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30歲搵12000蚊點翻身? #1003

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  諗sir你好! 小弟是一名庸才, 剛上完收息101, 現時與父母同住, 唐樓大約300呎(堅尼地城估計值200萬以下)!但這個物業只有一半業權,有點複雜! 另父母有一物業收租大約收10000,是40多年有電梯大廈大約500呎(石唐咀估值200萬以下!以上物父母聯名擁有! – 本人今年30工作發展不是太好,月入12000,早前有投資股票但都是輸錢多,努力儲蓄下只有現金30萬,現時沒有持有股票,另有做人民幣定存大約17萬。姐姐有30多萬現金。 本人投資知識貧乏,希望諗sir指教,本人希望一生三宅可以安穩退休,退休時做到財務自由,如果想頭大左點請直言,先多謝諗sir指教。 – 上完收息堂,去了銀行學做債基,sales介了一兩隻人民幣債券,想請教諗sir意見, 一隻XXXX債務基金用人民幣買年息有大約7厘, 另一隻係XXXX高收益基金用人民幣買年息有大約12厘。希望諗sir,指點小弟現時應如何投資,謝謝! 祝工作順利 – ANSWER: 典型在港搵唔到錢既後生仔,點解救!? 相信讀者都唔會介意筆者作此稱呼,最緊要對症下藥。三個堅持呢位年青人要做: 1. 堅持儲錢 2. 堅持買股票 3. 堅持買一間樓   在資本世界無資本,好難玩。打工仔、錢就要儲,點一就咁解。點二為何以穩收息為主既筆者,點解會作出買股賺價的建議? 主因讀者人工太焗限,靠儲錢去收息成世人搵埋都係$12000*12*30 = 432萬。就算唔食加訓街都只嘔到400萬出黎收息、預計到60歲只收息得40000/月,更要租樓加應付通賬、情況不樂觀。要令成世人總收入提升,努力打工可以、努力學懂買股票都可以。兩種方法都廢神,調節心理明白世界無易得之財。   堅持買樓係因長線睇淡紙幣內含值。按揭就係先借美金去擁有資產收租,日後再定額用美金清還債務。當然讀者力弱,買樓要乘勢。相反若收入較中等的仍建議無殼者在此時置業、更反用業主稍弱勢同佢地傾價。至於「鋤價」,你要搵到個好等錢洗既業主先得。政府在2010年的辣招已阻止業主們「玩大左」一事,所以今日都搞到要不問價沽樓既人,要麼生意人、又或賭仔。講返讀者,如收入冇改善,無樓在手仍要等市就才買入。力弱者只能趁勢。由於投資經驗仍未豐,過多半年先諗手上D樓。   人仔不宜HOLD。建議人仔轉返做港銀用尋日個案的保證8%保險方案在5年保險提升40%、或利用DOUBLE保險方案將錢5年倍增。但可因加減息令回報在約70-120%之間徘徊,此乃保證8保險方案與DOUBLE保險方案之不同。17萬若5年後DOUBLE了,咁30-35診無論撈得掂唔掂,都可為自己置業時間SET條死線。   當然,勤力打下工、或PART TIME,或用期權又或細價股法門、都可令讀者早於35歲就撈多幾十萬在手。讀者應了解之前股票輸錢是否用錢方法、或工具。只要注碼得宜、細價股亦可構成良好理財方案。今時買渣打(2888)都可在半年內輸一半,地鐵亦可因政治因素而炒上同落,買股再唔係聽人講同「放埋一邊等升」呢D方案可獲利了。 最後有淨港紙、美金可行債基方案。讀者在問題中提出兩隻基金都不建議。在收息101中已提出更佳的選擇。看上圖其中基金之FACTSHEET,我們在堂上會更客觀去詳解。太多人只看正方格內的回報。要知此為過往的表現、對未來個價點行要識睇圈住個D資料。   1. 從債基內的成份,評級分佈、存續可知加息下對債基的價格影響如何 2. 香港行方案之手續費點收呢? 不少人被長期收費而唔知點慳返 3. 此基金息口固然低、而受加息影響較深。所以自己落分行聽人介紹隨時中伏,好在筆者有時間睇睇。一旦買錯當落50萬而輸多1%既,5000蚊就咁無辜跌左。

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保證年回報8%的方案[迎接2016新內容] #1002

20151028

你好諗sir, 本人是傭才一名,入息不高,目標是早日達到財務自由,所以在此求教,本人已閱讀你的三本著作<樓換樓><收息論><樓市雙租族>,亦已報買樓003及收息001課程,希望上課前可以準備一下未來的報署   本人入息26000 ,太太29000, 二人同是35歲,公務員,預計三年內可入住宿舍,現住母親一偏遠地區未補地價居屋,計及所有供樓開支家用及其他支出使費,現每月儲15000左右,未來一年有新家庭成員加入,而且亦會請工人,每月所儲會大幅減少,由於大部分儲蓄已作首期之用,手上現金不多,只有20萬左右。計劃來年租住沙田兩房物業(預計13000內),實行以租養租,以近外母居所,協助湊新生兒   資產 1. 荃灣一接近三十年樓齡單幢物業 ,用母親名買入 2011 年頭買入 283萬 3成首期 H+0.7 供30年, 每月 供款6200 現銀行估價480萬 由我擔保,現13200 租出,尚欠169萬。   2. 東涌物業 2012年尾買入東涌樓花一房單位四百多呎, 360萬買入,3成首期,夫妻聯名,預計2016年年頭收樓,H + 1.7, 月供9300,尚欠242萬. 家庭購買力為(55000+13200*70%)/10000*2.59*50%=8.3mil 現已使用169+242/830=49.5% 剛好於旺市只用一半購買力 現計劃先將荃灣物業加按至5成,得出240-169=71萬元作收息,   另 1. 東涌物業將一半業權賣給太太,一拆二以作未來買第三層樓部署,東涌物業作收租之用,自己租住沙田單位 或 2. 將東涌物業收樓後賣出(但2016年年頭收樓後要待年尾才脫離三年SSD賣樓限制),再買沙田單位 請問此安排是否合適?   ANSWER: 如買新樓為左租比人,不建議。新樓訂價已包含發展商用平料但因簇新裝修而需買家付的溢利,若買家付鈔予租客去享受,雙重不智。東涌新樓現已開發至偏離市中心、加上開則只400餘呎兩房,好難同十年樓齡但500呎餘的兩房加地鐵附近的租盤比,易地而處,每每令人生智。   另聯名買樓是敗筆,當然家庭協商有此行為另計。如能重做東涌物業會單名買、而母親樓會「賣」比仔做一拆二兼用舊稅率再加按爆八成,即套480*80% – 169 = 215萬。大大超過現時讀者打算將套有的71萬、及補強讀者最弱一環: 無現金。至於將母親樓「收歸」自己亦能兼顧,套有金錢可放在與母聯名之戶口內。每月產出利息令母親生活得更好。   那應否將東涌新樓轉比老婆? 令自己重回單名省卻印花稅去接荃灣樓套215萬? […]

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做個有正職被動收入並存既自由人#996

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  諗Sir你好, 請教過有關買樓既問題承蒙賜教,隨後亦拜讀閣下既著作,獲益良多,感謝。 已踏入三十之年並成家立室,希望從屋村最終向半山進發(笑)。一生三宅雖幾近完成,但樓冇人嫌多的。希望能力範圍內繼續購入投資物(尤其鍾情樓宇),向有尊嚴既財務自由生活進發,做個有正職被動收入並存既自由人,輕鬆番工唔駛咁大壓力,受氣唔高興時亦可當耳邊風。 長話短說,現況如下:   1. 物業 – 新界一房未補價居屋: 市值2M, 月供3K,尚欠銀行500K,冇MLINK, 本人單名, 自住中 – 新界兩房屋苑私樓: 市值3M, 月供6K, 尚欠銀行1.6M, 有MLINK, 父母名, 收租8.5K – 九龍一房單幢私樓: 市值4M, 月供13K, 尚欠銀行3.4M, 有MLINK, 太太單名, 無正現金流   2. 其他資產 – Cash: ~2.5M,基本上都放係MLINK戶口。另外約500K人仔,放定期或理財產品,收息~4% – 股票及其他投資: ~500K,收集債基中,收息~6% (儲到一定規模會考慮拎去執行債基方案收10-15%年息)   諗SIR曾建議保留居屋,以作家庭保護網。這兩年有感鬼牛蛇神太多,而且銀紙的確在歐美中日貨幣戰下不斷貶值,有能力唔去借錢對抗貶值通賬實在浪費及對唔住自己。由於現況下無論我或太太再買樓都需要俾4成首期,EVEN買間3M既細價樓都會消耗大量彈藥(1.5m+),扣番500k應急錢可買的其他投資物就會較少。小弟目標好清晰(唔知有冇錯,望指點) – 有能力就繼續買樓,其餘閒錢再慢慢投資於其他投資物。   拜讀一大堆不同讀者的CASE STUDY同諗SIR著作,權衡眾多投資工具及各種LEVERAGE之利弊後,小弟擬進行以下操作,希望再次獲得諗SIR意見:   方案一: 未補價之居屋已完成其歷史任務,令我屋村仔取得容身之所, 是時候將其賣出,以釋出借貸能力。賣樓後七除八扣後取回1.5M,谷盡9成上會買一新界4M私樓兩房自住提升生活質素,另外6成再上會買一約3M九龍單位作出租之用。預計只需從手中現金補上不多於500K即可完成一開二。此舉無疑放棄低成本之未補價居屋,但在不能進一步借貸、居屋單位間格及地點未如理想及想多持現金再作部署其他投資的情況下諗唔到其他更好方法。此方案完成後借貸率約為73%,會否太激進? 手上尚有2M+ CASH,保險起見放MLINK或慢慢投資於其他投資物如債基。未來生小朋友的話將以上單位全數出租,相信到時租金收入與供款相若,除非世界大變否則若干年後將有望修成正果成為包租公一名?   方案二 […]

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補$2200住名城三房的方案#995

crown

Hi 諗sir, 小弟是你<收息論>及 <樓換樓>讀者, 獲益良多, 希望你能解答一下小弟換樓問題,  萬分感謝!   小弟和太太現年35,現時和太太聯名持有自住馬鞍山物業 (現值650萬尚餘mortgage200萬, 每月供1萬), 另有兩個車位總值約240萬(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因為第二個小朋友將出世而想換較大單位(目標係大圍3房單位約850-900萬),同時都想睇吓有冇辦法多楂一層樓或做其他投資   現時只持有股票+現金約60萬 我們家庭月入約10萬(我6萬太太4萬), 每月約儲3萬 小弟現有方案如下, 想問吓那個較好呢:   A)keep 現有樓,再另買3房, 我自己諗到既做法係 1.要先賣一半業權比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(會冇左現時H+0.8既mortgage plan) 2.再加按自住樓(估計能加按到160萬) 3.賣掉一個或全部車位 4.將所得既錢做首期,本人單名買3房單位,再出租馬鞍山物業 B)賣馬鞍山物業, 再買大圍3房單位, 做6成mortgage, 再做其他投資(如加按買細單位或收息工具) 如方案A很煩複,而且可能會動用了大部分資金, 同埋持有兩層較大銀碼樓既壓力可能都幾大, 但就可以繼續持有現時單位(對現時單位都有情意結) 如只用方案B有沒有其他投資可做? Many Thanks   answer: 本案讀者個案為典型,早年買落間樓自住。今時樓已升更喜添新家庭成員,欲換三房改善環境。最差做法,為就咁賣走舊樓,將賺幅全取再換大屋。此舉等於在樓市旺時加碼,更因一買一賣添加很多雜項支出,只能建議予兩類人仕:    1. 極窮者: 可以用極字偏激左、只求鮮明表達。解說為窮人太少錢係手應將樓賣走全取資金。等有人跌市再入市希望翻身。筆者在其他文章提出過自住樓賣出不好做,惟月入連中位數都未及者,若賣樓能得你十年儲蓄所得,不妨做! 世上有兩類人好需要博一博,窮人為生存而博,富人為趣味而賭博。資本主義令富與窮人的生活越拉越遠,此為事實。唔快做工夫,只會被拉得更遠連立足點都比人搶埋。   2. 極富者: 指很多現金在手既人。留意唔少公司高層都係人工高而戶口只餘幾十個的。唔信可再睇睇本blog其餘995個個案。高現金水平令富人可承受樓價再升而焗租之風險。若賣樓後將手上資金收息去抵銷租金支出,守得更耐。不少人2010年賣走樓後咩都唔做,今天已極之後悔。   建議讀者用方案A+B的混合版。即自住樓照加按、但一拆二後唔只按到六成、更可到八成,套有650*80%-200 = 320萬在手。若用香港按證服務只借到420萬,即套到220萬係手,點都比佢自己搞160萬多。讀者月入不俗,弱點在CASH少,所以加強現金水平不可忽視。   舊樓租唔租走自己決定,若將自住樓偷偷租出,需規範當中所冒風險。請勿見人做你又做,人地可是穿了盔甲上陣,而你自己攞條棍仔就諗住同人一齊去搵食,蝕底既只有你自己。不建議現時買大圍三房、區份無問題、惟租樓只需月付$18000,計為樓價的約2.5%,係租務回報咁低之下,應租樓而將資金投入收息。大家都知債基息口在12-15%、而保守的都可達8-10%。如用直債、讀者資金少不宜,400萬資金之上才考慮此法。昨晚舉行了收息班batch26之首堂,由於是2015年「最後一班車」,全院滿座,亦喜見有台灣朋友加入學生行列,同學問保險方案同債基有何分別? 答案為一個保本另一個唔保本,當然更細分的特質留12月最尾一課先詳解。   那讀者將新套220萬收息,當回報為10-12%,月收$20000-22000息,已夠完全cover三房租金有突。當然加按後供樓由1萬升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有賴$22000利息扣去$18000租樓之後淨$4000補貼。那自己只補貼$2200就可換三房,又唔使買一間三房要比成近$80000傭金再加印花稅$40萬,即未搬入已要先付三房租金近60個,仲有: 你用畢生積蓄買緊邊個地產商既樓先? 何不先租呢?   至於車位若無稀有性宜賣不好持有。大家可以去一d有會所既住宅、見入面既住宅通訊版都係車位出租多而放盤較少,這情況在經濟逆轉時會更鮮明。做好樓房投資再攪車位未遲。  

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有錢人唔買樓應該買咩? #989

crown

    谂Sir(諗sir) 你好,我叫Mavis(化名) 有幸买左你三本书"收息论""楼换楼""双租族"己读完。同报左1月份的收息堂,我的电话9XXXXXX7。留位号码:DX27XX,因11月26要去日本所以上唔到11月26开始的堂,我有投资方面的事想早些请教你。不想等到1月份,希望你抽空帮忙解答下。十分感谢。   本人糸自雇人士,系开時装店的,现在33岁,单身。因为现在零售十分难做,己准备放弃不做了。想利用现在有的资金增加自己收入,本人资产;   1,北角半山有一层楼,租金5萬(今年8月15完约,到现在还未租出)每月供32000,欠款730萬。巿值约2700萬,我有試加按,但因為系自僱所有有些難度,我會每月轉帳28萬俾自己當出糧(當然不會報這數目的稅)等到一月份再試試可否加按。   2,鴨脷洲南灣有層楼月租39000萭,月供32000,欠款760萭,市值約1800萭 3,深圳龙岗睇左层复式楼楼价约560萬,俾左约16萬订,现在等东亚银行批按揭,如果批左要付三成约160萬(买龙岗楼希望它升值,现在约25000一平方,同可借七成銭,不知這想法對嗎?)大約1年交樓。 4,自己每月有一筆29萬港幣的家族信托的固定收入,可以到2027年完。之后就停止了, 5,现在在JP Morgan有約2800萬元股票,可以借返约1000萬平息錢收息,但不知應該怎運作最好。 6,現金約1000萬 7,借80萬俾人分20年还,每月收4800元 8,有买一間對冲基金的基金約800萬 支出: 1,租楼自住每月11萬5千 2,養車約每月1萬5千 3,供楼约6萬4千 4,日常开销,工人等杂项约8萬 5,一年一,二次旅游(费用不详) 问题 1,請问我可以怎样做才可带到每月最大现金流? 2,你常提到的债基同直债有约12%一15%回报是那间银行的那个产品?可以给详细的名称我吗?因为我问JP .morgan他们说去到12厘系好高风险的。 3,你提到的Jackson 师兄之法将銭放入5只评级颇佳的债券是那5只? 4,保险5年回报115%是那间保险公司?什么产品? 5,我想不依靠每月298萬元的收入,我现有的资产可否带到每月现金流30萬?如果现在不可以,大约几年后可以? 6,另外我有4份保险应该可以重新做会好的,因为详情很难在些写清楚。 ANSWER: 今日同尋日一樣,都係為千萬人仕解答理財疑難。知道有些打工仔對住人地申報份財產只會「望文輕嘆」。希望大家正面去看待此事,只要找到供求失衡點、兩年間追返哂所有野既大有人在(利申: 不是筆者、但確有真人、現正懇求希望將經歷匯集成書)。同意如你是月入三萬的香港人、要追到好似本案讀者咁自己搵27萬而家族基金又月出29萬真係好難,人地條起跑線由阿爺個代已經跑得快到贏你幾圈。可是幫自己搵第一個1000萬,令自身對錢需求降低、是一個可觸及而唔係無可能既事。   另一點想起,是昨天的案主擁有層半山樓花估計下年收樓租出達$65000月租、回報估計為超4%一年。惟今日讀者係北角半山有層現樓掛$50000/月都無人問津,揭示半豪宅市場將受較大打擊、1300萬之下住宅影響較少、而稀有性高的山頂HOUSE影響都少。 讀者來文不斷提問收高息的是什麼產品,其實筆者主要授的是方法、而唔係product(產品)。筆者會因應市況去運用同一個方法、而配上唔同product。例如近日歐洲經濟再添不明朗因素,我地好可能改正因第三季見當地電訊公司業績走好而稍對歐洲看好的睇法(電訊業在經濟巨輪中扮演一位置)、而轉為持平,換上其他地區為主的債基/直債收息。   又再以5年115%保險為例,在將進行的batch 26或之後班次將加添了多一間公司的保險內容,旨在說明用同一方法,可得超兩個選擇。選擇一為回報將受加減息因素影響而5年共回報要在70-125%之間徘徊。另一選擇是5年近乎「硬食」40%回報,由保險公司保証。讀者年輕而人生悠長、得方法令自己日後可再辨出好計劃、而得計劃只令自己享一時之快、最尾恐全盤被沒收。   看畢財富分配、有幾件事要留意: 1.讀者不需太著眼買樓、因買樓的槓桿可助窮人先借入美金再讓時間將債務眨值。而此事讀者無需要再做。   2.買2800萬股票不需要、再將其槓桿亦是不需要。股票用黎收息亦屬蠢事,此一觀點在堂上客觀計出。   3.是的! 香港人最鐘意討論既股、樓佢都唔需要。無他的、最多人鐘意或買既野唔代表最好   4.直債、ETF、保險應為讀者所愛。讀者亦應選擇一些ETF再搵私人銀行做槓桿,去將回報倍大。就好似領匯/而家叫領展(0823.HK)而言、一般年息口在4%、而私銀可槓70%、融資成本1.2%,那回報便約可觸及[4%+(4%-1.2%)*70%] = 5.96%。當然,用領展去做要承受其52週波幅(40.5-53.65)即32%,而收息只雞碎幾個巴仙、實為不智。筆者會用他國的ETF,內含更佳資產及運用一些被動買入策略去造出超10%回報。   5.至於直債、基本上係到期保本、能令富人立於不敗之地。富人不求賺、只求守。什麼JACKSON師兄的5隻直債、已經是上年的組合。今時再選、在新經濟環境下有另一個側重。而我們要去苦學的,就是什麼的經濟環境下、有那些公司較適合買進。知道讀者應不時有銀行職員為佢推銷產品。留意因佢地要推銷賺傭,所以永遠教你「有咩好買」、而唔係「你應該買咩」? […]

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成為千萬富翁劈炮唔撈#988

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  讀者原題: 80後誓言下半生只賺被動收入 本人是收息101學生,今年33歲,28歲開始投資物業現有物業如下:   物業一: 自己名下一層半山870呎三房樓花, 售價HK$16,810,000, 按揭五成,供大約HK$30,000/月. 2016年2月開始供樓, 最快2016年12月才收樓可以租出。估計租金收入HK$65,000/月。 因此新物業升值潛力較高,有計畫日後(3 – 5 年以後)賣出, 在同區買一層三房二手樓自住(雖然有宿舍,但可能校網不適合或不夠住)然後剩餘資金再作收息用途。   物業二:先生與母親聯名各一半480呎上環一房物業,售價$5,250,000, 按揭$3,150,000, 2015年9月開始供HK$13,260/月,估計租金收入HK$23,000/月。 本人月入$86,000,先生$33,000 + 免費宿舍,現時暫與家人同住。 另有副業大約10k ~30k/月 因要花錢裝修物業二作出租用途,現時現金短缺,只HK$900,000。   最頭痛是早年不慎以均價HK$1437買入紙黃金 3000 MACE (HK$4,311,000),現剩下2242 MACE 只值HK$1003 (K$2,248,726) 現在不知應該等到幾時才放…… 本人自知早年曾作一些不智的投資決定,但唯有展望將來,希望可以盡快生產最少6萬/月被動收入(不包括副業),然後離職,全職發展副業,而且住宿舍不是長遠對策。懇請諗sir賜教。   ANSWER: 明白不少人看讀者來文有感不是味兒,有間千幾萬既半山樓已paid一半、又有宿舍住加埋上環細樓收租,仲要有幾百萬黃金(原本係3000錢)係銀行戶口,咁既陣勢至少都有成千萬net asset,又何來煩惱呢?   未與讀者坐低面談、但相信佢有今日財富估計與做人專注有關。首先唔買股票、已經幫手輸少d錢。而不斷耐心累積黃金至3000錢的,實在係少之又少。想唔撈同老闆「贖身」、目標一讀者已提出了: $65000被動收入。目標二應為: 了解各投資工具特色、在適合年齡做對的事。   讀者33,自己人工偏高。強項係易借錢、弱項係做野或者早幾年的人工水平根本未到80000呢個數,所以現金相對少,當然手上紙黃金與黃金無異、2.25mil紙黃金+0.9mil現金已相等3.15mil現金在手了。家庭借貸力為(86000+33000)/10000*2.59*50% = 15.4mil。家人父母借貸力已低,上環樓全間當先生借,借貸力已用(8.4+3.15)/15.4 = 75%   三房樓花不太看好,3-5年後若真係搵到位應賣走。香港有能力既人越見少,過千萬住宅不敢長期持有。加上讀者現時已用75%借貸力、而主因由單一半山住宅項目而佔、筆者建議是二間中價樓好過一間大,揸夠三間劏房去做收租佬之算乘在下段再談。先計半山樓之現金流產出效率、為(65000-30000)*12/8,450,000 = 4.9%。高於香港平均、但筆者有懷疑租金回報是否可達$65000水位? 始終係樓花而家未收樓,搵到個65k租客似是太樂觀。仲未計業主要付的管理費同雜費扣除回報。 […]

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思退求進、股票trader投資怎部署?#986

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Hi!諗sir!   一直閱讀Blog,很欣賞!請幫手參考下本人情況!   本人33歲,月入12萬,未計算入內的花紅一般相當於12個月糧,太太27歲無工作。現自住奧運站700尺,full-paid。本人工作未來2年內應是暫時穩定的,但2年後應會轉工收入會大減。不需要給兩邊父母家用。   手上持有: 股票,5球 人民幣理財產品,半球 現金,4球   目前看跌房地產,不看好債券。   目標:17年下半年可以搬到千尺單位,原自住單位收租,如屆時房價大跌,希望多買入一個單位收租。本人極其保守,工作也受大市影響很大,除了投資股票是職業外,不喜借貸,新單位亦盡量少借為安樂。   Q1:如何改進目前產配置,保值增值呢?是否買車位或者低價鋪位更合適? Q2:如買樓(1000尺以上),是奧運,長沙灣,青衣,東涌,甚至未來南昌站,哪裡更有發展潛力呢?本人中環ifc返工,未來可能繼續中環或者金鐘。如果遠一些如東涌可能可以買大些,上班卻有些不便。不考慮校網。 Q3:諗sir對未來香港樓價的看法如何呢?   希望諗sir 能解答!萬分感激!謝謝!   AS   ANSWER: 按讀者自述應為全職股票trader,對投資物應頗有心得的,已講明唔睇好房地產及債券、亦不喜借貸。列出三個問題為關於地區選擇、有咩好買? 咁咁… 筆者由文章已感到讀者為典型的一個舊同業: 對自己判斷很有信心、內心有杯裝滿既水。筆者自己看法,因路行得更長亦離開了金融業此「戰場」、會審視一下自身優勢、所在行業發展及行將發生的事情,為自己好好計劃人生。知道讀者是在人生衝刺期、每日上班都為個十幾萬蚊博殺、惟筆者想提出凡事要拓寬視野,多角度去豐富自己人生上沿途美景。   對於讀者來文,有此發現: 1. 讀者兩年後預計要轉工收入大減,留意到時問銀行借錢唔會借到咁多。若人工減一半,借貸力由120000/10000*2.59*50% = 15.54mil跌至7.75mil。即只等個夫婦都搵三萬蚊一個月的小康家庭之借貸力。 – 2. 知道計埋供斷既奧運站樓房、讀者手持至少約2000萬港幣淨資產,實有能力叫老婆唔使做。不過若老婆對返工唔太抗拒,作為男仕仍會叫太太去搵份簡單既工作去做一下。可能筆者經歷了沙士、海嘯、97年都叫要開始自己搵書薄費、睇住班uncle上上落落有感「花無百日紅」、何況講到尾做打工仔一封信可以令佢由40樓即墜落地下。若有日失意既老公加上冇野做既太太留係屋企、情況太令人擔心。另外女仕出去增廣見聞、就算係賺錢買花帶、都可以減輕男仕心理上不少負擔。 – 3. 見文如見人、讀者語法詞短而偏急速、在30歲時作為公司前鋒、此般處事態度屬正常不過。惟人過三十,筆者自己會時間提醒自己慢處理、慢考慮既好處。   建議: 1. 寫到呢度想起homeblogger.com.hk博客「美股隊長」既一篇文: 「人皆投資望聰明、我被聰明誤一生」。美股隊長是什麼來頭大家可再查看,早年辭退了ifc基金分析員的頭銜,希望在工作上少要娘親被問候,退下來做點散作,幾年前開始靠坐禪醫病。上句意指投資人皆望自己係聰明個位,可以掌握大市升跌,極速執錢。到今時開始明白物業投資者或是抱著另一個「大智慧」做事,就係買樓焗住坐實大大注,無得斬,「焗住」捱過幾十個危機。如果專業股票炒手能有同樣做法,已經是神級基金經理,可以上財經雜誌封面了。明白到買樓那些人,其實在玩這個「難入難出」的遊戲。 故筆者建議讀者少借貸、但唔好唔借貸、去透個不斷在各地累積物業旨在令生活安穩。亦因此、佢問關於樓市升跌的事、筆者直接答未來兩季唔睇好、但究竟往後點? 其實無論點都唔太影響自身在樓市的部署。 咩為之少借貸? 其實將樓只加按5成已令自己有很高安全系數。1997年至2003年,樓市累跌70%。那你將樓只提一半錢出黎、再將提出既一半錢之40%放係mortgage link account,收等同按揭charge你個息口作備用,那你直係提左出黎做第二項投資的只30%,就當樓市點跌你都好難負資產。何況你若咁叻可以摸到頂加按、定可被眾人冊封為樓市燈神、朝拜者眾。 既然讀者唔看好債券、咁就唔好買。惟筆者之看法是加息或經濟環境轉變下唔同類型既債券係有唔同既反應。美國加息、美國國債會債跌,YIELD升、但不代表全部債券都係。何況直債持至到期係保本、若識選擇找些有提早贖回特別的博CALL,即收息101談及過個隻新濠環彩一年19%、何猷龍點解比到咁高息你,就係呢個原因。當然穩穩陣陣揸直債HOLD到尾的、可選瑞房債,6.6%, 2018年到期。利豐的6厘債。至於本身就有8-10%的直債不在此述,而槓埋當然可增加回報至>10%。明白有些人就咁落去銀行問、都會被敷衍了事,因為銷售人員唔想比呢D low […]

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理財方向的理財執行步驟#976

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    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]

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30出頭、未置業、儲蓄只300K #975

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*舊文重溫,寫成於2015年10月30日 明天筆者要應付一連三個的媒體訪問,未有時間回覆個案,不如每度抽幾條問題放係度比大家先睹為快。   Q1. 一些30歲出頭未置業而儲蓄只在300K水平的年青人,你認為他們下一步應怎樣?   仍需是以置業為先,明白不少年青人不甘作「樓奴」、但了解到年青人的優勢係「有時間」,故應在美元不斷被過份供應的時勢買樓去先借入美金(即港紙)、再攤長定額慢慢還。由於美金供應只會增即每張美金的內含值變少、欠債者會發覺日後還債會越黎越容易。套用外國文章的一篇標題、就係:”Debt Burden will be inflated away by inflation”   Q2: 你認為樓價未來走勢如何?    這需要參考筆者撰寫的「香港水路」概念, 香港仔你要發達,就請你務實地參與「香港水路」建設。當然你好命出世早已賺夠有米,就好應發財立品。至於上岸者懶清高仲要指點灰錢生意,筆者看此舉未免有些過態了,先講自己,筆者係靠邊站的,不支持亦不干擾。當然未成為「水路」持份者的,就梗係日日嘈嘈嘈,這些事情放諸管理賭場或茶餐廳都會發生。好啦要講講未來預計發生既事,看法是「香港水路2.0」將會出現,如你連水路1.0都未攪好,那好應少上網少睇報紙,多收風多看書多思考。   「香港水路2.0」由內地地產商發起,先用慈善名義在國內成立基金避稅,再將基金控有香港上市公司作旗艦,啟德同鴨脷洲地皮已投得,建成樓房後會拎返上海北京賣,推5大好處: 單位已由發展商打包落公司名持有,買家可規避持有香港住宅的15%重稅。 人民幣貶值相對令物業在國內升值,變相成為最佳買人民幣跌的工具。(世上買人民幣跌的工具難找,是香港的獨特性成就了此事! 基本上國家不希望有任何看淡人幣或股市的工具出現) 資金放到香港後,靈活性大增 有得住有面子! 為sell客半山往後恐怕仲要劃埋北半山(北角村重建後地點)、南半山(黃竹坑)、同東半山(筲箕灣)。 吹噓可投資移民(而家買樓唔計入項目架)   畢竟一帶一路是口講的,而「香港水路」是自己發財用的。今日選到林鄭再加兩個政協副主席同埋政治局top 3人物去睇實呢條水,在國內任何有灰錢係手既同胞,收到電話或被邀洗頭艇都要俾面。對某些人的統戰工作具有深厚意義。   Q3. 上兩季股市下跌會否影響樓價? 已有文章提及,恆生指數同中原指數兩者不具關連性、將其移前半年作計算更得出負關連性(negative correlation)。就似2008年股市大跌、中原城市指數由當年高位73.29點(2008/6/23)跌至(2008/12/22)56.78點,只調23%。而恆指下跌了近10000點。同意股市可影響樓市、但只是短期因素及不屬主因,所以由股市大跌而帶出的跌幅不會大。2003年樓價再向下滑、主因是實體經濟嚴重受損害,大部份香港人的生活模式大幅改變。   Q4. 請簡單分享你由博客轉型為著名作家及創業者的成功經驗?   從事銀行工作一段時間,在2012年開始在商台寫BLOG。透視在銀行內工作的見聞,用虛構故事包裝成文,成功收集到一批讀者。堅持每日以文會友,漸漸掌握到讀者要求,不斷調整自己內容再去吸引更多讀者。   2013年7月,將部份文章結集成書本,出版<樓換樓>,反應熱烈登上商務2014全年暢銷書榜第4位。惟本人同意香港的書本市場很細,我決定將書本作一個輔助產物、用作協助舉辦不同投資課程。   其實係2013年4月已開始初辦投資課程測試市場反應,發現有市場需求。在配合書本及免費博客文章去介紹收費課程,發覺課程收入足以支持博客網站運作及出版書本。由2013年創業至今都不斷改善此營運模式(revenue model),2014及2015年7月都有再出書。現時公司員工6位,應付每日過萬的網站流量及教學行政工作。而加盟的教師則累至12個,課程基本上星期一至六都在辦。  

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樓奴煉成六間樓收租退休#957

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諗SIR: 你好。本人31歲,是一個專業人士,月入7萬,計及bonus年薪95萬左右。女友跟我同齡同行業,年薪90至95萬左右。我們資產如下: 本人: 現金150萬, 股票50萬,人民幣20萬, 沒有物業 女友: 現金200萬,外幣兌港紙60-70萬, 股票30萬, 沒有物業   我同女友由於行業關係,投資有一定限制,不是所有產品都可以買。而由於工作繁忙,根本沒有時間睇市,本人股市損失了20幾30萬。而女友主要投資外匯,回報不錯,但近期外匯市場波動,已轉做可轉換定期。 由於我出身公屋,入息超標,3年前搬出來住,現時月租13,000。女友跟父母同住,家庭有5,6個物業收租。但父母的資產會用作養老,我們不會依靠。我由細到大都沒有買樓概念,世伯伯母都是基層,靠儲蓄同租客幫忙現時生活寫意,我跟女友未來都希望可以這樣。   我們計劃兩年內結婚,兩年內買入500萬左右物業自住,而女友婚後可能會轉一份較輕鬆的工作,月入可能只有4-5萬左右,因此希望有其他被動收入彌補。 請教一下我們應怎樣部署呢?回想3年前已做錯決定,當時沒有想過入市,現時樓價已升幾成。未來自住物業成數低一點則可有餘錢作其他投資。那麼現時應該撥部分資金買直債,再物色自住; 還是做債基, 待大市調整時較易吐現買入細價收租? 謝謝。 不懂理財的人上 隨文附送: 香港明星十大炒樓功夫排行榜 http://edu.sina.com.cn/bschool/2012-07-09/1628347824.shtml ANSWER: 站在讀者(男方)的立場、或許感到有點滴汗。雖自己年薪已近百萬、但面對手執5-6間樓既未來外父外母、自己辛苦每日做都唔夠佢地坐係度收租收得多。早幾日筆者個案提出15K月入人仕有可能在退休時手執千萬、引來有人批評無可能。其實現今香港不少人認為自己儲200萬都難上難、殊不知每月儲一萬儲16年就有呢個數($1萬x12x16 ~ 200萬),兩公婆夾埋儲一萬蚊個月都唔係過份,當然16年唔係短時間,但是否真的「難上難」及「無希望」呢? 父母養育自己都堅持左20年,後生仔不應踏入社會無耐就放棄自己、辜負父母既期望。   讀者當然唔係每月儲一萬之流。回望佢30歲前無做好兩件事、一係擠點時間及部份收入作投資,之前只係「人買我買」咁入手股票,最尾因無睇實個市,輸錢為可預期結果。二是對自己過份自信,這亦是男仕一般通病。佢「睇準」樓市將會跌而放棄買樓機會作租客,現在承受睇單邊睇錯既後果。留意買升買跌係可以,不過事前要做好基本準備。即有一樓在手自住、及起碼24個月的支出金額看門口。衣食住行為人之所需,食飯同搭車要依個人返工同地理位置去決定,不好同供應者協定價格去鎖死支出好預算。惟住所一般唔會每日變,既有機會買樓做按揭去鎖死居住成本、亦可當逼自己儲下錢,到老黎好似而家外父外母咁寫意、那何樂而不為早作樓奴呢?   相信未來外父外母係讀者既「好師傳」,諗sir只可添加上算乘、計出點樣達成呢條路。如讀者及女友在銀行工作,可考慮用staff loan借九至十成,息率1%或更低,慳返幾萬蚊按揭保費支出之餘更唔使比首期。當然明白而家樓價高了,以往例如5萬月入既銀行員工可最盡借人工100倍,即500萬。而現時呢個數同意都買唔到咩好野。不過考慮讀者而家租住既樓租金只13000,應是大眾化選擇。那400-500萬預算應可購回同等貨色的。   由於可九成上會應買一間樓後大把錢淨、見讀者年青、應用債基收12-15%息而放棄用保本的直債。   若不用staff loan,那照計一計借貸力 = (70000+70000)*50%/10000*2.59 = 18mil。當然1800萬借貸力是理論上的,實際有什麼因素會借唔足呢個數會面授同學。另外留意若入手500萬樓後租出$15000/月,假設九成上會(因讀者應未曾置業仲可九成上會),借貸力會被先用掉450萬。及後如想再買樓、可將第一間樓補錢轉正出租用途租出,借貸力由原本1800-450 = 1350萬會重增至(70000+70000+15000*70%)*50%/10000*2.59 = 19.48mil 減 樓價一半,即1948-250 = 1698萬。比完全未買樓前的1800萬只少1800-1698 = 102萬。換句話只用了102萬借貸力便持有了市值500萬的樓收租。餘下50萬欠額由租客供滿。要搞定6間樓、大抵是用此方法。   當然外父外母當年食正香港黃金時期,就當知識較少都可受惠樓價上升而不靠租約都夠照去一間買完又一間。可是讀者身處時代與當年不同,計好數去買為必須。買樓收租已是咁多樣投資當中,最唔使打理及最生活化一項。不少人以為買股票係最方便,這造就了有心人利用上市規則去合法咁將投資人權益攤薄去搵錢。

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