年息33%收息方案解構 #1699

33厘回報聽落都有點跨張,我們先表明是次方案用之基金,其三年風險標準差為7.72%,我地用港股匯豐做個比較,匯豐過去一年標準差為35.69%,即此30%投資物的波動性只約為匯豐銀行(^0005)的1/5,但7.72%係債類而言唔叫細,更細的可以2-3%。另利用基金之三年標準差與匯豐一年標準差對比有些少不妥,不過兩者相差是7%與35%足足5倍,對應閣下為債基類風險了解應已足夠。至於不時有人批評筆者係唔可以用股票之標準差同債券比,因為是橙同蘋果之別,這個先行謝謝指教。惟有價的地方就有波幅,對投資人而言股票同債都是投資,而他們最關心是價升跌左幾多? 派息準唔準? 會唔會全賠? 至於將日本車同歐洲車放埋比較係咪唔好? 大家自己心中有數。   再下圖見同學小試牛刀(見下圖),用37.5萬港元槓桿在2018年9月買入債基行A餐收息,375000收息12313一個月,扣埋利息支出收月入$10344,計本金$37.5萬有年息33.10%,即三年回本。當然此基金的風險較高,此是套餐A。若風險不能承受者用B餐派18%或E餐12%就好! 正因如此已在收息101課告誡同學只用五份一至十份一錢買就好,絕無ALL-IN用語。同學在這2018年9-10月港股跌到媽街既日子,佢除左收成萬二蚊息一個月,仲執左(60000-12000*2) = 約$36000價格,即$375000本金贏六萬。當然之前投資表現不表示將來回報。同時有熟人幫佢調較好利息成本、CALL MARGIN水平、及借貸比率才令學生舒服收錢。若唔係學生有準備根本一入銀行就被劏,自己做唔到呢件事,如的士要客繞路。 另一同學(佢地真係同一班的)謹慎些少,投入五十萬但行更少槓桿,好處是令觸發CALL MARGIN更難,唔好處是回報降至25.35%。50萬投入都扣除利息支出月收息$10563(見下圖)。 不少同學疑惑如何選取債基出入市時機,這先看同學欲持有收成之區間,我們為持有期較短的同學,提醒一些計算方程(見下圖)。下圖的投資物走勢被上下黃線包圍,每當投資物價格下穿下方黃線,例如5月29日及9月4日都出過,都是可考慮入市時機。筆者偏向一個有計算、及客觀可自行觀察到出入時機之方法。 各位與其在股市營營役役希望靠價升大賺,何不每年固定收25-33%息先打個底,再睇下債基個價會唔會升呢? 不少人花盡心力於股市一年,未必換到30%回報。再重申此篇方案不宜ALL-IN,應同其他風險類別之債基、加直債或保險一齊去互用得出更平穩效果。本方案在9-10月都贏到錢,於11-12月期望有更好表現。11月課上聽明於本年12月10日就知每月實收幾錢。

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一個人養三個加工人同車、點理財有出路?#1697

諗Sir 你好!   多謝諗Sir你抽空看我的疑問, 本人是收息101(TEDV56)課程學生,希望你能指點迷津.   小弟情況如下: 一家四口, 住2房單位. 小朋友漸大我自己下年40歲。心想日後始終會唔夠住, 不如早D換屋, 早D開始個project. 太太是full time mother, 我就月入大約五萬. 現在住的是自己單位 (與太太聯名,銀行現在估值5M, 尚餘貸款1.5M, 每月還款8K).   想換個大約7M的3 房單位, 但舊屋的利息真的很低, 出租每月都可收13K,所以真係唔想放棄.   請問你覺得把現樓加按可行嗎?  但因就算加按之後, 也只能套出1.5M ((5M x 60%)-1.5M), 唔夠比新樓的首期.  另外如果要孭兩層樓, 可能過不了stress test, 再加上 我還有一個110K 的 car loan.   我無乜投資, 一個人養三個未計工人,不可行差踏錯,希望到收息堂能學好收息買債,現金有140萬. 請問想換樓,同埋收些少息幫補下,有無什麼辦法?  再次請諗Sir賜教. 謝謝   ANSWER: 新加按錢出黎係唔需要放棄舊息的,你唔識人自己入銀行講,佢梗係叫你全舊錢用新息計,加上而家年尾唔急跑數,賺得唔深都唔同你做。識人就當然可新加按的錢息貴些少,原本的低息部份保持,這才是有質素的按揭中介可助客戶爭取到的事,而唔係收到客人資料就咁Forward比十幾廿間銀行。   至於讀者養3個人養工人養埋間車,應否今時換大屋? 筆者答案應同大家預計一樣,是否定的。筆者可以多做一步計埋比大家知點解。讀者個人借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬,可是11萬car loan做左,當攤3年還,月供要3千,令借貸力進一步降至(50000*50%-3k)*2.59/10000 […]

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不槓桿月月七萬收息組合#1696

你好,諗Sir.本人今年42歲,月入$17000 先生44歲,月入$24000(每月盈餘不多) 二人合共持有一層價值650萬的市區物業,欠銀行82萬,股票100萬,現金800萬   想買多一層物業收租or將現有物業出租,買另外一間面積較大自住(西區),好嗎? 但我和丈夫月入不高,所以遲遲未有行動 還有本人已計劃好待小朋友中二時(尚有7年)出外國留學,煩請諗sir指導!   answer: 讀者及其夫月入共(17K+24K),衍生出借貸力=(17k+24K)/10000*50%*2.59 = 530萬(45歲前適用) 由於讀者有現金800萬,故購買力為800+530萬=1330萬 讀者想賣走現居再在2018年尾換大屋,財力上佢地做到,但萬一大跌市真到佢地有否能耐坐住成千幾萬物業? 筆者對此有懷疑。   太多人認為投資是重時機,這只是對一半。另一半是買左之後你有冇能力坐貨等到大收成,這是另一要素。如旺市買重貨股或樓、萬一實力唔夠大市調兩成就被震走賣貨,縱然買價是低但跌後回升的風光就不可見。2007年金融海嘯前就屬此類,恆生指數由23000水平跌至18000再V彈,升上32000附近,不少人係V彈個下或之前就被震走了。看倌聽返往事當然輕鬆,但如用大半身家親歷其境,每日心情恍惚是必然之事。   除了震走,有冇定力揸上去都屬要緊。大把人50蚊都買過騰訊、不過佢60蚊放左,講到咁你應該明。個批50蚊買騰訊可以揸到上400既人,要麼是莊自己,又或是1千萬身家只買了50萬,咁當然可以從心所欲啦。其實要暢快遊走股樓市之間,靠的都是從心所欲此感覺。一旦注碼或價格變到令你個人感到不安、或有說話急速、大喜大怒之像,就是被投資反掌控。本篇多談一些投資心理希望看倌勿介意,本案讀者雖資金頗多,但與其收入比較很不對稱,估計錢是由賣樓而得或家人淨低,一個工資平庸而每月儲蓄不多的人能否單靠自己揸成八百萬係手,社會已予答案。   正因手上錢估計唔係讀者自己工作賺返黎,更要學好投資心態。很多人財來又財去,正因賺到錢同保存錢是兩回事,兩項技能。讀者現650萬物業應加按,因為按後令現金多表示為他日跌市低吸鋪路,如市唔跌咁手上樓房可重升,開邊都贏。付出就是加按後利息支出,但現時港元定期已 達2.3%,而按揭息亦只近同,所以按出黎成本唔大。你話按揭息會加? 其實定期息都係,何況我地仲有靈活按揭計劃(Flexi mortgage plan)可用,減少一半利息支出。   讀者加按後現金超1000萬,不要開私人銀行。做得私人銀行的經理都是資深的,係簽好文件又未睇清楚內文之下,或許免責條款可令讀者先失多地,情況如兔入虎口。筆者blog日的操作都是零售銀行有做,不少人上堂前都試過自己去問,但最尾都係選擇坐返係筆者課堂裡面,原因不解,但做法大網可先予讀者參考。不妨將1000萬錢分4注,32%係保本的直債收7%、15%放係由保險公司保本、五年間有50-70%回報上升之保險計劃、這些少佣而高回報的plan大家可試找免費理財顧問問一下去浪費時間。至於33%係債基,但唔好亂買只用年派15%加上用美國國債做主的套餐,淨20%係cash,上述安排只有債基係有機會被call loan,保險同直債都唔會,萬一被call都仲有200萬可補,相比只用了330萬買債200萬應夠補。年收息是320萬*7%+150萬*10%+330萬*15% = 22.4萬+15萬+49.5萬 = 86.9萬。   一個月有成7萬收入,仲淨200萬現金。收兩年息都夠首期買下間樓啦,至於想換樓? 用86萬津貼租屋就得!   至於為小朋友儲錢,筆者在收息101課上已講解一種穩陣而年期彈性的投資物,因為小朋友錢所以我地唔用股票或基金,安穩的在小朋友升小學後隨時可拎大筆錢出黎運用。

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而家究竟賣唔賣樓好? #1695

踏入第四季樓市唱淡之聲不絕,趁今日10月最後一天,理順一下應否將住宅單位賣走的思路。如閣下已持有超過兩住宅而其餘屬工商廈/鋪投資、本篇內容盡附合至適用。   先搞清為什麼是買樓? 筆者反認為住宅投資是「窮人恩物」,而唔係有錢人才買得到樓的想法。買住宅最正係做到三十年或長年期按揭,此幫業主利用銀紙貶值去貶走欠下按揭借務、令樓供得輕鬆最尾輕易將成個住宅入手,收租至離世。大家都應已知1980年代太古城開賣售600/呎,月供一千幾百,到97年那月供款已不算什麼。難怪2017年巴菲特係CNBC訪問都講,30年按揭是最好投資工具,因佢助人大幅沽空美金。如你是低層打工仔無發達路數,你對賭美金會因印銀紙而長遠跌係最易中,最易令你賺到筆大錢既事,缺點係要十年計先見效。至於有錢人,買股票買債券零槓桿地買都可以發達,只要他們在理財上有規律,唔買樓是可以的。 若你現時未用超借貸力七成,即未有濫借,而家庭手上物業在三間之下,家庭月入在15萬之下,筆者多建議閣下仍是守有原1-2房不要賣較好,買樓要成事,時間是關鍵。亦不要將樓當股票黎炒常出入。如你真係想炒野,用股票。想長遠剩到錢,用樓。就當樓價真如2012年基金經理咁講要跌五成,你持有樓頂多人輸你輸,未係最慘。人最慘係人羸你輸,即你成為少數睇錯邊一群。你睇下2010-2013年全賣手上樓一批,就係呢群。做決定前想清楚自己既view,係咪咁勁幫你脫俗超群,否則你最好留在主車群。已有太多實驗證明,人在投資決定上,太高估自己的預知能力。   至於跌市被call loan收樓,香港人在2003年都試過。但當年只有負資產,業主只要如期供樓銀行亦唔想收樓,何況大範圍call loan屬人輸你輸情況,未係慘情,亦很低發生概率。留意如想風險出現低至零概率,你在打工及投資賺的錢亦很低,所以天下只有兩者之間的選擇,但沒有長遠零損失的選擇。例如在2007年選持現金、在股市大升加上印銀紙下實輸。   最後比個做法matrix大家,重點係賣唔賣樓是不可一概而論,要先睇自己幅牌係點才知點去打,   – 家庭工資低而又少儲蓄*但有一樓> 要賣樓,此類人真係乜都冇,唔博都唔得,博唔到亦冇咩野輸   – 工資高#而又少儲蓄有但一樓> 不要賣樓,高工資表示有高借貸力,應加按錢出黎放定期或利用收息101之法先收息,再趁低買多一間樓成就退休   – 工資低而又少儲蓄但有三間樓或之上(可能係屋企人淨比佢)> 要賣一樓,因持有多間樓即起碼有一或多間屋屬單純投資性質@、工資低令實力未夠應先止賺。回到錢可做定期或收息   – 工資高而又少儲蓄有三間樓或之上> 要賣一樓,不足現金要靠賣樓增加現金幫他日去守   – 工資高而又高儲蓄有一至二樓> 不要賣樓、實力不俗唔需要賣,成世人以「儲樓為主」,應等趁低買再多間  。先努力儲蓄有錢就收息先   – 工資高而又高儲蓄有三間樓或之上> 要賣一樓,有能力去用純投資看後市樓市升定跌   *何謂少儲蓄? No offense, 閣下如做了十年野、或已婚後5年,夫婦/單人儲蓄仍未過50萬,應該係   #何謂工資高? 都係No offense,亦先講本Blog的讀者比全港的工資平均高了幾倍的。應約家庭月收入在10-30萬,單身減半。月入超30萬再另談吧。   @第一及二間屋是一自住一收租退休用,屬消費性質。起碼第三間開始才是投資

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揸煤氣收息十送一紅股好唔好? #1694

你好諗sir,本人持有一個車位$2百萬,現每月收租$3500,想問轉揸煤氣收息+十送一紅股好還是繼續持有?風險會否太高?還是應該分散投資?謝謝   ANSWER: 最基本亦很多投資人熟知的: 買股票的風險=公司風險+市場風險   煤氣派息多年,多年維持近同操作: 利用會計原則增發股份 > 將增發的股份當利息派出(送紅股) > 公司股價由於增發股份而令股價下跌 > 市場人仕見股價下跌覺得吸引又將煤氣股價買返起 > 公司變相唔使出現金又有息派   不少人認為此操作吸引,一家便宜兩家著,同時煤氣乃防守性高的公用股,放心買進。可是煤氣由2018年中開始股價由16蚊拾級而下至14.5,跌幅約9.4%,對於只獲派2.21%息的股東不是味兒。   筆者認為派紅股之操作會失效,主是現時留在市場的風險上升,基於買股票的風險=公司風險+市場風險,就當公司本身質素無變,但市場人仕到2018年第四季明顯不欲承受風險,往後一當煤氣派紅股而削減了每股盈利能力,市場風險上升下究竟有冇人仍肯照追入買返上去? 相信這2-3年如投資氣氛差,投資人唔會。   另一原因是公用股炒過龍。2018年4月大市有轉勢向下跡像(下圖顯示煤氣2018年YTD走勢)。當時中電被炒至90蚊樓上,煤氣亦升唔少,對於盈利咁穩定既公用股實不宣在大升15~20%後高追。有關買入賣出時間,下圖亦顯示出個層次較低但易明的策略,可見煤氣股價在一個紅色通道內,當股價收市價升穿通道時賣走,收低於通道時買入,在2018年獲不俗效果。 誠然煤氣這類股不宜作出入炒作,至於長放收息? 一是筆者反對用股票收息,股票這工具是放短賺價食爆炸力有好處,為了些少息而冒全球市場風險不必要。過去半年大家無用少到煤氣但亦可因全球投資氣氛差而走位。至於同你講揸8年會升番既說話,就同睇相佬呃你十年八載一樣。當然唔係個個睇相都呃人的。至於辛苦睇年報計其毛利及EPS做筆者希望找出平靚股票? 其實只需要比些少錢,全香港所有股票都有系統同你計到仲可以按項sort埋,如筆者所用的系統在上圖已一版出哂煤氣種種了。我地唔係話呢d基本分析太簡單無用,而係太輕易做到既野唔少人都識、電腦AI計得仲比諗sir叻! 筆者就認為靠呢D三腳貓功夫搵唔到食。   至於車位200萬收3.5k一個月,回報2.1%,同3個月定期息無異,亦即表示市面經濟若轉,人會唔揸私家車,投資人棄車位轉定期為數都唔少,留意經濟差可以唔揸車唔做生意,但住宅若是平實一類會有承接,至於想收息筆者認為用定息的債券收更好。當然如有良好策略,趁股市波動大入市尋寶都唔錯,但肯定買股只用少錢,買債有些選項,如保誠的6.5%,固定派息至2028。留意唔係去搵保誠經紀買,想知點做同點先可慳些洗費平買入,在收息課有授。各位要留意美國REITs在過去一星期走勢逆市好,而香港內房股亦跌唔落,大家中短線不要看得太淡,我們寫blog主要在升市將盡時為你提醒風險,在跌市時先為你找出先升契機,天天唱淡大叫世界未日唔係對讀者負責任的寫法。

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想投資要問自己的第一個問題 #1693

諗sir 你好, 拜讀諗sir書及課程,獲益良多,才知自己多無知,請賜教!謝謝! 本人,女32歲,單身,政府工,月入30000,2年後開始每年跳point。   現金 180 萬,未用首次置業quota 無任何其他資產/借貸(因之前諗住讀書(full time),所以留住cash,但現在唔讀書)   請問如果投資?買樓? 定買股票又或債基先?我咁情況應點開始?   感激萬分 陳小姐上   answer: 投資先不要想應選取那一種最好的投資物去開始,不要認為:「要投就投資最好的而排除其他」。   上述「排他法」為銷售人員導引大眾的策略。例如我係股票經紀,那就望客信買股票好過買樓,那佣金就不流他人。另今時在港股票經紀,不再以賺佣為生,講股只係同大陸客人一個交流方法。內地經濟育成一批小康的90後,二十到尾就擁有高百萬位數或達千萬的現金,晉身小康。他們在港開立公司、處理稅務問題,看法正面就像90年代的香港人一樣,認為錢洗左仲可以搵得返。相比香港同輩唔講其他,就當拚埋睇氣色,你都知邊個係贏家。各位二十三十未婚年輕人,一邊要長進另一邊要接受,九十年代香港人北上深圳按摩的熱潮好快反轉輪到香港,不想為奴要麼你卓越不群、又或你同家眷高飛遠走。   香港特色是沒一個既賣樓、又賣債、又賣股票的經紀職業,所以經紀要賣野經常要令客戶排他,經常想客人諗:「究竟我筆錢買d乜野好」。誠然一個股、樓、債都齊的資產配置十分合理,唔應該諗買邊一樣野。可惜香港就冇一個人能提供綜合資訊,及投資人如何分配。筆者由2012至今只在樓、債方面撰文,故今年邀請了莊志雄博士為筆者創立的成家博客撰寫大市看法,博士在trust post的追隨者加上成家博客的客戶,上星期六對博士由六月至今準備預測大市大跌及反彃嘖嘖稱奇。   如果閣下讀書主想加人工,除非你現在的職級好低、又或係一個鐵定不轉工的公務員、否則唔讀好過讀,社會對食左成本書落肚既人、只勉強加薪些少、更何況書本硬知識在網上多能習,相反你對做某事的心得及行內網絡比起你張證書更值錢。讀者有資金180萬,第一絕不要爽快將全資投進什麼什麼,筆者在銀行工作了一段時間、再之前做過保險、現時經營著地產鋪、敢講叫你成筆資金好一炮買哂早買早享受這些提議是錯的,沒一個價格值得你將錢一注推入。相反讀者應先思考佢180萬究竟幾錢可以進取投資賺價、而幾錢係想穩當收息。進取那筆錢用股票投資、穩陣個筆用樓、債、此為一貫策略。   股市升跌有迹可尋,問題係有冇人將提升投資知識為旨教你。第一件事,戒由恆生指數去觀察大市。見下圖顯示全港股票10天線高於50天線的比例,自2017年11月見了60%後,比例拾級而下見30%,2018年6月已幾可肯定是一浪低於一浪,跌勢已成應轉避險,或有能者可試沽空大市。此僅為系統眾多功能之中的其一。   至於穩陣收息物多是到期有本保及準時派息之債券,或空租率低的住宅。係未買好頭兩間樓一自住一收息之前,不要試圖等低價才入市買樓。當明白買樓是利用30年按揭去將巨大債券用時間加通賬貶走,你就明白買樓不在看一時之間的價格,而是看邊個計好自己借貸力入市免被大跌市淘汰。讀者宜想好自己在賺價、收息之間的分配比例。究竟自己幾多成錢想賺價博一點? 幾成錢要穩用黎收息? 係第一個要問清自己的問題。    

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兩萬人工新婚應買私樓定居屋? #1692

諗Sir 你好, 我代朋友問以下個案: 男友人抽到白居二, 10月內要決定選擇房協或房委會樓 背景: 男友人及其女朋友於東涌上班 男友人 29歲, 其女朋友27歲, 各月入大約$25000 於2020年結婚, 故對住屋有需求 男友人因家住青衣及距離上班方便, 故心宜青衣樓 男友人及其女友有80萬儲蓄 如需要, 男友人父親能資助100萬 如再需要, 男友人叔叔能借出100萬   問題: 不知應選房協或房委會樓, 還是私樓,在以下三個選擇中不知那個才對,可否給意見,謝! 心目中鍾情青衣綠悠雅苑, 大約530-540 呎單位, 可惜屬房協樓只能做6成按揭, 需父親及叔叔幫助 青衣房委會樓, 但比較舊及位置不近地鐵站, 相對綠悠雅苑好好多, 但可做9成按揭   註: 聽得出友人比較唔想揀房委會樓 其實綠悠雅苑都要做6成按揭, 跟私樓相若, 都需父親及叔叔幫助, 應否轉戰其他地區私樓 (面積當然相對較細, 3百多呎),   註: 我問友人為何有白居二唔用, 友人覺得以投資角度, 居屋市場比較難升難售, 所以私樓亦在考慮範圍中   answer: 買樓的用處對持有兩房或以下者,首要是強逼業主睇長線唔好亂沽亂揸、次是利用長年期按揭去單向睇淡美金、三是逼難儲錢既人留起錢。基於美金就當一時緊縮,慣左洗大既政府仍愛量化寬鬆,在銀紙亂發下硬資產被逼升價。所以愛比較屋苑的讀者,先考量此三好處是否應拎及易拎,才去考慮長線那個屋苑跑贏未遲。筆者看法是買美金長線貶好易拎,由古羅馬到中華民國皆見政府崩壞之前銀紙皆濫發,我們處於循環的尾段,順勢而為就成。   當然有人話:「買左樓如成負資產比銀行收樓,隨時乜都無。」誠然各位可問問身邊長輩,在沙士時成為負資產後有冇比銀行收樓? 當時只要肯供基本上銀行懶得搞打工客,大把公司戶要review何來找時間黎收樓令到銀行冇左單生意? 這是出左筆者在銀行工作一段時間之見聞。另外當年有些客時問:「有冇銀主盤介紹佢地買?」先唔講風水好唔好,淨係銀主盤唔比問契呢件事已令其價基本上連市價5成都唔值,如你認為用市價七成買銀主覺得抵!? 咁就看你用七成價買半間屋點睇? 未計其後因澗在業主或隱藏責任對你構成之法務支出。 […]

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市況不穩,安心投資邊處搵? #1691

本人剛完成收息101,並已報讀諗sir所有課程,在網上觀看諗sir的教學影片,令我獲益良多。我和其他學員一樣,如果能夠早認識諗sir,便不會犯下如此大的錯誤。 本人錯誤地購入近期新盤作為投資,想請諗sir幫忙解救。 本人檔案如下: 收入:本人40歲月入$40000,丈夫41歲月入$48000,另有$4800房屋津貼     (限取10年現在已經取了4年) 物業:1.九龍三房(本人和丈夫聯名購入),2010年用345萬購入,現市值        約900萬,欠按揭150萬,月供$11,000      2.新盤(以老爺名義購入)用860萬元買入,採取建築期付款,        需要五成按揭。 投資: 200萬現金 75萬元在銀行做基金(安聯美元收益基金)收息,        每月收取約$5000利息      C.蟹貨股票賣淨30萬 每月儲蓄共$38000 目標:希望能學會投資,並藉着購買直債或債基去提高本人的收入;能擁有      一生三宅,在餘下的日子儲蓄足夠的金錢準備60歲退休之用。我們應怎重新出發?   ANSWER: 筆者已出片提過不要買「曼聯」基金(見下圖曼聯收益及增長),原因一是此公司旗下有基金愛買屬評級低上低之債券、比一般債基更低。用博命的風險去換10%年息比客,這個不要也罷。原因二是股債基金一向不是筆者杯茶,筆者是用全債的。至於為什麼很多人到收息堂前都一致比人「昆」左買曼聯收益及增長基金呢隻野,已在收息101課同學生清楚解說,往後出入市只要明白銀行油水位所在,自然就唔做再做一次水魚,要知500萬投資未見利前先枉花七至八萬、教訓頗貴的,而未來一旦市跌此等基金必會先向下大幅跌價,除非你話大市跌竟令評級最差的C GRADE債大受追棒吧。 我們在10月22日港股大升約600點日,見呢隻「曼聯」基金竟可做反向下跌。一天跌了1.02%,大家要知筆者提出之債基,一天跌幅0.1%是正常,一天跌1%就屬於PK了。可預見此基金更險的情況仲未出現,如果你睇到今篇都仲未行動換走佢,明白你認為筆者冇料。本人亦唔介意,就此別過。更有趣是究竟佢10月23日港股大跌800點後究竟跌幾多呢? 定係倒升? 看倌只需在本POST於FACEBOOK展示的地方留COMMENT: “「曼聯」基金”,我地PM你結果。   讀者買左新樓無得救,將付五成首期430萬,當月租收2萬(樂觀地…而家鄰近萬景峯可能20K之下都租到兩房),抽返幾千蚊管理費及月供430/259 ~16.6K,即成間樓產出零現金流,就咁葬左430萬係度,筆者都覺得好婉惜,惟有學張信哲唱:「只因相識已太遲….直至此…」可能近排文章少用現金流產出率論投資,大家忘了。假如有樓500萬而可八成按及借比家人住收家用18K,效率為(16K – 400/259*10000)*12 / 500萬*20% ~ 約3.6%。當然供樓除左賺現金流仲可因供走本金當長期儲蓄,不過一項投資有淨現金產出十分重要,先不講未來為你產出現金部署退休,就當一旦遇上跌市有租收既樓才有得守、租金高過月供金額就更易守,所以大家買資產前要再三思。   筆者認為「曼聯」基金要放,雖然佢唔係中最大碌的「收益及增長基金」,但美元收益基金都唔係人咁品,輸都要離場。筆者今時在收息101課主張用「美金+美國債」為主的債基收息,市況越跌,美金越強、美國債越升。我地睇睇MORNINGSTAR網站為此基金在10月23日作出之報價,上一交易日都要跌,跌0.04%,2018年首三季於第一季跌1.09%,第二季跌0.31%,第三季升0.3%,計埋就係一年跌左1%咁大把,仲有息派。講到呢度,你話收息究竟用債定係用股票好呀?

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10萬月入家庭只儲得30萬點搞? #1690

諗sir你好   本人剛上完收息101堂,有關收息問題想請教一下。   本人今年44歲,月入大約46,000(36,000basic + 10,000 commission)。單名有第一城物業市值590, 嘗有300萬按揭, (H+1.7 or P-2.85),月租收入11,000 太太也是Salesman40歲, 月入大約60,000(36,000basic +24,000 commission)。單名有一大埔物業市值670, 嘗有145萬按揭, H+0.75 or P-2.75), 自住.   現金300,000萬,想問 如果想月入收息30,000-50,000可以點做呢? 如果想一生三宅又可以點作準備呢?   謝謝賜教!   ANSWER: 如果只得30萬港幣,是沒有穩當方法去產出月入3-5萬的,我地又唔係賣野不怕照直講。筆者亦唔會教你什麼年年用股票賺15%,見股神巴菲特長年平均回報都只約20%*(唔派息計),真不敢叫你信自己操盤或跟人買股真可長年達15%均回報去成就財務自由。何況處理好錢的事,係咪成世人就一直掂到尾呢? 所以本blog不只同你談錢財事,更告知薄有資產後會發生什麼事。   *巴郡52年複式增長率為20% https://bit.ly/2yTI9Cn   當然讀者有樓,不只30萬,那想法就可大一點。各位年輕人留意,呢個月入46k及太太60k成家人月入超10萬的家庭,做足廿年野只儲到30萬在手,最尾發圍都係要靠樓。我地唔係要宣揚「買樓日日賺」,諗買樓可以靠賺價差去發財未免把自己想得太高,而家買樓的人賺的是 1: 買樓逼佢月月儲唔使花哂係旅行, 2: 買樓先借港元再攤長供等於沽空美金,此舉食正老美印鈔大勢。   如果有人唔做按揭上會買樓,就當2013年買中升得最勁的細價樓區份,而家4年幾只係賺左一倍。你要留意4年前,騰訊100蚊一股都唔使,剛成紅底。所以樓其實升得慢,但對抵禦人愛消費的心魔絕對好用。有句名言:「零回報已經算唔錯。」諗唔明點解? 大可在facebook的本post留comment「零回報已經算唔錯」,我地再詳細解釋比你知。   第一城可按至六成,得590萬*60% – 300 = 套約60萬。可能講到呢度你諗:「點解唔用買樓003課方法將樓轉比阿媽再按爆八成!? 咁就可趁高套180萬啦!」惟筆者對儲蓄少的人一向很懷疑其理財上的執行力,一陣大錢到手又洗走一半,咁真係唔按仲好過按。所以「角度不可拎得太盡、佢都係求射中個龍門先算」不少人閱畢本BLOG後也發現公司中高層許多也屬理財BB班,這也合理。因政府不會在校灌輸你規律儲蓄模式,而時至今日學子讀書更是每刻在消費,誠如日本人都將消費稅提升至10%,教你班人多儲錢那政府賺條毛? 所以大家要知自己係咩位置,未做好儲蓄先在理財上穩一點。   讀者按哂夫婦樓各一可得60萬+250萬= 300萬,十倍其銀行現金。應將其中250萬放係銀行做定期,定3個月1.8%個隻,比佢一季收番$11250看看錢搵錢有合威力。當然250萬定極都係細數目,但如2000萬收1.8%息,一年坐係度唔做都36萬息了,仲未計之後有息加。另一點就係可自行理解加息是否對業主而言是壞事? 筆者認為唔係,除非業主唔加按唔定期,你見若再加兩次息令定期有3個月2.5%? […]

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點用手上現金做成月入30,000-50,000呢? #1689

諗sir你好   本人好耐之前上完收息101堂,收息103及樓換樓,有關收息及轉按既問題想請教一下。   本人今年41歲,月入大約36,000,另每年有獎金約薪金1個月。 太太今年37歲,月入大約38,000,另每年有獎金約薪金3個月。   有一名2歲孩子。   本人增同太太聯名持有物業,已拆名,現由太太單名持有,市值約620萬,有300萬按揭,(H+1.32 or P-3.1),月供11,000   現金 1,460,000萬放mortgage link 現金 280,000 備用 股票 約70,000 (蟹貨) 保險月供基金,2份 保險儲蓄 支出 55000   想問: 現在既按揭將會過兩年罰息期,想轉按令供款平d,另外可以賺取回贈,不過我應否按盡同埋用30年期還款,以增加現金流再作投資?因為我一直擔心如果按盡,如果突然經濟下滑,call loan咁點算?另外如何用30年還款,因為到退休只有十數年,到退休時咪還唔清債務? 我應該點用現在係手上既資金投資去做到月入收息30,000-50,000呢? 如果想一生三宅又可以點作準備呢? 謝謝賜教!   ANSWER: 首先讀者已將樓拆名,除非肯比20萬印花稅,否則唔可以將樓按爆八成,得480萬-300萬 = 180萬。聯名夫婦轉單名就唔使比20萬,但讀者情況又要按盡八成就要比咁重稅,至於點解係20萬? 請在本FACEBOOK POST留言「為什麼是20萬?」,ADMIN會將條數計比你睇,增進更深入知識。現時依正途加按自住樓可達六成,得620萬*60% = 372-300 = 72萬。雖為少數目,但現讀者資金較少,按多72萬在手都係好主意。   至於加按會否引致銀行CALL LOAN? 筆者看法是如只按至六成,業主被CALL LOAN的機會較少。因97年樓市大跌都係一年急跌4成,而相信此亦是金管局規定銀行只借六成的原因之一,萬一金融風暴再臨只按六成者見一定防守性。誠然97當年的「摸貨、濫借、全民皆樓」之象不在2018年復見,樓市如有調整都不會像當年咁急咁深。就算萬一CALL LOAN,只要你好好運用手上現金不要太進取,將錢補返比銀行自然冇事。即係620萬既樓只借了360萬,假如樓市由而家跌50%,只剩市值310萬,客戶最少補360-310=50萬即可。當然一般客人會補多些少例如80萬去保留BUFFER。同埋打工仔於沙士差時都極少被CALL LOAN,只要肯供銀行唔會輕易收你樓或要你補,惟生意人留意情況有別。   至於點做30000月入? 此事對於唔同資產者有不同答案,如下:   […]

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