之後因應市況調配都可大省洗費,讀者可因此去建立組合,穩定一點去收10%息,420萬月收$35000,夠cover新供樓款項而自己每月儲多兩萬銀,即讀者月儲蓄即可升至$45000,儲足彈藥再部署買第三宅。  

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早年賣樓想借彈藥番身#763

  諗Sir您好, 我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在11月6日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教: 有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。 立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。  – 小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2萬。 我是會計師, 月入34,000元(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7. 本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;總共HKD40萬。 曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。  – 太太有在岸人民幣定期10 萬現金10萬 (她是極端保守不能接受風險, 希望不動用) 現租住實用296呎市區單位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)  – 本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170萬, 花了數萬翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), […]

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35歲迷惘人變作organic! #760

諗SIR, 您好, 拜讀你的文章, 獲益良多, 得到很多啟迪. 本人今年35, 收入為freelance 形式(沒有報稅), 每月約為4萬, 沒有物業, 與父母同住私樓, 租金16k, 父母已退休, 基本支出都是由我支付, 所以基本上每月所剩無幾.本人有一個哥哥, 公務員(月入5萬多), 沒有物業, 可代本人作擔保申請按揭. – 本人有400k現金, 5手ibond 約市值5萬多, 15萬RMB做緊定期年利率2.8%,其餘有500k做債券中, 12%年利率(每月收5千息); 因有感現在樓價很高, 很怕現在買樓會接火捧…. – 現在希望諗SIR指點一下小弟; 1.本人打算其中一個方案是再投入400k 買債, 以息養租, 不持太多現金, 待樓價跌10-20%才入市, 請問諗sir 認為是否可行? 2. 另一個方案是, 買一層500萬的樓, 年期有咁長得咁長, 可以既話做9成按揭;請問本人的購買力是否(50000/2*259=647萬), 如找哥哥作擔保, 是否可以這樣計? 如成事, 估計每月供款比現在租金多, 但起碼可以當儲蓄..請問諗sir對這方案有何意見? 3. 請教諗sir有沒有其他方案給小弟參考呢? 謝謝指點, 祝你身體健康, 事事順利! 迷惘人上 – ANSWER: 最要比讀者既建議,係讀者要再開始儲錢。三十幾四十歲人零儲蓄,一係已達成財務自由,向更大理想追尋。或未有花心力去經營理財基本功,明白讀者要支付父母支出及租金,惟情況長此下去只靠手上約一百萬儲蓄不再添加,恐怕未有方法去達成目標。 – […]

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低學歷街市仔買樓疑難#757

街市仔 諗sir你好! 唔講客氣野!只能真心多謝! 街市仔26歲,有姐姐29歲,父母已經60歲!終極目標想為父母可以收租過晚年! – 父母同我三人做街市每月淨儲60000!因為收現金無入息証明! 父母年紀大過多三四年左右就不能月儲60000!可能只有40000左右! 姐姐打工25000不過無儲錢習慣! 父名下收租9000! – 現有120萬人仔定期 80萬現金 60萬股票 現有唐樓600呎自住!父母聯名 黃大仙單橦樓現值280萬!父親名下姐姐擔保人!早兩年睇完諗sir文章後用236萬連租約買入按5成25年還!因為當時姐姐人工只有12000左右! – 自己想法: 打算還清黃大仙單橦樓放姐姐的借貸力!現在姐姐人工加到25000!用盡姐姐借貸力再加父親收租9000再買樓!姐姐名下 – 之後再想買樓/加按就唯有自己開支票出糧比自己再加借貸力! 以上學歷低的街市仔想法! 父母年紀大真係想好好讓父母安定過晚年! 父母同我十分慳錢,但姐姐無理財!所以只能用她的借貸力! answer: 街市仔每句說話都用感嘆號作結的,十分感到他真心多謝。可惜在文章編排及句字組成上仍有進步之處,值得努力去自我增值。就當有日靠街市生意成就財務自由,惟個人描繪及文句不順,肯定個人會感遺憾。有幸街市仔只26歲,一個筆者好想返到既年齡,仍有很多時間及機會改善自己。 – 首先讀者需解決的是自己應否再買樓、而不是一味諗點用家姐名去擔保再置業。讀者係街市做屋企生意,實在有辦法可將收入計進自己核實收入之內。出路有兩條,一係成立公司,然後將收入歸為公司收入,再用公司借錢。筆者認為此方法較為對大生意合適,反而初心者不宜向此路前進。讀者可用方法二,就係收入先歸公司,再出糧比自己。當然方法唔係簡單到自己開支票出糧比自己咁簡單。如果就咁過到關,呢個香港人人有間凱旋門。 – 其實係出糧比自己之前,首先要擺好位邊個做公司董事。那成立什麼公司? 而公司地址在那? 用不用秘書服務? 此為一堆零收入或無法證明自己收入之人仕想增力自己借貸力前需答之問題。讀者而家街市盤生意令佢地三人月儲六萬,估計該盤生意月收入十萬有餘。讀者究竟每月出幾錢糧好? 而父母年邁又應否出糧? 讀者出糧比自己之然要打稅,究竟係平衡稅項又要提升借貸力之間,每個月出咩人工會係一個好既選擇? 收看本blog文章實要再細心想想才可明瞭,筆者出版的<樓換樓>及<收息論>雖不是很多字數,惟不少案例都要花少少時間再想想才能明得通透,所以本書都幾「抵睇」! ha! – 至於學歷不高是會引致理解上之困難,只好說必須面對面溝通作解。凡事有兩面,一個十分慳錢既人、在路上必有所失。到頭來屋企只係慳到一堆錢,筆者告訴你呢件事不會令人真覺鼓舞,就用好好有錢既蘋果教主喬布斯為例,佢臨走之前有提過佢賺到幾錢嗎? 如果筆者係讀者好朋友、更會建議佢將街市工作請人做,自己趁後生外出打下工,見識一下其他人。 – 街市生意淨賺冇十萬都有八萬,如整理好借貸力可增加80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,故十分值得讀者作法去擁有呢近千萬之借貸力。家姐月入$25000,最盡可提供借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其實影響局面有限。希望街市仔少被屋企工作困身,才可抽時間爬得更高,看得更遠。他現在著眼於一小點(家姐的借貸力),其實忘記察看背後的一大片。 – 至於擁有的唐樓實在可以換、又或增值間套後租出、這要到下年才有買樓003課程再談。關於無收入證明又想借貸的事,要先完成買樓001才可在買樓002新課程中集得。如已是舊同學才可合資格報002,更要視乎剩位情況。另外在星期五之文章(http://homebloggerhk.com/?p=27404)亦有寫黃大仙區之看法如何,望讀者解好自己借貸力之後,再為自己添置一些真優質的資產。

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賣樓。捨棄後得$47280 #740

Lum Sir 你好! 拜讀閣下的blog多時, 希望能獲得指點。 本人35歲, 已婚, 暫沒打算要小孩。 我和先生家庭月入$160000, 每月其他開支$55120(包括供養父母,保險等等, 未包括供樓)。收入穩定,月儲$5-6萬。供樓開支$46880,如下(全部聯名): – 1. 自住單位900呎3房, 月供$18600. 欠款約$490萬. 2. 一間九龍塘舊樓兩房單位2012經HKMC9成上車, 現值$660萬,月供$28280, 欠款$502萬。之前由父母住,現已搬出。由於借9成,未能出租, 亦未能加按。將來如出租應可租$21000. 沒有其他欠債, 銀行存款約30萬, 另國內有一物業,現值約50萬。 – 本人明白現在跟先生並沒有正現金流,所以很著急。想請教Lum sir, 九龍塘舊樓應盡快還款以至將來可合法出租, 還是應該襯現在賣出再買其他細單位收租?本人擔心再等下次樓市升市周期樓齡已屆45-50年, 到時想賣恐怕有難度, 但先生不願賣出,希望將來可收租兼搏收購。希望lum sir 可給予意見。 另外,為將來退休作準備, 本人目標將來再買細單位,實踐一生四宅作收租用,請問Lum sir 我應如何部署? 謝謝! 小女子上 – ANSWER: 小女子都屬另一個典型窮中產個案,即收入高而儲蓄少。家庭月入16萬而銀行存款30萬。收入穩定月儲5萬但現存資金只相當6個月儲蓄。明白不少港人都有此情況,亦知婚後開支更為大增。再睇讀者情況,在理財上做了幾個錯決定: – 1. 九龍塘40-50年舊樓2012年上車,就咁放係度唔收租。咁不如留個聯絡搵個讀者當朋友住入去唔好咁浪費啦。在此亦想講講心態,筆者都識得有些朋友係就咁放間樓係度唔租唔賣的,租比人怕比人住殘間屋,自己都唔想屈係間細樓。呢個諗法是可以的,但不要呢頭講完接住又怨自己唔夠錢洗、或未能退休云云。至於讀者提出的「博收購」,筆者睇法是個人藉口多於真想法。要想趁人收集業權而令自己間殘樓變金屋,要好人脈及付出更大努力才行。 – 2. 讀者「入左閘」之後都感覺到出事,舊樓買時可能近40樓齡,可是再等下次價升賣樓大賺,到時樓已40年有餘,此年紀樓房做按揭好難拉長到30年、或有時20年都唔到,唐樓更是難攪。其實舊樓收租回報高,不少人認為是樓殘而令其價低所以拉高租金回報,其實最致命係樓舊令抵押力低下,按揭還款扯高令買入後產不出正現金流。 – 建議是與其博呢間舊樓比人收購,倒不如賣走佢套近160萬。一是補足讀者鱷魚頭的特徵,二是錢可用作收息,就當咩都唔理全放入債基都收$12000*1.6 = 約$19200。當然筆者自己唔會咁打理,有1.6mil係手加上如有實生「一生四宅」心願,做法如下: – 將1.6mil其中之1.0mil買入某類型單位再間房,係現時市區每間有lift套房可收$4000-7000之下,四間套房即需400呎實用面積,每區套價各異。咁肯定係租成7000一間套房既地方呎價都會提高,惟點去得知每套房租金收入與當地呎價之亙為關係而計出最高價性比,這留待買樓003再解。亦要探討下點解有政府部門捉僭建,此類型單位仍比租客「一出即殺(租)」。 – […]

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按父母樓、收高息之策不行 #728

Hello lum sir,本人 (37yrs)與丈夫 (45yrs)月入四萬,月儲兩萬,住家人名full pay 物業。儲了六十萬。看了網站,獲益良多。一心想試「按父母樓、收高息」之策, 但問過家人並不願意,雖然失望,但亦明白尊重。現住物業如出租,租金 $9000 歸我們,如九成上會買樓可幫補供樓. 這情況你建議我買樓搬出嗎? 時機要留意什麼?新樓多優惠易上車,唔駛裝修,你對買新樓有什麼意見?還是在現在有更好的建議給我?感謝 lum sir ! ANSWER:

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債基收息應市策略 #725

  諗Sir, 本人剛報讀下月的收息課程 . 在課堂之前, 希望你可在物業方面給點意見. 小弟夫婦二人3X歲, 收入不多, 兩人月入約$40000, 但家庭開頗大, 扣除供數等開支, 月儲$5000. 於2010年以2人名義買入一新界北私樓, 當時約200萬, 做9成按揭, 息H+0.65. 現升值至330萬, 欠銀行165萬. 2人儲蓄約有30萬及少量股票. 讀畢樓換樓和收息論後, 現有2轉1加按或以賣轉租的打算, 但15/16, 拿不定注意. 故希望可拿點意見, 或有否其他建議. – 2人借貸額應為$40000 X 0.5 X 2.59 = 5.18M 扣除現在樓按, 可用借貸額3.56M. 現樓巿升幅蠻大, 故其中一考慮2轉1並加按, 以作將來樓巿下調買入第2套房作準備. 若加按, 應可套現65萬. 另一考慮, 以賣轉租. 每月租金約10000, 待樓巿回落, 再入巿. 扣除費用, 可套現160萬. 對股票債劵的投資一竅不通, 但自問悟性低, 上堂後可否做到10%回報, 信心不大. 2個方安案生的現金流相差一倍, 故希望諗SIR給點意見. 車中人 上 […]

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