又窮又煩惱的香港人 #1281

  我敬佩的諗 sir, 上次老公上完堂忘記問諗 sir,我們的居屋供完但未補地價的,怎樣或去那裡可以「加按」呢?   老公月入$45000, 我們手上只有$55萬, 每年可儲$14萬, 每月可用$15000供樓, 怎樣可以買樓出租呢? 很煩惱! 一直解決不到首期不足的問題!   儲兩年錢,都只多了約$30萬!兩年後樓價不知會平穩,下跌還是上升?   因為6歲女兒要上小學,我們不會搬或換樓, 也因為換私樓又要花一筆錢,所以我們沒有考慮換私樓。   我們供滿的居屋時值$500萬,但又不可以「加按」!很煩惱!   請問我們怎麼可以買樓收租,供15-18年,65歲時有一層樓收租作穩定收入呢?謝謝諗sir。 又窮又煩惱的譚太   ANSWER: 屋企小左一個人做野,令家庭收入只45K,與較低工資的夫婦各搵22K實無異。 不早洞悉居屋唔可加按的缺點,將錢供入一件較低流通性同唔可加按的資產,究竟今時情況是否不能在早年預判及作出避免?   筆者職責是要準確說出問題所在,而同學自己考慮是否作出改善,而唔係一咪說些客套說話。另外筆者教室唔係許願池,若果學生既投入是米,筆者頂多幫你煮煲靚飯。但如果要點石成金式的效果,我諗要等自己「瓜左」升埋仙先幫到各位。而家讀者wish list有:「用15年供哂間樓而又可透此獲得足夠收入退休,係佢咁既牌面下究竟攪唔攪到?」即管勉力試試。   而家讀者每月洗緊幾錢? 佢45k月內而一年儲到14萬,即每月支出為(45k*12 – 140k)/12 = 33k。若果佢想65歲時有33k被動收入,假設當時樓房租務回報率有4%,需要之樓房市值為33k*12/0.04 = 990萬。   一間990萬既樓,用18年供完,假設全期息低至2%,仲有人幫佢十成上會,起始月供金額為$38115。有呢個數,讀者自可scale up或者down自己既目標。當然以佢既情況,scale down買間450萬既樓,退休後希望每月收番16000,而由而家開始月供$19000供15年,咁會實際d…   問題係: 月供個萬九蚊點黎? 諗sir比?   咁阿譚太就要諗下阿女返小學之後,自己能否產出收入。除非老公武功強如呂布,否則打工一份糧就無可能滿足咁多wish。其實500萬樓只消100萬首期,計埋有比首期上會,買家只需供400/259*10000 = $15400/月,間樓同收租大致可相抵。而家有55萬既譚太,儲多兩年錢加上將55萬投入只收8-10%年息之穩當債基,兩年後擁100萬淨資金是可以的。   當然只付兩成首期買樓,買家必先是「無樓之人」。如譚太間居屋是聯名,必先將是但一人除名。但如老婆揸居屋而老公被除出黎,老公又是否願意呢? 本來若住在私樓,大可將樓加按一半比老公有錢揸手後甩名,但正因居屋業主享受了買樓唔使比地價既因,註定要受居屋不能加按既果,諗sir都無辦法可以改變。所以閣下如人工將不會大升,諗清楚接受慳返地價而放棄日後發圍的機會,長住居屋是可以的。   […]

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未婚已有兩間樓的爸爸 #1280

諗Sir 你好 最近小弟才在Facebook留意到你的blog,對你的理財智慧感到興趣,並打算報讀收息101課程,讓手頭上的現金增值。資產/負債如下:      小弟與女朋友每月收入各22000+40000年花紅及23000,不是高薪一族     現有股票+現金總值約60萬     各自名下有一層樓:小弟在2013年12月以225萬買入一開放式單位自住(當年付3.5成首期),2015年12月以升值至296萬轉按6成套現,還舊銀行按揭後套現37萬現金,在2016年6月用女朋友名字以9成按揭買了另一個249萬的單位偷雞收租中,收租8800/月(不過租約冇打厘印),現在單位升值至323萬(根據網上銀行估價)。 小弟很想財務自由,相信暫時再冇可能買第三層(是嗎?),所以只想將現持有有現金大幅增值,諗Sir的專欄有很多債基建議,可收年息20厘左右或更高,小弟十分感興趣但對債基0智識,亦有不愉快的買基金經歷。諗Sir可否指點一下小弟與女友仍否有借貸力再買樓或只能以債基讓現金大幅升值?如何在坊間買到諗Sir所指的債基? 十分感謝諗Sir 的意見 鄭先生   ANSWER: 世上無免費既午餐,呢句已經講到爛哂! 浪費你閱覽時間請原諒。另外同意讀者只係對筆者理財論點有興趣,不過估計佢應無點花時間好似其他同學咁爬文。就好似借貸力計算,讀者與未婚妻收入共62K總借貸力為8.02百萬。現在借貸不多於225*65%+249*90% = 371萬。上述知識只多爬文自可免費得知,若為此發問有感浪費了讀者寶貴時間,真不好意思。   能否再買樓? 在借貸力方面佢地是原來係可再買的。因借貸力用剩了802-371 = 431萬。另自住樓有條件轉作出租用途,其租值可增大個人借貸力,令入手第三間樓更容易。那要考慮的是,用咩文件去說服銀行我呢間樓其實係自住緊,同時屬結欠不超市價5成的樓房,亦有租客交緊租呢?   當然更關鍵是讀者男女兩人已有一樓,理論上再買一間是但一個揸手都要比15%超貴印花稅,究竟係咪將樓轉比父母揸手可以慳稅? 定係用公司HOLD有出路? 如是轉名,首先係點轉? 送比老豆? 賣比老豆? 換比老豆? 送買換各有特點,這就是買樓003起始討論的話題。   偷偷地租出去而享受低首期去控有租客的好處,有兩個情況。一是夠膽就做未比人發現。二是想清楚已作出預計就當被發現都有彎轉。究竟讀者屬那一情況? 留意文件大多不可補做,例如你比人踢爆左先補做租約,有機會被證明到行使假文件,直送荔枝角收押所過夜。留意樓房或投資物買賣都有佣金成本,「落棋」前應考慮好往後兩步,免得行錯返唔到轉頭。   至於23000花紅能否計作核實收入提供借貸力? 亦是另一要點。故讀者有樓兩間一心諗將樓擺埋一邊學收息,其實於樓方面仍有地方可再精進。   至於債基,唔可以令資產大幅升值,頂多收十幾廿厘利息,因用債投資意味有本收回,用股票投資就沒,更可以比大股東用人頭夾死,詳見過去星期一筆者在MoneyTalk video節目聯同聶sir為大家作之解說。所以要發達可以用股票,筆者自己喜愛穩穩陣陣每月有cash收的方法。 https://www.facebook.com/moneytalkhk/   昨晚完成收息101(DV39)的首課,三月班DV40亦在昨天完成收生。已在第一堂解釋了收高息之法,而第二堂主力授予同學選擇直債及債基之竅門,亦會提點坊間銷售人員究竟點賣投資產物去食水,包括銀行、保險、IFA之方法,為的就是令避免在投資上遇到不快經歷。你攪得清銷售人員係因咩原因去推介面前呢隻產品比你,你自然能從容應對、及能靠自己作出適當選擇。客戶認為銷售人員會從自己利益點出發去作出推介,只屬一廂情願。呢D以客為尊既事只係落電視廣告個陣先講的。   不少同學於收息課後都告知筆者佢獲得了新投資思維,這令人感欣喜。四月班(DV41)已在昨天推出應市,報名者都可獲留A區位置。  

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論香港投資物的五個特色 #1279

諗 sir你好, 最近有幸拜讀你的Blog, 有如當頭棒喝, 實在獲益良多!  已經報讀收息101, 唯仍未上堂已心急問問題, 盼望賜教. 本人28歲, 於金融機構工作, 月入58k, 於未來數年有上升空間。 未婚妻月入不定, 平均約25k, 展望未來應大致不變.   本人持有一個自住物業, 於早2年買入, 剛過罰息期, 向銀行估價後得悉可套出約100 萬。 由於要籌備結婚, 手上現金不多。未婚妻並未持有物業。 請問諗Sir 覺得如何能夠善用套出的約100 萬? 本人自己眼見的選擇似乎有幾個: 1. 用未婚妻名加本人擔保再買一個400萬以下的單位收租. 雖然亦希望一步步達到一生三宅的目標, 但有感樓市未來方向不明朗. 現在是買樓收租的好時機嗎? 如是, 買邊區好? 土瓜灣/紅磡一帶有作為嗎? 2. 買入債基 3. 買入直債 4. 其他地區如日本的單位收租 另外, 本人父母亦有一個約600萬己供滿的單位, 收租約14K/月.  此處亦可能有操作空間. 請問諗SIR有什麼建議嗎? 先行謝謝!   answer: 籌備結婚唔代表結左,儲錢少不應用此作理由。讀者在事業上撈得唔錯,惟在理財路上我們主計淨到幾多,而唔係賺到幾多。筆者過去1200個案,不少是月入過十萬無儲錢無生仔,人到四十空悔恨的例子,讀者應引此為戒。   不養成儲蓄習慣,學懂收息101的招式也徒然。錢好比武林高手的內力,若像讀者打算靠加按獲取投資金額,那只屬食人蔘谷精力既方法,藥力一過瞬時露底,亦唔鼓勵係招式耍好前將全副內力輸出,故建議中軸是先加按但將錢小小咁試投資當試招。至於未成家就打算老父的物業,有如使出吸星大法,吸吮對手內力。28歲年青俠士是否已將招式用熟而咪浪費老豆心血? 筆者只好說世上無段譽這般的人物,只練兩招又有奇遇,最後因得掌門功力而獨步天下,恐怕只係天龍八部小說先搵得到。   為答謝看倌抽時看文,我們先空談欲將招式發揮得淋漓盡致的條件: […]

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而家買樓係咪好蝕? #1278

  循規蹈矩乖孩子、除300 萬現金咩都冇 本人及丈夫36, 有1名2歲多兒子,打算未來一年再生一個 。現金儲蓄300 萬及小量唔會放的藍籌, 每月家庭收入65 K 支出31K 萬 ( 包括租大圍區一500 呎單位11K丶長老6K及基本開支)。二人均擁有大學以上學歷,一直在 sales and marketing 由細做到 manager ,朋友搵緊4-5 萬時, 我地寧願 work life balance 做間穏陣開心公司。二人奉行簡約主義覺細個花好多錢買衫, 化妝品, 而家維持到門面就 okay 間屋小雜物仲好開心。 一年每人供$10 K 買保險, 如果生第二個, 會加大危疾及人壽等另一半有咩事都供到細路讀大學。 小女子家父為退休老師, 有一900 呎中環物業, 為照顧孫兒, 搬到同一屋苑較小單位,亦同時產生正現金流$2 萬多。老爺奶奶住同區公屋不會搬, 有幸4大長老分兩更幫手照顧小朋友我們擁有10 分鐘生活圈, 放工又去是但去一邊食完飯唔使煩。4 老有屋住又有足夠cash 應付生活及病痛。 兒子將入讀區內一間不錯的政府幼稚園, 我們不會想直資或國際, 寧可留番多d 錢玩課外活動多s 時間去大自然玩。目標每年儲$300 K 以上。 當年長老們叫我地等下, 乖孩子的下場是2012 […]

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中國10年後會掂過而家? #1277

近日Morgan Stanley發表報告,指出中國10年後會變高收入國家,中長線看好中國。理據為有信心目前約8,100美元的中國人均年收入可在2027年達1.29萬美元(約10.06萬港元),跨過1.25萬美元的高收入國門檻。先講1.25萬美元之門檻是人定的,過左唔一定就係富貴。2003年度Goldman Sach夠發表過金磚四國報告,看好BRIC即巴西、俄羅斯、中國同印度,可是前排連該集團之金磚四國基金都散埋水。巴西同俄羅斯各有隱憂,印度於2015年之人均收入只1590美元,同中國之US$8000比都未入流,亦不作談。見近日港股尤其國企炒得慶恰恰,恆生指數重越24000大關,特此撰文交待中國未來發展有何憂患。   先講炒股可以短視及求短癮,人湧你又湧絕對無問題。不過若閣下將愛股炒燶焗坐貨,不妨參考本文才定去留。有見中國人壽(2628)在過去半個月由$21升到$24,一隻於2017年1月25日作出盈利預減的股份仍可有此佳績,足證股市充滿不理性。 中國未來發展,要過下列難關: 借貸泡沫 中國有很多貸款係唔經銀行借出去既,估計佔全經濟體貸款額的三成。呢個數字無人能準備告示,筆者參考了2016年Dr. Franklin Allen, Imperial College London的論文,佢邊個研究中國一批上市公司之帳目,在其借予非隸屬公司與隸屬公司的債項,希望睇睇萬一中國借貸市場爆破,究竟有幾大鑊? 係2011年中國當時證監主席尚福林已指出,隱藏債已達2000億。當中有不少是上市公司貸款比非隸屬公司,平均息率為13.9%。若貸了同系公司或同省之機構,息率可予銀行借貸利率貼近,達6%。這也是早年不少內地人到港大借特借之原因,因為香港借錢對比內地實在太平了。早年人民幣上升,企業係香港借美金換返內地十分化算,人仔升仲令佢最後還少左。可惜今時美金強,萬一等錢洗斷左係香港借錢救駕呢條路,內地更爭相走資。根據官方的面數,內地借貸達GDP的250%,真正數目未得知。而跟據內地銀行公佈之應收帳對比總貸款數字,從2011年之6%升至20%。內地政府能否駕馭隱藏債的複雜問題屬未知之數,不過睇佢上次「融斷一役」,予人信心真麻麻   企業創發性不足 國企有幾掂? 行轉國貨公司可知一二。時至今日國貨公司難在港找到,內地政府已不斷將國營公司私有化,總國營工業生產已由1970年的75%減至今時的25%,可惜在不少私營公司仍是國有公司掌握之下,中國公司的創發性嚴重不足。不少出走美國上市的大網商,創業意念仍從外國而來。   3.社會價值奇異 那為什麼時下民眾運用之科技如FACEBOOK, GOOGLE, IPHONE…多是從西方國家而來? 筆者看法是中國同香港一樣,人民都沒有一個可持續、可推崇的價值觀。要見中國人的善良一面,多數是出了大事故如汶川大地震、中日戰爭,把一個新而又更重要的理念蓋過原有政權提出「富有、和諧」的價值、才能有效將中國人凝聚在一起。所以筆者同事中國人是「有時」愛國的、亦有善心的。不過因時常把「鼓吹搵錢」同「唔好多事」做重點、再加上無有效方法去保存個人資產、故最終出現了「搵錢」然後「唔多事將錢搬走」的情況。至於香港,稅低加搵錢至上已為世界共識。   相對美國,固然賣槍增添了社會問題。但「有能者居之」的理念覆蓋全美,令不同皆層都有奮發之原動力,黑人總統將此理念推上高位。再加上有能不等於有錢,不少極佳改善社會之概念開頭都係無錢賺,好似MARK哥開頭攪FB都係諗住放哂全間大學D女仔相上網。但此一較不功利之風氣,反而更提高了國民創發性。   人口衰老 中國早年的一孩政策,令人口衰老加快。日本在90年面對老人問題前火紅了30年,但中國獲得的黃金時期或比日本人更短。看人口金字塔,現時中國人口結構已面對10-20歲的人太少之情況。最主力在20-24歲,但此段過後將無以為繼。中國人的出生率是貼近日本,2013年每個適齡之生育婦是予1.23個小孩。內地自己都計過,要「維穩」,每個女人要生2.0個小孩先掂。1.5個以下已屬危險 5.氣侯及資源問題(霧霾、水)   中國的煤炭(最污染的石化燃油)產量和耗量幾乎是全球其他國家加起來的一半。另外筆者走過香港不少以內地住客為主的屋苑,見送蒸餾水的哥哥十分繁忙,在於內地人已習慣從不開水喉煲水飲。內地工業發展已打空氣及水搞得一團糟。關於碳排放,中國只願意降低排放速度而不願意減排。承諾碳排放在2030年會到頂。此為最基本而又最致命的問題,或者比債務問題長遠更影響國運。

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迄今最亮麗的籃籌股 #1276

諗sir: 您好!數月前經朋友介紹才開始拜讀你嘅理財文章,睇您幫讀者解答各種理財方面嘅疑難雜症,實在獲益良多。本人已報讀101收息課程,現希望諗sir可以幫手指點吓自己嘅理財方向。 現況: 物業一: 小型屋苑,市值HK$4.6M ,自住 物業二: 村屋,市值HK$1.8M,收租HK$7K 物業三: 村屋,市值HK$1.8M,收租HK$6K   上述物業已全部供滿,本身亦冇其他貸款。手頭持有約HK$1.6M股票,大多為藍籌股(佔95%),如豐,恆生,煤氣,聯交所,亦有少量坐艇細股,已持有多年,每月收息約HK$4K。另有現金約HK$1.4M。   本人今年48歲,先生51歲,冇小朋友,亦冇父母需要照顧,目前我俩已處於半退休狀態,故每月薪金收入只有約HK$20K,薪金丶收租及股票收息每月總收入約HK$37K,支岀約HK$10K-13K左右。我哋一向理財嘅態度都比較保守,亦唔識其他投資工具,而家年紀大咗,更承受唔到高風險,現計劃將約HK$1M現金用作收息,係咪都符合我哋嘅狀況呢?曾經都考慮過,再買入一層價值約HK$4M左右嘅市區樓用作收租,但又考慮到年紀同借貸力嘅問題,息口又開始向上,所以擱置咗。如不想借貸太多,是否應先賣出一層村屋再加現有現金作首期?或應買債券收息?現請諗Sir指點迷津。謝謝!   蔡太上 ANSWER: 村屋做按揭比較難,無路到既村屋更是無銀行肯借。相反大型兼有管理既村屋如錦繡,加洲,就當前者1981年樓都仲有機上會九成。讀者提升手上資產的可抵押性,等於減低自己問銀行借錢之難度,故除了想辦法增加被動收入,另一著就是賣走村屋。   兩間村屋只宜賣一間,另一間就KEEP住收租萬一有日錢用哂,可以將小屋苑單位租出去而自己住返入村,一個屋苑小單位的租值由數十年前至今,避強都夠夫婦二人開飯。所以老黎要保證有飯開,趁後生比些少首期其餘搵租客供滿佢,最底線的退休策劃就此完成。成個plan最緊要的是趁後生做,租客有冇反而不成問題,只要你入手大屋苑兩房或更大單位,只要你肯減就唔難有租客,不過要申明村屋就無呢支歌仔唱。   那賣走一間村屋的錢應否用黎收息? 答案是能產出現金流的都可以做,問題是究竟產出的方法陪隨幾大波幅(風險),半退休人仕要考慮清楚。就以手上藍籌而言,1.4m產出四千月現金流,產出率為3.4%,而各股票之波幅用標準差表示,根據stockblogger數值如下:   標準差幅 2017 YTD(as of 15/2/2017 trading hour ) 息率 (as of 15/2/2017) 匯豐(0005) 7.8% 8.92% 5.4% 恆生(0011) 3.5% 13.37% 3.5% 港交所(0388) 6.2% 9.5% 2.4% 煤氣(0003) 4.2% 8.3% 2.21% 恆生指數(HSI) 7.8% 國企指數(CEI) […]

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昇華個人投資組合 #1274

你好! 諗sir,   首先,新正頭祝 諗sir 及 所有諗sir的支持者 新年進步! 最重要身體健康!   本人年42,與太太擁有以下物業,家庭收入 70000,沒有子女,想  諗sir 提供財務見解,以達到財務自由。   感謝你寶貴的回覆! 熊仔   ANSWER: 讀者熊仔認真對待理財,將支出詳細記低,搞清筆者在<收息論>講解的遠期儲蓄,及計到現時投資能產出幾多現金流。上述三事項均用心完成,筆者肯定此等努力必為熊仔帶來財務自由。計入供自住樓的$11.8K而同時唔計個人投資月海灣的供款與租務收入,熊仔現每月支出為37130-11700 = $25430,第一個目標為產出同量被動收入,下一步才向更豐裕的生活、再而建立兩個資產儲存中心進發。 審視熊仔現有資產(唔計自住樓),現金流產出效率如下:   葵涌月海灣收租單位: (14000-11700)*12 / (5.28-3.0)MIL = 1.2% 金輝聯名工廈: 5500*12 / 1.75MIL = 3.7% 金輝單名工廈: 5500*12 / 1.75MIL = 3.7%   相比用收息101的方法用低風險債基都收10-12%效率、而博盡有20-25%效率,又或直債收10%而到期保本、又或行劏房收租可達10-14%有埋遠期儲蓄加通賬掛勾收入、保險亦可年年10%、上述收息辨法都比讀者用的好。故讀者必需改善產出效率,停止578萬投入,只收13300/月之情況,綜合效率低至2.7%   用筆者舊招,參考「東亞債收15厘、太古城要摺起 #1271」文章,要7-15%之保本回報,唔係難事。關鍵在你會唔會關機唔再聽免費股市節目,將錢用作堆砌別人夢想。買股如自己無心得而要聽人介紹,咁不如唔好買。 ———————————————————— #1271節錄: 標的: 東亞銀行直債 2022年到期、最早於2017/4/5提早@100贖回、即56日後派息/贖回 每半年派息 COUPON: 6.375 […]

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17歲既仔女可唔可以買樓? #1273

諗SIR: 你好,本人已讀完你的著作。準備報讀課程。   背景: -家父退休,名下擁有一層私樓,早年買落,市值450萬,已供完, 每月收租12000元 -家母退休,名下擁有一層居屋,未補地價, 早年買落,白表價市值450萬,父母自住, 已供完 -本人名下擁有一層私樓,現銀行估值700萬,2014年8月買入,5成按,2014年8月連租約買入,交易價為540萬,今年8月鬆綁, HIBOR PLAN, 分30年還, 月供9800-10000元左右,現有租客,每月收租17500元 -太太名下擁有一層私樓,現銀行估值740萬,2016年年中低位買入, 4成按(由家父出資), 現與本人自住, HIBOR PLAN, 每月月供14000元左右,由夫婦二人攤分供款(各7000) -本人收入為每月25000元, 自僱人士, 穩定收入(稅單) -太太為公務員, 每月收入34000元, 按年加薪 -本人有一名弟弟, 今年5月大學畢業, 暫未有收入 -本人未有子女。 -本人和太太現儲蓄連股票只有約30萬港元,有兩份醫療保險。沒買基金。   問題: 1.本人想問如何整合手上資源, 去買多一層私樓(用弟弟名)? 2.假設弟弟想買樓, 畢業後收入約每月14000元, 應集中什麼類型的樓盤及地區,以買來收租? 3.諗sir有無其他投資意見, 以整合/最大化家中擁有資產? 為資產進一步增值? 新年快樂! 黃先生敬上   ANSWER: 一個60歲既人已退休擁一千萬淨值資產,同一個25歲月入$25000既後生仔,邊個可以問銀行借多D錢? 答案是: 後生仔 主要原因在歲數,逼使佢地要行唔同的審批模式。由此可見年歲在理財決策上十分重要,但讀者竟未提供。   這只好怪,筆者寫了四本書,讀者又話佢睇完,咁應該係筆者寫既野點化唔到民眾。又或者是論據單薄,內文不值一看是也。   咁,究竟點先可以有效咁將理念傳遞比讀者,好不再浪費他們時間?   只好說,交返比佢地阿爸阿媽自己教。 […]

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想儘快完成一生三、四、五宅收租無憂 #1272

今日個案將用Q&A型式作答,先由讀者交待自己背景:   你好諗Sir! 本人33歲,持有現金約五百餘萬,股票10幾萬,儲蓄保險10幾萬。自己開公司,每月公司支票出糧二萬元,近幾年每年儲蓄約一百多萬,沒有欠債。 男友37歲,於大公司工作,月薪約38,000, 另有佣金,每月儲蓄約一萬元, 現金約十數萬。 我與男友兩人均未曾置業。計劃2017年尾自己名義購入首個物業,暫作收租用,日後亦有機會改為自住用。 現在各自與家人同住,約未來2年會結婚,婚後會同住,亦計劃未來生育。   謝謝解答!萬分感激! 祝新年快樂,身體健康,心想事成,財源滾滾!   Q:想儘快完成一生三、四、五宅收租無憂,成家或退休後亦想維持生活質素約每月5萬,應該如何部署? ANS: 首先,攪清楚咩投資物係強於收息、咩投資物係用黎賺價既。好似債券同房地產,佢地用黎收息就合適。股票到期無保證回本,究竟股權賣幾錢千靠對盤生意既預期,攪得唔好仲要夾錢供股,所以股票爆發力勁用黎賺價好,但收息就免啦。   要產出五萬被動收入,可先對現投資市場作些認知: 如就咁買樓收租,租務回報只有2-3%,基本上供樓同收番租金打左已夠偷笑,所以就咁買樓收租係唔會產出正現金流。買樓間做劏房係踩界,如需佔道德高地切勿考慮,返工咪發夢利用每一刻打救世人。不過劏房一向是100萬投資,約收到10%的。做得更叻更懂利用空間可以升至12-15%。直債要幾百萬做先舒服,槓埋收10-15%不等。債基無左直債既保本性,但隨時可買賣年收15-20%。   後生仔,可以由債基可就咁買樓收租開始。自住既租新樓,未有小朋友可盡情享受租豪D。基本上租凱旋門兩房都只25K/月,你搵200萬收息一年收15%都已經夠貼個租。   Q: 第一個物業如何善用?應買細價樓還是中價樓?   ANS: 第一個物業,筆者建議如心理克服到,買間兩房收租。而自己再用租金補貼去租新樓住。依讀者之財力而言,由於買中價樓假設是750萬,首期要750-420 = 330萬,會大耗手上現金,不值做。只應買400-500萬樓房。   Q: 買樓的地區、價錢及按揭成數有何建議?   ANS: 按揭是趁後生借盡就好。買樓18區邊度好不在此談。不過談基建去決定區份太粗陋,觀察下當區的人口結構、分支家庭,及人流轉量會有更多值得留意既野。   Q: 本人自己開公司,如何安排才可有足夠資料向銀行借足錢?   ANS: 這個是買樓003借貸力由無變左之課題,讀者需要出多D糧比自己,再找齊文件及學好與銀行之對應才實行。如上會九成,一間銀行批唔到直接令第二間銀行都知道,好難翻身。反而只做六成按,兩間銀行不亙通。   Q: 購買第二第三第四個物業時如何克服15%印花稅的問題? ANS: 無得克服,只有合理利用親戚之名義每人一間。   Q: 如果比5成首期放租是否租金已當入息,可以不用特別審查人工收入? ANS: 是可以的,不過按現時規例,租金之七成才計作收入。而業主需出示有效文件才會受理

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點解買樓只買二手? #1270

HI 諗SIR: 我是你101收息班的學生(DV3664),我與男朋友打算2年後買樓自住,我倆從未擁有過物業,之前有想過先做30萬債基收息PLAN,但發現必須要80萬先做到,實在無辦法借到此數目,有打算用媽媽名(OVER60歲),再加佢自己名一起抽居屋,好處是夠首期,但缺點是媽媽有一聯名自住樓(現約值400萬),但要先做拆名比爸爸,現在問緊銀行要比幾多手續費。 請問在未有足夠錢可買到私樓之前,又JOIN唔到債基,還有沒有其他方法可以加快步伐,夠錢買到第一間樓呢? 基本收入及支出如下: 收入           本人(38歲) 男友(37歲) 每月薪金: 17K 33K 已有聯名戶口 410K     與家人同住公屋 與家人同住私樓 支出 家用 1.5K 20K 每月儲蓄:   3K 3K 循環貸款   4.5K X 48mths 其他雜費(食,住) 6K 5K 謝謝你諗SIR   answer: 借都有學問 循環貸款的特點是沒有定額供款,故讀者指出其男友月供4.5K的貸款不屬此類。在港貸款類別有私人貸款、信用卡現金、信用卡透支、循環貸款,各有其特性。懂得借可幫你貸款後不用落入TU(信貸資料庫),減低利息支出、或識去邊間銀行借一個更大的短期銀碼。   客觀用筆者眼光去睇,男友財政才是最影響讀者的x-factor。男友儲蓄幾多固然無從查證,惟37歲人仍要用貸款輔助財政,加上家用金額是「大孝心型」的20k,佔收入的66%,這實在要面談一次才能增可信性。對讀者而言年近四十,時不可失,有必要換個態度趕緊上路。   在收息101堂上所授的債基方案,要收10%一年其實十萬都做得到。當然同學要行疊增再收高D息,同意五十萬是個適合價碼,但80萬只屬開戶金額,不需將此永壓在戶口。更有些同學將股票、或IBOND人債轉去同債基放埋一齊湊夠數。不過想指出現時最幫到讀者解決財務所急的是買樓,而唔係收息。   諗sir作建議之主軸 「趁後生買樓,讓時間用債務貶值。年紀老用債,減風險定收入享樂人生。」為筆者作建議時之主軸。因此年近40的讀者,若此時不買樓,莫非等45歲借貸力下降之時才買進? 收息要錢是不增的事實,雖要收10%其實十萬蚊都做到,但若你拎十萬黎收10%年息,又或20%息,所得金額都是無謂。所以活在資本社會最緊要都係為自己掙資本,而人靠打工累資本,有幾無奈唔講你都明。故庸才運用銀行助力去買樓挾租客加發鈔局為自己儲錢為上算。   讀者及男友借貸力為(33K+17K)/10000*2.59*50% = 6.47mil。兩人未有樓,借貸可九成,所以讀者只消付30-40萬首期,要買間二手樓上會絕對唔難。筆者唔建議讀者買居屋、半居屋的啟德二號都唔建議、反而細細地由河畔或翠屏或荃德開始是好提議。兩個人單名買兩間樓,九成上會每間30-40萬首期,已計出夠借加上首期所需絕在讀者射程範圍之內。到時一自住一出租,起碼保退休時樓已供了大半,到時積蓄多了,有樓收租又百萬在手,加埋如有父母資產淨落,要活過世唔係難事。   隨醫術進步人在世的時間增長了,不過生不如死的生活,往往更把人折磨。   […]

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