理財不想原地踏步,必須戒除此等習慣 #1723

諗Sir,你好!賜教! 小弟背景資料: 年齡:45,學歷:大學,職業:公務員 月薪:約HK$8.3萬(另房屋津貼約$1.8萬) 家庭狀況:太太,母親及一名弟弟 太太月薪:$2萬 每月儲蓄:本人及太太每人$6500, 聯名儲$1.3萬; 本人私人户口,扣除交稅,每月約儲$3萬 每月支出:供樓$2.6萬, 其他家庭開支約3.5萬 #不會計劃有下一代   本人自幼家窮, 自中六起便要開始半工讀,夜間及假期打幾份兼職以賺取生活費,大學幾年間又得到政府資助的full grant及full loan,才得以勉强完成學業。 由於本人是家中長子, 父親是一般工人階層,畢業前母親亦已退休,所以大專畢業後便旋即加入政府工作, 希望有到份高薪糧準的鐵飯碗,當時月薪約$27000。 唯本人年青時又渴望生活自由, 很快便搬了出來自已一個人住,加上每個月又要還政府的全額資助貸款,及給父母家用,令本人的首次置業夢想一直推遲到加入社會工作後的第11年,即2009年才能實現。   在2009年,本人以$425萬購入日出康城的一個3房樓花單位, 只俾了一成首期上車並自住至今,截至目前估價約值$960萬, 但仍欠銀行按揭約$210萬。 在2010年,本人與現時的太太,每人投資了$75萬作3成首期, 以$205萬購入了一個淘大花園的兩房單位作放租之用。惟其後睇淡後市,故持貨至2012年年初便以$418萬沽出,先獲利。   隨後等了一整年, 樓市仍然是繼續上調, 故在2013年2月實施雙倍印花税BSD之前再入市, 分別以$418萬購入港灣庭及以$328萬購入沙田第一城的兩房單位,兩個單位分別以本人及太太的名義全數持有。 因為爸爸去世的關係,想多照顧獨居的媽媽,便在2015年把父母的一層位於新界區的三房居屋賣掉,補了地價後把餘額全數$220萬作為5成首期,購入了另一個日出康城的兩房單位,購入價約$455萬, 截至目前估價約值$780萬, 但仍欠銀行按揭約$190萬。   去到2017年,本人有感持有4個單位作銀行按揭,在樓市下行時風險太高,便分別於2017年年初,以$408萬估出沙田第一城兩房單位,及在2017年年中,以$560萬沽出港灣豪庭兩房單位,幾次的物業投資計劃共套現了$500萬現金。   問題1 本人對投資没有專業知識,投資物業又過份保守, 過往雖有獲利, 但也只是順著時勢賺到了一點點,在兩次賣投資樓的决策中也未能觸及高位。諗Sir, 想請教你,我可以怎樣利用這500萬的現金資本作投資呢? 若風險不是太高, 可以升值之餘,還每年可為我帶來40萬(約每月$3.2萬), 有那些選擇? 問題2 在現在中美貿易戰的長期拉鋸下,相信樓市及股票市場都會持續向下調整,我目前只把500萬資金做一些外幣掛鉤的投資,大概收4厘息,而澳元,加元等貨幣都在相對的低位, 你覺得在現時的大環境下做這些外幣掛鉤投資算, 風險會相對其他投資較低及算一個可行的選項嗎? 問題3 由於本人身體出現了毛病,令我產生了退休的諗頭,我是長俸公務員,若現時退休而一毫子退休金也不取的話,那即時可領每月約$3萬的長俸, 一直領到死亡為止, 而到時媽媽也可搬過來我間3房一齊住,把間日出康城的兩房出租, […]

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第四季債基直債部署方略 #1687

諗Sir你好, 我是買樓003學員TELY5231,想請問一下我個人一柝二的方法。   有一層自住樓6百萬,尚有按揭70萬,丈夫53歲收入40K,60歲退休 我52歲收入36K,65歲退休,儲蓄百餘萬。兩個女兒26歲分別20K及28K,現金不多,二十萬左右。   想買多一層比佢地供,收入穩定。 定先做債基,等個本金多的先。 可以怎樣部署?   ANSWER: 一拆二不一定是聯名轉單名,好似本例由太太賣一半(或全份)比老公都有好處。先講聯名轉單,這比較常用,為夫婦之間一個人名拆左出黎就可免15%高從價印花稅買樓,及做按揭獲高成數。如本案由老婆全份轉比老公全份「單轉單」,可以按爆八成得600*80%-70 = 410萬資金,比起就咁加按至六成得600*60%-70 = 290萬多了120萬在手。如收息得宜用債基獲息年12%,多了的120萬可提供12K月入,差不多夠洗成個月。但此法缺點係稅重,雖稅務條例已訂明近親的物業轉讓可用較低稅率的第二標準,但都要預六百萬樓打成廿萬稅,如資金短者仍宜將廿萬借來交稅去換120萬新錢到手,及保留一個「人頭」日後再買樓。   若唔想比成廿萬稅,不妨「賣一半」,由單名轉聯名。到此估計有人問:「這不是與坊間一般聯名拆至單名做法倒行逆施嗎?」誠然能否按爆八成要點不在「拆」、而係要「轉」及識答。若果只跟做而不明為何而做,落到銀行比人問兩問其實都只係只能按六成。惟讀者把50%業權賣比先生單轉聯,那就可以既一拆二、又有資金到手了! 而付稅便宜一半有多,應少於10萬。當然能買樓的名額是少了一個,不過讀者有兩個女的名額,而手上資金少,咁既情況梗係要「錢」而唔要「人頭」。003後應已懂安排一排二同轉按,若001/003舊生要安排按揭亦可WHATSAPP 98292018找MR.PAN去轉按揭,希望大家仍可趁高加按。讀者成事後一間樓同老公聯名、另外現金有410萬,加埋佢自己百餘萬共5百幾萬在手,配上兩個女的「人頭」形勢不俗。   當然明白讀者在此時樓市氣氛差唔想買樓,不過筆者觀察數字見樓市未必如大家想咁差,金管公佈數據很有助睇通後市。唔買樓同意先收點息,510萬就當只收5%息都一年有25萬,很夠首期比阿女之後九成上會買樓。當然修畢收息101知道10-12%在此時仍可以的,大不了做些對沖去抗衡一旦債基在大跌市錄到之跌幅。作為睇債基近來價格的替代品HYG(美股),今時價格已返回約半年平均價,過去半年在84.5至86.5上落(半年價格波幅約2.4%),而家在$85.21,未來一段時間應是大家最後機會去調整倉位,或唔想沽債基而收住息過市者就要學104之法去做對沖(見下下圖債券跌或市差,佢即由$22>$26,助你追回部份損失)。 上圖是可用作對沖債基用之ETF,在近來已升穿了成年的下降軌,表示有機轉風向,收息104學生可用某一比率買進去對沖手上持有債基之下跌風險。我們會同學生在課上計那比率如何,及說明持有機間及機制。當然如全倉重貨者,要將債券類減持,不能只靠對沖過渡。   讀者的410萬現金可分注買入,絕不應等什麼最低位才買,入市前定好幾個入市條件,出現時分段買入更見實在。我們在103已授指標睇入市條件了。至於讀者當300萬投入債基收8-12%利息,一年收入增24萬-36萬,可保讀者退休生活後夠洗。另外筆者已早在5月及在6月已拍片提出   – 全手持有派25%年息套餐A者不宜咁配置,咁做太高風險亦唔知咁差既手勢學生係邊度學返黎,課程不會叫人將全資金投入最高息的投資品,因風險隨之擴大。但明白有時銀行有人為一些業績會喜愛客人持高波幅品。是否高定低波是收息101內容已授,學生自己識睇的   – 在5月片段已講睇升,學生有段時間可供換貨,而到10月淨低時間逐漸變少   – 由年頭已年尾一味睇跌既人,只為自己名聲而發聲,亦係為唔想自己睇錯而咁講,不是為學生福祉發聲。永遠睇跌及講到世界大亂者梗會中一次。而筆者今年在幾次析市片段已講過升的條件及期間。 幾次片段其中一段的LINK在下: https://www.facebook.com/thinkingweb/videos/2226505844042630/  

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正宗樓奴是否做錯決定? #1686

諗SIR你好! 自從去年無意中由朋友得知你的專頁, 並拜讀過去文章和個案, 有感自己過去做錯了太多決定。剛上完收息TEDV57班 (會員編號: 15791) , 希望可以重整未來部署,早日達至財務自由, 希望諗SIR可以指點迷津。先說明家庭背景:   物業1 (自住): 馬鞍山6年樓齡私人屋苑, 本人單名持有,2016年6.65M買入(6成按), 月供15K 物業2: 土瓜灣25年樓齡單棟樓, 老公單名持有, 2017年3.75M買入(9成按), 月供13K, 現收租10K – 只得22X呎一房, 現在有感當時買錯了, 希望持有至沙中線通車後賣出換貨 物業3: 馬鞍山22年樓齡居屋, 以奶奶名綠表單名持有, 老爺奶奶住緊, 2016年3.35M買入(9成按), 月供13K – 應該會俾老爺奶奶住到百年歸老, 所以唔會郁, 現在兩人仍有工作, 老爺另單名持有一村屋已供完, 村屋租金作為補貼兩老生活費用 現金: 50萬 短期目標: 增加正現金流, 從而加快儲蓄 中期目標: 購入市區約 >350 呎單位自住 (始終唔係太鍾意租人地方) 長遠目標: 自住一層, 夫婦二人各一物業收租維持生活 或 如資金不足, 香港全部物業出租, 旅居其他生活成本相對低的地方 家庭資料: […]

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私人銀行投資其實搞什麼?#1676

*以下內容或會令人不安,敬請各位讀者留意 諗Sir 你好, 本人47歲, 已婚, 沒有仔女。二十幾歲當年1997年8月買樓, 結果破產收場. 亦在2007年完成破產程序。經過十年努力加幸運, 現有現金約800萬. 踏入了私人銀行的門檻.   上了[收息101] 後, 有感除了投資產品的選擇, 金融機構的選擇亦很重要。由於在破產時與不少銀行有瓜葛. 一行入分行估計要找返幾十萬先可開戶口,如果有作用,本人不介意在完成破產期後再「找數」   我目標是想將此800萬現金, 投放在私人銀行, 目標收8-10% 息, 便足夠我過退休生活有餘. 其實本人花費不大, 50萬一年也足夠, 想知點將資金投放才妥善,每年多餘的利息會再投資去對抗通漲.   你的建議我亦會細心了解和研究. 希望諗Sir 不吝嗇, 多說幾句. 謝謝諗Sir 對香港投資方法多元化的貢獻   ANSWER: 選取讀者個案解答之因一是佢係付費學生,二是佢97年破過產。上月已答一個同學買左新樓及後發現(可能)摸頂,受盡父母說話令佢失眠。本blog成年只講一兩次樓市走勢看法,多教大家點因應自己財政實力,籌劃一個無論升或跌市都無礙理財進度的個案。懇請大家放棄「單邊對賭升跌當投資」的想法,報紙不斷灌溉睇升睇跌既報導予你,主因報紙受眾屬全港市民,睇完報紙而採納其意見只令自己工資停留在全港平均水平(中位入息數~ HK$15000)。而自古至今有資金者只屬社會少數,故不時本blog都有人留言話筆者個案離地,正是筆者旨在為少眾服務的結果。聘任多勞力去為全港人服務不屬筆者之願,亦沒能力而為之。   私人銀行今時800-1000萬港幣想開都難,只有較細規模的私銀可1000萬開到,什麼HSBC或UBS,要3-4千萬港幣才可叩門。其實私銀比到客而地鋪銀行做唔到既,主要是優越感及提供更多將錢打去別國的方案,與成立信託將錢與戶主切割。由於海外一些私銀戶口只有戶口號而不記戶主名的,此為切割之其一步驟。另外信託化資產可能令戶主萬一受法律責任時,不需動用信託中資金作賠償,可能改變到一些商務糾紛或離婚案的賠付金額。由於不少有錢人賺到的錢都未清稅,一些不具名的資金調動是頗吸引的。當然私人銀行幫到戶主調錢又係luxury event搞到佢開心,幫手做些少投資俾下佣就理所當然。一個現象: 你而家去銀行開普通公司戶口,先幫襯做份保險是不明文規定,又或比介紹費比轉介公司。   投資才是私人銀行的次功能,讀者揸住800萬可以行組合式投資直債,到期保本的,加埋槓桿應可順利獲8-10%。當然佢唔槓桿可以就咁買恆大直債收年10%,不過唔槓都有10%表示其風險不低。相反筆者看利用工商、東亞、長建、生力的直債組合,更可穩建做到8-10%。或者可不對稱分配資產,做很穩陣的淡馬錫直債槓埋收5%,而另一方行B餐將本位投入美金計美國國債收18%,50/50配得10-11%一年,或者淡馬錫70/B餐30配有9%一年。看讀者投資650萬留150萬現金係手,每月應可配到50K港幣月息。   不少人喜愛私人銀行的低息融資手段,惟私銀客同時擁有專業投資者身份,一旦有咩唔妥想去證監投資無人受理。另外私銀用自己BEST LENDING RATE(BLR)多,低透明度。街鋪銀行用HIBOR,較易理解。唔少人去收息101課之前都去銀行問過債,得到答案一是被告知要專業投資者先買得、又或真係買到「債」不過唔係筆者講個類同執行方法,及後見到筆者親授才執返正套投資。另外收息101所授的方法只要有幾十萬港幣,唔使開私銀戶口都做到。   若閣下想在私人銀行工作,口密是好L緊要。一係仁兄上晝同下午分別拖唔同女人黎開戶是閒事,當你明白有錢佬買間名鑄都億五,而你可從其中按揭轉介賺到0.20%轉介費,當佢億五樓5成上會借8千5百萬,一個轉介令你食85,000,000*0.2% = 160,000,不少人的道德正義感就埋葬如此。閣下可能嫌筆者咁講俗氣,不過如想取之更有道,自己先富起才有條件令道德水平更高,很多道貌岸然的人看起來是很對辦,拆穿了其實更不堪,請拒絕成為岳不群。」可能你心諗:「我係銀行打工,底薪已包拎生意工序,點解會食到16萬轉介費?」這個不好說,但這個亦是很多人做私銀之原因。惟留意富貴險中求,唔想被召去飲咖啡? 安份收返十萬八萬月薪都有唔錯生活。

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10年後想係馬灣村屋開咖啡店退休 #1663

親愛的諗sir,您好,我好中意看您的youtube,好理性的分析,而且不同類型的買樓個案都好值得參考,其實諗sir的表情和把聲都好鬼正。哈哈,今次想搵諗sir幫幫手分析一下下面個案,看看可否提供建議方案,感謝。   本人37歲,月入52000左右(每年加一個薪金點,約2千左右,到頂薪就沒有了,公務員加薪都有得加),教師。老婆33歲,月入30000左右,大專教師,冇得年年加薪金點,但公務員加薪有得加。老婆懷有8個月bb,11月頭預產期。   2010年買入珀麗灣一個物業253萬,長命契,夫婦共同擁有業權100%,現時估價680萬,尚欠銀行130萬。半年前由中銀轉按至恆生,不懂得“甩名加按”,這個暑假聽得多諗sir youtube,決定係恆生做甩名加按,但就要給罰息費用。8月底做了甩名加按680萬的6成,給稅2.25%,共7萬8千5百,加上律師費等雜費約10萬。我甩名給老婆,老婆加按,由於老婆月入不夠加按6成,所以加上我做擔保人,待批,恆生通知兩三個星期會有結果。現時流動資金有10萬(因為之前裝修,揸車和去北歐旅行,花了不少積蓄),現時冇揸車,有了bb後亦減少旅行。   老公每個月可以儲3萬,老婆儲1萬。餘下的作生活開支。老公每年供18000左右保險(住院儲蓄),老婆每年交5萬(有2份保險,一份危疾儲蓄,一份住院儲蓄)保險費。   如果加按成功,應該有265萬左右套現。10月會搬去灣仔,租金16000,校網較佳,外母退休教師幫忙照顧bb。珀麗灣租給別人,每個月16500。老婆有意想買港島樓,2房1廳,10年後賣樓回流馬灣買村屋。老公想10年後自己係馬灣村屋開咖啡店餐廳,想用加按出來的錢直接買村屋,然後放租。   有幾個問題想諗sir幫忙解答: 1.如果買港島樓,太貴,動輒800萬或以上,老公有機會過不了壓力測試,供樓壓力亦大,但家姐月入15000,可做擔保。(家姐已供斷,亦不會再買樓)。如果買村屋約600萬,壓力相對地小,但兩區的物業回報率似乎很不同,不知諗sir有何看法?   2.老婆諗住買港島樓,一家人住入港島。然後7至8年後賣港島樓換村屋。老公建議直接買村屋放租,一家人租住灣仔。七至八年後再回流馬灣。   3.另外,老公諗住未來有餘錢時,買個位於荃灣6至7百呎的工廈,約350萬作投資,不知諗sir覺得是否可行。   補充小小資料: 1.老婆在牛頭角工廈住了個工作室,月租2900,兼職製作手工皂,由於工作忙碌,未有太多時間打理,工作室變成貨倉,如果花時間打理,每個月要利潤三四千元應該冇難度。現正打算1年約滿就不再續租工作室。   2.老公有秘撈補習,月入3000,另秘撈鐘點清潔服務(有單就做,收入不穩定),高峰期,月入2000。 勞煩諗sir給些意見,謝謝。粉絲小強   ANSWER: 讀者現在「仙都唔仙」,手執10萬及想十年後唔撈開咖啡屋,大家點睇? 讀者都係教師,應明白改進自己一要知所不足、二是找對方向、三是使用最佳的方法及執行。不少人每天辛苦執行仲映哂相po上網話自己好辛苦努力,無耐十年過去生活無改善,很有可能是只執行但方向不對。大家問得筆者都係想進步,應該唔係要聽客套恭維說話。   讀者缺點是儲蓄少,呢過唔講佢自己都知。更需明白加按樓去補足現金不足只屬下策,上策係自己量入為出多儲錢。呢件事相信各位媽媽都教過,儲唔到係一個方向對但執行不到底的例子。基於讀者已37歲更指出自己未來人工不能大加,將為人父的好處是可看著你的兒子,更明白父母當年的一片苦心,讀者請認真處理此事。   加按樓其實不只可到六成,更可達到八成,當然按多兩成樓價對很多人而言不重要,但對讀者應緊要。如有得重來,請將方法學得更精進。如看倌屬高資金或高富帥,唔精進都無所謂。同埋一拆二可以搞搞個賣價去幫自己慳些少稅,但同意近700萬樓拆名後唔使十萬支出但都要七至八萬。誠然筆者不是稅務局長,只可授予一些合法的避稅方法,絕對唔識教你免稅。   打算找15k月入家姐做擔保會否太老定? 15k月入者就當全無負債,能提供之借貸力為0.75*259 = 130萬。讀者夫婦借貸力共(52000+30000)/10000*2.59*50% = 1060萬。珀麗灣加按後已借408萬。如搵家姐做擔保仲有1060-408+130 ~ 790萬借貸力淨。惟不少大家無為意的消費,都會再削借貸力的。所以blog中計的理論借貸力換到真正落場,你借到個數會再打折。至於要更貼近計出自己真正借貸力是多少,及早在再買樓6個月前改善去增大借貸力,請到買樓001課程。講返讀者,如樂觀有790萬借貸力淨,而在此時旺市不建議用超剩餘借貸力的70%去再買樓,所以不建議加碼買800萬香港島樓。同時請留意下不同區份之呎價跑贏輸之象。   轉買村屋,市好時唔容易出貨、市差時極難出貨。唔係話「你唔諗住賣」就不去考慮手上資產的流通性,一件投資物如失去流通性,會變成有價無市,造成財富大量損失。另外村屋很多只可5成上會,另外兩成由財仔提供二按,總共可七成上會但平均利息貴左,要留意。當然有些村屋有良好公司管理,又或好似加洲花園咁集團式管理,此情下可獲銀行提供七至九成低息按。   順帶做個提醒,不少銀行已告知同事今年唔再積極接按揭,由原本10月尾收爐提早至而家9月初。估計原因是用而家估價去借錢出去,恐怕之後壞帳。所以新買家要留意,而現有業主如想加按,若閣下已修畢筆者(諗sir)至少兩個恆常收費課程,可WHATSAPP 98292018找舊生支援部去把握機會及為你盡估高個價去提供靚PLAN去加按。由於讀者執方向執買樓個part都未掂,所以投資收息那方面先不提。   容許筆者帶個頭盔,筆者無諗過大家係筆者youtube channel去聽兩招就可依此搞哂成個買樓/理財方案,誠然youtube片一向不拍超10min,所以能提的有限,內容亦不算深入。希望大家明白。先謝各位支持聽我channel: https://www.youtube.com/channel/UCjeTw0bNVhTcdapLJNkT-Qg

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收息保本10%點計出黎? #1660

諗sir 您好   我是今年7月及8月修畢 收息101 (TEDV54), 收息103 (TEDP39), 買樓001 (TELY49), 買樓003 (TELY50)課程的學生。小妹想請教:-   本人46,丈夫剛和我辦離婚,沒有子女。我是一名中小企老板,月入$90,000,二年內月入會增到6位數 (公司Shareholder及Director已轉親戚名,我隨時可加大自己月薪增加借貸力)。   本人還沒有持有任何物業。每月支出 (屋租加所有支出) $90,000。現金$6,000,000,今年12月丈夫會先支付我$10,000,000贍養費,但 如明年我輸了(大概7月便知結果),我只能拿回$3,000,000現金去投資買樓 (再加本人的現金$6,000,000, 總$9,000,000)。如贏了,得到的贍養費可再多些。   由於沒丈夫、沒子女,本人想好好籌劃,好等將來可安享晚年。   修畢以上課程後,我打算:   12月前,$6,000,000 中拿$1,600,000 買一條直債,其餘買債基 B餐 (20-30%) 及E餐 (70-80%) 12月後-明年7月,$10,000,000中拿$4,800,000買三條直債,其餘只買債基E餐 (因這$10,000,000 我有可能明年變回$3,000,000),所以應該要穩陣少少 待明年官司結果知道後,才打算買樓。 如蠃,可買港島樓;如輸,便買新界樓。 買樓是用來收租,不是自住。   疑問: 1.以上1-3 可行嗎?或還是有更好建議? 2.本人每月支出頗大,再不能從自己的月薪儲蓄。我錢變錢的方法只有以上$9,000,000 (如輸了官司)。我希望每月收息可產出大概$100,000,但想請教諗sir還有什麼更好方法?但我如果一買樓,手頭上資金少了, 便很難產出每月$100,000。是否應該先買住直債、債基,賺到多些錢才去買樓?但到時,年紀又會再大些,請賜教。 上堂時不知有沒有聽錯,買直債還可槓杆嗎? 以我這年紀怎槓才適合? 本人年紀不輕,是否建議這兩年盡快買樓,50歲前完成一生二宅? 第二間屋,可寫父親名,然後立遣囑給我。是否ok? 建議第二間屋買日本樓嗎?$2-3佰萬有一層,回報可達8厘。請賜教。   無限感激!失婚婦人上   […]

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想月收多兩萬入息,先咪再估市升市跌 #1657

諗Sir 你好 本人剛修畢收息101 (TEDV55), 已報103, (TEDP40) 家庭情況: 先生52歲  游泳教練 (半退休) 平均月入$ 12,000 太太51歲   退休 女兒21歲   台灣大學2019畢業 太太 父母 88歲 先生 父母 有自理能力 現金 剛在 2018年 8月賣了工廈, 現有現金 570 萬 另有股票 : 50萬 人民幣37萬 港幣30萬 合共現金 : 687萬 強積金計劃在獅子銀行 (太太) 44萬 強積金計劃在獅子銀行 (先生) 30萬 儲蓄加人壽保險, 兩伕合共80萬 物業 現住夾屋3房, 是太太名, 已供滿好多年, 4年前大裝修完,  未補地價, 物業估價853萬, 須補地價25% 214萬, ( […]

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創造35k收入比自己租三房的步驟#1655

諗Sir 你好! 多謝諗Sir你抽空看我的疑問,希望你能指點迷津.   小弟情況如下: 本人40歲,一家四口, 住2房單位. 小朋友漸大, 心想日後始終會唔夠住, 不如早D換屋, 早D開始個project. 太太是full time mother, 我就月入大約五萬. 現在住的是自己單位 (與太太聯名,銀行現在估值550萬, 尚餘貸款100萬, 每月還款7000).   想換個大約7百萬的3 房單位, 但舊屋的利息真的很低, 出租每月都可收13K,所以真係唔想放棄.   請問你覺得把現樓加按可行嗎?  但因就算加按之後, 也只能套出1.5M ((5M x 60%)-1.5M), 唔夠比新樓的首期.  另外如果要孭兩層樓, 可能過不了stress test, 再加上 我還有一個110K 的 car loan.   我無乜投資, 主要在unit linked 的保險, 另外現金大約40萬. 請問在現時的辣招下, 利用債券收息去養租可以嗎?  還望賜教. 謝謝   answer: 讀者情況很典型,因政府辣招令換樓需付高印花稅,市民需急謀另策去解決問題。讀者看了些少case之後應找到初步答案,就是賣細換大對很多人而言太危險,將舊樓加按再將舊樓租出,然後將舊樓轉用途提升借貸力,再將按得資金收息,把利息加上租金收入去租更大房屋去改善居住環境。條數有咁計:   550*50% – […]

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部署八年後到泰國退休 #1651

諗Sir您好, 本人非常認同閣下的理財觀念,剛上完買樓001, 買樓003 及收息101課程,10月會再上收息103課程。 可惜早年財商貧乏及投資方向極為保守,錯失令資產增值的時間及機會。夫婦2人響往泰國悠閒節奏、廉宜物價指數及高質數醫療水平,打算8年後前往當地退休生活。 請問應如何利用現有資產作出退休佈署? 財務狀況    本人47歲 月薪 $32,000 (另有報稅的穩定年終花紅24萬,想於50歲提早退休) 丈夫56歲  月薪 $30,000 (明年年初退休)    女兒27歲 已搬出自組家庭         每月支出  $46,000 (包括一般支出、按揭供款、保險、供養長輩、聘請外傭) 每月儲蓄    $16,000 資產狀況    夫婦聯名九龍區3房自住樓,樓齡14年,現值1,260萬尚欠118萬及月供 $8,600    現金                            180萬    股票現值                         35萬 強積金現值                         222 萬 (丈夫150萬+本人72萬) Walton地產投資項目        3萬美元 因手上籌碼十分有限,經過各方面考慮有以下想法 : 第一步 – 丈夫退休前 將自住樓加按套現,銀行確認可按盡樓價5成,分30年還款,每月供款約$24,000 第二步 – 丈夫退休後至本人退休前 將套現所得+現有資金投資收息,增加每月被動收入,如買直債、債基、房托基金、ETF等,應如何分段入市? 各種資產怎樣分配比例較為合適? 第三步 – […]

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利用現資產怎增加收入#1650

諗SIR: 您好!本人現在修讀你的收息101課程,但因心急想看看諗SIR可否早點為我指點迷律。 本人為主婦,46歲,持有資產如下: 已補地價居屋(沒有按揭),現值560萬,出租中,每月收租$16,000 車位一個,自用,現值約170萬 大陸惠州樓一層,買入價1,465,000人民幣,2020年8月收樓,沒有按揭 股票(中行﹑建行﹑平保﹑萬洲﹑路勁)約35萬市值,現市值較買入價低於10% 債基約73萬(鄧普頓環球總收益基金),已收5萬利息,現價蝕7萬 定期(港幣43萬,人民幣11萬) 現金 20萬港幣   丈夫46歲,從事金融業,月入$127,500,丈夫與本人聯名持有一私樓,市值約900萬,現欠銀行193萬,最近在申請轉按,加按及聯名改轉為我單名持有,成功轉按,可借489萬,屆時可套現296萬作投資用途。 我倆育有兩小孩,分別就讀直資學校高小及初中,我們扣除日常開支,每月可儲50,000元   本人理財一向保守但最近想法有變,希望利用現有資產得到多點收入,萬一丈夫工作不穩也有收入應付日常開支(約4-5萬),本人可接受任何類型(例如樓﹑工廈﹑直債﹑債基﹑保險﹑股票﹑黃金﹑REITs)的投資,可承受本金蝕25%之風險,請問諗sir可否給我一些建議? 謝謝你   answer: 有一排無收到「血書」,今次又黎返。明白讀者係好有心機撰寫個案的,塗改液見快用掉半支了。有幸在文中找出其中重點,就係讀者接受一時-25%之蝕價跌幅,那就用此依據去為有樓但少現金係手既讀者作理財打算。   先講讀者係唔鐘意借錢的,這也許就是讀者在信中認為自己之前保守之原因。至於今時讀者認為要變,先講我們不是要把原有之理財概念反轉才過得好。而是要學懂現時「水流」如何及怎做才可借力打力。打從2008年開始美國不斷印銀紙,基本上貨幣貶值就肯定出現,爭在會唔會提早黎個信心急跌而令物價急捱,到時你10萬都唔知夠唔夠買次聖誕禮物俾阿仔。 上面幅圖講述委內端拉(美洲國家)於2018年貨幣急貶下,要成幢銀紙才可買隻雞,半幢野才可買圈廁紙。銀紙的內含值被政府「偷走」了。你唔好認為呢件事只會發生在落後國家,當年國民黨發的金圓券,一樣咁跨張。而家唔攪好對貨幣認識,第時知道成世人努力只為政府走數作嫁衣裳,已經太遲。因此讀者應趁今時仲係壯年,將賺到既銀紙轉做資產。若果信唔過一國政府,可選擇幾個地方投資樓房或REITs,更順應銀紙貶值而令早年應承落還的定額貸款越還越輕鬆,咁就叫順水流。   誠然讀者做左主婦就失去借貸力,應修讀買樓003學好借貸力由無變有之法,和先生一齊將樓市賺幅適量咁加按出。聯名私樓可加按至5成,套900*50%-193 = 257萬。自己居屋可套296萬,加上內地樓可找某些銀行加按,加到5成應有機的,咁又套番100萬港銀。夾夾埋埋多左100+296+259 = 655萬係手,可以將佢分配入債基、直債、同REITs。至於股票,讀者在2018年已試左蝕價滋味,暫時帳面輸10%,最好先止蝕。債基投資73萬輸價7萬而息賺返5萬,即帳面輸2萬為2.7%,希望佢上堂時聽聽如何選取更好的債基及一些出入操作之技巧了。點都好,今年是利美金匯價及美債債價,投資人宜選取合此目標的債基作投資。   有些同學都好似讀者咁試買債基然後輸左再返黎讀書,好似呢位讀者咁未上哂全部課堂,已知比銀行/證券行玩左一輪而明白投資唔係要個基金名而是要學好出入方法,及避開一些食水深的入手方法。手上的債基在10月前可擇時賣走,幸好是投資債輸都係2%,話唔定讀者收埋8至9月息已打和,咁就即走然後用收息101的方法再開始吧。當然無方法係必賺,但要理解市況及選對債基去收息。   黃金同保險應不是讀者杯茶,相反債基,債先股及再過兩年用REITs去建立一些收息組合,才屬可行之路。已在now節目講左今年不合買香港的REITs,惟東南亞一些經濟體,確實可在某水平作吸納,現在越南同泰國,經濟確見苗頭。至於優先股不少大銀行都有發,派成6%更有$25強制收回價,值得考慮。而閣下不一定付高佣金去當地買樓,而是利用ETF同REITs,既易管理又可分一杯羹。REITs及優先股見收息104。

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