28岁人修身齐家的部署#994

Cloud Responsibility sign hand

谂Sir你好:   最近系书局见到你既书,<收息论> <楼换楼> <双租族> 全部拜读完后,发现谂Sir 见解独到,再上完收息加买楼2堂,从中学到很多新知识,视为圣经而计划之. 初步计画已有, 小弟初出矛芦,希望得到谂Sir宝贵指点及纠正.希望12/12前得到纠正后于买楼003 再详细请教.   先提供现况如下:                                父                     母                    自已                 弟弟 月入                             22000       6000              30000                    0 年龄                             59                      54                      28                     24 信用卡                          2                     0                           0                     1 保险                            1000             1000                     0                     0   家父于8月申请渣打货款.因有沙田1自住物业,1按 80减 ,2,15%,母作担保人 240万借10月已到手.弟弟准备去3月去外国,2年后回港,故没有工作,   计划如下: 1) 希望父母年老后可以同住,因为父母怕住老人院,故希望同居亲自照顾父母 e.g.屯门 美乐花园 3房 700万 / 另有好推介吗? 以家庭而家既情况可以做到吗 ? 定系买一手楼好?而家可以做到8成按  700万以我目前黎讲风险大吗 […]

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怎释放几年在楼市的赚幅 #990

crown

    本人30岁,先生35岁,本人入息30000,先生130000,在2010年买入葵涌雍雅轩两房单位,当时2290000,2011年买嘉湖山庄两房单位,2000000万,再2014年7月再买入雍雅轩3房,当时5980000万,现在三个单位仍持有,现升徝500万,370万,760万,之前我是不舍得买单位的原因是因为我不舍得,但亦因为我们不断比首期和我们只是靠自已,所以现金剩不多,先生有三十多万,联名户口得二十多万,加上有个十岁小朋友,也是毎月开支,但我想再买一个单位,过三年罚息期后,我一定要卖,真正先有我第一桶金,我先再决定投资的方向,但这可行吗?    ANSWER: 本个星期答左几个“重型case”、一系成千字既提问、又或者半亿身家再加千字提问,身心疲累。今日选答个短问题,发现原来案主系金句王,短短274字已可带出不少有意义的讨论。先系:“我不舍得买单位的原因是因为我不舍得”。只好说有钱既人确实可以任性、掉转咁讲“大刘舍得几亿买粒钻石比josephine系因为佢舍得”、而再反转套用读者身上,实明白佢暂时未有能力支付“价值几百万港元的任性”。   投资是一个经计算的理性考虑。投机可以不问概率而用部份资金去捕捉眼前的一个机会。而笔者暂未有能力将读者楼市行为归在那一边。   再黎:“我们不断比首期和我们只是靠自已,所以现金剩不多”。小意见是人类唔同野兽、系因为人类是唯一懂运用及制造工具的地球动物(如有错请猛兽专家指正….)。笔者<楼换楼>一书已提出庸才可番身全靠懂揾银行帮手。读者强项系借贷力强、家庭借贷力为(130k+30k)/10000*50%*2.59 = 20.72mil。由于未有数据提供,而读者亦有提及佢储锵少系因为比哂首期,所以若三间楼当初都系5成上会,借贷为(115+100+300)/2072 = 24.8%。买左三间楼借贷力都只用掉25%未够,都个就系读者劲既地方。佢要明白。要改善就系善用自己优势而尽量改善弱点、平衡前进。   相信读者投资经验不多,建议不用卖楼。将雍雅轩两房按至60%,即可得500*60% – 115 = 185万(当然115万欠款系假设有待读者提出确实数字)。若楼是租出合规只能按至50%、惟行一拆二实可将楼按爆八成,即可唔卖楼又释放哂呢几年在楼市的赚幅,详细在12月买楼003再述,拆得懂税悭洗费而按得又尽,实早趁楼市在高位去做按得更多钱,反正低息、亦唔怕美国可以加到几多息。若配合埋mortgage-link户口,加息亦可减免利息支出、可攻可守。钱到手后投入收息债基年收12-15%,2百万即可产出$20k-25k的月入、近乎读者人工。   再再黎:“过三年罚息期后,我一定要卖,真正先有我第一桶金,我先再决定投资的方向,但这可行吗?”。小小意见是卖楼主因为自己持货过重、唔关罚息期事。如果楼市睇跌,一间楼跌1%已蚀7万或更多,而提早还钱比银行最多咪呕番个现金回赠比银行、只当初借贷额的1%,4-5万蚊? 而最尾一年之罚息期更pro-rata计算,那应否等罚息期完先去卖楼已有答案。最尾提出当你不断累积财富之时、就应去学懂理财。而唔系当储到钱之后、先开始去学理财。李生懂得保存千亿财富在手冇比人呃,系因为佢由一百万、一千万、一亿咁样慢慢学上去。当中佢睇漏左一件事、就搞到victor比人绑架啦。明白咁讲大家会觉得距离感远、知道用中六合彩再打回原形的例子亦不能解决。那唯有靠看倌意志自行决断。

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“迷妄”80后谜离置业史#985

以退为进的策略

    你好,小弟行年30岁,月入2万9千蚊 (未扣强积金),单身,本人现与家人同住,无供楼负担,本人近日见见楼市回落,一路希望上车,心仪区域系元朗,屯门一带,但心大心细,又唔知买一手楼定二手楼好,而未来元朗区一带好似好多新供应,请问谂sir, 依小弟现时收入,应该如果部署才可以做业主? 如果决定是买二手楼的话,以下是心仪单位,可以就各楼盘给予一些意见供本人参考考虑吗?   1. 天水围 – 嘉湖山庄 (大约400呎单位) 2. 元朗 – 原筑 3. 元朗 – 采叶庭 如果决定是买一手楼的话,好大机会是想买入就黎落成的YOHO 3期 (大约300呎) 单位,定系反而应该再等等才入市? 补充资料:   收入 : 2万9蚊 (有13个月粮) $280K股票投资 $360K 港币活期储蓄 希望你给予宝贵意见给我这个青年人指点迷律,谢谢。   一个想置业的迷妄80后   ANSWER: 唔知读者有系有定无意,“迷妄”正字应为迷惘。但若佢想指自己系处于迷失与妄想之中,那“迷妄80后”确实创新得黎又几合意。近日将军澳新盘CAPRI带出新盘劈价潮,据东方报导:“CAPRI首张价单推出88伙,价单售价497万至1,196.6万元,呎价约13,317至15,717元,买家可享最高16至17.5%总折扣优惠,折实平均呎价约12,080元,较同区六月开售的帝景湾平均呎价约1.46万元,折让近20%冀提高吸引力,折实入场费417.5万元起。”笔者睇法是过去一年虽不断有盘推出,发展商仍能送印花税加些少优惠将名义卖价维持在高位,惟今次CAPRI以“平、劈”字作招徕,不排除一手楼会争相减价、而出现你减我减的恶性循环。   过往有先例值得大家参考:1998年金融风暴时,青衣曾展开两大发展商的激烈减价战,由新地发展的晓峰园当时以$4,200呎价水平开售,随即惹来长实铁路站上盖的盈翠半岛以更平呎价$4,100来抢客,迫使新地要大幅割价逾一成来还击,同时使到其他区域新盘一同跟随减价。时至今日大幅减价既先例系将军澳开始、其实都属预期之内。将军澳有两项数据都属“双双”的,即两项指标都属18区之冠,其中一项是供应量。至于元朗、敬陪第二。当你个二手单位面对源源不绝既新盘,你想加租或揾个好D既租客既难度倍增。   至于天水围、客源较差。实在买青衣翠怡都唔见贵过嘉湖好多。何不作双租族,有需要住都可以买青衣收租去补贴自己反租元朗。那业主便享跑得较好之区份的优势、而自己留在方便自己的区域消费。当然、青衣是一个平手唔跑输大市既选择、更好既地方要留在买楼003之18区分析再讲。   买一手楼笔者唔反对、但本案读者能够负担的一手楼多在低价码。既然宁为鸡头、不当凤尾。笔者建议宁愿买间四正既二手楼、都好过夹硬入手一间细而附近新盘大把既一手。何况细价楼(一房或STUDIO)供应将增、现在买入实为不智。讲返最后、应否现在买楼? 笔者自己习惯为喜爱年尾出去睇楼、因为市淡少人同你争、较容易遇到心急业主就趁机执死鸡平市价10-20%入。若你认为笔者可每每助人锄价20%或更多去入市,笔者重申没此能力。买楼每口价都讲至少1-2万蚊,有电脑CHECK清个市价后肯相让既人极少。至于观察读者自己情况,个人借贷力为29000*13/12/10000*50%*2.59 = 4.068MIL。若冇楼系手应当趁香港楼市呢2-3季将走弱、再乘圣诞节农历年淡季出击了。不要相信自己能估到楼价升跌、奢望自己可以低买高卖。至少、头两间楼唔应该。   最尾讨论技术问题,就系只比两成首期既楼点合规租出呢? 首先合规就冇可能、但了解过被捉之后既后果、有人规范好自己风险后将单位租比人。详细讨论此景况,我们在买楼001再谈。至于佢手上既资金,可先将当中100K先试投入债基方案,收年12-15%利息,看看究竟此慢收息方法是否比自己买股票博赚价的更好!

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迷途小羔羊储蓄乏力、月储多1万之良方#984

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    谂sir你好,   本人深感储蓄乏力,还望谂sir指点迷津,不望荣华富贵,只求生活安稳。   本人30歳,月入22K 太太30歳 月入12K,育有1名小孩,于09年购入沙田愉城苑单位(二手自由市场),按7成 借120万 20年还,月供6K,剩15年,现时网上估价约430万;储蓄约60K (惭愧)   本人支出: – 家用 7K – 供楼 6K – 杂费 1.2K – 食饭搭车 3K   现在还有月供屋苑维修费2K,约1年 每年差饷地租约 5K   太太支出 – 家用 2K – 保险 1.5K – 食饭搭车 3K – 买野约 2K   计除所有支出 以我们的薪金水平顶尽只能储 3-5K,有时人情世故一出已经清袋;现时小孩出世支出就更大。想储多个钱,连出街食晚饭都要计住计住,更唔好讲去旅行。   饿我唔死但生活逼人,本身收入不高,想知如何运用现有资本打破这个困局?增加储蓄能力令自己安心。   (将来或有契机搬去外父母家住,腾出现有单位作出租)   谢谢 ANSWER: […]

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28岁有100万想置业, 应该怎样好?#981

以退为进的策略

谂sir 你好, 本人今年28岁, 单身, 月薪扣除MPF后有23750, 手持100万现金, 名下没有物业, 也没有任何负债 现在同家人住在屯门已供完的居屋单位(未补地价)。 因为在中环上班, 目标想买层九龙或港岛楼自住 or 收租, 主要想收租, 奈何因为人工问题, 压力测试下只能买350万左右的楼, 由于父母已经退休没有收入, 也没有兄弟姊妹, 所以找不到人担保。 想问这个情况下, 应该怎样做呢? 希望谂sir 给我一些建议。   answer: homeblogger上星期已送出过千份网上问卷,调查各位学生对香港股市及楼市之看法。应用之处为散户的情况与后市的走势有一定关连性。homeblogger更会将每星期之结果连成“homeblogger香港散户情绪指数”,定时在本网站公布。资料之用处可参考美国著名投资者肯恩.费雪(Ken Fisher)之论文:   美国散户的情绪,是标普500指数非常可靠的相反指标 个人投资者的乐观情绪,与下一月份标普500指数的回报,呈负相关性 乐观投资者数目每增加一个百份点,下一月份标普500指数平均下跌0.1个百份点。   另,跟大家直觉不同,最佳的相反讯号,并非乐观或者悲观情绪爆灯,反而是“中立”(Neutral – 意指投资者预期未来六个月,股价将会持平)的投资者比率异常高企时。当“中立”情绪异常高企时,随后二十六周标普500指数的回报中位数(median)为8.6% (所有情况下标普500指数回报中位数为5.2%)。上述内容呜谢由本blog博客“美股队长”提供。   那,homeblogger拥有批资产在一定水平、爱收息而又有买卖股票经验的学生。根据过千个同学的答案能否将一些偏离的答案排除、而令指数的准确性比美国的更高? 木宰羊? 相信当收集资料越多、日后会更清楚明白。而设立此指数目的为帮助大家更清楚了解股楼动向。   讲返本案读者,28岁仔储到100万,踌躇滿志谂紧点“发围”。无奈2万零蚊人工,想买九龙港岛楼一定要排系众多uncle之后。工作经验比人浅而揾钱方面未见突出,买唔起人人所爱既香港九龙私楼实属正常。读者应作为调低心中目标,先入手偏远既屋苑旧楼再慢慢一拆二,拆上拆,向三间楼在手进发。现时未买过楼既人仲可以九成上会的,350万预算有河畔花园、荃景花园、翠怡花园、屯门市中心….大把选择。一成首期35万再加约8万印花税加及佣金连律师费共4万。计及50万可落楼买黎自住或参考过有些人系偷偷地租出的。自住当然要装修一下、租出去就真系少作打理。点都好28岁仔开始供楼、做得差都可以40余岁供完大半甩身。做得好你见本blog不好师兄40岁三宅在手大有人在。当中之秘诀的懂得活用首间楼的楼契及租约、令银行首肯为第二间楼作融资。有得两间楼买第三间已是驾轻就熟,而除了自住楼外其余楼都系租客帮手供完。   其实买楼作理财的道理是易于明白不过,就系揾租客帮手供楼、另外快手将出粮个d银纸早变做资产。正所谓银纸迟用一日、价值又会低过寻日。再引用另一博客“乱博”引述<经济学人>的文章,瑞典楼价在过去10年都升了一倍。虽然冇香港咁“劲”、但瑞典同样都有低息环境加上在2003年否决使用欧罗、保留使用克朗(krona)。近年的欧罗泛值潮令瑞郎及克朗的虽求很高、同时挤上当地楼价。读者除了被动地靠楼收租、亦要同时丰富自己理财知识。   按走势没兄弟姊妹既年青人会越见越多、虽可独占父母财富但老人家的退休期颇长、除时要掉转拨备为父母日后打算。年青人应早出发为自己安排,靠估楼市升跌而作出买卖决定不可取。至少首两房不需依靠走势、而应用自己负担能力去决定买入与否。  

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25岁攞100万做债基然后余额置业?#958

未命名

谂sir您好, 本人今年25, 早在一年半前曾于此发问, 之后拜读楼换楼和收息论,并参加了收息101,获益良多。   小弟现有疑难,希望谂sir能给予意见。小弟现在协助家父打理生意, 月入37k,   流动资产 550K (276k 股票, 151k外币, 37k 债券, 36k基金, 17k黄金, 33k 现金), 不动产(国内物业) 约750k。   因本人较节俭,扣除所有开支(家用,强积金,个人支出等)后每月平均能储30k。本人女朋友正在外地申请居留权,未有固定正职,故暂没法一起储蓄置业。以小弟的牌面,究竟应先追求一生三宅还是利用收息产生正现金流提升购买力?   另外,小弟因家庭原因,欲提早于香港置业,以200-300万作首期的话,应一笔过买一个单位五成上会放租还是拿100万做债基然后余额置业?另外因考虑将来住屋需要,如置业倾向于沙田,大围,黄大仙,新蒲岗四区作选择,那一区会比较好,万望赐教。 心急人上   ANSWER: 就当女朋友有正职都不建议佢同读者一齐置业,因要付买家印花税15%。读者系一个牌面自雇而行为像打工既人,一般打工既人储蓄能力较低及借贷力都是弱项,可是由于家族生意每月可支取稳定月入更可将八成收入储起。25岁未有资产配置的方向见550K资金样样买D、点都好年轻人有储蓄意识已做好理财基本步。   由于“家庭原因”、读者有200-300万做首期,咁真系恭喜哂。相信与有些年轻人一样,女友感情稳定后获父母一笔过注资,解决上车烦恼。睇到呢度劝慰公屋仔不要“葡萄”,若你用时间上街及成功改变游戏规则、更假设成为埋议员将权力交到阁下手上,只要内心未有能耐对抗温饱后产出的腐败行径、恶运一样会转个头找上门。到时唔系无钱、可能系要坐监。先高后低既人生更令人难受,紧记自己不是一无所有,健全既家及健康生活已要好去珍惜。   相信是上左收息课而未有时间上埋买楼班既原因,读者对于楼的独有性未全面了解。既然自己公司出粮比自己、只要依法做好文件基本上储贷力再上一层楼系可以的,当然如果你系打工亦可自制多一个SOURCE OF INCOME 帮忙,但留意唔系揾朋友开几张支票比自己扮出粮咁简单,你用一个钟谂到出黎既野,专业既approver一眼就睇穿。另外点解要趁后生买楼? 因可运用时间去“磨死”条债,穷人只看供楼要几十年好困难、但叻人识将时间拉拢去自己一边,让自己最担心既野变成自己助力。当然真系叻既人,好应趁年轻摆脱每日揾钱既生活。   好啦讲讲做法,当然系用少少首期上会再用余额买债基收息着数,但点样做得靓仔又悭佣金支出,更比对后将钱投入高效益的,这种种已面授了读者。   点样好去将550k按自己年纪配置入投资工具是个大题目,收息课已为资产配置这题目开了个头,但由卡承诺要教好直债、债基及保险之原理及操作,所以遗憾未能面授分配法则。当然债基是几个之中较易入口的,因无年期及息口,而对冲其中风险之事,明晚的ETF课会谈。   最后是沙田,大围,黄大仙,新蒲岗四区作选择,答案是大围。原因不述。你可以睇睇笔者于2014年头的文章: “7200蚊月租套房真系痴x线?”

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人工由10K奋斗至33K再换楼既居屋仔#951

谂Sir: 你好!小弟看了贵网没多久,但感受很深,不停回顾自己的人生。   以前上网找资料或看书,都多数是分析数据,或教授一些基本概念,实际上如何操作,往往会茫无头绪。 但自从找到贵网之后,获益良多,就像找到了海上的灯塔,引导我的思维走向正确的方向。 – 最近小弟差点就做错了决定,幸好遇上贵网,令我不致于到中年时才后悔。 先说说小弟的背景,出生草根家庭,中学懒散,读书不成,差点就上不到预科。之后一心以入大学为目标,虽然是走多了路,读了一年副学士,24岁人,总算得到了现今社会最基本的入场劵。 一毕业就遇上金融风暴,当时有10K人工已经算好,可惜当时还未有理财概念。过了3年,虽然有储钱但不算多,在家人相助下,有幸在2011年以140万7成按揭买了一屯门两房居屋(自由市场),与外母联名,月供$4700,半年后结了婚。 – 小弟及后一直努力工作,务求增加收入以支撑将来的开支并及早储钱投资。 太太因为要还早年借下的政府 Grant Loan 给外母,而且人工一直维持只有14K左右, 所以扣除家用后,基本上都储不了钱。 – 2013年诞下女儿,小弟人工虽然加了但照顾女人的开支抵销了增加的收入,现在只储到4万左右。今年因为转了工,人工加到33K,加上打算生多一个小朋友,所以开始盘算换大屋。 在未遇上贵网之前,小弟一直打算换同区的村屋,一来近外家,二来将来两个小朋友大了也可以各自有一间房,三来供楼负担没那么大。 正当我已找地产放盘时,机缘巧合下读了到贵网一篇例子之后,看到村屋其实不值得买,再看多十数篇例子,发现谂Sir的理论当头棒喝,一解我多年的疑惑及错误的理财模式。 – 现在我决定收回放盘的决定,重新部署。 由于小弟的自住物业已升了不少,现值280万,欠银行78万,可作加按,套现118万。 应否将大部份作收息去抵销加按供款及将多出来利息作储蓄,而小部份作5年double保险方案,留待机会才出击? 另外,由于现时楼市横行,而且加息快到,所小弟是否应该早点赶在低息时做了加按手续先? 小弟暂时5年目标是可把现居放租,另外租间大一点的屋住(或如果5年内楼价下跌,买多个物业自住,原本的放租?)  – 小弟的资产如下: 自住已补地价居屋,11年买入价140万,现估值约280万 , 存款4万 , 股票4万   希望谂Sir可指点一下小弟,万分感激!小弟早几日亦报读了收息101(BATCH 25),希望能恶补理财技巧。 祝谂Sir桃李满门! 忐忑不安的公居仔上  – *读者提供的收入表(内容笔者未作核实) 收入 支出 本人薪金 $33,000 供养父母 $7,000 太太薪金 $17,000 保险 $2,700     供楼(1) $4,700     家庭消费 $18,000 总收入 $50,000 总支出 $32,400 […]

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应否卖楼? 加按?  再买楼?之演算全展示#947

character and magnifying glass

  本庸人性别女,年龄28,月入33000,大陆过来读书之后留喺香港做嘢,仲有半年攞PR. 2011年以200万买咗红磡一间细单位,因为担心还款压力所以冇贷款(在下非富二代,因为亲人已经百年,所以卖咗大陆唯一嘅楼)。依家间楼估价300万,收租9200一个月,但因为系单栋楼,所以管理费好贵,要1400一个月。 依家嘅租客11月就会搬走,因为觉得间楼投资收入比实在太低(主要系管理费问题),所以谂紧系咪要卖咗佢。但又担心卖完之后半年先可以买翻,唔知到时仲追唔追到楼价。 每个月驶费: ﹣ 同男朋友合租,每个月:3500 ﹣ 基金定投:2000 ﹣ 重疾保险+普通医疗保险(公司唔包):1400 ﹣ 食饭买嘢:6000左右 因为之前屋企人冇买保险,入医院用晒D钱,所以冇咩存款。 依家真系谂唔到系咪应该卖咗个细单位: 1)如果卖咗佢,就要等半年之后再买。计划以50%首付入手价值500万左右元朗或天水围单位,收租还贷款。 2)唔卖,以细单位作抵押贷款,借出150万,等半年后再入手400万左右细单位… 求教   answer: 一间楼应否值得投资,计其能产出之正现金流,不应用该楼房的升值能力作估算。因买楼为稳定月入为主、如要赚价博升应用股票或更佳赚价物,应按收息与赚价方针选取不同投资工具。   红磡楼收9200租而管理费支出为1400,当初200万一炮买入、此项投资的现金流产出效率为(9200-1400)*12 / 2MIL = 4.68% 重申笔者感兴趣的是: 投放几多钱出几多正现金流 留意经纪说的买楼回报多用(年租金/楼价)去计,未计入你供楼同按揭首期之因素。相反计正现金流效率,遵从“比几多钱又可以收返几多CASH落袋?”呢个王道。   计出应否加按 笔者同意4.68%之正现金流效率已是不俗,因现时不少二手楼的投资方案只有3-4%的产出效率、租务回报更低至2.5%-3%,同美国30年国债孳息率相约、即买楼之回报比无风险利率差不多。所以笔者较倾向的、是用㓥房收租、或用心选特色单位。当然放弃砖头、用直债、债基同保险收息更能助你打出一片天。读者若将楼加按至5成,得150万而供楼150/259*10000 = 5800(假设楼房附合一些2.59方程之应用条件),现金流产出效率转变为(9200-1400-5800)*12 / 500,000 = 4.8%。即得150万在手而效率提高了(由4.68升至4.8%),故计得出应加按。当中的律师洗费可无视,因银行一般提供1%现金回赠。但卖楼方向读者不宜。非永久居民再买要比多方税项。   计出应否再买楼 加按后再买楼应买多大的? 计这个应考虑读者之借贷力运用情况。红磡楼加按后借贷力运用了150万、读者原本的借贷力为(33000+9200*70%)/10000*2.59*50% = 5.1MIL,留意将租金计作借贷力要提供适当文件。而现已用借贷力为150/510 = 29%。系借贷力在旺市不好用过50-60%之情况下,再买楼都只能借510*60% – 150 =156万。就当用埋150万做首期,购买力都应止在150+156 = 306万。系香港而家306万楼比较难揾,还是先将150万收息,待时机到才用306万预算再买楼,反正读者年轻,仲可以等。   收息物选债基有现金流效率12-15%的,比楼房高很多。因不用交管理费同差饷,已赚不少。当然同楼一样有升有跌,惟在高派息而较低波幅之下、已在2008年海啸一征证明持有债基遇上跌市的复原能力比买股好得多! 那150万现金投入收15000-18750/月,已明显示出此案比投入200万一炮过好买好不少。当然150万拆出1/3即50万做保险、用5年将本金大约去DOUBLE,也是另一可取之做法。

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你唔得,唔代表别人#942

16 Jun 2015 - 从牛市有人买股跳楼说起

小女子今年24。买了楼换楼一书, 但看了当中例子, 似乎甚少谈及我这类人的买楼例子, 故撰文请教lum sir。小女子是一间有限公司的股东兼董事, 月入10万或以上, 首期资金80万 另加20万人民币, 年尾报税。望今年年尾入市买楼。但银行只批7成首期, 因自雇人士关系, 本身无物业, 与父母同住。但有感钱在银行贬值, 故想买楼投资, 如初置业应买何价楼是好? 心水地方是海怡半岛500多万的单位, 又会是升悦居。 或lum sir有何投资计划, 请指点小女子。万分感激! ANSWER: 自雇人仕组织借贷力去买楼之法少在blog文提及,因成就此事的含金量较高同复杂、所以留在课程详解。自雇人仕要不时为自己准备借贷力、而文件唔可以系买左楼之后先筹备、现时批核人员眼利即可分辨出来。就当你公司真赚钱而文件不足,那只好叫你台现金去full pay层楼、借钱就免问了。   昨天贴文“80后女孩当自强”,收到不少回响。网民有fb回应: “我当佢23 岁毕业, 唔食唔住唔洗坐车, 36 个月粮先岩岩55万, 真系好叻, 咁都未死, 真系好励志”、又或“我都好想知刚刚毕业,无什么特别工作经验,普普通通OL,都有3个月人工Bouns,我都好想知是什么工?”。   笔者看法、同后尾留言的朋友OOcha WishOo近同:“我大学毕业时未够22岁,26岁时有近17K月入,工作头两年都有兼职,帮人写稿。工作第十年已加入政府从事专业工作,有近60K月入。其实唔系无可能,主要睇下自己有无用心工作及留意市场机会。讲真,我唔觉得呢位女子好特殊,你唔得,唔代表别人。AO大学一毕业已34K人工,年年请人。”   正所谓闷声发大财、有财者有N个原因不道出佢赚钱既故事。或令人觉得富有之可能、根本在世上不存在。本案读者24岁搞生意月入10万、高到相信又会引人猜疑。其实笔者要主作讨论的、是十万月入的自雇人仕如何在买楼一事上决择、而唔系“究竟有冇可能揾到10万一个月”。搞好方向之后、先答应否买楼。在笔者的经验、生意人要买楼将钱压死是必需的。因赚钱模式快来快去、今年好生意可以猪笼入水、下年经济逆转要每月花钱去养住盘生意。当中对市场转向之洞察及在扩张与防守之间做取拾,就是老板要长存下来的必有条件。   第一步先组织基本的借贷力,读者个案梳理后能拥7mil借贷力不难、而初次入手楼宇宜选市值4-5mil的、大屋苑为佳。贪其流通量高亦较易租出、加上睇楼揾笋盘一事在大屋苑较易掌握。海恰半岛已在早前文章提及、过去两年大落后、比跑得好既屋苑升少20%。故第二步应知道有什么因素影响18屋楼市跑先定输之势。最后才是学睇楼、知道怎避免漏水或多坏既单位、减少入手后装修既支出。当然如你是买楼出租、怎去写好份租约、另外租务基本小知识助你怎与租客沟通都系必要。其实一间屋有咩地方损坏、多总是几个地方。大致系同风、火、水有关,大家好去再思索了。   按自己借贷力多少去预budget买楼,比试图捉楼市升跌去决定买卖更好。尤其当手上只是发展首间或次间物业、只实确保自己不会用超过借贷力60%去买楼就成了。什么睇市捉转角位、留返他日手上有4楼或更多、到时因应市场去决定走边一间先既时间再谂吧。另外读者现有资金、可作收息、后生女一定系选债基。无年期又可随时赎回、年收12-15%,收收下随时多一份首期出黎再买楼!

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30岁收入微薄、冇屋冇楼、寄人篱下#857

你好谂Sir 本人喜爱每本阅读财经的Blog,无意中发现这个Blog,不过有感现在楼市最旺时才发现,实在失败。本人自小寄人篱下,求学时有感终有一天自食其力,所以自小喜爱投资,增加资本,初时投资股票为主,及后接触期权,并一路利用此两种工具互补及对冲。经历过直通车鱼翅捞饭及雷曼爆煲,简直天堂与地狱,因为期权overtrade关系,搬仓搬到搬无可搬,每日都收到证券行call loan,当时借下银行不少货款,但都不能补仓,为有忍痛止血一部份,在意志力支撑下,挨左3年左右,慢慢重新上路。相反,在2009年时,朋友决定将股票不问价卖出以换取首期上车,当年我仲觉得此决定十分错。及后到2013年,方知道原来最错的是我,朋友已由四小龙,换到现在的博扶林道,我的资产现在应该只有他的1/5或更少,6年间,他比我行快5倍。假如世上有时光机,能回到6年前多好。 – 本人刚30,收入微薄,冇屋冇楼,寄人篱下,只有约年薪25万,有兼职每月30k – 50k,股票约 2mil,由于现在不敢overtrade,期权每月只有约 $15000 权金,现金500k,基本上自己每月开支 $5000 – $8000,间中会支出10k – 20k 给苦养我的恩人,每年先当 80k。 现时想法是希望楼市回落约20%才上车,继续寄人篱下或租楼住,请求谂sir 指点迷津 谢谢 失机主义者上 answer:   呢个问题写得非常好,笔者抽先左黎答。好在很令人有代入感、及极之有教育意义。建议大家现时漫步在股市大时代、不妨将呢篇文印出黎放系个mon隔离,落盘买股之前先睇一睇致使能三思而行。   佢既收入结构都好特别,正职年薪25万、而兼职每月可达30k – 50k、更有股票二百万在手!! 用“本人刚30,收入微薄,冇屋冇楼,寄人篱下”形容自己未免太离谱! 不过笔者都有感习惯节俭既生活未必系最难受既事、由奢入俭不时回首过去才最令人伤感。人到30参阅人生第一阶段的工作成绩表、发觉朋友住系薄扶林道而自己仲系乜楼都无,究竟当中有咩事搭q错线呢?   除非系mon面前既你极之仰慕丁蟹哥大起大落既生活、否则下列12十个建议应会帮到你。   1.投资品可分为“赚价”同“收息”类。赚价为风险高而回报高、本金不预归还的。收息为风险较低而本金预左有得取回的、所以收益较低。投资人应将此两类投资品详加了解(加参阅笔者<<收息论>>一书)及应用。   2. 投资首步是要去分配资产。你谂下,想当年如果读者紧守只将70%既资金投放股市及其相关衍生物赚价、而净低30%去收息。收息品如楼房、债券今天应已为自己产出不俗被动收入。   3. 不少人最大既问题,系想只揾一个最适合自己既投资方法。在2007年读者选择了期权、亦由于睇错市及策略行错令自己下堕地狱。   4. 推销人员永远同你讲边一只投资品最好的! 因为佢只想你快速决定将全部钱投放入边一种产品。   5. 有人属于无人sell都习惯将钱作“一注独赢”的、呢种人一系太贪心、又或太天真。   6. 楼系2000年后一直往上炒到咁贵、系因为于呢个时代好有用。   7.  一楼都无系手(失机主义者)既人宜细细地都买一间,因为零楼房等于睇单边沽空楼市、其实同你满仓揸股票只睇升唔跌一样咁危险。   8. […]

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