懒人投资法(上) #837

你好!本人38岁,单身女姓,月入$15000,无其他收入,人工唔会有太大上涨。与父母同住,无按揭,不可以做二按,父母已退休,用积蓄同一间铺收租生活,所以不用我供养。而现自住的屋将来应该会留给我自住。本人没有太多积蓄,HK现金$100K,Rmb现金$100k,手上突然多了现金HK$4m,是父母给我的。想买楼投资收租,以便将来退休用。我有现金但借贷能力有限,自知不能行错第一步,在现今的市况,我应该怎做? 1) 第一次买楼投资,应买边区?楼价大约多少? 2) 我既收入情况,买第一层楼应该做不到9成按揭,变相要比多d首期。如:楼价$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目标是买完第一间,再买第二间,我的状况是否很难做到? 4) 有朋友介绍私买外地楼花、投资外地楼好吗? 我自问不是一个叻人,手上有cash也不懂连用才可以令自己退休路好走一点,希望谂sir比d指引,万分感谢! 张小姐 ANSWER:   笔者对非上堂同学好少会系三个星期内作回答,不过张小姐系例外。因一个能力不高既人无啦啦有旧大钱系身,往往都会因福而祸至。古人云“祸兮福所倚,福兮祸所伏”实有其道理。读者未在早年生活习得理财知识,现时情况有如三岁小孩手揸金条系街行,要知君子无罪而怀壁有罪,再不深入计划只会让钱被有心人全取。   讲返读者自己,其实佢应坦诚面对自己一次,在此年仍要父母操心实在是说不过去。不论佢几有理想、又或自身职业有几祟高、受父母之恩而到近不惑之年仍唔揾多个钱比父母享下福、真系点都过唔去,而家更要家人为其退休而劳心。当然无人可以代表读者父母发言、不过在仔女角度去看纵使父母家财千万、自己努力去赚多些钱去让父母安心及开心下是孝顺表现,莫等父母不在时才察看、到时后悔莫及。   关于第一次买楼、其实首先唔系考虑去买边区、而系考虑自己能力可以买边度。读者自己借贷力尽计都系15000/10000*50%*2.59 = 1.94MIL,计埋4.0MIL屋企资金买尽(1.94=4.0)=5.94MIL。若用埋屋企人钱去买楼,万一投资错误,那是否再要麻烦屋企人去救? 用自己能力买楼即1.94MIL借尽,咁系香港都买唔到咩楼。当然如果点都要买一间、那读者可选择大屋苑而流转量高的、河畔、翠屏、翠怡花园都系选择。若买3.0MIL楼读者实在唔能够只比一成首期,这点读者是对的! 借尽都系1.94MIL,所以首期为3.0-1.94 = 106万   笔者提出,将10万投资去债基收息、10万去投资买股票赚价。笔者在<<收息论>>一书提出将投资行为划分为收息及赚价两种。两种行为需配合各自两类的投资物,系收息课会谈点去收10-15%息用债基而没有锁定年期,其实读者有此金额而若学习得宜、将400万放哂落去收15%年息而保本都仲得! 不过楼要从地面起、所以应由最简单又冇年期的债基方案开始。另外收息是合懒人的、因为收息策略一做好、钱就会每月派到。不过在开首时点都要比心机去理解学习、SETUP好一套同自己财务情况符合的被动收入机制。   至于赚价,利用股票去做系港人首选,而读者要修习一套得胜率高的买股方法。总括而言、投资应要有章法。乱咁黎等于将自己辛苦揾黎既钱倒出街。当然读者情况同不少人有所不同,应将父母予的90%资金做定期锁死、等自己学好投资才运用未迟。投资同打工一样、都要劳心先有钱赚既,懒人就算只收息都要系开首时努力。至于关于外地投资楼花之建议、下篇再谈。    

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按揭辣招印花税一幅图作解#833

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谂sir,本人有幸拜读<楼换楼>,深受启发!之后,立刻追看你的blog,感相逄恨晚。 现请谂sir指点迷津。 本人今年37岁,公务员,月入29k,太太30岁,月入20k。 于2012年尾联名买入自住楼,买入价3.2m九成按揭上车。现欠2.83m. 息率2.15%,月供11.2k,银行现估价4.3m。 两人现金40万,股票20万,每月可储15k。 小朋友刚出世,唔够住。本人在港岛区(测鱼涌)返工,可是当区十分贵、需每日搭车1小时而自己住系深井,那应该卖走深井楼套100万,再买北角楼房? 请谂sir赐教。谢谢。   answer: 读者家庭月入(29000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.34mil。卖走深井楼套100万再买约6.0mil之北角楼,可借尽480万八成上会。见于近日按揭政策已加到令人好难记得,笔者试将资料整合再画左幅roadmap(上图),希望帮到大家,如有错漏请[email protected]指正   借尽480,即读者自己更要贴多储蓄20万作首期而用尽借贷力先买了该区两房,换唔到大屋更令自己负担重重,不建议此作法。系现今换楼阶梯断裂不少人投身作“双租族”,要了解原理先了解人买楼究竟要附合边d需求?   其实买楼同是消费行为及投资行为,而当中的需求按消费类及投资类划分为:   消费需求: 近唔近阿妈? 近唔近自己公司? 楼层高低? 可否养狗? 近合自己的虚荣感   投资需求: 校网、社区配套、交通、未来基建、楼房的抵押力、该区或该幢楼的住客质素、该单位类型在同区之独特性、当区供应   不少人只考虑间楼有几合自己(消费)而不理该房之投资价值,将军澳好多盘就专攻呢类客,即新楼而又价值易合预算。可是考虑到该区之投资价值,即未必是个好选择   又有人一味揾平价笋盘,可能发觉系东涌有好货色。可是自己屋企人系柴湾,那是否要每隔几日就由西至东两边走呢? 此为一味睇投资需求而妄顾自己的消费需要。   惟租楼就是单消费需求、而将买楼附有的投资需求切割出来。因此,读者可租北角楼、而又将深井楼同时租出。将深井楼租金补贴北角楼,咁就既可住北角又唔使夹硬上会。而新租楼假设月付$18000,旧楼绞租返$11000,当中$7000差价可将储蓄作收息去补偿,要收到七千月利息、至少要7000/12500*1.0mil = 560000。当中之收息风险在堂上会说明。

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买楼上车需注意的事项#784

谂sir: 你好! 初出茅庐,刚踏进社会,对于现在市埸的结构和投资一窍不通。不过每天亦会阅览有关资讯(Homeblogger),和笔者一次机会能阅贵书(楼换楼),觉得获益良多,而且十分实用。你们专业的观点及角度令笔者获益良多。盼谂sir能为我作出一些评估及提供一些意见! 个人背景 年龄: 将近24岁 职员: 公务员现居住于父母名下已供完的居屋(估值350万) 收入及支出 暂时月入二万元。支出给予父母家用三千元,每月自己开支不多于二千元 资产 有四十万储蓄。惜没有持有任有投资产品(股票、基金、保险等) 目标 考虑假若十年一个经验周期,盼在五年内,能够置业作为投资收租,没有自住需要。   问题 首先,请问我的方向/目标正确吗? 作投资用途的楼宇,应购买什么类型的楼宇? (私/居/公/村/唐,一手或二手,市价……等) 在这五年内,应从什么途径或产品增大这笔首期资金? 我可以承担较大的风险,请问我应该从那个投资方向发展呢? 在短期内我有置业的目标,我还应购买一些基金和保险? (担心刹时减少首期的资金导致错失良机) 笔者定必虚心学习,亦能透过自己例子勉励其他读者,望早日回复! 祝身心康泰 ANSWER: 读者年纪轻,胜在有危机感及早去计划。从行文得知投资经验尚少,不妨由本案讲解年轻人起步买楼投资需注意的事项。   首先要谈是,为什么要买楼投资? 笔者解答有财务技术上及投资心态上的原因。在财务技术上,楼是少数在港能提供投资人高杠杆至9成(半)、低借贷息率至约2%p.a.、又可长年期摊还(30年)之投资物。你将其比与股票、的士、单购车位都未有类近融资条件。将楼的几个条件混合、配上现今货币内含值不断下降的现象,买楼即可令自己早借美金,再让时间将债务贬值。最后得出供楼越黎越轻松既现象。楼作投资可以稳胜、但缺点是要赢面高必须长时间。   在投资心态上,人需要为自己退休前购入资产、为自己一日无工作能力既时候打算。由于资讯发达,你在大学学到的很多东西,很多五年后已不能为用。更何况现时社会大学生充斥人力市场、笔者相信做“补鞋佬”收入更胜BBA大学生。除非你一生人都具有高学习能力、否则让楼房为你工作是个不错的选择! 要股票为你工作? 只好说笔者在金融界别打混过、长远能在股票市场获利既人找不到很多。 读者年纪轻可更有时间去部署买楼、有五年时间不妨考虑用5年DOUBLE保险回报方案,假设投入37万,5年后即产出约30万即将回报double,计算方法如下: 保险面值250万 每年派息4.5%(假设5年内不加息) 5年后有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 净利润约为3.1 – 2.5 – 0.217 = 38万   5年回报为38/37万即102%。那此时间后读者可用38万作首期九成上会。自己人工两万余,计若有$25000/月,借贷力为25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,读者自己一个可购入最大市值(0.38+3.23) = […]

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旺市卖楼部署安稳收息 #777

谂Sir,您好, 小弟(38岁)和太太(36岁)想现在买入一间400万左右的土瓜湾单位(二/三房),方便两女儿返学(大概要住9年至15年),现1.2万租住土瓜湾三房。 如果新买入单位自住, 希望可以省回1.2万租金, 免得年年被业主加租或者每一二年被迫搬屋, 但就要卖走车位作为首期,唯本人和太太的借贷能力可能已经用尽。另外,太太打算一/二个月后半职工作半职陪女儿读书或者做全职妈妈,这样更难上会吧! 资产如下: 房屋A: 红磡私楼(三房), 联名, 买入450万, 现估值730万, 租金2.3万 车位(没有按揭): 单名, 买入 79万, 现估值130万, 租金3.6千 (与屋A同一屋苑) 房屋B: 深水埗私楼(三房), 联名, 买入260万, 现估值360万, 租金1.65万 房屋C: 深水埗私楼(二房), 联名, 买入215万, 现估值280万, 租金1.37万 尚欠按揭供款: 615万 每月按揭总供款: 3.4万 每月总租金收入: 5.68万 物业收益: 三层楼+车位的租金收入-管理费-供款-租金支出=$7500 本人收入: Full-time: 4.5万, Part-time: 5千至1.5万 15万流动现金 太太收入: Full-time: 2万 & Commission: 5千至3万 20万流动现金 家庭总开支:2.5万至3万 (不包括物业收益) 问题: 1. 有什么方案可以上会买入第四间楼呢?现在再买贵楼,是否不合时机? 2. 如现在不买楼,有什么方案快速将现有组合增值? 3. 车位位于红磡区,将来有沙中线,该车位还有升值能力吗? 4. 有其他方案可以优化,可以增加现金流吗? 希望谂Sir百忙中解答小弟问题, 非常感激!    ANSWER: 红磡相信未来几兴旺,但小心道路规划令该区他日时常塞车,车位价未必可升起。读者在楼方面已做得很不错,家庭收入六万可以在40岁前捞到三间楼仲令手上CASH用到近“一滴都无净”,只余三几万万系手,足完一定功力。当然3间屋入面有两间只系深水埗细住宅,夹埋只值四百几万,可是与不少读者比已行快一步。   在为读者计划前有两资讯十分重要,如可提供可更准确计出读者现拥之借贷力 1. 深水埗私楼究竟有冇签租约? (笔者估系冇的。应是行套房之法。因为215万楼正常好难租到13700) 2. 读者的COMIMISSION如何出及作何形式记载? 会决定是否计入人工去增加借贷力。   那用读者之底薪计借贷力,为(45000+20000)/10000*2.59*50% = 8.41mil,现借贷力已用6.15/8.41 = 73%。系旺市只宜用借贷力一半之原则,加上读者手持现金太少,所以不宜此时再买楼。当然读者租金收入成56800一个月,如果识做及找对人问,就当维持原状租出都可照将租金收入计作借贷力,情况即有起死回生之象。   至于系咁少现金情况之下,仲要大部份钱压死在楼房之情况再问畸去将资产快速增值,读者宜再为自己的投资取向三思。首先笔者唔系黄大仙,如何你睇笔者文章系想找出秘技去用低风隧在短时间找出高回报的话,那请不要再看本页,坊间有大把什么爆升、速成班。只要人投资经验一多,基本上明白投资同事业奋斗一样,是没有什么速成的。由于红磡楼市实不太看好,不妨趁高将楼卖走套280万,再加上车位收番80万,有360万在手即有不少可能去做。更重要是解决了现金水平少,万一楼市回调有钱可“执死鸡”。   留意太太一旦离职家庭借贷力会大大减少。希望读者不要过份高估自己财务情况。虽名义上叫完成了一生三宅,亦有不错正现金流,可是投资组合太侧重旧楼收租,如太太转全职家庭主妇真要男人有一定能耐才可支撑。请三思再三思。   360万如全部作首期再借尽,加上租约效应,勉强可以入手土瓜湾三房。不过此举不建议。因暂未想到此方案在跌市下有何退路。可以将360万放在债基收息,由于本注资金要再投入买楼及对读者都系大钱一旧,那建议一对走势亘反,有对冲风险作风之债基作收息方案,收息口为约9%年息。360万得$27000/月。有机会仲高过佢两间旧套房提供之正现金流。万一大市走差,见上图在同时间一债基价升而另一债基价跌,将大部份风险除走而安稳收9厘息。   当然想更稳阵,不妨比几年时间入手直债。近日在收息堂上提及的零售上市公司之直债之年回报升回8%,长江、和黄及TRAVELEX之直债之回报都提升了。当然明白不少人不知就里,未知运作就去同银行问价,购入成本就咁比多成几万银,我们会在堂上为同学会拆解此情况。

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谂SIR-无储蓄首期点再买楼? #764

谂sir, 我人工$52000, 公务员, 预期每年有稳定人工升幅, 扣除开支供养父母供楼保险, 月储$15000, 现有现金200K, 还有少量股票, 都是由2008年买了一直keep到而家, 大约印象系已经输了一半(现值只有$50K), 所以没有理会. 如你所料, 我投资经验不多, 以前买股票只是跟人买冧巴, 没有了解背景和市况. 除了买楼, 因为这几年升市, 才令我资金有所进帐. – 我现在已有两层楼在供, 但都是最近才买, 升幅不大, 再加上按揭成数高, 加按没有着数. 我的目标是希望一生三宅, 甚至四宅, 希望10年内,甚至更快可达到财务自由, 唔洗返工有粮出.:) 有两个单位如下2013年10月买入一单位自住, $415万, 85%按揭, P-2.85%=2.15%, 月供$13528, 现值450万2014年6月买入一单位放租, $239万, 80%按揭, H+1.7%, 月供$7088, 收租$8600, – 我计划将我手上$200K作进取投资, 再加上储蓄, 务求5年内可增值到$1M(效法龚成), 到时我的人工已经有一定升幅, 我的借贷力又再提升,然后便可以再买入一层300万下的楼收租. 请问谂sir我的方向对吗?   answer: 公务员破产会连份工都无埋,读者已两楼在手共借约560万而未评估借贷力已用8成,有感警觉性不足。如将手上剩低廿万再投资股票,万一大市下跌再加上两间刚买既楼沦为负资产物,万一银行再CALL LOAN,真系唔知点收科。就当问屋企人借钱了事,咁大个人搅成咁都应不是大家所想。所以笔者出版<楼换楼>,但都唔会一味叫人买楼。读者同不少人一样要先了解自己、再订下赚价、赚息两方面应分配多少作投资。最后才选择工具,如<收息论>所言,赚息的工具回报较低,因为投资人是靠借出资金去收取租金,有一日可收回本金之指望,所以风险较低。赚价的回报较高,投资人的本金可能收不回、就当买入一间公司股票都可因公司方针而将股权轻易摊薄。 – 赚价工具有股票、购入期权。赚息可以用楼、保险、债券。投资人可以按其所好运用工具、条件是不好因投资借贷而破产。一旦信用失去,银行不会再予借贷,他日要翻身很有难度。大家外间所见上市公司运用财技,公司倒闭主席多不会“上身”。读者一个打工仔更是公务员,用单方借贷力一个人于相近时间买两间楼已是几错,请不要再搅进取投资,就算系都只用5万适宜,留番仅余的10-20万比自己,系大市下跌时都有个打算。大家工作努力之余,请逐渐增长自身理财智商,毕竟人揾钱时间有限、钱揾钱才令自己在老年时有空拓展更阔视野。 – 读者原借贷力为52000*50%*2.59/10000 = 6.7mil,年岁37。再行落去一要增长自己选股能力,二是保証自己几年后有钱再买楼。要选好股票,你问笔者,如男仕又有一定收入宜在技术分析开始,因此类分析较能予你一个“买定唔买”既答案,弊处系分析源自统计学,要有些数理基础再比心机再能明白。笔者相信读者有能克服学习上的困难,提高买股命中率。 笔者亦见过人将基本分析所用之资料作统计及数理化,得出20大抵买股云云。点讲都好,买股要得心应手总要有步骤同方法、大家如果买股输钱又不作检讨、成世人买股只会停滞不前。当然在事业上猪笼入水既人根本不用花时间买股,投资自己就系买中最高升幅股票。 – 至于要保証读者几年后有首期买楼,不妨参考下读者来信之“5年115%回报方案”,大致是咁的: 读者用私贷借入$370000或自己储蓄用作“买保险之首期”,所控保险面值250万,每年派息4.5%(假设5年内不加息),5年后有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil。5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000,净利润约为3.1 – 2.5 – 0.217 = 38万。5年回报为38/37万即102%。此案详细方案及做法不在此作解。惟读者早早作此安排,5年后几可肯定有多38万作首期去买多间楼。另留意此方案年回报逼近20%。

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无晋升单身女子买楼需知#758

  本人36单身,有稳定收入每月30k,未来只有靠每年增薪约3%,无进升机会,流动资金只有约30万(因供咗保险基金每月5k愈10年失利,每月的供款居然在帐面上完全因手续费高昂而只有负增长,最近才忍痛罚款全取)希望可从股市中有斩获,但因羊群心理作祟,股市中损手居多,现在只敢放人民币定期。此外,每月洗费用去20k,储蓄就一方面月供5k由financing planner帮我投资,另外年供30k则放保险机构储蓄10年期(因保险经纪sell供2年后可每年取15k)。 – 最近首次见到呢个blog内很多投资个案均得到笔者专业的见解及回复,顿时觉得自己再唔为将来打算真系临老要攞综缓,因mpf嘅钱本人放高风险(买中国,香港),都比其他人低回报,我完全对投资是零知识且撞板多,希望借着买砖头可以帮到自己。 – 依家唯一想询问系: 1)因屋企人有一层30几年楼龄嘅居屋约300万,应否按咗,再尽借买一层沙田最细单位放租出去?或者唔按,我全借? 2)我有一位家庭成员,人工相约可与我夹份买,系咪都要按楼?(当然我都知出租楼需付一半,暂且唔计此规范,因可能家人结婚并付租金黎住)。 3)依家买低息高价,但等下年买,唔知跌几多但息口贵咗,其实边样抵? 请Lum sir赐教。 ANSWER: – 读者在文章的首半部份道出自己早年投资经历,供保险最后“忍痛罚款全取”,可幸有人帮其维持储蓄习惯,现时月储蓄七千储元。收入三万用净$10000,即再供保险后自己每月有二千几蚊净。股票投资损手、在看毕homeblogger文章后觉得买楼有可能帮佢求条出路,那先决的是,读者自己应否买楼投资? – 希望大家再投资前要了解自己投资心理,不少人认为投资心理太虚无,唔及收一个number赚钱实际。笔者看法是买股而不知为何而买,之后会因毫无初衷而随便放弃入手投资物、或可能结果系太早沽走,影响大赚机会都唔定。读者宜在再出发前理解自己投资经历,得出自己投资失败之原因。可能系知识不够,又可能系眼高手低、或个人过份贪婪而不肯止蚀、赢钱又想赢到最尽等等。如不理顺前因、再开始另一次投资都是枉然。 – 买楼一事对打工仔多合适,原因是大家身处于美元贬值而资产大膨胀之环境。买楼是应该尽借的,惟大前题是不要过份运用借贷力,起码要抵受到楼市30%跌幅、合适为楼市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投资楼房损手离场,当年97年供楼负担数字曾高达103%,而目前(2014 oct)则约49% ,原因一当然是人们买楼时考虑多了,比起97年转售摸货现冷静不少。另外是息口低很多,不构成负担比率太重。如楼价在现水平维持的话,假设息率上升3厘,供楼负担比率会上升。 以上述同一准则计算之供楼负担,便会由49%升至64% 。当然仍比97年有一大距离,惟实力不足者需自行留意。 – 读者自己借贷力为30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil,假设要买间500万楼房九成上会借450万,需找个借贷力至少有(450-388) = 62万的人。另外留意一个月入30000的人,其实佢借贷力有3.88mil是假设性的、因其他借贷、信用卡、之前作下的财务安排都会影响其借贷力。笔者早年在银行工作,肯定每隔几星期有人系自信人工够说服银行批出借贷、可是最终发现自己有卡数有其他消费、令自己搞到要临急揾担保。 – 所以读者想买间楼、笔者自己看法是自己单名买再揾屋企人担保然后比家人住,咁会令成件事理顺很多,免除他日可能发生之烦恼。居屋系唔可以乱按、至于将楼“加按”或“新作按揭”都是读者要明白后再为自己情况描绘所需之形容词。关于读者最后问题,理解系想知道如果息口每升1%,对楼价影响多少。当然呢个答案要准确计出很难,但作一个预计是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性,狠下苦工去自己理解学习,钱银从不能假手于人。

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没女唔知点算好 #754

谂SIR你好!本人已年届40,未结婚,亦唔觉得会结到,现与父母两人同住新界居屋,由父母拥有,本人月入4万,每月储11,000,PLoan outstanding15万,出年年尾将还清,现有投资相连保单大约有27万,股票7万,无楼。父母暂时唔系好需要太花钱去照顾。问题系,我唔知应唔应该一铺清袋买楼,另外咁少钱就算做9成好似无地方可以买?同埋点样可以令财富增值,有点担心年老都唔知点算?年少时理财不善,而家先知搅唔点,望谂SIR指点!谢谢。 VIDEO_ANSWER

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我的储蓄能有什么作为? #753

(QUOTE: 上集读者发问问题) 谂SIR你好, 最近才开始阅读谂SIR的文章, 起初觉得谂SIR讲野好串, 但越读越发觉有道理, 现在夜深人静, 回想自已现在一事无成, 突然想起谂SIR, 希望能指点一二 – 小弟今年三十, 与父母同住公屋, …….以上少许储蓄可有什么作为? 公屋仔上 (UNQUOTE) 这是连续集的最后篇。 回上篇>>三十而立。储钱不如储现金流(中集) http://homebloggerhk.com/?p=27360 上篇提及赚息行为是将某物品借予他人、收取借用费。由于“借用者”不能长期持有,所以予的回报比“赌场”低。另在港可通行的借出再赚息法门作出了几个建议。先有就咁买楼,就当七成上会买330万楼,首期要支付99万,而收租约$13000。当然买楼收租要支付管理费、地税及将租金收入打税,不过如将七成楼出租,根本未合符金管指示出租楼房最多可按5成之法规,所以作七成或九成楼房出租者自有其方法去规限风险,另对于租霸及租约好应按一拆二收租睇市课(买楼003)之内容去同租客好去签订。点都好,不少人会将回楼打92折如真要将租楼支出杂费反映在回报在内,如留意到近季差饷收费大增(取消了补贴),那不如直接打九折。而产出正现金流效率为(13000-8500)*12/3.3mil = 5.6% – 昨夜课堂搞到好夜先落堂,多谢不少人热心发问。期间提出了将屋间套房可以增加一间屋的产出现金流,惟对此就算毫无经济既你应唔会买间西九四小去间套房。如要对此事开展、在几方面之人脉都要有齐才可避免选错地方及造错内笼尺寸、更有人试过做哂成个改建先知原来师傅从未有同佢清泥头、或水电根本不符租客所需,构成更大麻烦。当然有方法自然可准时收齐租、买间320万楼(呢个系2014/7月价)间好套可收租$21000,当然要投送钱去改建、而总共投入为约$130万,供楼照8500(七成上会),现金流产出率为12500*12/1300000 = 11.5%。当然有些人不将改建成本纳入回报计算,因该房转变后叫价都高左。 – 那什么是债基? 就是收息堂提及之一个方案。那提供12-15%年回报,即一百万放一个月产出$10000-12500月入。风险会否很高? 只好说投资物的本身在2008年金融海啸之波幅少于汇丰银行股价波动,而笔者更提出可入手走势颇为自向的一组债基。见下图两债基价格在同一时期的表现,上方债基价格升时另一只债基下跌,将加息风险调堂抵销。留意两者走势不是完全相反,所以从未将风险完全兑销过,将部份不预计性剔除已符一众同学的投资要求。债基无年期之余产出现金流效率颇高的、有15%、难怪为不少人所爱。 – 当然压轴出场先系最“坚”。最令人惊的保险竟可有最高之现金流产出率!? 其实关键在此: 首先保险同楼一样系个好好的抵押品,大家可参考文章“115%保险回报方案”。当然笔者对读者来文另有别注,亦可不跟读者咁存放五年。3年或8年各有不同结果,3年令回报低点,但比上方所讲去买楼就咁收租之回报高、8年时间是长一点,但回报可超越20%,详情在课程后半课会同大家再研究。

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 三十而立。储钱不如储现金流(中集) #752

(QUOTE: 上集读者发问问题) 谂SIR你好, 最近才开始阅读谂SIR的文章, 起初觉得谂SIR讲野好串, 但越读越发觉有道理, 现在夜深人静, 回想自已现在一事无成, 突然想起谂SIR, 希望能指点一二 – 小弟今年三十, 与父母同住公屋, 父母没什么储蓄, 家庭收入低, 每月母亲只有月入四千自用. 小弟则月入三万, 家用连保险食住行开支约每月两万, 即每月省到尽约可储一万. 大学毕业头五年要还政府贷款, 收入更少, 所以一直储蓄不多, 现在有现金廿万, 股票十万, 人民币定期廿万(分别2015, 16, 17到期), ibond六万. – 自知理财能力很差, 收入也不高, 虽暂时无买楼必要(也没能力..), 但谂SIR说要年轻借贷买楼, 所以想请教谂SIR我的情况应如何是好? 应否继续储钱待机买楼? 以上少许储蓄可有什么作为? 公屋仔上 (UNQUOTE) ANSWER: – 好耐无写过连续集。 – 昨天笔者提出了三十男要发力向上追,虽名声不高惟参考三位港产特首之成功之道、更应知道钱从何来。钱的魔力何在? 就是当你越拥有它、越能从旁观者的心态去看一众人为追求钱所出的百态之后、更发觉钱所能推动的事情竟比原先想像的大。罗斯柴尔德提及:“如果让我掌管一国的货币体系、我就用不在着乎谁在制定法律。”如果大家认为法律真可被钱收买、那更应先满足自己生存条件,去追求一些金钱根本买唔到既亲情及感情。 – >>回上集文章 http://homebloggerhk.com/?p=27335 一个人要生存就要有野食、或者间唔中睇下戏去旅行咁,明白而家香港人的“生存条件”已不能和廿年前相比了。 公屋仔出发之前,好应该为自己先定下生存条件。佢现时月入$30000,月储$10000,即每月洗费$20000。当然公屋仔系要结婚的,所以将洗费乘2都不为过份。可能你心谂:“阿老婆自己唔识揾钱咩? 咁你要睇睇自己想做一个几有承担既男人。” – 要为自己提供$40000被动收入,关键系储到钱、同找一个高产出效能的资产作提供正现金流。即系你想饮鲜橙计都要先买橙、同揾黎劲既榨汁机。点去“买橙”在上篇已提到、今篇主要讲一讲大家有咩“榨汁机”可以用。惟有一点可提,就系世间有“赌场”,有运气或能力可你一个橙投入换返三个的,不过你要肯定自己系聪明及赢面高既一位,绝不易事。勉强投入1个换1.3都或者可以,长期成功1换2跟本太贪心、或你应该系“伟人”。笔者会形容此为“赚价”行为、在<收息论>一书有详解,本文不解赚价投资物,主解“赚息”投资物。 – 赚息行为是将某物品借予他人、收取借用费。由于“借用者”不能长期持有,所以予的回报比“赌场”低。另外留意借出的物品都要有番咁上下先有人借,唔通你借条毛比人去收钱咩? 所以大家唔该系年少时比心机累积资本、到中年有收成再借钱比人、在港可通行的借出再赚息法门作几个建议: – 三百余万香港楼。七成上会。月供$8500 投入96万不装修 月收租$13000 效率 =5.6% 三百余万买楼再间套。七成上会。月供$8500 投入120万连装修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 = 12.5% 债基 投入100万 每月收$12500(不提供算式。只从本BLOG读者实行后留文所志数字) 效率 = 12500*12/1000000 = 15% DOUBLE保险方案 投入31万 5年后利润约为30万。忽略通账因素,每月收益为约300000/12*5 = $5000 效率 = 5000*12/310000 […]

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公屋、三十、一事无成(上集) #751

谂SIR你好, 最近才开始阅读谂SIR的文章, 起初觉得谂SIR讲野好串, 但越读越发觉有道理, 现在夜深人静, 回想自已现在一事无成, 突然想起谂SIR, 希望能指点一二 – 小弟今年三十, 与父母同住公屋, 父母没什么储蓄, 家庭收入低, 每月母亲只有月入四千自用. 小弟则月入三万, 家用连保险食住行开支约每月两万, 即每月省到尽约可储一万. 大学毕业头五年要还政府贷款, 收入更少, 所以一直储蓄不多, 现在有现金廿万, 股票十万, 人民币定期廿万(分别2015, 16, 17到期), ibond六万. – 自知理财能力很差, 收入也不高, 虽暂时无买楼必要(也没能力..), 但谂SIR说要年轻借贷买楼, 所以想请教谂SIR我的情况应如何是好? 应否继续储钱待机买楼? 以上少许储蓄可有什么作为? 公屋仔上 answer: 笔者知道blog中解答的个案有时收入太高,予其他读者不够真实的感觉。此点回应有二,首要是如果你本身无财在手根本无野需要理,至于是否储钱去改善人生是个人选择。另外由无钱变有钱固然令人选择更多、生活改善,可是更重要的是丰厚人生经历。呢样野带到落棺材,更帮忙了身边关怀你的人。  – 三十而立,坦白讲如果男仕们到此阶段仍然不见起色,在残酷的社会要再追赶可真有难度。就借用我地香港三个特首为例,他们的“成功”模式正是由三类不同助力而成。当然人的成功很复杂,唔可以用一个因素就解释到点解今日你咁掂,惟根据坊间资料,三个特首的成功之道系颇为不同的。董伯伯大家都同意佢系一个老好人、当年家族生意失败由中资撑起,成功源于屋企劲有钱既董伯对于中方的支持是义无反顾的,冇爱国商人霍英东注资打救东方海外,伯伯既game一早系85年over。明白董伯呢条成功路大家得个听字,而你仲坐系度应因老豆都唔够钱。可是留意有钱人的言行举止、政治取态,可能比街边一个阿伯“走到既位”更少。受人恩惠、真系年老至70都要走返出黎回报。所以呢,最有作为都系提升自己! – 至于donald,选举都不忘提打工仔,证明佢真系好识上位。同意系香港要突围,做一个成功的推销员是必经的。你连自己都sell唔掂,点叫老板升你呢? 可是对自己的定位太官僚,人一走再没人斟茶。即大家对佢的敬畏是源于其职衔、而唔系其功德。年轻人在发展自我同时必要参考donald的往史。 – 最后系当今“红人”梁生。首先讲笔者对梁生系好支持的! 唔戴返个“头盔”恐怕呢篇文好快被和谐、更有灭版之灾。只不过作为纳税人之一想提个意见,就系梁生既成功、大部份系源自于年青时既贵人。大家系狂[email protected]#$%!佢之余,要知道梁生系31岁就成为基本法咨询委员,即82年中英敲定香港前途后既三年。当时英资洋行正考虑从香港迁册、香港人仲大多谂紧移唔移民,而呢个“死靓仔”竟然同邓莲如男爵(当时未受勋衔)坐埋同一个room开会。诸位30谂下如果你有个friend正担任呢件事情,你点都会觉得佢有些少劲啦! 比起自己三、四皮人工,Mr.Leung简直系super! 有此果的原因、按现时资料系因为有贵人引荐。当然懂得为自己招徕贵人,是一门很有技巧的学问。 – 所以三位港产特首,上位分别系靠老豆、识上位、及遇贵人。笔者敢讲识上位系见效最耐同最慢的、而效益最低! 如果唔系点解要系在位几年狂搲野落袋呀? – 咁读者30岁3万人工只得30万储蓄系手、系听完呢三位人兄既故事之后可怎自处呢? 那关键解决点当然系“钱”,咁你要先明白世间的钱从何来? 最直接梗系谂每个月打工出粮就有钱,可是在世上有三类(法)人是可自行制造金钱、而不是由人打救的。一是政府,批出国债比人买、就有钱了,此事之成来于大众对该政府之信心。二是银行,收你一百万做1%息定期就借返比人、假设将其中70%用4%借比商人、咁利差当然有3%,而更重要的是社会上有多了70%既钱。因为你存了的一百万仍然在你的户口,“无”借走比人的。 – 正因为咁、做政府及银行都要“攞牌”、人总系为自己利益而走在一起、成立商会、医生会同律师会咁。口讲系提升专业、真正原因由自己判定。最后亦系大家最有机会得到的逃脱口,就系搞创作,系独一无二的创作,最好系有专利而极难被抄袭的。正如你是画家,每出作品一幅都系钱,当然系现今网络世界点揾人欣赏你,就系另一技巧。其实30岁人揾几万蚊都唔错,但如想有突破性发展,好似方程式咁做跑头既车甩开主车群,照样“人打工你打工”就当加足鞋油都不见得可突围。大家每日挂住揾钱既人不妨重新组织一下想法,从基本定路向再开始出发。读者要往后生活改变,最大助力系改变“玩法”。当然懂得财技亦有次等既帮助,答文已千字,明天再续! […]

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