中产变草根,跌市怎逃生? #1001

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    谂SIR 你好! 随着本人内地工厂结业,将被迫提早退休,现本人最大的财务难题是现金流相当吃紧,希望谂SIR提供专业意见. 本人夫妻二人拥有以下资产: 1.太古城   市值1350万  月租3万 2.马鞍山听涛雅苑  市值930万  月租2万2千 3.东涌影湾园  市值780万  月租2万 4.珀丽湾 市值520万  月租1万3千 5.屯门卓尔居 市值500万  月租1万2千 6.新蒲岗大厦  市值360万  月租9千 另内地一所原自住物业,己420万人民币放盘中,已出售一所加拿大物业,可取回60余万加元,但本人非加国公民,所以还需九个多月才可取回款项. 本人最大的困扰是曾以高价购入旺角的一所地舖,现仍欠银行近2000万,每月须供款18万8千元,经吉舖多月后,月前才能以9万6千元租出,即每月负现金流超过9万多元. 虽然本人己清还所有住宅物业的按贷,但夫妻现只持有70余万现金及12万政府IBond.而本人每月基本开支约20-22万(包括家庭开支,地舖供款,税项,各类保险及物业管理费),这还未计将来回港的租屋支出. 所以再恳请谂SIR提供专业意见.   谂sir.请容许我保充一下关于投资舖位的经历. 多年来我曾经多次炒卖位于旺角的商舖,除税后共获利超过3000多万,由于已50多岁 ,故希望保守些,先后清还所有投资物业的按贷,但两年多前接到相熟经纪的来电,介绍一荀盘连租约.(每月租金21万元).经果已4100万成交.我在银行造了2000万按贷,分10年偿环,每月供款约18万8千余元.但旧约于年初约满后,数月内均未能再次租出,故只好大幅降价至9万6千元才获承租. 请教谂sir.我应该要求银行重组债务或是沽售一些投资物业应急, 又希望谂sir的读者以此为监,否则一个错误的决定,中产也很易变草根.                                                          一个睡不着的中年人上   ANSWER: 睡不着的中年人,先总结两个体验。 1: 投资要到离场一刻方知胜负。 买卖铺位大赚3000多万固然风光,但最后一个决定要呕突2000个才可离场。现时还有月供21万的债务,系留定斩令人烦恼。 2: 人总爱避免亏蚀而延迟作出止蚀/止赚决定。最后由赚变蚀。   由个案#1到今日#1001,笔者总爱为读者计计个人借贷力。为的是避免像本案现金只得82万、被逼要焗卖物业去套现,因过度借贷而持货力低之情况。   若扣除18.8万地铺供款,现时家庭支出会大幅减少,就当要加添返港租屋的预算,现时6间供满的住宅、收租共$108000,应可为读者提供一家的正现金流。就当每月10万唔够,笔者的收息方案应可为读者再进一步。   就本个案笔者向商铺专家李根兴博士Edwin请教,看有何方案可解读者困局。Edwin建议读者可先和银行商量如何减低供款,一般银行都唔想迫到客户无路走。在市场急放售商舖,有定心理价钱必要不理想、而银行亦唔知道下手业主会否揾返佢地做按揭。若能将年期从10年加长,将供款拉至原本六成,月供只12万。而读者可用下列步骤将手上正现金流提高去应付供款:   1.太古城名义租务回报为2.6%。听涛雅苑为2.8%。映湾园为3.1%。珀丽湾为3%。卓尔居为2.8%。新蒲岗大厦为3%。可见楼房越贵重租务回报越低。大家要住质高楼房,租比买抵。就当月租要30000,不难由㓥房或债券的利息补贴。加上贵重物业的管理费由业主支付、租客悭返既钱已够请个工人。   2. 看看怎将听涛雅苑的实力释出。假设卖楼返银930万,可将其买入直债。此数目可入手6-7条直债。由于读者未变现的楼仍有5间,故入手直债可选较高息而唔保本既直债。例: […]

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50万。年10.6%。低风险之领悟#997

20140211212809

  谂Sir: 你好!最近拜读阁下对各界人工投资理财个案的几百个,阁下比较注重20多到40多人士的分析个案,而我的情况有少少特别。 本人即将2条5,低学历,做劳力工作。妻子细几岁,文职工作。2个劳动力,5口食饭(包括佣工)2个子女读中学。有1个自住物业,市值超过1千万,欠银行280万,夫妇每月薪金4万几,扣除所有支出,所剩无几。 现金加股票约5到6百万,另每年股息收入约30几万,人民币每年收入90几万,即每年有140几万港币正现金流。由于岁数处于西边的太阳,想投资一些有投资价值而保本项目,阁下有何高见,多多指教。 101/DV26 学生   answer: 读者非常谦逊,虽楼只一间但净值超100万美金(即起码最少都净额780万港币)。另加股票及cash 6百万,即两老加埋资产净值达1400万,系香港算系最有钱个56000人(根据花旗银行调查,香港千万富翁数目为此数。百万富翁约在70万,不过老实讲而家有一百万、都唔叫得做富翁。   在堂上已解说过,有投资价值的项目,为sharpe ratio高之产物。sharpe ratio的解说看倌可在网上自行查找。至于详细怎为股、债、基金、ETF作比算就不在此谈了。有关保本项目、读者请要作较深了解。究竟系由汇丰银行保本? 和黄保本? 定系恒大地产保本呢? 三个描述都可作保本。投资物亦按到期保本、由第三方担保保本、又或于某条件之下(如外汇汇率)保本去划分。   结语为投资路上、人要长知识、而唔系去揾产品。知道不少长者着眼“保本”、有心人就利用此弱点,猛咁解释佢只产品系点“保本”。最后利用长者及销售者双方在“保本”一词上的不对称了解去做生意,雷曼债券就系咁出事,你亦见到有一大群阿婆为受害人。再一重复,投资前要长知识。原因系每人都对钱有兴趣、你好应花时间去学习怎去保护你每日返工8小时而黎的财富。相反踢波唔叻你勉强都可以落场,无人会有兴趣特登踢伤你。 长者揸股票去收息的看法已在课堂计出答案。今日55岁好应买债为自己收息。为免有投资价值的债价被外人抢高价,本文列出都不是hot selling,请见谅。而读者更有能力参考jackson师兄的“32万。年11.4%。低风险”方案,佢将钱放系5只评级颇佳的债券(即都系BBB至A评级。有只系BB仔,唔喜可转),上图有示。由于债券选择得宜,每只债可loan out的ratio颇高,即呢$1000000可收息$45880,由于买后借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即时取回,所以读者实出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回报系(36757/320000) = 11.4%,而投放的债券风险不高,到期保本。   债券会因加息而价跌吗? 昨日文章已有解。   相对想再计一计,若loan out ratio减至50%、而本身债券100万可收息6.0%那杠杆后回报又如何? 计为 (60000-6700)/500000 = 10.6%。各位同学应已对杠杆及息口之选择上有领悟。 读者年收息11.4%之后,基本上都唔使急于扑入香港楼市买楼。当然此计划用的债要持有3-5年不等。对读者而言应可做到。不时同学问点解平时银行都只推基金同股票比我呢? 收息堂介绍的方略都未听过。原因再简单不过:“收息堂讲既投资物食水唔深,冇人肯SELL。”

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临老变富贵、全不用炒楼 #980

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*上图借用,source: http://www.edigest.hk/ (部份用google translate 翻译)   谂先生,谢谢你回答我的查询。但我认为你还没有完全理解我的情况。 再作陈述:   上完收息堂后已重按我的自住房套现约$150万,总贷款达$270万。该房出租收入约$15K和偿还银行将从$9K提高到$13K。   2. 我还有另一物业,银行将另外$1.8M再预先批核予我。我需要你的观点,看看我是否应该使用$(1.5+0.3)=$1.8M和银行贷款$180万 = 360万买一个小单位自住。   3. .我将在2017年退役,到时我将有大约$4M的退休基金。目标为生成$40K的每月的现金流,我想看你的看法及有否任何机会去实现这些目标。欣赏你的帮助。     个人有一个联名自住房: 值:5M,贷款:1.2M, 月付:9K, 租金收入:15000 有另一物业,加上手头现金:300K(储蓄+货币+股票)   谢谢, 劈炮老兵   answer: 再将读者情况睇一次,将问题主要归纳为读者将得360万,究竟搞咩好? 主要系想收息月四万。另佢将于2017年退役会拥更多资金之事就唔提啦。系介绍方法之前,相信更帮到读者系投资心理。千万要留意加按前只有30万现金、当手上钱码加到360万之时,会有唔识处理既情况。   当然,偏低储蓄率亦需留意的。而此个案亦解释到楼房投资几咁能改变香港人人生。知道市面上有不少人对炒卖获利既人投以怒目,惟就以本案老兵去睇,佢手上两间楼系未曾出入炒卖的。现在临老“富贵起来”赚到几百万,若说佢都系炒家有份炒贵哂D楼,咁讲未免要老兵“躺着也中枪”、太不人道了。   另外想谈这几年楼价的升幅唔系炒出黎的。“炒楼”亦即“楼房投资”,在税局定义上有3个(但不只于)因素: 1. 太短单一物业持有期 2. 买入楼宇后不为其作增值(如装修) 3. 投资人在短时间内作其余多项物业买卖 惟2010年后有特别物业印花税阻止人入手楼房后短时间内卖走(半年内卖要比30%税)、2012年又有买家印花税阻止人先将住宅物业转入公司、再用公司名义完成交易去避税、基本上现时楼市炒家已绝迹。惟中原城市指数仍从2010年约90多点升至今日144点,可见今日的楼价令很多人买唔起、怪不得炒家。   而假如香港楼价由2009年金融风暴后无升过,即中原城市指数停留在70点,一个荃湾三房大屋苑廿年楼龄单位200万搞掂,楼价亦只比沙士复原后的首年(2004)之年终数58点高20%左右、究竟香港会发生咩事呢?   这个笔者会在另一类文章说明。讲返老兵,由于要将佢既英文先google translate再理解然后解答,希望今次做到佢要求啦。将手上既钱一步步投入债基较明智,直债太钱少,上唔到。债基几多钱都可开始先买、收息在8-15%p.a都有选择。见下图,黄线个只系老兵上完既收息103有讲的,这也解释了为何先讲呢只。黄线个价格已返回6年前原价,即呢半年价打和而利息全落袋。至于呢半年想又赚价又赚息、实在太贪心啦,笔者只能帮手到袋10%松d既息口呢个地步。   将360万收息,就当年12%,一个月都收$36000,已近达读者目标。   另一只是股债混合之基金,第一个缺点系呢类基金再融资能力不高,已在收息101计左点解唔应买。另外睇图见价格,篮线既波幅大而派息亦唔见高。所以一笔有人问笔者呢类基金都是不建议的。   有钱净可以将联名楼拆单名出黎做㓥房,租金回报同债基一样但有抗通账能力。这个在早前文章已述、不重复。  

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最不要犯上的人生错误#977

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我:平均:大约数2300000元,因股票浮动而增减。 姊:估约2000000元,因股票浮动而增减 联名:1000000元随股票而浮动。 姊65岁 本人56岁;体弱难找工作。 我有的士司机证,没野做可否买楼做按? 楼在1966年父亲买的 是唐楼九楼顶层。 – 1:现在有天台屋清拆令己出多年。别人买我们层楼银行不按揭。 2:我们单位两间房本来是一个石屎上篕露台。现在要验楼,问过屋宇署说不用拆。 3:层楼天台屋面对将来迟早要拆。拆石棉瓦天花;拆后要补地台漏水。下面又要验楼维修。另多年没装修。 需要用钱几多不知道。 – 旧唐九楼308呎实用:二面单边光猛。地点在旺角,旺中带静有人用二百万买, 卖后业主说可能租给我们。 我们现在未决定卖不卖。 我因去年加入联名 卖了后我的半份比10%印花税,扣除卖楼搬屋费用约余1850000元 – 姊与我若卖了层楼全家财产约共:7150000元 有一个年老体弱行动不便91岁父亲需人贴身照顾。所以要请工人。 现在他一个人申请公屋,己有信见,可能年底前有。(有屋后不知可否申请代他买较私楼便宜的居屋或公屋?),然后写张遗产证明。 几个人的洗费: – 工人:6000* 家用:食4000 水电:2000 杂用:1500 共计:13500=162000 租屋:12000=144000(如不卖楼、冇此项洗费) 合共:25500 一年:306000元 – 卖走楼: 上方用法可能唔驶十年用晒联名加卖屋钱3000000万。(没有通涨计,投资平手计,好定衰这要讲运气!)仲要无左间屋。当然卖走楼后有机会因楼价跌而加些钱买入有电梯楼。 唔卖楼: 有维修费估计25万顶十年,因为要拆石棉瓦顶天台屋及补漏。另重新装修屋。及现在要验楼维修。系唔使租屋下十年要用1620000加25万,即用了1870000万。即系比较卖走楼余1130000万系手及一层旧烂楼。但就没换电梯楼的机会,更因而此到年老体衰时面对上楼问题。当然有将楼维修再租比人之选择,应可跟卖楼比一年节省7万,十年即70万。 – 最后如老爸到公屋,数月后即可申请居屋证,买居屋。预计要约一年多时间。老爸有变吗?同时会用去三十余万。还有什么可想吗?好头痛!   ANSWER: 呢个案例发自无上过笔者堂既同学、仍选出作答一是睇见佢来文亦有感头疼、二是十分能反映一个开始退休的人之洗费如何。见读者细列之杂项,佢同家姊加上老爸一年用30万已是底线,3个人夹埋只花4000蚊食野。真系唔知咁落去几时先等到自己百年一日。今日香港40蚊出街食妟已有感困难,而读者在支出项未有加上医疗支出,纵使手执700万得值资产在手仍叫人担心。   不要留下唐九楼、房地产要有价格、必须抵押力高、能提供流转机会、及产出月入。可是唐九楼三件事都冇。何不将其换作屋苑楼? 既有lift亦方便救护车在有事时快速赶到? 想指出读者现时感到非常头痛、系因为佢长时想留在comfort zone,对事爱理不理的态度而造成。若不趁现时仲行得做出改变,他日将付出更高代价。至于有些人专揾订契既唐楼买入等收购、对于成家都属老兵既读者不建议。反正人地有消息有壮汉、你见到人地轻易落袋既钱、实情绝不为简单。既然人人都爱财、岂有银纸轻易到?   时机已过、无需再谂趁后生利用杠杆揾租客帮手供楼。现时卖楼得1.8mil,应可入手3.6mil楼房5成上会,供18000/25900*10000 = 6900而收租约9500,月净落袋约$2000。联名户口之1.0mil,20%入手债基、另80%入手直债。直债有两个选择,一是入手利丰的永续债、不杠杆,年回6.39% 若再要更稳阵可不杠杆买诚哥既直债、10万usd一条、有4.3%p.a. 当然后生仔可以行杠杆,就当银行收借贷息口年3%,用近乎“无死”既诚哥去做回报都有(4300 – […]

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中六合彩(1143万)之后既部署#953

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谂sir, 您好: 我及丈夫都是52岁,没有子女。    我及丈夫都是是自雇人仕,每月收入不稳定,大约月入共$40,000 (不包括下述物业1的租金收入)。  我及丈夫每月开支:$25,000 (不包括还供楼贷款) 。  我及丈夫有 : 现金 : $500,000 股票 : $350,000 人民币: 180,000  物业  1. 青衣居屋 : 父母联名,市值$3M (2房),没有按揭但未补地价,补地价后约值$2M,父母住。 2. 红磡楼2005年买入 : 我与丈夫联名,市值$9.45M (3房),未偿还贷款$2.35M,每月按揭还款$10,700至 2035年,利率: H+0.7 ,出租每月租金$29,000。  3. 红磡楼2006年买入 : 我与丈夫联名,市值$7M (1房),未偿还贷款$2.67M,每月按揭还款$12,200至 2035年,利率: H+0.7; 自住。    目的 : 期望退休后有稳定及足够的收入。亦希望增加现时现金收入。  方案 :  A. 上述物业2及物业3均近红磡火车站,而沙中缐于2021通车. 估计通车后物业2及物业3会升值,故考虑继续持有。  B. 但又考虑卖物业1以获现金投资直债而提供稳定收入。 烦请谂sir指点!! ,谢谢 !  ANSWER: 睇完读者既个案,真有感买楼改变人的一生。你见读者夫妇既收入真系平庸至极,夹埋先揾4万,但红磡两间楼现资产净额系1143万! 足足系佢地285个月既人工,即唔食唔用都要24年先储到既数目! 如果计抽埋博彩税(75折收数)净得,读者呢1143万已等于中左半注3600万既金多宝!    当然凡事无完美,读者无仔女,往后要更好为自己打算。另外“E一族”食尽了楼市05年后的大浪,羸在呢十年来定力够无放楼、而红磡出租单位基本由租客负责供楼、铁証买楼可助人坚定坐货、更加“要胁”几个租客同你一齐储钱,加上储蓄进度。只要等到每7-10年出现一次的楼市高位,无运气人仕想预约“中一剂”金多宝都唔系无办法。起码成功机率有30-50%,而此方法缺点系慢、同埋要坚持。仲系大海游泳未能上岸既你,会趁年轻仲系你资本既时候一试吗? *E一族泛指现时身份证系E字头的人仕,现多为香港50-70岁的一群   由于租金会跟进账升、而供楼金额30年唔变,所以读者现已有29000-10700 = $18300之正现金流。鉴于工资水平不高只四万,要最基本咁为自己退休后提供足够资金、读者需为自己产出等同现人工之正现金流、即月四万元、而现在尚欠40000-18300 = $21700   建议将联名楼加按至六成,由于强劲租约(收$29000租/月)加上各楼之结欠率走低、睇埋读者自雇人仕点去为自己证明收入后,觉大抵有信心够计。加按后得7MIL*60% – 2.67MIL = 153万,留意此款项唔可以用H+0.7%咁低息去还,最起码新借部份要用现行息率计息。作最坏打算成旧钱用现息计算、由今再拉30年还,月供420/259*10000 = $16200,供多左4000蚊/月但可留至2045年先还清。如果你同意今日张7000蚊机票10年后至少卖11000既,咁你应该同意读者用每月多供4000元的代价供楼兼套多153万在手。   153万行债基、每月收12-15%即$15300-19125不等。减埋$4000增加了的供楼支出,债基法门都可为读者增加月$19125-4000 = $15125之月正现金流,计及已得的$18300,共15125+18300 = $33425/月,唔使做都可每月坐定定收钱、更有3间楼在手。就当债基一时波动、或楼价下跌50%仍有钱去补。数据有示债基的年波幅比楼房更低! 当然如香港楼价可以跌50%,即返回2007年头之价位水平(中原指数70点),那不妨为读者出击再买楼之时。留意手上现金股票人仔共120万都未动用作计划、仲有大把招数未出。   最后一点想提出,读者来文之段落建构越好、通常财富都较多的。你能用口用手清楚去表达一件事、就系成就财富之来源。

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9.4%月息收益。正现金流效率。尽快退休 #644案半山居民

本人曾修读谂Sir之买楼课程,也已报名6月之收息课程。本人很欣赏谂Sir対读者提供很实用的指导!现有问题希望谂Sir解答: 本人56岁、女性、独身、月薪6万6仟。资产如下: 港币:130万 人民币:150万 基金:140万 强积金:185万 保险:50万,65歳可取回 股票:20万 深圳楼:买时84万人币,现值150万人币己full pay现收租4200人币 自住楼:现值390万(169万买入;欠130万 H+0.7,现月供约$8000) 收租楼:现值310万(245万买入;欠140万,供H+0.7 向银行称自住,每月供$8400;收租抧去管理费实收约$9000 支出:连给予母亲之家用及自住楼供款每月支出约2万2仟元 问题:   1)现因脚患欲提早今年年尾退休,如退休后冇工做便不能做按揭,我应否衬现在未退休加按再借出100万备用 2)加按后退休,等楼价跌,再一笔过买入约350万楼收租 3)加按100万,买入7-8厘之产品收息 4)年尾提早退休,但不加按维持现状 5)有否其它更好之建议?   现因唔知点做最好;故不敢申请提早退休。望谂Sir能解答!谢谢! 敬启 准退休人上   answer: 多谢读者分享佢既情况、大家看毕后请思考自己在日后会否遇上类似情况,现在早作筹谋为自己日后解困。当然读者情况还很好,六百万积蓄加楼两间,原是不少港人理想的退休储备水平。可是读者在此数目资产在前,仍对前路感到傍徨。脚痛都唔敢提早退休收工。   看此个案后提供大家几个理财上的观点: 理财目标为产出正现金流。大家留佢呢位女仕钱着实不少,可是看不到有平安。几天前一个个案事主退休老板有言:“我未卖楼前,银行无咁多现金,但有租收,好好洗,每月都有钱储,十分轻松。”究竟有钱定有资产提供收入好? 已显然得知答案。 系未肯定自己有一千万放系银行随时动用之前,咪揾几多就洗几多。你身体的毛病随时在你50岁后给你困扰 系人口老化之际,呢代人赚既钱可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿妈洗。 你呢世人要洗既钱太多,收入有限。唔用杠杆去倍大收益加上睇市根本无可能达成财务自由。一个月入五万既人由25-55岁只系夹埋揾到二千一百六十万,就当只洗一半其余都唔够完成一生三宅及养育仔女。   好啦,解构呢位准退休人既情况,佢而家每月洗费为约$10000(因连给予母亲之家用及自住楼供款每月支出约2万2仟元,减去自住楼供款8000,估计家用5000,那自己花费估计10000)。那资金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05万。减去欠债(1.3+1.4) = 2.7mil。那如读者每月花费不变,净资金为(7.05-2.7=4.35mil),此金额够读者430个月用,即30年有突。咁即系读者现在即可退休便可? 不能也。原因系读者忘记将“资金”转做“资产”。资金随时间失去价值,美元更可预示将暴跌。见英国及中国出招严限有物业既人卖楼,相信两国估计美金贬值后楼房(资产)持有者将可受惠。让国民渡过难关达至政经稳定。读者解救之策、要续将钱转做楼房。当然要有份工才方便买楼。   由于在早年无筹划,读者现在借贷力已低下。买楼最好付50%首期,令借贷金额下降去令自己负担到供楼金额。人民币请转做港楼、买入360万楼房借1.8mil收13000月租。后生可拉长30年供月供$6900,即有现金流6100。可惜读者只可拉20年,月供$9300,正现金流为$4700,或因杂费再减。惟迟做好过唔做。趁人民币仲系相对高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借贷力为66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年纪大令借贷力常数由2.59降至1.95。现在读者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再买楼收租借1.8mil是可以的。亦因各楼房比市价之结欠比率全低于50%,所以安排完第三间楼后就算楼市下跌50%,读者都仲未负资产。   买完第三间楼后借贷力已尽,应该买入直债去换取保本及定息之收入。至于加按100万应在买第三间楼房先好做。勿因加按100万而放弃再买一间楼。读者最大敌人是通账,而买楼后可产出租金正好对冲通账风险,所以一定要先做。如有钱可加按、及如深圳楼可取回沽售人仔、不妨参考此9.4%年息基金,未将其配合债基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200万每月收$15000,为读者又再混多一份粮。安排过后资产有四:   市值 欠款 […]

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套现预示楼市下半年走势看法 #577案穷中产

追读唸Sir blog, 大閞眼界 望唸Sir指点方向 本人50岁,夫60歳月入共8万,自住单位2009入3.6M, 月供$11500,现欠银行2M, H+0.7. Plan 现估值5M,流动现金1.5M,国内物业1.4M, 居屋未补地价现估值3.8 M零按揭。 另已买入村屋,暂未有满意纸,上会日期不明确,买入价2M 明年家庭月入下降至4.5万,恐到时村屋上会有阻滞,小妹想先行加按套现金后,村屋零按揭, 想法可行吗? 方法1 :转按至其他银行七成要用新利率2.15厘有1%rebate 方法2 : 原银行加按得1.5M要用新利率2.75厘,旧欠按揭2M可保留H+0.7 plan 方法3 : 以静制动,将来村屋上会尽做按揭,差额用流动现金付 小妹此举想留现金作其他投资,希望唸Sir赐教,谢谢   Answer: 读者个案教晓左大家新加按部份息口会唔同,至于原有低息hibor plan系有银行肯保留的。当然银行为左跑数,一向叫你将原有及加按部份成旧用现息借出、可是当大家对银行按揭有更深的了解后,实可避免一些蚀底事情。早年笔者为大家行多一步,就是解答如何将套出资金或现有银纸好好利用,读者应趁现在市高套现,他日楼市回落,纸上富贵随即化为乌有。   咁谂sir你系咪楼市睇跌呢? 今年系,可是跌幅只会轻微。楼市下跌源于一手楼供应将大增、一手楼开价越开越低会将二手楼价拖低。由于需求旺盛、加上租金高踞不下,楼市不会有太大调整。2017年前更好有可能出现社会动荡、此事对大家是机会或构成损伤,视乎大家有几好准备。   财金猛人出书好可能成为后续事情之药引,想香港好,林郑可能系冇选择中最好既选择。至于一男子同林郑既关系更见迷离,究竟真正香港营点出招同一男子作出抗衡,2015年应见真章。今年内地新官上位大家未坐定,想定必以和为贵至年尾。所以敢讲香港会好到第三季、从现象黎睇大家都系试探阶段、大家唔好咁心急要赶住睇正场。收窄至楼市、租金跌不下皆因香港对楼房需求有增无增,政府招数只系迫人由买转租吧,一旦楼价下调,承接力应不俗。需求之一是新生婴儿大幅增加、双非婴儿净系呢四年夹埋都过十万,佢地比本地父母更需要系香港觅一居所,好等令仔女融入香港社会。可是四年香港新屋落成量夹埋连50000都无,即人仔比屋仔多了一倍。加上香港人自己都有将家庭分支之需求,原本无辣招投资者可将楼房放出、平衡楼市。可是现在不少人有楼系手都倾向放租、在一、二手楼供应少之下,一班想楼市大跌之愚民只好求奥巴马比人开枪打中、或大亚湾个核电厂有咩三长两短。   由于读者明年家庭月入将会下降,所以加按已成定局。不少女仕唔捞之前趁仲有借贷力去借钱买楼亦是好主意。读者可行方法二套有1.5mil,新利率2.75mil,可有不少方法冲销此利息开支,等村屋按揭有所定案后,才决定将钱(1.5mil)继续收息定系一砲过找清村屋条数。   村屋如有得借、一定借的。可以由于读者年岁已50,相信借贷年期不会拉得太长,买楼课已讲了不少多变例子。至于套出1.5mil,太多选择啦。笔者懒,抄左一位同学自己系个案写出的收息方法比你参考: (自http://homebloggerhk.com/?p=18454)   high yield bond fund 100 万,每月收息$11000(已扣借息) 股债混合基金 150 万,每月收息$15000(已扣借息) 140万一次性保险每年收3.6%利息,因当中100 万OD可随时动用,银行只收取2%息   当然课堂后笔者评核过读者想承受风险、因份量去再加强了。但此初阶部署对本案而言是够用的!

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五十男: 储钱帮唔到我解决问题! #541案穷中产

谂Sir,  庸才年50;现已供满自住楼( 约面值690万之北区私楼);约有流动资金二百万.两个仔女:女大二仔中四. .两公婆月入约6万;每月洗费2万 .如何作买楼增值作60岁退休之用?    感恩 答案 今日解答个案的读者年达50,在本blog中属于少见。希望大家明白年长令借贷力下降的事实,及早为自己计划一下。时间是宝贵、亦是免费的。分别是你懂叫时间为你工作、还是你为时间去工作。   一个未上岸既人去供满间自住楼实不合适,刚又收到另一位读者在facebook留言问:“如果是自住的楼,系有咁长时间就借咁长还是早点完成供楼?”由于发问者语句未能表达意思,那笔者稍作更改后再隐名贴出。其实两个问题都有近似答案,就系趁后生拉间楼拉长还,九成都无坏。拉长年期令供楼利息支出增加、可是2-3%年息计的利息开支、绝对低于你所欠债务的消失速度。咩话? 债务系会消失? 是的! 你份粮唔用都会慢慢消失,你看现时近十蚊先系美心先买到个有肉既面包,你就知银纸越见不值洗。如果放大黎睇,一间1990年卖30万港币既楼、而家要400万先买到。如果你将1990年揾落既$36000年薪全部储起(*在1990年前一个中级公务员月薪约为$3000),到而家成年揾埋都唔够去欧洲一次旅行! 此等现象造成我们用通账去解释。   如果唔想输,请你站在另一边,即先借钱再慢慢摊长还,每月还款额$10000到十几年后根本不是什么。你话有加息? 按揭要还好贵金额? 正是银行息口贵时通账亦快,况且1997年极高息口时你间楼仲升到飞天,咁你想加息呀? 定系减息? 2007年银@几定期有3.0%年息,恒指319XX点,所以就算笔者供楼既金额上升左,自己都好希望老美能联同香港银行一齐加息。可是就系班美国佬唔争集、又或者孤寒唔肯为美国国债负多点利息。由2013年5月说好了的收水、现在越讲越缩、更就见“收皮”。     读者应利用手上一张重牌,就系加按值6.9MIL的私楼、套出一半即约340万,再加上手上二百万现金、连同60000*50%*2.59/10000 = 7.8MIL之借贷力,情况颇为落观。可是由于读者年近50,借贷力之因子不能再用2.59,要向下调用1.91、借贷力因50岁减为60000*50%*1.91/10000 = 5.73mil(假释太太同读者年龄一样)。将5.73mil+现金及新套金额,11mil购买力在手。   读者可选择一些新兴区域之三房作投资、更可考虑将楼房间格更改,将房屋租务回报提升至11-15%,买楼103有解。今年是不是入市时机? 如果你是买三百万至五百万的700呎建呎以上单位,可以买进。500呎单位未来有不少供应、睇淡一线。至于想等楼市跌50%先会入市的人、只好说本blog帮唔到你、你可以close browser走人。读者宜起步先入手一间楼、因年纪已不容读者作长时间等待,同埋一间如能提供正现金流5000以上的楼房、而价位又在500万以下,买左都唔会点错,揾唔到可以由堂上授予方法。   读者是储蓄率高的人,达66%储蓄率。可是不靠稳健杠杆、退休生活依然会遇上问题。再次证明储钱系好、但不能帮你解决问题。储钱只是基本功,要改善生活要有方法。    

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你有为交税深深不忿吗?#480案穷中产

阿sir, 看了你的文章很久,很喜欢,最近有个问题一直在纠结,不知如何下决定。 我现在和女儿住在公屋,入住时是全新的,现在住了六年,女儿今年17岁,明年考大学,我们的公屋是2-3人单位,现在女儿大了想改善居住环境。 我现在有130万可用资金,我虽有工作,但没有工作证明、我是私人授课,收入还稳定,每月大概$25000左右。 现在考虑 1用绿表7成买居屋,马鞍山的锦泰苑 2明年5月女儿18岁了,我想以她的名义买一间荃湾的私楼,愉景新城,我做担保人,到时就要找一家公司聘用我,这个不是问题。 我纠结的就是到底买居屋还是私楼? 烦请阿Sir给指路,还有应在何时买楼? 明年年底?我是一个不太会理财的人,只是很努力存了这点钱,想把它运用的好一些,我今年43岁了,期盼您的回复! 答案 大部份人也落力工作,惟从少未有理财培训。欠缺良好的理财慨念,就当你赚钱再快,也可以在别处“输出”血汗钱。例如买鞋买袋、买错股票、信错人都会或快或慢将钱由口袋取走,很赞成MARIA在fanspage留言:“理财概念要由小培养。”由阅读本blog见各人道出自己case,相信同意不少人是公司掌舵手、可是自己银包便管不了,或忽视理财之重要性。   要知理财要时间、要等耐。理财从来很少是急切的问题。,很少人会搞到债主临门,要周围“扑水”解困。可是十余年的疏忽积压下来,要解决绝不是两天到办妥之事。另一个阅读本blog之发现,就是年越近四十之读者,对其问题之担忧会越深。前两天(11月4日)个案之读者会失眠、早阵子有“中年哀乐人”发问。今次读者由来文所见,真是忽略了为自己建立一些基本的概念,希望今次答复能作个开端,惟前路仍然漫长。   首先是借贷力之忽视,亦是大部份人所有的。自雇教书教琴固然唔使交税,可是问银行借钱就没有依据。问朋友公司“雇用”自己可以,已倾清楚是受雇还是合约形式吗? 另外不要临买楼先去搞咩雇用信同“突然”转账出粮,恐怕资历再浅既checker都知你搞咩。   另外自己可以借几钱呢? 如果用月入$25000作收入,借贷力为$25000/2*2.59*50%= 3.23mil,再加读者购买力,为3.23+1.8mil = 5.0mil。以愉景新城一个610呎之单位,而家平左都四百万,读者好乐观咁计都要用八成购买力在此旺市买楼,实在不见此举是明智之举。   再者将楼房交比女儿,笔者深信读者未有在子女年幼之时作财商培训。而读者将近乎成幅身家比个刚够18岁既女打理,未免为子女年青时加上太大负担。你见笔者一向支持大家买私楼,因为私楼在加按及转售上都未有限制,所以比居区更胜一筹。可是本身如工资不厚,那接受政府资助,打好根基再睇准时机出击为上上策略。所以读者应交出公屋再做95%按揭买入居屋,享受免缴地价优惠。   当然交重税的一群看到此会深深不忿,为什么自己交几十万税仲要比地税差饷!? 而“收入为零”的读者可免补价买入居屋呢? 仲要超低管理费! 只好说懂得适时运用借贷,其实真系可以帮你悭唔少。如读者在三十出头时有更好之理财概念,建立资产,现在不用工作相信也可有两万几蚊现金流收入。时间是免费,但又最具威力!   至于买入时间? 由于读者已有公屋居住,实在不用太急。现在我们每月都有课堂为大家讲解市场走势,而方法不是介绍睇住宅空置率或中原城市指数那么“行货”。在此时候读者可将1.8mil cash好好运用。已有同学知悉30万稳步几年收回60万之方法及风险,期权以小博大之特性,及债券买卖之要点和平价入手方法。上面几个方案见12月加开的收息101、102,已火速近满,详情见下方,欲报从速。

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如何避免老来住在蜗居?#461案穷中产

92年220万买入两房, 有子女做银行用员工息月供五千多元, 但及后减息变了街息比员工息还要高, 没理会, 至两年多前才转按到市面银行, 套现三十万元做定期, 再月供5900多元再供廿年 本人已年过六十退休, 现只有子女每月给家用共15000, 及一约值380-420万的物业每月收租6000(扣除公司持有开支, 实收5800左右) 现自住楼已升值至465万, 有子女想将早两年套现的30万元用来做装修, 到时可能他们还要再补十万八万.     本人的其余现金只有约十多万元, 由以上拥有共值八百多万的物业应如何再分配 因四名字女应陆续会结婚迁出, 可能最后只留下二三人住, 应否拿三四十万来大装修(现很残旧,杂物极多, 人亦多) 还是应有更好方法重新分配资金供款, 或换过另一居所     如换大屋, 由子女供, 他们将来结婚迁出也要自己供自己的楼, 再由他们额外加码看来没可能 应怎可改善居住环境, 又能善用手头资金及资产, 又令支出不会有额外增加?? 答案 相信有计划的理财,会令读者活得比现在更好。一句“没理会”,错失投资良机,降低自身生活质素。现在持有“380-420万楼房”,可能因读者未想透露内情,不知为何只收$6000那么少的租。八百万物业,当中有几百万仲未还清,当然卖哂两间楼可套出五百万再安排,惟相信读者冇此气魄,如有应全个故事与今日不同。由于读者年轻时的收入已用来供养四位子女,现时老来只想住好一点装下修,却因积蓄不多令决定极为受制。最后令读者以“五人住478呎蜗居”为题来信,作为后辈的笔者试行作答。   由于读者已达“耳顺之年”,相信自知要改善居住环境,又没有没有额外支出是很难的。现在有旧居一幢,在之前市旺之时错失套现良机。另外收租楼可能由于读者太好人定系“唔知市价”,只收租六千,便宜左人又害苦自己。明明仔女全部成人,俩老可享清福,现却要用“现很残旧,杂物极多,人亦多”形容住处。有缘看到本网页的读者请加紧一下,学懂理财(不是交比人打理),就似上星期六本站邀请讲者上市公司主席thomas所说:“想系冇用,今天细小的行动为你日后改善不少!”你见笔者都唔系只做“谂样”! 每日有同读者亲身见面接触的。   早年读者努力养大四位为他提供一份$15000家用收入,可以能否维持此数实在不敢俘证。唔系话读者儿女无孝心,而是他日子女有自己家庭,父母实在“不想打扰”。那各位应如何作法? 为晚年维持一个有尊严的生活呢? 首先明白现金不多,现在套有三十万宁愿第时比仔女做首期联名买楼,总好过用于现时大装修。可能到此会想:“帮得一个仔女,另一个问你“借首期”点算?” 所以现时装修不好做,第时借钱讲明要问过全部仔女通过先好做。老人家已辛苦了十几廿年,难度几十万老本都要分埋比仔女? 太好的环境不能令人奋发,仔女要住好些少可自己出去租房。四个仔女唔系野少,“招呼”到一个都“搅唔掂”另一个。学施老板的“无为而治”最可安身。   读者自己已六十岁,借贷力大减,已经唔可以学笔者早前为其他读者安排那样,靠自己加按投资买楼或收高息去改善生活了。笔者的理财理念是用借贷力,可是年老最杀掉借贷力。故解决问题之关键,在于读者有间收租楼能加按多少,同埋有冇仔女肯“借出借贷力”比佢,做担保人。如果该楼有契在手,加按二百几万绝有成事。揾个仔女黎做担保,可分廿几年还那每月只还万余元,年青人收入加上该房收回租金还可抵销。   比着我系读者,如查明该收租楼系自己控制,即召开家庭会议,同仔女讲想计划自己百年后想留番一人一间楼,等孙仔有屋住。但现时只有两间,间过银行又唔肯借钱比自己,要揾仔女担保,套现后再等下年先买一间楼。那要看你边个仔女最有能力同远见了,其实只要仔女肯签个名做担保人,就有半间楼落自己名。加按了的楼可靠加租去抵销万余元套现支出,四百万楼一定可收租万余元,除非读者搅错。新买的楼可三成上会,自行考虑会否租出。如租出又系收回租金即可抵销供楼支出。最先举手参与“此计划”的仔女就咁搞掂婚后一间楼,或稳获老豆分到一间楼。过几年再买一间,那手持四间楼“千几万资产”实在有可能。如仔女一听见要供楼就掉头走,那他在知识及心态上都要调整一下,劳烦父母为他上可能是最后一课。   作者较复杂,字数都比较多,唔明可以再问,或到课堂查询。到肉分析只为客观道卞读者环境及警醒各人,希望利用星期一用心再想。

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