拆解林鄭當選後香港樓市走勢 #1303

特首選舉塵埃落定,就算再有亂子亦不屬港人之福。林鄭當選後香港經濟樓市何去何從? 筆者喜愛抽離一點先從香港於地區上扮演角色、及現時金融趨勢去解說往後樓價怎樣走著。     如果香港無移民,根本唔會有董建華、唐英年。恰巧上述兩位人仕之先輩都在戰亂時從上海走落離香港,香港同上海從來唔需要比較,敢講香港同上海無得比,上海穩勝。不過香港可擔任對沖內地經濟的一顆棋子,時至今日,香港資產成為對沖人民幣下跌的瑰寶。六七年毛核心決定唔趁亂收番香港、筆者相信今時習核亦心中有數,取消一國兩制令香港變成了廣洲,對中國發展屬零得著。     近月中國同胞已用腳同錢「投票」,2016年9月數據,涉及買家印花稅的個案共250宗,15個月新高。如計大單位市場,無官方印證的代理數據表示,內地客買樓金額佔整體比例26%。一眾數字說明內地客又從回香港了,那為什麼自2012退場後更面對「踢喼」,內地客又要返黎香港呢?     說投機升值,就絕對唔係,內地樓升得快過香港好多。惟以投資價值而言,係香港買樓令內地買家免受限購令影響,加上持有美元資產可拉平人民幣下跌帶來財務損失,更可隨時賣樓將資金轉移海外,對內地買家而言擁「一石三島」之好處。近月不少香港地產商賣新樓會先問入票「抽籤」者買房數量,買八間的在A1籌,買四至七間的A2,一間的「窮老港」就死在B籌。當然結果梗係A1抽中者眾,可以先選單位。中籤者如屬剛成為三粒星的「港新貴」,梗係用盡首置名額唔使交15%稅之便利,有咁多谷咁多。香港地產商而家食梗呢條水,而揸住呢條水喉既人特首有份,屬大大茶飯,更有戰略性意義。     習核一向落力打貪打腐,內地人如走錢要大筆,將灰錢落港買樓屬不二之選。始終去日本同俄羅斯言語不通,台灣市場太細一谷就起,先將錢運去香港再部署他日跳到美國澳洲屬正當思路。筆者咁講呢條水路,係內地官場仲緊要過一帶一路。畢竟一帶一路是口講的,而「香港水路」是自己發財用的。今日選到林鄭再加兩個政協副主席同埋政治局top 3人物去睇實呢條水,在國內任何有灰錢係手既同胞,收到電話或被邀洗頭艇都要俾面。對某些人的統戰工作具有深厚意義。     土生香港仔你要發達,就請你務實地參與「香港水路」建設。當然你好命出世早已賺夠有米,就好應發財立品。至於上岸者懶清高仲要指點灰錢生意,筆者看此舉未免有些過態了,先講自己,筆者係靠邊站的,不支持亦不干擾。當然未成為「水路」持份者的,就梗係日日嘈嘈嘈,這些事情放諸管理賭場或茶餐廳都會發生。好啦要講講未來預計發生既事,看法是「香港水路2.0」將會出現,如你連水路1.0都未攪好,那好應少上網少睇報紙,多收風多看書多思考。     「香港水路2.0」由內地地產商發起,先用慈善名義在國內成立基金避稅,再將基金控有香港上市公司作旗艦,啟德同鴨脷洲地皮已投得,建成樓房後會拎返上海北京賣,推5大好處: 單位已由發展商打包落公司名持有,買家可規避持有香港住宅的15%重稅。 人民幣貶值相對令物業在國內升值,變相成為最佳買人民幣跌的工具。(世上買人民幣跌的工具難找,是香港的獨特性成就了此事! 基本上國家不希望有任何看淡人幣或股市的工具出現) 資金放到香港後,靈活性大增 有得住有面子! 為sell客半山往後恐怕仲要劃埋北半山(北角村重建後地點)、南半山(黃竹坑)、同東半山(筲箕灣)。 吹噓可投資移民(而家買樓唔計入項目架)   關於內地限購,比個例子你睇: 廈門市國土資源與房產管理局發布關於進一步完善調控措施,促進房地產市場平穩健康發展通知指,在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上,該市戶籍成年單身(含離異)人士在該市限購1套住房。   同時,通過贈與方式轉讓住房後,再次購買住房需滿3年。新購買住房的,需取得產權證後滿2年方可上市交易。此外,各商業銀行嚴格貸款審查審批。通過不動產交易信息共享,商業銀行嚴格按照二手住房交易價格為基數發放貸款,防止虛增房價套取銀行貸款。嚴格審查首付款資金來源的真實性,堅決杜絕「首付貸」。嚴格評估借款人還款能力,防範通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款等。   不排除日後連二手樓都玩埋,合法咁將香港資產轉比內地企業再打包賣比國內同胞,做法是咁的: 內地銀行黎香港推按揭服務,物業直接由內地公司持有。借款者在取得物業後斷供,抵押物業即轉到國內公司名下而免付BSD(買家印花稅)。如此一來,內地公司將大量香港二手物業打包再出賣,物業在中國已先有15%水位了,因為國內買家可間接取得業權而免付在港買樓要比的15%稅。     任總在上海工作一排了,可能知道呢個機遇可「打救」香港,在助選時已幫林鄭一把。其實過去五年有香港地產商董事入獄,為其工作的高官亦被收監,香港的精英及富豪已知大勢已去,趁早投入中資陣營一齊把握「水路」為上策。看倌見特首選舉結果,著片得365票只比泛民的300+多了一點點,調轉睇即係建制同富商界別基本全投林鄭,阿四叔都開到口支持林鄭了! 如果再五年企錯邊,恆基一大堆農地唔使旨意轉到住宅用! 筆者已在早前文章分析過新世界在過去5年企對邊,怎令集團業績三級跳! 筆者估計另一個得益點,在香港保險業。當年保誠及友邦都選在香港上市,主為金融海嘯後為撲水,不過自CRS實施後,當年急就章竟是把棋下個正著! 現在船帆對準了風口位。     CRS即是Common Reporting Standard,大致是銀行及金融機構有需要提供客戶資料與別國政府作追稅之用。直接講重點,自2017年初實行為富邦的生意有起色,因為台灣暫未參與呢個CRS,不過客戶係要飛去台灣開戶先可以合規避免。保險公司做生意係要附合CRS的,不過香港保險公司受保監局監管、銀行受金管局監管,行內都感覺到金管的監管水平高很多,因此不少內地人在港買的保單,只不過敷衍申報了事。明白到香港政府正為保險業監理局改革,相信是有人看到呢塊肥豬肉,要狠狠的參與咬一口了。點都好,若政府肯為「香港水路2.0」訂明遊戲規則,亦屬好事。內地就是連規則都無,早年入內地做生意要交十幾個陀地、而家減至幾個。若係香港做生意或轉錢可以比足稅同一個陀地就令件事可擺上台見得光,亦屬可考慮。     講返林鄭,佢參選時提出的幾個重點,如肯執行及最後能通過法案落實執行,筆者認為對香港有利,就當再遇金融逆境,佢(她)幫到香港死少幾倍人。但以香港人現時之耐力及抗逆能力,要好似幾十年前小強咁打不死就絕無可能。筆者亦同意以佢買廁紙同年年考第一既經驗,5年任期是否事成好考佢能否搵到有智慧及老江湖幫佢過關。惟林煥光先生此等公正及正直形象之人仕,林鄭自己已可予此功能不需再召,欠既就係有冇肯做爛仔同講數叻既人幫佢。大家身邊都有呢類朋友,佢地做野識轉彎,不過因為醒同唔習慣行正路,所以唔會考到第一。     林鄭提議容許未補地價的居屋業主,通過與社企合作,把單位在市場放租。另外將有經濟條件的公屋戶上樓,騰出公屋單位。都是老掉牙式的重啟置業階梯,惟今時林鄭上任時已對內地財團部署看懂一二,應可好去同內地發展商配合做到樓又可以賣、香港人又有屋住的局面。不過估計林鄭帶來是另一種和諧,土生土長香港人多被困哂係公局屋更難翻身,靚地就賣哂比內地富豪而香港人日後就從天水圍出發過海返工去服待富豪。此等模式在新加坡及馬爾代夫都略見一二。新加坡分配組屋比平民成功令民用房市同投資房市分割,馬爾代夫更誇張,遊客住係一邊靚resort用美金、原住民住係另一邊爛屋用馬幣。一個痛苦的切割先可以解決到外地人同本地人對一個城市之不同需要。相比下如後台更本地化的曾生當選,問題會拖得更耐,但本地人活下去比較有尊嚴一點。   […]

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懶惰的人財務自由 #1301

已報讀收息101.編dv4050 諗sir你好 由2014年澳門樓市開始下調後,本人認為能達成財務自由的距離越越遠,自從看了諗sir的文張後,就有了新的希望。   我與女友都是澳門人,澳門物業租金極奇低賤,一般不到2利(仲低過銀行利息) 但仍然有地產賣樓盤時用租金回報高做標提=.=! 早年有想過去香港買物業,做套房,正考慮中.政府已出招,咁就打消呢個念頭, 雖然澳門物業回報很低,但當時樓價越升越有,所以也買了一些   本人35,收入25K,女友30,收入20K(收入來源都是借錢給別人,收取利息) 樓A:估800萬,收租12000,供14600,欠350萬 樓B:估380萬,供16000,欠253萬與父母同住,婚後會搬出,留父母住 現金+股票480萬,股票有盈利   諗SIR提及技術上500萬可開私人銀行口,但480萬不一定可全數抽出, 所以計劃開到私銀和開不了私銀   我未上收息堂 計劃1:不能開私銀,以400萬計算     60萬保險方案,一直存放,用最大效益存放,什至將來再加碼   300萬.分別買三只以上債基.收10%-20%,想分散在吾同基金公司   留40萬補孖展或其他用途,到有一天夠500萬再開私人銀行口,或者家人合資開私銀戶口   計劃2:夠500萬開私銀戶口  用240萬買直債,目標係6利左右的債卷再摃扞,回報大概12%以上     80萬保險,也是一值存放     110萬買幾種債基     剩70萬備用     500萬能開800萬私銀戶口是不是要借貨,如果係.借回來的300萬有什麼較保守的建儀   請求諗SIR多多指教 懶惰的人   ANSWER: *各位教師有興趣可免費採用本文作學生錯別字練習   多謝澳門朋友來信發問,按讀者收入情況,澳門經濟發展十分不健康,脅著人口只幾十萬有咩事阿爺打個億落黎可即刻救番生,讀者來文可見佢賺錢方法主靠炒同借,不動腦筋或不用勞力去為社會創建,從古至今無一經濟體系可咁去穩定發展。當然如將中國作一大經濟體去看,澳門若肯主做吸吮主體營養的寄生蟲,只要體積夠細,實可生存下去。知道咁講對澳門人很不公平,筆者亦無話全部澳門人都係咁。有此發表只因愛很深、而恨之切,希望香港不要步澳門後塵、又或澳門快可找到持續貢獻世界的模式。其實人同花卉一樣,知道天生要向上,不過人擁有精密的思緒,想去偷懶,想去享受。誠如讀者來文已附「懶惰的人」作下款。   有些技術上的問題讀者會在未來兩個星期六之收息堂學到: 保險唔可以買無限大,以佢報呢個收入,投資60萬再望5年double或70%上已是極限。原因再在星期六詳解 將錢分散係唔同基金公司係無用既,因為你買基金既錢唔係存係該間公司的 6%的直債是不能給予12%之年回報。因為香港金融機構做直債只好保守咁借50%,又或遇上匯豐發生的直債(或同級別公司),先會「大破慳囊」咁借夠七成。睇下圖一隻直債報價,見佢近1-2年個價由75跌到34,再由34升至而家79,而家買2018年收番錢,收回報37%。咁波幅而又有風險的直債,個價都只可以用近2年時間縮左一半(50%)。換言之金融機構只借50%比客,要CALL個客MARGIN的機會很少。當然,要倍大利潤需要槓桿,而我們不是要忽略槓桿,而是了解其機制再適當運用。 昨晚已在Moneytalk video節目的「債市心電圖」環節解釋了此一屬什麼債券,及找來聶sir解構其風險。如果想知道聶sir點去睇一間公司會否執笠,看moneytalk video及參加4月10日講座為好方法。   聶SIR【股評叙會】S40P │4月份 (新人優先留位│舊生亦可參加) 時 間:2017-04-10(一) 19:30-21:00(全一課) 費 用:30元 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 講者: […]

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知道要一生三宅才可安全退休 #1296

本人33,散工,早年賣樓,現月入約20K,銀行張statement做緊收入40K/月。 冇債。   老公33,銀行員工,約1M 年薪。兩年前買了自住樓6.5M(先生名), 還有6M要還。   兩人 現金3.5M+200K股票+債基750K(正分注入),實收5K/月。   每月收入+債息-供樓開支(22K)-家用後,月儲30K – 40K.   知道要一生三宅才可安全退休 要在銀行半年收入後買樓。 諗sir可提議應買入4-5M樓收租還還是用盡借貸7-8M既樓收租?因本人怕自己年齡愈大愈難借錢。   想拿現樓做街按, 本人擔保再借租出,租金cover還款,但要先比多1.5M做街按, 先生再用盡公司借貸買入一層兩/三房自住,8M。 or 用自己名買5M樓收租。比兩成做mortgage.   +兩三年儲蓄1M再和家人姊妹買多一層。   諗sir意下如何? 謝   answer: 估計讀者除老公外,自己職業都同銀行有關,說話簡而精之餘更具技術含量。在此先幫其他讀者做些輔助: 未夠半年收入證明係批唔到按揭的 讀者講「街按」,係因為老公間自住樓是用緊銀行職員優惠按揭(staff loan)。一般而言,可借月薪之120倍,年息1%或更低。可做十成上會,有些銀行只可做九成。但留意低職級的,要做夠半年又或一年先可以借staff loan。而「街按」,係指唔用staff loan,走出去其他銀行做一般按揭。 那為什麼有1%息咁快都唔用? 因為銀行職員一旦被裁,銀行會同時call loan,為避免失業+追債一齊黎呢件咁「福佳」既事,銀行中人頂多起首買樓時運用staff loan,長遠還是不借為妙。 如果你目的真係只想買樓,其實你入銀行確實可做到,唔使做人做到連百達通都要老母增值。由於銀行可借樓價十成或不超月入120倍,即25k月入的人,可借300萬,一蚊首期都唔使比。當然入銀行加薪要至25k,你醒目可以1-2年,唔sell野又懶可以十年。但點都好,左跳糟右跳糟加加下到25k,總比你儲100萬容易。留意若果你係銀行識埋另一半結婚,無記錯係可以借240倍。咁即係每人13K人工,捱個teller位2-3年,已夠可以不付首期享有安樂窩。   年紀大就係人都知係難借錢。至於咩算叫年紀大? 好似讀者咁33歲未算。所以唔使為此煩惱。佢問題當然在於牌面就好靚,先生百萬年薪加自己唔使做仲有幾百萬cash揸手,不過除了用債基收緊個5千蚊月息,先生間樓仲有成六百萬outstanding,係一條友搵錢兩份洗之下,前路仲好漫長。要解此局在於唔好貪時機,利用先生高人工高借貸力,加上自己可令「借貸力由無變力」之助力下,逐間該間樓咁儲。所以建議讀者重新入市,惟單位應是三百餘萬的大屋苑細單位,又或更激利用舊樓做套房收到10-15%租。人工高既讀者之格局,是樓房只入不出,時間一過租客幫手供樓大半,到40歲三樓在手是幾可肯定的事。   人工低或超高者,反而有另外理財方略。超高者可以用直債收息,昨天已提及整條渣打2022到期,保本地9%可期。若進取一點有10-15%而到期保本之選擇。故有錢人是可以保著本咁收高息,「中產」就利用樓房去挾持租客加快自己理財進度。至於未有錢朋友可以放心去博,買股票只攻不守是一策略,不過筆者不善於此處。   既然讀者仲有姊妹的名義可用作入市買樓,那就應搞好自己文件,令借貸力更為高漲。至於債基亦建議調高息口水平,畢竟現時進度只是收著幾千蚊正現金流,留番100萬比老公預間樓隨時由Staff loan轉走即可。希望在100萬首期去買間細樓,加上再撥多100萬去買債基收息,個人現金流水平可提高22-25k/月。套房投入一百萬去產出8k-10k正現金流已演示了多次,而債基點收超10%對作為收息101舊生的讀者亦無難度。

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對提早清還按揭之想法#1293

  本人十分仰慕唸SIR, 曾報讀買樓101. 將會報讀收息101.   本人與未婚夫準備下年結婚, 不會要小孩,現況如下,敬希唸SIR指點下方向正確嗎?如何可加快進度於15年內財務自由? 未婚夫(42 years old)名下市區物業, 自住,3.5mil 購入, 市值7.8mil, 之前加按, 尚欠銀行4 mil, 欠家人700,000因不夠錢上會(預分10年還清), 月供16,000, 30年, 月入$33,000 (每年14個月糧), CASH只有很小約10萬.基金10萬未到期。   本人(37 years old),月入4萬 (13.5個月糧), 手上儲蓄現金1.2 mil +基金20萬, 我名下物業購入價1.3mil, 現市值4.7mil, 之前加按, 現尚欠銀行2.6mil, 月供$10,000 (30年)+exp $1000=$11,000. 收租$13,500/月,正現金流 $2,500/月. 我們合共借貸力是(32000+40000)/2*2.59 = 9.3 mil. 已用了6.6mil = 70%. 因未婚夫手上CASH太低, 加上現市況是高追, 因已有一層在收租中, 不急於入市, 幾年後看時機再計劃買第三層物業收租   短期3年內: 1)計劃將我手上現金1.2 MIL […]

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「租客呵呵笑,業主啃雞肋」點解!? #1289

諗 sir你好,   本人40歲,理財笨蛋,兩個月前才有幸接觸諗sir的文章,已經報名三月底的收息101, 唯仍未上堂已心急問問題, 盼望賜教。本人是家庭唯一收入支柱,月入12萬,太太兩年前轉為全職主婦,有1名4歲兒子,希望兩年內再追一個 (如成功),另有一家傭。 – 現自住荃灣已補地價居屋,實用550呎,20多年樓齡,兩年前轉為太太名下,網上估值500萬,210萬貸款,月供1.2萬 – 2015年購入將軍澳實用830呎樓花,本人名下,剛收樓,購入價1100萬,540萬貸款,月供2.9萬 – 現金儲蓄250 萬(大部分放在mortgage link戶口收2.1%)、股票30萬、股票基金110萬,一份50萬term saving 保險 (2019年一次過收回) – 每月支出: a) 日常開支5萬(包供養父母) b) 供樓4.1萬 c) 保險6K(包括我跟太太的傳統人壽/醫療/危疾,及我較大額的term life 680萬(因為是家庭收入支柱) d) 月供股票基金及盈富基金6K(經銀行,可隨時cut) 請問諗Sir 以下問題,從有效資產配置角度來看: 應自住或出租將軍澳單位(但出租的確較難,因供應多加上大單位)? 荃灣居屋單位是否過了3年限售期即出售? 或同時出租將軍澳及荃灣單位,租奧運站單位(因方便兒子將上小學) 如何整體更好配置所有資產,及將來有能力再多買一個單位收租(假如減辣)   感謝   answer: 筆者對於同學發問,盡量作讚賞及鼓勵。可惜為予水準作答,不能埋沒衷心意見。將居屋補地價,就如付正價買次貨,何況未來大把公營房屋供應,居屋業主走得應走。當然如閣下賣樓未能得十年所儲,或借貸力根本連兩間四百萬既上車盤都入唔到,咁只能再潛藏練兵等下次機會。誠然屬於李澤楷既機會,唔等於諗sir既機會。南區有間house可以平讓予澤楷,唔等於筆者都有能力「食得起」。   將軍澳,唔使講,跟得筆者blog耐都唔好諗。真係植根將軍澳,宜租不好買。當然濁流亦可見清泉,唔係話成個將軍澳都唔掂,筆者有時夜晚都係寶翠公園踢波,咪走黎爆頭。近日新地郭生開始葡萄,話中資瘋癲搶高地價,自己集團過哂癲價先再出手。究竟係香港地產商扮無能力? 定係真無能力? 筆者認為投唔中地唔一定係錢問題,已在其他文章講解,新世界拍住特首,2013後越做越大,馬頭圍西營盤荃灣西上蓋新世界都有份,那為何恆基成手「古洞牌」? 當然你可以話咩都係「錢作怪」,不過內地黎既灰錢,唔同香港既「香錢」。欲知大勢如何,需把時局更去梳理。筆者只有能力作些小研究,其他留比看倌判斷。   最得意係讀者自己,都諗住將仔送去奧運站小學讀書。那正好解答高質素如讀者12萬月入既香港人,究竟條毛仲會係「將仔」定係居屋呢? 至於買股票,贏在市場對一間上市公司未來盈利之預期,升幅是爆同大的。若你將錢用基金形式買一堆股票,即削減了投資單一升幅的爆炸性,更要相信基金經理真係拎你d錢為你做事。在上述考慮下,筆者唔會買股票基金。惟債基有其他因素,筆者在收息101會詳解,及告知點樣買而又可以省些少佣的法門。   月供股票不建議,咁爆既股票,買法梗係一注獨贏。你要什麼穩陣又搞咩鬼平均成本法,那不如將錢投入根本屬穩當的直債、債基。別將買股搞到不文不類,總之股票一係唔買,一買就要賺到滿,為此而total loss都不會可惜。其實只要控制注碼,買股輸五成都唔係咩大事。最柒就係又心諗大籃籌穩陣,又以為買大籃籌真係咩都唔使理,最尾將筆錢零收息地比人利用,仲要掉轉頭幫人供股。你話呢? 同一間公司守成十年,你當人係寶,人地當你水魚咋。   居屋先賣。下一年將軍澳樓應過SSD,再賣。太太賣一居屋換一私樓,係荃灣選取大屋苑如荃景兩房即夠,一出一入當換樓要先比15%印花稅再夠半年退回,無做野可以由老公擔保上會。做盡按揭偷偷地租比人,如唔想偷偷地比夠50%首期上會正名出租,荃景價睇應50%=200萬。當然讀者一個人養成頭家實力打折了,唔建議比咁多首期。至於將軍澳,真係雞肋。自己住就要由荃灣搬去將仔,阿仔仲要係奧運返學,如果加埋老豆住上水,奔波生活又可比無線拍埋d處境真人show。如果新樓租比人,那就是租客呵呵笑,業主供住兩萬九仲要交埋管理費了。 […]

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三個收息投資避免事項 #1275

諗sir你好! 小弟剛剛報了名讀DV 40 ,由於剛剛拿到銀行的按揭貸款,想問下現在應該怎樣部署好。   以下是本人的財務狀況:   月薪平均$95,000 是家庭的唯一經濟支柱   現在自住的物業在港島東區估值1,100萬30年樓齡,於09年以525萬買入   於去年十月買入價值$920萬元位於筲箕灣Lime Gala 的一個兩房單位用作收租,現在已支付10%作為訂金,今年九月再付5%,並於2018年3月上會。再按揭現有物業,剛拿到港幣$450萬元現金貸款。   另持有港幣約$100萬元股票及市值港幣$100萬元的澳元股債基金   由於這在這幾個月才追看諗sir的文章及著作,所以已買新樓作收租之用,相逢恨晚。   想問我現在應該怎樣安排我的財務,於明年上會及用不同的投資工具,給予家庭最大的保障及額外現金流。   希望在10年之後可以有另外的積蓄供兩位小朋友到外國讀書他們現在分別為三歲及七歲。亦可為退休早作安排。   希望得到你的回覆,並在上堂之前作適當的部署及準備。萬分感激! ! answer: 三樣野都係諗sir反對買入作收息的,理據如下:   新樓: 已經講過幾次,而筆者是反對「重要的事要講幾次」此等學習方法的。此等背誦式學習法只限小朋友去打好根基,或讀唔成書但又未能從工作中檢討及增值的社會人仕使用。在此提出理據如看倌融會貫通放諸理解其他投資事項:   A. 新樓買家付高溢價買靚裝修、但又租比人唔係自用。B.新樓確實可由發展商附屬機構提供融資,令新樓暫時具高抵押性,可惜此等抵押性不能提供予下手買家。下手接貨者不能瘢高成數按揭,自然限制出價。C.新樓收樓係租盤供應最多之時,讀者預左要賤租比人,何況而家正常既租務回報率已不高,仲要賤價!?D. 新樓要付很高管理費,將低回報再打折。希望讀者2018年收樓後可挫到SSD期滿,成功甩身。不過有感此為奢望。   讀者家庭借貸力為95000/10000*50%*2.59 = 12.3MIL。原自住樓唔知借左幾多,借設是七成,那現在計埋新樓共借了450+360 = 810萬,達借貸力之810/1230 = 65%。好勉強但幸好未盤濫借,萬一新樓甩唔到,只不過將2009年買樓至今賺1100-525 = 575萬之賺幅全報銷。今時持貨市值1100+920 = 2020萬,若樓價跌575/2020 = 28%,即中原城市指數由現時約146點跌返落146*(1-28%) = 105點,讀者8年投資努力全部…..   讀者犯了香港典型中產的理財錯誤,用自己月薪去判斷理財上之行動。筆者建議用每月儲蓄金額及現金水平去評核個人財務情況。心法是賺幾多唔代表你幾掂,淨幾多先至係最應量度的地方。試問行出公司冇人識你係乜水,究竟你張卡片可唔可以當錢使? 如真可以那恭喜閣下已在香港建立一點名聲,不過名利同屬雙刀刃,無個陣你好恨,有個陣你好怕。再者讀者太太應無做野,月入只和一般四萬家庭收入無異。   […]

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東亞債收15厘、太古城要摺起 #1271

諗SIR,  您好, 本人是homebloggerhk的讀者, 拜讀後我們發現之前我們一直對理財抱持錯誤觀念. 我和先生分別已報讀DV40和LY37課程, 希望為時未晚, 趕及為退休安排.   我和先生分別 46及47歲, 沒有兒女 我們有穩定的工作, 受僱於不同的私人機構, 各人月薪約六萬, 去年經濟不穩, 大家都凍薪了, 我們跟現在的僱主都建立了長期的僱傭關係,相信工作暫時應該還是穩定的, 不過如果經濟繼續變差, 恐有減薪的可能. 我擁有一個繼承自父親的三百尺一房單位(沒按揭) , 位於西環, 市值約四百餘萬, 現有親人居住,親人五年後會遷出, 之後單位就由本人擁有及可自行決定如何處置. 去年以先生名義購入太古城一個連租約三房海景單位, 租約於今年年底屆滿, 租金為三萬一 (因租約為早前簽署, 租金現屬低於市值水平), 購入價1300萬, 銀行按揭540萬, 每月供款三萬五   手頭上有現金加股票約百五萬. 每月可儲蓄約四萬. 股票的整體狀況只是打個和.   我們在西環租樓住, 租金萬五.   原計劃待租約屆滿時收回太古城單位自住, 到時要重新裝修, 預算都要使一筆裝修費 (幾十萬), 到時要賣出部份股票.   由於繼承自母親的單位短期內不可以賣出, 也不能出租. 而我們二人已各自名下有一個物業, 又不能再置業.   我們應該如何處理我們手頭上的資產方為上算?   希望諗SIR指點一下~謝謝~ […]

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雞年應否入市買樓? #1267

諗SIR你好, 一直都有看你的網誌, 覺得你的意見很管用及很想學習你投資的思維。我倆已經報了2月份的買樓001, 3月份的收息101可能也會報。我們每日都在討論以下問題而未有答案, 所以想在此先向你指教, 後續再上課多多學習。   我和我先生約33歲, 兩人月入共約13萬,每月儲蓄共約6-7萬; 不太喜歡有風險的投資; 正計劃生小朋友, 想要兩個。   我先生之前有一個兩房單位在馬鞍山, 2011年以230餘萬買入, 2015年租出一年後, 租客沒有再租, 主因是看到”污糟野”, 當時我們又看淡樓市, 所以於2016年年中賣出, 淨現金流約270萬。 我與先生於2014年尾以560餘萬買入將軍澳(用我名)一個兩房單位自住(2成首期), 每月供款約HKD17,000。由於現自住單位新裝修, 希望住多起碼6,7年才換三房。現金我倆共約HKD370萬。   自從賣了馬鞍山單位後, 一直有留意其他類型的投資, 但還是覺得我倆比較適合買樓。但樓市一直在升, 所以有以下問題?      究竟我們應否現在就入市, 還是等多一會看樓市在2017/2018(差不多是10年的循環)是否會跌?      如果入市, 我們是否應該借到盡買7百餘萬的樓, 如果等到跌市, 可能有機會買3房, 先租出過多6,7年再自住, 就可慳印花稅及其他交易成本。還是保守些買500萬左右只當投資? 過6,7年後要換三房先再樓換樓? 因為怕現時借到盡, 萬一大跌市, 又租唔出, 到時兩層樓的供款就很高, 風險比較高。如果買500萬左右, 首期付300萬, 每月只供7千幾, 比較輕鬆,其中一人沒有工作也不會對另一人做成很大壓力。      如果買500萬樓作投資, 應否買新樓? 我們最近試過抽柏傲灣但失敗, 稍後可能會試抽滙德豐在將軍澳的物業。      如果不入市, 是否應該用部份現金做其他投資? 我們也有一生三宅的夢想。可否煩請分享你的看法? 謝謝你!   […]

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未收好息先賺價、股票輸到眼坦坦 #1259

  你好諗sir,無論多忙都一直會抽時間讀你文章。夜深又再諗起自己同屋企財政情況,決定執筆請教:   本人27歲單身,仍與三個兄姊妹及祖母同住公屋。父母早於中學時因癌症相繼離世,人壽賠了約290萬,多年慳住洗現時總資產仍尚有225萬 (現金170萬、10多年前買入香港股票估計蝕50%現值30萬、09年只想投資買入歐洲基金蝕50%現值25萬)。   過去十年忙於應付學業,不善理財,現後悔早幾年不懂得買樓!現時不計自己家庭總收入約$30000,現希望好好為僅餘的遺產增值,對得起父母之餘,亦能為長期病患的姐姐每月帶來穩定被動收入,幫補每月4k醫藥費。   請問諗sir可如何重新分配資產達到目標?應靜候樓價下跌買樓收租嗎?抑或有其他更好選擇?   現時自己基本月入25k,今年穩定有45k,唯以後有否此數目未知。   手持現金約30萬。曾玩細價股一年,賺過6位數最終輸返打個和,現無股票係手。   有感投資物業才是王道,15年自己出首期,與祖母聯名買入244萬的新居屋。今年中收樓,現需準備借足9成按揭,將獨力月供約近9千。   本身打算自住,唯反覆思考後未有迫切需要,猛然後悔當初應先買入細價私樓收租,浪費了年多時間等收樓。如現時撻訂儲多半年錢轉買私樓細單位收租是否不智?手上新居屋除了自住是否無利用價值?   期盼你的賜教!感激不盡。   answer: 一個理財方向正確,但執行錯誤的例子。趁後生買樓利用時間貶掉債務正確,但買新樓再加樓花就是錯。讀者或於本網睇片了解到買居屋投資仍屬不妥,主因居屋買黎就係唔想補地價,但未補地價的居屋難於抵押,低市場流通性,故就算未屬大錯但仍是錯配。09年為左想投資,所以買基金,又係攪錯哂。應該係為左歐洲的投資機遇,所以利用基金先為正確。故讀者若未攪清為什麼要投資,點走都會行錯。   解難在於父母淨落既一筆錢,筆者唔會好似sales咁叫佢拎黎買野,而係由保險機制了解為什麼有此筆錢出現。保險原意是為逝世人仕履行未完成的財務責任,提供入息予妻小。因此投資的底線是為產出月入,賺價或搞什麼2變4、4變16是錦上添花既事,有左被動收入先好將賺價變成主打。可能你心想:「我2變成16之後口袋就有錢,那就連同入息目標一齊達成啦!」   可是錢財事,往往是人一生與別人在鬥智。連文盲都知錢搞幾次2變16之後佢就會發達,那為何芸芸眾生就只你一條友做到賺錢? 留意人是PK的,佢做唔到既野亦唔想人地做到,近日最易呃LIKE同SHARE既方法莫過於貼上「波司長」張大照了。加上斂財者不一定係自然人,政府都可以。利用發鈔權去稀釋紙幣的內含值經常是政府的把戲,後生仔要守財唔係容易。你由低波幅之收息物去完成「卷一:入息」呢部份、再去答「卷二: 賺價」未遲。開快車一心諗住賺錢快發達既事,留比自認聰明既人做。   讀者於基金同投資左10年既股票可以先贖返,而家拎返一半他日只消Double就可將錢回本。若個市再跌20-30%,讀者他日要將錢Triple先可回本。故一旦發現方向唔妥,cut-loss好重要。讀者未識呢件事,只好先放棄賺價。   祖母個名用黎hold住間公屋(60歲之上就算富戶都免申報),唔使諗。讀者如收入只在25k而不結婚,一生二宅已近極限。25k收入經過9k供款後借貸力餘下(25k*50%-9k)*2.59mil = 90萬。居屋是因為想老人家排快點所以加祖母名嗎? 估計讀者應唔係叫祖母放棄公屋而錄表上居呢條路。但點都好居屋未補唔出租得又唔按得,所以你話未聽好書做錯一個財務決定個代價有幾貴呢? 如果按讀者自己意思撻訂,辛苦儲得首期一炮無哂。筆者基於讀者儲蓄能力暫不高,買左居屋只好自住吧,希望收樓後個價會升係二手市場搵人食左佢。   由於居屋唔能夠出租,讀者唔可以將居屋轉正出租用途然後利用租約將借貸力提升去買第二間樓。但假如呢間係私樓,只消5-7年後還本加補結欠令按揭借貸少於市價5成,1萬租約可提供約(0.8*2.59) = 208萬借貸力,足夠讀者入手第二房。那將居屋補價是否明智? 答案為: 不智的。   淨低金額225萬可撥25萬黎參考收息101的債基方案,年收息15-20%。建議先試些少錢,由於每月派息故當佢2月上堂3月就開始派息,觀察3個月才考慮加碼買多100萬,看看債基的派息是否合佢心水而波幅是否肯定的低。即係去到本年5月,讀者開始有125萬*15%/12=$15625之收入。由於入手債基後好快有息派,唔似保險或股票,一個sell你廿年後會點而股票就猛咁叫你等翻身。好的投資物通常是快有現金回報,而唔係呃你十年八載的。二月的收息101已收了起碼60人,三月班將在星期六,如需閒日上堂者快把握機會報二月的閒日班,盡快測試收息是否和過去38個班次的同學一樣合符預期。

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三個銀行扮有債基的殺機 #1258

諗sir 你好! 拜讀諗sir文章,大作<錢揾錢>,<樓換樓>及<收息論>,並已修讀收息101。對理財實在一竅不通,早前亂買股票及基金而有所虧蝕,本已對投資生畏,但有幸接觸到諗sir鴻文,令我以達致財務自由為目標。特此來信,還望諗sir撥冗指點迷律。 本人公務員一名,31歲,月入$62,000 (如無意外半年後可增至$80,000),已買$580萬樓花,八成上會,月供約$17,000,有mortgage link 户口。因要做五成按揭才可出租單位,打算收樓後自住用。由於剛用盡積蓄付首期,要從頭儲錢。可月儲$30,000。打算用收息堂時買債基及直債方法,從諗sir文章明白到可透過私貸買債基或直債並以利息還貸款,因此習得收息方法後打算借私貸一百萬買債基或直債,到期後便可免費取得一百萬再作買樓之用。未知會否太過冒進?   另外於上堂前自己某一銀行做了ASSET LINK基金抵押服務,發覺與堂上授的方法有異。ASSET LINK服務不能令我的利息達10%以上加上更有本金虧損,如何解救? 另外,打算在五年內行一生三宅,但因要繳付重稅而有點卻步,因此想轉為投資美國或台灣(高雄)樓市(因有親朋在彼邦)。請問是否可行?請諗sir賜教! 希望早日退休不用看老闆面色的人上   ANSWER: 31歲人除非識投胎,否則好難唔再做任何投資。當然出家或脫俗生活模式有助你離開本理財網誌,惟大部份人早出晚歸都因受錢財事所擾。讀者提及想借錢買債基,利用槓桿將回報倍大意圖獲超10%年息,執行前必須留意係「借」同「買債基」方面都有點學問,攬清楚先出發:   讀者上堂前提及借私貸買債基,需先留意私貸是咁多種借貸入面最損借貸力的,做左就好難係投資期內再買樓。例如讀者月入62k,已有17k按揭要供。係金管規定所有債項不能超過人息50%之條件下,讀者借私貸最盡月供62k*50%-17k = 14k。一般私貸最長分5年還,就當私債直係無利息,讀者最多可借私貸60月*14k = 84萬。留意得此數目係假設佢無任何信用卡或其餘影響借貸力之事,故讀者心想再借100萬私貸做債基其實可行性不高。當然,佢比高息去借財仔有可能成事,不過應唔會有人比成8%借錢成本去套債基疊增個10-20%利息的。   至於係某銀行做的asset link,其實佢同筆者於收息101提及的債基疊增有很大分別。asset link是把你戶口啟用可抵押模式,令部份存款不受存款保障計劃保障,然後把你100萬的基金單位作抵押,開出三至六成不等的透支額,最低的年利息收取3%。睇到呢度同學已知呢種asset link收取息貴加上槓桿成效較低,又或近似另一些銀行叫的UTOD,而唔係真正的疊增。更重要是發現了有銀行從業員閱畢諗sir網誌,宣傳佢介紹既方法就係諗sir的「債基疊增」方案。可惜除了本身只支援UTOD之外,更為求高佣金叫客戶配了不合適之債基去槓桿。不少同學是「受過傷」之後先黎上堂,於銀行交了一大筆「學費」,然後先黎與諗sir面接。更有人是被「擺佈」多年,未知一般要隔幾耐轉換而過份出出入入蝕哂係佣金,錯在未知點對投資物買賣作主意。知道不少人喜歡筆者在堂上講解銀行點樣set陷井劏客,只好說負面既野唔想講,但會盡力為同學解釋有某類別的建議是不需聽進的,另外告知你大部份最尾贏錢既客佢地有什麼投資模式。慘將財富投入冤枉路,輸1%已是萬元損。如讀者已做錯,錢已輸貨只可以放。   最後是筆者提倡的債基疊增,融資成本低加上唔影響借貸力。主宰借貸力的TU(信貸資料庫)就像遊戲裡的觸發事件,你係低LEVEL個陣觸發左佢開頭唔為意,但好影響你人生呢隻game有咩結局。     至於讀者用盡首期買樓花,本是不建議。一是此舉阻延了再買樓收租的準備、二是佢月入雖高但此時係「無人無錢」(即無cash係手加上無老婆個人名幫手低成數再上會),故就當半年後增至8萬月入,請務必保持謙卑。   高雄是死路,美國唔熟悉。讀者需明白香港有不少人將未夠5成上會的樓偷偷租出,主因是他們了解過罰則、及處理手法、更知道點做可盡量避免。未來2年利用債基收息及了解投資物的穩定性與自己是否配合後,慢慢儲個首期再用其他屋企人名高成數上會未遲。讀者年紀尚輕,應用債基收10-20%息而唔好用直債,至於樓都應該趁後生係香港買。過HK$20M才用考慮於其他國家置業。

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