掌握後半生的財富之道? #1645

不經不覺已答個案達六年,不時都有人質疑個案是否假作,這與一些人不時質疑究竟收息101每個月密開班仲要坐滿學生究竟是否混入「臨記」一樣,筆者一笑置之。亦多謝有些人咁俾面,認為筆者有能力用不同寫作風格同錯字「作」足千幾個CASE,只好說筆者的精神分裂得未去到這程度。下圖為近日一個案在FACEBOK POST上有讀者留言佢自己就係案主,大家可睇下原文,讀者來信寫得好有心機,更道出不少港人理財苦況。 http://homebloggerhk.com/65333/ 筆者於私人銀行從時一段時間,慣於為客戶保守身份及種種秘密,所以除非讀者自爆,否則都唔會將佢資料公告。今次讀者留言話想知埋更進取的理財方案,且繼2016年後再於18年回應,望方法能為各位作借鏡。 此讀者五十二歲公職人員月入五萬,老婆無做野,當年2016年首次發問,有間荃灣樓750萬,當時睇BLOG後已加按200萬,同埋有現金50萬而老婆30萬。首次建議係加按出的錢可以用債基收息加15K月入及試在荃灣參考人地劏房收租模式。留意點一是讀者52歲得幾十萬儲蓄真係好少,雖然有長俸,但咁既牌面幾可註定只可很平庸地「蟻下去」。   各位想靠炒賣而致富既朋友,可參考讀者自撰的感想:「我都有上過坊間一些投資班,上課時候確頭頭是道,好似期權Short兩邊,每月閒閒執五仟,又有什麼鐵禿鷹/Iron Condor之大法,實食冇黐牙,實賺冇輸。故此我短短一個月,睇完大師你四本大作,令已達不惑之年的我有感投資之知識增進如打通任督二脈,若早識大師十年或早五年,我深信自己已可以很放心三年後退休,不是擦鞋乃衷心之言,讀完LumSir大作之後,才自覺投資十多年物業及股票的知識是如此貧乏,如此無知;賺到錢純是好運或時勢所促成;輸錢的機率應多於一半若, 只靠一己的投資知識。四本大作之內容所含之知識 , 比花三年時間去讀一個學位更獲益良多,影響一個人的後半生的財富之道。」   那你究竟想走兔仔路線每月閒閒執五仟,定係搭諗sir呢架「龜車」發唔到達咁收些少息到期保本,閣下自決。另一重點,筆者從不認為自己有睇通大市之能力,雖不時會講出後市睇法,但跟手必做足萬一自己睇對或睇錯的措施,而不會用「樓市再唔買就呢世都買唔到」或「樓市快爆破」的觀點去框死自己。   萬物本無形是筆者其中一個處世要點。筆者年輕時做保險經紀常常約客,客人約實都可以唔到,一日被放三四之飛機屬等閒。自此學識無野係老鳳,做事往往係「煮到黎就食」,出招確實係「無招勝有招」。實在再說,就係當你懂控制一些在於你預期之外的事情,就把你由中等生分了出來。誠然筆者無意撰文認叻,明白做領先一群往往承受逆風,故筆者還是「龜縮」算數。筆者的經驗同小智慧都在街上學來,而不是睇書睇返黎。   最尾回應一下讀者,如可變革在54歲將樓賣走,2016年已得200萬,今時樓價應已升至近千萬(同埋佢兩年前加按的罰息期應就快完,估計係讀者2018再「蒲頭」原因),那佢賣樓應可套多600-700萬,呢舊錢連同原有現金,夫婦兩人共1000萬資金,可以父婦每人買間樓借比朋友自住,一間荃景一間荃灣洋樓,價碼550萬有貨的而每間首期都在130萬左右。由於已54歲,應已能做20年按揭,可告知公務員有長俸睇下可否拉至25-30年還。荃景供就要16k,收租應可相拭,如ok不妨住埋入去。洋樓有20-22k的,上完買樓003應已見識過劏房的違規野。淨錢可用直債,本星期東亞直債係重點,成8.5%息加上股份個邊比人狂沽,計700萬現金用一半入手,350萬都收30萬息一年,同埋仲有另350萬行收息101的債基再疊增,呢個讀者堂已上學識予。留意幾時都淨150萬現金係手應付需要。如能咁做利息收入可月大增至每月4萬,加上兩間樓有住有租收。情況能進一步改善。

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最近留意了一隻債基,怎判斷是否值投資?#1643

諗sir 你好: 本人一個多月前開始從YouTube 看你的频道,學了不少閣下理財心得與技巧、每種投資產品利弊,特別是閣下對風險及債券債基的表述令本人獲益不少。有見本人薪金及儲蓄近年逐漸有所提升,希望退休時能產生足夠被動收入,以下是有關本人資訊:   – 已婚 – 33歲 – 從事金融業 – 本人現時底薪約7萬,預計年底前底薪可達至約10萬,預計每年花紅約50萬,太太入息及資產不多可暫且不計算 – 預計本人底薪升至約10萬後每年預計儲蓄約100萬 – 現有私人住宅物業作自住,8月剛以600萬市值轉按及轉歸太太單一名下並由本人作擔保,現值約650萬,總揭貸款470萬 – 現時儲蓄約320萬 – 現時可投資資金約220萬(因持有約40萬股票,10萬投資於朋友Startup,再預留50萬作日常及應急資金)   目標: 未來10年仍希望發展自己事業為主,希望退休時能每月產出現值10萬被動收入   問題: 不知在現時市況下是否應該多買一個物業,還是投資債基? 最近留意了一隻債基,怎判斷是否值投資? 是否需要買不同債基分散風險? 另外有人offer 債基抵押貸款年息1.75%,是否可取?   謝謝。不勝感激! 打工仔上   answer: 讀者已將物業其中一名拆出,令現金水平達320萬,現想問買樓定債基好? 那要計計個人借貸力,月入七萬令借貸力達70000/10000*50%*2.59 = 906萬。現已用470萬,剛好達借貸力一半。在旺市不要用超借貸力六成之原則,讀者不應再買,除非太太能有收入。讀者無透露太太有否工作,但如沒有,可考慮用買樓003的借貸力由無變有方法合規將借貸力變大。另外若明白將花紅十成計入核實收入當中之法會再增借貸力,很有用。   但為何讀者月入偏高仍常討論借貸力? 因用人力搵錢遠不及借他人之力去擁有資產,資產可以是樓、生意、版權都得! 屬長遠能為人提供收入最尾令退休無憂之物。由於筆者自己做生意唔係幾掂,加上無信心教到你寫一本版權值錢既書,咁唯有大家講下買樓啦。再重申,其實筆者都唔想成日講樓講債,如人人都係收租佬,社會就快要「收皮」。有能力去建立自己事業,才是助己助人。   判斷一隻債基是否值得投資,要點絕對可以免費講你知,分別係看其價格波幅,持價評級,息口敏感度,持債分佈,各收息學生看後定笑而不語。前兩晚收息101落堂,有學生上完堂之後真相大白,知道自己「死左係邊」。話說上年入銀行想收息被人推了買人民幣版的德盛安聯股債基金,今時因人幣下跌固然輸了不少,基金個價亦不見「精神」。在筆者解釋下加上佢回億當時種種,終明白持牌銷售人員對佢當時之佈局如何。既睇通對手手影,今時趁市高去解困就更易了。   另外有些學生都是自行去攪什麼收息10%然後發覺唔對路再黎上堂,當然手續費及時間是先費掉了。在此對未緣面見的各位,提出幾個思考點: 客戶經理樂於將客人資金轉做其他貨幣買債基,原因為何? 為何我同朋友去不同金融機構,都不約而同被推某種類基金作收息? 起初買基金時都略有甜頭,但最終搵人同我攪都係輸錢收場?   當然不時有人都想問「買邊隻好?」比著十年前筆者在銀行工作,為跑到條數,就當你揸住A君買得好好地既基金入黎講明要同一隻,我地都可合法咁令自己條數交到。只好說你識揸車唔一定避免到的士司機繞路。一些只行內人明解的技巧,絕不能公開提點。   當然去到私人銀行階段,玩法又唔同,不少銷售人會更出真力。假設3億變到6億,開心事情總比花盡腦汁同個客一百變二百萬既多。至於息平定貴只是決定是否貸款的其中一個點子,還要看其借法。總括讀者先不買樓,利用債基去收息看看效果是否合自己,待資金及借貸力再高點才再入市未遲。萬事以穩為重。

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公務員私人銀行夢-保本收15%息? #1630

諗sir你好!我現有物業銀行估值5.5M, 市價太約6.5M, 仍欠銀行3M; 另有兩個車位在大圍,每個市值大約1.65M,剛按左3成。 我計劃等兩年後希望車上位會升至2.5M一個,然後賣車賣樓,希望有8M加入私人銀行買債,賺15%回報。 你認為計劃如何? 另外現時應否經HKMC轉按至8成,攞1.5M資金出黎再買多個車位? 我是公務員,39歲,薪金大約$90000。和另一半同住,佢收入只有1.6萬。   ANSWER: 要回應的第一句,想不出,無言…………..   讀者來文展示了個很粗疏的理財想法,請勿介意筆者語重心長。如果你想要一些哈哈笑,盡量唔得罪人既回覆,閣下來文提出便是。筆者大可交比編輯部處理,搵佢地寫幾句客氣話應付下就算。誠然仍選此案作答主為警醒各人,對後市升或唔升都要有個打算。香港股市打從六月起,公用股食品股都持續做好,難度後市仍應維持高槓桿及用股票作理財主軸? 就當常提之債基槓桿或嬰債投資,筆者昨晚於facebook出的節目已解釋及提出應趁市有短暫反彈好去降低槓桿及將一些劣質的投資物去掉,此片段錄影時間在上星期,予收息103同學在週末預先觀看,而昨天公開播出。   我們照顧一下讀者的來文。首先要想,車位上升此事是計劃得來的麼? 偉大習總及其先輩行了計劃經濟幾個十年,都唔可以把中國經濟「想點就點」。誠然工資高既人不表示財商好,更何況睇緊呢個blog既人,財力都是香港偏高一群,月薪比讀者高的比比皆是。因此讀者同時要睇樓市下調而車位租唔出既時候,有什麼法門令自己投資照可前進。   另,撐竿跳式的投資,獲勝算的機會不大。什麼是撐竿跳? 即係用盡全力好似讀者想賣車賣樓,然後將全身交付到新的地方投資(私人銀行),往往未出師已知敗數很大。當然,筆者既認為市場升跌不能盡測,也就公平一點不可說讀者投資必敗,亦多謝考慮過筆者blog中的提議。勝算不大之因係拚盡一博的投資令人心理承受高壓力,此情下很易做錯投資決定。同埋全副身家隊入一項投資物,萬一市況真係唔就價要先蝕,究竟仲有冇彈藥可放心持貨呢? 直債保本是到期保本,係成個投資期間係咪真係咁有信心無視升跌照揸可也,很要看投資人本身「底氣」。於投資角度,「底氣」即係現金。   談一談讀者之優點,公務員最大優勢係借貸力強,買車位買住宅就當六至七成上會,只要準時供款應不會被公務員事務局阻限。因此有公務員此等穩定職業,好應利用住宅在跌市都少call loan的特點,趁後生取得業權叫租客幫手將樓供滿哂佢。可惜讀者車位只三成上會,而住宅就約五成按住(因3.0/6.5 ~ 50%),無用到佢自己「最利個把刀」。明白讀者為免15%印花稅去買車位,先唔談沙田大圍車位究竟前景如何,但太太同父母都屬高成數再買住宅上會的好選項。筆者淺見是寧高成數搵人買住宅去省首期去留現金在手,遠比為左避印花稅而要高成數耗大量資金去上車位。你睇下大部份上市公司做生意或搵併購,一係發股票當錢洗又或用公司名義向銀行借錢的,好少打自己真本金落場。   誠然讀者可能都想要些現金,所以想攪HKMC「轉按」而套八成錢。不過如果佢間樓保持自己名下去做什麼「轉按」,HKMC係唔會接受申請而按唔到八成。轉層樓比太太可能佢又唔想,但就算想都要比印花稅。咁究竟又點避稅而又按爆八成,這就是買樓003的範圍。惟筆者看法不如讀者賣樓再買過算數,一出一入當換樓亦不用付15%重印花稅。因賣樓套650-300 = 350萬可大大增加讀者現金水平,同時再買樓若利用太太名應有九成上會皇牌,買返層500萬左右的,80萬首期就夠了! 而讀者就多了350-80 = 270萬現金在手。270萬用作收息101的債基再疊增收息,行穩陣的10-12% E餐一個月都有24-27K收入,夠佢租另一間更靚既樓,而原本屋太太考慮下是否借比遠房親戚用吧。至於直債可以套車位錢去用20萬美金試買,睇下直債保本及派息性能如下,下一步直係個市升或自己有錢才upgrade去入門版私銀(1000萬HKD)。筆者本文作了警醒,及將讀者原本想由(車位+住宅)一步登天至(私銀+直債)的想法,再細緻的把當中其餘步驟列了出來。   下表展示一隻派高息的「監獄股」。打從明天及其後之收息104開始,筆者會用系統為104內不少提及之ETF/REITs/股票產出埋出入市訊號比同學睇,為收息104加料! 有興趣報名聽日開班的收息104可在下方找到聯繫方法。下方的「監獄股」在橫下市出錯了訊號識出WEAK去立即修正,而出了STRONG後就會坐足大浪升。

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想每月收多3萬蚊息有幾難? #1629

諗sir 你好,   拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教. 一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要,  想實行一個五年計劃   本人同先生是專業人士35歲, 有兩個女兒(幾個月及三歲), 更有父母要供養。入穩定月入55000而先生80000,租緊北角屋約$22000。   有一層供滿半山30年單幢樓, 現值約800萬, 收租$26K。另有一層和家人夾份的北角樓約600萬(樓按欠260萬)而月供$16000), 收租$18000 (每人分一半)   做緊债基約$1.5m, 每月净收入$12855。股票及現金約20萬而現時每月儲2-3萬   問題: 求諗sir恩恤指點一下: 如三年後做全職媽媽, 有被動收入30000,應如何部署? 賣出半山物業讀者, 在北角再購自住物業1千萬,是否太妙想天開? 或 賣出半山物業, 拎錢去PB用直債保本收息15%?   感激!!   ANSWER: 讀者薪金中等而最緊要係有間供滿既半山單幢樓,淨資產值逼近一千萬,先講用盡全幅身家去私人銀行(PB)開戶做直債收15%息是不智的,很多人集中想係唔係因為投資物有問題而引致不智,誠然筆者想提出是用近全幅身家去作單一投資,此事不智。大部份人投資成績不好唔係買錯投資物,而係錯誤分配資金。而將大部份身家做一件事又或進行ALL-IN式投資,心理質素要求頗高,對於不經常投資者又或打工仔,往往一有風吹草動又話要賣又話好驚,忘卻早早投資目的而成「姑亂終棄」之象。用句說話小結,就是「持貨能力」很重要。   由於讀者早擁兩宅,如賣走其一而日後再買,付很重印花稅。再買番呢間800萬樓對已有住宅者徵收120萬印花稅。故應找銀行盡力加按,然而讀者「單拖」應唔夠力,一人借貸力為55000/10000*50%*2.59 = 712萬,北角樓欠260萬,如想將800萬樓的60%(1000萬或之下自住樓一般情況下最多按六成)按出要借480萬,係260+480>712借貸力之情下,一係讀者唔按咁多只拎400萬,又或叫老公擔保(當然讀者其他直系親屬亦可,如有人肯)。留意用2.59方程計出的只屬理論性借貸力,一般人只要有信用卡或其他雜項,都唔到有MAX的(即本案讀者之712萬)借貸力。   債基組合在此時要重新檢討,筆者在今晚會將上星期錄比收息103同學之影片公開,講講有邊隻債基要避免,那些需要稍去槓桿。上星期五拍的短片提出去槓桿不表示睇市會跌,內裡更述原由何解睇暫升,而港股係過去的星期二都大幅反彈了,同學好去把握是次機會再令投資進一步。然而讀者做的債基只派12K餘,即年收11-12%收左右,避開毒性基金就當遇上逆市都應可放心續持有債基。最後是如何產出30000/月被動收入?   讀者加按480萬後月供480/259*10000 ~ 18K,而480萬可7成投入較低風險之直債,3成可債基加碼。480萬之七成應有350萬左右,夠買兩條20萬美金面值的直債了,比一些讀者參考,例如用渣打直債吧,6.128%yeild,留意渣打銀行倒閉,會令投資人有機會TOTAL LOSS。 那40萬美金買兩條,未槓桿,已收26000美金/年,成廿萬港幣了。如果有PB的一些相熟機構提供槓桿,回報= (400000*6.5% – 240000*1mth hibor) / […]

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30齡康怡業主應否再加碼買樓?#1627

諗sir你好, 本人想請教諗sir我如何投資部署是最好。 肯景: 30歳, 專業人士, 月入 $55k, bonus 大約4-5個月人工. 同妹妹媽子同住, 一向都同妹妹一齊投資. 妹妹人工$50k, 2-3月bonus. 手頭上有現金$700k, 股票值$900k. 租住兩房單位月租$19.5k, 由我同妹妹負責. 2015年用自己名買左康怡花園$6.5m, 借左$3.9m, remaining loan balance $3.6m, 月供$14k, 而家估價$8.5m. 收租$18.5k (全數俾媽咪做家用). 2016年用妺妹名買左上環30年樓$5.25m, 借左$4.1m, remaining loan balance $3.8m, 而家估價$6.8m, 月供$15k, 收租$16.5k. 想話再買個單位投資好唔好? 定點投資會好?   ANSWER: 讀者與妹妹一齊計,借貸力為(55000+50000)/10000*50%*2.59 = 1359萬。現已用借貸力3.6+4.1 = 7.7百萬,即56%。這數字實在令人站在分叉路,加碼有能力但保守一點唔再添一樓亦有好處。基於下列因素,筆者建議讀者再向上博多一宅,早日「登上極樂」。   因素一: 讀者而家打呢份工唔容易,長遠展望有減薪可能 雖然讀者工資不俗,超五萬。但而家香港打份工月月拎五萬,工作量真係唔講得少。同埋五芾人仕正值夾心階層,所謂將軍未做到,差使又一籮籮,公司想裁最大機會又係呢批。所以還是趁好景銀行願借去多買一宅   因素二: 母親依賴性較高,宜早做好準備 讀者而家將18.5K租入交母親,很有孝心。雖然孝心不能全用錢黎衡量,不過衡量到大部份囉! 有D人口水多而荷包乾,一到磅水關頭就話心意呢樣野邊可以同錢掛埋一齊? 筆者當然知係唔可以全掛一齊,但至少有部份係囉。你務必要趁早將錢賺夠,才可為自己避免一些為錢而變醜惡的咀臉。家陣母親主靠兩姊妹養又無樓,讀者要為到時支出做好準備。 […]

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月光族在交叉點、點轉才可撈得掂? #1624

諗sir, 你好! 我係你收息101和買樓001及003的學生,上完堂覺得與諗sir相逢恨晚,而家企喺人生交叉點,唔知點行落去先好,千頭萬緒不知從何處著手處理,懇請諗sir指點。   短期目標 1)想製造現金流以應付日常開支 2)增加儲蓄 中期目標 1)想於4年內買一個3房2廁單位自住 長期目標 1)供兩名子女去外國(歐洲或澳洲)讀大學 2)退休後一生有三宅加退休金過活,不用子女供養   背景 本人39歲與配偶37歲,有極穩定職業,育有兩名年幼子女,本人與配偶均要獨力供養父母,而至今我們並沒有自住的樓,一直住在父母擁有的3房單位,直至最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間,故已租住市區一3房單位,未來20多年要供書教學,但兩人均是月光族。   經濟狀況 本人月入100k 每月支出如下: MPF 1.5k, P loan 17k (尚餘22期未供), 車位租金 2k,搬出市區後為4.8k, 自己醫療人壽保險,子女醫療保險及term life約8k 交稅約10k, 家用比太太20k, 供養父母20k(父母有長糧合共約每月3萬5,另有2屋收租,1屋自住) 現時我們一家住父母其中1間可出租屋,搬出市區後要付租金35k,想堅持搬出後繼續比20k供養父母, 個人支出8k 餘數現時為13.5k作儲蓄,搬出市區後負22.3k   資產 股票200萬,現金200萬   備註 年供Term life insurance 保自己比太太及兩名子女共1500萬。人壽險價值與投資的基金資產掛鈎現值約為20萬港幣 現住於父母的屋估價600萬,在我們搬出後會出租,父母願意加按(由我作擔保人)或賣出,供我們買樓作首期用,或可加按放入債基收息。   配偶 月入69k及家用20k,每月支出如下: MPF供款1.5k, 醫療及危疾保險4k, 投資相連壽險3k, P loan 19k (尚有20期), 家庭開支(水電煤,膳食,保母及女傭出糧)22k 供養父母10k,子女學習開支(學費,興趣班,雜費)20k, 個人支出8k, 餘數1.5k   資產 現有股票60萬,當中40萬收年息5厘多,現金約20萬 外母早年購入唯一自住物業已轉配偶一人名下,銀行估值500萬,由於供外父外母居住用不能出租,但可加按投入債基收息   另有投資相連保險,已供近12年,供款共28萬,如現時結束取回約值23萬。 希望諗sir 指點指點!    […]

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如何應對跌市及投資陷阱 #1612

諗Sir, 我跟太太是你忠實粉絲。我已修畢收息101,103,104 及 買樓003課程,獲益良多。近半年,尤其感受到諗sir 常說的執行力的重要性,萬分感謝! 本人38歲,太太36歲,育有兩個小朋友,2歲及5歲。每人月入40k,收入穩定,但非專業人士,自覺收入再大上空間不大。每月可以儲25-30k。太太會繼續工作至買多一層樓,因為批按揭會容易很多。最終希望被動收入增加,太太可轉做part-time,多點時間陪小朋友。 資產:自住新界三房單位連車位價值8.5m,剛完成1拆2。新做按揭約4m,其中加按的800k現金將會到手,計劃用來作再買物業的首期。另有現金1.5m。股票約250k。 惠州有一新樓單位,約值1m人仔。不用供款。   之前亦深深同意你對101 計劃的分析,已在總供款及退保價值相等的情況下,取消了份單,取回300k現金。交了時間機會成本這學費。 2017年尾開始報讀諗sir課程,于2018年2月行債基,行C餐和E餐孖展20%,E餐債價穩定,是收息的理想選擇,多謝諗sir教路。可是,C餐3月開始債價有跌,想請教諗sir新興市場是不是有重大危機而致債價一直下跌,另外,現在有什麼方法去應對呢?換馬?減持?用收息104的ETF對冲?希望諗sir再指教! 另外,想用太太單名買入物業收租。暫時計劃18年底或19年頭入市。心儀荃灣及屯門的兩房出租,也在考慮舊樓做分間單位出租。兩者應該怎麼選擇?屯門的工廈是否有潛力,想諗sir俾意見?   800k加按的現金如果不用作買樓首期,應否再投入債基?還是直債?可以怎樣投資,產出多點現金流? 非常渴望諗Sir 能抽空賜教。萬分感激!! 80後的香港仔上   ANSWER: 是的,行一拆二去增加現金水平及為買第二樓03鋪路,加上老婆最起碼係完成購入第二宅前唔好停做野,以免批唔到按揭,有幸同讀者於上年已交往起碼執好左此兩點。至於誤買101保險計劃,只好說Sales的口太甜,閒人無受過提點很易中招。筆者舉出一個套路,就是Sales先講A產品是市面上很好的東西,然後再講我們公司的產品B與A都好似,叫人買B。事實上B是垃圾產品,Sales依賴著市場對A產品的良好氣氛而將垃圾產品打扮似A而「搵食」,大家小心。我們舉些例子:   例: 係持牌銀行一類可隨時買賣的開放式債券類基金是A類產品,但市面不少保險公司將佢自己的投資相連保險,極收費又高佣而又將客既錢鎖死長年期的計劃本是B但扮A,很討厭。如果要賣垃圾,不如介紹個大陸佬叫佢將黑錢倒落份「昆水PLAN」吧! 總好過揸壓親戚朋友既血汗錢。Sales為賺高佣而替人洗錢最尾俾人拉去坐監,合乎天理。保險很需要學習好才作購入之原因,是通常買入後幾年才知出事。   例: 內地不少樓房價格飛升是事實,好似你係廣州荔灣區有樓在手,今時十倍奉還絕不出奇,這是A類產品。但不少人用劣質而又差地點的大陸樓(B產品)扮貴貨(A產品),希望大家入手前三思。內地地大物博,買錯位置唔似香港咁會等一下都有機升番。加上內地買樓經紀可從中食差價,所以不少人唔收佣都會「水」你返上去買樓。   講返讀者,手上資金計埋加按2-3百萬,買直債不夠錢,還是用好債基吧。直債入場普遍20萬美金一條,對於流動資金少於400萬的人暫不用考慮,何況用ETF加債基及股票,上述三種「武器」用得好,效果已不俗,不需急強求用可高息而又保本之直債。至於一些為儲蓄十至廿萬而煩惱,又或收入在萬餘元水平的人仕,本BLOG暫時幫不著你。說句老實而難聽的,為人及堅持儲蓄兩件事有做好,自然就不會陷入此苦況,宜自我檢討。當然22出頭的,對低收入可以容忍,努力裝備自己及留意自己的知識及奮發,才是最大槓桿。債基或買樓的槓桿其實不大。   讀者在2017年睇BLOG、上課、及妥善執行後,現時應已在正確的方向。但2018年初至今市況顯然波動性大增,需面對個人風險胃納是否與手上投資物配合的問題。讀者的債基E餐派10-12%年息,在18年就算市況波動仍予高息而價不跌之局面,明白此情廣為眾人接受,所以係收息101就講左點做。至於套餐C是15-18%息的組合,息口高同時波幅會更高的,故在進階103先談。而C餐此時一年計有接近10%的價跌亦無可厚非,就當人民幣兌美金,這兩個月的跌幅已5%(由兌美金6.22跌至6.55)。固讀者將C餐實行近半年,收息7%而價跌近10%,相信只消再持有很有機會價息相抵打平離場。如真不想接受價格波幅那轉用E餐會更妥當。我們本BLOG不是只報喜而不報憂的。點都好債券持有人於2018年首半年,已避免像股票持有人一樣再輸一次的局面。 圖: 美金兌人民幣 工廈投資的概念是可以的,你見億京無上市而其士咁低調,就知發展工商廈撈正業有錢賺! 唔似毛毛咁行散公司股票去賺錢呢條路。點都好,一買一賣你情我願,只怪有些人貪心又唔睇真,抱有此態度其實人生已完,但鑑於筆者撈得唔係太掂所以都要對呢批人說些場面話吧! 講返工廈,係好的! 但先講未熟唔好亂做,買工廈要從老闆角度出發,可先從一幢工廈的水牌開始研究。仲有工廈一旦衰左,可以空租好耐,好難撤退。住宅只要是大屋苑,肯減些少,點都搵到人租。如屬經典鬼屋,那不妨直接開放予人探靈,商機更大! 最後提醒,按出800k可根據5粒豆而分段入市,永不要孤注一擲。   有關分間單位出租及荃灣工廈,可WHATSAPP 98292018找舊生部,只接待諗sir超過$5000已繳學費的舊生(例如$4990就不屬其內),我們可予分享更新。   本文至此為止,筆者亦忙著為下半年公司生意籌備,很慶幸有大家支持,頭半年埋數生意額仍與去年無異,還略有增長。各位如處於苦況而得朋友開口安慰,聽些場面話確實可令心舒暢一點。但要脫離苦況,必須改變生活習慣,狠狠的面對自身缺點將其改善。

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三年內我要換私樓住大屋! #1611

諗Sir,早期拜讀完樓換樓及最近之收息論。本人十分佩服其思路方式,唯平民如我一生大多只有一次時機及資金作準確投資,固知道每行一步也是十分重要,望諗Sir批判下小弟之方向有否行錯及改善方法! 小弟29已婚,太太同齡有一小孩未夠一歲,因要照顧小朋友及儲多個錢,婚後同住退休父母已買未補價公屋,但始終希望三年內遷出,更望能遷往方便港島上班之地區。   小弟收入 $48K(未減強迫金),太太短期內會轉工收入將由$40K下降至 約$16K,夫妻二人可一直維持每月$30K儲蓄,另外每月須供A字基金及壽保分別$2K及$1K,現有一私樓於牛頭角以七成按揭。   牛頭角樓 單名$4.45M買入放租 $14.4K,嘗欠銀行$3.10M,現市值約$4.70M,扣除地租管理費及 供樓$6.4K本金和 $5.04K利息後應可產出 $1.4K正現金流,   問題: 1) 太太用手上現金$0.5M作首期單名以9成按揭購入$4M物業長遠放租或日後自住,未知鑽石山居屋或紅磡區單橦樓是否合適選擇?之後再去借稅貸約$70萬(未知怎計可借多少及應去那裏借最為有利),再加用手上$0.50M現金買入債基收息儲錢等機會 (已報但未上收息班,到時請教點做債基)。   三年後希望供完債基能得$70萬,並希望能將本人單名物業轉按五成增大借貸額,再利用3年間打工儲蓄之$100萬現金等待機會用九成按揭買入另一物業;或 3年後希望能將本人單名物業轉按七成套現百餘萬, 再加3年後手上儲蓄之$100萬現金和$70萬債基所得等待機會full pay買入約$300萬物業! 請問以這方式達成持有一生三宅共千萬資產之目標可行嗎?風險是否太高?如遇上跌市便無法抓著機會。 2) 3年後賣曬所有物業套現重新部署,以9成購入第一個物業,之後7成,之後和太太聯名? 3) 咩都吾做,去借稅貸(吾知可借多少),再加手上$50M現金用作買債基收息儲住錢等機會。另外請問轉按做5成將租金納入借貸力是否一定須要向政府打厘卬及會否交很多稅?現時新例5成按揭只計算70%租金收入會否太低不值得及不夠小弟實行以上計劃? 如要運用已購公屋出租或加按須先補地價約$120萬,此情況似乎留作自住更為合適?    ANSWER: 兩夫婦如只有一個人有樓在手,便可能享有按盡九成之好處。留意我們按錢是用銀行一般所予的2%年息、而唔係四按的十幾廿厘年息。當然所按物業要保留做自住用途,否則加按只能五成。讀者本年將是轉捩點,如太太能在轉工之前安排好套現,往後有多點資金在手,要完成一生三宅自然易很多。   相反太太轉工後收入跌至14k,家庭借貸力由(48000+40000)/10000*50%*2.59 = 12.7mil跌至(48000+14000)/10000*50%*2.59 = 8mil,加上儲蓄只屬一般,有50萬現金在手,如不趁現時利用太太將消失的借貸力,日後財自路必定更難行。若然看倌另一半之收入不及本案40k咁高,可找人擔保是也。   加按後4.7mil*90% – 3.1mil = 1.13mil,樓轉在太太名下,內含值其實很少更因九成按了有負資產危機,請在作前向太太解釋此事風險,唔係有樓揸手就一定筍,有間供滿既樓就真係先叫「有樓揸手」,可以諗上岸。靠自己一個人搵錢去供間樓,人就緊係做到癲啦! 所以本網不斷提供一些產生被動收入之法門。   樓要供4.23/2.59 = 16000,收租14.4k,計埋差餉離雜費月現金流為負$2000。原因是4.7mil樓月租$14400租務回報只3.6%,讀者在買樓投資上要再慢慢執。呢幾年先捱下月負2000現金流,得$1.13mil加自己50萬資金在手,1.63mil可以做咩?   對於年輕及資金少的同學建議為債基。對於年紀大要保本及資本較多的人傾向直債,回報因不同投入金額之融資成本而異,惟到期退還本金之情況不變。讀者明顯用債基好一點,將1.0mil資金投入債基收$12500/月,修畢收息更了解到出入應市要旨,好等收息之時不會丟失平價再買的時機。留意筆者用債基只100萬已製造了$12500/月正現金流,而讀者現時4.7mil-3.1mil = 1.6mil可套資金困係樓度只產1400正現金流,足見懂不同資金之配置,令本案讀者每月可多成12500-1400 = $11100蚊去洗!(或更好係儲起啦)   另一個儲蓄方法,係用保險,當然唔係讀者買既A字基金及壽保。不少收息同學在尾兩小時聽完筆者講保險之後都覺得唔夠喉,令筆者每每要留低同大家解答,點解大家要花額外時間聽筆者講保險而唔搵自己個保險經紀傾呢? 為左唔阻人搵食,細明就不能在網上一一言明。不過筆者提及之保險一就係唔使供、二就是低保障、三就是過10%回報的。留意儲蓄或投資保險在香港是極難格價、因各計劃都是複雜及不透明,至於能格價的定期壽險,一般公司都唔會sell。所以淨比大家買的,好野見少。至於同學聽到唔願走的,係sell side之傭金低而又多工夫的,但係對大家buy side梗係極之有利啦。好似讀者就用個double保險方案,放40萬而5年後再多40萬,即可在34歲之年用自己名再上第二宅。   幾個變動後讀者一個月多了萬幾蚊洗,5年後買樓之事已備首期,其實再早些都有辦法。提問較多未能全答,回應已過千字,到此為止。

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每月增加25K被動收入 #1605

Hello 諗SIR, 你好。 我為收息101之學生(TEDV5313), 拜讀你個案分析已一段時間, 對你之見解及有話直說之態度非常欣賞及佩服, 希望你亦能為我目前之狀況作出分析, 以求突破。 背景: 36歲, 月入75,000, 現持有一市值850萬自住物業, 貸款尚欠430萬, 一市值500萬物業, 貸款尚欠320萬, 及一位於深圳物業, 市值700萬, 貸款尚欠100萬, 淨租金收入5000; 現金及股票約30萬 丈夫37歲, 月入 48,000, 現持有一市值600萬物業, 貸款尚欠200萬, 一汽車貸款, 尚欠15萬 每月儲蓄: 約15,000 育有兩名小朋友, 尚於幼稚園階段。 理財目標:   –          長期: 上述物業, 其中一項打算用於小朋友將來出國讀書 (屆時變賣套現) –          退休後一生三宅外, 仍可以債收取被動收入 –          短期: 由於想與父母同住, 希望可於5年後能變賣丈夫所持有之物業後, 於沙田購入一四房單位 –          自知現金水平低下, 亦因現家庭開支頗大, 每月儲蓄水平偏低。如何可以產出被動收入? 受制於目前樓市政策及我們現金水平低 ,感到短期目標難以實現 (與老人家同住, 不想行租養租方法), 冀諗SIR能不吝賜教, […]

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應現時入市再買第二個物業收租? #1603

諗sir,   我雖還未上過你的投資班,不過常看你的專欄和信箱,獲益良多。我知道你會為學員解答投資疑難,所以也冒昧地想向你請教一些自身的理財疑惑。   是這樣的,我是一名40歲的公務員,有兩名子女,月入十萬;太太是家庭主婦,但也有兼職,月入二萬。我們一家四口住在一個三房按揭物業,2010年購入,現估值約1,300萬,銀行按揭貸款尚欠400萬。我倆在港已無其他物業了。銀行現在說可以加按套現250萬給我(總按揭成數達物業估值的50%),我正在考慮是否應該先借了用來投資,不過卻還未能決定投資什麼資產。   我倆現手持80萬現金,並持有以下的投資: 1)250萬日本物業:東京/大阪物業,年租金回報約6%,沒按揭的 2)80萬股票:收息股佔大部份,包括電能、中信電訊、交行、越秀交通,還有神華 3)25萬美股基金,美股成份佔50% 4)30萬人民幣債券:今年年底到期   我的想法是,樓價現時處於一個頗瘋狂的水平,物業買家好像大都抱著一個「驚遲啲會貴」或「人買我唔買好執輸」,甚至乎是「有買貴冇買錯」的心態入市。這是一個危險訊號,樓市怎麼看也不似是處於應該投資之時。不過我從你的文章中也看到,45歲時(5年後)我的借貸力將會開始下降,現在若再不進場利用剩餘的借貸力買樓,如果樓價真的繼續升下去,我的一生三宅目標也沒希望達成。那我應否現在買第二宅呢?   我另外也有想過,如果現在我不趁此樓價高企的時機將自住物業加按套現,又恐怕到他日樓價大跌時才發現自己坐失了良機。由於我必定不會將自住物業出售,所以我深信只要我的工作繼續穩定,而我又能負擔得了新增的按揭供款,即使樓價下跌超過50%而我變成負資產也沒所謂。只要我介時仍有穩定的供款,銀行不會拍賣我的物業吧。諗sir,請問我這個想法正確嗎? 還是到那時候銀行一樣會 call loan? 我應該套現那250萬嗎?   假如我向銀行取得那250萬的加按套現,你會認為我應該現時入市在香港買第二個物業來收租嗎? 如果買,樓價應該在什麼水平之下才較穩妥呢? 那如果我不應該買第二層樓,我那250萬又有什麼可投資以抵銷按息呢?   我的投資組合有需要變陣嗎?   謝謝你。   ANSWER: 要部署下一步做咩,讀者必先了解距離目的地仲有幾多路程。一旦是好近,那就用保守的方法穩定達到就可,就好似你睇世界杯,如果巴西已經贏緊4比0,那控球在腳就成吧,犯不得夾硬進攻比人踢傷。若然未贏波而只剩5分鐘完場,要麼將人生放棄、或等運到、如唔想輸就要犯險進攻博一博。人生雖然複雜但也不離幾個大道理,讀者公務員有冇退休長俸佢冇提,這一重要元素佢在提問竟不講清楚,可能佢認為筆者無資格知咁多…那也明白的。先只好假設佢無。   一個月入十萬的人撈到40歲只持80萬現金,睇落已感有點不妙。幸好有為自己儲落一點資產,日本樓加港股及基金有360萬左右,而人仔債36萬。如55歲退休(15年後)拎返400萬退休金而無長俸,加上讀者勁到有巴菲特既一半,15年間每年除洗費外有淨8%年組合回報,而通賬只4%一年。今時400萬會在15年後(2033年)增長1.8倍,即400萬變720萬。到時加埋400萬退休金,共1120萬及一間供滿的自住樓退休,對於不少港人而言是豐厚吧!? 但讀者若可活到85歲,你諗下揸1120萬面對2033年至2062年的通賬,真係夠洗? 當然筆者認為人類未來50年面對既事,可能會比今日更複雜,例如有戰爭或新病毒。不過有一件事幾可肯定,就係政府只能印銀紙去負擔老人問題,環境失衝亦可能令糧食價格暴賬,可是印銀紙同時令月月派的生果金更不值洗。此一困局解決方法係自己儲夠錢,有能力隨時移民去世界某些角落。未來之事不可知,但有錢可予自己更多選擇。   經過上段已計到讀者面對的困難問題,分別係唔夠錢同埋通賬水平不可測。係香港做按揭買樓正可對應上述兩難題,加上香港尚算資產儲存中心,故香港的樓貴是有解的,就係不少港人不自知。比首期即可控有租客幫手供樓,加快儲蓄進度去解決唔夠錢問題。做按揭等於先儲美金攤30年還,即等於沽空美金,又解決物通賬問題,你見過去30年可跟物價齊升的,最可信賴就係住宅了。所以讀者不槓桿咁去日本買樓,筆者看法是錯。   股票基金不應該買,就如不少香港股票基金,竟跑輸比盈富基金,咁比管理費買黎做乜? 至於筆者當提倡買的債基,雖同樣是基金,但平常人一個係無可能買百幾條債券去分散風險,所以無奈到比些少錢人地賺加上嚴控槓桿去收10-15%年息吧。惟港股美股自己買一百幾十隻是可以的,加上基金經理的炒股表現不見得比平民好。至於人仔在過去一個月跌成1.5%,報紙已有賣,但銀碼不多想KEEP可以,讀者手上收息股亦同樣情況。若想距離退休目標再進一步,可將現自己住加按至5成得1300*50%-400 = 250萬。日本樓贖回再得250萬,如果真係咁睇好日本樓可以買ETF呀,唔使捱個3%貴佣同埋為租務管理煩,但有些事看破不說穿吧。那250萬加250萬共500萬,拎30萬去買返日本ETF好未? 淨470萬可用100萬予家人去再買一樓收租,但究竟是否八成上會報自住而偷偷出租去擴大回報? 讀者自決。淨370萬可用270萬投入收息101的債基疊增收息,12-15%年息即可產出27K-30K/月之月入。   買完樓會唔會因樓市下跌而CALL LOAN? 其實就當樓市一年跌30%,首先自住樓未變負資產,暫不用理。新樓買有機會成負資產,但讀者有100萬現金加上270萬係隨時可贖之債基,現金流動性足夠,就當CALL LOAN要補錢無問題,更何況根據03年經驗,打工仔只會肯供樓,銀行都無謂CALL你,雖按揭契寫好銀行有此權利。至於股票是不宜長放的,買股收息根本同股票之原意有衝突。筆者利用自己判別股票的系統睇了讀者數隻股票,只有1052在早前有過買入訊號(下圖),系統產出可以持有之訊息,其餘沒有。更多筆者系統資訊在: https://www.facebook.com/stockfarmerhk/ 和平時代或許已過,本blog忠實讀者多為在港稍有資產一群,請容許筆者提出港人需比之前擁有更高國際視野一點。好似日本平地少而近乎零資源,為爭取生存空間而每隔一排發動侵略是必然的。俄國人欠缺不凍港,經常向南望是必須。菲律賓係南美同亞洲之間的跳版,韓國是俄羅斯南下之跳版,這些國家定時常扭屎忽花靠收兩邊茶禮去生存是肯定的。英國德國俄羅斯需要互相制衡而維持歐洲大陸穩定,又屬必須。中東就係無左伊拉克而讓伊朗獨大,由2002年搞到而家都一鑤粥,仲要埃及同敘利亞陪葬。大家明白一些國家因地理而予有之特性後,你就唔會亂去買日本樓。些少係可以,但讀者反而把最大的注金留在投日本樓,除非佢想轉國藉,否則不妥。但先講一句做日本人都唔係咁過癮,去玩唔同去長住。

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