過往十年,年度化回報最高的投資物 #1671

謙虛及開懷很重要,下圖數字為過去十年不同投資物之回報及波幅,不表示將來表現。就好似利物浦半場2-1贏緊尼馬,贏就係羸但未完場。至於買股票!? 都係個句:「只可短炒,不長揸」。長揸收息就好似韋斯咸,好睇但踢落終要輸。 不過臨尾利記比尼馬神過追返1粒,然後補時先由絕殺贏3:2!! 利記今年改善左個後防就好似用債為主既投資咁,唔似上年先輸兩粒才開Turbo追呀。 至於有些人給予筆者意見,話標準差唔可以用黎對比不同投資物之風險,筆者明白營商同投資一樣,要賺先要抱有開懷的心,自己亦要抽時多吸收投資知識。本圖就是台灣經濟日報利用波幅(%)一次過比較不同投資物風險,看後發現早前在文章提及之美金本位的美國高收益債竟獲1.7%低波動度,已修畢收息103的同學,無睇我6-7月發的片,而家黎轉已經是遲好過無。

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自製長糧日日早放工、匯豐友邦年報教你做 #1670

諗sir你好   本人剛上完收息101堂,有關收息問題想請教一下。 本人今年44歲,月入大約46,000(36,000basic + 10,000 commission)。單名有第一城物業市值590, 有300萬按揭, (H+1.7 or P-2.85),月租收入11,000, 月供12,500   太太也是Salesman40歲, 月入大約60,000(36,000basic +24,000 commission)。單名有一大埔物業市值670, 嘗有145萬按揭, H+0.75 or P-2.75), 自住., 月供11,000 現金300,000萬,想問 如果想月入收息30,000-50,000可以點做呢? 如果想一生三宅又可以點作準備呢? 謝謝賜教!   ANSWER: 第一,儲下錢,雖然讀者無透露月儲蓄金額,不過44歲人得30萬現金係手,情況係點自己諗吧。再次重申儲錢不是為錢,而是體現一個人有執行力同紀律。無紀律同慣性月光者,除非識投胎有個幾十億既老豆照住,否則由億計身家敗到零只消一次金融風暴就夠。   筆者收息101堂會予你幾個10%年息的可行方法,有保本有唔保本的,更話埋比你知邊度做洗費低又快手完成,欠的就是你有冇360萬係手。如有,360萬一年收息10%即一個月30K月入,咁就攪定讀者想月月收30K之需求。可能你心諗:「大把人按埋樓都有360萬30K月入! 咁容易做到,就唔會有人返工啦!?」我們先展示一下在堂上之收息物的波幅,先講收息物一:債基係係月月派息的,而直債是每年或每半年派一次,故提供的資金應在高流動性,比買股收息更高,淨低就是波幅會否怡人。   下圖是債基過去三個月的報價,好像這麼遠其實又好近,其實aastock都有債基報價的! 當然你就咁拎住投資物個名入銀行買,費用同往後效果普遍都很差,若連名都無就咁叫佢地幫你選餐,情況就不敢看了。免費坐係度「教」你理財的銀行職員究竟「吃」你什麼? 敢講全香港冇一個Blogger,會好似筆者咁將方法連同點避開銷售陷井的資訊一併教,亦因此筆者由2012年至今只有零星證券行、地產代理、銀行贊助我地,當然明白筆者自己弱弱係其一問題,淨低就留比看倌自行批判思考。我地學生就好似有熟人介紹去專科睇病咁,診金平係其次,個醫生唔會拖病醫才是關鍵! 講返上Aastock個圖,2018年6至9月中約在15.12-15.32,波幅1.4%,而同比時期港股試過連跌六日,亦有單日跌700點之記錄,咁你話相對下搵債基收息是否夠平穩?   至於直債,更是保本,下圖顥示中國航空的債價變幅,我地特登搵跌一隻比你睇。2017至2018年至今由100元跌至現時$99,仲要持有人3年後是保本100元取回。即係而家買除左賺1蚊價,更有息收。 若仍擔心,將債基同直債分段買入,平均買入債,就更放心。你再看看下圖(友邦AIA 2017年年報),佢地有29%既錢買入政府債、37%買入公司債或類近證券,股本證券在分紅單(4%)同傳統單(7%),共佔11%。所以保險公司收左你既錢,有七成都係買債。那你不其然問:「為什麼我自己不買債? 而被保險公司從中「食水」呢?」這正正是其中一個原因,為什麼冇人會教你買債,但保險公司與銀行背後,都係自己買債。 睇埋匯豐(下圖),佢2017年生意收入為51524百萬美元,而佢手上有(等於六年收入之)336,157百萬美元可供自用投資,其中78851放左入國債、253389放入債務證券,而股票只係2,989美元。你話銀行入面咁多叻人識投資,佢地將大部份既錢有放入股票咩? 其實係債券。當然佢地點做唔會公開講。另外如閣下有必要盡博,筆者認為用股票1變10再變百是需要的。 – 再看下圖,見匯豐2017年於投資產品分銷既錢,加埋壽險賺既錢一年為3276=1893=5169百萬美元,呢個數比佢地成年做按揭賺的2337百萬美元更多,你話入銀行聽理財意見做投資,究竟係邊個搵緊邊個既錢?? 所以從友邦、匯豐身上所學,就是學好自己買債做長糧最穩。至於各大公司出的年金,你幫襯了就是打大了上述機構用黎自己買債投資既本錢,咁究竟是比人地賺去攪定係自己買債? 看倌自決。同時應明白了為何有同學自己入銀行問,被人耍了三個鐘一粒都問唔到既原因。至於讀者趁高加按大埔物業,應得670*60% = 257萬。大致夠300萬佢行收息101去換30K月入,如不應就用A-C餐15-25%年息吧,行前注意好風險。買樓鑑於讀者人工有限佢暫已夠皮,請收兵。

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康城同黃埔花園的筍盤點取捨? #1668

你好諗sir,無論多忙都一直會抽時間讀你文章。夜深又再諗起自己同屋企財政情況,苦苦思量,後悔錯失早十年理財黃金時間, 心想應付完學業再打算。回首一看已年近40,近日完成收息101 和103,先知過去的想法是大錯特錯! 礙於今時市況,心大心細應該點做?   本人38月入42k, 太太月入18k, 有一個小孩,每月儲蓄約25k   2015年尾我自己單名首置買了個沙田2房單位4.3M 自住(現市值6.0M)月供13k, 30 年,欠3.6M   睇中左將軍澳康城同黃埔花園兩房單位,那個屋苑較可取? 由於其中一個單位開價偏低,如何知道係咪有”伏”?   Cash 200k, 保險儲蓄130萬, 3%可隨時提取,股票200k   本人投資方向比較保守,打算用800k分段買入債基疊收息,另外再在上述屋苑買樓。不知這理財方向是否正確,還是有更好的方法去完成退休計劃?請lum sir 賜教!感激萬分!   ANSWER: 讀書唔係冇用,但真係唔好抱咁大希望會大增人工。近日NOW TV做了研究影響人一生收入的因素不是學歷,連副因都未到,主因可睇片。而懂一些貼近時代的小知識往往比你拎個MBA出黎易搵食。   對選取屋苑,筆者有睇「間格>屋苑>區份>經濟大環境」的看法。即最影響呎價走勢為一間屋的間格稀有性,次者為那一屋苑,再到區份,最尾係例如加減息或經濟大圍此等因素。 若讀者真要在投資康城同黃埔花園二選一,筆者寧願要康城,先看上圖過去2年比較三個屋苑之呎價走勢: 過去兩年日出康城實呎升幅($9031 > $13055) +44% 過去兩年太古城實呎升幅($15207 > $20520) +35% 黃埔花園實呎升幅($12962 > $17630) +36% 康城在2018年初拍片講過,是2017年升得最勁個批屋苑之其一,識揸唔同屋苑兩年間升幅可差10-20%。康城升得勁因為屋苑到第6-7年。一般新樓頭一年租盤供應最多,令租價賣價都升唔起,第三至五年賣樓無需要付印花稅SSD,因此又引黎另一浸沽壓。直至第6年後冇新盥溢價賣影響,冇賣盤大增影響,呎價才可向上。此為其一睇屋苑之法門。至於間格同區份,有機會再講。   至於單位開價偏低而令買家覺「伏」,可由幾點審視(但不限於)。 兇宅單位除了睇兇宅網,可以睇睇單位曷否曾被落POLICY ORDER,話唔定有命案差人要封屋。查冊更深入可找到封屋所用文件,自知當年咩事。當然唔係所有POLICE ORDER都關死人事,今時只教一個角度先 有時屋主係怕爭產官司打輸才先賣樓,準買家宜查冊去看看單位是否已被家事法庭落CHARGE唔比賣,或正涉及案件   有時樓房平賣係因為唔齊契,此事不時發生係多過3個業主的單位之上。例如老豆分左間屋比5個仔女,若後人已移民加拿大而其餘在港兄弟肯賣,情況更為複雜,你先用電腦做查冊自可避開呢類盤,又或講個更低既價。   最後在債基投資方面,筆者認同讀者先用債基收息,之後再諗買樓未遲,不要因為覺得進度遲而在今時傾力追趕。好似勉強在一日做哂七日要做既運動,係減唔到肥更有反效果。利用收息103的「五粒豆之法」去決定80萬的三注買入時機,由今時開始相信平均買入價應很貼近低貼。大家請不要抱著等最低點然後一注過買的方法,「撈底」注定徒勞無功。反而入市前先訂好過策略,一個數理化的策略,同時訂好萬一出現什麼低或然之情況下去微調,咁去處理投資少妥當。前文已提及債基過去五年的MAX […]

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踏實做人換樓去四房 #1664

諗sir你好,先多謝你地分享。我早前賣掉了一間未補地價之居屋,回籠400萬。由於對投資不是很認識,年紀亦已40,由於父母年邁,希望可以接父母與自己及子女一齊住。   本人40歳,人工28k穩定 銀行現金:$440萬連同賣樓套錢 先生收入:20-50k/每月,不穩定 資產:無 小孩兩個,有一個工人姐姐,每天早出晚歸奔波忙碌。   由於父母病要工人照顧,賣兩房後我地希望入住四房與我的父母一齊。賣樓套的錢不想風險投資,由於信貼士買賣股票招致大損!  所以不打算再買股而踏實做人。希望可以活用400萬住4房。   虛心請教。如何有足夠現金流,謝謝!   ANSWER: 讀者由居屋兩房Upgrade至私樓四房,難度頗高。讀者亦私下與筆者談過,睇緊日出康城的四房,相對上廉宜一點及出入的路段都方便老人家行走,那我們看點幫呢位有孝心既讀者。   達成四房目標之前,時常謹記要「補底」。即係領軍出戰時,必先預留兵力人材去守好原本的城。讀者現只持現金最怕萬一樓市再升上去,佢揸個400萬未必夠佢付首期買回一間細細的樓。大家可看三天前(9月10日)的個案,一位離港多年的人,400萬賣走海逸豪園今時已升至1400萬,所以請勿再估樓市跌而只揸CASH對樓市行空倉,除非你是很窮或很有錢的人。窮人無野好輸,被迫要博。有錢人已搵夠成世人洗費,再做投資不含自用因素,有較高容錯率去考自己眼光。   另外一個極端,有些人要計到全無風險才會下注,又話怕CALL LOAN時無錢補比銀行永世唔借錢唔做槓桿。只好說閣下手上如錢不夠就冇得你驚咁多,乜都唔做亦唔表示零風險,因為人腦在現今商業社會越不見重要,人工N年唔加而樓價物價升升升,真係只由富戶炒樓炒鼓油而引致? 希望大家在近十年利用手提電話之方便時,同時想想手電、移動運算及亙聯網是否在淘汰你。電腦可24小時學習,縱然有錯,可編入不同機制去彌補,更何況人腦都唔係冇錯。   讀者要用400萬當中120萬補一注去買返樓,對沖一旦樓市再升買唔返的風險。另外買樓要配合時間先見效,即利用時間及通賬去磨走負債令自己老黎有樓,所以讀者40歲有樓才可在55-60歲收成。就當佢等到50樓價跌買到平樓,不一定表示60歲會大賺,因為樓市往後升定跌好難講,但通賬就九成九會年年發生,所以讀者請考慮兩成首期買間舊屋苑兩房去「借」比朋友用一下,而自己補貼些錢租四房。   淨低280萬可抽其中250萬做債基,由於250萬對買直債而言是本金少,加上讀者要月月收息去貼租四房支出,那用,所以還是用債基較好。用保險冇可能,要鎖死3、5、7年雖保本。用股票易失預算,加上加按得的穩陣錢不宜買股。有些人將樓加按錢在過去一年大賺,只好說「水退」後埋單才知邊個有斬獲。250萬投入一半E餐一半B餐,平均有14-15%,一個月收息$29166,夠佢租樓。只實筆者對買債基後讀者只剩30萬現金不放心,如果佢自己都可以用工資津貼些少,不如只做200萬債基收兩萬餘息,淨80萬現金去預一旦出現之極端市況吧。還有無論買200或250萬,都要利用收息101課上的方法去分注買。   近日不少同學成為「漁民」,即使用莊博的股票篩選系統去睇通大市及找出突破股。上星期至今恆指連日跌,基本系統內選的股都無大礙,跑贏大市。利用莊博參與市場30年的經驗去量度方程式為你選股,戰績上星期已有目共睹。

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講做好投資要考慮的三點 #1662

諗Sir: 你好。本人最近拜讀閣下的博客文章和著作,非常認同閣下的投資理念。有感人到中年,開始思考如何為退休生活作準備。然而,我對投資一竅不通,亦行了不少冤枉路,故希望向閣下請教,不勝感激。 本人與太太的背景如下: 年齡:我(40)/ 太太(31) 職業:皆為公務員(需供MPF,沒有長俸) 月薪:我(約8萬)/ 太太(約6萬),合共約14萬 物業每月租金收入:1萬 家庭每月總支出:約8萬[已包括償還樓按(約17k)、住所租金(約14k)及其他家庭開支] 家庭每月可儲蓄數目:約6萬 退休願景: 希望到台灣/ 馬拉西亞/ 泰國生活,並以所持投資/ 物業產生的現金作生活費 資產/負債: 1. 灣仔舊樓(2018年1月買入,現市值約590萬,尚欠貸款440萬) 2. 現金:20萬(HKD) 3. 定期:25萬(RMB),60萬(HKD) 問題: 1. 基於現金流不多,如我借稅貸(因相對低息),作投資之用,閣下認為是否明智? 2. 我現正考慮購入吉隆坡物業(近雙子塔),作長遠收租/ 搏升值(包括樓價/ 滙率)之用,閣下認為是否明智?   ANSWER: 呢個個案有兩大矛盾位,第一是聲稱月儲六萬的人到40歲儲蓄只得100萬顯得過少儲蓄? 100萬只係佢15個月所儲,而讀者打工應已超過15年。就當計埋佢2018年初用了590-440=150萬首期買樓,100萬儲蓄仍是少。   第二是灣仔樓死得不明不白,收租只1萬,月供要17K,即係比左150萬首期出去仲要負7千現金流一個月。你將150萬求其拎去買債基收息又或只做定期,都有7千月利息了(債基)。現金流產出效率是負數。   講講做好投資要考慮3點:   1.計出現金流產出效率,令每一蚊用得更有效率 比如有個人揸住市值800萬樓而收租21000,欠銀行500萬要月供18K,現金流產出效率是(21K-18K)*12 / (800-500)萬 = 1.2%。有個人揸住440呎實用面積去劏開四房劏房收租22K(即每間收$5500租),物業市值480萬而首期付了20%偷偷去出租,月供14K,現金流產出效率是(22K-14K)*12/96萬 = 10%。至於債基投入100萬收租12%,即一個月收息10K,現金流產出效率是12%。 2.計出MAX DRAWDOWN值,量度持貨力 投資人就是要合法去增加現金流效率,同時計著手持投資物的價格波幅,同時將過往的MAX DRAWDOWN值同自己手上現金對比,知道一旦出現價格大跌自己能否守得住。下圖展示過去5年(2012-2017),不同資產類型的MAX DRAWDOWN值。commodities最大,有成近40%,REITs可以有20%,美股暫時冇事,只16%。不過筆者建議大家睇2007-2017的MAX DRAWDOWN值會更有代表性。在免費文章我們卮簡單談一下方向。 \ 3.了解所享的權利水平 […]

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趕走中年危機、速讀八點幫手 #1654

諗SIR, 你好本人42歲已婚未有兒女,有幸2012年以自己名首置九成上會買入一個300多萬的單位自住, 月供約萬二。   由於不屬是專業人仕,月入只三萬元,先生沒財務支援,實在不想多提。近年公司不停施壓力迫高薪老餅(即係我)走人,預感這份工只能苟存多一年半載,轉工後更要減薪。   之前愚蠢跟group炒股,有感群組內只報喜不報憂。大市升當然有人賺,不過只係人湧你又湧壓根兒沒實力。今年股市退潮即輸掉股票,現積蓄只剩下40萬,我真是很愚。幸好父親遺留一層現值約600萬元物業予我及弟弟,母親在物業與弟弟共住不能賣。   直至近期才拜讀閣下的理財書,才知怎去穩健理財。自知起步太遲,但後悔無用,唯有現在努力。想問︰ 1.好想加快買第二層樓進度,但儲到首期又要等幾年,到時應已被裁。應否趁現在有借貸力,先問人借錢比首期置業收租?樓價仲咁貴,現在買值博率高嗎? 2.借p loan做高息債基可以嗎? 請指教。謝謝   ANSWER: 人到中年實要面對不同之悲傷,父母別離,事業不進即退,婚姻問題,因此懇請大家早將責任背上身及早理財,拖延是令一個人失敗的主因(但先講唔拖延只屬上流其中一步)。誠然理財只屬次點,發展個人事業才屬更重要。一些人把投資當做個人事業,成為職業炒家,只好說成就好生活的不只金錢還有良好家庭、朋友關係及明確個人社會定位。炒野改善不了人與人之間的關係,筆者更見過不少終日沉迷市場而令自己脾氣急燥的人,所以投資前無論想全職或業餘,都要明件事的利害之處。可能大家打開呢個blog係想睇理財,不過明白及做好上段提及之事情,遠比你完成之下的投資步驟要緊。   讀者先要明自己大局,再向小處著手。自己月入三萬若老公唔幫手,借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 388萬,2012年九成上左一單位,借貸力已用了一大部份 承第一點,加上筆者認為旺市用借貸力不可過半之原則、讀者唔應該而家係樓市加碼 留意無樓在手的人,在有能力及唔超借的情況下應該買樓。你見佢2012年若不買拖到今時,三萬人工單拖上會,真係連40年舊樓都唔使諗 當然弟弟或老公肯幫手,格局完全唔同。留意擔保人幫手擔保3百萬,業主同擔保人各損失300萬借貸力的 筆者認為第一至三間樓計好借貸力、有能力就買。第四間樓或之上屬純投資用途,到時睇樓市升跌去決定買賣樓未遲。買野係要同時考慮值博率,但個「率」點計,大家攪得明未先? 投資同意是用風險去買回報的行為,可惜不少港人被SELL只知道一個模糊了的回報數字。至於風險太少人會去量化(但其實是可以的)。故值博率未明白到還是先不要用。   對應讀者無現金,讀者要加按父親留比佢既住宅。惟呢間屋是否已完成遺產承辦程序為重點一,重點二是如父親只將佢自己一業業權留比仔女1而阿媽仍有一半,住宅業權會由阿媽+女+仔持有,三個人都要簽名同意才可加按。若是冇留比阿媽而「直出」比女+仔,咁就係讀者同佢弟弟兩個簽就可以。   起碼加按到五成,得300萬。如用一拆二按爆八成之法,可按更多。高加按會否令跌市時更易CALL LOAN? 會的。但如你將加按的錢之部份做近零風險的定期,咁就無問題。而讀者冇現金係手去趁40餘歲錢養錢,往後問題更大。   由於讀者能利用攤長30年的按揭去加按得錢,不要考慮P-LOAN借錢去買債基之法。雖債基可派10-20%一年不等,但借P-LOAN極傷借貸力,都係借巴菲特一句: 30年按揭是很好的投資工具。

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諗sir自己的投資理念#1653

Hello, 諗sir 本人今年40,現金一百多萬,冇其他資產。現租樓住。嚟緊諗住買樓同買股票收息。目標做多10年退休去環遊世界,所以需要穩定收入。 以家月供以下股票 1.盈富           8000 2.領展           3000 3.港鐵           3000 4.中電           3000 5.煤氣           3000 6.中國移動   3000 7.恒基地產   3000 8.騰信           3000 9.比亞迪       3000 10.中行         3000 請問我點樣可以做到10年退休?   ANSWER: 「股票係比後生仔試下自己方法去博一博,或者比已有一定資金既人再錦上添花,惟夾心階層一般都用唔好股票呢項工具。」究竟筆者有咩資歷講呢句說話? 先講筆者經常邀請嘉賓到homeblogger hk的Youtube channel做訪問。好似汪敦敬總裁1988年開始入行而家地產每年生意額億元計,筆者唔係因為佢有錢而尊敬佢。而係筆者自己打理盤只有千萬生意額計既生意,數個員工出糧只十幾廿萬計,管理加上要開拓商機之難度已不時令筆者感到阻力。見到汪總一路走來有危有機,終可克服89、97、03、08四大關,提供工作機會而養活不少家庭,此舉才令筆者敬佩。   故筆者先帶個頭盔,筆者只憑十年短時間銀行工作經驗加上而家用生意人資歷為大家講解點去理財,本人沒有MIT的PHD。筆者做管理的主要看人性、閱人心。如認為免費的銀行講座或專搞免費群組的Blogger幫到你? 筆者對此市場現象抱有恭敬。講返本案讀者,引用本文第一句,即表示佢買股去退休是錯誤行為。買股是要取其爆炸力,而唔係儲下儲下(月供)既。先講筆者一年買股票夾埋三次都冇,於本人收息101課堂講債只道出個人放棄股票而只用樓債的做法與技巧。在堂上授予之方法,大致我都有買同做。   惟筆者自己是沒做直債、但有入債基的。那為何保本的直債咁好,諗sir自己唔做,而做有風險但派高息的債基? 係唔係冇錢開私銀戶口? 這些留比你地自己諗吧。原因是筆者早早已同客人於銀行trade債、加上自己由04年入行至今,見證過債價跌極有個限度,個市差個浸過左債價咪又係彈返上黎! 因此筆者唔怕揸不保本的債基,對於直債保本此皇牌不需要。至於有些同學好驚青咁問「點槓桿先一定被call loan時call唔死?」當然筆者在收費課都會認真答,因為收左錢就會準時開堂有問有答。   近月同前信報的莊志雄博士合作,推出漁夫系統(選股)。莊博在股市運用data analysis的造詣、後市走勢看法、入市經驗,筆者認為在博客群中是超班的。由於股價反映一盤上市公司的生意,股價會受生意的生命週期所影響,同時亦會因一些突發之事所影響。故買股票就是要食盡盤生意年輕當旺時的氣勢,而唔係死供陪佢一生一世。又或公司突然運遇上機遇,你就入市坐程順風車,買股就係咁。由於筆者愛做生意而唔係買股票,加上要賺錢靠自己同事與合作伙伴都做到,所以少買股票投資。我地即管用莊博的漁夫系統,點評一下讀者手上幾隻股份: 先講REITs,我們用漁夫系統選出在港REITs版塊之股票共有下列11隻。流通量較少的625先不計。其餘10隻講過去工年盈利複合增長率高的係冠軍(2778)、派息率最低是領展(0823),而三年的收入複合增長率高的係領展。惟領展年盈利增長增在版塊內雖高但只9.08%,讀者現時100萬在手靠9%的增長率股份滾呀滾,究竟能否10年後順利退休呢? 知道佢一個月供4萬幾蚊股票都算叻仔,其實只儲不搞任何投資堅持儲十年要平價版退休估計可做到。由於筆者唔知讀者一個月洗幾多,所以只能木宰羊。   談中銀(3988),在約$4.2已出了賣出訊號,成功在近季瀉至3.6呢輪跌浪前離場。考一考大家,中銀上市價係幾多? 係本post留一留comment答,有彩蛋送比你。常首道,肯為不設定之回報去努力的人,最終收穫往往是最多的。諗一諗,已知月供中銀十至廿年點樣。當然同月光族比,買股當儲錢總好過零儲蓄。 最後睇地產股,EPS增長恆大靚,明白大家唔敢買。三年盈利靚仔有太古(1872),你睇免費報唔會有呢D資訊。有都係人地講講下講到熱左,出份免費報章稿叫人接貨的。至於恆基同其他香港地產股,比較上唔算差。但過去三年總收入增長率只個位數,除了趁拆MARK靚盤數既長和地。想起這也十分必然,而家香港賣樓現已玩到成千萬一間一房,你仲想賣樓收益再黎突破嗎? 二千萬係元朗買一房係咪!? 雖然拆穿左令不少人心碎,不過靠買股票投資能令你退休之機率,少之又少。同埋選股高而又心態好既人,本身係事業有一番歷練才令佢叻叻的。

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長住日本當鄉下要怎辦? #1652

諗sir你好,   我是DP31, DV43, LY44, TELY45 和 TEET14 學生,有些關於執行借貸力由冇變有之問題想請教諗sir,情況如下:   本人有2層樓齡達30及38大屋苑樓共值約13M而總按揭貸款約3.5M,一自住一出租,雖然很想將大樓齡樓換成另一層樓齡較輕的以作長期持有,但因現政策對此會徵收重稅,現認為保持一名兩單位之狀況比較有利。   本人工作不穏定人工不理想,現時月入45K,但未來有失業或轉行可能。加上現已單身及年過45,很希望及早將兩樓加或轉按至6成及5成出約3.8M作收息之用。   如果我保持持有現在兩樓,退休時兩樓樓齡已達50-60,那麼我是否應在退休前將現兩樓或其一換為層樓齡輕的才理想?   希望諗sir能夠抽空幫忙解說如何部署單人退休,謝謝!   answer: 時下不少人選擇單身生活,而人到中年工作唔穩定既大把,若閣下有「結完婚先開始儲錢啦~」又或「求求其其撈埋黎既十年就退休」既諗法,懇請看倌為此三思。過去十年網絡大提速、手提電話盛行加上運算力高,人被自己發明既野迫死自己一點也不意外。大家要生存必須手握一些有exclusive性質既野係手。例如大學學位、股票股份都可無限複製,說不上exclusive。係廠利用機器生產的物品都唔叫exclusive,幫學生補習呢盤生意是半exclusive,因為一半睇學生面有冇需求,另一半睇位老師教得好唔好,而後一半關於它師教學是exclusive的。   土地同樓房是exclusive的,因為業權就是業主的獨有管有權加上轉讓權利。租客只得管有權而不可揸主意同物業轉手。仔女如果孝順,對父母而言都是exclusive! 廚藝同時裝設計都是很exclusive的業務,你見不少上市服裝公司都傳承近百載,就知呢門生意的獨有性好高,唔易被取替。至於大家想開超市生意,買一盤連地權的超市生意比起一盤專租鋪頭做超市的生意好! 講到呢度大家也許明白,為何大地產商打從起樓開始,最後比佢撈到範範都掂! 又開藥房又做超市咁樣,原因是有地係手,就易於排擠他人。   有些人被收樓時專做釘子戶,就是將exclusiveness做反向操作。另外大家要明白關於你土地的exclusiveness是由政府賦予的,你看看尋日有關馬來西亞擬禁止中國人買新山(碧桂園)樓單野!? 東南亞國家時常(政權)易主是大國國力下之副產品,揸莊唔明又何必到那買地? 所以若國際視野唔好,就咪買海外樓,去住就得。至於有些人叫你去什麼馬來西亞、緬甸買樓,無非就是騎呢地方派高佣同埋可以食你價。筆者講足幾年,只係提過你錢多就當分散買下英國樓,英國脫勾後,敢講活得比歐盟好。歐羅出現說明了唔同政府係唔可以採用單一貨幣政策的,證明此事用了18年(2000-2018),都算快。   大電視台要攪什麼bing bing channel,是否和youtube搶了其excluiveness有關? 而家blogger拍條片隊上youtube,有料既十萬一百萬view不成問題(筆者不是youtube百萬view blogger,平均一段片十萬未到,所以唔夠料),無需等大台請佢去Dow市閒情做訪問了。閣下為自己將來打算,先要諗諗大台。有exclusiveness時就「有風使盡利」,凡事無得傾零後路,而家究竟要幾倍奉還? 我淨係知新聞小花走淨冇邊幾個,老配角就要一日死五次。大家想往後生活好,今日就要有點危機感。讀者無兒無女,15年後手上兩間樓已殘,最大獲係未必能按盡30年,咁不如今時將38年樓趁高賣走。筆者不認為讀者現時賣走一樓後要即補回買返間,先套回錢用保本之直債收息、或利用持有美國國債、及美元做本位的直債收息為佳。   另外為自己老來有收入著想,真係要同班後生一齊研究下網上買賣,而家bing bing channel咪又係另類超市。一個人的網上買賣生意勝在成本低,你俾錢攪左個online shop,或者直情shop都唔攪放上amazon賣就可以。至於點解唔放上淘寶賣,你懂的! 當然最好是賣一個只有自己識整或獨有之服務,識場打滾多年的讀者理應lineup到。如看倌是後生,就要為第時貨源或自己有冇exclusive服務在手去打算了。網上生意有個好處,就係第時假設你揸住300萬港銀收息,當你穩穩陣陣只收5-8%,即一年有15萬至24萬息收,呢筆錢係香港唔夠用,但去泰國或者台灣洗就勉強夠。若網上生意做到些少成績,年收入會比15-24萬好加上網上生意唔一定要留係香港做,你可以係日本指令緬甸間廠直發都得! 視乎你賣咩貨。生意做到少成績後令你自有後路。希望大家善用今次樓市大升而產出的機會,想既就留位香港如果已厭都趁機鋪定後路。budget再寬裕些少,真係當大阪係自己鄉下都得! (東京不建議長留)

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我係咪要摸頂買樓? #1648

諗sir你好, 小弟拜讀你的BLOG多時,獲益良多,非常感激。亦已報讀買樓001。現於置業方面遇上難題,希望諗sir可抽空就我的個案給予意見,指點迷津,萬分感謝。   現況:本人今年23歲,月入約66K (專業人士,收入尚算穩定但屬自僱性質,已將部份收入透過朋友公司名義固定支薪,每月46K;有供mpf,會報稅)。 太太22歲,剛轉工26K,為固定收入。兩人均從未置業、無按揭及其他負債。兩人每月扣除開支及家用等可儲約65K。現手持現金40萬。   家母持有一已供滿舊樓,約值450-500萬,樓齡約35年,自住用途。初步計劃以太太作擔保人將現有物業按出套現作為首期,並以本人單名買入另一單位自住。   暫心儀一市區屋苑兩房單位,約值650萬,租值約14-15K。僅以可核實入息46K計算,兩人借貸力共(46000+26000)/10000/2*2.59= 9.32百萬。因旺市下不宜用過多借貸力,估算650萬以下樓房尚於負擔能力之內,但未知購入是否明智之舉。故心中有數個方案:   方案一:假設舊樓按6成套出約270萬作首期並購入650萬單位自住,扣除每月兩邊按揭供款共25K後,每月尚可儲約35-40K。   因現時”摸頂買入”,樓價再升或許可喜,但似乎更需兩手準備應對跌市風險。 小弟愚見是此方案防守力較佳,一方面按揭成數低可降低跌市成負資產及被Call loan之風險;而萬一之後遇有不景亦可較易”合法”租出其中一單位以緩供款壓力 (尚未清楚高成數偷租被發現的機會及如何應對)。缺點是手上現金幾近用盡,亦有感此方案非最佳的資金運用方法。   方案二:小弟猜想較進取的做法:將舊樓按盡8成(最多還25年),套現360萬將現金水平提高至400萬; 以其中150萬作首期(含雜費),購入600萬(借8成還30年)質素相近之樓房後將其租出,假設可租13K。兩物業總借貸額840萬,月供合共(15833+18493= 34.3K);自己再以15K反租心儀單位。   餘下250萬資金可分配於債基或定期等等。假設投入其中150萬至債基收10%月收12K,至此每月總支出為34.3+15-13-12= 24.3K。變相每月供款負擔與方案一相若而多100萬現金在手。   但此方案有過度借貸之虞,用去8.4/9.32=九成借貸力;當跌市成負資產及被call loan亦未知資金是否足夠應對。另亦需規範八按偷租之風險;以及債基市場風險。而且因舊樓八按上MC套現最盡只可借25年,太太收入亦未能應付壓測(需靠家母的10K月入補貼,相信很大機會批不足)。   方案三:遵守旺市不超七成借貸力(9.32*0.7=650萬)之原則,先將舊樓按爆八成,尚餘650-360= 290萬借貸額可用:可選以高成數上第二間(價碼3-400萬);惟現今此價位樓房僅餘公屋、未補價居屋、唐樓、極舊洋樓或近乎劏房盤,似乎未必是值得入手的投資物。另亦可選五成上第二間約值600萬之樓房並出租以增補借貸力。   方案四:舊樓按盡8成套現,再以更低筆直買入舊樓並間套房收租。好處是可進一步提升現金流,亦避免過多借貸;但似乎實行上更困難,亦要另外注意釘契等風險。如第一次置業是否應避免過於急進?   另外特別想問一些規定,如加按套現不可用作買樓、偷租被發現會加息或call loan等,實際上是如何執行? 因上網看及道聽途說多數稱銀行只是做生意,實質極少案例會”揸正做”。   文章及思路多有疏漏,謝謝諗sir抽空看畢,非常期待您的解答。 90後忠實讀者上   answer: 讀者報左但未讀買樓001,下月修畢後會知更多自住樓偷作出租的處理手法。課程綜合了不少違規的個案及指出銀行與業主點各行前一步去維護自身利益,將租務上變成合理外更要合情。綜觀讀者睇完本BLOG太想買樓,然而23歲人若為了保住48K月入去供樓而唔敢再進一步,未免令人婉惜。雖本BLOG不時提出買樓同買債收息方法,惟個人事業才能提供最大槓桿,不少難得的機遇都需要放棄高薪厚職才能更上一層樓。例如一炮過買樓在財務上屬不智但對個人而言算一種成就,錢唔用就等於零而成就卻歷久不衰,筆者傾向叫人追逐夢想與成就,錢財只屬次選。   讀者屬同年紀人工偏高而錢有些少的年輕人,買樓對佢而言實太早,佢亦有本錢等下一個跌浪到去用更平價買樓。明白本BLOG有八成機率叫人「你無樓係手而有能力就先買」,主因是於本BLOG發問的九成是就結婚或30歲以上的人,唔知道筆者係好彩抑或無運,筆者無能力招攬一些初入職場而人工仲有機大躍進的年輕人。讀者現時應打好理財根基,若佢照而家人工再儲落去,成為小富是一定。若佢肯精進能力打併事業,成億係手大有可能。正因錢多少都會到手,趁後生nothing to lose搵好套合適自己的投資方法等於趁早封左日後蝕本門。30幾40歲先黎蝕,一劑都縑多!   後生學投資要有個籃本: 學好經濟有週期 – 起碼對加減息之操作及金融市場運作有個簡明了解 學好跟週期做投資 – 咁就可避免被sales洗腦話炒股最好又或炒樓最好 […]

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港人改善理財需了解的三個概念 #1644

諗sir您好! 自從在網上留意到諗sir的blog,如見曙光。拜讀《樓換樓》、《錢搵錢》、《小本收息王》,已修讀買樓003、收息101,已報收息103。   本人行年43,為小學文憑教師,兩年前被成為單親媽媽,有一個六歲的孩子。出身於單親家庭,大學畢業後獨力養家;婚後前夫不幸工作不穩甚至無業,繼續作一(兩)家支柱。政府迫使教師不停花錢進修(一個degree/碩士學位最少用五萬,和不計其數的時間),但多年來沒有提供足夠的學位教師職位,以致和很多同行一起忍受同工不同酬、職位與資歷不符的情況。工作多年,見下一代學有所成,滿足感非筆墨能形容;但人浮於事,儲蓄量又不合格,原來到退休之年的公積金和儲蓄未必足以令自己有穩妥的退休生活,也甚感自己毫無投資概念,恐臨老唔過得世。所以下決心要尋求生路。 以下是本人的財政狀況: 薪金:$46420 贍養費:$7500     物業:深水埗近長沙灣自住樓,53年樓齡(單幢有lift天台特色單位有法團,居住空間充足,但大廈保養質素差),2015年初350萬獨資買入(選擇此區因近生活圈),實500多呎 (附700多呎單獨使用但沒業權的天台),按揭九成,分19年,H+1.7,月供約$17000,仍欠銀行274萬;現估價490萬。沒其他借貸。 現金:65萬 + 人民幣17萬(放在大陸戶口,未知點拎返香港)     半年前有感人要向前看,也因極缺乏安全感而開始堅定地為將來打算,下決心月儲$13000,和開始用功了解投資之道;現孩子預備升讀津貼小學,每月儲約$20000。因父母仙遊,沒兄弟姊妹,靠一己之力,是否真的無法一生二(甚至三)宅?雖然留心上諗sir的課,但本身對投資方法所知甚少,上課後更感“書到用時方恨少”,懇請諗sir為我先把一把脈。有以下想法: 1) 本人借貸力是否 (46420+7500) / 10000 x 50% x 2.59 = 6.98M?我現在用了39%借貸力,加上快到45歲之限,而自住樓質素好一般(當年也是睇餸食飯,資金僅能買現在自住樓),考慮長遠能否加碼買多一間來換樓或租出。再下一城是否可行? 2) 轉按(減低月供額),再按爆(自住樓按到八成?約有1.6M?),然後買債基收息補貼。 3) 把自住樓放租,以租養租。 4) 襯市旺賣樓(爛樓淡市更難賣到好價),執番2M(約有十年儲蓄)。 應如何部署才好?望諗sir賜教,助我開啟穩妥生活、財務自由之門。 萬分感激! 積極向前的單親媽咪 上   ANSWER: 一個人沒父母同兄弟姊妹,帶住個六歲小朋友確實有點困難。在<樓換樓>書本提及做庸才無問題,第一步係先認自己是庸才然後搵貴人幫手。貴人可以係親人或銀行,可惜讀者已沒親人,而借貸力已用了39%。呢個欠人脈欠金錢既個案點解決?   由於讀者已有住宅,再買樓要付高額印花稅,加上舊洋樓(53年)一旦遇上跌市令資金流動性成疑,建議應棄用再買樓方案,改為賣現洋樓套490-274 = 216萬然後再將部份資金買屋苑樓,有淨可投資債券類或車位。讀者住深水埗覺方便,那可考慮該區或屋苑,如美居中心,四百餘萬有售的。計450萬入手美居去用兩成首期上會,月供450*80%/259*10000 ~14000/月而現金淨[(65+17*1.2+(216-90)]萬 = 211萬。供樓仲由17K降至14K添。到時揸間30年樓齡既樓,萬一要放仲有人要,加上211萬現金用作收息,財務位置有所改善。先講211萬其中60%可投入債基,即120萬用收息101的債基再疊增收息10-12%,每月收多12-14K月入。   有感讀者很想追回進度,用買樓或收息去說服自己進度良好,在此提出讀者絕對不要心急。正所謂無人無錢(相對上),如欠兵在手又欲急速建立功名的武將,想再下一城只屬「找死」。現時中原城市指數在190點水平,股市波幅擴大,實力較低不宜草率。   概念一: 兩成再兩成為買樓免險要訣 賣樓得十年儲蓄可考慮,讀者已用。另一點是再買樓宜在樓市於見頂後跌20%再八成上會就夠一定穩當。因97年樓市最急跌一段係一年挫四成,那回調兩成再付20%首期者就當重覆97快跌亦無負資產風險,而讀者再買樓就是要等此類時機。   […]

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