三個收息投資避免事項 #1275

諗sir你好! 小弟剛剛報了名讀DV 40 ,由於剛剛拿到銀行的按揭貸款,想問下現在應該怎樣部署好。   以下是本人的財務狀況:   月薪平均$95,000 是家庭的唯一經濟支柱   現在自住的物業在港島東區估值1,100萬30年樓齡,於09年以525萬買入   於去年十月買入價值$920萬元位於筲箕灣Lime Gala 的一個兩房單位用作收租,現在已支付10%作為訂金,今年九月再付5%,並於2018年3月上會。再按揭現有物業,剛拿到港幣$450萬元現金貸款。   另持有港幣約$100萬元股票及市值港幣$100萬元的澳元股債基金   由於這在這幾個月才追看諗sir的文章及著作,所以已買新樓作收租之用,相逢恨晚。   想問我現在應該怎樣安排我的財務,於明年上會及用不同的投資工具,給予家庭最大的保障及額外現金流。   希望在10年之後可以有另外的積蓄供兩位小朋友到外國讀書他們現在分別為三歲及七歲。亦可為退休早作安排。   希望得到你的回覆,並在上堂之前作適當的部署及準備。萬分感激! ! answer: 三樣野都係諗sir反對買入作收息的,理據如下:   新樓: 已經講過幾次,而筆者是反對「重要的事要講幾次」此等學習方法的。此等背誦式學習法只限小朋友去打好根基,或讀唔成書但又未能從工作中檢討及增值的社會人仕使用。在此提出理據如看倌融會貫通放諸理解其他投資事項:   A. 新樓買家付高溢價買靚裝修、但又租比人唔係自用。B.新樓確實可由發展商附屬機構提供融資,令新樓暫時具高抵押性,可惜此等抵押性不能提供予下手買家。下手接貨者不能瘢高成數按揭,自然限制出價。C.新樓收樓係租盤供應最多之時,讀者預左要賤租比人,何況而家正常既租務回報率已不高,仲要賤價!?D. 新樓要付很高管理費,將低回報再打折。希望讀者2018年收樓後可挫到SSD期滿,成功甩身。不過有感此為奢望。   讀者家庭借貸力為95000/10000*50%*2.59 = 12.3MIL。原自住樓唔知借左幾多,借設是七成,那現在計埋新樓共借了450+360 = 810萬,達借貸力之810/1230 = 65%。好勉強但幸好未盤濫借,萬一新樓甩唔到,只不過將2009年買樓至今賺1100-525 = 575萬之賺幅全報銷。今時持貨市值1100+920 = 2020萬,若樓價跌575/2020 = 28%,即中原城市指數由現時約146點跌返落146*(1-28%) = 105點,讀者8年投資努力全部…..   讀者犯了香港典型中產的理財錯誤,用自己月薪去判斷理財上之行動。筆者建議用每月儲蓄金額及現金水平去評核個人財務情況。心法是賺幾多唔代表你幾掂,淨幾多先至係最應量度的地方。試問行出公司冇人識你係乜水,究竟你張卡片可唔可以當錢使? 如真可以那恭喜閣下已在香港建立一點名聲,不過名利同屬雙刀刃,無個陣你好恨,有個陣你好怕。再者讀者太太應無做野,月入只和一般四萬家庭收入無異。   […]

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東亞債收15厘、太古城要摺起 #1271

諗SIR,  您好, 本人是homebloggerhk的讀者, 拜讀後我們發現之前我們一直對理財抱持錯誤觀念. 我和先生分別已報讀DV40和LY37課程, 希望為時未晚, 趕及為退休安排.   我和先生分別 46及47歲, 沒有兒女 我們有穩定的工作, 受僱於不同的私人機構, 各人月薪約六萬, 去年經濟不穩, 大家都凍薪了, 我們跟現在的僱主都建立了長期的僱傭關係,相信工作暫時應該還是穩定的, 不過如果經濟繼續變差, 恐有減薪的可能. 我擁有一個繼承自父親的三百尺一房單位(沒按揭) , 位於西環, 市值約四百餘萬, 現有親人居住,親人五年後會遷出, 之後單位就由本人擁有及可自行決定如何處置. 去年以先生名義購入太古城一個連租約三房海景單位, 租約於今年年底屆滿, 租金為三萬一 (因租約為早前簽署, 租金現屬低於市值水平), 購入價1300萬, 銀行按揭540萬, 每月供款三萬五   手頭上有現金加股票約百五萬. 每月可儲蓄約四萬. 股票的整體狀況只是打個和.   我們在西環租樓住, 租金萬五.   原計劃待租約屆滿時收回太古城單位自住, 到時要重新裝修, 預算都要使一筆裝修費 (幾十萬), 到時要賣出部份股票.   由於繼承自母親的單位短期內不可以賣出, 也不能出租. 而我們二人已各自名下有一個物業, 又不能再置業.   我們應該如何處理我們手頭上的資產方為上算?   希望諗SIR指點一下~謝謝~ […]

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雞年應否入市買樓? #1267

諗SIR你好, 一直都有看你的網誌, 覺得你的意見很管用及很想學習你投資的思維。我倆已經報了2月份的買樓001, 3月份的收息101可能也會報。我們每日都在討論以下問題而未有答案, 所以想在此先向你指教, 後續再上課多多學習。   我和我先生約33歲, 兩人月入共約13萬,每月儲蓄共約6-7萬; 不太喜歡有風險的投資; 正計劃生小朋友, 想要兩個。   我先生之前有一個兩房單位在馬鞍山, 2011年以230餘萬買入, 2015年租出一年後, 租客沒有再租, 主因是看到”污糟野”, 當時我們又看淡樓市, 所以於2016年年中賣出, 淨現金流約270萬。 我與先生於2014年尾以560餘萬買入將軍澳(用我名)一個兩房單位自住(2成首期), 每月供款約HKD17,000。由於現自住單位新裝修, 希望住多起碼6,7年才換三房。現金我倆共約HKD370萬。   自從賣了馬鞍山單位後, 一直有留意其他類型的投資, 但還是覺得我倆比較適合買樓。但樓市一直在升, 所以有以下問題?      究竟我們應否現在就入市, 還是等多一會看樓市在2017/2018(差不多是10年的循環)是否會跌?      如果入市, 我們是否應該借到盡買7百餘萬的樓, 如果等到跌市, 可能有機會買3房, 先租出過多6,7年再自住, 就可慳印花稅及其他交易成本。還是保守些買500萬左右只當投資? 過6,7年後要換三房先再樓換樓? 因為怕現時借到盡, 萬一大跌市, 又租唔出, 到時兩層樓的供款就很高, 風險比較高。如果買500萬左右, 首期付300萬, 每月只供7千幾, 比較輕鬆,其中一人沒有工作也不會對另一人做成很大壓力。      如果買500萬樓作投資, 應否買新樓? 我們最近試過抽柏傲灣但失敗, 稍後可能會試抽滙德豐在將軍澳的物業。      如果不入市, 是否應該用部份現金做其他投資? 我們也有一生三宅的夢想。可否煩請分享你的看法? 謝謝你!   […]

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未收好息先賺價、股票輸到眼坦坦 #1259

  你好諗sir,無論多忙都一直會抽時間讀你文章。夜深又再諗起自己同屋企財政情況,決定執筆請教:   本人27歲單身,仍與三個兄姊妹及祖母同住公屋。父母早於中學時因癌症相繼離世,人壽賠了約290萬,多年慳住洗現時總資產仍尚有225萬 (現金170萬、10多年前買入香港股票估計蝕50%現值30萬、09年只想投資買入歐洲基金蝕50%現值25萬)。   過去十年忙於應付學業,不善理財,現後悔早幾年不懂得買樓!現時不計自己家庭總收入約$30000,現希望好好為僅餘的遺產增值,對得起父母之餘,亦能為長期病患的姐姐每月帶來穩定被動收入,幫補每月4k醫藥費。   請問諗sir可如何重新分配資產達到目標?應靜候樓價下跌買樓收租嗎?抑或有其他更好選擇?   現時自己基本月入25k,今年穩定有45k,唯以後有否此數目未知。   手持現金約30萬。曾玩細價股一年,賺過6位數最終輸返打個和,現無股票係手。   有感投資物業才是王道,15年自己出首期,與祖母聯名買入244萬的新居屋。今年中收樓,現需準備借足9成按揭,將獨力月供約近9千。   本身打算自住,唯反覆思考後未有迫切需要,猛然後悔當初應先買入細價私樓收租,浪費了年多時間等收樓。如現時撻訂儲多半年錢轉買私樓細單位收租是否不智?手上新居屋除了自住是否無利用價值?   期盼你的賜教!感激不盡。   answer: 一個理財方向正確,但執行錯誤的例子。趁後生買樓利用時間貶掉債務正確,但買新樓再加樓花就是錯。讀者或於本網睇片了解到買居屋投資仍屬不妥,主因居屋買黎就係唔想補地價,但未補地價的居屋難於抵押,低市場流通性,故就算未屬大錯但仍是錯配。09年為左想投資,所以買基金,又係攪錯哂。應該係為左歐洲的投資機遇,所以利用基金先為正確。故讀者若未攪清為什麼要投資,點走都會行錯。   解難在於父母淨落既一筆錢,筆者唔會好似sales咁叫佢拎黎買野,而係由保險機制了解為什麼有此筆錢出現。保險原意是為逝世人仕履行未完成的財務責任,提供入息予妻小。因此投資的底線是為產出月入,賺價或搞什麼2變4、4變16是錦上添花既事,有左被動收入先好將賺價變成主打。可能你心想:「我2變成16之後口袋就有錢,那就連同入息目標一齊達成啦!」   可是錢財事,往往是人一生與別人在鬥智。連文盲都知錢搞幾次2變16之後佢就會發達,那為何芸芸眾生就只你一條友做到賺錢? 留意人是PK的,佢做唔到既野亦唔想人地做到,近日最易呃LIKE同SHARE既方法莫過於貼上「波司長」張大照了。加上斂財者不一定係自然人,政府都可以。利用發鈔權去稀釋紙幣的內含值經常是政府的把戲,後生仔要守財唔係容易。你由低波幅之收息物去完成「卷一:入息」呢部份、再去答「卷二: 賺價」未遲。開快車一心諗住賺錢快發達既事,留比自認聰明既人做。   讀者於基金同投資左10年既股票可以先贖返,而家拎返一半他日只消Double就可將錢回本。若個市再跌20-30%,讀者他日要將錢Triple先可回本。故一旦發現方向唔妥,cut-loss好重要。讀者未識呢件事,只好先放棄賺價。   祖母個名用黎hold住間公屋(60歲之上就算富戶都免申報),唔使諗。讀者如收入只在25k而不結婚,一生二宅已近極限。25k收入經過9k供款後借貸力餘下(25k*50%-9k)*2.59mil = 90萬。居屋是因為想老人家排快點所以加祖母名嗎? 估計讀者應唔係叫祖母放棄公屋而錄表上居呢條路。但點都好居屋未補唔出租得又唔按得,所以你話未聽好書做錯一個財務決定個代價有幾貴呢? 如果按讀者自己意思撻訂,辛苦儲得首期一炮無哂。筆者基於讀者儲蓄能力暫不高,買左居屋只好自住吧,希望收樓後個價會升係二手市場搵人食左佢。   由於居屋唔能夠出租,讀者唔可以將居屋轉正出租用途然後利用租約將借貸力提升去買第二間樓。但假如呢間係私樓,只消5-7年後還本加補結欠令按揭借貸少於市價5成,1萬租約可提供約(0.8*2.59) = 208萬借貸力,足夠讀者入手第二房。那將居屋補價是否明智? 答案為: 不智的。   淨低金額225萬可撥25萬黎參考收息101的債基方案,年收息15-20%。建議先試些少錢,由於每月派息故當佢2月上堂3月就開始派息,觀察3個月才考慮加碼買多100萬,看看債基的派息是否合佢心水而波幅是否肯定的低。即係去到本年5月,讀者開始有125萬*15%/12=$15625之收入。由於入手債基後好快有息派,唔似保險或股票,一個sell你廿年後會點而股票就猛咁叫你等翻身。好的投資物通常是快有現金回報,而唔係呃你十年八載的。二月的收息101已收了起碼60人,三月班將在星期六,如需閒日上堂者快把握機會報二月的閒日班,盡快測試收息是否和過去38個班次的同學一樣合符預期。

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三個銀行扮有債基的殺機 #1258

諗sir 你好! 拜讀諗sir文章,大作<錢揾錢>,<樓換樓>及<收息論>,並已修讀收息101。對理財實在一竅不通,早前亂買股票及基金而有所虧蝕,本已對投資生畏,但有幸接觸到諗sir鴻文,令我以達致財務自由為目標。特此來信,還望諗sir撥冗指點迷律。 本人公務員一名,31歲,月入$62,000 (如無意外半年後可增至$80,000),已買$580萬樓花,八成上會,月供約$17,000,有mortgage link 户口。因要做五成按揭才可出租單位,打算收樓後自住用。由於剛用盡積蓄付首期,要從頭儲錢。可月儲$30,000。打算用收息堂時買債基及直債方法,從諗sir文章明白到可透過私貸買債基或直債並以利息還貸款,因此習得收息方法後打算借私貸一百萬買債基或直債,到期後便可免費取得一百萬再作買樓之用。未知會否太過冒進?   另外於上堂前自己某一銀行做了ASSET LINK基金抵押服務,發覺與堂上授的方法有異。ASSET LINK服務不能令我的利息達10%以上加上更有本金虧損,如何解救? 另外,打算在五年內行一生三宅,但因要繳付重稅而有點卻步,因此想轉為投資美國或台灣(高雄)樓市(因有親朋在彼邦)。請問是否可行?請諗sir賜教! 希望早日退休不用看老闆面色的人上   ANSWER: 31歲人除非識投胎,否則好難唔再做任何投資。當然出家或脫俗生活模式有助你離開本理財網誌,惟大部份人早出晚歸都因受錢財事所擾。讀者提及想借錢買債基,利用槓桿將回報倍大意圖獲超10%年息,執行前必須留意係「借」同「買債基」方面都有點學問,攬清楚先出發:   讀者上堂前提及借私貸買債基,需先留意私貸是咁多種借貸入面最損借貸力的,做左就好難係投資期內再買樓。例如讀者月入62k,已有17k按揭要供。係金管規定所有債項不能超過人息50%之條件下,讀者借私貸最盡月供62k*50%-17k = 14k。一般私貸最長分5年還,就當私債直係無利息,讀者最多可借私貸60月*14k = 84萬。留意得此數目係假設佢無任何信用卡或其餘影響借貸力之事,故讀者心想再借100萬私貸做債基其實可行性不高。當然,佢比高息去借財仔有可能成事,不過應唔會有人比成8%借錢成本去套債基疊增個10-20%利息的。   至於係某銀行做的asset link,其實佢同筆者於收息101提及的債基疊增有很大分別。asset link是把你戶口啟用可抵押模式,令部份存款不受存款保障計劃保障,然後把你100萬的基金單位作抵押,開出三至六成不等的透支額,最低的年利息收取3%。睇到呢度同學已知呢種asset link收取息貴加上槓桿成效較低,又或近似另一些銀行叫的UTOD,而唔係真正的疊增。更重要是發現了有銀行從業員閱畢諗sir網誌,宣傳佢介紹既方法就係諗sir的「債基疊增」方案。可惜除了本身只支援UTOD之外,更為求高佣金叫客戶配了不合適之債基去槓桿。不少同學是「受過傷」之後先黎上堂,於銀行交了一大筆「學費」,然後先黎與諗sir面接。更有人是被「擺佈」多年,未知一般要隔幾耐轉換而過份出出入入蝕哂係佣金,錯在未知點對投資物買賣作主意。知道不少人喜歡筆者在堂上講解銀行點樣set陷井劏客,只好說負面既野唔想講,但會盡力為同學解釋有某類別的建議是不需聽進的,另外告知你大部份最尾贏錢既客佢地有什麼投資模式。慘將財富投入冤枉路,輸1%已是萬元損。如讀者已做錯,錢已輸貨只可以放。   最後是筆者提倡的債基疊增,融資成本低加上唔影響借貸力。主宰借貸力的TU(信貸資料庫)就像遊戲裡的觸發事件,你係低LEVEL個陣觸發左佢開頭唔為意,但好影響你人生呢隻game有咩結局。     至於讀者用盡首期買樓花,本是不建議。一是此舉阻延了再買樓收租的準備、二是佢月入雖高但此時係「無人無錢」(即無cash係手加上無老婆個人名幫手低成數再上會),故就當半年後增至8萬月入,請務必保持謙卑。   高雄是死路,美國唔熟悉。讀者需明白香港有不少人將未夠5成上會的樓偷偷租出,主因是他們了解過罰則、及處理手法、更知道點做可盡量避免。未來2年利用債基收息及了解投資物的穩定性與自己是否配合後,慢慢儲個首期再用其他屋企人名高成數上會未遲。讀者年紀尚輕,應用債基收10-20%息而唔好用直債,至於樓都應該趁後生係香港買。過HK$20M才用考慮於其他國家置業。

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影響一個人後半生的財富之道 #1252

LumSir 你好﹕ 在網上無意間發現你的專欄,驚為天人,頗有相逢恨晚之憾﹗   初看時不知LumSir你講的是什麼法門,會否是那些旁門左道,寫出來時就天下無敵,當落塲時就不堪一擊,因以前我都有上過坊間一些投資班,上課時候確頭頭是道,好似期權Short兩邊,每月閒閒執五仟,又有什麼鐵禿鷹/Iron Condor之大法,實食冇黐牙,實賺冇輸。故此我短短一個月,睇完大師你四本大作,令已達不惑之年的我有感投資之知識增進如打通任督二脈,若早識大師十年或早五年,我深信自己已可以很放心三年後退休,不是擦鞋乃衷心之言,讀完LumSir大作之後,才自覺投資十多年物業及股票的知識是如此貧乏,如此無知;賺到錢純是好運或時勢所促成;輸錢的機率應多於一半若, 只靠一己的投資知識。四本大作之內容所含之知識 , 比花三年時間去讀一個學位更獲益良多,影響一個人的後半生的財富之道。   歲月磋跎,不覺已達退休之年,故仍不恥下問前程於LumSir。 本人現年五十二歲,公職人員,月入五萬,可於55或60退休,但工作太辛勞,盼可計劃55歲退休,現推算55退休時將有 LumpSum  2.3M及 Pension 每月13000元。妻子年43,沒有工作亦沒有子女。 現住荃灣一屋苑細單位,市值  7.5M,最近加按了  2M,故總欠銀行  4.3M,頭按為H+0.7 剩172期,現加按為H+1.35 已盡借剩292期,夫婦二人未計加按約有80萬元現金。 因物業為二人同名,故早前想沽出改買屯門一較舊的單位套現,但適逢政府又出招,所以參考了  LumSir的方法為加按,事實上,我們想套現並不是有什麼投資大計,只因想為辦投資移民需要拿150萬出來。但目前仍未落實計劃,若不辦理移民,該筆金錢應如何投資生利?又之前想賣去現居所後,想用一拆二之法;但又睇到大師不建議年長之人再投資物業,又自覺租樓給人很怕遇上租霸,欠租之人,故希望得到LumSir之指點為盼。 又補充,我們倆皆有政府醫療之福利,故並沒有買任何保險,又我倆沒有子女又得我一個人的收入,故希望可以找到安穩的投資方法去增加退休前後之收入,故我們想移民台灣亦是睇中當地住所廉宜及生活費較低,又想請問  LumSir所提的Double方案很有興趣,但買了之後,我們移民了會否有影響?﹗ 為方便作表如下﹕   夫(52歲) 妻(43歲) 收入(月入) 50,000 NA 現金 500,000 300,000 股票 50,000 10,000 物業市值 7500,000 NA 原一按(月供) 14,500 NA 加按(月供) 8,500 NA 物業加按套現 2,000,000 NA 靜待LumSir回覆,祝新年快樂 Batch 38 101之準學生 […]

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錯失千六萬的鍾生 #1241

諗Sir,   本人準備參加買樓101斑,但想先請教換樓策略. 本人(43歲)月入4萬太太月入2萬(42歲),有一層已供滿居屋,中銀估值約540萬, 手頭現金80萬沒有任何負債 希望將居屋賣出,轉為2間私樓,應如何部署?   Thanks   鍾先生   answer: 今日比較忙,聶sir放假所以暫只得我準備中午有關股市的直播,聽日更要上now tv (13.45) 及小炒王做訪問(10:20),通通要係中午的會議前完成。那不妨選個有心報名但未係學員的,容許我睇些短個案可更快完事。先講鍾生應否賣樓,唔應只睇間屋本身的投資價值,更要著重個人及太太的工資水平。一間樓賣走有錢返簡單易明,經紀時常提你間樓幾錢賣走有幾好。不過能否「更有錢」主看你懂不懂運用借貸力,因金管所限銀行係唔會話比你知仲有幾多你先可借盡。而借到幾多睇人工及歲數,可惜鍾生未有言明,故在起手一式已錯(當然是從筆者角度,要知世上無絕對),令筆者答題更見容易。   可能有人問? 發達或改善生活一定要借錢咩? 筆者答案係:「是的」。因為人窮一世究竟搵到幾多儲到幾多已可計到。當你月入三萬而可儲一半,30年工作可儲15000*360月 = 540萬。若從55歲退休利用540萬作退休,相信要捱到尾要理財技巧高超才能夠。至於月入十萬的人,對生活自有更高要求,所以唔應該一句話「搵成十萬一個月,仲問黎做咩!?」就將高月入的讀者之個案「CLOSE CASE」。由於打工多真無發達,所以你唔識利用資產再問銀行借錢去挾租客,成世人靠一份糧儲儲儲只會成世得個忙字。你忙,未必因為你唔夠勤力,而係你將力放錯地方。   若筆者係鐘生,絕不會等到43歲先諗下點搞間樓,何況手上現金只80萬,無條件唔理財。今時540萬市值居屋代表10年前起碼值180萬,因2006年至今中原城市指數約升3倍(約50點升至現146點)。筆者如能重返2006年,思維如下:   2006年: 有間180萬的未補價居屋,由於未補價唔可以加按,所以必定賣走 2006年: 賣走後得60萬,看似好少錢。但留意當時收租樓是可合規九成上會的。故將60萬當中之30萬投入屯門買市廣場,當年基本上100萬係兩房頂層任選! 2006年: 買入三間市廣場,老婆自己同阿媽名各人一間,九成上會借90萬,攤30年月供$3400。當年估計月租收$5000 2007年: 淨低30萬,買返間荃灣麗城三房自住,當時只150萬。留意當時係可以一個人報兩間九成樓上會添。按揭問起話:「一間自己住一間買比老豆住。」當然而家有哂辣招唔同玩法 2010年: 中原城市指數由約60點升至88點,3間收租樓由100萬升至140萬。由於供樓只$3400而收租有成8000/月。即讀者被動收入有(8000-3400)*3= $13800。即唔使做都有成$14K月入 2015年: 三間收租樓升至350萬、而麗城是550萬,鐘生就咁將一間居屋轉成市值共1600萬的私樓。仲要三間都只供淨幾十萬。根本一個六合彩,就可以靠自己積返黎。 你地幫手睇下D價? 筆者有冇quote錯?   可能你心諗,諗sir,而家2016年,仲可以好似以前咁咩? 而家當然樓價貴左,不過一人一間九成上會仍是有的! 加上死揸樓等租客幫你供滿間樓既道理仍在,是否累到千萬爭在你是否有耐性等得! 當然鐘生而家都有幾百萬資本,做得好仲可以救。本文旨在說明真懂理財教室同唔明既究竟十年可以差幾遠。

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債基加借貸五年變Triple方案 #1225

Lum sir 你好 之前得你指教,我係過去一年時間做了以下動作, Bond fund (收息15%) $700k,月收$9000 早幾個月已做Double 保險 $150k 15年年底以我個人單名$2.8m九成上會市區單細兩房(每月收租$9.5k,每月補貼約$700交管理費) 16年中以先生個人單名$3.3m九成上會市區單細兩房(每月收租$10.5k,要每月補$1k 交管理費及mortgage) ETF hkd$60k (收息10%) 趁英磅低水,剛剛full pay $600k 買入一單位,現每月收$4000 租 Cash $0.4m 放Mortgage link 賣哂所有港股,澳洲層樓拎番首期及訂金(發展商問題) 先生15年尾借$850k tax loan,分五年還,每月還$15k,現outstanding loan $650k 本人32歲,月入$54k x14 (銀行工),先生同齡,月入$60k ,公務員,現住政府宿舍,18個月後要還比政府,打算租市區三房(預$28k連車位),冇小朋友 兩人每月共可儲$50K     想請教諗sir對以上方法的行駛有沒有可以改進的地方? 其實想再買多點bond fund (可能會借tax loan買), 見最近價格略為回落,現在係再加注的機會嗎?(但見五粒豆只稍微移) 謝謝!   ANSWER: 由於上完堂才去安排收息,讀者執行時用的方法攞到好盡。例如從未買過樓就配合堂上授予之一拆二之法借足九成。債基運用教高息一批收15%一年,加上利用TAX LOAN借85萬做大槓桿原理,每月收9K+4K+0.5k(買etf而獲得) = 13500。而兩間新買樓只能做到供租相抵。在投入本金 = 280K+330K+60k+600k = […]

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車位大陸樓同居屋之迷思 #1220

諗SIR你好︰ 你好,我想問下自己個case. 公務員,月入6萬,37歲。 有以下資產︰ 九龍居屋,單名,已補地價,現值390萬,尚欠100萬供完,但之前加按借左100萬,月供約8000。 九龍居屋,聯名,未補地價,現值320萬,尚欠50萬供完,月供約4000。 一個車位,現值70萬,每月收租2300。 珠海一個單位,現值約100萬,買入價70萬,月供約2400人仔 澳洲一個單位,未收樓,借銀行約70萬買,每月還2萬,還三年,二年後會租出。   現金約30萬,每月儲到2萬。 有一個女朋友,未買過樓,27歲,公務員,月入29000。 我想問,我想買樓收租,仲有冇可能﹖ 我都覺得有小小亂。   ANSWER: 呢個CASE選擇係星期五出,因為有趣。讀者寫完覺得亂,即係連佢自己都對自身情況未明瞭。至於佢註明有一個女朋友,同意佢下一日可以有兩個。至於佢問仲有冇可能買樓收租? 建議應先計出佢仲有冇需要買樓收租。   讀者擁5項物業,遺憾是只產出月收入約港幣$5300,於被困資金為(390-100)+(320-50)+70+100 = 730萬之前設下,資產產出正現金流的效率為5300*12/7300000 = 0.87%,即係買政府IBOND保證收1%息比佢仲好。可能你心諗:「唔係喎佢D樓會升架嘛?」只好說香港樓價重重受困,加上實體經濟不看好,靠大陸走資賺錢可能屬最後一舞,故筆者認為不具再大幅推升樓市之因素。維持在高位是可以的(即中原城市指數120-150點之點,現約在140點)。   若想生活好,應主力令投資產出每月現金收入。若想生活起伏大,每日睇報價機望一蚊變兩蚊賺價是可取的。當然用些少身家玩下細價股無妨,但炒股當職業真係糟蹋緊自己個”life”。各位要攪清楚自己要點做、而唔係諗買乜。好似讀者又諗買樓、但其實佢手上成堆垃圾未清。將一間居屋補價自住為不智行為,因你補足地價,買個次等單位。居屋間格雖然好,但住係入面既真係有錢人嗎? 未來會具稀有性嗎? 你可以呃自己講居屋又實用又好住,就當他日我中六合彩(起碼除稅後淨得是2000萬派彩的)仍會住居屋。惟筆者看法是人有錢通常先浮誇後平凡,當你有錢乜都玩過試過話唔定會搬返北角住和富唔奇,但日日出門口對住班老居街坊加黑面看更,發財後你都唔會選擇咁做。當然補充一句,若可免地價有樓住而自己未有條件,咁梗係忍住留位居屋啦。筆者咁講可能會得罪人,明白到網上貼文如果要穩陣,最好就似總統民調打黎時答:「我包容不同種族,我係支持希拉莉既!」   所以唔該咪再諗買樓,沽走居屋收番290萬為上算。人到37而儲蓄只30萬,你話係咪應該扑走一間樓令自己銀行張statement體面一點? 至於家人間未補價的居屋,按上文之理應保留及不為家人添煩吧。至於收租2300的車位,估計投資價值不大。未來車位市場應西瓜靠兩邊,即最貴同最平價位既車位都有市場,唯有中價車位不宜再揸。看法是靚車泊靚位,用得過5000泊靚車位既朋友當經濟差時仍會有車,一黎如佢架車真係靚野佢冇可能因小失大放成百萬係平車場過夜、二黎就當佢盤生意衰左頂多法拉利換Telsa,起碼仲有能力養架車及掛名支持環保,而車位仍是要一個,車位同住宅唔同在車主唔可以「三房換兩房」,你估真係揸開5.5噸變MINI Copper呀? 至於20-40萬既平車位仍有批搵食客關照,佢地計算不在架車、而是衡量警察抄牌的兇悍情度。筆者教室在尖沙咀,近日不時見到衝峰車超載住成team差人周圍抄牌,唔係往時行開「必」見到就抄咁簡單。   另外買內地樓有感是與回胞們現時意見唱反調,係人民幣下跌加上阿爺連銀聯每次碌$5000的走資渠道都要封殺既情況下,你仲拎錢返大陸買樓? 是否想申請中國護照? 可以同大媽一齊過關擁抱中華? 其實讀者自己一個人可借60000/10000*50%*2.59 = 7.7百萬,自己一力買兩間樓應不難。套回290萬加自己30萬,可一間先入手屋苑樓自住,另一間部署買舊樓做套房,係380萬樓可收20k/租之下,假設有人八成上會,首期76萬,月供204/259*10000 = $7800。現金流產出效率為(20000-7800)*12 / 76萬 = 19%,已經好過讀者現時組合約十九幾倍。當然做套房要錢裝修、或者你付首期要比兩成更高,那你可預將回報稍為減低。   車位同珠海單位套回170萬,可投入債基套餐C收年15%,每月有$21250利息。好過佢今時夾埋只收5千幾租金。由於是初心買者,不宜用收息堂的套餐A方法收30%/年,應由穩當的10-15%出發。

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用父幹成功繞過印花稅。樓市看法。 #1211

今次出招主打擊換樓客,重新令換樓階梯斷裂,樓市重回2012-2014年的畸形發展,惟價格不能再大升。   –   換樓客最受打擊 係2015年由於細價樓升幅與2011比近1倍(中原城市指數由約88水平升至140),令原本細價樓業主成功換大。原本250萬既樓升至500萬,細樓業主賣樓賺250加上自己儲蓄,去到盡有350萬預算換大屋唔奇。由於細價樓係2015年開始升得比中價樓慢,與2014年尾前的走勢不同,反映主力買家結構改變。中價樓由跑輸變贏見於中原城市大型屋苑指數係2015年已與小型指數同步,而香港島樓價已由2014年前的落後變成持平數件事。 – 惟11月5日改稅制後今時買800萬住宅樓,原本交稅7.5%,即60萬。而家交15%升至120萬。工商類就算買成千萬都係8.5% 基於800萬換樓客要準備4成首期,即320萬,加120萬先可以換樓,總數440萬先換到樓,大批人由原本可換樓變成又要等… 當然話就話「如半年內完成一買一賣係有得退稅」,即120萬先付後退回90萬。 – 政府睇準了發炮的,唔係藥石亂投而出招 不過先交120萬稅而半年後退返90萬呢件事,唔係個個都驚受得起。相反之前先交60萬稅退回30萬,有些早年買了一樓既朋友仍能負擔。故今次政策幾肯定最壓抑換樓客,而呢批人是今次升市之主力。所以筆者看法是政府睇準了發炮的,唔係藥石亂投而出招。由於今次措施成功命中正推升樓價的主力,估計樓市半年內成功被壓下去,2017年3月特首勝選前樓市只持平或睇跌。根據11月數宇,筆者睇好。已在買樓003學生私群發表。惟突然有此一招,樓市估計由睇升轉持平或微跌。今次贏家有持有辦公室的老闆們、當中唔少應將會係1200個選委之一。而家出呢招可利用樓市年尾淡季加上命中升市主力去壓低樓市、二是令一眾鋪王或老闆HAPPY,三是令頭版再次從變質的釋法中轉移。受害只有辛勤換樓打工仔。  – 另外由於原本想換樓班客會轉租,同意租金會上升。但能否由租拉升樓價? 相信唔會太多。始終而家租金指數比樓價已是約1.6倍,比1997年的1.2倍更高。這當然有賴低息環境。係實體經濟麻麻之下,租金會係下年再上10-20%。而反映住宅既中原城市指數會在下年3月之後跌完回升,但仍會在146-150點極受阻力,不能大升是因為投資客會將錢投入工商市場、而城市指數只計住宅。間接令更多人買入400至500萬的商廈整天辦公、或作其中租客。  – 有人在FANSPAGE問:「點睇有樓既人唔會賣樓,因為再買要比15%。 變相令二手市場供應更少?」這個肯定。其實這個現象係2010年首辣時已發現,2013年2月加加辣時再加強了業主有樓死都唔放此一信念。既然是「已saved的進度」,故筆者沒有在星期六直播中提及舊論點。   又有人在FANSPAGE問:「咁多父幹你唔講!?」首先筆者唔係太明佢講乜野。惟以筆者睇過1200個CASE的經驗,「行文如見人」此講述是真的! 所以勸諸君要讀好書咪失禮父母,自己丟架還可接受。那提一提「父幹」,其實咁多父母會為仔女買樓,一是愛錢二是更愛子女,原因見稅例:    – 節錄: 第2標準稅率(即往時平的稅率)將適用: *今時15%的可統稱為第一稅率 買方是香港永久性居民,而他在購買有關住宅物業(不論是否連同一個車位)時,是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業(及車位,如適用); 由一名香港永久性居民與其非香港永久性居民的近親〔即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹〕以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業,他們在購買有關住宅物業時,各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業; 近親之間買賣或轉讓住宅物業,不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時,是否在香港擁有任何住宅物業; 即如果我個仔夠18歲,搵佢買間600萬樓可用首置先慳稅約(90-36) = 54萬。然後做個近親轉讓住宅物業比返老豆,MARK低個價去某個水平,老豆可能一蚊印花稅都唔使比就可以將樓轉到手。當然MARK個價有技巧,唔係你話零蚊就零蚊,至於送契亦只合某些人,買樓大事一做錯就返唔到頭,數想搞清楚就去買樓003課程。點都好,就咁就可以成功繞過印花稅。故咁多父母買樓比仔女「父幹」不只是愛的行為,有可能亦是愛錢的行為。   – 仲有一個怪招,不過係奇想。就係一個男人不斷搵D住夠七年既香港女新移民買樓,佢地肯定係首置。然後同佢地結婚再做近親轉讓,這效果同仔女買無異!? 兩年後離婚又同另一個女人結婚,又可以出呢招? 由於筆者事忙結唔到咁多次婚,呢條Q行唔行得通留比各位大大一試。不過內地就真有為樓而離婚的例子。   – 年青人 如能將咒罵「父幹」的力量轉化為學習及行動的推動能,往後的人生可以活得很不一樣。事事都有learning point。另外真心希望政府班大哥唔好睇到呢篇文,佢地專心咁去補加工商做15%就得架啦! –   或許有春江鴨 尤其獨立冷氣的商廈很看俏。係500萬商廈只借250萬,而住宅借300萬,買住同買商變成同樣難借錢,但商廈500萬交稅18萬、但住宅交75萬。比我係發展商,不如賣商廈再送印花稅令我仲易MARK高個價。另預計會有財仔提供更高成數的商廈二/三按。 根據2016年6月經濟日報。南港島綫將於今年底通車,黃竹坑過去一度出現15宗酒店發展計劃,但據最新資料顯示,至今僅得兩宗仍生效,其餘大部分均已失效或轉作商廈發展。相信或許有些春江鴨係入面唔奇。ONE ISLAND SOUTH呎價已達$13800。而生果報係10月都有報導,賭王四太是其一買家。 – 政府未嚴打商廈,相信太子,佐敦一帶獨立厠的商廈可供租相抵兼慳稅。  如是荃灣簡直有錢淨落袋。黃竹坑同石門是兵家必爭之地。  – 至於有人話細價樓會因為政府而家修正稅率而趕絕投資客,細價樓會跌,筆者不表認同。重申現時樓市主軸是換樓客而成,筆者分析除了看各個因素,仲要選出最影響著樓市之因素作觀察。呢招絕對對換樓客是致命打擊。係需求仍在之下,購買力重新集中在細價樓。 […]

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