勿死做爛做而不懂借力之道 #1594

諗Sir,我和太太過往數年也不斷上你的收息及買樓課程,獲益良多,我們如果沒有在投資理財上增進知識,死做爛做而不懂借力之道,最終未能提升家人的生活質素;   又或者好像一些很相信用學歷增值的朋友,讀了數個碩士學位,但是收入或財產卻大致原地踏步。   我們更概嘆現今很多人覺得因為互聯網發達而有用資訊應該是免費的這種錯誤觀念而付出了更大的代價(例如買了沒有效益的投資保險產品)。我們真的多謝你的啓蒙。   今次寫信給你是因為我們已踏入四十不惑之年,數年後借貸力便會漸漸下降,希望在人生下半場也在財富管理上更進一步,請你細讀我們的現況、機遇和計劃,給我們一些意見。   我們有以下資產: 太太(43歲) 職業類型及收入:月入65000 現金:約250000 債基:投入了HKD150萬,槓桿兩倍半,每月收息$20000,毎三個月付約一萬八千元利息 物業:荃灣三房單位,今年六月買入,九月上會(三十年)並會同時放租,預期每月收租$25000,用供約$18000。 保險:   人壽及危疾每年約付一萬保費 三年前購入從銀行購入的一份101保險(年付18萬共5年,尚有兩期未付),沒打算碰它,因為十多年後退保也應該沒有肉食。太太在購入後才開始上你的課!   退休金: 當2046年退休時,大概會有現值約四百萬元退休金   先生(我)(41歲) 職業類型及收入:月入65000 現金:約250000 債基:投入了HKD一百萬,槓桿兩倍半,每月收息$22000,毎三個月付一萬多元利息 物業:荃灣兩房單位,今年五月買入,七月上會(三十年)並會同時放租,預期每月收租$16000,用供約$18000。 保險:1.人壽及危疾每年約付一萬保費 三年前購入從銀行購入的一份保險(我一次過比40萬而銀行借80萬給我食息差的那一種),沒打算碰它,因為十多年後退保也應該沒有肉食。我在購入後才開始上你的課! 退休金: 當2046年退休時,大概會有現值約四百萬元退休金   我們育有一子十一歲,而各自亦供養父母,外母與我同住,現租市區單位,月付35000租金。   我們的期望:多購一個物業作退休後收租用(即是兩間放租一間自住),退休後購入直債一條作被動收入 我們的退休打算:我們在退休後仍會工作,既為興趣亦為免自己脫節,但收入並不是用來支持退休生活。   問題: 我們做了羊姑的那兩分保險是否在十多年後才退保?有沒有其他可能性? 我們已經購入荃灣兩房及三房各一間,第三間應該要入另一類型的物業嗎?(例如可以間房的舊樓?)何時出手?如何出手?(如物業升值後加按套現?我們的債基可以作額外的收入來源來向銀行借貸買第三間嗎?)達成目標途中,有沒有step 2, step3 要做才達到目標購入第三間物業?(例如先購車位或非住宅物業以抗衡通賬?)如果我們45歲打後才出手是否太遲?我知道我們的現金水平較低,我們在未來數年會改善,所以有著不少困難。   請賜教。   ANSWER: 讀者弱點是遲買樓,18年先連上兩會入手荃灣單位,當然知道是「為勢所迫」,因為45歲後按揭無咁易借了。不少人認為「不做就不錯」,其實人需經常動腦筋判斷才可保持優勢,每天返工跟老板指令做只求得一時安穩。仲有你唔進步他人就會吃掉你的一份,唔係話保持現狀就可令現狀不變。不過老事物及歷史必須尊重,發展同保留文物兩事絕無衝突。美國今時印銀紙偷偷食走你份糧,就是利用老優勢吃掉你。美國是在二戰付出了多條人命,打敗德國而令德國欠下戰爭賠款,最後更逼原本用馬克計的賠款轉做美金計及由美國銀行提供借貸,同時夾埋沙地班酋長賣油用美金,把美金sell哂比全世界人用,這就奠定今時美國金融霸主的地位。   至於英國,放不下一次大戰同法國聯手打敗德國之美好包袱,就因此輸掉老優勢。英國於開戰之初相信法國就當打唔贏德國都可糾纏一輪,最後發現法國班契弟用馬兵擋德國坦克,唔夠一個月就輸左,最後耶穌顯靈先救得番三十萬子弟兵唔使死係比利時。當時英軍被圍敦克爾克而德軍為可無趁勢落趕盡殺絕之決定,至今仍被歷史學家討論而屬未解之謎。真係要搵有線訪問下希特勒先知。   讀者近期已連下兩城,動用大筆資金入手兩單位,市值估計成1500萬,由於沒提供首期付多少,所以唔清楚究竟樓市下跌多少才令讀者被銀行CALL LOAN補水。雖過往銀行不會隨便向負資產人仕CALL LOAN,不過預計萬一被CALL究竟有冇錢補是必須的。就好似美國為何能在珍珠港後扭轉戰局,就係日本仔過份自信係打贏一仗後想再下一城於不足準備下攻擊中途島,最尾就係大家熟悉的日本航母被打沉畫面了。鑑於讀者夫婦現時「彈藥已盡」,資金只50萬,幾可肯定一被CALL LOAN就要焗賣債基去補錢了。回望執行方法其實太過大膽,有得返轉頭應1.5-2年才買一間樓會好一點。希望讀者早前入手之二手樓,估計有付三成首期或更多,此情下估計讀者應可應付達2-3成的樓市急跌。 […]

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家人破產屋村仔照上流買兩宅 #1589

諗SIR您好: 男友是您去年收息101及103學生。希望跟着諗SIR所教套路增加資產及收入,早日達成一生三宅及財務自由。 男(35歲):公務員,月入48k (正職35K + OT allowance 8K + 兼職大專院校講師5K) 女(27歲):公務員,月入55k   資產: (1)   2018年頭購入大埔區兩房單位,女方單名,月供16K (尚未收樓,現估值590萬) (2)   男方持有: A餐15萬槓1.5倍 (HKD) B餐15萬槓1.25倍 (AUD Hedged) 平均收息達18%。組合跌超過30%就call loan,槓桿利息支出現2% (3)   兩人共有現金約250萬,沒有股票或其他投資   每月共可儲蓄約65k(已計算日後按揭支出及預計租金收入約14k)。計劃2018/19年內結婚,支出一切從簡,婚後與女方家人同住。短期目標以男方名義多購入一間兩房單位作收租用途。中長期希望可以生1-2個小朋友,減少工作量多放時間在家庭,男方在減少OT及不再任兼職的情況下可維持現時的收入水平並持續增長;女方則希望可在拿取了10年房屋津貼後約40歲左右有足夠被動收入,到時候保留選擇權去全力照顧家庭或多做義工,從另一角度服務社會。 有以下問題請教: (1)   有關物業買賣,我倆性格都較穩陣保守,主力留意自己熟悉的區份(沙田及大埔)。但可負擔的兩房選擇不多,加上第二層住宅將以男方單名上會,不知道其收入中allowance及兼職部份在按揭時會否計足?一直想找500 – 550 內的兩房但未有心水。又怕再蹉跎幾年過了四十歲關口影響按揭年期。請問諗SIR建議現時再入手多一間物業及有建議區份嗎?抑或應加碼在債基?或有其他建議? (2)   剛在FACEBOOK睇到諗SIR 對幾隻債基或同類型債基有賣出或換貨指示(https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2226505844042630&id=263953733631194) 。想查詢一下上述兩隻買的債基怎處理? (3)   最後一個問題有點複雜,有關女方及家人現時的自住物業,雖未有逼切解決的需要,但長遠怕有影響打亂上述部署,想請諗SIR指點一下迷津。該物業為一未補地價居屋(現估值550萬),當年由女方父母以長命契形式聯名向房署購入,及後女方父親破產,業權被收回。但由於該物業是我們唯一住所,破產管理人未有要求我們遷出,物業一直由母親獨力供樓至還清按揭 。現時物業的業權已不屬於父親而屬於「母親+破產管理人」共同擁有。我們久不久便收到信件着令母親同意一起賣樓分錢,或要母親「開價」回購那另一半業權,我們一直未有正面處理此事。不幸母親於去年病逝,在母親過身前不久,我們諮詢律師後曾做了一個動作把長命契改為分權共有,並立了平安紙把母親所擁有的業權留給我,以免清盤人可把整個物業無償收回。現時我們 實行敵不動我不動,如清盤人未有進一步行動,我們便繼續以這裡為居所住下去, 暫無打算轉名到自己名下以免日後再買賣物業要交雙倍稅;亦不打算賣(因要和清盤人對分並要扣減清盤人的支出,賣了可能最後我們一蚊也收不到);不能出租(只有一半業權,未補地價);我也不能向清盤人回購一半業權(因沒有綠表身份。請問諗SIR我們有甚麼更好的方法處理此事?如日後被逼強制賣樓應如何應對?   我與男友都算是沒有父母幹的一群,總算托賴仕途順利有穩定工作及收入。眼見母親經歷與清盤人交涉的委屈以至心力交瘁,勞碌一生卻連一個物業也保不住,實在不想問題再發酵甚至要把這個攤子留給下一代。今年年頭買樓亦因為希望可以進可攻 退可守,假使日後母親留下來的物業真的保不住,亦有另一居所可與老父及未來老公同住。因此買第一間時是非買不可,決定得很爽手,買第二間卻顧慮很多 …… 我亦旁觀父親的過度消費以至破產影響到整個家庭計劃,更加希望可以有正確的理財方法為自己以及下一代建立好財務安全網。   謝謝諗SIR的解答!   ANSWER: 讀者聽律師建議把母親持有一半的「長命契樓」改做分權共有是合適的,此來破產管理人就不可趁母親離世而按長命契之原則,由在生一半(即破產管理人)全取離世那方之全業權,即間居屋就唔會比破產管理人「食左去」。現時間居屋成半契樓,出路有三條,其中兩條讀者已提了,就係要麼讀者開價買左破產管理人個份,又或讀者接受建議將自己個份賣比破產管理人。第三條是將自己半份業權交比拍賣行,但賣價要比市價低2-3成。有些人有錢同熟例就會專買兇宅同半契樓去投資,此等樓房不能承造按揭,要有錢一炮過買才可。故其市價再打六至七折「筍價」其實是反映了不能按揭上會的缺憾。至於讀者,可等樓市低向破產管理人仲出「友誼之手」,趁低將一半業權買返。又或趁市好高時叫拍賣行主打平價單位有樓住將半份業權賣走甩身(但要先補地價),畢竟同拍賣行買野很多時有辛辣條款指明新買家唔比問契要全盤接受,即只要拍賣到讀者就收錢甩身無後顧,大家如想入拍賣行執平野「武功」要先練好才成。   有澳幣者,留意橫行區為5.60-6.00兌港元,利用收息104之法做好破位對沖。 […]

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賣樓套現好定放租收13K好? #1577

你好諗sir   之前寫過email 問過諗sir 今年因住屋需要,買左3房補價居屋自住 用了絕大部分cash,而做唔到之前上堂學到的債基 只剩大約30-40萬cash係手   請問諗sir依家出售物業套現好定出租收13K一個月比較好?物業雖然唔算好優質,但都算市區樓,近家人,已儲夠兩間屋,想諗sir幫手俾俾意見。(45000+33000)/10000*2.59*50%= 10.1m,已用62%借貸力   物業1 自住   H+1.3, Cap 2.15, 30years, 31樓齡 我單名持有 (2018年頭已轉按)     入手 2.88 M           現價 4.6 M           貸款 2.65 M           月供 9.8 K           […]

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收息補貼租大屋改善居住環境#1572

谂SIR, 你好。我是买楼001与003的学员。具体情况如下:   本人刚取得永居身份,所以开始睇楼。 先生香港人,42岁,月入3.5 万; 我36岁,月入7万。小朋友未1岁。 现居夫家提供港岛西50年旧楼,两房单位,非夫妻资产亦无需供楼或交租。 每月支出包括保险及外佣支出后,可储5.5万元。   现有现金240万和40万股票可用于买楼。退休储备若挪用亦可增多20万。   家庭需求: 1 最好能购入三房单位连同阳台(旧楼无阳台,本人从大陆来香港对此非常不习惯) 若近期无法达成的话,希望5年后可达成; 2 想利用未来两年先生45岁前的时间充分使用其借贷力 他因家庭条件一直未使考虑供楼问题,若能购入小型单位以租养供我已满足   因手上未有任何物业考虑如下:   Option A: 1 继续居住目前无供无租的房屋,过五年再看形势; 2 本人以140万(含印花税)上车天水围三房单位约600万,按揭480万月供19000,收租13000。 虽为负现金流但也希望不要错过最后三房上车机会。 3 先生以50万(含印花税)上车市区400万单位,应为一房单位,按揭360万,供租大概相抵 4 大概还有90万可用于收息。   Option B: 用尽全部积蓄找市场750万以下的三房单位买入自住,自付300按揭450,月供1.7万 2 现居单位出租并收取约1.5万租金,家人同意租金补贴新单位供楼支出 3 这样现金用尽,负现金流,且750万三房已难觅得。   不知是否有更好的方法? 以上想法,请指正。   一个刚刚起步的新香港人   ANSWER: 讀者需留意舊樓唔好睇,但好多時都「好食」。新樓好睇,但要比發展商「食」左好多價。正因如此,買舊樓收租去補貼租新樓支出就係最佳享受。尤其小朋友一歲,今時買樓可能未配合他日學校位置,故留返係家人提供房屋當然最慳、同時間應先購一房,抵銷萬一樓市再升自己「買唔返」既風險。至於先生自己每人一間,由於讀者已有家人提供住處包了底,此際一次過買兩間屬太急進。計出讀者家庭收入為12.5萬借貸力有125000/10000*50%*2.59 = 1618萬,如讀者及先生每人一房分別借480萬八成及360萬九成上會,運用了的借貸力為840/1618 = 52%,物業總市值為1000萬。若入數後樓市下調兩成讀者就開始負資產,只剩90萬現金去「照住」市值仲淨800萬的住宅組合,情況不健康。   用盡全部積蓄或借貸力幾時都不建議,因為行到破產救唔番呢一步,就係往往做生意或投資下注太盡。捱得過沙士呢一浪,及後就有高潮。故投資要贏第一步係做好基本,在計算到能力許可之下買些月月有錢派既野(當然唔係只保證派錢2年既劏場)。係月月唔洗做都有基本洗費之情下,才用曹sir個招趁勢投資。趁勢投資固然對,但問題係坊間能準確判斷大勢的人有幾多? […]

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務實股樓混合收10%息方案#1571

諗SIR你好! 拜讀你的BLOG 多時,十分喜愛你的教學風格,認同你務實的投資作風,說出∙真話,望 諗SIR指點迷津。 基本資料: 本人39歲,月入6.3萬。 老婆38歲,月入3.5萬。 育有一女,現正1歲。 現金: 穩定月薪,可以月存4萬 另加現金160萬 物業: 自住私樓,09年買入。現値750萬。已加按套出420萬,尚欠銀行100萬。並完成2拆1,留人頭方便置第二間物業。 即已用借貸力33% (420/12.69 *100%) ~ 33% 車位: 200萬 (自用) full paid 合計現金: 160+420-100=480萬 方案一: 直債+債基 (10-12%) (內容請指教) 以收息壯大本金,缺點是收益不按通脹上行。 方案二: 洋樓套房: 450實尺已升至580萬,6乘上會避HKMC,回報5厘 (2.4-1.34-0.1)*12/232)*100% 缺點是樓齡大,數十年後因可按掲年期難有買家承接。 優點是出現正現金流,符合投資原則。 另加 100萬債基 100萬直債 收10-12厘。 方案三: 大屋苑2房: 650萬,6乘上會避HKMC,回報近1厘。 缺點是欠正現金流,加息後有機會出現負現金流。 優點是數十年後更大機會有人承接。 另加 100萬債基 100萬直債 收10-12厘。 本人熱愛自身工作,不打算提早退休,只望一生三宅,老有所依,自食其力,不期望政府打救,望 諗SIR指點一下。 務實的學生   answer: 讀者工資相對高有條件收住息等樓市回調購房成二宅,惟年紀已達40時間開始有限,故未來兩年需靠太太名入手第二房。因人必需住屋及退休後有收入,而上述兩者用樓安排最好,故人工低或資金不足者反而更需買樓。這有點像對著幹的情況,即人窮反而需要向難度高進發買樓才能改善財政狀況,相反人錢多確實唔需再用買樓的槓桿。 […]

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有樓有車搵十皮,點先可以再離地? #1569

諗sir, 小弟無意在YouTube 睇到home blogger 十分認同觀念及想法,希望諗sir 抽空可以指點迷津及比少少意見,目標向上流,為家庭提高生活水平。   今年33歲,出自小康之家,自少做不同兼職,有儲蓄習慣,於2007年畢業,做文職工作,起薪$7000,於2013年時勇於炒賣股票及衍生工具,賺過快錢,但亦贏錢皆因輸錢起,最後敗光儲蓄150萬及負債50萬,浪費了不少時間。從正面出發,早出事好過年老才岀事,時間剛剛好。   自2014年起,重新出發,努力工作,自問年輕,肯做肯搏,因為窮得只剩下體力,精神和時間,分別有三份工作收入,做了10年丶7年及5年。全部皆跑數,純佣金出糧丶有糧單丶報稅及強積金。由於收入不是底薪,比較不穩定,所以在自己可控範圍都盡做盡跑。雖然不算低薪,但缺點是太個人化,手停口停。   最近二年收入有所提升,平均月入港紙8至10萬元,扣減家用,住院保險丶強積金及開支,每月可以儲6萬。   另外,與朋友孖份有一小生意營運,自己親力親為營運,有三年時間,收支接近平衡,預計在2018年尾開始產生正現金流。   資產丶現金流丶現金 A)資產 屯門細價私樓8成按揭 (2017年買入價350萬,市價420萬) 屯門車位1個full paid,(2018年頭買入價75萬,市價81萬) 1/2(與朋友合資)日本細價樓 full paid,(2016年尾買入價港幣33萬,yen價67,市價39萬,yen價73) 港幣10萬元股票,港鐵,可以隨時沽售。   現金流 1)屯門細價租金$9000,供加雜費$10500,每月-$1500 2)屯門車位租金 $1200 ,雜費$200,每月+$900 3)日本樓租金$2800,雜費$300,由於會朋友合資,每月每人+1250 4)P loan 60萬,每月還$17000,分3年還   C)現金 1)63萬HKD 現在在mortgage link 戸口 2)8萬HKD的澳幣 3)5萬HKD的日元 4)5萬HKD 的現金   如需要應急,另有20萬循環貸款户口可用。   問題:一至三年計劃 由於大部分現金產自p loan,車位亦無按揭,今年都是儲蓄為主,增持現金,暫放入mortgage link 戶囗。預計一年後會儲到大約72萬。 儲蓄一年後,有幾個可試範可以試試,可以不同工具,或混合方案,一是以mortgage link […]

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走了很多冤枉路 – 在股海中浮沉 #1567

諗Sir,您好! 本人是收息101(TEDV51)學生,亦已報讀到6月的收息103,現在常常閱讀諗Sir的文章及短片,才認識投資債基、債券、保險各方案的優點,獲益良多。希望利用收息方案準備孩子留學和未來退休,但近日市場變化令到本人難以思考,希望諗sir教導。   本人51歲,太太52歲,本人月入$54000(14個月糧),太太月入$33000。   育有兩名孩子,大仔已在日本留學,細仔亦將於今年去日本留學,孩子都很乖,在日本生活很慳錢,估計倆人每年留學開支共約$35萬。   自住紅磡私樓(太太名下),我是擔保人,現值$970萬,欠銀行$380萬,每月供$15000; 北角物業(我名下),現值$380萬,欠銀行$160萬,月供$6600($3700本金+$2800利息),收租$8300,扣除物業稅及各項雜費,收租只夠供款; 大陸羅湖物業(我名下),現值¥110萬,欠銀行¥28萬,月供¥1500(¥500本金+¥1000利息),收租¥2800,冇其他雜項開支,每月有¥1800入袋。 私人貸款每月還$6000(3年後還畢)。   現金$100萬; 定期人民幣¥10萬。(7月到期) 股票$12萬,股票基金$33萬(2020年到期) (股票永遠輸多贏少,只能保本已萬幸,自從上過諗sir的收息班,覺得以前好似走了很多冤枉路 – 在股海中浮沉)   萬一身故,家人亦有錢去還清按揭,所以本人買了保險如下: 人壽保險一份($104萬),月供$900; 危疾保險一份($50萬)(供15年,2030供滿),月供$1300; 儲蓄年金一份(供20年,2035供滿),月供$4000 (供滿後,每月可取$8000 (經紀說)) 已根據收息101的建議,將一份人壽保險取消,省掉月供$1100。   希望利用收息方案來減輕留學開支及為未來60歲退休準備! (60歲退休金約有$400萬)   打算轉按紅磡物業到$440萬,套現$60萬;再賣掉股票和基金,加起來有$100萬;再賣掉北角房子,可能有$200萬,共$300萬買年息有12%-15%的債基方案,每年便有$30多萬作留學開支。   北角是單幢樓開放式單位(24年樓齡),拜讀過諗Sir的文章,此類單位供應多客源窄,而且現在收租只夠供樓,所以想賣掉套現$200萬,待樓價下跌20%或以下時,希望可以買入一房或兩房單位收租,這段時間用疊增買債基賺12%-15%,既可增值,亦可以幫補部分留學開支。這個諗法是否正確呢? 可惜本人年過50,不知是否還有機會買樓?希望諗Sir多多指教!   因年初有多間銀行提供回贈和首年定息按揭(轉按$440萬),回贈金額約7萬,所以我將紅磡物業轉按!但事與願違,近日銀行剛通知我:金管局2017年中有新指引,因本人北角物業有按揭,紅磡物業(我是擔保人)只能最多按$400萬,即只能套現$20萬…… 不知如何是好! (到今天仍等待銀行批核……)   是否因為做了擔保人而削弱借貸能力呢?銀行沒有正面回答。請問諗sir有沒有方法可以做擔保人,又不會削弱借貸能力呢? 如果做聯名供款人,是否有利於借貸能力紀錄呢?有什麼方法可以加強借貸能力呢?   羅湖房子也是開放式,若賣掉,可能有$100萬用來買債基,但現在出租回報有7.7%,有點不捨得……   越諗越不懂!雖然自覺做到“一生三宅”,但其中兩個房子都是開放式單位,不算是什麼優質物業,加上本人和太太都年過50,加上近日市場風險升溫,應如何重新配設資產?自覺選擇困難,希望諗Sir指點迷津!   祝 業務投資蒸蒸日上   ANSWER: 太太名下紅磡樓市值970萬,自住可按六成,亦即可套970*60%-380 = 200萬。讀者借唔足主因手上有私貸,只要讀者再按紅磡樓時唔會甩擔保,咁就不會因對「樓房A」的擔保而影響你對「樓房A」之加按。已在之前文章講過借私貸很影響再買樓借貸力,至於有幾影響就在買樓001課堂計出黎。點都好讀者應cut走私貸,將一房的北角樓賣走,到時可套到380-160 = 220萬+按紅磡樓得200萬,加起來手上多420萬資金。大大彌補50歲只得百餘萬現金在手的缺點。讀者算醒覺得早,係樓市高位時發現金融銷售員的把戲,及早將錢由股市抽走及用盡借貸力把樓加按,套出樓市賺幅。否則樓市大跌後紙上富貴消失,儲既錢又唔多,身家又被股市捲走,人到50先出現此等情況,要搞都屬太遲。就當400萬退休金到手只能「窮洗」捱過世,咁既人生仲有何意義? […]

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債基真有16%增幅,那何不穩穩定定做基金,而要一生三宅? #1566

諗SIR 你好,本人修畢收息101及103,並實行了C餐槓桿一倍收16%,係銀行買左150萬,月收約20000。   收到月結單,本人跟住幻想,假如利息完完整整再 reinvest,四年半後便升值一倍,十年後便月收8萬,十五後月收18萬,二十年後月收38萬………..   情況有點恐怖,本人在想是否自己攪錯了什麼,然後本人約見了銀行直接跟他們查詢,他們說大方向是這樣,但需要債基回報率,及借貸成本不變才能按這進度成長。   本人三十出頭,按這情況繼續工作十多年,在四十五歲應該可以退休,想請問諗SIR,這是真的嗎…….不是做夢?   另外,既然基金有這樣的增幅,那何不穩穩定定做基金,而要一生三宅?望諗SIR教導。   感謝。 發白日夢的人上   ANSWER: Q:將讀者問題拆解,一是答既已證實債基C餐能年年派16%,那是否只要保持咁落去就好快發達?   留意債基的派息當年證監只批了「固定派息」,但唔批「保證派息」,因產出利息的機制說服不了證監是保證的。亦留意收16%咁高息係因做了槓桿,而債券類基金如在跌市下調了30%或更高,投資人要預備資金去補錢捱過呢一關,他日債基重升才能將帳面蝕價補回而將年16%利息全數入帳當賺。因此筆者在收息101堂上已授決定將錢三分及把每步入市的訊號告知。重申債基不是一個保本的收息方案,雖然其內含的債券有保本到期之特別,但由於債基持有人貪了隨時可出入拎錢之便,故只有低波幅但做唔到保本呢回事。留意債基一年跌30%之情況十年內發生過一次,係08年金融海嘯曾出現,雖09年個價升返哂但若把槓桿做盡當時要CALL LOAN,把當初投入本金之5-10%(即當初買左100萬要補10萬)去加碼而免被斬倉。   講完只要保持一定現金(即約投入債基金額之20-30%)係手,有能力捱過金融海嘯者。若真係將債基收息長此下去父一年,那持有人收足十年咪好快發達? 答案為是的。不少收息103之重讀生佢地已收15%息為期三年,是早遇著筆者一批,普遍在103課後都見到呢類讀者。但市面上為錢煩的人多,因為經紀不斷游說佢地出出入入,或者用40%, 60%回報引佢地,最後「因快得慢」。其實買樓就係一個焗坐的投資方案,每年升10-20%的樓市加上月月供樓幫業主儲起D錢,時間加上堅持的威力確實具大。好似閣下今日如初到此BLOG睇到呢篇文,是筆者打從2012年寫BLOG至今去累積緣份與你相遇。   Q: 債基年派16%比買樓收租很多,那何不全債基而唔買樓? 當然債基亦有缺憾,只宜作中期收息方案。一去到十幾廿年,就當今日你月月收20K好開心,廿年後20K可能只夠搭程飛機去台灣。講的當然是通賬。然而買樓收租有租金跟隨通賬齊升之好處,罕有而此解釋了點解樓係咁貴。同時買樓要比印花稅,及一些類型樓房流通性低,投資人宜樓及債兼備。至於股票唔係唔買,應用作「打前鋒」,投入少但一旦博到要賺大的。   Q: 近日有地產公司叫經紀推債基,他們口中的債基與筆者的有何分別? 留意不少人自行去銀行安排債基但最終無果,主因債基是利用低波幅物作槓桿再獲取高利息,步驟較多而令銀行職員唔肯SELL,又或只選高佣那幾隻比客去彌補時間支出。有時不選高佣,但選高波幅的,試圖用價格多變而引客轉多幾次。始終銀行只係百業之母,而唔係閣下「老母」,所以唔會無條件幫你,更會為跑數食盡你。惟銀行業是高度受監管行業,買野更要錄音,客戶保障確實好一點。現在由無牌的地產經紀撈過界開口講債基,用「只要買左佢就有9.3%」的口號,有感在債基之風險解說上少了一些。地產經紀口中的債基是唔槓桿都可以派9.3%,你可以話方便。但另一角度看該債基收一堆比近10厘去融資做生意之公司債,你自己覺得呢D公司做唔做得長? 而家出街買海航債券,佢都未要一年比近10%去融資。所以不要貪方便,或為避免CALL LOAN,去買一些唔槓桿就有10%之債基。其實CALL LOAN本身不可怕,最可怕是自己將本金買了堆質素差的資產。而基金詳情是刊載了資產質素分類的。

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從創業講到開公司戶口 #1564

諗sir你好, 本人是迷茫中年人一名, 後悔沒有早幾年讀亞SIR你的大作, 如早讀你的大作早執行, 今天一定另一光景. 本身是香港人, 專業工程師, 來了澳門工作8年, 在濠江結婚及生仔(太太澳門人, 她只有香港非永久居民身分證), 現在好想亞SIR指點迷津… 本人在澳門有層800萬樓, 欠銀行320萬, 但已經無得加按(澳門規定800萬樓或以上, 銀行只可借4成), 現時手上港幣120萬, 夫妻負擔重, 雖然2人加埋10萬月入, 但每月只能儲蓄到15,000 至20,000. 由於作為香港永久居民的我, 在香港沒有物業, 想問得港幣120萬, 如何在港置業? 其實我心中有兩個方案: 1)   我想用9成去買400萬以下的樓, (可以用來自住, 不一定要違法出租), 但我一個月只回香港一次, 亦有父母在港生活, 去申請按揭保險的10%首置時, 按揭保險公司說, 要一星期有大部份時間(起碼5天)在港, 才符合長期居港條件, 而父母在港生活, 是可以考慮的, 但並不是主要批准9成的原因. 故現在仍在等待按揭保險公司批復. 2) 在等待批復之際, 我亦看到一些唐樓單位, 已劏的2百多萬單位, 我可以用4成上會買下, 出租單位   如果以上第一方案即10%首置不被批准, 是否只有第二方案的置業方法, 亞SIR如何看以上兩方案, 或者亞SIR會否另有高見?     敬請指點迷津, 謝謝亞SIR 迷茫中年人敬上 […]

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問唔到債基方案已屬一種祝福#1560

你好諗Sir,  本人已上LV41,DV45. 同家人住, 之前只望樓價跌才入場. 讀完諗Sir文章好BUY諗Sir理論. 積極向一生三宅進發. -本人單身, 33歲,與家人同住港島已供滿私樓,現市值1400萬 –       在銀行打工,月入10萬, 月儲5萬 (已計支出同稅) 上堂後感時間唔等人,已作出下列行動 –       賣左150萬股票套現 -去年入手800萬港島樓連租約單位(近家人可隨時收回自住)自己名上車,借400萬. 再按出家人私樓 300萬, 我擔保(家人唔想按盡,只同意按出300)共700萬,收租金全給父母 –       現金約50萬, 想保留現金傍身,萬一失業可照供樓再找工 –       另有50萬保險可按出200萬備用,利息 約2.5% (未按) -有100萬債基, 月月收息年率約 6% ,未行槓桿     問題: 保險可按出200萬 +槓桿現有100萬債基想抵消供樓,應入手債基定直債? 想等市跌再拆父母名出來買樓, 如入手直債到時未到期會否難套現? 現供樓約26K 想收息補回支出, 以本人狀況,這風險合適嗎? 借貸力: 100/2*2.59 = 12.95M,7/12.95用54%, 應否再游說家人多按200萬入債基?  9/12.95用7成借貸力, 加強現金流       如樓市保持現況橫行, 約2年本人儲夠首期應否先入600萬以下樓? 純投資因素,如不做套房,到時再考慮屯門兩房.   ANSWER: 近日知悉香港大型地產經紀行在千四個經紀前展出筆者一篇舊文,主要想叫集團經紀努力把客戶介紹至旗下資產管理公司做「債基方案」。   舊文: […]

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