空有888萬資產但得個睇字 #1336

諗 Sir: 你好! 我係Sam, 我有以下的問題希望你能幫我解答. 我今年50歲,單身男仕,並沒有其它負擔, 職業為教師,月入6.3萬元,擁一在深水埗市值約430萬元(實 用341呎)已供完的自住物業, 另外在同區擁有一沒有按揭唐樓套房市值約130萬(實用195呎 ) (空置)。 資產負債表       資產   物業一(自住) 430萬 物業二(空置) 130萬 公積金(可動用) 100萬 投資在中國的基金和現金 80萬 香港債卷,股票 18萬 銀行存款(港元) 130萬 總計 888萬     負債 0萬     淨資產 888萬 理財目標: 希望現在可達至財務自由, 提前退休,退休後只需要有被動收入(正現金流) 約一萬元維持現有生活便足夠。 希望藉著現在還有隱定的收入和良好的信貸記錄向銀行借貸投資在物 業上(包括高租金回報的套房或官材房以便扣除按揭供款後獲得正現 金流也可以) 如有更好的建議請提供, 十分感謝!!!   ANSWER: 讀者有物業就空置或自住,投資在中國的基金同股票要拎返香港在法理上有難度(當然知清楚最好請較律師),香港的股票或債基只佔些少,空有888萬資產但得個睇字,建議死之前好運用佢令自己生活好過,更有尊嚴。 學術一點,讀者就是把財產同生活脫節,每月的生活最簡單就是配置每月的投資收入,這與打工領取月薪的習慣無變,易令人適從。當然有些人洗錢或衡量都是一舊舊錢計,或用樓作單位去計,不過筆者沒此本領,就唔好亂講啦。   估計讀者炒股技術一般,或無所興趣,故不建議用賺價工具去換取收入,相反樓或債更有原因。知道有人提及REITS 或ETF […]

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我好想上返車 #1325

諗sir你好 小弟是居住觀塘是租住的,多年前層和太太申請過政府首置貸款,因為樓價高及幫家人償還債務並6-7年前已經張當時的物業售出,現在都沒有物業,現在我已是四人家庭(我、太太及1子1女),諗住等樓市下跌買返,但現在樓價太高上唔返車,如果當時知道你的網頁,可及早向你學習, 可能我唔會賣樓,現在有d後悔.   我們夫婦家庭情況如下: 太太無業要照顧兩名小孩:6歲及2歲 賣樓及還債後大約有300k現金100k股票 每月收入: 正職IT:19K parttime教樂器:6k(有d收現金,有d收支票) 其他:1k-2k(網上賣買只收現金)   每月支出: 太太家用:5K 租金:9k 雜費:5k 保險:2k   我好想上返車,如果可以同區就更好,希望諗sir能賜教非常感謝,祝身體健康,生意興隆!   answer: 用錢幫人,幫得一時,幫唔到一世,讀者呢個案例可以睇到。十幾年前得政府資助首置上車,奈何不明樓的價值所在,賣樓後到今時達七年仍感懊悔。請戒用樓價升跌去判定賣樓是否正確,香港人無論在股票、樓房、外匯各項投資,都被人教化到短線贏輸定錯對。樓的價值所在於其抵押力,及租金收入同升跌之能力。不少人想用REITS取代買樓,奈何領展(0823)在過去半年走勢不及樓價、越秀房託含有內地資產未必廣為港人喜愛,加上用內地樓對沖香港通賬始終唔妥,筆者試圖綜合買REITS當買樓收租要留意之地方:   雖然有點吹水,但感覺此點才是最重要: 就係「投資難、人心更難」。雖房託要將租金收入之大部份派出,惟管理層對資金的運用,物業購入或買入時是否融資的做法,全都不在小投資人的掌握之內。相反買樓雖要比重印花稅,但物業始終係自己,決定權雖未到100%但大部份係自己手 房託普遍提供50%之槓桿,抵押力唔高。明白私人銀行可開方便之門,不過呢度門要千零萬開戶先勉強開到。大家留意談論一件投資物的抵押力不表示要你借錢做槓桿,你唔想借絕可唔借! 惟抵押性高既投資物始終值錢些,因為你唔用唔表示他人用唔著。所以另一寄語: 檢視投資別用主觀眼光 講到呢度唔係要踩低REITS,大部份香港人喜愛睇「樓 VS REITS」?? 「債基 VS 股票」呢類文章 ,想上位當然要寫多點。但其實只要投資物夠原始性,你根本唔使花時比較樓、REITS、股票、金、債基邊樣好? 他們只是不同工具,好似後生又無錢,梗係用借貸力去脅樓再脅租客圖加快儲蓄進度吧,需要的是時間。好似老野又有錢,打穩陣波買債是王道,「人生場波」已贏至4-0,又為何去博呢? 閣下了解清楚自己想要乜,再去搵「較剪」定「指甲鉗」今次幫到你。呢個方法就最Natural,就算巴菲特企係我面前,筆者都係咁應對。 筆者主張過債基、樓房及ETF去理財,但很少論述REITS、股票或其他投資物唔好。就當股票,留意筆者意見是用黎賺價好,但不合收息。可能因為筆者「大個仔」明白無野係完美,個個方法都有缺點。好似讀者攪成而家咁,話唔定係屋企人病重難明言。 領展成就在於予人穩定投資之感,敗亦同於此理。正因穩定得同高評級債有可類比性,所以近半年有三次長跌浪(見下圖),11月個次是trump當選,12月中及3月中兩次都是議息後加息而形成。入手領展前不可不察。 當然讀者唔趁後生買樓要脅租客,更夠膽一間樓都唔hold,而家要付出的叫「代價」。19k人工計出借貸力只0.95*2.59 ~ 2.4百萬借貸力,唔好講同區,而家連買唐樓都無。不過排公屋係一條路。叫老婆唔做野是另一敗筆,親子教育唔係大哂,何況老婆親子後讀者就要放工要教琴無得親。至於老婆就算唔做野,都請之前用埋借貸力買樓先唔撈湊仔。當然今時可補用借貸力由無變有之法,令太太重獲借貸力幫手用單名買樓一間,淨低要解決就係搞返個首期。另外資金少,上什麼收息101攪債基收息,都唔會幫到佢。先做好個人,再諗投資吧。   由於讀者支出已與收入近同,儲錢速度很有限。若我係讀者,就係比心機教琴再叫老婆重出江湖搵份工,狠心每月儲起20k捱兩年就有40-60萬買樓,趁後生改正錯誤。唔好再問筆者若再買樓後價跌點算? 根本第一同二間樓,有能力就買,咪懶醒「趁高賣走」。趁後生讀者好去勞碌應左佢少年做錯決定之因果,等多5年情況必比今日更差。基本上由0-800萬的財富,做好執行力唔犯大錯已可擁有。再往上走才需下一個Skill Set。

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後生賺到錢。往後怎佈局? #1322

諗SIR,  您好,   最近閱讀你的文章,實在獲益良多,先知道自己一直用錯誤方法去投資,股票同基金都係打和或者要輸 小弟因早年同朋友創業算係做左D成績, 但近年收入已大不如前 自知學歷不高同未來負擔愈黎愈重, 非常怕將來收入不穩 希望除個人收入外可以仲有其他額外收入及達成三間樓之理想 小弟已報讀DV41及DP30收息班,希望補救為時未晚   小弟29歲 , 已婚有一小孩 ,自己收入50K , 太太收入17K ,開支共約40K   擁有資產如下:   自住現值約540萬物業 ,2016年買入 ,6成按揭 ,自己單名 ,月供約11K 股票基金約現值 69萬 (約蝕8萬) 人民幣現值約 22萬 港幣 135萬 股票現值約 20萬 已付70萬作2年後向親戚購入一村屋,2年後需多付50萬   請問資金應如何部處? 應加按現有物業增加現金流嗎? 另一方面希望樓市回調時太太購入物業收租 但太太收入不高應作什麼準備才可通過銀行審批高成數按揭   answer: 讀者上年付四成首期上會,即約220萬,計埋其他基金、人仔、股票咁持有470萬。亦即係三十歲前因生意機遇令佢賺左500萬係手,可惜開創容易持續營運艱難,而家手執500萬點樣同老婆阿仔捱落去? 基於後生得財加上對成立公司及報稅有一定心得,就算學歷不高只消用得合理,40歲揸三間樓過活應不成問題。   自己間樓付了大額首期,雖將錢困死但契機是只要將結欠減到市價之五成,即可將物業轉為出租用途把租金納入下次買樓之收入證明。由於17年比上年樓價大約升左10%,讀者可試試能否在未來一年,趁罰息期滿就做埋轉按食埋份現金回贈,把單位正名為出租用途,計租值為15K,那夫婦之總借貸力就由現時8.7MIL增至1千萬。   上段提及的樓房當然仍由讀者居住,但文件上好應有技巧做足令借貸力有所進帳。另一個文件安排,要增加多份收入比太太令銀行無懷疑地將更多錢借出黎,準備日後用太太單名去「食起」間村屋。就算太太單名真係唔得,都可以有讀者先生擔保充數。   若先生將2016年的樓早轉為出租用途,那先生自己再買下間樓就可利用自住名義作高成數按揭。在先生有一收租樓、太太有一自住樓之下,先生再利用槓桿入手自住樓一間是可以的。因此讀者利用現有資金完成三間樓的夢想比想像中易。總之就是錢賺得早又無亂花,四十歲可keep到小康可以預期。亦很慶幸讀者早輸股票,可能呢個都係讀者與筆者能在課堂相遇之原因。   至於應否加按物業? 例如將現有住處一拆二按爆? 筆者認為無需要。讀者手上流動資金達250萬,加上有需要將自住樓轉租去撐大借貸力,將自住樓按爆屬不適宜。相反將250萬流動資金重組,例如把其中100萬投入收息101的債基疊增方案,每月收息達13k-16k。相比買樓收租,債基只消用100萬就可產出13-16k的「租金」,比買樓要用400萬先收租13k,債基收息是少用了75%錢。當然債基收息有其缺點,比較如下:

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有買三房的念頭,但實力好像不夠 #1321

諗sir 你好,本人已睇完閣下的三本書,獲益良多,深明自己係庸才,只寄望可以安穩退休。現有問題如下,期望你可指點迷津。   本人和太太已47歲,我月薪約$46,000,我太太月薪約$16,000,現金有40萬,另欠10萬私人貸款,月還$8700,明年三月還完。現有一聯名物業,樓齡38年的南區屋苑的2房單位,估值約580萬,已供完。請問我們應如何部署一生三宅呢? 現想將我50%業權轉去給我太太,並想將物業按給銀行,請問好嗎?   方案1. 應否盡借先套現,借盡464萬,再作打算?但如只用我太太月薪,應只可借180萬,如要我擔保,應可借盡?但又擔心影響我借錢能力,如何是好?   方案2. 你曾提議單位可報出租,擴大我太太收入,租金約$14000. 那她總收入有約$25000, 按揭5成,可借盡290萬。這可行嗎?又是好方法嗎?但這就可保留我8成按揭的機會。   方案3. 還是先做方案1,如買樓再做回方案2,但會唔會罰息呢?   另因本人已有2個孩子(大女17歲,兒子11歲),有想買3房的念頭,但實力好像不夠,但又想一生三宅,可行嗎?那方案1,2或3比較好,還有其他好的方案嗎? 還是改買一個2房單位,以租養租呢,做其雙租族呢?   本人想買港島西營盤,因方便子女上學,有何好方案?   你的讀者上   ANSWER: 遺憾讀者在網文及書本只能睇到大概,距離實行還差點要訣。例如讀者提及先按盡八成做方案1,再做方案2,罰息只是首項解決問題,另外要否找律師解押是另一問題,由八成去六成應否花錢解押? 或八成去五成應否再律師解押? 或只由自住用途轉出租到底搵銀行定律師做? 這些都需攪清楚再行。   借私人貸款是利用低槓桿去大傷借貸力之行為,讀者應提早還款作避免。另外擔心讀者是高月薪但低現金之人,可惜未有提供手上現金水平,故未能作論。   至於南區38年樓唔建議持有,既然供滿表示賣走可套大量現金,考慮到樓過40如人到65,到此歲數人會明顯的老起來。若讀者有儲蓄好習慣加上對管錢有信心,可賣樓再同太太每人樓一間,完成入手首兩房。   管錢絕對是一門學問。不少人賺到錢,不過唔識管錢,最尾都係財來財去,小富都做唔成。記住錢一到手,牛鬼蛇神就會出現,就當你關phone乜都唔聽,最尾仲要面對個人貪念。所以長久保守富有者,皆有其可讓人學習的地方。既然世上大部份人都求財,為何某一小撮人可長久保有財富而不被人攤薄? 這些關鍵的位置除左父子親授,市面近乎無人教授,只可細心觀察而習得。   讀者加太太的借貸力約在8百萬,弱項不在借貸力,所以唔需要好似人工低既人靠將首房轉出租用途去賺取入手第二房之機會。爭取到580萬cash在手可夫婦每人一百萬,入手港島新界大屋苑兩房每邊一間,付了首期就交間樓比租客完成供款。淨380萬可分段入貨利用收息101之債基疊增作收息,一年產出12-15%,基本上$47500/月到手唔係問題。由於冇欠債係手,$47k可用作租三房改善生活,預期退休有兩層樓近供滿,加上近50k的月入,基本上生活好優悠。更可利用下方組合作分散風險,固定47k之月入:   香港其一銀行之直債: 175萬港幣購入,月派港幣約$8840 外國上市之REITS,含有香港甲級商場,及上海與北京之地產項目,投入$80萬,月派$4700 130萬投入債基套餐B,派20%年息,價跌17-20%要CALL LOAN。當然咁都有信心因為債基之波幅一般一年在10%之內。那月收息$21600   上述三項投資共收港幣42萬/年。年息在11%。如有需要增大收息金額,需冒更多風險。要知如何調較,請先更深了解。

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唔使加按都有錢、究竟點樣先做到? #1318

  諗sir 你好,   拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教.   一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要,  想實行一個五年計劃   本人和先生正33歲, 兩個女兒(兩歲及剛出生), 三大長老要供養, 背景如下:   本人同先生是專業人士, 收入穩定月入本人5.5萬及先生8萬左右, 年尾1-2月花紅 租住北角屋房約$22K 有1.5層物業。一層半山30年單幢樓, 現值約800萬 (樓按欠490萬,月供$20,000), 收租$23,500. 一層和家人夾份的鲗鱼涌舊樓約525萬(樓按欠160萬月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)  高息债券’約$1.5m, 每月净收入約$9k 股票+現金約20萬 四人三長輩開支約八萬元 現時每月儲2-3萬   問題有幾個, 希望諗 兄可指點一下 希望3年後做全職媽媽, 被動收入增加到3萬,應如何部署。 賣出半山物業讀者, 在北角購自住物業 (約1千萬). 不知是否太妙想天開或賣出半山物業, 用作入PB 門檻 想增加被動收入,但不知從何入手.   感激!! 讀者KK   ANSWER: 已經答左1318個個案,99%既人都係問點樣幫自己致富或改善自己生活。   很多時同學已買入高息債同收緊息,到收息堂後仍可獲得精進地方,原因: […]

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中層員工怎因匯豐裁員考慮置業問題? #1314

你好,諗SIR。   本人37歲,單身,月入55000。 剛剛因單位質素賣了單位,輕微獲利,想在樓市稍為降溫後購買新單位。   本人擁有資產如下: 現金約一百萬 自願強積金供款約八十萬   想問如何在這段時間如何穩陣地增值?   如需要其他資料,隨便問。謝謝你。 王先生   answer: 先回應讀者想穩陣地增值的問題: 用債基疊增,投入金額10萬或1000萬都可以,收息10-25%都可以。當然25%之方案的波幅,是10%方案之3x。惟25%之方案同匯豐股份的波幅比,都只係相約。 直債保本,年期2年至成世都得。年回報亦在3%至40%都有。好似你夠膽落隻MI能源直債,1年鬆予你超30%回報。當然收息101課程會授予原理及提供安穩的直債選項。惟直債方案不合讀者,因10萬美金為最低門檻。大部份20萬美金。 ETF收息可達10-22%不等。波幅約同股票,冇年期日日可buy & sell 保險提供約10%一年,更是到期保本,入場10萬港幣即可。缺點是要5-8年投資期。   上述幾個途徑有波幅(volatility)與中電(0002)相約的選項,符合讀者安穩要求。   不過若然比佢成功穩陣地增值,令180萬資金每年可升15%至約220萬,兩年後那又如何?   兩年後若樓市大跌 那讀者就贏到開巷,可以用2017年賣走單位的價格之60%,去買番原本單位。又或用同價錢去買得更大的!   不過其中假設是,讀者唔可以無左份工。又或如果佢由月入55k跌至35k的,借貸力會縮至4.5mil。假設當時按揭批核放寬了,讀者又係咪願意將220萬次一半出黎買間500萬既沙田第一城三房呢? (用2017價格計第一城三房,跌40%後有望可用500萬買到)   另外筆者提及之收息物,價格都會跌。不過如股樓大跌,債券或保險類的只會有輕量價調。係大跌市「輸少當贏」之下,確實大跌市對收息為主的投資人是有利的! 不過讀者都要預收埋息計有220萬的資金,或許收實應只在200-220萬附近。除非佢今時睇對樓市,再咁叻仔睇中埋股債市個大頂啦。   不過….如果兩年後樓市再升呢?   若再升20%,沙田第一城三房做緊1000萬,御龍山三房做1500萬,就當係個市頂跌返30%,御龍山仍要$1050萬。咁講讀者得200餘萬加55k人工之借貸力(7.1mil),要改善生活比2017更難。就當父母會提供住處而自己唔考慮結婚成家,讀者仍欠缺樓房租金收入肋其更易退休。 若有居住需要更大問題,計一個月租金$15k,2年已是36萬,基本上用掉讀者20%手上現金。如果等兩年發覺樓市仍未大跌,例如跌左都仍高過2013年那120點的位置,呢批租樓既朋友會發覺可站腳點越縮越細。   結論: 讀者較難承受萬一睇錯市之後果,賣樓為錯誤行為。比人炒、樓市升呢D野一樣會發生,機率不比樓市跌的低。   若果比人炒埋呢? 在現時情況,收得50k人工以上的,隨時準備「起身走人」。筆者有朋友公司被國內集團收購,仍要裁走一批人,換班上海既人黎做主管,順便幫埋人地成家落黎香港定居。係匯豐大裁IT人員之後,基本上已發出了「警鐘的最後警鐘」,即鐘響了咁Q多次仍係聽唔到既,那當死人辦算了。匯豐IT在行內屬over paid,被裁當然係唔開心。不過被裁受訪者同生果報講難處在於:「好難係出面搵返相同人工既post」,只好說匯豐個post令你太天真,亦肯定匯豐個IT post平時唔太需要班同事動腦筋的。所以有此結果,亦很正常。   投資人必須將問題考慮得更闊,例如萬一自己睇錯能否承受當中風險。單一咁睇:「我而家有筆錢? 應該買乜?」只屬銷售人員想你買野而早為你種落既trap。閣下唔係為買野而生存、而是為改善生活及活得更快樂而生存。   你可以話筆者涼薄,或者留言「涼薄」x20都可以。只想提提若閣下為中層管理人,將最後一間樓都賣走時要深思熟慮。而筆者看讀者底氣不多,由兩個點子: 過去5年,持有樓宇再賣走而獲得「微利」的,屬少之又少。說實話,一般都是大賺的。 成37歲人靠賣哂樓先有港幣100萬cash揸手,仲衰過平時30出頭黎問首置問題的平實小夫妻。當然,唔排除家人有病、兄弟有難搞成咁。 […]

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姓蔡小康中年投資契機 #1313

諗sir你好,   最近一直追看閣下的文章和視頻,受益良多!   本人姓蔡四十六歲月入四萬,太太四十一歲月入兩萬,有兩個小孩,分別十三和十五歲。和父母聯名一個自住物業(已供滿)現估840萬,父母住付近居屋也供滿,但無補地價!太太名下也有一個三分一業權的物業,由岳父自住。手頭現金只有一百萬。曾經投資股票但收穫不大,看了閣下的文章才知道個中原因!   以我現在的情況來看,人到中年,借貸力下降,現金又不多,小孩還小,又無人名可用來賣樓!如何能做到一生三宅的退休生活啊!所以來求敎諗sir!   期待你的答覆和上你的課程!   中年男子上   answer: 讀者所作財務安排不配合時下法規,有感三宅遙遠屬正常之事。手上房地全部聯名持有當然蝕底,不過要由聯轉單係唔需要搵個首置人頭去「食屋上身」,例如三個聯名持有人係可以賣間樓比兩個聯名持有人,就咁其中一個人既名就會甩左出黎。變成可八成借貸上會加買樓免付15%高從價印花稅了。當然點做才可更慳稅? 同埋按爆原本間樓既賺幅出黎? 這在買樓003相授。筆者想先指示多一個考慮方向予讀者。   有一個物業供滿、同埋有一間未補價居屋都供滿,這當然是讀者之契機。有同類情況之香港家庭為數不少,地產商聯同經紀正努力揪哂呢批人出黎去睇新樓。本案更是居屋富戶例子! 由於新樓由發展商提供二按,不少人都唔覺意咁「借大左」,好似讀者咁樣,以工資計聯同太太之借貸力為(40k+20k)/10000*2.59*50% = 7.8mil。若付15%首期上會,100萬現金可買約800萬樓,成交後三年開始貴息供款,總供款額可達800*80%/259 ~ $24700/月,對小康之家造成極大壓力。如遇上跌市,讀者仍需供$24700,但當時若將老豆樓加按,由於自己加太太借貸力已用盡,就當有間供滿既樓都套唔到錢,話唔定要夾硬平賣老豆心血去減低新樓供款,造成家人之間的鉅大心靈創傷。   由於今次樓市升市係由一班加按換樓客、再加「借屋企人頭」之方式買樓,與1997年那次不同。97年「摸貨橫行」,大抵是朝早摸入而夜晚摸出都可以,但點都好都係業主同買家之間既事,屋企人起碼個名無借出黎。但今次如樓市真大跌,恐怕出現大量家庭糾紛案件,今次連剛滿18既仔都落埋鑊,中左招有排搞。當然咁講不等同筆者認為樓市短期內會跌,但樓市始終都要有跌的一日。各位買樓前宜先計好自己借貸力,及想想借左屋企人頭點去還。   讀者可以將自己從父母樓拆出,父母聯名持有840萬間樓,可順便加按當中300萬價值出黎,讀者自己做擔保人。讀者自己一個計借貸力已超500萬,所以擔保父母拎300萬出黎應可行。按揭計劃可先選擇靈活按揭計劃,提供最多借款額之一半作高息活動存款,活期息率與按揭收取你之利率相同。換言之,省下一半按揭利息支出。   當然將自己名由三人聯名樓拆出,對日後賣樓能否分到錢有影響。但考慮到讀者拆出自己名後即海闊天空,買樓可以八成上會只付100萬便hold到500萬樓,更不用付15%印花稅,同時可趁在45歲附近借貸力未大跌前搵到租客幫自己供樓,一舉三得應去考慮。何況父母真要留錢比自己,搞份遺囑就可以,所以好仔就不應望爺田地。讀者自己成功左之後利用太太同一方案,未來5年置業兩層,令退休洗費可每人一層樓打底。   當然加按而得的金錢可收息,運用收息101之債基疊增方案收息10-15%一年是平庸,25%息是突出,而40%年息先講係冇可能。同埋收息到15%之上既方法,絕對不保本。5年之後小孩已過18歲,或父母都已仙遊,中年人到時已達宜休之年,面對另一局面到時打算未遲。總之有錢係手+月月有息收就最重要。你咁辛苦返工,咪又係望月月有糧出? 咁點解唔自己搞份被動收入出黎? 主動令生活好過?

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誓死不買香港樓的人 #1312

諗sir你好!   近期拜讀你的文章,實在獲益良多,可惜我身邊冇懂得理財的家人朋友,錯過了太多機會,導致人到中年仍未有一生三宅及財務自由的概念,希望諗sir多加指點。   本人行將40歲,每年人工收入HKD800,000,沒有子女,老公43歲公務員,月薪HKD65,000,將會在55歳退休,到時會有長俸及退休金,現住公務員宿舍,但退休後要交還政府,兩人在港從未置業。   兩人資產如下:   美國condo老公單名冇按揭,市值USD600,000,每月收租USD2,500,因為稅項太高及當地有租金管制,等租客搬出後打算賣樓。 上年買入2間各值RMB4M中山住宅各自單名持有,在大陸銀行按7成30年,本人每月還RMB14,000老公還RMB16,000,一間等2023年深中通道通車升值後賣出然後用sale proceeds還另外一間的按揭,退休後可能自住,不打算出租。 英國apartment本人單名冇按揭,市值GBP137,000,每月收租GBP800,希望長期持有。 老公2筆5年期p-loan分別尚欠HKD200,000 及 HKD700,000,沒有流動資產,每個月還款家用使費同交稅已經冇錢剩。 本人股票加基金HKD800,000,現金HKD200,000,5年期P-loan尚欠HKD626,000,每月可儲HKD20,000。   我倆2015年初曾去北角睇樓想做劏房,但因為出租只可做5成按揭,後來告吹。   現開始為退休計劃,同意畢菲特聲稱30年按揭為好工具,我想用首置身份在這2年買入大角咀或荃灣細碼舊樓做劏房,如果樓價跌則考慮入手北角,由租客代為供樓,由於大陸按揭及p-loan削弱我的借貸及還款力,應否將英國樓做buy to let mortgage套現還清我的p-loan欠款? 未知諗sir有何建議?   多謝賜教!RC謹啟   answer: 公務員參與劏房收租計劃,筆者唔知風險有幾大。其他行業,就當違反借款人與銀行之合約,偷偷地將八成上會既樓出租、更違反建築物條例將佢劏埋,都可算是小事一件。因劏房物業被釘契,租可以照收。銀行查到原本報自住既樓租左出去,只需在起始有個好鋪排可易作解脫。   讀者係有資產在手,只不過全不在香港。可能因為要專心為港服務,所以選擇不在港置業。亦無聽特首講要生多個小朋友,為事業犧牲不少。   美國樓現金流產出效率: 2500*12/600000 = 5% 中山樓(無租收): 0%/RMB 8百萬 = 0% 英國樓: 800*12/137000 = 7%   讀者現金近100萬,欠P LOAN 62萬,搵7萬月儲2萬 讀者先生欠債90萬,唔儲錢,現金未披露不過仲計唔多   第一觀察: P LOAN令夫婦在借貸力之掉失比佢想像中大,好似老公欠90萬攤5年還,月供15K。加埋佢大陸樓月供16K人仔,其實欠款已達30K有突。換言之老公借貸力近全用盡,因人工65K而如要買樓總借貸不可超人工一半。太太會好一點,咩情況佢自己應計到   […]

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將諗sir分析與理財顧問的比較 #1307

  諗Sir: 我係你的學生巳上ETF, 收息101及103,我太太亦上了買樓003。在投資方面仍想得到諗sir 指㸃。 年青時因爲在職場打拼,要不斷進修, 以及認為有一層自住樓便ok,所以沒有打算再買第二層樓而只係將錢投入保險經紀話有專業團隊管理不用自己打理的101基金中。   (1) 我倆公婆同為49歲,月入共80000元,均為長俸公務員,沒有小朋友。 (2) 有屯門兩房自住樓,修畢你的課程後剛加按2,800,000元作投資用,月供約一萬二千元。因自住樓在家人名下,所以我倆亦有首置物業的名额及 其中一人買樓可領取十年每個月約四千五百元的買樓津貼。 (3) 太太有多份已供滿(15  年)的人壽。101基金供了8年及13年,有現金價值約$850,000.   (4) 前年投資股票損失100萬,手上的股票仔應該難返家鄉。 (5) 我55歲退休(有约一百二十多萬的退休金),每月約有二萬多元長俸,而太太要60歲才能退休(有约三百萬的退休金),之後每月亦有两萬多元的長俸。退休後希望接外母及母親同住(而两房單位可出租),所以想儲錢,两三年後買入有3房的單位及有較佳的退休生活質素。因我退休後,只有太太賺錢及要負责兩老的生活及醫療開支, 甚有壓力。   (6) 有六十五萬人民幣,是前年在大陸的祖屋收地賠償,家人想遲下再在大陸買回一層樓,現在每三個月做一次定期,约有3~4厘息。 (7) 現金 $500,000 (8) 每月支出如下:   還按揭: ,$12,000 / 保險: $4,500 (我的人壽term 及两公婆的危疾及醫療) / 父母家用: $10,000 / 101基金月供: $7,000 / 月供股票: $6,000 (現值 $280,000) / 日常開支: $15,000 每月可儲起約$23,000用作交稅及旅行之用.   希望諗Sir可指點一下,怎樣部署未來的投資,以達致有穩定的现金流,因為已經不可以再因亂投資蝕錢。我倆準備用280萬投資, 初步構思如下:   (a) 買直债長江基建或路勁基建,哪一只較好? (b) […]

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拆解林鄭當選後香港樓市走勢 #1303

特首選舉塵埃落定,就算再有亂子亦不屬港人之福。林鄭當選後香港經濟樓市何去何從? 筆者喜愛抽離一點先從香港於地區上扮演角色、及現時金融趨勢去解說往後樓價怎樣走著。     如果香港無移民,根本唔會有董建華、唐英年。恰巧上述兩位人仕之先輩都在戰亂時從上海走落離香港,香港同上海從來唔需要比較,敢講香港同上海無得比,上海穩勝。不過香港可擔任對沖內地經濟的一顆棋子,時至今日,香港資產成為對沖人民幣下跌的瑰寶。六七年毛核心決定唔趁亂收番香港、筆者相信今時習核亦心中有數,取消一國兩制令香港變成了廣洲,對中國發展屬零得著。     近月中國同胞已用腳同錢「投票」,2016年9月數據,涉及買家印花稅的個案共250宗,15個月新高。如計大單位市場,無官方印證的代理數據表示,內地客買樓金額佔整體比例26%。一眾數字說明內地客又從回香港了,那為什麼自2012退場後更面對「踢喼」,內地客又要返黎香港呢?     說投機升值,就絕對唔係,內地樓升得快過香港好多。惟以投資價值而言,係香港買樓令內地買家免受限購令影響,加上持有美元資產可拉平人民幣下跌帶來財務損失,更可隨時賣樓將資金轉移海外,對內地買家而言擁「一石三島」之好處。近月不少香港地產商賣新樓會先問入票「抽籤」者買房數量,買八間的在A1籌,買四至七間的A2,一間的「窮老港」就死在B籌。當然結果梗係A1抽中者眾,可以先選單位。中籤者如屬剛成為三粒星的「港新貴」,梗係用盡首置名額唔使交15%稅之便利,有咁多谷咁多。香港地產商而家食梗呢條水,而揸住呢條水喉既人特首有份,屬大大茶飯,更有戰略性意義。     習核一向落力打貪打腐,內地人如走錢要大筆,將灰錢落港買樓屬不二之選。始終去日本同俄羅斯言語不通,台灣市場太細一谷就起,先將錢運去香港再部署他日跳到美國澳洲屬正當思路。筆者咁講呢條水路,係內地官場仲緊要過一帶一路。畢竟一帶一路是口講的,而「香港水路」是自己發財用的。今日選到林鄭再加兩個政協副主席同埋政治局top 3人物去睇實呢條水,在國內任何有灰錢係手既同胞,收到電話或被邀洗頭艇都要俾面。對某些人的統戰工作具有深厚意義。     土生香港仔你要發達,就請你務實地參與「香港水路」建設。當然你好命出世早已賺夠有米,就好應發財立品。至於上岸者懶清高仲要指點灰錢生意,筆者看此舉未免有些過態了,先講自己,筆者係靠邊站的,不支持亦不干擾。當然未成為「水路」持份者的,就梗係日日嘈嘈嘈,這些事情放諸管理賭場或茶餐廳都會發生。好啦要講講未來預計發生既事,看法是「香港水路2.0」將會出現,如你連水路1.0都未攪好,那好應少上網少睇報紙,多收風多看書多思考。     「香港水路2.0」由內地地產商發起,先用慈善名義在國內成立基金避稅,再將基金控有香港上市公司作旗艦,啟德同鴨脷洲地皮已投得,建成樓房後會拎返上海北京賣,推5大好處: 單位已由發展商打包落公司名持有,買家可規避持有香港住宅的15%重稅。 人民幣貶值相對令物業在國內升值,變相成為最佳買人民幣跌的工具。(世上買人民幣跌的工具難找,是香港的獨特性成就了此事! 基本上國家不希望有任何看淡人幣或股市的工具出現) 資金放到香港後,靈活性大增 有得住有面子! 為sell客半山往後恐怕仲要劃埋北半山(北角村重建後地點)、南半山(黃竹坑)、同東半山(筲箕灣)。 吹噓可投資移民(而家買樓唔計入項目架)   關於內地限購,比個例子你睇: 廈門市國土資源與房產管理局發布關於進一步完善調控措施,促進房地產市場平穩健康發展通知指,在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上,該市戶籍成年單身(含離異)人士在該市限購1套住房。   同時,通過贈與方式轉讓住房後,再次購買住房需滿3年。新購買住房的,需取得產權證後滿2年方可上市交易。此外,各商業銀行嚴格貸款審查審批。通過不動產交易信息共享,商業銀行嚴格按照二手住房交易價格為基數發放貸款,防止虛增房價套取銀行貸款。嚴格審查首付款資金來源的真實性,堅決杜絕「首付貸」。嚴格評估借款人還款能力,防範通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款等。   不排除日後連二手樓都玩埋,合法咁將香港資產轉比內地企業再打包賣比國內同胞,做法是咁的: 內地銀行黎香港推按揭服務,物業直接由內地公司持有。借款者在取得物業後斷供,抵押物業即轉到國內公司名下而免付BSD(買家印花稅)。如此一來,內地公司將大量香港二手物業打包再出賣,物業在中國已先有15%水位了,因為國內買家可間接取得業權而免付在港買樓要比的15%稅。     任總在上海工作一排了,可能知道呢個機遇可「打救」香港,在助選時已幫林鄭一把。其實過去五年有香港地產商董事入獄,為其工作的高官亦被收監,香港的精英及富豪已知大勢已去,趁早投入中資陣營一齊把握「水路」為上策。看倌見特首選舉結果,著片得365票只比泛民的300+多了一點點,調轉睇即係建制同富商界別基本全投林鄭,阿四叔都開到口支持林鄭了! 如果再五年企錯邊,恆基一大堆農地唔使旨意轉到住宅用! 筆者已在早前文章分析過新世界在過去5年企對邊,怎令集團業績三級跳! 筆者估計另一個得益點,在香港保險業。當年保誠及友邦都選在香港上市,主為金融海嘯後為撲水,不過自CRS實施後,當年急就章竟是把棋下個正著! 現在船帆對準了風口位。     CRS即是Common Reporting Standard,大致是銀行及金融機構有需要提供客戶資料與別國政府作追稅之用。直接講重點,自2017年初實行為富邦的生意有起色,因為台灣暫未參與呢個CRS,不過客戶係要飛去台灣開戶先可以合規避免。保險公司做生意係要附合CRS的,不過香港保險公司受保監局監管、銀行受金管局監管,行內都感覺到金管的監管水平高很多,因此不少內地人在港買的保單,只不過敷衍申報了事。明白到香港政府正為保險業監理局改革,相信是有人看到呢塊肥豬肉,要狠狠的參與咬一口了。點都好,若政府肯為「香港水路2.0」訂明遊戲規則,亦屬好事。內地就是連規則都無,早年入內地做生意要交十幾個陀地、而家減至幾個。若係香港做生意或轉錢可以比足稅同一個陀地就令件事可擺上台見得光,亦屬可考慮。     講返林鄭,佢參選時提出的幾個重點,如肯執行及最後能通過法案落實執行,筆者認為對香港有利,就當再遇金融逆境,佢(她)幫到香港死少幾倍人。但以香港人現時之耐力及抗逆能力,要好似幾十年前小強咁打不死就絕無可能。筆者亦同意以佢買廁紙同年年考第一既經驗,5年任期是否事成好考佢能否搵到有智慧及老江湖幫佢過關。惟林煥光先生此等公正及正直形象之人仕,林鄭自己已可予此功能不需再召,欠既就係有冇肯做爛仔同講數叻既人幫佢。大家身邊都有呢類朋友,佢地做野識轉彎,不過因為醒同唔習慣行正路,所以唔會考到第一。     林鄭提議容許未補地價的居屋業主,通過與社企合作,把單位在市場放租。另外將有經濟條件的公屋戶上樓,騰出公屋單位。都是老掉牙式的重啟置業階梯,惟今時林鄭上任時已對內地財團部署看懂一二,應可好去同內地發展商配合做到樓又可以賣、香港人又有屋住的局面。不過估計林鄭帶來是另一種和諧,土生土長香港人多被困哂係公局屋更難翻身,靚地就賣哂比內地富豪而香港人日後就從天水圍出發過海返工去服待富豪。此等模式在新加坡及馬爾代夫都略見一二。新加坡分配組屋比平民成功令民用房市同投資房市分割,馬爾代夫更誇張,遊客住係一邊靚resort用美金、原住民住係另一邊爛屋用馬幣。一個痛苦的切割先可以解決到外地人同本地人對一個城市之不同需要。相比下如後台更本地化的曾生當選,問題會拖得更耐,但本地人活下去比較有尊嚴一點。   […]

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