比你賺返88倍學費既一課 #1418

諗Sir : 您好,小弟於數年前開始留意閣下的《樓換樓》及《收息論》,很認同您書中所述,亦有感自己縱有些財經訓練,仍是庸才一名。故於兩年前修畢收息101及103 再於上年修收息103(小弟天資魯鈍,要多上一次學多一點,請見諒),買樓101, 103及ETF。對於債基及直債收息一事 已於2015年10月始付諸實行,於上年年尾賣出了一直債。 小弟和太太一起於7年多前開了一間小商店,生意OK,但有上有落。由於是自己生意,常分身不暇,理財方向比較簡單,就算上了 ETF的堂,亦少有機會花時間慢慢研究。現在商舖租金成本越來越高,怕捱不住時不知往後生活如何。希望諗sir於小弟人生的下半場多加指點,希望能增加被動收入,可以進可攻,退可守。 小弟剛踏入41,太太40,月入共70k 有兩位小朋友7歲半及3歲半,我們與我母親同住。 供樓約10k。現家庭每月使費約35k。 9月會有工人,每月可儲蓄 20k 資產分佈如下: 1)於2012年聯名 馬鞍山物業 25 年樓實576呎三房 買入價400萬,現時約值700萬,按七成30年,尚欠265萬. 2)債基160萬約10%,一直債用之前所賺的價及息(約70萬)槓入收8.2% 3)現金220萬在mortgage-link 戶口 4)股票80萬(有藍籌有細價股,交了很多學費,不打算再加碼,好價便賣) 5)有保險及101 plan30萬 (少不更事時買了)   方案1: 將現時物業賣出,得回資金約420萬,租同區3房約17-20K 連現金共640萬投放入債基疊增方案及直債收息   方案2: 保留單位出租,加按物業,租同區3房約17-20K 將現金分兩注放入債基,待3~5年後,才多買一間收租。因我怕現時入巿在加息週期會令到樓價下跌。 做小本生意的,不同打份工,銀行很難才會借給我們買樓或加按;加上香港樓價乾升,有感三宅難期。故也去留意日本及越南樓,前者比較細細粒容易食,而後者有上升潛力,不知去買是否恰當?或有其他更佳的方案而我未想及,乞望賜教。望諗SIR解小弟之惑,不勝感激。   祝財安   answer: 讀者予文章已告訴你實行收息債基方案後感覺滿意。讀者2017打算加碼至640萬。家庭收入70K,從來文有幾個觀察:   中加息毒 近日新聞,風災令美國調低今年經濟增長預測,同時大大減低加息意欲。不少雜誌所謂專家,由2012年至今大談加息會推低樓價,成功令雜誌讀者由自己有錢(i have money)變成無錢(no money)。專家陳述睇淡樓市看法絕對歡迎,但近6年搬字過紙野野話息魔會黎就係問題。現時傳媒主求「呃like」,唔求內容。敢講讀者由2年前睇左blog上埋堂至今,160萬債基收左10%年每年,直債70萬槓入收息8.2%,收左32萬+5.7萬*2年 = 43萬。等於佢上(利息/學費) =  (430000/4840) = 88次收息堂既學費。      2.資產分配 讀者贏錢其中一個要點,係無重注及唔買股票。請留意:「重注無幸福」。由於投資心理學難教,所以筆者唔係堂上講學生需要什麼投資心理,而是叫學生點利用策略去控制注碼(即資產分配),那投資心理以致決定自然做得好! 讀者只將450萬資金之一半入手直債及債基疊增,淨低220萬擺現金在Mortgage-link […]

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典型香港窮中產個案 #1413

1 Dear 唸sir   本人有以下投資買樓個案期望查詢   本人與太太均為35歲,育有兩子(1歲及4歲),兩夫婦月入一樣為$48000(1個月後升為$51000),每月家庭收入約$96000,兩人均從未持有物業,現時大概月儲$30000,持有基金約$500,000、現金約$500,000,現時租住荃灣海濱花園兩房單位,月租$12000。由於有2名兒子,加入各自要供養原生家庭的父母(肯定沒有父蔭供樓^^)因此,家庭負擔均大。   本人有兩名兒子加工人,因此購買2房單位長遠而言未能解決住屋需要,因此想購入3房單位,又不想衝入那些120%樓按的風險陷阱。   其實本人同齡朋友大多數類似以上狀況,想買3房單位限於600m up 比不起首期,為兒子將來入校考慮又不想搬入元朗天水圍,面臨樓價超高及加息周期擔心一入市不久便下調,因此想請教唸SIR以本人現時狀況應入樓市還是先作其他投資讓本人能購入3房單位?   謝謝。Micheal   ANSWER: 咁都無辦法啦,月入十萬的家庭家庭負擔均大。其實呢個都係香港實情。所以如你是二十出頭四十未夠,諗住打工改善生活,你睇睇本案讀者就知單靠打工一個收入來源,生活可以有「幾好」? 故改變生活,要想法,及行動力。而唔係留係公司死做。當然尊敬你的職業是重要的,但工餘的時間怎用才決定你的人生。   中「加息毒」是一般香港窮中產病徵。睇財經雜誌用「加息毒」加陸生做封面,我除左講恭喜之外,都唔知應該講乜嘢好。 讀者都係問「換三房又唔想買」那些老問題,若有如其他人咁爬文,唔需要好似上星期個位爬足350個CASE,其實只消睇20-30個都已免費找到答案。看法一是讀者必需現時置業,樓市如再升上去佢受唔起,必需先單名持一宅去對沖樓市再升風險。看法二是買樓唔需要買三房,可入手較平的兩房收租,計買返間同區麗城一期兩房,500萬有可能有找,收租$13000-14000而供都係14-16K。   筆者看法是讀者儲蓄力低,十萬人工到35歲於未使供樓下只儲到100萬,其中原因就係佢選租而唔買囉。佢亦唔需要擔心而家買樓摸頂,因為佢擔心唔黎。而家佢人工咁高但資產值可能仲比下屬少之現象,主因就係輸諗法,人千祈唔好諗賺盡。當年同長實買樓,佢用車送你入馬鞍山食餐自助餐再SELL你,連李生做生意都要出鼓油啦。你又點可以一間樓都唔揸而死等最低位先買呀? 人到買第3-4間樓,到時純投資考慮再估升跌未遲。另一戰線儲下錢,既然佢話自己可以月儲30K,那3年後可再入手三房,到時唔使租啦。當然筆者個案是講步驟,點順暢執行及明白選取要旨需到課堂。   至於教仔,最好是身教,其他講完。

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一批「贏左」的香港人 #1409

  諗Sir, 你好!聽完你今日的課程 “買樓003”,收獲豐富。我想請你指教下我的情況: 本人為公務員,太太為教師,同為36歲。人工收入共約10萬。本年初賣出原有物業,並買入1個市區物業收租2.5萬 (太太名下),供30年,每月供款1萬。 另每月家庭支出(包新界租樓自住,子女學費,保險,工人等)5萬,現有現金450萬,自己名下無物業。是否應該再多買一個單位收租投資,還是其他投資?     ANSWER: 估計讀者是及時出世的香港人,結婚就買樓,坐定等市升,咁就450萬現金袋袋平安。今時樓價已升上去,年青人面對結婚、裝修、生仔洗費,要買埋樓再儲到450萬確實難。5-7年前結婚既香港仔面對200-300萬一間樓,只要唔貧心咪諗「等跌賺盡」呢D衰野,今日已像讀者安在家中諗熨下間樓。那一房業主究竟點決定是否再買?   一是工資,此因素決定借貸力。而投資人不應在旺市運用超70%之借貸。讀者夫婦借貸力為(100K)/10000*50%*2.59 = 1300萬。現已換樓月供10000。借貸力估計用掉2.59*10000 = 259萬。即用了(259/1300) = 20%。用60%更保守為限,讀者可再買第二房,但不可借超1300萬*(60%-20%) = 520萬。一些新界西區的三房就在此價碼。   二當然是現金水平。若讀者付10%首期入手550萬樓借500萬,手上現金跌至400萬。由於市區物業市值不詳,不過收得25K的物業市值應至少900萬(除非劏房),咁計讀者手上物業市值550+900 = 1450萬,而現金有400萬,借貸有(500+259) = 759萬。萬一樓市跌50%,即1450萬物業跌剩725萬,讀者才成為負資產,而手上仲有現金400個。證明安全系數好足。讀者可用500萬樓做預算。   咁點解係新界三房?原因? 好似屯門市中心興建時遇上跌市,發展商將單位改細令新樓更易賣出,造成屯門有大量1-2房供應而少三房,令三房在該區擁稀有性。現時新界西不少居民都有經濟能力,加上屯門與東涌連接橋一到,住屯門去機場返工或去珠海都好方便。讀者利用單名慳稅在該區尋寶,趁後生擁兩樓而利用時間去貶抑債務,此為慢做而穩贏而策。   當然要快,炒股、炒輪、炒金都得。諗sir個blog唔識呢d野。其實唔係反對,不過投入資金不要多。   讀者賣樓後淨低3-4百萬,利用債基疊增收息,可更進取一行就套餐B或A收20-25%。原因是讀者儲蓄力都強加上份工穩陣,相反一般人只可行12-15%C餐先做。那400萬記住分段投入,亦可堂上學師兄用5粒豆做指標,400萬收80至100萬息唔難。你可能諗真係有咁跨? 只可說你可由10-50萬去實行做起。10月上堂於11月10日已有息收,你睇下50萬係咪派到7-8千蚊息? 再決定是否加碼未遲。   睇片:屯門市中心興建規劃

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50歲月入5萬儲5萬的個案 #1408

有幸能認識諗Sir,實在萬幸!   本人是買樓101及準收息101學生,可惜5月才認識諗Sir,但我的人生巳過了一半,希望可以用有限的時間及借貸力去做番好投資部署,輕鬆迎接退休生活。   本人46歲,月入$6萬;老公50歲,月入$5萬;月儲$5萬。   2012年買入現住3 房聯名物業,樓齡39年,現約估值$6.5M,年頭剛用老公名轉按欠銀行$2M月供$14K,因當時仲未認識諗Sir,請問老公還可以再做加按嗎?   另在年頭與家人合資,用家人名購買啟德2房樓花$9.7M,5成按揭分25年2人月供共$2萬。明年收樓後想搬入去住,並將現住樓租出。   另有股票$60萬,現金人民幣外幣紙黃金共$2M。   想盡快將現往樓1拆2轉到老公名,等待時機盡快用自己名再買入出租物業,請問這個方案適合本人嗎?或應利用債基方案更適合?   希望諗Sir 多多指教,感激不盡!中年人上   ANSWER:   月入5萬儲5萬一方向看是好,但另一方向引筆者懷疑是否工作太忙而令洗錢時間都無? 後生無時間洗錢係好事,老來當然要洗下錢買方便多享受人生。讀者兩次買樓決定都做得唔好,往後要花時「跟手尾」。2012年買39樓齡單位,預左下手接貨者做唔足30年按揭。例如只如做廿年,供款是否由15K變20K? 不少初次置業者沉醉於個人dream house夢,買樓只考慮個人因素而少看客觀事實。此房應在明年收樓或之前賣走,就當其間用萬餘元租服務式住宅待半年亦在所不惜。若讀者無小朋友,更不介意將傢俱先迷你倉再搬到第處住。何況收新樓時傢俱已備,只待大人你一野踏入。   將原居一拆二,主考慮是樓齡已舊,寧願賣樓全套錢。至於啟德新樓已買,就唔好諗究竟區份好唔好啦。讀者勝在入手三房,應是該區或全港都屬少供應之間格。九龍城區是全港一房間格供應之重點,好應避免在附近持相近格式。另外賣左樓老公同自己都冇樓在手,而啟德樓就用家人「人頭」即有,在讀者原本現金都夠之情況下(約260萬,如賣樓有多450萬),挾(60k+50k)/10000*2.59*50% = 424萬借貸力去買夠三間樓成一生三宅,實在容易。亦不需急買,逐間黎入。   唯一隱憂是擔心讀者理財執行力不足,而儲錢是否成功令人懷疑。手上60萬值股票加200萬(外幣、金、人仔)當中應有大部份是由加按自住樓所得。如屬實即是讀者過去廿年之儲蓄少得可憐,究竟50診能否洗心革面搵5萬儲5萬實在成疑。但由於時間有限,我地少查證。先講加按樓將錢入手外幣加黃金唔係「無死」,黃金只要返回1000-1100美金水平,現時買入者就輸20%。加上買黃金係無息派,與入手住宅或債券不同,金好難守。記住有息先有得守,無再生能力,就如成team都係老人,時間只會係敵人。日本就係咁情況。套用李根興一句,做生意最好是「貨」就算賣唔出,都會升值的。筆者同意。不少管理層「跑數」,就係同時間跑。所以你識將「時間」拉埋自己一邊,是致勝其一關鍵。   那有錢怎搞? 確實是收息。買金唔好而買股太博。由樓房所賺最好轉為債,兩者有不少共通點:   由於讀者已有一樓,利用餘錢運用收息101之法,把400萬分段投放於債基再疊增,就當行穩陣的D餐收息12-15%,每月可增收入$40-50K,已等於多一個人打工。收番3-4年,買多間樓既首期都係度。呢3年就住係啟德收住息等埋下一間樓啦。   至於轉做REITs,第一是REITs有很多種,而持有物業類形不同,所以不可一概而論。債券需公司質素唔同,但固定派息及到期保本大致是肯定。

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股海損手連連、想學財富增值 #1394

  諗Sir你好,   拜讀你與聶Sir文章已久,最近正在上收息101,學到很多有用的財務知識,感激。   本人下月正式踏入39歲,已婚無子女,年輕時家庭負擔重,搵錢又唔多,到現在可說沒有累積到甚麼財富,早兩年因轉工,薪金鑊提升至每月$72,000,想學財富增值,但於股海損手連連。   我名下現有一估價360萬自住村屋,尚欠銀行210萬,月供約$10,000,另現金170萬。由於丈夫屬自僱人仕,收入不穩不能造按揭,所以不能用佢名買第二個物業。   請教那種投資方案教適合我呢?敬候回覆,謝謝!   喵喵上   ANSWER: 明白到讀書搞學問是做好根基,再入高深,單向的。惟做事與投資都需幾種能力交替成長,唔應該學完一樣再另一樣。因工作及投資都是重經驗,重心理質素。相反教授幾時計好條數,好少話因為佢嬴在心理。相反經驗需時撞板累積。故香港人四十歲儲夠錢先去搞投資,呢種人最危險。好似喵喵咁,買股損手連連但未輸身家就黎發問,都算不壞情況了。不少人到四十歲儲得200萬,然後用錯方法注注大碼入,係錯方法加上錯資產分配下,一個金融風暴就被捲走所儲,10年辛苦儲得化為烏有。錢財事與其他有別,大把人會窺探閣下財富而想攪合法轉移。故賺錢重要,保存錢財亦很重要。   什麼是錯方法? 跟經紀學,很多是學錯方法。經紀會比知識你但將閣下引入付佣困局,頻頻炒賣。跟書本學,閣下需悟性唔錯先得,就好似接觸新學科,能在無師之下自通者為數很少。相反以為自己「已通」者確實有,更在升市時信心大漲。其實無論投資或做事都好,死既都係「懶叻」既人; 蠢人有蠢福,闖出既禍都唔會大。   自僱人仕是可以做按揭的,收入唔穩就用間公司去穩定出糧比自己。基本上全部老闆收入都唔穩,筆者自己都好想收入很「不穩」,一時40萬而下個月暴升至700萬就最好! 所以有方法搞既,就當是搞到30000核實收入出黎,讀者家庭借貸力已升至(72000+30000)/10000*2.59*50% = 13.2千萬。當然搞左收入出黎,稅就要交。惟買樓批按揭只提交半年內收入文件,點係做靚盤數同交稅之間做平衝,你懂的! 在1300萬借貸力下入手三間屋收租令退休有起碼保障,為讀者應作之路。   讀者要知本身人工不錯,借貸力好。惟工作亦會繁忙,所以佢呢類人不應在股市下苦工。要知有D錢,你賺唔黎就係賺唔到,不要勉強。現時只入手360萬樓,對於讀者及丈夫格局而言好浪費。就當自己願意屈係村屋,惟一日退休都需要有屋有租客交租比佢先有錢開飯。所以唔係話有樓住就停收唔買,一個家庭有三間樓是必需的。當然可撥資金的10-20%出黎買股票,若你買股真係有方法,用少錢去開頭最尾仍可贏開巷。若你的方法是錯的,用1000萬買同20萬買都係會輸哂。所以買股要錢少,咪再益莊家。可在搞好先生借貸力後再買間細樓,而淨低錢用債基行疊增收12-15%年息,會幫到呢個唔打算要小朋友既家庭。

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幫醫生個老豆打點退休 #1385

Lum Sir 您好,本人是你的 DV37 收息101及103 舊學生。得到 Lum Sir 的課堂指導後真是改變了我的下半生。已經於今年四月份投入債基方案已收息接近三個月, Lum Sir 的課程雖然是收費課程,但的確是物有所值令我對理財的 mind set 增值不少。所得到的回報比較付出的課程學費收獲10倍也不止。   上年上課時為八月份,至今差不多一年了。個人資產 Profile 有所改變了。希望發個信息向百忙中的諗 Sir 再請教一下。看看諗 Sir 會否能在百忙中抽空看看小弟花了一個多小時準備好的 Excel 個人家庭詳細資料。看看可否有機會再優化一下下半生的家庭情況。現在的確有高不成低不就的感覺,苦無對策幾個月所以再一次鼓起勇氣向諗 Sir 再請教。     1)現向銀行查詢過有機會加按出80萬。如加按後可以如何善用這再投資?   2)苦勞廿年今天已經達成一生二宅,如何再提升至一生三宅?   3)經上次諗 Sir 提點,居屋不是好的投資物。想換私樓一家人自住,但樓價實在太高?!   今晚來諗 Sir 課室取贈書,在樓下7仔碰到諗 Sir say 了一個 Hello 的忠實學生 Eric 敬上   ANSWER: 讀者的情況受不少人羨慕的,手上230萬,收緊9000蚊息,自己人工四萬幾,而個仔讀緊醫科。學費只係四萬幾一年,比起而家小朋友讀興趣班仲平。咁佢來信究竟仲煩緊D乜?   由於第二間樓係2014先買,估計是偷偷地租出而產出被動收入很少,唔計自住間居屋,其實每月靠債基產出9000被動收入,只及讀者加太太收入不足20%,距離舒適水平還遠。究竟讀者應否快買樓完成一生三宅? 由於讀者第二間樓買得遲,佢40-41歲先買,亦沒到達「結欠少於市價一半之情況」。換言之不能轉正作出租用途,將租約租金加添家庭借貸力。咁究竟第二間樓幾時先買? 筆者愚見一般人要附合兩點: 結婚後 […]

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三個問題令諗sir收皮(collect skin)的個案 #1383

Hello 諗 Sir 你好, 超級窮中產一名, 一直想盡早財務自由, 所以留意咗你個blog 好耐,亦有拜讀你出既書,獲益良多.但始終是紙上知識,加上現在美國央行又話加息縮表,所以真正實踐時還是想先直接請教諗sir!   小女今年32歲, 月入$43k,剛剛結咗婚, 丈夫同齡, 月入$28k, 大約資產如下: – 現金約$600k (每月儲蓄 約$15k) – 股票基金約$300k – 自住樓 (outstanding loan $3.6m)   現在處於人生交叉點, 希望諗sir 能指點迷津! 2年前買咗樓$6.3M 自住, 現在估值$7.2m, 正掙扎是否加按套現作投資用途? 如果加按, 應怎樣運用以盡快達到財務自由?   有感樓市有向下趨勢, 現在加按是否風險太大 (借60%)? 還是應趁高價套現? 兩人借貸力有$9.19m <($28k+$43k)/10000*0.5*2.59>, 如果加按會用掉借貸力47%.   如果加按, 可以有額外$770k現金,加上手上現金, 大約有$1.3m, 心中投資方案如下: 買英國樓收租 – 買唔起香港樓,打算衝出香港, 目標樓價是180k鎊以下, 但這樣會令我倆用掉借貸力升至58-60% 買債基 – […]

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決心不靠父幹的年青人 #1382

諗sir你好,   近月才透過homeblogger文章認識到你,實在感到相逢恨晚,最近決定報讀最新一期收息101班,希望趁年紀尚輕,好好把握最大本錢 – 時間 – 來累積財富,達到一生三宅的最低要求。   小弟今年26歲,月入40k,花紅大約1-3個月不等,人工可望每年以5-10%增長,現大約有1.1m金儲蓄。因在銀行任職,投資需申報故一直沒有積極買股票債券,現時所有儲蓄為現金。支出方面,大約每月12-14k,每月儲蓄可保守假設為25k左右,零欠債。   女用友今年同樣26歲,月入30k,零花紅,人工以通漲每年少量上升,工作3年大約400k現金儲蓄,每月儲15k左右,零欠債。   小弟及女友兩家屬中產。小弟家中有2物業,一自住一出租,均於數年內供滿,估值共約40m以上,都是父母聯名持有。而女友則有一自住樓,已供滿,估值15m以上,由父母聯名持有。雖然兩家財力不俗,但因兩家人父母都年事以高,進入退休階段,故如非必要,決心不靠父幹,希望靠自己打天下。   小弟希望2年內結婚,中長線目標方面 – 希望15年內達到1生3宅,自住那層希望是近市區,3房型(因有打算生2個小朋友)。現金流希望產出約每月20-30k以應付小朋友開支。   以小弟&女友財務狀況,應怎樣部署資產配置?而鑑於現時樓價高企,應否現在入時買樓?還是先做好收息,推高儲蓄待於樓市調整時才入市?另外在加息+縮表周期,債市可能出現調整,債基無可奈何會受影響,息差收窄更會令套息利潤大減,諗sir有否在高息環境投資的替代方案?   追記 – 另外家父年內退休,並會獲得lump sum約8m退休金及每月60k退休年金,希望可以從8m退休金產出若每月額外60k現金流以應付家中日常支出(小弟家中仍有2弟在外國讀書,母親無工作),望諗sir賜教比較低風險的投資方案。家中財務狀況如下 – 自住樓估值35-40m,由父母聯名公司持有(父只佔1%股份),尚欠2年供款,每月8000。另外投資樓估值6m,由父母聯名50:50(非公司)持有,現欠1.3m,每月連租金淨現金流5000,7年後供滿。每月支出約100k。   決心不靠父幹的年青人上   answer: 此個案抽先在發問14日內作答,為鼓勵各位懷有志氣的年輕人。男女方共三間樓夾埋5千5百萬,讀者希望靠自己去養大仔女同關顧父母,40歲前自力買多3間樓。筆者謹此建議成事之幾個步驟:   理財知識要自己學懂,唔係聽人講。因為讀者面對的形勢比公屋仔複雜,父母遺下財產引致豺狼上門只屬遲早之事。要趕走豺狼要用智慧,而唔係比肉佢地食。 低風險理財適合讀者,好比贏波羸到3:0,要主是學識將波穩陣去「搓」。打主攻係公屋仔應做之事,讀者出身較好行主守。可能有人心諗:「讀者有父幹真好!」惟主守都需要技巧,萬一失敗要由天堂跌返落地獄。比公屋仔由地獄留返係地獄,感受更慘 亦有可能話:「諗sir你唔好樣樣用錢衡量得唔得!?」筆者確實同意用錢作衝量,情趣自然少。可惜香港大部份人,都對買六合彩呢件事有興趣。咁你話諗sir這種入世,被人稱為銅臭的blogger,如寫些錢以外的題目,是否太離地并趕客先!   按上述三點之方針,建議讀者作下方之行動:   a.在2007-08年的加息週期,債券價格無跌。價升定跌是事實,讀者可自己睇。所以凡事唔好人講就信,報紙寫既野更是不敢恭維。報紙寫有用既野就無人睇,無用既野係報紙就大把人睇。那你說報紙是否只聚了一班花生友? 那又有誰會花錢落廣告比花生友睇? 無錢又搵邊個去寫好野?   所以,周刊和電視生意都係賣了就算。只剩國家喜愛花錢搵人寫野。   「加息、縮表、收水」其實都係緊縮政策的代表。呢幾個行為2013年已開始,而君不見就當垃圾債(JNK)咁垃圾,個價(2013-17)整體看有冇跌? 「專家」係報紙收左人錢可以亂寫野,但要專家用自己錢亂買野,會唔會呢? 故自己睇投資物價格走勢、學套功夫,加上批判性思考,為投資必要步驟。   b.同意買債基再疊增,加上儲樓是讀者理財方針。至於父母可以再穩重些少,例如只吸中銀、匯豐發行的直債,少既3-4%一年,識搵既其實7%一年都有(係匯豐)。咁你話:「點解落銀行問,問唔到?」你可以參考摩根士丹利最近一份業績,當中收入有49%來自機構證券業務, 43%來自財富管理,8%來自投資管理。而財富管理的收入竟然同證券業務分庭抗禮。財富管理即係幫銀行睇產品、基金、accumulator咁咁…證券業務即係班iBanker自己炒野。咁你就知道,靠銀行就算比你問到而不知奧妙,都要比人大咬一口自己先食餅碎。   c.由於讀者及女友之借貸力有(70000/10000)*2.59*50% = 9.08百萬。加上儲蓄共1.4百萬。可以參考有些人做法,趁後生就單名買二手樓收租再偷偷租出。注意樓市升跌係估唔到,但注碼分配自己就掌握到。加上買樓是利用長時間攤還去貶抑債務作賺錢,而唔係靠估中個價去賺錢,好留意每種投資工具有不同用法。讀者如結婚加上勤儲蓄,10年內完成三宅不屬難事,上述數字已可計到。   […]

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缺乏資金的80後個案 #1378

諗sir: 你好﹗ 我是dv42收息101學生,上課後對債基叠層方案印象頗深,惟現處一個「買唔買多一間」關口,打算年尾前報讀買樓003課程,但現在心急想先問問你的意見。   本人年屆32歲,剛升職月入穩定67k。太太30歲,收入穩定47k,合共可月儲40k。現有一聯名住宅物業長期自住,兩年前買入5.95m,現估值6.5m,按揭尚餘4.3m,月供17k,剛過罰息期。有現金大概40萬。 40萬儲蓄大部份會用作高流動性投資(打算年尾前儲夠50萬行債基叠增方案賺10+% 息),預留不時之需。由於打算未來有小朋友之後太太轉兼職,收入會少15k,我想在他仍有現時收入之時,將現時單位轉到他名下,空出我的人頭將來再買一間樓,否則將來他過不到壓力測試 。 有追開你的專欄,亦認同以我們的月入應主打儲樓,但手頭現金不多,現考慮以下舉動: 1)    轉按,用按保低估單位至6m (按揭轉介公司認為可以做到)借足八成480萬,套現金大概480-430=50萬,扣除洗費5萬多(律師費7k、印花稅45k、保費加入按揭借款拖長還),應有45萬左右套出。我們打算用按保上九成會買4m左右單位,首選屯門區樓再自行放租。 以我們的借貸力(67k+47k)*50%/10000*2.59=14.76m,現用了29%,再買這一間樓後亦只用了54%,和70%的安全線仍有一段距離,應算穩陣,但資金上會比較緊張。同時,400萬上下的選擇很少,希望能有30年樓齡以下的選擇,而恐怕再等選擇只會更少。是否應儘早在可用按保按高成數時入市,確保有兩間樓在手? 又會否怕樓齡太高,日後易手會有困難?   2)    轉按加按保計劃,按足八成套現金50萬,加上原有儲蓄40萬放到債基叠增收10+%息。這樣,一年內收的息應彌補了按保的60k費用,再靜待時機及儲更多資金買4m以上的樓收租 (按保計劃按八成)。但到時太太很可能已轉part time,要把現樓轉在我名下,亦要我擔保他才可過壓力測試。在升市下,此選擇會否比選擇(1) 好?   3)    暫不轉按,亦不轉名,省回按保大概60k保險費,在儲足50萬之後用債基叠增方案慢慢收息靜待再買一間收租樓的時機(我的按揭正是在叠增方案的目標銀行做,已有相關戶口,根據上堂所學,50萬應該夠做)。 麻煩指點﹗希望我們有機會在四十歲前達到「一生三宅」的目標。 缺乏資金的80後上   answer: 之前唔儲錢、太太又想轉PART-TIME、又想將間樓轉去老婆名而部署自己再買而慳稅,世界上沒三全其美既事,怪就怪夫婦月入過十萬而儲蓄只四十萬,咁情況真係唔識講。現時難題在於夫婦有聯名樓一間,究竟轉比老公單名揸定係老婆單名揸著數? 老婆下年做part time收入大減,下年將間樓飛比老婆,佢一個人食唔起要老公擔保,就影響了老公再買第二間樓時之能力。   其實學員睇筆者免費文章,意識到聯名轉單名有著數,大概就是前兩天經濟日報講的「自製首置避稅」此做法。亦即筆者講的一拆二。不過筆者係2012年尾有了BSD之後一季(2013年)就開始寫文可以用「一拆二」方法拆解。到2017連報紙都識講,咁真係政府會取消近親轉讓用返第一標準打稅這條路。 當然2017睇埋報紙幅圖,敢講仍然唔夠「搵食」。睇返讀者既case真要實行之時,有更多考慮點要學:    轉比老公,那就肯定再買樓是老婆已轉part time,借貸力大減難借錢。基於夫婦莫財而老婆借貸力快消減之原則下,快按盡而轉比老婆應是較好的。不過老婆一個人人工又唔夠借,加老公做擔保又會影響佢再買第二間樓之部署,故「借貸力由無變有之法」是報紙無講,會計師要收錢先肯幫你做,而你識左就等於可合規幫自己借多d錢之步驟 聯名拆一半比老婆,在上圖只交待是「轉讓」。不過轉讓可以用賣、送、換進行,那一種比較好? 如用賣,是否真的將賣價set低就可咁天真避哂從價印花稅? 如有人拆左一半比家人後,自己要即買樓。即係因為想買,所以先諗返轉頭要拆既個案。拆左出黎那個舊樓未甩、而新樓又要買既時間,點騎住兩間樓去申請按揭及免15%稅?   至於讀者,依據他們財力,還是等等唔好勉強今年買樓。至於保險費可問銀行加借,當然同意借都是支出,但他們不見有條件可省下此等費用。總之按盡同之後比心機儲錢,就要他們在未來一年先要調理的地方。搞好轉名同埋用買樓003之法,為老婆準備借貸力由零變有,可幫助日後儲樓之事。更何況老婆之後做part time,若加埋一些借貸力之變大法則,其實可做part time而不失借貸力都唔奇。   若有90萬在手可行收息101的債基疊增之法,一個月收9k-10k,加埋自己月儲4萬,應該兩年後又可以多一百萬在手了。總之讀者未學好儲錢之前,買第三間樓是多餘,第二間樓都唔使勉強。儲蓄是理財之基本,體現了理財之執行力及態度。

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[諗sir]逃出銀行魔掌的分享 #1368

諗Sir:   你好,我是LY40的學生。   兩夫婦一個今年40歲,未買過樓,月薪3.3萬。另一個早幾年賣了樓,現在冇樓在手,後悔莫及,年齡37歲,月入5萬,預計7年後月薪約7萬元。兩人現金股票共500萬元,每月租金約1.7萬元,每月可儲蓄約3萬元,心儀自用單位約8百萬元。   是否應該1人買1個物業收租以補貼租金支出? 1人已40歲,應現在立即趁借款能力高買還是等樓價下跌1成才買入? 另一人應該現在買還是等數年後收入較高才買入自用? 應該買屋苑還是舊樓呢?我們沒有人頭可借用,兩人買了1個單位後應該不捨得付15%稅再買。還是全力用債基及直債收息等待時機?   謝謝諗Sir   迷惘人上   answer: 月入5萬,手揸500萬,都仲要為賣樓之事後悔莫及。各位希望趁高套錢而趁低買樓既投資人,你計清自己能否承受萬一睇錯市之風險? 如可承受即管做,不過財務實力起碼都要過本案讀者。   買800萬樓首期至少四成,做香港按證上會無幫助,借盡只420萬。惟今時林鄭一旦放寬按證二按可借至600萬,保證又激發下輪樓市升浪。政府要控制樓市再升,一些變格政策如搵哂班亂租樓出去既業主CALL LOAN去增加市場供應,又或將私樓對面既工廈即搬人入去住,咁先可以淋醒一批確信樓市會再升既人。可惜政府決心打擊工廈劏房,更傳會收緊按揭政策令買新樓借錢更難,咁只會趕一批能力勉強既人而家即買新樓上車。   由於讀者入手「心儀」樓房只會令佢現金盡失更賠上幾十萬作印花稅,故由跑贏大屋苑選取較舊既單位去收租為好方略。其中一人可選取400-500萬的四正兩房入手,抵銷萬一樓市再升之風險。另一人可等樓市下調時出手買舊樓做套房,或至少是將舊樓分租圖提升租務回報,補償失去之理財時光。另外請勿用人工水平去衡量自己應該住邊食咩,過去幾年卒仔揸間樓仲賺得多過晚晚OT既老闆。讀者錯在早年賣樓,今時失去「心儀」兩字。買乜樓變由「個市決定」而唔係「佢決定」。唔信佢可再用佢夫婦夾埋個八萬月入對大市再作「對抗」。   入手四正兩房後,估計仲有350-400萬現金淨,可分段入手債基再疊增收息。年12-15%息即每月可產出$35000-$39000月入,收足兩年已夠讀者買第二間樓之首期。最後一間樓就用原本收緊息個約300萬「落注」吧。由於夫婦借貸力不俗,共(33000+50000)/10000*50%*2.59 = 1074萬,故要在4-5年後佞起三間樓唔難。當然買第三間樓已無人頭可用,佢要等特首放寬辣招才行。但點都佢,佢乖乖地攪好1-2間樓再算,談第三間實太遠。   至於債基之波幅,基本上少過匯豐控股之一半。上述說明是把標準差幅計出之結論。亦即Standard derivation,大家中學都學過。其實投資一事把風險及回報量化不難,難就在於有些要賣投資物維生的人(或金融機構),把產品說得不文不類。你看看下面是ETF同學修畢課程後之回信:     佢入到身痕銀行,個職員連買美股都未攪清,就建議人投資。 身痕最叻就係「水」人買保險,職員唔識美股實屬正常。 筆者在課程不只會指出如何執行高效方案,更會教授「防身術」,幫你睇穿各大銀行券商的「食水」技倆 點解混合型基金職員要sell? 課上談 乜銀行賣某些基金是有偏向的? 答案唔係只因佣金比率。另外不少同學到堂後才發現之前中哂招既係買左邊隻基金? 按下步驟去獲取文章得知 請在明天2016年7月7日完結之前: 1.在「超筍樓盤理財創富」專頁LIKE有關本篇文章「逃出銀行魔掌的分享」的POST: 超筍樓盤理財創富: https://www.facebook.com/homebloggerhk/ 2. 在「逃出銀行魔掌的分享」的POST 留言”索取「買左邊隻基金中哂招?」文章”。今次會在24小時後由facebook直接PM該部份文章予你

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