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買樓收息前七個考慮 #1504

諗sir您好,我一直比較專注於想在奧運站買樓置業,本人北京人,來香港從事金融工作剛剛滿七年唔使BSD,奧運區的屋苑這一年都做了很多功課,最終選定君匯港,因為本人先租住的凱帆軒無論是交通和樓的質量都屬於奧運站附近最差,柏景灣同帝柏海灣樓齡大設施較為陳舊,可能因為近奧運地鐵站同校網好一直以來成交的尺價都是區內較高的水平,因此也已排除,維港灣也是因為太舊,一號銀海龍璽超出本人能力範圍,海桃灣也是因為尺價同lump sum都大,因此最終選定選君匯港541或574的細三房   目前本人可以拿來用於首付的預算大概在港幣650萬左右,本人現在唔計bonus基本人工在5萬3左右,過去在公司這些年最低一年的花紅也有5個月,因此想問下如果最高1200萬的樓您從您多年按揭經驗分析是否可以借足五成(本人除有10幾萬稅貸外無其他債務或對外擔保)   另外,也想請教下您對君匯港這個屋苑和整個奧運站未來的樓價和發展的專業看法,目前君匯港的細三房放盤的叫價尺價都在20k-22k,但銀行估價的話不同的樓層最終的估價可以差接近200萬,因此本人寧願傾向買到總價貴少少的高層的單位,以免出現估價不足的問題,非常感謝還期盼您的專業指點,謝謝!   answer: 要點: 讀者53000工資,借貸力為5.3*50%*2.59/10000  = 6.86百萬。若讀者打算利用600萬首期五成上會買1200萬樓,就是夠借的。不過請留意稅貸是最傷借貸力的一種,借10萬稅貸不表示令600萬借貸力只減了10萬,請留意。若稅貸攤1年還借貸力會被減去222萬,令一個有686萬借貸力的人削至只得464萬借貸力,若買家簽了臨約付了樓價5%訂,即60萬。此知識上不足會令買家因唔夠借而被殺訂,損失60萬元。當然係香港搵到擔保人或者救到佢,但都麻煩了他人及留意擔保人之借貸力同被削600萬,而唔係一人一半的。   沒人能熟悉香港每一處市場,單靠施永青自己唔可以,諗 sir更唔可以,所以你問筆者奧運站全部屋苑排名之比較,筆者唔識,亦不應利用屋苑去排。再重申已在文章不時提及選盤要由下而上,要從間格>屋苑>地區>經濟大環境去睇。   買樓是看自己能力,唔係睇市。就當紅山半島有個筍盤,比市價平左千零萬,那又屬於諗sir機會嗎? 要谷到爆去借盡買樓嗎? 請留意星期一文章提及那比喻,遊戲第一守則: 先不要暴露位置而被殺死。   銀行估價可以係電腦估,亦可以係致電估價行估,而銀行要批貸係從不取用電腦那個估價,因存在不少落差。故筆者不會靠電腦自動估價而決定自己買樓出價。   Bonus可以計作按揭的核實收入,請學習。亦尊重發問人宣稱佢做左很多功課,但看來與筆者自己一套不符,或者走到地產鋪有更多附和。   旺市時不宜用超六至七成的借貸力買樓。如真係能力未及但又想買樓,建議是買細一點,用細樓租金去抵銷大樓租金支出,有淨錢拎去收息增被動收入。樓市向下行時借盡的人即成負資產,情況係點參考1997-2000年網上很多記錄片。還有,金融業的人能破產再黎過嗎?   工資與財商是兩回事,共勉之。經紀及銀行職員的答案是事實但同時懷有目的。

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100萬或200萬的投資 #1501

諗sir, 剛開始拜讀閣下的文章,對貴司的見解非常認同。 本人41歲,太太38歲,合共收入:90,000/月, 現金:~400K 現自住物業:荃灣市區(爵悅庭),12年樓,2房,市值660萬,仍欠銀行220萬,月供~11,000 (H+0.7%), 當年向HKMC借85%上會 1) 因小兒剛1歲,希望有3房給予更多活動空間 2) 為將來讀書步署,希望在留在荃灣,甚至搬至校網較多的地區 3) 購買3房是不現實的,目標是租樓,但太太要求不能太舊。 本人有下列的想法,希望諗sir給予意見 Option 1: 加按自住物業至6成,取回現金176萬。100萬以太太名義購買大型居苑2房放租,以租養供。自住物業也放租,約1.6萬。100萬投資,目標10%回報,約8k/月。按上述計算,約有1.3萬的收入。連同原月供的金額,可以嘗試以2.4萬租用3房物業。 Option 2: 買出物業,取回現金396萬。100萬各購入大型居苑2房放租,以租養供。200萬投資,目標10%回報,約1.6萬。連同原月供的金額,可以嘗試以2.7萬租用3房物業。 在上述的兩個方案 1) 100萬的現金,是否只針對大型居苑為目標?定或舊樓劏房?我初步了解過,荃灣的1xx尺劏房租金只有6500,劏房好似不太化算。舊樓也擔心上會較難。 2) 100萬或200萬的投資,應如何平衡風險? 謝謝諗sir的教導   ANSWER: 好,用番最老土既SWOT ANALYSIS去看讀者家庭:   STRENGTH: 讀者人工不俗,雖唔係富貴,但夫婦收入共九萬是難得及提供借貸力90*50%*2.59 = 1160萬(45歲前及假設零借貸)   WEAKENSS: 現金少。40歲人只剩40萬係身,確實要睇睇是否儲蓄不力,又或老婆收埋左筆比驚喜佢!   OPPORTUNITY: 40歲一代大多受惠樓價升值! 讀者如是。賣樓可得396萬,按樓可176萬。佢地真係要多謝司長!   THREAT: 套用上星期一位48歲讀者所講:「父母醫療支出及仔女教育負擔令我難作儲蓄,希望諗sir講講如何部署為兒子部署買樓計劃。」可見人到35-45歲,咪以為結左婚經濟穩定易儲錢,洗費只會在婚前係最少(如果你少蒲少旅行)。   解說: 主治讀者「缺水」之象,做法是將樓按爆八成,將爵悅庭甩名及運用買樓003之法把樓市賺幅套出,得660*80%-220 = 308萬。但由於現借貸仍受480之cap,故應只套到260萬,但都比讀者就咁做的176萬高。如金管放寬按揭上限,會令套到金額更大於260萬。   筆者不建議讀者再買樓,按爆後借貸力已用480/1160 = 41%,但如再加買就當500萬樓八成上會,借貸力使用率增至76%,屬偏高水平,加上現金少令行動力打折。就當劏房被人發現而需回復原則,讀者都可能因資金水平一般而感肉痛或難行。至於荃灣區四百呎實用賣緊400-440萬,若租出6K劏一間即收24K/月,而供420萬樓若八成上是月供420*80%/259*10000 ~ […]

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剛賣樓撈左筆,想退休應點做? #1499

Dear Lum Sir, 你好,我系你買樓001及003與收息101及103既准同學,昨晚剛上完101堂,好興奮可下周上第三堂,我一直有看你既FB,叢中見到吾少cases,真系歎為觀止,希望能夠得到你既賜教。   其實3年幾前看完你既FB便鼓起勇氣去你推介既沙田買左一個沙田中心376萬既一房單位,剛于11月以500萬賣出,賺左百幾萬,實在要多謝Lum Sir。 其實賣出既原因系覺得沙田已升得非常高,一房單位於市場上亦非常多,有一段時間會難升,另想換其他區既兩房單位。 而家同老公加埋有少少錢,吾知應該如何投資,希望Lum Sir 能賜教。   本人 43歲,收入32500,預計今年1月後人工加至35000,另由今年4月起每年有bonus30000 老公46歲,剛辭職,以前收入20000,見地產樓市暢旺,將于過年後轉工做地產(已有牌),未來收入未知。 育有一個10歲兒子在中西區返學 現金400萬 每月保險費5000,兒子補習及課外活動2500,其他支出21000 無樓 現住中西區兩房單位 租金14000(因兒子系中西區返學) 每月儲10000   現投資計畫如下,希望Lum Sir能提供意見: 先以我名買入470萬樓房(因系貴FB建議過荃灣中心,我打算買入中size兩房單位)來對沖樓市。 (請問是否應該買筌灣中心定其他屋苑?) 比235萬及做五成按,比15萬裝修樓房,月供11600。 正式出租,約租金13500。 等樓房升值,再加按至5成做債基收息。 到樓市跌時,因有租收及本人人工提升左,便可以擔保老公名再買入另一新界單位收租。 另,買入120萬直債或債基收息14%,即每月收息14000。 有感兒子長大,想于明年換中西區3房住,已知租金大概18500。 本人同老公既終極目標系60歲後吾工作,以上投資做法是否可行?請賜教。 由於看中層樓好鐘意,放售470萬,但其實外面同樣單位為500萬,希望Lum Sir能儘快回復。   心急女學生上   ANSWER: 首先不用客氣多謝諗sir,係讀者個人的執行力幫助到自己。正如N咁多人都想劈炮唔撈自己攪生意,真正肯計劃肯冒險出黎撈既又有幾位? 正所謂欲無後悔須修己,各有前因莫羨人。認真及細心,加上唔好心急,建議為下一步口訣。   由於老公轉地產收入未明,故讀者家庭收入計為約月四萬,水平一般而勝在早年因買樓而獲400萬(稅局打黎問千祈咪咁講),方向為量盡利用老公職業之便利而把錢用心收租+收息。有些人職業不便將錢用盡方法收息,例如銀行內某等級員工係唔可以做margin,冇得疊增。又或公務員一般就唔可以攪咩僭建套房收租,你睇下新司長近排咁忙,最慘連佢老公既舊情史都比人爆埋呢野慘,真係賺幾個億都補唔番。有左Facebook,媒體要跑瀏覽量最好就搵人地d暗黑史消費,唉真係彼此也在消磨…   無樓係手的讀者,買一間是必然。但由於本金少而老公有時間,不妨去盡點用洋樓做套房。不過做之前應先看看律政司司長點處理「自己告自己」呢件事,才作去馬。僭建本身違反了建築物條例,屋宇處可釘契及要求屋主還原,嚴重者可派人黎拆而政府收番業主錢。一間與荃灣中心同價的470萬樓,攪得正常應該收緊25k月租了,而月供估計是14k,雜費1000,即月產出25k-15k=一萬元正現金流。讀者將在未來見面得知實行要旨及方法。估計此案可動用讀者100-110萬。   另一方面債基疊增收息合讀者,直債就唔好,主因是直債碼大,想保本咁收成10幾厘有代價。債基可行B餐加E餐。B餐收20%/年而槓桿水平高,E餐收10-12%而槓桿少難CALL LOAN,係選取投資物在「2008年壓力測試」下跌了32%仍未CALL LOAN,E餐是可接受的投資方案。兩者可共買160萬各一半,平均收息約16%即每月產出160萬*16%/12 = $21.3K,留番400萬-110萬-160萬=130萬係戶口,有咩事可急應用。而讀者之正現金流為21.3K+10K = 31.3K,成31000元新增收入都初步夠用啦。至於老公可睇緊一下債基每星期變幅,工祊作時間自由可更有效應對市況驟變。   […]

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被業主落鑊的小螞蟻求救 #1487

諗Sir你好!   本人睇你嘅blog已經幾年,亦已上了你嘅收息101,對你嘅獨到見解深感敬佩,來信希望你能夠為小女子指點迷津,萬分感激!   背景資料: 月薪 8萬 現金 300萬 股票 100萬 物業市值 500萬 尚欠300萬 (已轉弟弟名以騰空本人物業數目)   供樓1.2萬 (父母與弟弟同住) 租樓9千 (與男友一人一半) 每月平均開資3萬(包括使費,旅行,交稅)   兩年租約快到期,業主應該會加租,冇樓在手的我努力搵樓,可惜樓價持續攀升,究竟我點做先最好?   選擇如下: 買一間市區兩房自住(看過樓了,約八百五十萬先睇得上眼,但係覺得唔值) 買一間新界兩房五成按揭租出(唔想犯法) 買一間英國樓出租(男友為英國人,我們幾年後會移居英國,他也正在英國物色物業) 租住市區兩房 投資債基   諗法如下: Option 1(最想的option, 因為有settle down 的感覺); Option 2+3+4; Option 2+4+5; Option 3+4+5;   熱窩上的小螞蟻   answer: 未有樓睇得上眼,主要是市場決定未將某些資源配比讀者。若決定不妥協唔加租由原居搬走,較可取方案是用債基疊增去增加收入,然後以息抵租,捱過兩年,反正850萬市值既樓而家月租兩萬都唔使,而買同一市值既樓印花稅要30萬,轉命的印花稅已夠租樓1.5年,兩年後讀者或已打點搬去英國。   唔計倫敦核心地段,英國樓誠然是相對平的,但買前需先留意稅項。英國第二大城市,一般說法是伯明翰,亦有另一方勢力指是曼徹斯特,近年北京開招了曼徹斯特直航航班,令當地樓市更有承拓。同以往文章一樣,筆者認為如閣下需要找地方儲存資產,加上有仔女想去英國讀者,考慮買英國樓是可以的。法制及實用性,加上世界資金儲存中心的地位,都係英國樓可帶比你。但如要英國樓大升就冇可能。不過若要賺價,何不買股票呢? 你有十蚊,可切做一蚊買股而七蚊買樓,咁就各投資物各司其職。要一間樓租值好更要升得快,只屬一廂情願,而SALES就揸住呢個點猛咁同你講大陸泰國馬拉樓「範範掂」! 近月筆者公司都開辦了英國樓的講座,你想比生意我地做可以留意下次開辦時間,講者係「英國人+廣東話」,唔係筆者自己。在眾多國家只選英國,相信大家明白的,我地實在唔想轉channel講馬拉話或者攪到樓市短片成個「有線中國組」咁樣,先謝出席首次講座的同學支持。 –   至於讀者除了拎100萬出黎「債基一下」月月收$10k去補貼租樓,係香港買多間樓是可以的! […]

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我不知道如何投資手頭的現金#1480

諗SIR你好!本人37歲,月入6萬元,太太32歲,月入4萬元。現居港島三房屋五十年樓齡,現值約600萬元,物業由本人的外母持有,已經供完。外母物業在今年6月按了130萬, 本人太太額外合共持有40萬元現金。 另太太持有市區兩房私人物業單位作收租,今年6月以610萬元買入,現約值660萬元,欠銀行366萬元, 月供13,000元,每月租金收入18,000元。 本人有個計劃,請諗SIR指點迷津。 1.5年過後罰息期後賣現居, 因為五十年樓齡, 沒有升值潛力。更換25年樓齡1000萬樓下的港島市區單位自住, 寫我的外母的名字。 我供, 但現在不知道如何投資手頭的現金。(因為有小朋友, 因此希望住港島。)   THANK YOU THANK YOU ~~~   answer: 估計由於2017年買左市區兩房物業收租,令家庭現金低下,暫只40萬。至於1.5年後賣走港島三房五十年樓再勁套約470萬,換1000萬樓,即係1.5年後要借530萬,另外太太欠366萬,夫婦兩人入息共10萬現,借貸力為100K*50%*2.59 = 12.9百萬。作上述安排後借貸力用掉(530+366)/1290 = 69.45%,只好說剛好附合,一滴都無剩。如再借多一點筆者應為過於冒險,係低現金水平下將借貸壓在7成之下屬必須。另外留意1.5年後讀者夫婦持有市值約1700萬物業,而資金估計到時有100萬,咁計條數應感牙煙。在借貸力用了7成加上現金只頂到物業跌100/1700 = 5.8%的情況下,在2018年如樓市大跌令讀者打掉希望趁市高「大換大」的念頭,應是好事。   五十年既樓有冇升值潛力就要睇Insider-news,即有冇機會比人收購。不過港島樓升得慢就唔使問「有冇機會」既。根據中原城市分區指數,2010年後港島樓價落後比新界東西同九龍,故閣下要住港島,就要進入「不計較自住樓升得比別人慢5-10%/年」之群組,亦即資產行慢50萬-100萬唔計較個隻。近日聽到有個論調,話港島樓升得慢,第時跌落黎都跌得慢。那回望2007年的股市,當年匯豐股份升得慢,又係咪表示佢當年跌都係慢呢? 希望大家唔好比銷售技巧瞞騙,呢招只係好入門既「反轉黎SELL」。   若諗sir係讀者,我就會盡按外母間樓,放係老婆戶口。當然如果外母肯賣,將間樓賺幅全釋放是更好的。不過明白作為女婿提出呢類問題,基本上嗌住交過年,受人涼薄是基本入場「費用」。那不如稍「行前一步」,將原本160萬加按到300萬吧,攤20年供要$15391(50年樓盡攤只二十年還),而300萬入手債基再疊增收息,年收10-12%(行E餐),一個月有$28K-$30K,減返供$15391仲有$14K-$16K淨,而原本外母樓租比人,收$15K/17K租應可。那$14K-$16K淨+$15K/17K租,應該夠讀者係香港島租三房有突,有淨孝敬下外母啦。   當然咁做有個唔好處,就係而家讀者住外母間三房係冇成本既,但而家咁做就要冒債基價格升跌風險,或者新租客唔交租而自己個邊唔可以甩租既風險。不過但凡興家創業既男人,都要識分辨風險同冒風險,成世人都唔冒風險或者留係講到爛既:「comfort zone」入面,你知結果係點架啦。   至於有人問:「乜又係用債基再疊增? 有冇第二d?」 若然資金夠,可用直債而槓桿,保住本咁收15%。可是連一百萬都未有係手既朋友,真係唔好亂試 保險是另一選擇,但唔係人地sell你個d。而係諗sir教你自己去搵個d。但點都好,放3-5年是肯定,入場要10萬。無野係少成本入場高息而又極彈性的   買股票可以是選擇。不過買股輸錢既人多而你究竟幾有膽將加按既錢買哂股票呢?   買車位買工廈買大陸樓? 第日再講。不過呢d投資物既佣金係貴過哂債基既,仲要市跌難搵人接。債基2008年雷曼個陣基本上都有人接。

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愚蠢的新樓買家(12月篇) #1479

錯誤地購入荃灣、愛炫美作為投資 本人剛完成收息101,並已報讀諗sir所有課程,在網上觀看諗sir的教學影片,令我獲益良多。我和其他學員一樣,如果能夠早認識諗sir,便不會犯下如此大的錯誤。 本人錯誤地購入荃灣、愛炫美作為投資,想請諗sir幫忙解救。 本人檔案如下: 收入:本人47歲月入$55000,丈夫45歲月入$40000,另有$4800房屋津貼     (限取10年現在已經取了4年) 物業:1.屯門三房(本人和丈夫聯名購入),2010年用345萬購入,現市值        約800萬,欠按揭150萬,月供$11,000      2.荃灣、愛炫美(以老爺名義購入)用860萬元買入,採取建築期付款,        需要五成按揭。 投資: 1.一百萬元做定期 2.七十五萬元在恆生做基金收息,每月收取約$5000利息 3.車位一個$88萬購入,現市值約100萬, 4.股票約有20萬 現金約有100萬元,每月儲蓄共四萬元 目標:希望能學會投資,並藉着購買直債或債基去提高本人的收入;能擁有      一生三宅,在餘下的日子儲蓄足夠的金錢準備60歲退休之用。 問題: 因荃灣、愛炫美以老爺名義購入,請問如果將愛炫美出租, 其租金是否能夠成為本人和先生的借貸力呢? 本人有以下想法:如果搬到荃灣愛炫美自住,把屯門三房出租,這樣的方案可行嗎?屯門三房的租值約$17,000,但因領取政府房屋津貼,如果租出去的話,便不能繼續領取。應如何解決這問題呢?   ※備注:因丈夫是公務員現正收取$4800每月的房屋津貼,共可以收取        10年, 因此,房屋可以轉名但不能加按。 希望諗sir能給予意見,教導我怎樣跳出困境,萬二分感激。     ANSWER: 錯哂 原本夫婦的聯名樓,應一拆二可套出480-150 = 330萬 860萬應該買左愛炫美兩房,如選取15%首期及頭兩年供息唔供本,欠發展商二按731萬,供息當2%要約14萬一年,2019年尾收樓如樓價比現時只要低20%,幢樓值688萬,而本未還過仲欠730萬,讀者即成負資產。帳面輸左200萬更等於讀者工作超20年所儲(100萬現金+75萬基金+20萬股票),多年血汗錢一輸比李生沒收。   筆者無原因要嚇你,不過只要中原城市指數返回2014年個價,約140點左右,所講一切就會成真。肯定香港仲有大把呢類似讀者既投資人 – 唔認真、唔數理化或太遲開始對待理財既人,快要面對中期settlement。筆者今日叫人買債及計好借貸力先買樓,係騰訊升到$431既時間比人笑傻仔。深層一點去睇,樓市股市照升而筆者做多幾年傻仔,總好過目睹股樓回調摧毀萬千家庭。   將新樓租比租客享受,是做完上述傻事,再二次傷害自己既行為。老爺名既樓係唔可以當做自己租金收入,而讀者將報稱自住既樓出租,萬一比公務員事務局發現,筆者只係希望讀者買既係愛炫美低層或五座靚野,咁係負資產加上失業之下,跳落海應該有三成機會無事。解決方法係先將屯門三房一拆二,趁高拎返330萬係手,連同自己200萬共550萬,萬一未來幾年有跌仲有錢應付CALL LOAN。留意發展商二按唔同銀行,銀行係2003年沙士個陣只要業主肯供,好少CALL LOAN。但發展商二按CALL死左個客,可以持返間樓重新再賣。故銀行同發展商二按,對負資產處理手法係唔一樣。   由於加按左330萬要供多330/259 ~ $12700,讀者未上堂安排之收息只有8%,不妨加投資金至200萬買債基及緊記分段買入,200萬收12-15%息可月收20K-25K,夠補新供之樓按。久而久之樓按供了10年,再等一下供甩330萬就係自己。利用低息環境先供後供,是時間不足45歲先開始搞理財的人之補救法門。先借再供肯定有風險,但唔做野博樓市唔跌都係大鑊。   買完200萬債基其餘淨現金。45-55歲人等一個機會,就係樓市比而家跌20-30%,動用150-200萬比3成首期再買樓收租。你明白要用老婆名買會好一點,老婆好似唔係公務員。跌20-30%先買係因為香港樓市在1997年,急跌就一年跌40%。那用筆者水位係跌20-30%之後再比30%首期買,基本上1997再黎讀者都唔會負資產。那有望55歲之時有三間樓及200-400萬資金,加埋長糧,起碼有平穩生活。

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為月收緊24K息讀者跟進債基樓房策略 #1469

諗sir你好, Q1. 我又剛上完ET13, 由於之年底上完101、103、003之後已行債基B餐澳元版,堂上你建議AUD跌穿6就對沖洗塵, 現在是否時候?   Q2. 另外你提及的18% 按揭房託, 我用銀行美股戶口找不到這個可買,是否平台不對?   Q3. 另外債基組金現有三隻 1.B餐 750K 槓3倍 2.E餐 750K 槓1倍 3.A餐 600K 槓3倍   B及E餐 在17年二月入,A餐在17年八月入(11月18日將收第三個月息)   現就上述組合,扣除各種成本,截止今天浄收益15.5%厘,但近月債價下跌所以在賺息蝕價位置,是否有好的調整建意?A及E餐從本金派息的比例也較高,鄧普頓更是100%,這是否最終會導致賺息蝕價? 以下是本人(截止16.11.17)的資產負債表:- 夫婦二人各44、40歲,冇子女。   一個香港出租物業加三個國內冇出租物業及車位共現值780+338萬=1118萬 -現金138萬 -三隻債基戶口淨值184萬 -越秀房託5萬 -IPO股票戶口7萬(2年前本金2萬) -醫療保險投資儲蓄存款4萬 共$1456萬   負債結欠(按揭共553萬,P loan 130萬 2021 &2022到期,共-$683萬)   資值浄值:+773萬 懂事費、兼職、租金收入, $70K萬 被動收息每月$37.5K 太太$34K政府工,有長俸有宿舍,合共$141.5K 所有支出連供款合共, -$100K, 而每月可存$41.5K   由於每半年會有新增存款約25萬,因此以五年大方向是會重複以半年一次,把新存款再投資去收息加大被動收入數字,當低息P loan貸款還清2022年,2021年可以安排做好文件(由於我是做生意,不屬銀行歡迎人仕,此部份已知如何處理),才去加按物業套現就再入一間劏房,請問諗sir可否給些增加收益的意見及整個大方向。 萬分感謝 ANSWER: […]

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比你賺返88倍學費既一課 #1418

諗Sir : 您好,小弟於數年前開始留意閣下的《樓換樓》及《收息論》,很認同您書中所述,亦有感自己縱有些財經訓練,仍是庸才一名。故於兩年前修畢收息101及103 再於上年修收息103(小弟天資魯鈍,要多上一次學多一點,請見諒),買樓101, 103及ETF。對於債基及直債收息一事 已於2015年10月始付諸實行,於上年年尾賣出了一直債。 小弟和太太一起於7年多前開了一間小商店,生意OK,但有上有落。由於是自己生意,常分身不暇,理財方向比較簡單,就算上了 ETF的堂,亦少有機會花時間慢慢研究。現在商舖租金成本越來越高,怕捱不住時不知往後生活如何。希望諗sir於小弟人生的下半場多加指點,希望能增加被動收入,可以進可攻,退可守。 小弟剛踏入41,太太40,月入共70k 有兩位小朋友7歲半及3歲半,我們與我母親同住。 供樓約10k。現家庭每月使費約35k。 9月會有工人,每月可儲蓄 20k 資產分佈如下: 1)於2012年聯名 馬鞍山物業 25 年樓實576呎三房 買入價400萬,現時約值700萬,按七成30年,尚欠265萬. 2)債基160萬約10%,一直債用之前所賺的價及息(約70萬)槓入收8.2% 3)現金220萬在mortgage-link 戶口 4)股票80萬(有藍籌有細價股,交了很多學費,不打算再加碼,好價便賣) 5)有保險及101 plan30萬 (少不更事時買了)   方案1: 將現時物業賣出,得回資金約420萬,租同區3房約17-20K 連現金共640萬投放入債基疊增方案及直債收息   方案2: 保留單位出租,加按物業,租同區3房約17-20K 將現金分兩注放入債基,待3~5年後,才多買一間收租。因我怕現時入巿在加息週期會令到樓價下跌。 做小本生意的,不同打份工,銀行很難才會借給我們買樓或加按;加上香港樓價乾升,有感三宅難期。故也去留意日本及越南樓,前者比較細細粒容易食,而後者有上升潛力,不知去買是否恰當?或有其他更佳的方案而我未想及,乞望賜教。望諗SIR解小弟之惑,不勝感激。   祝財安   answer: 讀者予文章已告訴你實行收息債基方案後感覺滿意。讀者2017打算加碼至640萬。家庭收入70K,從來文有幾個觀察:   中加息毒 近日新聞,風災令美國調低今年經濟增長預測,同時大大減低加息意欲。不少雜誌所謂專家,由2012年至今大談加息會推低樓價,成功令雜誌讀者由自己有錢(i have money)變成無錢(no money)。專家陳述睇淡樓市看法絕對歡迎,但近6年搬字過紙野野話息魔會黎就係問題。現時傳媒主求「呃like」,唔求內容。敢講讀者由2年前睇左blog上埋堂至今,160萬債基收左10%年每年,直債70萬槓入收息8.2%,收左32萬+5.7萬*2年 = 43萬。等於佢上(利息/學費) =  (430000/4840) = 88次收息堂既學費。      2.資產分配 讀者贏錢其中一個要點,係無重注及唔買股票。請留意:「重注無幸福」。由於投資心理學難教,所以筆者唔係堂上講學生需要什麼投資心理,而是叫學生點利用策略去控制注碼(即資產分配),那投資心理以致決定自然做得好! 讀者只將450萬資金之一半入手直債及債基疊增,淨低220萬擺現金在Mortgage-link […]

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典型香港窮中產個案 #1413

1 Dear 唸sir   本人有以下投資買樓個案期望查詢   本人與太太均為35歲,育有兩子(1歲及4歲),兩夫婦月入一樣為$48000(1個月後升為$51000),每月家庭收入約$96000,兩人均從未持有物業,現時大概月儲$30000,持有基金約$500,000、現金約$500,000,現時租住荃灣海濱花園兩房單位,月租$12000。由於有2名兒子,加入各自要供養原生家庭的父母(肯定沒有父蔭供樓^^)因此,家庭負擔均大。   本人有兩名兒子加工人,因此購買2房單位長遠而言未能解決住屋需要,因此想購入3房單位,又不想衝入那些120%樓按的風險陷阱。   其實本人同齡朋友大多數類似以上狀況,想買3房單位限於600m up 比不起首期,為兒子將來入校考慮又不想搬入元朗天水圍,面臨樓價超高及加息周期擔心一入市不久便下調,因此想請教唸SIR以本人現時狀況應入樓市還是先作其他投資讓本人能購入3房單位?   謝謝。Micheal   ANSWER: 咁都無辦法啦,月入十萬的家庭家庭負擔均大。其實呢個都係香港實情。所以如你是二十出頭四十未夠,諗住打工改善生活,你睇睇本案讀者就知單靠打工一個收入來源,生活可以有「幾好」? 故改變生活,要想法,及行動力。而唔係留係公司死做。當然尊敬你的職業是重要的,但工餘的時間怎用才決定你的人生。   中「加息毒」是一般香港窮中產病徵。睇財經雜誌用「加息毒」加陸生做封面,我除左講恭喜之外,都唔知應該講乜嘢好。 讀者都係問「換三房又唔想買」那些老問題,若有如其他人咁爬文,唔需要好似上星期個位爬足350個CASE,其實只消睇20-30個都已免費找到答案。看法一是讀者必需現時置業,樓市如再升上去佢受唔起,必需先單名持一宅去對沖樓市再升風險。看法二是買樓唔需要買三房,可入手較平的兩房收租,計買返間同區麗城一期兩房,500萬有可能有找,收租$13000-14000而供都係14-16K。   筆者看法是讀者儲蓄力低,十萬人工到35歲於未使供樓下只儲到100萬,其中原因就係佢選租而唔買囉。佢亦唔需要擔心而家買樓摸頂,因為佢擔心唔黎。而家佢人工咁高但資產值可能仲比下屬少之現象,主因就係輸諗法,人千祈唔好諗賺盡。當年同長實買樓,佢用車送你入馬鞍山食餐自助餐再SELL你,連李生做生意都要出鼓油啦。你又點可以一間樓都唔揸而死等最低位先買呀? 人到買第3-4間樓,到時純投資考慮再估升跌未遲。另一戰線儲下錢,既然佢話自己可以月儲30K,那3年後可再入手三房,到時唔使租啦。當然筆者個案是講步驟,點順暢執行及明白選取要旨需到課堂。   至於教仔,最好是身教,其他講完。

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一批「贏左」的香港人 #1409

  諗Sir, 你好!聽完你今日的課程 “買樓003”,收獲豐富。我想請你指教下我的情況: 本人為公務員,太太為教師,同為36歲。人工收入共約10萬。本年初賣出原有物業,並買入1個市區物業收租2.5萬 (太太名下),供30年,每月供款1萬。 另每月家庭支出(包新界租樓自住,子女學費,保險,工人等)5萬,現有現金450萬,自己名下無物業。是否應該再多買一個單位收租投資,還是其他投資?     ANSWER: 估計讀者是及時出世的香港人,結婚就買樓,坐定等市升,咁就450萬現金袋袋平安。今時樓價已升上去,年青人面對結婚、裝修、生仔洗費,要買埋樓再儲到450萬確實難。5-7年前結婚既香港仔面對200-300萬一間樓,只要唔貧心咪諗「等跌賺盡」呢D衰野,今日已像讀者安在家中諗熨下間樓。那一房業主究竟點決定是否再買?   一是工資,此因素決定借貸力。而投資人不應在旺市運用超70%之借貸。讀者夫婦借貸力為(100K)/10000*50%*2.59 = 1300萬。現已換樓月供10000。借貸力估計用掉2.59*10000 = 259萬。即用了(259/1300) = 20%。用60%更保守為限,讀者可再買第二房,但不可借超1300萬*(60%-20%) = 520萬。一些新界西區的三房就在此價碼。   二當然是現金水平。若讀者付10%首期入手550萬樓借500萬,手上現金跌至400萬。由於市區物業市值不詳,不過收得25K的物業市值應至少900萬(除非劏房),咁計讀者手上物業市值550+900 = 1450萬,而現金有400萬,借貸有(500+259) = 759萬。萬一樓市跌50%,即1450萬物業跌剩725萬,讀者才成為負資產,而手上仲有現金400個。證明安全系數好足。讀者可用500萬樓做預算。   咁點解係新界三房?原因? 好似屯門市中心興建時遇上跌市,發展商將單位改細令新樓更易賣出,造成屯門有大量1-2房供應而少三房,令三房在該區擁稀有性。現時新界西不少居民都有經濟能力,加上屯門與東涌連接橋一到,住屯門去機場返工或去珠海都好方便。讀者利用單名慳稅在該區尋寶,趁後生擁兩樓而利用時間去貶抑債務,此為慢做而穩贏而策。   當然要快,炒股、炒輪、炒金都得。諗sir個blog唔識呢d野。其實唔係反對,不過投入資金不要多。   讀者賣樓後淨低3-4百萬,利用債基疊增收息,可更進取一行就套餐B或A收20-25%。原因是讀者儲蓄力都強加上份工穩陣,相反一般人只可行12-15%C餐先做。那400萬記住分段投入,亦可堂上學師兄用5粒豆做指標,400萬收80至100萬息唔難。你可能諗真係有咁跨? 只可說你可由10-50萬去實行做起。10月上堂於11月10日已有息收,你睇下50萬係咪派到7-8千蚊息? 再決定是否加碼未遲。   睇片:屯門市中心興建規劃

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