決心不靠父幹的年青人 #1382

諗sir你好,   近月才透過homeblogger文章認識到你,實在感到相逢恨晚,最近決定報讀最新一期收息101班,希望趁年紀尚輕,好好把握最大本錢 – 時間 – 來累積財富,達到一生三宅的最低要求。   小弟今年26歲,月入40k,花紅大約1-3個月不等,人工可望每年以5-10%增長,現大約有1.1m金儲蓄。因在銀行任職,投資需申報故一直沒有積極買股票債券,現時所有儲蓄為現金。支出方面,大約每月12-14k,每月儲蓄可保守假設為25k左右,零欠債。   女用友今年同樣26歲,月入30k,零花紅,人工以通漲每年少量上升,工作3年大約400k現金儲蓄,每月儲15k左右,零欠債。   小弟及女友兩家屬中產。小弟家中有2物業,一自住一出租,均於數年內供滿,估值共約40m以上,都是父母聯名持有。而女友則有一自住樓,已供滿,估值15m以上,由父母聯名持有。雖然兩家財力不俗,但因兩家人父母都年事以高,進入退休階段,故如非必要,決心不靠父幹,希望靠自己打天下。   小弟希望2年內結婚,中長線目標方面 – 希望15年內達到1生3宅,自住那層希望是近市區,3房型(因有打算生2個小朋友)。現金流希望產出約每月20-30k以應付小朋友開支。   以小弟&女友財務狀況,應怎樣部署資產配置?而鑑於現時樓價高企,應否現在入時買樓?還是先做好收息,推高儲蓄待於樓市調整時才入市?另外在加息+縮表周期,債市可能出現調整,債基無可奈何會受影響,息差收窄更會令套息利潤大減,諗sir有否在高息環境投資的替代方案?   追記 – 另外家父年內退休,並會獲得lump sum約8m退休金及每月60k退休年金,希望可以從8m退休金產出若每月額外60k現金流以應付家中日常支出(小弟家中仍有2弟在外國讀書,母親無工作),望諗sir賜教比較低風險的投資方案。家中財務狀況如下 – 自住樓估值35-40m,由父母聯名公司持有(父只佔1%股份),尚欠2年供款,每月8000。另外投資樓估值6m,由父母聯名50:50(非公司)持有,現欠1.3m,每月連租金淨現金流5000,7年後供滿。每月支出約100k。   決心不靠父幹的年青人上   answer: 此個案抽先在發問14日內作答,為鼓勵各位懷有志氣的年輕人。男女方共三間樓夾埋5千5百萬,讀者希望靠自己去養大仔女同關顧父母,40歲前自力買多3間樓。筆者謹此建議成事之幾個步驟:   理財知識要自己學懂,唔係聽人講。因為讀者面對的形勢比公屋仔複雜,父母遺下財產引致豺狼上門只屬遲早之事。要趕走豺狼要用智慧,而唔係比肉佢地食。 低風險理財適合讀者,好比贏波羸到3:0,要主是學識將波穩陣去「搓」。打主攻係公屋仔應做之事,讀者出身較好行主守。可能有人心諗:「讀者有父幹真好!」惟主守都需要技巧,萬一失敗要由天堂跌返落地獄。比公屋仔由地獄留返係地獄,感受更慘 亦有可能話:「諗sir你唔好樣樣用錢衡量得唔得!?」筆者確實同意用錢作衝量,情趣自然少。可惜香港大部份人,都對買六合彩呢件事有興趣。咁你話諗sir這種入世,被人稱為銅臭的blogger,如寫些錢以外的題目,是否太離地并趕客先!   按上述三點之方針,建議讀者作下方之行動:   a.在2007-08年的加息週期,債券價格無跌。價升定跌是事實,讀者可自己睇。所以凡事唔好人講就信,報紙寫既野更是不敢恭維。報紙寫有用既野就無人睇,無用既野係報紙就大把人睇。那你說報紙是否只聚了一班花生友? 那又有誰會花錢落廣告比花生友睇? 無錢又搵邊個去寫好野?   所以,周刊和電視生意都係賣了就算。只剩國家喜愛花錢搵人寫野。   「加息、縮表、收水」其實都係緊縮政策的代表。呢幾個行為2013年已開始,而君不見就當垃圾債(JNK)咁垃圾,個價(2013-17)整體看有冇跌? 「專家」係報紙收左人錢可以亂寫野,但要專家用自己錢亂買野,會唔會呢? 故自己睇投資物價格走勢、學套功夫,加上批判性思考,為投資必要步驟。   b.同意買債基再疊增,加上儲樓是讀者理財方針。至於父母可以再穩重些少,例如只吸中銀、匯豐發行的直債,少既3-4%一年,識搵既其實7%一年都有(係匯豐)。咁你話:「點解落銀行問,問唔到?」你可以參考摩根士丹利最近一份業績,當中收入有49%來自機構證券業務, 43%來自財富管理,8%來自投資管理。而財富管理的收入竟然同證券業務分庭抗禮。財富管理即係幫銀行睇產品、基金、accumulator咁咁…證券業務即係班iBanker自己炒野。咁你就知道,靠銀行就算比你問到而不知奧妙,都要比人大咬一口自己先食餅碎。   c.由於讀者及女友之借貸力有(70000/10000)*2.59*50% = 9.08百萬。加上儲蓄共1.4百萬。可以參考有些人做法,趁後生就單名買二手樓收租再偷偷租出。注意樓市升跌係估唔到,但注碼分配自己就掌握到。加上買樓是利用長時間攤還去貶抑債務作賺錢,而唔係靠估中個價去賺錢,好留意每種投資工具有不同用法。讀者如結婚加上勤儲蓄,10年內完成三宅不屬難事,上述數字已可計到。   […]

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缺乏資金的80後個案 #1378

諗sir: 你好﹗ 我是dv42收息101學生,上課後對債基叠層方案印象頗深,惟現處一個「買唔買多一間」關口,打算年尾前報讀買樓003課程,但現在心急想先問問你的意見。   本人年屆32歲,剛升職月入穩定67k。太太30歲,收入穩定47k,合共可月儲40k。現有一聯名住宅物業長期自住,兩年前買入5.95m,現估值6.5m,按揭尚餘4.3m,月供17k,剛過罰息期。有現金大概40萬。 40萬儲蓄大部份會用作高流動性投資(打算年尾前儲夠50萬行債基叠增方案賺10+% 息),預留不時之需。由於打算未來有小朋友之後太太轉兼職,收入會少15k,我想在他仍有現時收入之時,將現時單位轉到他名下,空出我的人頭將來再買一間樓,否則將來他過不到壓力測試 。 有追開你的專欄,亦認同以我們的月入應主打儲樓,但手頭現金不多,現考慮以下舉動: 1)    轉按,用按保低估單位至6m (按揭轉介公司認為可以做到)借足八成480萬,套現金大概480-430=50萬,扣除洗費5萬多(律師費7k、印花稅45k、保費加入按揭借款拖長還),應有45萬左右套出。我們打算用按保上九成會買4m左右單位,首選屯門區樓再自行放租。 以我們的借貸力(67k+47k)*50%/10000*2.59=14.76m,現用了29%,再買這一間樓後亦只用了54%,和70%的安全線仍有一段距離,應算穩陣,但資金上會比較緊張。同時,400萬上下的選擇很少,希望能有30年樓齡以下的選擇,而恐怕再等選擇只會更少。是否應儘早在可用按保按高成數時入市,確保有兩間樓在手? 又會否怕樓齡太高,日後易手會有困難?   2)    轉按加按保計劃,按足八成套現金50萬,加上原有儲蓄40萬放到債基叠增收10+%息。這樣,一年內收的息應彌補了按保的60k費用,再靜待時機及儲更多資金買4m以上的樓收租 (按保計劃按八成)。但到時太太很可能已轉part time,要把現樓轉在我名下,亦要我擔保他才可過壓力測試。在升市下,此選擇會否比選擇(1) 好?   3)    暫不轉按,亦不轉名,省回按保大概60k保險費,在儲足50萬之後用債基叠增方案慢慢收息靜待再買一間收租樓的時機(我的按揭正是在叠增方案的目標銀行做,已有相關戶口,根據上堂所學,50萬應該夠做)。 麻煩指點﹗希望我們有機會在四十歲前達到「一生三宅」的目標。 缺乏資金的80後上   answer: 之前唔儲錢、太太又想轉PART-TIME、又想將間樓轉去老婆名而部署自己再買而慳稅,世界上沒三全其美既事,怪就怪夫婦月入過十萬而儲蓄只四十萬,咁情況真係唔識講。現時難題在於夫婦有聯名樓一間,究竟轉比老公單名揸定係老婆單名揸著數? 老婆下年做part time收入大減,下年將間樓飛比老婆,佢一個人食唔起要老公擔保,就影響了老公再買第二間樓時之能力。   其實學員睇筆者免費文章,意識到聯名轉單名有著數,大概就是前兩天經濟日報講的「自製首置避稅」此做法。亦即筆者講的一拆二。不過筆者係2012年尾有了BSD之後一季(2013年)就開始寫文可以用「一拆二」方法拆解。到2017連報紙都識講,咁真係政府會取消近親轉讓用返第一標準打稅這條路。 當然2017睇埋報紙幅圖,敢講仍然唔夠「搵食」。睇返讀者既case真要實行之時,有更多考慮點要學:    轉比老公,那就肯定再買樓是老婆已轉part time,借貸力大減難借錢。基於夫婦莫財而老婆借貸力快消減之原則下,快按盡而轉比老婆應是較好的。不過老婆一個人人工又唔夠借,加老公做擔保又會影響佢再買第二間樓之部署,故「借貸力由無變有之法」是報紙無講,會計師要收錢先肯幫你做,而你識左就等於可合規幫自己借多d錢之步驟 聯名拆一半比老婆,在上圖只交待是「轉讓」。不過轉讓可以用賣、送、換進行,那一種比較好? 如用賣,是否真的將賣價set低就可咁天真避哂從價印花稅? 如有人拆左一半比家人後,自己要即買樓。即係因為想買,所以先諗返轉頭要拆既個案。拆左出黎那個舊樓未甩、而新樓又要買既時間,點騎住兩間樓去申請按揭及免15%稅?   至於讀者,依據他們財力,還是等等唔好勉強今年買樓。至於保險費可問銀行加借,當然同意借都是支出,但他們不見有條件可省下此等費用。總之按盡同之後比心機儲錢,就要他們在未來一年先要調理的地方。搞好轉名同埋用買樓003之法,為老婆準備借貸力由零變有,可幫助日後儲樓之事。更何況老婆之後做part time,若加埋一些借貸力之變大法則,其實可做part time而不失借貸力都唔奇。   若有90萬在手可行收息101的債基疊增之法,一個月收9k-10k,加埋自己月儲4萬,應該兩年後又可以多一百萬在手了。總之讀者未學好儲錢之前,買第三間樓是多餘,第二間樓都唔使勉強。儲蓄是理財之基本,體現了理財之執行力及態度。

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[諗sir]逃出銀行魔掌的分享 #1368

諗Sir:   你好,我是LY40的學生。   兩夫婦一個今年40歲,未買過樓,月薪3.3萬。另一個早幾年賣了樓,現在冇樓在手,後悔莫及,年齡37歲,月入5萬,預計7年後月薪約7萬元。兩人現金股票共500萬元,每月租金約1.7萬元,每月可儲蓄約3萬元,心儀自用單位約8百萬元。   是否應該1人買1個物業收租以補貼租金支出? 1人已40歲,應現在立即趁借款能力高買還是等樓價下跌1成才買入? 另一人應該現在買還是等數年後收入較高才買入自用? 應該買屋苑還是舊樓呢?我們沒有人頭可借用,兩人買了1個單位後應該不捨得付15%稅再買。還是全力用債基及直債收息等待時機?   謝謝諗Sir   迷惘人上   answer: 月入5萬,手揸500萬,都仲要為賣樓之事後悔莫及。各位希望趁高套錢而趁低買樓既投資人,你計清自己能否承受萬一睇錯市之風險? 如可承受即管做,不過財務實力起碼都要過本案讀者。   買800萬樓首期至少四成,做香港按證上會無幫助,借盡只420萬。惟今時林鄭一旦放寬按證二按可借至600萬,保證又激發下輪樓市升浪。政府要控制樓市再升,一些變格政策如搵哂班亂租樓出去既業主CALL LOAN去增加市場供應,又或將私樓對面既工廈即搬人入去住,咁先可以淋醒一批確信樓市會再升既人。可惜政府決心打擊工廈劏房,更傳會收緊按揭政策令買新樓借錢更難,咁只會趕一批能力勉強既人而家即買新樓上車。   由於讀者入手「心儀」樓房只會令佢現金盡失更賠上幾十萬作印花稅,故由跑贏大屋苑選取較舊既單位去收租為好方略。其中一人可選取400-500萬的四正兩房入手,抵銷萬一樓市再升之風險。另一人可等樓市下調時出手買舊樓做套房,或至少是將舊樓分租圖提升租務回報,補償失去之理財時光。另外請勿用人工水平去衡量自己應該住邊食咩,過去幾年卒仔揸間樓仲賺得多過晚晚OT既老闆。讀者錯在早年賣樓,今時失去「心儀」兩字。買乜樓變由「個市決定」而唔係「佢決定」。唔信佢可再用佢夫婦夾埋個八萬月入對大市再作「對抗」。   入手四正兩房後,估計仲有350-400萬現金淨,可分段入手債基再疊增收息。年12-15%息即每月可產出$35000-$39000月入,收足兩年已夠讀者買第二間樓之首期。最後一間樓就用原本收緊息個約300萬「落注」吧。由於夫婦借貸力不俗,共(33000+50000)/10000*50%*2.59 = 1074萬,故要在4-5年後佞起三間樓唔難。當然買第三間樓已無人頭可用,佢要等特首放寬辣招才行。但點都佢,佢乖乖地攪好1-2間樓再算,談第三間實太遠。   至於債基之波幅,基本上少過匯豐控股之一半。上述說明是把標準差幅計出之結論。亦即Standard derivation,大家中學都學過。其實投資一事把風險及回報量化不難,難就在於有些要賣投資物維生的人(或金融機構),把產品說得不文不類。你看看下面是ETF同學修畢課程後之回信:     佢入到身痕銀行,個職員連買美股都未攪清,就建議人投資。 身痕最叻就係「水」人買保險,職員唔識美股實屬正常。 筆者在課程不只會指出如何執行高效方案,更會教授「防身術」,幫你睇穿各大銀行券商的「食水」技倆 點解混合型基金職員要sell? 課上談 乜銀行賣某些基金是有偏向的? 答案唔係只因佣金比率。另外不少同學到堂後才發現之前中哂招既係買左邊隻基金? 按下步驟去獲取文章得知 請在明天2016年7月7日完結之前: 1.在「超筍樓盤理財創富」專頁LIKE有關本篇文章「逃出銀行魔掌的分享」的POST: 超筍樓盤理財創富: https://www.facebook.com/homebloggerhk/ 2. 在「逃出銀行魔掌的分享」的POST 留言”索取「買左邊隻基金中哂招?」文章”。今次會在24小時後由facebook直接PM該部份文章予你

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[諗sir]高薪低儲蓄投資初哥個案 #1366

諗Sir,感謝你的網上分享,拜讀你的文章深感受用。本人27歲,和女友打算置業自住,並積極學習投資,已報讀將開課的DV44,希望你可解答我倆一些疑難,感激!   現況:   本人 女友 月入 60K 45K 月入升幅 12-15% p.a 數年後升職約 40% 通脹比率 每月儲蓄 30K 20K 每月開支 (家用+日常開支) 30K 25K 資產 現金 150K 父母打算加按已供滿之自住樓,父幹有4M (需每月還款約20K,由我倆承擔,但不損借貸力) 股票 200K 置業計劃: 樓按 約6M東涌私樓,8成按,單名買入 首期連雜費 約1.6M 裝修費 約400K 結婚開支 約350K 投資: 1) 餘下的現金 (4.15M – 1.6M – 400K – 350K = 1.8M) 打算修畢DV44 後,以約1.5M投資債基,希望產生約每月最少15K被動收入,並保留300K流動現金以對沖債基風險。 2) 本人明白我倆尚未用盡借貸力,所以將繼續儲蓄以準備購入第二層樓,或作股票/ETF投資。供樓後如債基表現良好,每月可維持儲蓄約30K(現時水平),並按月入升幅遞增。當然打算繼續報讀諗Sir課程才擬定具體計劃! 所以想請教: […]

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唔想買樓,有咩投資好做? #1344

諗Sir: 本人是單身OL,46歲。 月入約55,000,年終約三個月花紅,年薪約百萬。 自己名下三層樓,一層自住,兩層收租。 自住:市值4.5M,欠按揭1.6M 出租:市值4.2M,欠按揭2.1M;每月收租13,200;今年二月加按買第三層樓 出租:市值3.3M,欠按揭1.4M;每月收租10,500 每月月入約80k(連所有收入),各項開支後,每月約可儲存30k;每年年終可儲約200k。 現金約400k 股票約250k(面值跌剩,不能動用) 期貨約300k(面值跌剩,不能動用) 短期不考慮買住宅,想分散投資收息,請教方向、方法及上那些個課程。 謝謝   ANSWER: 單打獨鬥,難成大事。讀者做到而家光景,算係唔錯。當然,現金水平少是事實,另外在股票投資及期貨投資應已受過教訓,得出(面值跌剩)的現象。與不少人一樣,讀者在投資超10年之後交了學費,輸了時間後終悟到:「不如都係唔好玩咁多,每年收番些少息穩定當贏。」當然,上述只屬筆者設計對白,說不定讀者有大智慧,可讓筆者於見面時請教一下。   如果有一個血緣親戚肯幫手,情況將大不同,主想改善讀者未能將過去幾年樓價賺幅去釋出的情況。讀者兩間收租樓只欠市價一半,明白是跟足金管規矩。順帶一提有些人會八成上會咁買樓然後將間屋偷偷租出,明顯這些人違反了合約,有些做得不好更引致犯法,但為何咁多人仍會咁做利用漏洞? 這是我們需要探討的社會現象。   講返讀者,唔好搞兩間收租樓,不如將手上自住樓賣比阿媽。當然用幾錢賣先可將稅項與加按的金額取得平衡,這就是買樓003課題。不過按讀者情況,極建議是拎錢為上,故需按爆八成,得4.5MIL*80% – 1.6MIL = 2.0百萬現金。這已是5倍於讀者今時儲備。當然借多了200萬,讀者要還多200/259 ~ $7700/月。不過兩間收租樓如文件齊,租金收入之70%可計作核實收入去增加借貸力。   今時讀者之借貸力,估計為(55000+13200*70%+10500*70%)/10000*2.59*50% = 9.2百萬。現已借5.1MIL,計埋加按200萬,應只用掉7.1/9.2 = 78%。如讀者未有其他重大負債,加按有機批出。   加按所得200萬,可投入債基疊增方案,收息12-15%一年。如收了3-6個月認為穩定性可以,建議當中一半投入債基B套還收20%/年,淨低100萬照收15%,那200萬投入可利用收息課程的路向達至約$29166利息/月。已等於讀者半個月人工。為日後錢生錢鋪路。讀者修讀順序應是先收息101,再買樓003。

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改善居住環境例子 #1340

諗Sir你好,本人是LY3902及DV4110學生,上了諗Sir的堂真是獲益良多,現在有些問題想請教諗Sir?   本人35歲,專業人士,月入約91k,人工會每年加,已於2014年單名九成上會以3.58M買入東九龍地鐵上蓋小型屋苑(屋苑有兩座大廈,樓齡38年,離地鐵1-2分鐘,實用526呎,現值5M),現在轉按至六成,欠3M,25年按揭,H+1.3%,月供約12k,管理費0.6k,擬作收租用途,收14-15k   本人未婚妻,29歲,文員,月入約11k,於今年(2017)以4.05M單名購入九龍灣小型屋苑作婚後自住(屋苑有三座大廈,樓齡40年,離地鐵3-5分鐘,實用391呎),由本人作擔保盡借3.6M上會,30年按揭,H+1.3%,月供約13k,管理費0.7k   本人每月可儲蓄約40k,流動資金約200k;而未婚妻則可月儲約7k,流動資金約50k。   問題如下: 1)在買樓001中諗Sir不太建議買樓齡過40的住宅,奈何我們現在的兩個物業都差不多40,是否買錯了?要換馬嗎? 2)如果將來需要住3房單位,應否用兩細換一大?還是以租養租? 3)另外有什麼方法可以增加現金流?買債基嗎?還是保險方案?   窮中產學生上   answer: 本案讀者今時現金偏少,儲蓄率是可以的,由於人工近十萬,預計日後行「儲樓型」理財策略為上。另基於太太收入偏少,拉上補下家庭收入重回中等水平,在產出不俗的被動收入前不宜大洗。   40年樓齡單位唔好買,下手接貨業主做唔足30年按揭,影響出價。但,建議讀者賣走地鐵上蓋的近40年物業,而投入於另一類40年物業之「懷抱」。理念是用舊樓搞套房以滿足將來想住三房的目標。以讀者月入十萬之原素,年近四十而屈就係500萬市值既樓,明白今日唔換都會很快想換環境。既原係咁,計計下面條數:   譽港灣 992呎入手1500萬,租$33000 如購買,首期600萬,印花稅56萬(假設是無樓人仕購買。如有樓再買,印花稅225萬) 月供約33K   如買一間較大既舊樓再間套房收租,入手價540萬,可以「一開四」或一開「一大四小」,收租約$27000。如懂得找合適間格、找區份、裝修技巧令空間更實用,可以令入手價平一點或掉轉收租多一點。在此先勸告,一些人如公務員搞套房,話唔定份工都無埋。套房租客多看似難打理,其實係仲易打理過將完整一間屋出租。   那540萬樓去到最盡,八成上會,印花稅162,000。 首期約108萬,月供$15K 不妨用錢買間套房,收租作津貼自己反租譽港灣,套房收租27K,只消補貼$6000已夠改善居住環境。當然,間套房都係要供,不過供只消15K,加埋貼個6K,只係用21K已夠租三萬三既樓。更重要是: 印花稅大省幾十萬,而首期亦只要100萬。比起1500萬樓要成600萬首期之天文數字,用套房加補貼去改善環境好多了。   當然可再完善策略,拎60萬出黎行收息101之債基疊增之法,收息年10-12%,一個月收息$5000-6000,咁就讀者連補貼錢都唔使。成個project只要起始金額108萬+60萬=168萬。已經住緊好環境唔錯既1500萬樓。  

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空有888萬資產但得個睇字 #1336

諗 Sir: 你好! 我係Sam, 我有以下的問題希望你能幫我解答. 我今年50歲,單身男仕,並沒有其它負擔, 職業為教師,月入6.3萬元,擁一在深水埗市值約430萬元(實 用341呎)已供完的自住物業, 另外在同區擁有一沒有按揭唐樓套房市值約130萬(實用195呎 ) (空置)。 資產負債表       資產   物業一(自住) 430萬 物業二(空置) 130萬 公積金(可動用) 100萬 投資在中國的基金和現金 80萬 香港債卷,股票 18萬 銀行存款(港元) 130萬 總計 888萬     負債 0萬     淨資產 888萬 理財目標: 希望現在可達至財務自由, 提前退休,退休後只需要有被動收入(正現金流) 約一萬元維持現有生活便足夠。 希望藉著現在還有隱定的收入和良好的信貸記錄向銀行借貸投資在物 業上(包括高租金回報的套房或官材房以便扣除按揭供款後獲得正現 金流也可以) 如有更好的建議請提供, 十分感謝!!!   ANSWER: 讀者有物業就空置或自住,投資在中國的基金同股票要拎返香港在法理上有難度(當然知清楚最好請較律師),香港的股票或債基只佔些少,空有888萬資產但得個睇字,建議死之前好運用佢令自己生活好過,更有尊嚴。 學術一點,讀者就是把財產同生活脫節,每月的生活最簡單就是配置每月的投資收入,這與打工領取月薪的習慣無變,易令人適從。當然有些人洗錢或衡量都是一舊舊錢計,或用樓作單位去計,不過筆者沒此本領,就唔好亂講啦。   估計讀者炒股技術一般,或無所興趣,故不建議用賺價工具去換取收入,相反樓或債更有原因。知道有人提及REITS 或ETF […]

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我好想上返車 #1325

諗sir你好 小弟是居住觀塘是租住的,多年前層和太太申請過政府首置貸款,因為樓價高及幫家人償還債務並6-7年前已經張當時的物業售出,現在都沒有物業,現在我已是四人家庭(我、太太及1子1女),諗住等樓市下跌買返,但現在樓價太高上唔返車,如果當時知道你的網頁,可及早向你學習, 可能我唔會賣樓,現在有d後悔.   我們夫婦家庭情況如下: 太太無業要照顧兩名小孩:6歲及2歲 賣樓及還債後大約有300k現金100k股票 每月收入: 正職IT:19K parttime教樂器:6k(有d收現金,有d收支票) 其他:1k-2k(網上賣買只收現金)   每月支出: 太太家用:5K 租金:9k 雜費:5k 保險:2k   我好想上返車,如果可以同區就更好,希望諗sir能賜教非常感謝,祝身體健康,生意興隆!   answer: 用錢幫人,幫得一時,幫唔到一世,讀者呢個案例可以睇到。十幾年前得政府資助首置上車,奈何不明樓的價值所在,賣樓後到今時達七年仍感懊悔。請戒用樓價升跌去判定賣樓是否正確,香港人無論在股票、樓房、外匯各項投資,都被人教化到短線贏輸定錯對。樓的價值所在於其抵押力,及租金收入同升跌之能力。不少人想用REITS取代買樓,奈何領展(0823)在過去半年走勢不及樓價、越秀房託含有內地資產未必廣為港人喜愛,加上用內地樓對沖香港通賬始終唔妥,筆者試圖綜合買REITS當買樓收租要留意之地方:   雖然有點吹水,但感覺此點才是最重要: 就係「投資難、人心更難」。雖房託要將租金收入之大部份派出,惟管理層對資金的運用,物業購入或買入時是否融資的做法,全都不在小投資人的掌握之內。相反買樓雖要比重印花稅,但物業始終係自己,決定權雖未到100%但大部份係自己手 房託普遍提供50%之槓桿,抵押力唔高。明白私人銀行可開方便之門,不過呢度門要千零萬開戶先勉強開到。大家留意談論一件投資物的抵押力不表示要你借錢做槓桿,你唔想借絕可唔借! 惟抵押性高既投資物始終值錢些,因為你唔用唔表示他人用唔著。所以另一寄語: 檢視投資別用主觀眼光 講到呢度唔係要踩低REITS,大部份香港人喜愛睇「樓 VS REITS」?? 「債基 VS 股票」呢類文章 ,想上位當然要寫多點。但其實只要投資物夠原始性,你根本唔使花時比較樓、REITS、股票、金、債基邊樣好? 他們只是不同工具,好似後生又無錢,梗係用借貸力去脅樓再脅租客圖加快儲蓄進度吧,需要的是時間。好似老野又有錢,打穩陣波買債是王道,「人生場波」已贏至4-0,又為何去博呢? 閣下了解清楚自己想要乜,再去搵「較剪」定「指甲鉗」今次幫到你。呢個方法就最Natural,就算巴菲特企係我面前,筆者都係咁應對。 筆者主張過債基、樓房及ETF去理財,但很少論述REITS、股票或其他投資物唔好。就當股票,留意筆者意見是用黎賺價好,但不合收息。可能因為筆者「大個仔」明白無野係完美,個個方法都有缺點。好似讀者攪成而家咁,話唔定係屋企人病重難明言。 領展成就在於予人穩定投資之感,敗亦同於此理。正因穩定得同高評級債有可類比性,所以近半年有三次長跌浪(見下圖),11月個次是trump當選,12月中及3月中兩次都是議息後加息而形成。入手領展前不可不察。 當然讀者唔趁後生買樓要脅租客,更夠膽一間樓都唔hold,而家要付出的叫「代價」。19k人工計出借貸力只0.95*2.59 ~ 2.4百萬借貸力,唔好講同區,而家連買唐樓都無。不過排公屋係一條路。叫老婆唔做野是另一敗筆,親子教育唔係大哂,何況老婆親子後讀者就要放工要教琴無得親。至於老婆就算唔做野,都請之前用埋借貸力買樓先唔撈湊仔。當然今時可補用借貸力由無變有之法,令太太重獲借貸力幫手用單名買樓一間,淨低要解決就係搞返個首期。另外資金少,上什麼收息101攪債基收息,都唔會幫到佢。先做好個人,再諗投資吧。   由於讀者支出已與收入近同,儲錢速度很有限。若我係讀者,就係比心機教琴再叫老婆重出江湖搵份工,狠心每月儲起20k捱兩年就有40-60萬買樓,趁後生改正錯誤。唔好再問筆者若再買樓後價跌點算? 根本第一同二間樓,有能力就買,咪懶醒「趁高賣走」。趁後生讀者好去勞碌應左佢少年做錯決定之因果,等多5年情況必比今日更差。基本上由0-800萬的財富,做好執行力唔犯大錯已可擁有。再往上走才需下一個Skill Set。

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後生賺到錢。往後怎佈局? #1322

諗SIR,  您好,   最近閱讀你的文章,實在獲益良多,先知道自己一直用錯誤方法去投資,股票同基金都係打和或者要輸 小弟因早年同朋友創業算係做左D成績, 但近年收入已大不如前 自知學歷不高同未來負擔愈黎愈重, 非常怕將來收入不穩 希望除個人收入外可以仲有其他額外收入及達成三間樓之理想 小弟已報讀DV41及DP30收息班,希望補救為時未晚   小弟29歲 , 已婚有一小孩 ,自己收入50K , 太太收入17K ,開支共約40K   擁有資產如下:   自住現值約540萬物業 ,2016年買入 ,6成按揭 ,自己單名 ,月供約11K 股票基金約現值 69萬 (約蝕8萬) 人民幣現值約 22萬 港幣 135萬 股票現值約 20萬 已付70萬作2年後向親戚購入一村屋,2年後需多付50萬   請問資金應如何部處? 應加按現有物業增加現金流嗎? 另一方面希望樓市回調時太太購入物業收租 但太太收入不高應作什麼準備才可通過銀行審批高成數按揭   answer: 讀者上年付四成首期上會,即約220萬,計埋其他基金、人仔、股票咁持有470萬。亦即係三十歲前因生意機遇令佢賺左500萬係手,可惜開創容易持續營運艱難,而家手執500萬點樣同老婆阿仔捱落去? 基於後生得財加上對成立公司及報稅有一定心得,就算學歷不高只消用得合理,40歲揸三間樓過活應不成問題。   自己間樓付了大額首期,雖將錢困死但契機是只要將結欠減到市價之五成,即可將物業轉為出租用途把租金納入下次買樓之收入證明。由於17年比上年樓價大約升左10%,讀者可試試能否在未來一年,趁罰息期滿就做埋轉按食埋份現金回贈,把單位正名為出租用途,計租值為15K,那夫婦之總借貸力就由現時8.7MIL增至1千萬。   上段提及的樓房當然仍由讀者居住,但文件上好應有技巧做足令借貸力有所進帳。另一個文件安排,要增加多份收入比太太令銀行無懷疑地將更多錢借出黎,準備日後用太太單名去「食起」間村屋。就算太太單名真係唔得,都可以有讀者先生擔保充數。   若先生將2016年的樓早轉為出租用途,那先生自己再買下間樓就可利用自住名義作高成數按揭。在先生有一收租樓、太太有一自住樓之下,先生再利用槓桿入手自住樓一間是可以的。因此讀者利用現有資金完成三間樓的夢想比想像中易。總之就是錢賺得早又無亂花,四十歲可keep到小康可以預期。亦很慶幸讀者早輸股票,可能呢個都係讀者與筆者能在課堂相遇之原因。   至於應否加按物業? 例如將現有住處一拆二按爆? 筆者認為無需要。讀者手上流動資金達250萬,加上有需要將自住樓轉租去撐大借貸力,將自住樓按爆屬不適宜。相反將250萬流動資金重組,例如把其中100萬投入收息101的債基疊增方案,每月收息達13k-16k。相比買樓收租,債基只消用100萬就可產出13-16k的「租金」,比買樓要用400萬先收租13k,債基收息是少用了75%錢。當然債基收息有其缺點,比較如下:

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有買三房的念頭,但實力好像不夠 #1321

諗sir 你好,本人已睇完閣下的三本書,獲益良多,深明自己係庸才,只寄望可以安穩退休。現有問題如下,期望你可指點迷津。   本人和太太已47歲,我月薪約$46,000,我太太月薪約$16,000,現金有40萬,另欠10萬私人貸款,月還$8700,明年三月還完。現有一聯名物業,樓齡38年的南區屋苑的2房單位,估值約580萬,已供完。請問我們應如何部署一生三宅呢? 現想將我50%業權轉去給我太太,並想將物業按給銀行,請問好嗎?   方案1. 應否盡借先套現,借盡464萬,再作打算?但如只用我太太月薪,應只可借180萬,如要我擔保,應可借盡?但又擔心影響我借錢能力,如何是好?   方案2. 你曾提議單位可報出租,擴大我太太收入,租金約$14000. 那她總收入有約$25000, 按揭5成,可借盡290萬。這可行嗎?又是好方法嗎?但這就可保留我8成按揭的機會。   方案3. 還是先做方案1,如買樓再做回方案2,但會唔會罰息呢?   另因本人已有2個孩子(大女17歲,兒子11歲),有想買3房的念頭,但實力好像不夠,但又想一生三宅,可行嗎?那方案1,2或3比較好,還有其他好的方案嗎? 還是改買一個2房單位,以租養租呢,做其雙租族呢?   本人想買港島西營盤,因方便子女上學,有何好方案?   你的讀者上   ANSWER: 遺憾讀者在網文及書本只能睇到大概,距離實行還差點要訣。例如讀者提及先按盡八成做方案1,再做方案2,罰息只是首項解決問題,另外要否找律師解押是另一問題,由八成去六成應否花錢解押? 或八成去五成應否再律師解押? 或只由自住用途轉出租到底搵銀行定律師做? 這些都需攪清楚再行。   借私人貸款是利用低槓桿去大傷借貸力之行為,讀者應提早還款作避免。另外擔心讀者是高月薪但低現金之人,可惜未有提供手上現金水平,故未能作論。   至於南區38年樓唔建議持有,既然供滿表示賣走可套大量現金,考慮到樓過40如人到65,到此歲數人會明顯的老起來。若讀者有儲蓄好習慣加上對管錢有信心,可賣樓再同太太每人樓一間,完成入手首兩房。   管錢絕對是一門學問。不少人賺到錢,不過唔識管錢,最尾都係財來財去,小富都做唔成。記住錢一到手,牛鬼蛇神就會出現,就當你關phone乜都唔聽,最尾仲要面對個人貪念。所以長久保守富有者,皆有其可讓人學習的地方。既然世上大部份人都求財,為何某一小撮人可長久保有財富而不被人攤薄? 這些關鍵的位置除左父子親授,市面近乎無人教授,只可細心觀察而習得。   讀者加太太的借貸力約在8百萬,弱項不在借貸力,所以唔需要好似人工低既人靠將首房轉出租用途去賺取入手第二房之機會。爭取到580萬cash在手可夫婦每人一百萬,入手港島新界大屋苑兩房每邊一間,付了首期就交間樓比租客完成供款。淨380萬可分段入貨利用收息101之債基疊增作收息,一年產出12-15%,基本上$47500/月到手唔係問題。由於冇欠債係手,$47k可用作租三房改善生活,預期退休有兩層樓近供滿,加上近50k的月入,基本上生活好優悠。更可利用下方組合作分散風險,固定47k之月入:   香港其一銀行之直債: 175萬港幣購入,月派港幣約$8840 外國上市之REITS,含有香港甲級商場,及上海與北京之地產項目,投入$80萬,月派$4700 130萬投入債基套餐B,派20%年息,價跌17-20%要CALL LOAN。當然咁都有信心因為債基之波幅一般一年在10%之內。那月收息$21600   上述三項投資共收港幣42萬/年。年息在11%。如有需要增大收息金額,需冒更多風險。要知如何調較,請先更深了解。

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