30岁揾12000蚊点翻身? #1003

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  谂sir你好! 小弟是一名庸才, 刚上完收息101, 现时与父母同住, 唐楼大约300呎(坚尼地城估计值200万以下)!但这个物业只有一半业权,有点复杂! 另父母有一物业收租大约收10000,是40多年有电梯大厦大约500呎(石唐咀估值200万以下!以上物父母联名拥有! – 本人今年30工作发展不是太好,月入12000,早前有投资股票但都是输钱多,努力储蓄下只有现金30万,现时没有持有股票,另有做人民币定存大约17万。姐姐有30多万现金。 本人投资知识贫乏,希望谂sir指教,本人希望一生三宅可以安稳退休,退休时做到财务自由,如果想头大左点请直言,先多谢谂sir指教。 – 上完收息堂,去了银行学做债基,sales介了一两只人民币债券,想请教谂sir意见, 一只XXXX债务基金用人民币买年息有大约7厘, 另一只系XXXX高收益基金用人民币买年息有大约12厘。希望谂sir,指点小弟现时应如何投资,谢谢! 祝工作顺利 – ANSWER: 典型在港揾唔到钱既后生仔,点解救!? 相信读者都唔会介意笔者作此称呼,最紧要对症下药。三个坚持呢位年青人要做: 1. 坚持储钱 2. 坚持买股票 3. 坚持买一间楼   在资本世界无资本,好难玩。打工仔、钱就要储,点一就咁解。点二为何以稳收息为主既笔者,点解会作出买股赚价的建议? 主因读者人工太焗限,靠储钱去收息成世人揾埋都系$12000*12*30 = 432万。就算唔食加训街都只呕到400万出黎收息、预计到60岁只收息得40000/月,更要租楼加应付通账、情况不乐观。要令成世人总收入提升,努力打工可以、努力学懂买股票都可以。两种方法都废神,调节心理明白世界无易得之财。   坚持买楼系因长线睇淡纸币内含值。按揭就系先借美金去拥有资产收租,日后再定额用美金清还债务。当然读者力弱,买楼要乘势。相反若收入较中等的仍建议无壳者在此时置业、更反用业主稍弱势同佢地倾价。至于“锄价”,你要揾到个好等钱洗既业主先得。政府在2010年的辣招已阻止业主们“玩大左”一事,所以今日都搞到要不问价沽楼既人,要么生意人、又或赌仔。讲返读者,如收入冇改善,无楼在手仍要等市就才买入。力弱者只能趁势。由于投资经验仍未丰,过多半年先谂手上D楼。   人仔不宜HOLD。建议人仔转返做港银用寻日个案的保证8%保险方案在5年保险提升40%、或利用DOUBLE保险方案将钱5年倍增。但可因加减息令回报在约70-120%之间徘徊,此乃保证8保险方案与DOUBLE保险方案之不同。17万若5年后DOUBLE了,咁30-35诊无论捞得掂唔掂,都可为自己置业时间SET条死线。   当然,勤力打下工、或PART TIME,或用期权又或细价股法门、都可令读者早于35岁就捞多几十万在手。读者应了解之前股票输钱是否用钱方法、或工具。只要注码得宜、细价股亦可构成良好理财方案。今时买渣打(2888)都可在半年内输一半,地铁亦可因政治因素而炒上同落,买股再唔系听人讲同“放埋一边等升”呢D方案可获利了。 最后有净港纸、美金可行债基方案。读者在问题中提出两只基金都不建议。在收息101中已提出更佳的选择。看上图其中基金之FACTSHEET,我们在堂上会更客观去详解。太多人只看正方格内的回报。要知此为过往的表现、对未来个价点行要识睇圈住个D资料。   1. 从债基内的成份,评级分布、存续可知加息下对债基的价格影响如何 2. 香港行方案之手续费点收呢? 不少人被长期收费而唔知点悭返 3. 此基金息口固然低、而受加息影响较深。所以自己落分行听人介绍随时中伏,好在笔者有时间睇睇。一旦买错当落50万而输多1%既,5000蚊就咁无辜跌左。

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保证年回报8%的方案[迎接2016新内容] #1002

20151028

你好谂sir, 本人是佣才一名,入息不高,目标是早日达到财务自由,所以在此求教,本人已阅读你的三本著作<楼换楼><收息论><楼市双租族>,亦已报买楼003及收息001课程,希望上课前可以准备一下未来的报署   本人入息26000 ,太太29000, 二人同是35岁,公务员,预计三年内可入住宿舍,现住母亲一偏远地区未补地价居屋,计及所有供楼开支家用及其他支出使费,现每月储15000左右,未来一年有新家庭成员加入,而且亦会请工人,每月所储会大幅减少,由于大部分储蓄已作首期之用,手上现金不多,只有20万左右。计划来年租住沙田两房物业(预计13000内),实行以租养租,以近外母居所,协助凑新生儿   资产 1. 荃湾一接近三十年楼龄单幢物业 ,用母亲名买入 2011 年头买入 283万 3成首期 H+0.7 供30年, 每月 供款6200 现银行估价480万 由我担保,现13200 租出,尚欠169万。   2. 东涌物业 2012年尾买入东涌楼花一房单位四百多呎, 360万买入,3成首期,夫妻联名,预计2016年年头收楼,H + 1.7, 月供9300,尚欠242万. 家庭购买力为(55000+13200*70%)/10000*2.59*50%=8.3mil 现已使用169+242/830=49.5% 刚好于旺市只用一半购买力 现计划先将荃湾物业加按至5成,得出240-169=71万元作收息,   另 1. 东涌物业将一半业权卖给太太,一拆二以作未来买第三层楼部署,东涌物业作收租之用,自己租住沙田单位 或 2. 将东涌物业收楼后卖出(但2016年年头收楼后要待年尾才脱离三年SSD卖楼限制),再买沙田单位 请问此安排是否合适?   ANSWER: 如买新楼为左租比人,不建议。新楼订价已包含发展商用平料但因簇新装修而需买家付的溢利,若买家付钞予租客去享受,双重不智。东涌新楼现已开发至偏离市中心、加上开则只400余呎两房,好难同十年楼龄但500呎余的两房加地铁附近的租盘比,易地而处,每每令人生智。   另联名买楼是败笔,当然家庭协商有此行为另计。如能重做东涌物业会单名买、而母亲楼会“卖”比仔做一拆二兼用旧税率再加按爆八成,即套480*80% – 169 = 215万。大大超过现时读者打算将套有的71万、及补强读者最弱一环: 无现金。至于将母亲楼“收归”自己亦能兼顾,套有金钱可放在与母联名之户口内。每月产出利息令母亲生活得更好。   那应否将东涌新楼转比老婆? 令自己重回单名省却印花税去接荃湾楼套215万? […]

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做个有正职被动收入并存既自由人#996

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  谂Sir你好, 请教过有关买楼既问题承蒙赐教,随后亦拜读阁下既著作,获益良多,感谢。 已踏入三十之年并成家立室,希望从屋村最终向半山进发(笑)。一生三宅虽几近完成,但楼冇人嫌多的。希望能力范围内继续购入投资物(尤其钟情楼宇),向有尊严既财务自由生活进发,做个有正职被动收入并存既自由人,轻松番工唔驶咁大压力,受气唔高兴时亦可当耳边风。 长话短说,现况如下:   1. 物业 – 新界一房未补价居屋: 市值2M, 月供3K,尚欠银行500K,冇MLINK, 本人单名, 自住中 – 新界两房屋苑私楼: 市值3M, 月供6K, 尚欠银行1.6M, 有MLINK, 父母名, 收租8.5K – 九龙一房单幢私楼: 市值4M, 月供13K, 尚欠银行3.4M, 有MLINK, 太太单名, 无正现金流   2. 其他资产 – Cash: ~2.5M,基本上都放系MLINK户口。另外约500K人仔,放定期或理财产品,收息~4% – 股票及其他投资: ~500K,收集债基中,收息~6% (储到一定规模会考虑拎去执行债基方案收10-15%年息)   谂SIR曾建议保留居屋,以作家庭保护网。这两年有感鬼牛蛇神太多,而且银纸的确在欧美中日货币战下不断贬值,有能力唔去借钱对抗贬值通账实在浪费及对唔住自己。由于现况下无论我或太太再买楼都需要俾4成首期,EVEN买间3M既细价楼都会消耗大量弹药(1.5m+),扣番500k应急钱可买的其他投资物就会较少。小弟目标好清晰(唔知有冇错,望指点) – 有能力就继续买楼,其余闲钱再慢慢投资于其他投资物。   拜读一大堆不同读者的CASE STUDY同谂SIR著作,权衡众多投资工具及各种LEVERAGE之利弊后,小弟拟进行以下操作,希望再次获得谂SIR意见:   方案一: 未补价之居屋已完成其历史任务,令我屋村仔取得容身之所, 是时候将其卖出,以释出借贷能力。卖楼后七除八扣后取回1.5M,谷尽9成上会买一新界4M私楼两房自住提升生活质素,另外6成再上会买一约3M九龙单位作出租之用。预计只需从手中现金补上不多于500K即可完成一开二。此举无疑放弃低成本之未补价居屋,但在不能进一步借贷、居屋单位间格及地点未如理想及想多持现金再作部署其他投资的情况下谂唔到其他更好方法。此方案完成后借贷率约为73%,会否太激进? 手上尚有2M+ CASH,保险起见放MLINK或慢慢投资于其他投资物如债基。未来生小朋友的话将以上单位全数出租,相信到时租金收入与供款相若,除非世界大变否则若干年后将有望修成正果成为包租公一名?   方案二 […]

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补$2200住名城三房的方案#995

crown

Hi 谂sir, 小弟是你<收息论>及 <楼换楼>读者, 获益良多, 希望你能解答一下小弟换楼问题,  万分感谢!   小弟和太太现年35,现时和太太联名持有自住马鞍山物业 (现值650万尚余mortgage200万, 每月供1万), 另有两个车位总值约240万(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因为第二个小朋友将出世而想换较大单位(目标系大围3房单位约850-900万),同时都想睇吓有冇办法多楂一层楼或做其他投资   现时只持有股票+现金约60万 我们家庭月入约10万(我6万太太4万), 每月约储3万 小弟现有方案如下, 想问吓那个较好呢:   A)keep 现有楼,再另买3房, 我自己谂到既做法系 1.要先卖一半业权比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(会冇左现时H+0.8既mortgage plan) 2.再加按自住楼(估计能加按到160万) 3.卖掉一个或全部车位 4.将所得既钱做首期,本人单名买3房单位,再出租马鞍山物业 B)卖马鞍山物业, 再买大围3房单位, 做6成mortgage, 再做其他投资(如加按买细单位或收息工具) 如方案A很烦复,而且可能会动用了大部分资金, 同埋持有两层较大银码楼既压力可能都几大, 但就可以继续持有现时单位(对现时单位都有情意结) 如只用方案B有没有其他投资可做? Many Thanks   answer: 本案读者个案为典型,早年买落间楼自住。今时楼已升更喜添新家庭成员,欲换三房改善环境。最差做法,为就咁卖走旧楼,将赚幅全取再换大屋。此举等于在楼市旺时加码,更因一买一卖添加很多杂项支出,只能建议予两类人仕:    1. 极穷者: 可以用极字偏激左、只求鲜明表达。解说为穷人太少钱系手应将楼卖走全取资金。等有人跌市再入市希望翻身。笔者在其他文章提出过自住楼卖出不好做,惟月入连中位数都未及者,若卖楼能得你十年储蓄所得,不妨做! 世上有两类人好需要博一博,穷人为生存而博,富人为趣味而赌博。资本主义令富与穷人的生活越拉越远,此为事实。唔快做工夫,只会被拉得更远连立足点都比人抢埋。   2. 极富者: 指很多现金在手既人。留意唔少公司高层都系人工高而户口只余几十个的。唔信可再睇睇本blog其余995个个案。高现金水平令富人可承受楼价再升而焗租之风险。若卖楼后将手上资金收息去抵销租金支出,守得更耐。不少人2010年卖走楼后咩都唔做,今天已极之后悔。   建议读者用方案A+B的混合版。即自住楼照加按、但一拆二后唔只按到六成、更可到八成,套有650*80%-200 = 320万在手。若用香港按证服务只借到420万,即套到220万系手,点都比佢自己搞160万多。读者月入不俗,弱点在CASH少,所以加强现金水平不可忽视。   旧楼租唔租走自己决定,若将自住楼偷偷租出,需规范当中所冒风险。请勿见人做你又做,人地可是穿了盔甲上阵,而你自己攞条棍仔就谂住同人一齐去揾食,蚀底既只有你自己。不建议现时买大围三房、区份无问题、惟租楼只需月付$18000,计为楼价的约2.5%,系租务回报咁低之下,应租楼而将资金投入收息。大家都知债基息口在12-15%、而保守的都可达8-10%。如用直债、读者资金少不宜,400万资金之上才考虑此法。昨晚举行了收息班batch26之首堂,由于是2015年“最后一班车”,全院满座,亦喜见有台湾朋友加入学生行列,同学问保险方案同债基有何分别? 答案为一个保本另一个唔保本,当然更细分的特质留12月最尾一课先详解。   那读者将新套220万收息,当回报为10-12%,月收$20000-22000息,已够完全cover三房租金有突。当然加按后供楼由1万升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有赖$22000利息扣去$18000租楼之后净$4000补贴。那自己只补贴$2200就可换三房,又唔使买一间三房要比成近$80000佣金再加印花税$40万,即未搬入已要先付三房租金近60个,仲有: 你用毕生积蓄买紧边个地产商既楼先? 何不先租呢?   至于车位若无稀有性宜卖不好持有。大家可以去一d有会所既住宅、见入面既住宅通讯版都系车位出租多而放盘较少,这情况在经济逆转时会更鲜明。做好楼房投资再搅车位未迟。  

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有钱人唔买楼应该买咩? #989

crown

    谂Sir(谂sir) 你好,我叫Mavis(化名) 有幸买左你三本书"收息论""楼换楼""双租族"己读完。同报左1月份的收息堂,我的电话9XXXXXX7。留位号码:DX27XX,因11月26要去日本所以上唔到11月26开始的堂,我有投资方面的事想早些请教你。不想等到1月份,希望你抽空帮忙解答下。十分感谢。   本人糸自雇人士,系开时装店的,现在33岁,单身。因为现在零售十分难做,己准备放弃不做了。想利用现在有的资金增加自己收入,本人资产;   1,北角半山有一层楼,租金5万(今年8月15完约,到现在还未租出)每月供32000,欠款730万。巿值约2700万,我有试加按,但因为系自雇所有有些难度,我会每月转帐28万俾自己当出粮(当然不会报这数目的税)等到一月份再试试可否加按。   2,鸭脷洲南湾有层楼月租39000萭,月供32000,欠款760萭,市值约1800萭 3,深圳龙岗睇左层复式楼楼价约560万,俾左约16万订,现在等东亚银行批按揭,如果批左要付三成约160万(买龙岗楼希望它升值,现在约25000一平方,同可借七成銭,不知这想法对吗?)大约1年交楼。 4,自己每月有一笔29万港币的家族信托的固定收入,可以到2027年完。之后就停止了, 5,现在在JP Morgan有约2800万元股票,可以借返约1000万平息钱收息,但不知应该怎运作最好。 6,现金约1000万 7,借80万俾人分20年还,每月收4800元 8,有买一间对冲基金的基金约800万 支出: 1,租楼自住每月11万5千 2,养车约每月1万5千 3,供楼约6万4千 4,日常开销,工人等杂项约8万 5,一年一,二次旅游(费用不详) 问题 1,请问我可以怎样做才可带到每月最大现金流? 2,你常提到的债基同直债有约12%一15%回报是那间银行的那个产品?可以给详细的名称我吗?因为我问JP .morgan他们说去到12厘系好高风险的。 3,你提到的Jackson 师兄之法将銭放入5只评级颇佳的债券是那5只? 4,保险5年回报115%是那间保险公司?什么产品? 5,我想不依靠每月298万元的收入,我现有的资产可否带到每月现金流30万?如果现在不可以,大约几年后可以? 6,另外我有4份保险应该可以重新做会好的,因为详情很难在些写清楚。 ANSWER: 今日同寻日一样,都系为千万人仕解答理财疑难。知道有些打工仔对住人地申报份财产只会“望文轻叹”。希望大家正面去看待此事,只要找到供求失衡点、两年间追返哂所有野既大有人在(利申: 不是笔者、但确有真人、现正恳求希望将经历汇集成书)。同意如你是月入三万的香港人、要追到好似本案读者咁自己揾27万而家族基金又月出29万真系好难,人地条起跑线由阿爷个代已经跑得快到赢你几圈。可是帮自己揾第一个1000万,令自身对钱需求降低、是一个可触及而唔系无可能既事。   另一点想起,是昨天的案主拥有层半山楼花估计下年收楼租出达$65000月租、回报估计为超4%一年。惟今日读者系北角半山有层现楼挂$50000/月都无人问津,揭示半豪宅市场将受较大打击、1300万之下住宅影响较少、而稀有性高的山顶HOUSE影响都少。 读者来文不断提问收高息的是什么产品,其实笔者主要授的是方法、而唔系product(产品)。笔者会因应市况去运用同一个方法、而配上唔同product。例如近日欧洲经济再添不明朗因素,我地好可能改正因第三季见当地电讯公司业绩走好而稍对欧洲看好的睇法(电讯业在经济巨轮中扮演一位置)、而转为持平,换上其他地区为主的债基/直债收息。   又再以5年115%保险为例,在将进行的batch 26或之后班次将加添了多一间公司的保险内容,旨在说明用同一方法,可得超两个选择。选择一为回报将受加减息因素影响而5年共回报要在70-125%之间徘徊。另一选择是5年近乎“硬食”40%回报,由保险公司保証。读者年轻而人生悠长、得方法令自己日后可再辨出好计划、而得计划只令自己享一时之快、最尾恐全盘被没收。   看毕财富分配、有几件事要留意: 1.读者不需太着眼买楼、因买楼的杠杆可助穷人先借入美金再让时间将债务眨值。而此事读者无需要再做。   2.买2800万股票不需要、再将其杠杆亦是不需要。股票用黎收息亦属蠢事,此一观点在堂上客观计出。   3.是的! 香港人最钟意讨论既股、楼佢都唔需要。无他的、最多人钟意或买既野唔代表最好   4.直债、ETF、保险应为读者所爱。读者亦应选择一些ETF再揾私人银行做杠杆,去将回报倍大。就好似领汇/而家叫领展(0823.HK)而言、一般年息口在4%、而私银可杠70%、融资成本1.2%,那回报便约可触及[4%+(4%-1.2%)*70%] = 5.96%。当然,用领展去做要承受其52周波幅(40.5-53.65)即32%,而收息只鸡碎几个巴仙、实为不智。笔者会用他国的ETF,内含更佳资产及运用一些被动买入策略去造出超10%回报。   5.至于直债、基本上系到期保本、能令富人立于不败之地。富人不求赚、只求守。什么JACKSON师兄的5只直债、已经是上年的组合。今时再选、在新经济环境下有另一个侧重。而我们要去苦学的,就是什么的经济环境下、有那些公司较适合买进。知道读者应不时有银行职员为佢推销产品。留意因佢地要推销赚佣,所以永远教你“有咩好买”、而唔系“你应该买咩”? […]

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成为千万富翁劈炮唔捞#988

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  读者原题: 80后誓言下半生只赚被动收入 本人是收息101学生,今年33岁,28岁开始投资物业现有物业如下:   物业一: 自己名下一层半山870呎三房楼花, 售价HK$16,810,000, 按揭五成,供大约HK$30,000/月. 2016年2月开始供楼, 最快2016年12月才收楼可以租出。估计租金收入HK$65,000/月。 因此新物业升值潜力较高,有计画日后(3 – 5 年以后)卖出, 在同区买一层三房二手楼自住(虽然有宿舍,但可能校网不适合或不够住)然后剩余资金再作收息用途。   物业二:先生与母亲联名各一半480呎上环一房物业,售价$5,250,000, 按揭$3,150,000, 2015年9月开始供HK$13,260/月,估计租金收入HK$23,000/月。 本人月入$86,000,先生$33,000 + 免费宿舍,现时暂与家人同住。 另有副业大约10k ~30k/月 因要花钱装修物业二作出租用途,现时现金短缺,只HK$900,000。   最头痛是早年不慎以均价HK$1437买入纸黄金 3000 MACE (HK$4,311,000),现剩下2242 MACE 只值HK$1003 (K$2,248,726) 现在不知应该等到几时才放…… 本人自知早年曾作一些不智的投资决定,但唯有展望将来,希望可以尽快生产最少6万/月被动收入(不包括副业),然后离职,全职发展副业,而且住宿舍不是长远对策。恳请谂sir赐教。   ANSWER: 明白不少人看读者来文有感不是味儿,有间千几万既半山楼已paid一半、又有宿舍住加埋上环细楼收租,仲要有几百万黄金(原本系3000钱)系银行户口,咁既阵势至少都有成千万net asset,又何来烦恼呢?   未与读者坐低面谈、但相信佢有今日财富估计与做人专注有关。首先唔买股票、已经帮手输少d钱。而不断耐心累积黄金至3000钱的,实在系少之又少。想唔捞同老板“赎身”、目标一读者已提出了: $65000被动收入。目标二应为: 了解各投资工具特色、在适合年龄做对的事。   读者33,自己人工偏高。强项系易借钱、弱项系做野或者早几年的人工水平根本未到80000呢个数,所以现金相对少,当然手上纸黄金与黄金无异、2.25mil纸黄金+0.9mil现金已相等3.15mil现金在手了。家庭借贷力为(86000+33000)/10000*2.59*50% = 15.4mil。家人父母借贷力已低,上环楼全间当先生借,借贷力已用(8.4+3.15)/15.4 = 75%   三房楼花不太看好,3-5年后若真系揾到位应卖走。香港有能力既人越见少,过千万住宅不敢长期持有。加上读者现时已用75%借贷力、而主因由单一半山住宅项目而占、笔者建议是二间中价楼好过一间大,揸够三间㓥房去做收租佬之算乘在下段再谈。先计半山楼之现金流产出效率、为(65000-30000)*12/8,450,000 = 4.9%。高于香港平均、但笔者有怀疑租金回报是否可达$65000水位? 始终系楼花而家未收楼,揾到个65k租客似是太乐观。仲未计业主要付的管理费同杂费扣除回报。 […]

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思退求进、股票trader投资怎部署?#986

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Hi!谂sir!   一直阅读Blog,很欣赏!请帮手参考下本人情况!   本人33岁,月入12万,未计算入内的花红一般相当于12个月粮,太太27岁无工作。现自住奥运站700尺,full-paid。本人工作未来2年内应是暂时稳定的,但2年后应会转工收入会大减。不需要给两边父母家用。   手上持有: 股票,5球 人民币理财产品,半球 现金,4球   目前看跌房地产,不看好债券。   目标:17年下半年可以搬到千尺单位,原自住单位收租,如届时房价大跌,希望多买入一个单位收租。本人极其保守,工作也受大市影响很大,除了投资股票是职业外,不喜借贷,新单位亦尽量少借为安乐。   Q1:如何改进目前产配置,保值增值呢?是否买车位或者低价铺位更合适? Q2:如买楼(1000尺以上),是奥运,长沙湾,青衣,东涌,甚至未来南昌站,哪里更有发展潜力呢?本人中环ifc返工,未来可能继续中环或者金钟。如果远一些如东涌可能可以买大些,上班却有些不便。不考虑校网。 Q3:谂sir对未来香港楼价的看法如何呢?   希望谂sir 能解答!万分感激!谢谢!   AS   ANSWER: 按读者自述应为全职股票trader,对投资物应颇有心得的,已讲明唔睇好房地产及债券、亦不喜借贷。列出三个问题为关于地区选择、有咩好买? 咁咁… 笔者由文章已感到读者为典型的一个旧同业: 对自己判断很有信心、内心有杯装满既水。笔者自己看法,因路行得更长亦离开了金融业此“战场”、会审视一下自身优势、所在行业发展及行将发生的事情,为自己好好计划人生。知道读者是在人生冲刺期、每日上班都为个十几万蚊博杀、惟笔者想提出凡事要拓宽视野,多角度去丰富自己人生上沿途美景。   对于读者来文,有此发现: 1. 读者两年后预计要转工收入大减,留意到时问银行借钱唔会借到咁多。若人工减一半,借贷力由120000/10000*2.59*50% = 15.54mil跌至7.75mil。即只等个夫妇都揾三万蚊一个月的小康家庭之借贷力。 – 2. 知道计埋供断既奥运站楼房、读者手持至少约2000万港币净资产,实有能力叫老婆唔使做。不过若老婆对返工唔太抗拒,作为男仕仍会叫太太去揾份简单既工作去做一下。可能笔者经历了沙士、海啸、97年都叫要开始自己揾书薄费、睇住班uncle上上落落有感“花无百日红”、何况讲到尾做打工仔一封信可以令佢由40楼即坠落地下。若有日失意既老公加上冇野做既太太留系屋企、情况太令人担心。另外女仕出去增广见闻、就算系赚钱买花带、都可以减轻男仕心理上不少负担。 – 3. 见文如见人、读者语法词短而偏急速、在30岁时作为公司前锋、此般处事态度属正常不过。惟人过三十,笔者自己会时间提醒自己慢处理、慢考虑既好处。   建议: 1. 写到呢度想起homeblogger.com.hk博客“美股队长”既一篇文: “人皆投资望聪明、我被聪明误一生”。美股队长是什么来头大家可再查看,早年辞退了ifc基金分析员的头衔,希望在工作上少要娘亲被问候,退下来做点散作,几年前开始靠坐禅医病。上句意指投资人皆望自己系聪明个位,可以掌握大市升跌,极速执钱。到今时开始明白物业投资者或是抱着另一个“大智慧”做事,就系买楼焗住坐实大大注,无得斩,“焗住”挨过几十个危机。如果专业股票炒手能有同样做法,已经是神级基金经理,可以上财经杂志封面了。明白到买楼那些人,其实在玩这个“难入难出”的游戏。 故笔者建议读者少借贷、但唔好唔借贷、去透个不断在各地累积物业旨在令生活安稳。亦因此、佢问关于楼市升跌的事、笔者直接答未来两季唔睇好、但究竟往后点? 其实无论点都唔太影响自身在楼市的部署。 咩为之少借贷? 其实将楼只加按5成已令自己有很高安全系数。1997年至2003年,楼市累跌70%。那你将楼只提一半钱出黎、再将提出既一半钱之40%放系mortgage link account,收等同按揭charge你个息口作备用,那你直系提左出黎做第二项投资的只30%,就当楼市点跌你都好难负资产。何况你若咁叻可以摸到顶加按、定可被众人册封为楼市灯神、朝拜者众。 既然读者唔看好债券、咁就唔好买。惟笔者之看法是加息或经济环境转变下唔同类型既债券系有唔同既反应。美国加息、美国国债会债跌,YIELD升、但不代表全部债券都系。何况直债持至到期系保本、若识选择找些有提早赎回特别的博CALL,即收息101谈及过个只新濠环彩一年19%、何猷龙点解比到咁高息你,就系呢个原因。当然稳稳阵阵揸直债HOLD到尾的、可选瑞房债,6.6%, 2018年到期。利丰的6厘债。至于本身就有8-10%的直债不在此述,而杠埋当然可增加回报至>10%。明白有些人就咁落去银行问、都会被敷衍了事,因为销售人员唔想比呢D low […]

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理财方向的理财执行步骤#976

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    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的学生。最近两个月才认识Lum sir,实在有相逄恨晚的感觉。希望得你指点一下 背景﹕ 本人31岁,月入52k,14个月粮,在银行工作。因打算用先生housing benefit,故不会考虑用staff loan. 展望十年后人工可达100k/mth   先生31岁,月入55k,公务员。预计10年后人工约90K,另加为期10年housing allowance,每月两万左右。   本以为结婚后,很快会有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,这四年租金支出为四十万。但已知下年初会有宿舍,但只可住两年左右,因先生已差不多到顶薪点或会升职,但会有120期housing allowance(共240万左右)   1.      家庭借贷力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我们没有负债,每月剩储蓄约45k,暂没打算要小朋友。现金约800k,股票140k。 2.      我们于今年中有一次海外物业展,用AUD 550k于澳洲买了一单位收租,租金回报为6%gross(两年保证),已付一成首期,2016年收楼时要再多付一至二成首期。 3.      另,我们付了约HKD 25K订金买英国一单位,2016年中收楼。楼价为港币一百万左右,租金回报为8%NET(五年保证)。打算以先生名义借600k P Loan,分5年还@3%pa。 问题如下 1.      但最近听完你的收息论及有感香港楼价正在调正,实令我15/16到底应否放弃英国楼的订金,保留借贷力在香港买楼或做债基? 2.      如在香港买楼,打算趁早买入两间细价楼(单名接有),各3.5m以下。虽然现在已够储蓄去执行买楼计划,而供楼都不会是一个问题,但现在市况实在看不透。到底我应将现金暂时放债基再观望一下,或即时入市先买一间细价楼(打算出租相熟朋友)? 3.      长远而言,我希望能做到一生多于三宅。但不太确定应怎样部署。 烦请谂Sir 指点迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 笔者也有一个问题,就系公务员40岁已到达顶薪位置、究竟仲有咩方法令佢地卖力工作呢? 制度令一些有经验既人坐系度等食长粮、冇经验既人想博上位升职就遥遥无期。既然特首都已经得罪左咁多人,咁都唔怕再向公务员开刀改革制度了。何况改革倾向支持新人、更能得一班中层公务员支持。   当然,笔者视野有限、顶多是活香港的一个小生意人。相比做投资人,笔者认为生意人对社会是更有为的、各位他朝收租收到手软、莫忘回馈社会。至于究竟公务员的制度怎去改善,我地留比萧公子同陶才子两位名咀讨论一下。   无谓操作 读者在过往一年所作、应是睇香港楼太高、而又未认识其他投资工具下,选购海外物业楼花。由于海外物业比本港楼更轻易“摸出”,此应定位为赚价投资。好似英国楼咁只付港币25000订金,万一要上会时英国楼价升10%,即一百万楼有10万回报、而25K投资即有75K斩获。在笔者看来此项投资应在收楼时终止、不应借P-LOAN令其“上身”。因借P-LOAN大伤个人借贷力,是早前文章“堕入财务漩涡的十大陷阱”其中之一。   停止再单向睇跌 读者系BANK STAFF,不妨单名入手中细价楼租比人,十成上会不需首期,1%或更低息令还本超快。当然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情况下比第三者包租了比人、令自己对银行的诚信无损。去到呢度,已讲了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]

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30出头、未置业、储蓄只300K #975

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明天笔者要应付一连三个的媒体访问,未有时间回复个案,不如每度抽几条问题放系度比大家先睹为快。   Q1. 一些30岁出头未置业而储蓄只在300K水平的年青人,你认为他们下一步应怎样?   仍需是以置业为先,明白不少年青人不甘作“楼奴”、但了解到年青人的优势系“有时间”,故应在美元不断被过份供应的时势买楼去先借入美金(即港纸)、再摊长定额慢慢还。由于美金供应只会增即每张美金的内含值变少、欠债者会发觉日后还债会越黎越容易。套用外国文章的一篇标题、就系:”Debt Burden will be inflated away by inflation”   Q2: 你认为楼价未来走势如何?    这需要参考笔者撰写的“香港水路”概念, 香港仔你要发达,就请你务实地参与“香港水路”建设。当然你好命出世早已赚够有米,就好应发财立品。至于上岸者懒清高仲要指点灰钱生意,笔者看此举未免有些过态了,先讲自己,笔者系靠边站的,不支持亦不干扰。当然未成为“水路”持份者的,就梗系日日嘈嘈嘈,这些事情放诸管理赌场或茶餐厅都会发生。好啦要讲讲未来预计发生既事,看法是“香港水路2.0”将会出现,如你连水路1.0都未搅好,那好应少上网少睇报纸,多收风多看书多思考。   “香港水路2.0”由内地地产商发起,先用慈善名义在国内成立基金避税,再将基金控有香港上市公司作旗舰,启德同鸭脷洲地皮已投得,建成楼房后会拎返上海北京卖,推5大好处: 单位已由发展商打包落公司名持有,买家可规避持有香港住宅的15%重税。 人民币贬值相对令物业在国内升值,变相成为最佳买人民币跌的工具。(世上买人民币跌的工具难找,是香港的独特性成就了此事! 基本上国家不希望有任何看淡人币或股市的工具出现) 资金放到香港后,灵活性大增 有得住有面子! 为sell客半山往后恐怕仲要划埋北半山(北角村重建后地点)、南半山(黄竹坑)、同东半山(筲箕湾)。 吹嘘可投资移民(而家买楼唔计入项目架)   毕竟一带一路是口讲的,而“香港水路”是自己发财用的。今日选到林郑再加两个政协副主席同埋政治局top 3人物去睇实呢条水,在国内任何有灰钱系手既同胞,收到电话或被邀洗头艇都要俾面。对某些人的统战工作具有深厚意义。   Q3. 上两季股市下跌会否影响楼价? 已有文章提及,恒生指数同中原指数两者不具关连性、将其移前半年作计算更得出负关连性(negative correlation)。就似2008年股市大跌、中原城市指数由当年高位73.29点(2008/6/23)跌至(2008/12/22)56.78点,只调23%。而恒指下跌了近10000点。同意股市可影响楼市、但只是短期因素及不属主因,所以由股市大跌而带出的跌幅不会大。2003年楼价再向下滑、主因是实体经济严重受损害,大部份香港人的生活模式大幅改变。   Q4. 请简单分享你由博客转型为著名作家及创业者的成功经验?   从事银行工作一段时间,在2012年开始在商台写BLOG。透视在银行内工作的见闻,用虚构故事包装成文,成功收集到一批读者。坚持每日以文会友,渐渐掌握到读者要求,不断调整自己内容再去吸引更多读者。   2013年7月,将部份文章结集成书本,出版<楼换楼>,反应热烈登上商务2014全年畅销书榜第4位。惟本人同意香港的书本市场很细,我决定将书本作一个辅助产物、用作协助举办不同投资课程。   其实系2013年4月已开始初办投资课程测试市场反应,发现有市场需求。在配合书本及免费博客文章去介绍收费课程,发觉课程收入足以支持博客网站运作及出版书本。由2013年创业至今都不断改善此营运模式(revenue model),2014及2015年7月都有再出书。现时公司员工6位,应付每日过万的网站流量及教学行政工作。而加盟的教师则累至12个,课程基本上星期一至六都在办。  

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楼奴炼成六间楼收租退休#957

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谂SIR: 你好。本人31岁,是一个专业人士,月入7万,计及bonus年薪95万左右。女友跟我同龄同行业,年薪90至95万左右。我们资产如下: 本人: 现金150万, 股票50万,人民币20万, 没有物业 女友: 现金200万,外币兑港纸60-70万, 股票30万, 没有物业   我同女友由于行业关系,投资有一定限制,不是所有产品都可以买。而由于工作繁忙,根本没有时间睇市,本人股市损失了20几30万。而女友主要投资外汇,回报不错,但近期外汇市场波动,已转做可转换定期。 由于我出身公屋,入息超标,3年前搬出来住,现时月租13,000。女友跟父母同住,家庭有5,6个物业收租。但父母的资产会用作养老,我们不会依靠。我由细到大都没有买楼概念,世伯伯母都是基层,靠储蓄同租客帮忙现时生活写意,我跟女友未来都希望可以这样。   我们计划两年内结婚,两年内买入500万左右物业自住,而女友婚后可能会转一份较轻松的工作,月入可能只有4-5万左右,因此希望有其他被动收入弥补。 请教一下我们应怎样部署呢?回想3年前已做错决定,当时没有想过入市,现时楼价已升几成。未来自住物业成数低一点则可有余钱作其他投资。那么现时应该拨部分资金买直债,再物色自住; 还是做债基, 待大市调整时较易吐现买入细价收租? 谢谢。 不懂理财的人上 随文附送: 香港明星十大炒楼功夫排行榜 http://edu.sina.com.cn/bschool/2012-07-09/1628347824.shtml ANSWER: 站在读者(男方)的立场、或许感到有点滴汗。虽自己年薪已近百万、但面对手执5-6间楼既未来外父外母、自己辛苦每日做都唔够佢地坐系度收租收得多。早几日笔者个案提出15K月入人仕有可能在退休时手执千万、引来有人批评无可能。其实现今香港不少人认为自己储200万都难上难、殊不知每月储一万储16年就有呢个数($1万x12x16 ~ 200万),两公婆夹埋储一万蚊个月都唔系过份,当然16年唔系短时间,但是否真的“难上难”及“无希望”呢? 父母养育自己都坚持左20年,后生仔不应踏入社会无耐就放弃自己、辜负父母既期望。   读者当然唔系每月储一万之流。回望佢30岁前无做好两件事、一系挤点时间及部份收入作投资,之前只系“人买我买”咁入手股票,最尾因无睇实个市,输钱为可预期结果。二是对自己过份自信,这亦是男仕一般通病。佢“睇准”楼市将会跌而放弃买楼机会作租客,现在承受睇单边睇错既后果。留意买升买跌系可以,不过事前要做好基本准备。即有一楼在手自住、及起码24个月的支出金额看门口。衣食住行为人之所需,食饭同搭车要依个人返工同地理位置去决定,不好同供应者协定价格去锁死支出好预算。惟住所一般唔会每日变,既有机会买楼做按揭去锁死居住成本、亦可当逼自己储下钱,到老黎好似而家外父外母咁写意、那何乐而不为早作楼奴呢?   相信未来外父外母系读者既“好师传”,谂sir只可添加上算乘、计出点样达成呢条路。如读者及女友在银行工作,可考虑用staff loan借九至十成,息率1%或更低,悭返几万蚊按揭保费支出之余更唔使比首期。当然明白而家楼价高了,以往例如5万月入既银行员工可最尽借人工100倍,即500万。而现时呢个数同意都买唔到咩好野。不过考虑读者而家租住既楼租金只13000,应是大众化选择。那400-500万预算应可购回同等货色的。   由于可九成上会应买一间楼后大把钱净、见读者年青、应用债基收12-15%息而放弃用保本的直债。   若不用staff loan,那照计一计借贷力 = (70000+70000)*50%/10000*2.59 = 18mil。当然1800万借贷力是理论上的,实际有什么因素会借唔足呢个数会面授同学。另外留意若入手500万楼后租出$15000/月,假设九成上会(因读者应未曾置业仲可九成上会),借贷力会被先用掉450万。及后如想再买楼、可将第一间楼补钱转正出租用途租出,借贷力由原本1800-450 = 1350万会重增至(70000+70000+15000*70%)*50%/10000*2.59 = 19.48mil 减 楼价一半,即1948-250 = 1698万。比完全未买楼前的1800万只少1800-1698 = 102万。换句话只用了102万借贷力便持有了市值500万的楼收租。余下50万欠额由租客供满。要搞定6间楼、大抵是用此方法。   当然外父外母当年食正香港黄金时期,就当知识较少都可受惠楼价上升而不靠租约都够照去一间买完又一间。可是读者身处时代与当年不同,计好数去买为必须。买楼收租已是咁多样投资当中,最唔使打理及最生活化一项。不少人以为买股票系最方便,这造就了有心人利用上市规则去合法咁将投资人权益摊薄去揾钱。

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