唔使加按都有錢、究竟點樣先做到? #1318

  諗sir 你好,   拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教.   一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要,  想實行一個五年計劃   本人和先生正33歲, 兩個女兒(兩歲及剛出生), 三大長老要供養, 背景如下:   本人同先生是專業人士, 收入穩定月入本人5.5萬及先生8萬左右, 年尾1-2月花紅 租住北角屋房約$22K 有1.5層物業。一層半山30年單幢樓, 現值約800萬 (樓按欠490萬,月供$20,000), 收租$23,500. 一層和家人夾份的鲗鱼涌舊樓約525萬(樓按欠160萬月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)  高息债券’約$1.5m, 每月净收入約$9k 股票+現金約20萬 四人三長輩開支約八萬元 現時每月儲2-3萬   問題有幾個, 希望諗 兄可指點一下 希望3年後做全職媽媽, 被動收入增加到3萬,應如何部署。 賣出半山物業讀者, 在北角購自住物業 (約1千萬). 不知是否太妙想天開或賣出半山物業, 用作入PB 門檻 想增加被動收入,但不知從何入手.   感激!! 讀者KK   ANSWER: 已經答左1318個個案,99%既人都係問點樣幫自己致富或改善自己生活。   很多時同學已買入高息債同收緊息,到收息堂後仍可獲得精進地方,原因: […]

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中層員工怎因匯豐裁員考慮置業問題? #1314

你好,諗SIR。   本人37歲,單身,月入55000。 剛剛因單位質素賣了單位,輕微獲利,想在樓市稍為降溫後購買新單位。   本人擁有資產如下: 現金約一百萬 自願強積金供款約八十萬   想問如何在這段時間如何穩陣地增值?   如需要其他資料,隨便問。謝謝你。 王先生   answer: 先回應讀者想穩陣地增值的問題: 用債基疊增,投入金額10萬或1000萬都可以,收息10-25%都可以。當然25%之方案的波幅,是10%方案之3x。惟25%之方案同匯豐股份的波幅比,都只係相約。 直債保本,年期2年至成世都得。年回報亦在3%至40%都有。好似你夠膽落隻MI能源直債,1年鬆予你超30%回報。當然收息101課程會授予原理及提供安穩的直債選項。惟直債方案不合讀者,因10萬美金為最低門檻。大部份20萬美金。 ETF收息可達10-22%不等。波幅約同股票,冇年期日日可buy & sell 保險提供約10%一年,更是到期保本,入場10萬港幣即可。缺點是要5-8年投資期。   上述幾個途徑有波幅(volatility)與中電(0002)相約的選項,符合讀者安穩要求。   不過若然比佢成功穩陣地增值,令180萬資金每年可升15%至約220萬,兩年後那又如何?   兩年後若樓市大跌 那讀者就贏到開巷,可以用2017年賣走單位的價格之60%,去買番原本單位。又或用同價錢去買得更大的!   不過其中假設是,讀者唔可以無左份工。又或如果佢由月入55k跌至35k的,借貸力會縮至4.5mil。假設當時按揭批核放寬了,讀者又係咪願意將220萬次一半出黎買間500萬既沙田第一城三房呢? (用2017價格計第一城三房,跌40%後有望可用500萬買到)   另外筆者提及之收息物,價格都會跌。不過如股樓大跌,債券或保險類的只會有輕量價調。係大跌市「輸少當贏」之下,確實大跌市對收息為主的投資人是有利的! 不過讀者都要預收埋息計有220萬的資金,或許收實應只在200-220萬附近。除非佢今時睇對樓市,再咁叻仔睇中埋股債市個大頂啦。   不過….如果兩年後樓市再升呢?   若再升20%,沙田第一城三房做緊1000萬,御龍山三房做1500萬,就當係個市頂跌返30%,御龍山仍要$1050萬。咁講讀者得200餘萬加55k人工之借貸力(7.1mil),要改善生活比2017更難。就當父母會提供住處而自己唔考慮結婚成家,讀者仍欠缺樓房租金收入肋其更易退休。 若有居住需要更大問題,計一個月租金$15k,2年已是36萬,基本上用掉讀者20%手上現金。如果等兩年發覺樓市仍未大跌,例如跌左都仍高過2013年那120點的位置,呢批租樓既朋友會發覺可站腳點越縮越細。   結論: 讀者較難承受萬一睇錯市之後果,賣樓為錯誤行為。比人炒、樓市升呢D野一樣會發生,機率不比樓市跌的低。   若果比人炒埋呢? 在現時情況,收得50k人工以上的,隨時準備「起身走人」。筆者有朋友公司被國內集團收購,仍要裁走一批人,換班上海既人黎做主管,順便幫埋人地成家落黎香港定居。係匯豐大裁IT人員之後,基本上已發出了「警鐘的最後警鐘」,即鐘響了咁Q多次仍係聽唔到既,那當死人辦算了。匯豐IT在行內屬over paid,被裁當然係唔開心。不過被裁受訪者同生果報講難處在於:「好難係出面搵返相同人工既post」,只好說匯豐個post令你太天真,亦肯定匯豐個IT post平時唔太需要班同事動腦筋的。所以有此結果,亦很正常。   投資人必須將問題考慮得更闊,例如萬一自己睇錯能否承受當中風險。單一咁睇:「我而家有筆錢? 應該買乜?」只屬銷售人員想你買野而早為你種落既trap。閣下唔係為買野而生存、而是為改善生活及活得更快樂而生存。   你可以話筆者涼薄,或者留言「涼薄」x20都可以。只想提提若閣下為中層管理人,將最後一間樓都賣走時要深思熟慮。而筆者看讀者底氣不多,由兩個點子: 過去5年,持有樓宇再賣走而獲得「微利」的,屬少之又少。說實話,一般都是大賺的。 成37歲人靠賣哂樓先有港幣100萬cash揸手,仲衰過平時30出頭黎問首置問題的平實小夫妻。當然,唔排除家人有病、兄弟有難搞成咁。 […]

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姓蔡小康中年投資契機 #1313

諗sir你好,   最近一直追看閣下的文章和視頻,受益良多!   本人姓蔡四十六歲月入四萬,太太四十一歲月入兩萬,有兩個小孩,分別十三和十五歲。和父母聯名一個自住物業(已供滿)現估840萬,父母住付近居屋也供滿,但無補地價!太太名下也有一個三分一業權的物業,由岳父自住。手頭現金只有一百萬。曾經投資股票但收穫不大,看了閣下的文章才知道個中原因!   以我現在的情況來看,人到中年,借貸力下降,現金又不多,小孩還小,又無人名可用來賣樓!如何能做到一生三宅的退休生活啊!所以來求敎諗sir!   期待你的答覆和上你的課程!   中年男子上   answer: 讀者所作財務安排不配合時下法規,有感三宅遙遠屬正常之事。手上房地全部聯名持有當然蝕底,不過要由聯轉單係唔需要搵個首置人頭去「食屋上身」,例如三個聯名持有人係可以賣間樓比兩個聯名持有人,就咁其中一個人既名就會甩左出黎。變成可八成借貸上會加買樓免付15%高從價印花稅了。當然點做才可更慳稅? 同埋按爆原本間樓既賺幅出黎? 這在買樓003相授。筆者想先指示多一個考慮方向予讀者。   有一個物業供滿、同埋有一間未補價居屋都供滿,這當然是讀者之契機。有同類情況之香港家庭為數不少,地產商聯同經紀正努力揪哂呢批人出黎去睇新樓。本案更是居屋富戶例子! 由於新樓由發展商提供二按,不少人都唔覺意咁「借大左」,好似讀者咁樣,以工資計聯同太太之借貸力為(40k+20k)/10000*2.59*50% = 7.8mil。若付15%首期上會,100萬現金可買約800萬樓,成交後三年開始貴息供款,總供款額可達800*80%/259 ~ $24700/月,對小康之家造成極大壓力。如遇上跌市,讀者仍需供$24700,但當時若將老豆樓加按,由於自己加太太借貸力已用盡,就當有間供滿既樓都套唔到錢,話唔定要夾硬平賣老豆心血去減低新樓供款,造成家人之間的鉅大心靈創傷。   由於今次樓市升市係由一班加按換樓客、再加「借屋企人頭」之方式買樓,與1997年那次不同。97年「摸貨橫行」,大抵是朝早摸入而夜晚摸出都可以,但點都好都係業主同買家之間既事,屋企人起碼個名無借出黎。但今次如樓市真大跌,恐怕出現大量家庭糾紛案件,今次連剛滿18既仔都落埋鑊,中左招有排搞。當然咁講不等同筆者認為樓市短期內會跌,但樓市始終都要有跌的一日。各位買樓前宜先計好自己借貸力,及想想借左屋企人頭點去還。   讀者可以將自己從父母樓拆出,父母聯名持有840萬間樓,可順便加按當中300萬價值出黎,讀者自己做擔保人。讀者自己一個計借貸力已超500萬,所以擔保父母拎300萬出黎應可行。按揭計劃可先選擇靈活按揭計劃,提供最多借款額之一半作高息活動存款,活期息率與按揭收取你之利率相同。換言之,省下一半按揭利息支出。   當然將自己名由三人聯名樓拆出,對日後賣樓能否分到錢有影響。但考慮到讀者拆出自己名後即海闊天空,買樓可以八成上會只付100萬便hold到500萬樓,更不用付15%印花稅,同時可趁在45歲附近借貸力未大跌前搵到租客幫自己供樓,一舉三得應去考慮。何況父母真要留錢比自己,搞份遺囑就可以,所以好仔就不應望爺田地。讀者自己成功左之後利用太太同一方案,未來5年置業兩層,令退休洗費可每人一層樓打底。   當然加按而得的金錢可收息,運用收息101之債基疊增方案收息10-15%一年是平庸,25%息是突出,而40%年息先講係冇可能。同埋收息到15%之上既方法,絕對不保本。5年之後小孩已過18歲,或父母都已仙遊,中年人到時已達宜休之年,面對另一局面到時打算未遲。總之有錢係手+月月有息收就最重要。你咁辛苦返工,咪又係望月月有糧出? 咁點解唔自己搞份被動收入出黎? 主動令生活好過?

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誓死不買香港樓的人 #1312

諗sir你好!   近期拜讀你的文章,實在獲益良多,可惜我身邊冇懂得理財的家人朋友,錯過了太多機會,導致人到中年仍未有一生三宅及財務自由的概念,希望諗sir多加指點。   本人行將40歲,每年人工收入HKD800,000,沒有子女,老公43歲公務員,月薪HKD65,000,將會在55歳退休,到時會有長俸及退休金,現住公務員宿舍,但退休後要交還政府,兩人在港從未置業。   兩人資產如下:   美國condo老公單名冇按揭,市值USD600,000,每月收租USD2,500,因為稅項太高及當地有租金管制,等租客搬出後打算賣樓。 上年買入2間各值RMB4M中山住宅各自單名持有,在大陸銀行按7成30年,本人每月還RMB14,000老公還RMB16,000,一間等2023年深中通道通車升值後賣出然後用sale proceeds還另外一間的按揭,退休後可能自住,不打算出租。 英國apartment本人單名冇按揭,市值GBP137,000,每月收租GBP800,希望長期持有。 老公2筆5年期p-loan分別尚欠HKD200,000 及 HKD700,000,沒有流動資產,每個月還款家用使費同交稅已經冇錢剩。 本人股票加基金HKD800,000,現金HKD200,000,5年期P-loan尚欠HKD626,000,每月可儲HKD20,000。   我倆2015年初曾去北角睇樓想做劏房,但因為出租只可做5成按揭,後來告吹。   現開始為退休計劃,同意畢菲特聲稱30年按揭為好工具,我想用首置身份在這2年買入大角咀或荃灣細碼舊樓做劏房,如果樓價跌則考慮入手北角,由租客代為供樓,由於大陸按揭及p-loan削弱我的借貸及還款力,應否將英國樓做buy to let mortgage套現還清我的p-loan欠款? 未知諗sir有何建議?   多謝賜教!RC謹啟   answer: 公務員參與劏房收租計劃,筆者唔知風險有幾大。其他行業,就當違反借款人與銀行之合約,偷偷地將八成上會既樓出租、更違反建築物條例將佢劏埋,都可算是小事一件。因劏房物業被釘契,租可以照收。銀行查到原本報自住既樓租左出去,只需在起始有個好鋪排可易作解脫。   讀者係有資產在手,只不過全不在香港。可能因為要專心為港服務,所以選擇不在港置業。亦無聽特首講要生多個小朋友,為事業犧牲不少。   美國樓現金流產出效率: 2500*12/600000 = 5% 中山樓(無租收): 0%/RMB 8百萬 = 0% 英國樓: 800*12/137000 = 7%   讀者現金近100萬,欠P LOAN 62萬,搵7萬月儲2萬 讀者先生欠債90萬,唔儲錢,現金未披露不過仲計唔多   第一觀察: P LOAN令夫婦在借貸力之掉失比佢想像中大,好似老公欠90萬攤5年還,月供15K。加埋佢大陸樓月供16K人仔,其實欠款已達30K有突。換言之老公借貸力近全用盡,因人工65K而如要買樓總借貸不可超人工一半。太太會好一點,咩情況佢自己應計到   […]

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將諗sir分析與理財顧問的比較 #1307

  諗Sir: 我係你的學生巳上ETF, 收息101及103,我太太亦上了買樓003。在投資方面仍想得到諗sir 指㸃。 年青時因爲在職場打拼,要不斷進修, 以及認為有一層自住樓便ok,所以沒有打算再買第二層樓而只係將錢投入保險經紀話有專業團隊管理不用自己打理的101基金中。   (1) 我倆公婆同為49歲,月入共80000元,均為長俸公務員,沒有小朋友。 (2) 有屯門兩房自住樓,修畢你的課程後剛加按2,800,000元作投資用,月供約一萬二千元。因自住樓在家人名下,所以我倆亦有首置物業的名额及 其中一人買樓可領取十年每個月約四千五百元的買樓津貼。 (3) 太太有多份已供滿(15  年)的人壽。101基金供了8年及13年,有現金價值約$850,000.   (4) 前年投資股票損失100萬,手上的股票仔應該難返家鄉。 (5) 我55歲退休(有约一百二十多萬的退休金),每月約有二萬多元長俸,而太太要60歲才能退休(有约三百萬的退休金),之後每月亦有两萬多元的長俸。退休後希望接外母及母親同住(而两房單位可出租),所以想儲錢,两三年後買入有3房的單位及有較佳的退休生活質素。因我退休後,只有太太賺錢及要負责兩老的生活及醫療開支, 甚有壓力。   (6) 有六十五萬人民幣,是前年在大陸的祖屋收地賠償,家人想遲下再在大陸買回一層樓,現在每三個月做一次定期,约有3~4厘息。 (7) 現金 $500,000 (8) 每月支出如下:   還按揭: ,$12,000 / 保險: $4,500 (我的人壽term 及两公婆的危疾及醫療) / 父母家用: $10,000 / 101基金月供: $7,000 / 月供股票: $6,000 (現值 $280,000) / 日常開支: $15,000 每月可儲起約$23,000用作交稅及旅行之用.   希望諗Sir可指點一下,怎樣部署未來的投資,以達致有穩定的现金流,因為已經不可以再因亂投資蝕錢。我倆準備用280萬投資, 初步構思如下:   (a) 買直债長江基建或路勁基建,哪一只較好? (b) […]

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拆解林鄭當選後香港樓市走勢 #1303

特首選舉塵埃落定,就算再有亂子亦不屬港人之福。林鄭當選後香港經濟樓市何去何從? 筆者喜愛抽離一點先從香港於地區上扮演角色、及現時金融趨勢去解說往後樓價怎樣走著。     如果香港無移民,根本唔會有董建華、唐英年。恰巧上述兩位人仕之先輩都在戰亂時從上海走落離香港,香港同上海從來唔需要比較,敢講香港同上海無得比,上海穩勝。不過香港可擔任對沖內地經濟的一顆棋子,時至今日,香港資產成為對沖人民幣下跌的瑰寶。六七年毛核心決定唔趁亂收番香港、筆者相信今時習核亦心中有數,取消一國兩制令香港變成了廣洲,對中國發展屬零得著。     近月中國同胞已用腳同錢「投票」,2016年9月數據,涉及買家印花稅的個案共250宗,15個月新高。如計大單位市場,無官方印證的代理數據表示,內地客買樓金額佔整體比例26%。一眾數字說明內地客又從回香港了,那為什麼自2012退場後更面對「踢喼」,內地客又要返黎香港呢?     說投機升值,就絕對唔係,內地樓升得快過香港好多。惟以投資價值而言,係香港買樓令內地買家免受限購令影響,加上持有美元資產可拉平人民幣下跌帶來財務損失,更可隨時賣樓將資金轉移海外,對內地買家而言擁「一石三島」之好處。近月不少香港地產商賣新樓會先問入票「抽籤」者買房數量,買八間的在A1籌,買四至七間的A2,一間的「窮老港」就死在B籌。當然結果梗係A1抽中者眾,可以先選單位。中籤者如屬剛成為三粒星的「港新貴」,梗係用盡首置名額唔使交15%稅之便利,有咁多谷咁多。香港地產商而家食梗呢條水,而揸住呢條水喉既人特首有份,屬大大茶飯,更有戰略性意義。     習核一向落力打貪打腐,內地人如走錢要大筆,將灰錢落港買樓屬不二之選。始終去日本同俄羅斯言語不通,台灣市場太細一谷就起,先將錢運去香港再部署他日跳到美國澳洲屬正當思路。筆者咁講呢條水路,係內地官場仲緊要過一帶一路。畢竟一帶一路是口講的,而「香港水路」是自己發財用的。今日選到林鄭再加兩個政協副主席同埋政治局top 3人物去睇實呢條水,在國內任何有灰錢係手既同胞,收到電話或被邀洗頭艇都要俾面。對某些人的統戰工作具有深厚意義。     土生香港仔你要發達,就請你務實地參與「香港水路」建設。當然你好命出世早已賺夠有米,就好應發財立品。至於上岸者懶清高仲要指點灰錢生意,筆者看此舉未免有些過態了,先講自己,筆者係靠邊站的,不支持亦不干擾。當然未成為「水路」持份者的,就梗係日日嘈嘈嘈,這些事情放諸管理賭場或茶餐廳都會發生。好啦要講講未來預計發生既事,看法是「香港水路2.0」將會出現,如你連水路1.0都未攪好,那好應少上網少睇報紙,多收風多看書多思考。     「香港水路2.0」由內地地產商發起,先用慈善名義在國內成立基金避稅,再將基金控有香港上市公司作旗艦,啟德同鴨脷洲地皮已投得,建成樓房後會拎返上海北京賣,推5大好處: 單位已由發展商打包落公司名持有,買家可規避持有香港住宅的15%重稅。 人民幣貶值相對令物業在國內升值,變相成為最佳買人民幣跌的工具。(世上買人民幣跌的工具難找,是香港的獨特性成就了此事! 基本上國家不希望有任何看淡人幣或股市的工具出現) 資金放到香港後,靈活性大增 有得住有面子! 為sell客半山往後恐怕仲要劃埋北半山(北角村重建後地點)、南半山(黃竹坑)、同東半山(筲箕灣)。 吹噓可投資移民(而家買樓唔計入項目架)   關於內地限購,比個例子你睇: 廈門市國土資源與房產管理局發布關於進一步完善調控措施,促進房地產市場平穩健康發展通知指,在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上,該市戶籍成年單身(含離異)人士在該市限購1套住房。   同時,通過贈與方式轉讓住房後,再次購買住房需滿3年。新購買住房的,需取得產權證後滿2年方可上市交易。此外,各商業銀行嚴格貸款審查審批。通過不動產交易信息共享,商業銀行嚴格按照二手住房交易價格為基數發放貸款,防止虛增房價套取銀行貸款。嚴格審查首付款資金來源的真實性,堅決杜絕「首付貸」。嚴格評估借款人還款能力,防範通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款等。   不排除日後連二手樓都玩埋,合法咁將香港資產轉比內地企業再打包賣比國內同胞,做法是咁的: 內地銀行黎香港推按揭服務,物業直接由內地公司持有。借款者在取得物業後斷供,抵押物業即轉到國內公司名下而免付BSD(買家印花稅)。如此一來,內地公司將大量香港二手物業打包再出賣,物業在中國已先有15%水位了,因為國內買家可間接取得業權而免付在港買樓要比的15%稅。     任總在上海工作一排了,可能知道呢個機遇可「打救」香港,在助選時已幫林鄭一把。其實過去五年有香港地產商董事入獄,為其工作的高官亦被收監,香港的精英及富豪已知大勢已去,趁早投入中資陣營一齊把握「水路」為上策。看倌見特首選舉結果,著片得365票只比泛民的300+多了一點點,調轉睇即係建制同富商界別基本全投林鄭,阿四叔都開到口支持林鄭了! 如果再五年企錯邊,恆基一大堆農地唔使旨意轉到住宅用! 筆者已在早前文章分析過新世界在過去5年企對邊,怎令集團業績三級跳! 筆者估計另一個得益點,在香港保險業。當年保誠及友邦都選在香港上市,主為金融海嘯後為撲水,不過自CRS實施後,當年急就章竟是把棋下個正著! 現在船帆對準了風口位。     CRS即是Common Reporting Standard,大致是銀行及金融機構有需要提供客戶資料與別國政府作追稅之用。直接講重點,自2017年初實行為富邦的生意有起色,因為台灣暫未參與呢個CRS,不過客戶係要飛去台灣開戶先可以合規避免。保險公司做生意係要附合CRS的,不過香港保險公司受保監局監管、銀行受金管局監管,行內都感覺到金管的監管水平高很多,因此不少內地人在港買的保單,只不過敷衍申報了事。明白到香港政府正為保險業監理局改革,相信是有人看到呢塊肥豬肉,要狠狠的參與咬一口了。點都好,若政府肯為「香港水路2.0」訂明遊戲規則,亦屬好事。內地就是連規則都無,早年入內地做生意要交十幾個陀地、而家減至幾個。若係香港做生意或轉錢可以比足稅同一個陀地就令件事可擺上台見得光,亦屬可考慮。     講返林鄭,佢參選時提出的幾個重點,如肯執行及最後能通過法案落實執行,筆者認為對香港有利,就當再遇金融逆境,佢(她)幫到香港死少幾倍人。但以香港人現時之耐力及抗逆能力,要好似幾十年前小強咁打不死就絕無可能。筆者亦同意以佢買廁紙同年年考第一既經驗,5年任期是否事成好考佢能否搵到有智慧及老江湖幫佢過關。惟林煥光先生此等公正及正直形象之人仕,林鄭自己已可予此功能不需再召,欠既就係有冇肯做爛仔同講數叻既人幫佢。大家身邊都有呢類朋友,佢地做野識轉彎,不過因為醒同唔習慣行正路,所以唔會考到第一。     林鄭提議容許未補地價的居屋業主,通過與社企合作,把單位在市場放租。另外將有經濟條件的公屋戶上樓,騰出公屋單位。都是老掉牙式的重啟置業階梯,惟今時林鄭上任時已對內地財團部署看懂一二,應可好去同內地發展商配合做到樓又可以賣、香港人又有屋住的局面。不過估計林鄭帶來是另一種和諧,土生土長香港人多被困哂係公局屋更難翻身,靚地就賣哂比內地富豪而香港人日後就從天水圍出發過海返工去服待富豪。此等模式在新加坡及馬爾代夫都略見一二。新加坡分配組屋比平民成功令民用房市同投資房市分割,馬爾代夫更誇張,遊客住係一邊靚resort用美金、原住民住係另一邊爛屋用馬幣。一個痛苦的切割先可以解決到外地人同本地人對一個城市之不同需要。相比下如後台更本地化的曾生當選,問題會拖得更耐,但本地人活下去比較有尊嚴一點。   […]

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懶惰的人財務自由 #1301

已報讀收息101.編dv4050 諗sir你好 由2014年澳門樓市開始下調後,本人認為能達成財務自由的距離越越遠,自從看了諗sir的文張後,就有了新的希望。   我與女友都是澳門人,澳門物業租金極奇低賤,一般不到2利(仲低過銀行利息) 但仍然有地產賣樓盤時用租金回報高做標提=.=! 早年有想過去香港買物業,做套房,正考慮中.政府已出招,咁就打消呢個念頭, 雖然澳門物業回報很低,但當時樓價越升越有,所以也買了一些   本人35,收入25K,女友30,收入20K(收入來源都是借錢給別人,收取利息) 樓A:估800萬,收租12000,供14600,欠350萬 樓B:估380萬,供16000,欠253萬與父母同住,婚後會搬出,留父母住 現金+股票480萬,股票有盈利   諗SIR提及技術上500萬可開私人銀行口,但480萬不一定可全數抽出, 所以計劃開到私銀和開不了私銀   我未上收息堂 計劃1:不能開私銀,以400萬計算     60萬保險方案,一直存放,用最大效益存放,什至將來再加碼   300萬.分別買三只以上債基.收10%-20%,想分散在吾同基金公司   留40萬補孖展或其他用途,到有一天夠500萬再開私人銀行口,或者家人合資開私銀戶口   計劃2:夠500萬開私銀戶口  用240萬買直債,目標係6利左右的債卷再摃扞,回報大概12%以上     80萬保險,也是一值存放     110萬買幾種債基     剩70萬備用     500萬能開800萬私銀戶口是不是要借貨,如果係.借回來的300萬有什麼較保守的建儀   請求諗SIR多多指教 懶惰的人   ANSWER: *各位教師有興趣可免費採用本文作學生錯別字練習   多謝澳門朋友來信發問,按讀者收入情況,澳門經濟發展十分不健康,脅著人口只幾十萬有咩事阿爺打個億落黎可即刻救番生,讀者來文可見佢賺錢方法主靠炒同借,不動腦筋或不用勞力去為社會創建,從古至今無一經濟體系可咁去穩定發展。當然如將中國作一大經濟體去看,澳門若肯主做吸吮主體營養的寄生蟲,只要體積夠細,實可生存下去。知道咁講對澳門人很不公平,筆者亦無話全部澳門人都係咁。有此發表只因愛很深、而恨之切,希望香港不要步澳門後塵、又或澳門快可找到持續貢獻世界的模式。其實人同花卉一樣,知道天生要向上,不過人擁有精密的思緒,想去偷懶,想去享受。誠如讀者來文已附「懶惰的人」作下款。   有些技術上的問題讀者會在未來兩個星期六之收息堂學到: 保險唔可以買無限大,以佢報呢個收入,投資60萬再望5年double或70%上已是極限。原因再在星期六詳解 將錢分散係唔同基金公司係無用既,因為你買基金既錢唔係存係該間公司的 6%的直債是不能給予12%之年回報。因為香港金融機構做直債只好保守咁借50%,又或遇上匯豐發生的直債(或同級別公司),先會「大破慳囊」咁借夠七成。睇下圖一隻直債報價,見佢近1-2年個價由75跌到34,再由34升至而家79,而家買2018年收番錢,收回報37%。咁波幅而又有風險的直債,個價都只可以用近2年時間縮左一半(50%)。換言之金融機構只借50%比客,要CALL個客MARGIN的機會很少。當然,要倍大利潤需要槓桿,而我們不是要忽略槓桿,而是了解其機制再適當運用。 昨晚已在Moneytalk video節目的「債市心電圖」環節解釋了此一屬什麼債券,及找來聶sir解構其風險。如果想知道聶sir點去睇一間公司會否執笠,看moneytalk video及參加4月10日講座為好方法。   聶SIR【股評叙會】S40P │4月份 (新人優先留位│舊生亦可參加) 時 間:2017-04-10(一) 19:30-21:00(全一課) 費 用:30元 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 講者: […]

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知道要一生三宅才可安全退休 #1296

本人33,散工,早年賣樓,現月入約20K,銀行張statement做緊收入40K/月。 冇債。   老公33,銀行員工,約1M 年薪。兩年前買了自住樓6.5M(先生名), 還有6M要還。   兩人 現金3.5M+200K股票+債基750K(正分注入),實收5K/月。   每月收入+債息-供樓開支(22K)-家用後,月儲30K – 40K.   知道要一生三宅才可安全退休 要在銀行半年收入後買樓。 諗sir可提議應買入4-5M樓收租還還是用盡借貸7-8M既樓收租?因本人怕自己年齡愈大愈難借錢。   想拿現樓做街按, 本人擔保再借租出,租金cover還款,但要先比多1.5M做街按, 先生再用盡公司借貸買入一層兩/三房自住,8M。 or 用自己名買5M樓收租。比兩成做mortgage.   +兩三年儲蓄1M再和家人姊妹買多一層。   諗sir意下如何? 謝   answer: 估計讀者除老公外,自己職業都同銀行有關,說話簡而精之餘更具技術含量。在此先幫其他讀者做些輔助: 未夠半年收入證明係批唔到按揭的 讀者講「街按」,係因為老公間自住樓是用緊銀行職員優惠按揭(staff loan)。一般而言,可借月薪之120倍,年息1%或更低。可做十成上會,有些銀行只可做九成。但留意低職級的,要做夠半年又或一年先可以借staff loan。而「街按」,係指唔用staff loan,走出去其他銀行做一般按揭。 那為什麼有1%息咁快都唔用? 因為銀行職員一旦被裁,銀行會同時call loan,為避免失業+追債一齊黎呢件咁「福佳」既事,銀行中人頂多起首買樓時運用staff loan,長遠還是不借為妙。 如果你目的真係只想買樓,其實你入銀行確實可做到,唔使做人做到連百達通都要老母增值。由於銀行可借樓價十成或不超月入120倍,即25k月入的人,可借300萬,一蚊首期都唔使比。當然入銀行加薪要至25k,你醒目可以1-2年,唔sell野又懶可以十年。但點都好,左跳糟右跳糟加加下到25k,總比你儲100萬容易。留意若果你係銀行識埋另一半結婚,無記錯係可以借240倍。咁即係每人13K人工,捱個teller位2-3年,已夠可以不付首期享有安樂窩。   年紀大就係人都知係難借錢。至於咩算叫年紀大? 好似讀者咁33歲未算。所以唔使為此煩惱。佢問題當然在於牌面就好靚,先生百萬年薪加自己唔使做仲有幾百萬cash揸手,不過除了用債基收緊個5千蚊月息,先生間樓仲有成六百萬outstanding,係一條友搵錢兩份洗之下,前路仲好漫長。要解此局在於唔好貪時機,利用先生高人工高借貸力,加上自己可令「借貸力由無變力」之助力下,逐間該間樓咁儲。所以建議讀者重新入市,惟單位應是三百餘萬的大屋苑細單位,又或更激利用舊樓做套房收到10-15%租。人工高既讀者之格局,是樓房只入不出,時間一過租客幫手供樓大半,到40歲三樓在手是幾可肯定的事。   人工低或超高者,反而有另外理財方略。超高者可以用直債收息,昨天已提及整條渣打2022到期,保本地9%可期。若進取一點有10-15%而到期保本之選擇。故有錢人是可以保著本咁收高息,「中產」就利用樓房去挾持租客加快自己理財進度。至於未有錢朋友可以放心去博,買股票只攻不守是一策略,不過筆者不善於此處。   既然讀者仲有姊妹的名義可用作入市買樓,那就應搞好自己文件,令借貸力更為高漲。至於債基亦建議調高息口水平,畢竟現時進度只是收著幾千蚊正現金流,留番100萬比老公預間樓隨時由Staff loan轉走即可。希望在100萬首期去買間細樓,加上再撥多100萬去買債基收息,個人現金流水平可提高22-25k/月。套房投入一百萬去產出8k-10k正現金流已演示了多次,而債基點收超10%對作為收息101舊生的讀者亦無難度。

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對提早清還按揭之想法#1293

  本人十分仰慕唸SIR, 曾報讀買樓101. 將會報讀收息101.   本人與未婚夫準備下年結婚, 不會要小孩,現況如下,敬希唸SIR指點下方向正確嗎?如何可加快進度於15年內財務自由? 未婚夫(42 years old)名下市區物業, 自住,3.5mil 購入, 市值7.8mil, 之前加按, 尚欠銀行4 mil, 欠家人700,000因不夠錢上會(預分10年還清), 月供16,000, 30年, 月入$33,000 (每年14個月糧), CASH只有很小約10萬.基金10萬未到期。   本人(37 years old),月入4萬 (13.5個月糧), 手上儲蓄現金1.2 mil +基金20萬, 我名下物業購入價1.3mil, 現市值4.7mil, 之前加按, 現尚欠銀行2.6mil, 月供$10,000 (30年)+exp $1000=$11,000. 收租$13,500/月,正現金流 $2,500/月. 我們合共借貸力是(32000+40000)/2*2.59 = 9.3 mil. 已用了6.6mil = 70%. 因未婚夫手上CASH太低, 加上現市況是高追, 因已有一層在收租中, 不急於入市, 幾年後看時機再計劃買第三層物業收租   短期3年內: 1)計劃將我手上現金1.2 MIL […]

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「租客呵呵笑,業主啃雞肋」點解!? #1289

諗 sir你好,   本人40歲,理財笨蛋,兩個月前才有幸接觸諗sir的文章,已經報名三月底的收息101, 唯仍未上堂已心急問問題, 盼望賜教。本人是家庭唯一收入支柱,月入12萬,太太兩年前轉為全職主婦,有1名4歲兒子,希望兩年內再追一個 (如成功),另有一家傭。 – 現自住荃灣已補地價居屋,實用550呎,20多年樓齡,兩年前轉為太太名下,網上估值500萬,210萬貸款,月供1.2萬 – 2015年購入將軍澳實用830呎樓花,本人名下,剛收樓,購入價1100萬,540萬貸款,月供2.9萬 – 現金儲蓄250 萬(大部分放在mortgage link戶口收2.1%)、股票30萬、股票基金110萬,一份50萬term saving 保險 (2019年一次過收回) – 每月支出: a) 日常開支5萬(包供養父母) b) 供樓4.1萬 c) 保險6K(包括我跟太太的傳統人壽/醫療/危疾,及我較大額的term life 680萬(因為是家庭收入支柱) d) 月供股票基金及盈富基金6K(經銀行,可隨時cut) 請問諗Sir 以下問題,從有效資產配置角度來看: 應自住或出租將軍澳單位(但出租的確較難,因供應多加上大單位)? 荃灣居屋單位是否過了3年限售期即出售? 或同時出租將軍澳及荃灣單位,租奧運站單位(因方便兒子將上小學) 如何整體更好配置所有資產,及將來有能力再多買一個單位收租(假如減辣)   感謝   answer: 筆者對於同學發問,盡量作讚賞及鼓勵。可惜為予水準作答,不能埋沒衷心意見。將居屋補地價,就如付正價買次貨,何況未來大把公營房屋供應,居屋業主走得應走。當然如閣下賣樓未能得十年所儲,或借貸力根本連兩間四百萬既上車盤都入唔到,咁只能再潛藏練兵等下次機會。誠然屬於李澤楷既機會,唔等於諗sir既機會。南區有間house可以平讓予澤楷,唔等於筆者都有能力「食得起」。   將軍澳,唔使講,跟得筆者blog耐都唔好諗。真係植根將軍澳,宜租不好買。當然濁流亦可見清泉,唔係話成個將軍澳都唔掂,筆者有時夜晚都係寶翠公園踢波,咪走黎爆頭。近日新地郭生開始葡萄,話中資瘋癲搶高地價,自己集團過哂癲價先再出手。究竟係香港地產商扮無能力? 定係真無能力? 筆者認為投唔中地唔一定係錢問題,已在其他文章講解,新世界拍住特首,2013後越做越大,馬頭圍西營盤荃灣西上蓋新世界都有份,那為何恆基成手「古洞牌」? 當然你可以話咩都係「錢作怪」,不過內地黎既灰錢,唔同香港既「香錢」。欲知大勢如何,需把時局更去梳理。筆者只有能力作些小研究,其他留比看倌判斷。   最得意係讀者自己,都諗住將仔送去奧運站小學讀書。那正好解答高質素如讀者12萬月入既香港人,究竟條毛仲會係「將仔」定係居屋呢? 至於買股票,贏在市場對一間上市公司未來盈利之預期,升幅是爆同大的。若你將錢用基金形式買一堆股票,即削減了投資單一升幅的爆炸性,更要相信基金經理真係拎你d錢為你做事。在上述考慮下,筆者唔會買股票基金。惟債基有其他因素,筆者在收息101會詳解,及告知點樣買而又可以省些少佣的法門。   月供股票不建議,咁爆既股票,買法梗係一注獨贏。你要什麼穩陣又搞咩鬼平均成本法,那不如將錢投入根本屬穩當的直債、債基。別將買股搞到不文不類,總之股票一係唔買,一買就要賺到滿,為此而total loss都不會可惜。其實只要控制注碼,買股輸五成都唔係咩大事。最柒就係又心諗大籃籌穩陣,又以為買大籃籌真係咩都唔使理,最尾將筆錢零收息地比人利用,仲要掉轉頭幫人供股。你話呢? 同一間公司守成十年,你當人係寶,人地當你水魚咋。   居屋先賣。下一年將軍澳樓應過SSD,再賣。太太賣一居屋換一私樓,係荃灣選取大屋苑如荃景兩房即夠,一出一入當換樓要先比15%印花稅再夠半年退回,無做野可以由老公擔保上會。做盡按揭偷偷地租比人,如唔想偷偷地比夠50%首期上會正名出租,荃景價睇應50%=200萬。當然讀者一個人養成頭家實力打折了,唔建議比咁多首期。至於將軍澳,真係雞肋。自己住就要由荃灣搬去將仔,阿仔仲要係奧運返學,如果加埋老豆住上水,奔波生活又可比無線拍埋d處境真人show。如果新樓租比人,那就是租客呵呵笑,業主供住兩萬九仲要交埋管理費了。 […]

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