買新屋兩房定係舊樓三房? #1261

諗sir 本人早在13年睇左樓換樓,以前亦上過101。一直有早日財務自由既心願。 現在地方唔夠住,想問問諗sir意見應該點做? 本人36歲已婚有一孩。月入42000。有p loan 月供9600尚欠$280k,19年才供完。 老婆每月$33000,34歲。 13年單名買入元朗一線屋苑兩房@$370萬自住,現尚欠七成按揭$320,按揭每月供款12000。市值近$500萬 現金88萬等。因想生多過細路。地方唔夠住 想問問究竟投資債券儲首期買入3房@$600萬?還是租入3房放自住兩房?等儲夠三房首期一開二? 謝謝   ANSWER: 要買3房,就當八成上會借盡都係420萬,即首期要180萬,而從價印花稅最少都18萬,加埋即未計裝修雜費起碼200萬起跳。讀者現時爭28萬P LOAN,現金只88萬,可見成事與手上資金出現極大落差。     當然讀者可賣自住樓套現180萬,去盡咁換三房。惟若新樓要加自己名,即屬樓換樓,所花稅要先比15%而如在半年內完成換樓可獲退回當中12%。600萬樓要比稅90萬,半年後回72萬,讀者手上資金就當加埋賣樓所得之180萬仍是唔夠照。當然仲有招仲可用,就是賣樓,搬去月租酒店住半年再買樓,那就不用先付90萬稅。不過攪個換樓令老婆仔女煩成咁,不如唔搬好過搬。     留意借P LOAN會勁削借貸力,未審慎考慮過唔好用,尤其打算1-2年內買樓者。至於讀者自住樓唔鼓勵佢賣,因重置成本高得令讀者難去負擔。亦即係話,如果賣走間樓而他日再買,當中兩次經紀佣、及下下幾十萬印花稅對你黎講係小事既話,你係可以賣樓。若閣下手上現金足夠支持60個月(支出+租樓)所需而唔「肉赤」,你係有權連自住樓都賣埋而博樓市下跌。否則,沙士式低位掃貨既機會唔係個個有能力做到,還是踏實逐間樓儲與其他同學一步步致富吧。     投資直債只一或半年收一次息,做唔到讀者想用息貼租之效果。債基是每月派息加上可隨時出入,讀者投入88萬用套餐B收息20%,即一個月約收$14600,夠佢將自住樓租出再貼錢去租三戶。當然咁會將讀者全部現金用哂,令一旦債基疊增觸發CALL MARGIN,讀者會立於不利位置。原本讀者可以開多條OD LINE,提供備用現金予有補MARGIN時利用。不過正正佢借左P LOAN,讀者再要借錢較困難。建議利用老婆名申請備用現金,真係夫妻同心、其利斷金。有老婆幫手可達又收高利而又減低債基下跌時的風險。   當然上述方案有一定風險,始終現金用了大半。但由於讀者買樓買得遲,若要住三房看不見有其他選擇。故各位如BUDGET容許,寧頭買舊三房都唔好買新兩房,本案讀者就係「人版」,洗費重複了加上令自己失預算。

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解答買樓、保險、基金、收息之疑難 #1260

你好,小女子wendy今年33 單身,退休父母和我同住,想向你請教一下理財心得,希望以作參考,謝謝! 資金︰ 1)本人現有股票值若100萬,如長放每年若可收息$40000,但可能放幾個月 2)現金若25萬   資產 : 1) 2009年買樓自住借9成半,尚欠158萬,現值560萬,還要供多18年 2) 2016年買收租樓借5成,尚欠135萬,現值320萬,還要供30年 每月收入︰ 1)現每月收入若$47000(已扣公積金),2年後,可加薪至$51000為頂,另外每年跟公務員加薪 2)另有PART TIME收入每月若$8000 3)收租單位,扣供款﹑稅及雜費後,若有$2400收入。   每月支出︰ 1)家用$5500 2)供自住樓$9500(連管理費) 3)危疾+人壽儲蓄保$1850 4)自己洗費若$3000 5)稅每月平均若$1500 6)旅行每月平均若$1000 現每月若可儲$35000。   問題︰ (1)加息周期將至,如我每年儲40多萬,三年後若儲多150萬,我應還清自住樓按揭,定再買第三層樓?本人目標係再入多一間樓收租,希望將來退休有穩定租金收入。 (2)另外,本人現有的現金股票(若125萬)還可怎樣投資?買債基可行嗎?有好介紹?可自已網上買嗎?或join銀行蓄儲plan,供5年,10年後可拎返本金同定息。 謝謝你的答覆!     ANSWER: 筆者自身意見是加息不一定對樓價有負面影響。除非供樓利息高企但低通賬,這才令業主放售樓宇尋求更佳投資。見2005-07年上一個加息週期,樓價仍上   清還自住樓按揭是差的行為,尤其對年未過40之人仕。因買樓之精要就是想銀行先借錢比你去cap樓,同時承諾定額還款,時間一過用黎還款既銀紙根本變得不值錢,令人獲接近必勝之法。當然如看倌有感未來銀紙係會越印越少,或財政狀況令閣下無需為低價碼既磚頭資產去勞神,咁就咪鬼再睇呢個亂up既網頁   買唔買第三層樓,唔使問我,概念通既自己可計出黎。讀者人工51k(用埋佢近年頂點工資去計),借貸力為51k/10000*50%*2.59 = 6.6mil。現在已借158+135 = 293萬。借貸力用了293/660 = 44%。由於在旺市不建議借貸力用超70%,即讀者買第二間樓最多可再借660*70%-293 = 169萬。由於市面兇宅都trade緊300萬,故借169萬之budget太少,得出不應再買第三間樓之結論。其實如已有兩房在手加上人工充裕,在旺市更保守只用60%以下借貸力都可以。將借貸力在旺市維持在用50-60%,令市升自己持有樓房可再獲利,市跌自己亦有預算可再入平貨,令業主立在不敗之地。   銀行儲蓄計劃,除了是擁保本之好處外,諗唔到回報有幾突出。銀行保險提供約3-4%之年回報,比買入長江基建之直債之回報更低。有些計劃是10年儲蓄,保證負回報。上過收息101堂既同學計得每每教到最後一張slide,我都搬一次呢個「驚為天人」的保證輸錢既計劃出黎。至於投資相連既101 plan,會用更多時間講下點解救。   讀者買左人壽同危疾,有冇諗過如入醫院究竟享有什麼保障? 排公務員條隊? 其實人壽、醫療、危疾有咩分別好應攪清。至於呢個歲數供1850/月保險,係稍為過多。最大問題係洗左錢都應未買到貼身既保障,只係穿左件買貴左而又唔稱身既衫。   […]

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改正七項有問題的投資 #1257

你好: 新年快樂,祝你新一年身體健康,長搵長賺:   想請教如何投資是好,狀況如下: 現金300萬人民幣在深圳收利息 4.2-4.4% (分開8舊錢),每月約1萬人仔利息。 現金港幣 120萬 (在做mortgage Link,隨時可以運用) 股票約市值60萬港幣 (其中40萬匯豐,平均$68 已hold 8年) 香港HSBC人民幣基金:市價 人民幣17萬 (原投資20萬)每月約人仔1000利息 深圳人民幣基金:市值 人民幣20萬 (原投資31萬)$0 回報 10萬人仔保險,2018年1月到期,到期拿回12萬人仔 另加MPF   物業: 市值730樓一層(紅磡),16年12月轉名比太太(想用我個名多買1-2層),借352萬,30年(剛開始)H+1.35% 車位自用(我單人名),2013年100萬全數比,無供款,現在價值180萬 無其他債務   收入: 太太人工(扣除MPF) 港幣$30000 (現在太太名已經借盡352萬) 本人38歲建築師,原本做建築設計生意,但大陸房地產轉差,2016年底關掉返港。剛搵工,1月上班人工約2萬(為了考香港及英國專業建築師牌照願意低人工又低做起),希望半年後考到牌就5萬起跳。   支出: 每月供樓$13000 (仲有359期到2046)@H+1.35% 外母房子租金:$12800 黃埔(方便照顧我女兒),如果買到大樓就一起住,租金便不用計算 女兒學費$8000 供養父母總共:$10000 太太及自己個人日常費用:各$4000 其他費用:工人,汽車牌照,油費,地稅,保險,水電煤:每月平均$10000   目標: 想買多一間大一點自住,把現在的樓送比年紀大的父母,完他們多年心願在黃埔生活(情意結)。Budget大概在$800-850萬之間,一直等樓價跌,等左3年,搞到人仔一致貶值,2年帳面總共不見約$60萬港幣。 以手頭上資金,怎樣再更好的運用?有否好提議,1. 怎樣買到一層紅磡區的自住(所謂大即750尺,約800-850萬),2. 買多一層小的出租作收入(450尺約 550-600萬,純租金收入$16000),3. Keep現有一層(600尺)送比父母。4.人仔仲Keep 嗎?(之前賺人仔,不是港幣轉過去) 曾今考慮買多個車位收租,$180萬,租金$4000,但車位將來抵押很多銀行不接納。 […]

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買樓食自己。勤奮獲三宅 #1256

你好! 一年前在書店看到您的著作,獲益良多,己閱畢您的三本著作和上了買樓001。儲了幾年錢計劃置業,想請教投資部署,盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見!   個人背景 年齡: 31歲 職業: 專業人員,現居住於父母名下已供完的公屋(估值100萬,未補地價)   收入及支出 月入約65000, 扣除強積金後有62000收入,每年根據薪酬表跳point。每月扣除家用保險稅等各儲蓄,至少能儲40000, 其中30000作首期儲蓄。   資產 有約70萬現金儲蓄。沒有持有任有投資產品(股票、基金等),有買保險(人壽,危疾,醫療,意外)   目標 計劃買一個大屋苑兩房單位, 三年後自住,  荃灣線/沙田線近番工   問題 由於流動現金較少,估計現時只能應付410萬以下物業,故有以下計劃   Plan 1 買400-420萬物業+租出去—->3年後賣出去 + 買自住物業 – 壞處: 無左第一筆置業費用 –>  約20萬!!!  (約2年租金) – 好處: 賺樓市升值   Plan 2 買 400-420萬物業 +租出去—-> 3年後自住—->儲錢買第二個物業 – 好處:可嘗試按第一個物業 –> 借200萬! – 壞處:    – 15% 額外印花稅, […]

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28歲住係居屋。夫婦各一樓收租 #1255

  你好諗sir! 看過你的blog一段時間,令我增長不少知識!想請教你一些投資問題,謝謝!   本女子28歲已婚, 家庭主婦, 有一小孩。儲蓄只有10萬。2012年買左月供基金 每月供3120, 虧蝕緊1萬多,現在沒收入所以停供,但基金管理費繼續蠶食緊我d錢。(很後侮)   有一物業收租,2012年,9成上會購入單幢洋樓160萬 現市值257萬. 樓齡35年,剛簽租約。 過多1個月想申請轉按(先生公司做入息證明) outstanding 128萬。粗略估計,轉按6成154.2萬,銀行送1% 1.542萬 減番按揭保費用4萬 律師費7000(估計) 可套23萬出來,但還未知可作甚麼投資。 未來半年後會全投工作,幫補家計。   先生做生意, 月入2萬, 零儲蓄。每月供樓1萬 家用5千 日常開支根本沒辦法儲蓄。   2013年 9成上會270萬購入現住單位, 32年樓齡 2年前花8萬作外牆維修,現市值只有374萬。   本身對投資零智識,有少少想法:   奶奶有間公屋,賣出老公名的自住屋可得大約120萬。綠表申請居屋(用老公妹名)另老公名買一間樓佢收租。   不賣自住屋,用老公妹名,用奶奶公屋換居屋。但這筆錢不知何年才有。         3.因兩公婆名下已有樓,樓市加辣已沒能力再買樓作投資,轉戰大陸、 澳洲、日本樓可行嗎?   長遠目標希望我和老公各持兩物業,即一間自住,3間收租。請問諗sir可建議我一些投資意見嗎?萬分感謝!   ANSWER: 讀者長遠的目標是要每月有錢洗,而唔係有樓。當做好夫婦每人一間房之後,唔使為左要買樓而在世界各地買樓。加上個人儲蓄只十萬,老公份糧又唔係高而自己又無做野,萬一比佢轉按左自己樓再一加一咁「買到居屋同老公收租樓」,中哂「三重彩」之後遇上樓市下跌,到時讀者光景如何?     轉按完好辛苦咁套左廿萬出黎,欠銀行154萬,月供154/259*10000 ~ $6000 賣左樓套有374-270 = 96萬,先講先生買收租樓,由於曾經置業就算今時冇樓係身,首期仍是要20%。若比佢搵到間280萬既樓買入,首期要56萬而佣3萬,若賣走樓後未夠半年就買新收租樓,印花稅是要比15%而180日後退回,即要先比42萬而稍後退回約38萬。那56萬+3萬+42萬的支出已經超100萬,讀者賣樓後只得96萬應唔夠比。更何況佢想買完收租樓後更想用姑仔個名去買居屋?   […]

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26歲月入3萬,是否應再買一間樓? #1254

諗Sir你好! 拜讀你既文章有一段時間,雖並非所有內容都能完全領略,但都獲益良多,希望你繼續寫更多文章,分享更多你的心得!   最近有一件事令我十分煩惱,想請教你,希望得到高人指點。   本人今年26歲,月入3萬,加上外快每月月入平均5萬左右。兩年前以325萬買入一間樓齡頗長的物業,按七成,月供8千多,現在收租每月$11500,算是有正現金流。現時樓價大約升至380萬。現時積蓄約300萬。   近日成功向女友求婚,開始準備買樓,由於本人已持有物業,故將改以家父名義買入。 現時自己心儀的樓盤約500萬。 女友月入2萬5,但基於個人理由不會投資到物業,但可分擔其他非供樓的支出。   個人想法是先向銀行贖回手頭上380萬的物業,再將物業按給銀行借貸約350萬,加上自己積蓄買入心儀單位。   這是我理想中的做法,不知諗Sir有何高見。 請指點一下迷津。 萬分感謝!   ANSWER: 筆者唔係咩「高」人,至於樓齡反而就應用「高」或「低」去形容,而唔係用「長」。明白到讀者26歲有300萬現金在手,當然好好用。不過本案講解的買樓要旨,對於三百個係手或搵九千蚊個月既你同樣有用。   不同意讀者將市值380萬既樓翻按攞錢連同自己300萬現金去買另一屋結婚,主因是新屋若唔借錢就咁一炮買、或打算按少過七成買,都有違筆者「有樓趁後生借盡買」的意旨。買樓唔借錢、不如唔好買。因樓房其實升幅少,幫到人賺錢主因是槓桿、及銀行予定額的幾十年還款期,令借款人供得越來越輕易,而租金就跟進賬一齊升。最後樓就不難供滿、而租金收入就貼齊今時生活水準。 相比下股票一年可升十幾倍,樓只係幾十年先升十幾倍,所以純計賺價股票比樓好,但股票只能做好少槓桿加上融資成本高,輸就輸係呢度。2016年的普通股升幅榜冠軍宏安地產(1223)半年已升12倍,1981年沙田第一城開賣兩房只賣18萬,今時35年後只升了30倍唔夠。但第一城業主若當年真81年入手開頭每月辛苦供幾百,但如在1981年安排了20年按揭,供到10年之後幾百蚊仲算係D咩? 買樓就係令你站在時間一方、免費利用時間威力。聽日股市升跌筆者唔知,不過時間會過,銀紙會變更唔值錢就幾可肯定。   可能你知買樓好,不過借唔到錢。故在此為讀者評估借貸力。讀者及女友月入共5.5萬,借貸力為55000/10000*2.59*50% = 7.12mil。若將現有間樓按借350萬,而新屋唔借那借貸力只用了49%,對於年輕讀者可再用多些少。若原本間樓照舊爭325*70% = 225萬加上買新屋七成上會借350萬,借貸力會用掉(225+300)/712 = 80%,對於讀者而言仍屬可接受,因佢仲有300-150=150萬現金在手。家父名買樓而自己做擔保,借貸力係一樣照計。最大問題反而係佢間「樓齡頗長」既樓究竟有幾「長」? 我們在買樓001將告訴同學樓房過到那一個樓齡後價值會急下跌,大家應如何避免。   另外銀行只肯為有價值既樓房做按揭,例如無路到既村屋銀行係唔敢博接受抵押借錢的。究竟咩因素會影響借貸應買樓前就學定,不要比左訂先知做唔到按揭上會。讀者攪好父親買樓後,仲有約150萬現金在手,可撥100萬入手債基收息套餐方案B收息年20%,得$16666/月。若讀者想進取,應該連第二間樓都唔使用父親名買,只做債基而將原本打算買樓的150萬首期留住等市跌買樓。婚後想住好一點可用16K利息去租樓住,反正新婚要時間摸索最合住的地區與模式,故先租為妙。唔鼓勵買第二間因讀者已有一間樓加上年輕,有條件留錢等市跌。但如年過三十而又未有樓既你,細細地都應買住一間先。  

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投資初哥疑難十解 #1251

諗SIR 你好! 看見你在BLOG的分享覺得很有道理, 希望諗SIR可以為小女子的情況作出一些建議, 謝謝! 本人30歲 ; 母親60歲, 家庭主婦, 父親62歲, 有退休公積金 收入開支如下: 本人收入: 34000   強積金1500, 開支: 10K,家用5K 存17K 父親收入: 5000   資產: CASH HKD 230,000, 股票: 130,000 IBOND:60,000   物業: 父母同住居屋, 父母己供完。 不用交租 我快踏入三十, 因為進修及投資失敗損失一半, 但沒咩儲蓄, 十分慚愧…希望嘗有機會可以改變困局,見進入加息週期, 唔敢輕舉妄動,  希望諗SIR可以指點一下如何以增加投資既成效,  有咩投資產品可以考慮?  如果想在2年後買大約4-5M既樓又應如何部署? 感激! 小女子上   answer: 讀者要增加投資成效,就唔好再考慮買咩投資產品。應該訂立投資目標後再找投資物去配合。香港人好鐘意問number,又或問買乜野好,主因經紀為推銷產品不斷提出「我呢樣野點解好過佢」此命題,客戶群慢慢被培養出「買咩係最好」的想法。其實無一種投資物是最好的,正如人都無最好的一個。讀者宜先體察自己情況,找2-3種投資物作長短棍配合。   後生未有樓係手,如借貸力足夠,筆者確實大多建議買樓為先。主因買樓只消付首期,淨低交比租客供,那十幾廿年後又多件差出租金的資產。可能你想:「讀者錢少買樓頂多九成上會,佢間樓可以租比人咩?」只好說市面上不少業主將樓偷偷租出,主因是佢地懂罰則,知風險。等於你選擇違例泊車前很可能已衡量自己可付$320罰款,那偷租出樓之罰則如何? 同埋之前比人捉到既業主究竟係點被發現? 我們會在買樓001課討論。   讀者借貸力34000/10000*2.59*50% = 4.4mil,加上九成上會借盡420萬之下,讀者最盡可一人買入440萬市值既樓。惟筆者一向不建議用盡借貸力去買樓,主因是投資失敗無論是股票?基金? 樓房? […]

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2017買比匯豐好17倍的投資(不是窩輪) #1249

諗sir 你好,   小弟已報讀DV38收息101課程,讀了諗的的兩本著作,收息論及發錢搵錢。希望學更多收息方法增加收入。 首先講講個人背景,本人31歲,已婚,有兩名子女,與家人同住。 月入21000 13個月糧。 太太月入 15000。 屯門物業2009買入, 130萬,兩人都有名。欠65萬。現值380萬。放租9300, 月供2800 近期加按100萬,月供3800,買入匯豐收息, 年收65000。 現金+股票 60萬。股息年收20000 現月儲20000   短期目標: 希望2年後購買屯門350萬一單位自住或放租,再以租養租搬大一點。屯門區哪個屋租金回報最好? 放一半匯豐即50萬,並購入諗sir提供的債基方案,年收15~20%。增加收入。另外一半博匯豐升上75蚊再賺價。之後再投入ETF,收10%。   長期目標: 再購買多一層收租,完成一身3宅。 把原本的自住物業換到600尺左右。 55歲財務自由,可以選擇自己喜歡嘅工作。 希望諗sir提供專業意見,看看有什麼改善得地方。 學生編號: DV3849   ANSWER: 買股票收息是個不當行為,就當閣下係贏緊錢,有如廝結果是個人資金多,持貨能力強,即內力高既郭靖就當中幾拳都仲可以贏到人。又或是你有運,正所謂「好波不如好運」。筆者是經計算後得此意見,見下圖顯示匯豐在過去一年股價之標準差波幅為5.19/63 = 8.2%,其實已經比以前低。2016股價表現更有所改善,有0.57%升幅。這可是建基於14-15年跌足兩年,銀行業由2008年見頂後終否極泰來。不過讀者月入水平不高,將借回來而又等於50個月糧既錢於係「呢隻野」絕不建議。 相比之下筆者在收息101運用之債基(見下圖)之標準差只在3.97%,比匯豐仲要少一半,而派息就當唔疊增都有約5%,去到盡可以有20%,而MARGIN CALL觸發水平最少20%(有關margin call觸發水平點計面談再解)。咁睇之下當然運用債基疊增收息更佳。其實筆者判定投資主要看數字,例如投資物價格波幅如何? 收益率如何? 而投資就是一個風險與回報之間的取捨,你識睇下圖的Sharpe Ratio其實答案都計埋比你。點都好,先同意投資不能100%依賴計算,但70%是有的! 淨低30%靠歷史告訴我怎去為當下時局作預判。   請勿:「50%用自己過往投資經驗、另50%靠睇報紙雜誌去判定時局作投資判斷。」   至於讀者講佢會「留一半博匯豐上$75賺價。」請問讀者是憑什麼去判定匯豐會再再升20%至$75? 就當老闆到年中見到生意升左兩成,佢都唔可以拎哂公司錢去擴展而博臨尾生意都係好所以有糧出比你。如果$50萬對佢黎講係閒錢,咁拎錢去玩確無問題。筆者寧願佢將160萬股票放走拎哂出黎,將1/3即50萬投入債基套餐B收年20%,即一年收$10萬。另預$5萬投入一隻22倍於匯豐的ETF,呢隻ETF(見下圖是此ETF同匯豐股價之比較)係美國金融類的槓桿ETF,2016年至17年1月3日匯豐升了2.52%,而ETF升了44.35%,即等於股票的17.6X槓桿,仲要唔似窩輪咁受引伸影響或到期。見箭咀示ETF同匯豐走勢近同,只不過佢將個升跌放大哂! 就咁讀者放5萬入去呢隻ETF就夠,識博一定係咁博,槓桿ETF令你唔犯本,而買呢類ETF係唔會自己借MARGIN,即無需理會補倉,買幾多就贏輸幾多,詳見ETF課程。各位蟹住匯豐或內銀的要留意。至於讀者安排好50萬債基加5萬呢隻ETF,仲淨約$100萬現金,如市升佢有隻ETF幫佢大賺,如市跌仲淨$100萬現金徐徐入市,基本上開邊面都贏。   讀者贏在2009年就買左樓。如非當年有做此決定,靠讀者而家份糧想什麼一生三宅或提早退休,諗sir可真無能為力。惟讀者錯在睇本blog太遲,如早年加按屯門樓時行埋一拆二按爆八成,那現時應夫婦是但一人控有自住樓房,而現金因按爆可套至350*80% – 65 = 239萬,加埋手上60萬在手,夫婦兩人月入只共35k但擁有現金3百個,威力完全唔同。若今時後悔做返轉頭,首先要比銀行罰息,二是下一間銀行會見到讀者先斷一間按揭而短時間之內又走黎做高成數按揭,批貸態度會很審慎,成功機會大減。故筆者在買樓加按上予的知識,只建議學好搞明後一次過做,邊睇邊做因稅務及罰款重會令步驟難去執行。   由於行錯一步,讀者只好固本培元等下round再行棋。下一步必定是拆名出黎然後再按爆,而另一個人就八成上會再買一間,完成二宅。再努力將原本間樓之結欠減至五成,轉正作出租用途,利用租約提升家庭借貸力幫自己買埋第三宅。如借貸力都係唔夠就要用「借貸力由無變有之法」將借貸力造出黎。現時夫婦借貸力共36k*50%*2.59/10000 […]

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達成2017換大屋之願望 #1248

諗Sir 你好, 本人剛上完101收息課程,想買入債基收息,希望每月增加10K 至20K 收入,但太太卻想買樓投资或換樓住大一点。 問題如下: 請問甚樣利用現有資產達成兩人心願?   本人資料如下: 家有太太和有一個讀中五的兒子. 本人49歲,太太41歲 自己每月收入29K每年花红约45K,而太太收入不稳定每月收約10K 至 35K. 兩人擁有現金加股票约1.8M. 物業有一個自住在筲箕湾的居屋,實用面積约592呎三房,已供滿但未補地價,綠表價約550M,另有一個自用車位約400K 一次付款.所有物業都祗用自己一人登記. 留位號: DV3718 Ivan   answer: 工作至今長住居屋,開始有米想換私樓,這可以理解。但問題係有否能力換大一點? 讀者年歲49借貸力已由45歲高峰期下跌,借貸力約要打八折。太太收入唔穩定,我地姑且計佢有月入均在22K,留意不穩定收入者如有合適文件,就當係佣金部份亦可計到70-100%在按揭評估。用讀者人工加太太之平均銀碼,得知家庭借貸力為29K/10000*2.59*50%*80% + 22K/10000*2.59*50% = 5.85MIL。若把居屋在綠表二手市場賣走唔補地價,可套550萬。之後換大屋買盡睇550+585 = 1135萬既樓。唯在港已有業權者再買樓就當半年內換樓都要先比15%印花稅而之後再退回。計讀者買1000萬住宅平稅率都8%,即佢要換大屋要先比150萬再半年內退回70萬,這筆支出未知讀者有否做預算? 另外1000萬樓只借六成,即首期要400-500萬係肯定,如要換樓再加裝修,估計讀者用盡成幅身家可以做到。但在旺市下有沒一個更保守方法?   兩間收租樓 首先筆者不同意讀者動用千萬買樓,因此舉令佢失去部署退休之良機。更何況2016年尾開姑細價樓又重新升得快過大價樓,故建議讀者賣走居屋再將550萬投入兩間樓之首期,入手後租出予人再等10年,到60歲就有兩間接近供滿既樓,情況遠比而家死守一間「老居」會好得多。而此舉亦比讀者用盡能力而家買間千萬既大屋好,因萬一入手大屋後樓市下跌,一輸成百幾萬相信對讀者是個打擊。     一收租一自住 另一個問題,是讀者賣走居屋後將550萬套出黎,能否自己買一間住而又買另一間租出? 由於讀者想在港島住大一點,估計無800萬市價既私樓佢睇唔入眼,係800萬樓要比首期320萬加上黎120萬先付下,判定讀者就算做到都極辛苦,故建議自住間樓走去租。其實800-1000萬樓,如不屬名校區在港租值只係22K-26K,只消運用200萬投入收息101的債基疊增方案,利息已收10-12%一年,即一年有200K-240K利息作租金補貼。若唔夠更可加碼投入現金令收息增加。     條數係咁計的,550萬套回後加自己有180萬即730萬,當中夫婦每人一間買450萬樓,兩成首期買入如可以就學人地偷偷地租出,兩間沙田第一城兩房樓只用了180萬做首期,之後收租可抵按揭供款。供款計為約450*80%/259*10000 ~ $13000。淨低550萬資金只消拎一半275萬黎債基收息,月入增25-27K已是肯定,淨低另一半275萬做現金儲備,極之安全。又或如唔想偷偷地租樓比人,加再加碼比多另180萬達至六成上會,安全系數更高。但先講,這裡是沒有近零風險,又唔犯規,而又可令你安穩退休既方案。原因是閣下在職場之努力未夠,收入未達致唔需要投資的水平。     未補價居屋建議一定要賣,有能力就絕不要留居屋在手。至於太太想在港島換更大私樓需明白買樓點做budgeting後再審慎考慮。50歲錯左基本上無得返轉頭。2017新一年,恭祝大家身壯力健,新年進步!  

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㥬惶香港人怎部署退休? #1247

您好諗sir,   我很高興剛完成收息101 和103,獲益良多!但還望諗sir能夠給我更透的理財分析去完成一生三宅,將來能夠退而無憂!實在後悔計劃得太遲… 本人38月入50k, 丈夫41年薪500k (commission based), 冇小孩,因開支頗大,家庭每月儲蓄只有約25k   家庭資產: 1.今年初我自己單名首置買了個葵涌2房單位4.3M 自住(市值5.3M)月供13k, 30 年,欠3.6M 2.丈夫和老爺有個聯名市區3房單位(市值8M 已供滿,但之前按了1M 作週,分30年,月還3k) 3.cash 900k, 保險儲蓄1.3M, 3%可隨時提取,股票200k   本人投資方向比較保守,打算用800k分段買入債基疊增套c收息,另外用500k 買double 保險。計劃數年後,(待樓巿有較大調整)和儲夠首期再買入市區3房物業或工廈收租。不知這理財方向是否正確,還是有更好的方法去完成退休計劃?請lum sir 賜教!感激萬分!   㥬惶的中女上   ANSWER: 知道市面有些人叫人買工廈收租,有幾個意見: 一是擔心中了天仙局,雖壹週刊公信力成疑(而我們及其導師都不會接受此刊物的記者訪問),不過曾超過一次報導有人被游說與其他人夾份開公司買樓,最後先知另外三個公司股東係夾埋,而自己永遠係細股,最尾工廈賤價被賣走,等於錢平白唔見。唔係話買親工商廈都係咁,不過缺少經驗者要小心   二是打工仔買工廈多選不到好單位。因10個有9個打工仔都唔識由老闆心態出發去諗邊個單位最有潛力。咪以為你係工廈返工就好熟工廈。   已在網上討論過為何買樓不要在葵涌,可重溫下方舊片。讀者計哂流動資金有240萬,家庭收入約每月9萬,在香港來說算是不錯吧。留意到讀者先生用老豆間樓加按了100萬,嚴格講240萬當中只有140萬係自己儲,理財進度勉強可合格,不過儲蓄能力就肯定唔好。月儲25k即夫婦每月洗近75k,無小孩要養即平均每人用35k一個月,即每日洗費超過一千。若今日起無收入只靠240萬黎捱,儲蓄只夠佢食兩年幾。 在假設退休人仕需原本月入七成作退休生活開支,得出讀者需為自己產出每月約50k正月現金流作退休部署。可能有讀者心諗每月唔做野都有5萬係咪好多? 按筆者眼見不少人退休後唔係洗少左,仲要洗突左!可能做緊野個陣會捱飯盒,退休後更有時間諗錢何處洗。若不想勞碌一生換得退休每日慳住洗既結局,可參考下方為同學建議之步驟幫自己準備退休。   先生同佢老豆間樓要搞一拆二拆名。讀者人工高但儲唔到錢。那利用高借貸力買樓再找租客加儲蓄為近唯一出路   保險儲蓄應提走,3%一年對有些人而言回報是可以,但對讀者而言是不能夠。如果收3%都可產出月入五萬正現金流目標,筆者定必不會叫佢斷保險   葵涌樓自住,租值唔計作收入。先生甩名後不妨買洋樓收租,近日新界區的劏房租值升至100呎近6000蚊,租務淡季仍見業主落力叫價,可見租值暫不見負。400呎實用既洋樓只3百幾萬有交易,那讀者心算好即知原來80萬投資攪劏房係可淨收12000元每月,因供樓只約在八千而四間房保守計收20000蚊每月。當然讀者唔想踩界,可就咁買樓收租,三百幾萬樓收租約$10000/月。當然行得慢一點。由於兩人借貸力達1200萬,所以只要利用收息產出首期,要買到三間細樓唔係難事。   另外160萬有淨,抽100萬行套餐c債基疊增方案,一年收15萬亦即月產出12500正現金流   就咁,讀暫被動收入每月增加了12000+12500,達成了目標五萬之約一半,如你懷疑做唔到,咁就千祈唔好實行,留機會比其他人   當然,佢要成就五萬月入目標,一是打老豆主意,二是自己乖乖儲錢。人生交叉點,慎思後而行。聽日30號休息唔出文,2017再見!

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