三十而立。储钱不如储现金流(中集) #752

(QUOTE: 上集读者发问问题) 谂SIR你好, 最近才开始阅读谂SIR的文章, 起初觉得谂SIR讲野好串, 但越读越发觉有道理, 现在夜深人静, 回想自已现在一事无成, 突然想起谂SIR, 希望能指点一二 – 小弟今年三十, 与父母同住公屋, 父母没什么储蓄, 家庭收入低, 每月母亲只有月入四千自用. 小弟则月入三万, 家用连保险食住行开支约每月两万, 即每月省到尽约可储一万. 大学毕业头五年要还政府贷款, 收入更少, 所以一直储蓄不多, 现在有现金廿万, 股票十万, 人民币定期廿万(分别2015, 16, 17到期), ibond六万. – 自知理财能力很差, 收入也不高, 虽暂时无买楼必要(也没能力..), 但谂SIR说要年轻借贷买楼, 所以想请教谂SIR我的情况应如何是好? 应否继续储钱待机买楼? 以上少许储蓄可有什么作为? 公屋仔上 (UNQUOTE) ANSWER: – 好耐无写过连续集。 – 昨天笔者提出了三十男要发力向上追,虽名声不高惟参考三位港产特首之成功之道、更应知道钱从何来。钱的魔力何在? 就是当你越拥有它、越能从旁观者的心态去看一众人为追求钱所出的百态之后、更发觉钱所能推动的事情竟比原先想像的大。罗斯柴尔德提及:“如果让我掌管一国的货币体系、我就用不在着乎谁在制定法律。”如果大家认为法律真可被钱收买、那更应先满足自己生存条件,去追求一些金钱根本买唔到既亲情及感情。 – >>回上集文章 http://homebloggerhk.com/?p=27335 一个人要生存就要有野食、或者间唔中睇下戏去旅行咁,明白而家香港人的“生存条件”已不能和廿年前相比了。 公屋仔出发之前,好应该为自己先定下生存条件。佢现时月入$30000,月储$10000,即每月洗费$20000。当然公屋仔系要结婚的,所以将洗费乘2都不为过份。可能你心谂:“阿老婆自己唔识揾钱咩? 咁你要睇睇自己想做一个几有承担既男人。” – 要为自己提供$40000被动收入,关键系储到钱、同找一个高产出效能的资产作提供正现金流。即系你想饮鲜橙计都要先买橙、同揾黎劲既榨汁机。点去“买橙”在上篇已提到、今篇主要讲一讲大家有咩“榨汁机”可以用。惟有一点可提,就系世间有“赌场”,有运气或能力可你一个橙投入换返三个的,不过你要肯定自己系聪明及赢面高既一位,绝不易事。勉强投入1个换1.3都或者可以,长期成功1换2跟本太贪心、或你应该系“伟人”。笔者会形容此为“赚价”行为、在<收息论>一书有详解,本文不解赚价投资物,主解“赚息”投资物。 – 赚息行为是将某物品借予他人、收取借用费。由于“借用者”不能长期持有,所以予的回报比“赌场”低。另外留意借出的物品都要有番咁上下先有人借,唔通你借条毛比人去收钱咩? 所以大家唔该系年少时比心机累积资本、到中年有收成再借钱比人、在港可通行的借出再赚息法门作几个建议: – 三百余万香港楼。七成上会。月供$8500 投入96万不装修 月收租$13000 效率 =5.6% 三百余万买楼再间套。七成上会。月供$8500 投入120万连装修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 = 12.5% 债基 投入100万 每月收$12500(不提供算式。只从本BLOG读者实行后留文所志数字) 效率 = 12500*12/1000000 = 15% DOUBLE保险方案 投入31万 5年后利润约为30万。忽略通账因素,每月收益为约300000/12*5 = $5000 效率 = 5000*12/310000 […]

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公屋、三十、一事无成(上集) #751

谂SIR你好, 最近才开始阅读谂SIR的文章, 起初觉得谂SIR讲野好串, 但越读越发觉有道理, 现在夜深人静, 回想自已现在一事无成, 突然想起谂SIR, 希望能指点一二 – 小弟今年三十, 与父母同住公屋, 父母没什么储蓄, 家庭收入低, 每月母亲只有月入四千自用. 小弟则月入三万, 家用连保险食住行开支约每月两万, 即每月省到尽约可储一万. 大学毕业头五年要还政府贷款, 收入更少, 所以一直储蓄不多, 现在有现金廿万, 股票十万, 人民币定期廿万(分别2015, 16, 17到期), ibond六万. – 自知理财能力很差, 收入也不高, 虽暂时无买楼必要(也没能力..), 但谂SIR说要年轻借贷买楼, 所以想请教谂SIR我的情况应如何是好? 应否继续储钱待机买楼? 以上少许储蓄可有什么作为? 公屋仔上 answer: 笔者知道blog中解答的个案有时收入太高,予其他读者不够真实的感觉。此点回应有二,首要是如果你本身无财在手根本无野需要理,至于是否储钱去改善人生是个人选择。另外由无钱变有钱固然令人选择更多、生活改善,可是更重要的是丰厚人生经历。呢样野带到落棺材,更帮忙了身边关怀你的人。  – 三十而立,坦白讲如果男仕们到此阶段仍然不见起色,在残酷的社会要再追赶可真有难度。就借用我地香港三个特首为例,他们的“成功”模式正是由三类不同助力而成。当然人的成功很复杂,唔可以用一个因素就解释到点解今日你咁掂,惟根据坊间资料,三个特首的成功之道系颇为不同的。董伯伯大家都同意佢系一个老好人、当年家族生意失败由中资撑起,成功源于屋企劲有钱既董伯对于中方的支持是义无反顾的,冇爱国商人霍英东注资打救东方海外,伯伯既game一早系85年over。明白董伯呢条成功路大家得个听字,而你仲坐系度应因老豆都唔够钱。可是留意有钱人的言行举止、政治取态,可能比街边一个阿伯“走到既位”更少。受人恩惠、真系年老至70都要走返出黎回报。所以呢,最有作为都系提升自己! – 至于donald,选举都不忘提打工仔,证明佢真系好识上位。同意系香港要突围,做一个成功的推销员是必经的。你连自己都sell唔掂,点叫老板升你呢? 可是对自己的定位太官僚,人一走再没人斟茶。即大家对佢的敬畏是源于其职衔、而唔系其功德。年轻人在发展自我同时必要参考donald的往史。 – 最后系当今“红人”梁生。首先讲笔者对梁生系好支持的! 唔戴返个“头盔”恐怕呢篇文好快被和谐、更有灭版之灾。只不过作为纳税人之一想提个意见,就系梁生既成功、大部份系源自于年青时既贵人。大家系狂x@#$%!佢之余,要知道梁生系31岁就成为基本法咨询委员,即82年中英敲定香港前途后既三年。当时英资洋行正考虑从香港迁册、香港人仲大多谂紧移唔移民,而呢个“死靓仔”竟然同邓莲如男爵(当时未受勋衔)坐埋同一个room开会。诸位30谂下如果你有个friend正担任呢件事情,你点都会觉得佢有些少劲啦! 比起自己三、四皮人工,Mr.Leung简直系super! 有此果的原因、按现时资料系因为有贵人引荐。当然懂得为自己招徕贵人,是一门很有技巧的学问。 – 所以三位港产特首,上位分别系靠老豆、识上位、及遇贵人。笔者敢讲识上位系见效最耐同最慢的、而效益最低! 如果唔系点解要系在位几年狂搲野落袋呀? – 咁读者30岁3万人工只得30万储蓄系手、系听完呢三位人兄既故事之后可怎自处呢? 那关键解决点当然系“钱”,咁你要先明白世间的钱从何来? 最直接梗系谂每个月打工出粮就有钱,可是在世上有三类(法)人是可自行制造金钱、而不是由人打救的。一是政府,批出国债比人买、就有钱了,此事之成来于大众对该政府之信心。二是银行,收你一百万做1%息定期就借返比人、假设将其中70%用4%借比商人、咁利差当然有3%,而更重要的是社会上有多了70%既钱。因为你存了的一百万仍然在你的户口,“无”借走比人的。 – 正因为咁、做政府及银行都要“攞牌”、人总系为自己利益而走在一起、成立商会、医生会同律师会咁。口讲系提升专业、真正原因由自己判定。最后亦系大家最有机会得到的逃脱口,就系搞创作,系独一无二的创作,最好系有专利而极难被抄袭的。正如你是画家,每出作品一幅都系钱,当然系现今网络世界点揾人欣赏你,就系另一技巧。其实30岁人揾几万蚊都唔错,但如想有突破性发展,好似方程式咁做跑头既车甩开主车群,照样“人打工你打工”就当加足鞋油都不见得可突围。大家每日挂住揾钱既人不妨重新组织一下想法,从基本定路向再开始出发。读者要往后生活改变,最大助力系改变“玩法”。当然懂得财技亦有次等既帮助,答文已千字,明天再续! […]

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公屋仔零首期买楼 #743

谂SIR你好,睇完你本“收息论“,睇左好多个案,睇完先知呢个世界咁多叻人,自己仲生活晌井低, 心里很想请教,因为很困扰,希望谂SIR可以花小许时间,给我方向。 本人刚30,刚结婚了几个月,结婚都用左好大部份既储蓄,结婚后同老婆和我的父母4人住晌公屋(父母已买了单位),好彩大家生活没有摩擦,因为本人现在买不起楼,租屋的话会生活得好辛苦。 – 本人月入: 23K 本人支出: 5K 父母家用,2K月供基金(供25年果D =-= 感觉自己比人呃左,供左4年,一供13万,现值14万),3K 生活费(返工撘车食饭等),3K 信用卡费(电话费,上网费,月供保险,买衫等),储10K 本人手上: 11万 现金,4万 IBOND,股票8万 (现价值蚀小小,主要买恒生指数既股,谂住收息,现在睇完你本书,知道有更佳方法,有需要可蚀小小取回全部) 老婆月入: 25K 老婆支出: 5K父母家用,2K 生活费,2K信用卡费,保险1K,储13K 老婆手上: 30万现金,2万 IBOND – 结婚后想给家人和亲人改善生活,每晚抽时间看看有关投资既书/网上资料,但亦没有方向如何是好。 本人正烦恼投资方向如何才正确? 以我们现在情况,下一步应该储多小钱再选择什么投资比较正确? 以我们的能力,如果买楼收租,可以负担到多小价钱既楼? 本人知道自己未够LEVEL去财务自由或有几个单位收租,所以先定目标是有一个400-500实用面积既自住单位,同一个出租单位。 – 另外,有经纪给我2个储蓄计划,话好岩本人,睇左本书知道“隽升“计划既“预期金额“系估计的,但经纪说最小一定有80%,咁值得买吗?? 人民币5年储蓄计划是否比较好一点呢? 十分希望得到解答。 公屋仔 ANSWER: – 读者系个典型香港人,其实人工都唔系佢描述咁低的,系香港全家庭月入揾50000大有人在。结婚用大钱是一个败笔,明白一世人只得一次,可是审视自己情况后要知所进退,实为做人基本道理。况且根据读者资料,读者自己现每月用5000(加埋信用卡支出),而老婆每月只用$4000,那真请读者好生发奋,做贼都要谂掂条数佢,相信长时期月用$4000,应唔系一个女人嫁比自己之后想要既生活。 虽钱不是一切,亦可以选择搬去深山住,但如决定仲要留系香港社会,打工理财两方都大为进步。而家婚后老婆仲净30万系手、自己有11万,同阿妈一齐屈系一间屋,读者自称呢个“老婆加老母”住埋一齐既格局仲未出事,惟各位男士都有感情况实在有几凶险….. – 关于经纪给予的两个计划,请读者叫佢经纪唔好再为生意而作孽,放你一马啦。当然如保险有利用港元贬值特点,再加上储蓄计划本身再提供利润那可考虑买入,但不是呢份。另外由于读者的问题系资金少,所以买灵活性低既保险不建议。再想想读者早年被劝供一份廿五年之投连计划搞到而家储到钱都冇得用,那更不应再另开新单。当然错买投连单也不能尽怪他人,投资者本身都有责任。 – 读者宜先订下理财方向,由于钱少所以花时间钻研股票为好开始,但不要因买股而打唔好份工,本末倒置。其实学股要有一个系统,唔系靠上网或睇报复阅读零碎资料便成。笔者已将股票分为大、中、细价股,各有数十块钱的讲座予大家有个好开始,而讲者均是重量级嘉宾,定时担任电视台客席嘉宾。买股的钱可由IBOND退出,在读者而言买IBOND系冇意思的,到佢死个日收既息都系十万八万(假设读者有7X岁命)。债券宜“半上岸者”买入,当然大把香港人透过IBOND去赚餐茶钱是可理解,但资本少者无谓将钱压死在此。 – 至于读者买楼,计现家庭借贷力为(23000+25000)/10000*2.59*50% = 6.2mil,就当减除自己本身有些少欠债,买层三百几万既楼仍是可以的,再次证明庸材婚后合两人之力实可起死回生,。如果有人系人工低又揾唔到个盘(伴),虽呢件事通常都一齐发生,但请预预成个理财方案都好难打理,或要揾有钱亲戚打救先掂! 讲返读者,可以用零首期买楼法,即首期都系借返黎,然后再问银行借按揭上会。此举主要时洞悉不同贷款之特性,放在借贷力进阶班再讲,学生更要先习成买楼001才有能力在进阶班开展此项学习。 – 至于读者收息未系时候,买楼只宜先想一间,更要现在准备而下年侯低买入。有钱人、穷人都宜留意市况捕位买进,套用德国股神话句:“有钱人同穷人都必须投机。”至于大家留意买楼需用六个月时间去准备,尤其新手。不知就里就想借钱买楼,有人最尾发觉唔够借而比业主杀订,有人买左发觉间屋好唔掂! 总之大家宜先准备后出发。

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按父母楼、收高息之策不行 #728

Hello lum sir,本人 (37yrs)与丈夫 (45yrs)月入四万,月储两万,住家人名full pay 物业。储了六十万。看了网站,获益良多。一心想试“按父母楼、收高息”之策, 但问过家人并不愿意,虽然失望,但亦明白尊重。现住物业如出租,租金 $9000 归我们,如九成上会买楼可帮补供楼. 这情况你建议我买楼搬出吗? 时机要留意什么?新楼多优惠易上车,唔驶装修,你对买新楼有什么意见?还是在现在有更好的建议给我?感谢 lum sir ! ANSWER:

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穷人买楼三部曲#721

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你好谂sir 小弟上星期刚拜读阁下作品收息论深感认同,想再买阁下的作品楼换楼,但港九新界都无得卖了,得知这信箱,现想向谂sir请教,困扰本人多年的问题 ” 买楼 ” 希望谂sir能给予小弟宝贵意见,令我走出困局,万分感谢! 本人现在36岁已离婚,现在工作是一名推销员,月入大约11000底薪加10000-13000佣金共21000-24000,另外晚上在兼职接线员,一星期返两晚,约3000一个月,现租住公屋,与父亲(70岁兼职保安)及儿子(儿子5歳今年升K2)同住。 – 本人开资 父亲4000 工人4000 保险300 电话费200 儿子学费500 儿子泳班1500 自己使费5000 每月储蓄8000 现有现金150000(银行活期) 本人目标很想置业,像谂sir书中所说,创造正现金流,自己有两个想法,但不知用什么方法最有效,还是有其它更好的方法呢? 想法1 储够300000现金后,将父亲名下公屋转买公屋(大埔运头塘邨曽考虑) 想法2 储够400000现金后,买私楼收租(楼价二百五十万以下),自己继续住公屋和储钱,够钱后再用公屋转买居屋或私楼。 公屋是父亲名下的,我可拥有私楼吗? 希望谂sir能给小弟一个更完善有效的方法,令我可梦想成真! 谢谢 ANSWER: – 知道读者好想买楼,惟读者收入不高,虽已努力做兼职,但在此时势楼价在高位不宜逆市而行。本文之作法,是想为一众辛苦工作但想买楼者求出路。观乎大众,令买楼最难系无恒心储钱。相信本案读者是用心储钱的,惟我们为造福大众,那由零开始教起。 step1: 看自己能力 第一步当然睇下自己有冇能力。不少人买楼系睇个市升定跌,如果自己觉得升,就成副身家倒出去买。如咁易睇对边当然恭喜,人人赚到钱咁谂sir而家都唔使再花咁多时间去清空问题信箱。呢个“硬胶的自信”尤其在男人身上可见、如有亲戚朋友买楼大赚更令自己难顶“人买我买”的压力。故留意已提及两点,及冷静睇下自己“咩料”先去买楼。读者$21000月入(部份是commission based要些作法才可计入),单身,又有小朋友,已违反了“庸才论”建议应做之事,后路有点难行。借贷力为21000/10000*2.59*50% = 2.86mil,在现行旺市只宜用一半借贷力之建议下,读者最好借少于1.43mil,系自己储蓄只得15万之下,咁即系叫佢不如唔好买楼。其实懂得找人做担保,再理顺自己收入文件,仍然可以有出路。 – step2: 考虑资助房是否适合自己 到第二步已应该知自己能否独力或靠老婆或家人帮助买楼。如否,要忍手。另外考虑下政府资助房。好似读者人工低于$23000,是合格作白表抽居屋的。父亲有公屋一间,那更可以放弃公屋用九成半特权上会买居屋,首期十万就掂(不过要去大埔或新界西买个两房户)。顺便提提,公屋户主既仔女系可以自己拥有私楼,当然可以打房协总机再分去所属屋村主任去解答有关问题。你问笔者,由于读者个人负担太大,如冇人帮靠自己供间私楼真系好辛苦。所以请考虑九成半公转居,免付地价。当然你睇过笔者的文章,都知买居屋最大缺点系万一买入后间楼上升,想加按钱出黎收息或再买系好困难的。 – step3: 寻找资金 如在早一步排除了政府资助房的可能,咁系第三步好应计划买私楼。应在第一步计好自己budget,咁就按此数目再加自己喜好去揾心水单位,有关选区揾盘好方法不在此专栏作谈。若budget仍然好勉强,咁不如再储下钱去买。储钱听落好正常,惟笔者建议最好借个ploan去确保自己的储蓄大计能成,买唔到楼既人九成都衰系呢度。再了解下personal loan,而家较合规既借法都可做人工10倍,分5-8年还,息口约年2%。有些更吸引的大家自行发掘。借钱后用作收息堂作述之“5年double保险方案”,贪保险公司不易倒闭,亦没有投资物的价格下跌之风险,在收息课程详解。当读者借左25万,5年还息$25000,而该款项可作控有面值$2,200,000的保险,年派息4.5%。那五年后有: $2.2mil*(1+4.5%)^5 = 2,741,600。杠杆成本为198,000,而5年净利润为$2741600-2200000-198000-25000 = $318000。即系今日既ploan,五年后可空手帮佢变多$318000。当然此计划有些少洗费,如下年美国加息回报应更丰,宜了解。等到期满5年后既今日,读者更大机会等到合适买楼时机。 – 系香港不少人对ploan,保险都好抗拒,明白市面上不少人追住你sell既保险都系无益处,食水深而回报低。笔者在homeblogger课程授予的知识由投资者出发,为大家找出应行的投资方向。

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年青人如何理财出发?#712

谂Sir 你好, 本人快29岁,迟小小升职月入大概40000, 可储约 25000, 同父母住,暂冇家庭负担. 冇物业,大概只有55万现金,15万股票,冇负债. 之前冇乜去理财,所以财不理我,主要靠储蓄. 最近先开始系 Homeblogger 学野, 实在觉得要努力直追. – 屋企人有间奥运楼想卖,市值约550万, 月租应可15000。自己借贷能力4*2.59*0.5= ~5.18mil. 9成按揭的话, 1) 我应否向父母借20 万, 加自己 35万做首期, 买楼收租? 2) 由于是由家人转让,屋可以低价交易(e.g. 4百万)我再慢慢还多150万,计算方法又有冇分别? 3) 定系我自己先学买债增加现金流,再去买间新界细价楼收租 (3佰万左右)? (因为我楼价咁高,唔知奥运楼抵唔抵买) 4) 父母有现金约100万做港币定期收1%息, 我可以运用这笔现金,加埋我自己既借贷能力会唔会有更好出路? – 感谢指点迷津 ANSWER: – 读者系典型后生仔,感觉做得不错,未够30岁起码上到4万人工,如果唔大洗再努力些少起码可保有基本盘(即有家庭事业及住处)。可能大家会觉得读者好庸俗,将人生同工作又或者系钱挂勾了,更比不上要追求理想上的层次。可是大家十几年来每日忙碌,不就是为自己家人安居乐业而作吗? 对于呢个后生仔,计划是有,可是要“落地”实行,还有不少细节要注意。 – 首先读者将自己的借贷力预计到好尽。将屋企人间楼买入要借550万之九成,即495万,惟现在金管指引借到尽都系480万,所以70万首期先要预备。另外留意大家计出的借贷力会因一些因素要有加有减的: A. 一些你未为意的借贷会影响你借贷力 B. 准备不齐文件令自己人工计唔哂。其实支票出粮既人只要文件妥,一样可以借到锵。自由工作者做些预备、 更可令自己借贷力突然暴增。留意银行批贷系睇你借钱个一刻,“呢张相”点映靓d,视乎你会唁会揾人埋你映相前执下头发化下粧咁 C. 一些潜在的借贷力你未必知竟可运用,例如单亲妈妈既赡养费,究竟计几多系买楼借贷力入面呢? 当然有其他收入可计入去帮到手。亦有些收入是借七成适用,借九成不能用的。 – 读者要买屋企楼需预松小小,另外他只有70万现金,入手屋企人楼好难搞。当然笔者是建议他买楼的,系现今时代实在系有资产者胜,揸现金只系政府既主张、唔储钱既“肥龙”更当年搞左个强积金,收集哂大家份粮比基金公司再捞一笔。所以呢,政府臭屎不时都有,当然同意好需要公关手段去搞好个门面。另外不时有人将屋企人间楼平价卖比自己人,笔者都系。但只会比市价低10-20%,因如550万楼400万卖,万一比差饷物业估价处或税局揾左出黎,此交易之印花税会用合价处应予之金额再计算,如果佢到时话620万,你就冇得走。所以有时咪做得太过份,小心“偷一罚十”。 – 建议后生仔去入手同级之新界上车盘,买楼件事如返到350万就会轻松好多。首期少一半、比税又只约8万,借贷亦只300万余,读者一人可应付。当然将九成楼租出去是违规的,要搞清楚责任同风险。加上万一楼市真系要跌,300余万既楼输极有限,但有一层楼在手令读者可收住租再谂第时结婚会唔会收番黎住,29岁完成“坐一望二”,令往后道路通顺一点。 – 当然父母有钱可作支援,大家睇左本blog亦知100万只收1%年息真系“唔要得”。至少都可收“1%月息。”感谢各位whatsapp番黎同笔者讲已经上完堂实行左债基或保险“五年double”方案之同学,希望每月15号出多既一份粮令大家多份安全感。亦留意市况不稳,无年期既债基系有升跌,有年期既“double保险”方案系冇升跌风险。世上万物必有利弊,弊多于利之物必会被取缔,而两相共存之品必有利害可两相比较。 […]

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年轻人置业方法

无壳蜗牛如何解决居住问题? 在一次演讲后,有一个年轻人问我:“汪生,年轻人现在上车困难,如果是好?你对很多大学生要住在ṃ房,你有什么看法?”我的回应是:首先政府责无旁贷,一定要以新的房屋政策重新分配好财富和机会,但这方面其实政府正在很尽力去做了!余下来可以做的,就是市民要调节好自己的置业心态!     所谓“年轻人不能置业!”其实是民粹下的错误观念!真正的实况其实是“年轻人不能在市区置业!”但是数十年来,从来年轻人也难以在市区置业的!要求在市区置业只是近年“新的要求”!上一代置业的年轻人包括笔者,往往就在偏远地方!如30年前到荃湾、或者20年前到屯门置业一样,小弟不才,到了45岁才有本事在九龙买楼自住!如此看来,有问题的可能不是环境,出了问题的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新闻被标题化的结果!   屯门私楼200余万有货   说近年香港人概念模糊了并不过态,因为现在根本到今天来说,仍然有置业的空间,到了今天,屯门仍不乏200余万左右的私楼,两小口子储蓄3至5年就可以储到1成的首期(假设以九成按揭保险制度),当我列举以上数据回应向我发问的年轻人时,他的回应是认为就算储蓄到首期,却仍然供不起!这亦是另一个错误的概念,前文已经讲过月供包括连同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?现在置业,负担会比笔者年轻的时候容易,而今日投资屯门似乎比20多年前投资荃湾更好!加上港珠澳大桥的升值因素,现在置业香港人其实是进可攻退可守的,香港人今次真是错得太远了! 政府不能帮我们太多!亦不可以补救到太多前朝政府错误!香港人要靠自己自强及调节,要学懂在争取之余,也要向环境妥协及屈就!如果说政府还未做好的,就是要进一步活化二手市场,只有透过市场行为才可做到社会的财富再分配啊。 汪敦敬/祥益地产总裁

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计一计数 上车不难

上文说到屯门200万或以下的放盘量开始有增加趋势,个人认为这个是上车的好机会,尤其是在屯门及天水围区,屯门因为放盘量较多,而在未来一年政府推出的土地竟有8幅,成为了“短期看跌!中期看淡!”的局面,不过公道一点说,屯门因为港珠澳大桥的关系,长远应该是看好的!如果打算短中期内放盘的业主,我认为应该早减价,但如果打算长期持有的,我觉得绝对不用担心!亦因此现在屯门的而且确是上车天堂,有什么投资比买的时候偏低,而长远的升值能力高更加好?本文就为买200万楼计一计数。 200万物业(上车一般)可承做一按七成至九成(按揭保险),但当然买家必须要在落订前向银行做好估价,才能确保不失预算。 以九成按揭保险计算,20万首期就可以做业主了!这个数目是任何年轻人两小口子储蓄三年可以达到的目标,如以2.15厘及供30年期月供仅$6789(未包按揭保险),这个供楼程度和租楼的租金相若,但是单是在首一个月,其中利息支出为$3225,本金为$3564,之后月供利息愈少,本金愈多!即是说由第一个月开始,实际的支出其实已经少了一半左右。 如果用三成首期60万做七成按揭更经济、轻松,月供约$5280比交租更平! 如果还想负担轻一点,可以买免补地价的屯门居屋或是公屋,屯门仍然有100万或以下的单位出售(当然要合乎有关白表或者绿表资格的人士)。 说现在年轻人买不起楼,其实在数字上并不现实,当然很多人会回应不想入屯门居住,这样其实并不是买不买得起的问题,而是想不想搬入传统较偏远的地方居住而已! 一些年轻人会计划十年后置业,其实我并不同意,人的储蓄和物价去比并只会愈跑相差愈远,我会建议年轻人储钱三至五年,然后“睇𩠌食饭”!到时能买到什么就买什么,遇上低潮买到市区自然庆幸,遇上高峰买屯门公屋住又何妨?已拥有资产后再过三、五年,一样能换到更好环境,但命运就掌握在自己手了。 by 汪敦敬 祥益地产总裁

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结婚前买楼#508案屋村仔

谂sir, 你好,近几个月拜读你Blog文章,令我完全改变左买楼既观念。于是近呢几个月开始好好计算自己既财政状况做计划,改变使费习惯,每日record番d开支收入,对将来做下打算。 我想将我黎紧既谂法比谂sir你睇睇,希望如果有时间可以指教下! 年龄: 24 收入: 16K+1.5K (正职+PART TIME 补习) 学历: 本地大学毕业 目标:  1.27岁前储到300K入层2.5M-3M细价楼做业主收租,增加正现金流  2. 30岁前同女朋友各储到250K作结婚买楼之用 现况: 同父母一齐住系九龙东公屋,住屋方面比其他人有丁屎咁多优势就系租金开支不大,结婚前一定会同父母住减省支出。 财务状况: 每月: 5K家用,6K基金投资,1K保险,4.5K日常支出,1K现金储蓄 资产: 90K 基金, 55K RMB, 10K Cash 因为细佬揾唔多,所以系投资方面都比较进取,大部份都投入基金,虽然风险比较大,但我都清楚明白自己承受能力。 工作方面,毕左业两年工作待遇尚可(不过细佬都一直投考政府工,但呢d野随遇而安,都系以而家行业发展作计算)。无拖欠卡数Grant Loan,短期无进修打算。如果一路系而家行内发展,相信每年待遇都可以有所提升。 因为细佬兴趣比较广,都有唔少使费用下系学习兴趣方面,自知日常开支大左dd。 如果无左呢d兴趣其实可以减到3k一个月,但个人年青确实唔想太harsh。 讲左咁耐,其实我主要目标系唔想30岁之后组织家庭要租楼住,又帮人供楼自己又草唔到钱。先系30岁前做业主揾租客帮手供楼,再系结婚既时候入多层细楼住,到事业发展稳定,层楼供到咁上下可以一开二,二开四。 唔知谂样对于我呢个计划点睇,还望指点。 猛车边80后上   妨碍读者更上一层楼的是薪金,读者现时月薪可产出借贷力去购入一间细价楼。借贷力计为16000/10000*2.59*50% = 2.07mil。在现今香港再加入未来楼市下调因素,二百万余借贷再加入手上现金可买入细两房,在未来亦较难见到好像以前屯门以前“一百万单位通街都系”睇既情况。当然读者年少所以有大把机会去增加薪酬,但留意要把握三十岁前将工薪加至三万元或以上是成为“一生三宅”之基金。人工唔高借唔到钱则借贷力不能伸展,往后道路更难行。   建议反转理财概念,系结婚之前就买入楼房收租。此举有几个好处 1.     男方买楼时可不考虑就用单名。因未结婚。当然第时成家时可再用太太名买另一家。比起传统想法结婚先去买楼更进一步 2.     买入楼房即租出,不用装修。在结婚前已用了一笔钱去买楼,令自己不用在结婚时一次兼顾买楼、结婚、装修支出。计及都至少要70万。先买楼等于将几十万首期支出早几年从70万当中拆开,降低压力。 3.     先买入楼房再租出可以将原有装修都用残,及后收回自住再落工序整靓,等于将买楼附有装修用得更尽    可能不少人会觉得买楼难,比结婚早两年买楼更难。其实只不过将买楼支出提早两年动用。而看读者在三年之后有30万在手是不难之事,原因是每月储六千基金,三年可储二十万,再加上原有十六万资产,九成上会买楼实不难。当然买入后应否租出用租金抵销供楼支出实属个人选择。笔者当然不可建议,但如年青人有心尽高开始一生三宅之计,可比别人更早去买入楼房。加上用租金去供楼等于多个租客同你储钱,原有月储6000既读者可一下子增加月储蓄去一万以上。当然此举要假设买入楼房是放长线的。 答案   妨碍读者更上一层楼的是薪金,读者现时月薪可产出借贷力去购入一间细价楼。借贷力计为16000/10000*2.59*50% = 2.07mil。在现今香港再加入未来楼市下调因素,二百万余借贷再加入手上现金可买入细两房,在未来亦较难见到好像以前屯门以前“一百万单位通街都系”睇既情况。当然读者年少所以有大把机会去增加薪酬,但留意要把握三十岁前将工薪加至三万元或以上是成为“一生三宅”之基金。人工唔高借唔到钱则借贷力不能伸展,往后道路更难行。   建议反转理财概念,系结婚之前就买入楼房收租。此举有几个好处 1.     男方买楼时可不考虑就用单名。因未结婚。当然第时成家时可再用太太名买另一家。比起传统想法结婚先去买楼更进一步 2.     买入楼房即租出,不用装修。在结婚前已用了一笔钱去买楼,令自己不用在结婚时一次兼顾买楼、结婚、装修支出。计及都至少要70万。先买楼等于将几十万首期支出早几年从70万当中拆开,降低压力。 3.     先买入楼房再租出可以将原有装修都用残,及后收回自住再落工序整靓,等于将买楼附有装修用得更尽     当然有人会想等到最平先买。只好说比年青人早十年投身社会的先辈也不敢(或到时冇能力)在低处捞底。年青人还是有能力先买间楼,出租又好自住又好,你一定用得着。唔自住既用法,就是利用香港容易加租的环境让租金同通账一齐飞。另外不要以一间楼做目标,其实只要仲有九成上会,或你抵不住耳比人叫左去买新楼,基本上买一层楼是不难做到。现在于社会上的未置业的人少是真冇钱,多是想捕低位买。那只好说等完一年又一年,笔者其实都好想系2014年比佢地等到。大家千祈唔好惊买贵左怕蚀底,这也是贪的一种。如你有需要,不管是居住或投资需要,有合适的就买,可以买细D,但不要以侥幸心理希望个价大跌。仲有就是等得既人,通常是跌左20%又想再等跌另20%的。 […]

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低收入读者追赶一生三宅理想#502案公居仔

Lum Sir有幸这几天发现到你这个BLOG(遗憾自己咁迟先揾到你个BLOG),拜读你的BLOG,获益良多,小妹愚笨,还需要时间一一细读,了解当中的理财道理。我读10+页未见有类似案例(咁低收入想买到楼),本人年纪唔轻,希望LUM SIR可以指点迷津。      背景: 本人35岁,未婚,与退休妈妈住公屋,我于教育机构做文职,如不被裁员,收入稳定。2个家姐已婚,大家姐有讲过同我一齐买楼,她现居私楼,估计有mortgage约<500K,月入$25K,年尾有花红,实际年收入约$400K – $500K,她有子女2名,开支大,月光族;大姐夫在大陆做生意,在香港冇收入纪录。     收支:   月薪:11K (己扣MPF) 股票:280K (HSBC 5: 3K股), 140K (939: 22K 股) 现有现金储蓄 160K   支出 个人: 4000 MUM家用(大家姐给家用MUM交租),人寿保险+危疾+医疗(医疗不足,其实需要加大,但我年纪大咗,保费贵,唔舍得加): 2-3K 每月现金储蓄: 3-5K    目标: (我自己希望自己搞得掂买到楼,就不要麻烦家姐姐夫。)  买2层楼收租制造现金流,作退休及给妈妈住安享晚年,帮妈妈买医疗保险   方案:  细读LUM SIR BLOG(或参加LUM SIR COURSE),学财技,赚更多首期钱 (第一个一百万),再买第一层楼(妈妈单名持有); 沽出股票,420K + 160K (现金) = 580K 做首期,买村屋或屯门,元朗楼,但要$1,500,000 或以下 (如我个人承担),收租用。之后再看有冇钱买第二个单位。有冇好的盘介绍?   […]

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