26歲未婚搵13萬個案 #1586

Hi諗Sir,     小弟財疏學淺,一直都希望參加諗Sir的收息課程,可惜暫時工作較忙,希望今年有時間可以上你堂,清楚了解一下債基收息方法。現希望諗Sir簡單教一教小弟,如何更有效處理財務問題,製造多一些被動收入。     小弟今年26歲(未婚),出身於公屋家庭。我一直努力儲錢,終於上年成功上車。本人現月入約13萬左右(做小本生意),每月約儲11萬左右,收入穩定。現在與家人繼續居住於公屋,自己層私樓放租,每月約收$15000左右,供樓成本約每月約$17000。 但未來2年將結婚,但有感自己層樓唔近工作地點,所以結婚後都會以租養租方式於市區租樓住。   本人資產如下: 私樓銀行估值650萬(買入價$540萬,借8成,利用擔保人上會) 一間甲級工廈市值560萬,買入價460萬(同朋友夾50%,利用朋友名上會借7成,每月供$20000左右,收租$15000,租金同供樓與朋友每人佔50%) 股票約$80萬左右     備注: 我無其他外債,有公司户口,公司登記人唔係我(名義上我係員工),另公司可以做到自動轉賬薪金紀錄。   本人想盡快完成一生三宅及製造多些被動收入,有感即將結婚,想為未來打算。以下有一些投資方案,但我唔清楚先後次序如何,或希望諗Sir有一些更好的建議。   1)現在居住的公屋係母親名(已退休),現打算用綠表換番居屋,但我已買樓唔知銀行點計我借貸能力?另假設幸運用綠表抽中居屋,按揭方面如何計算? (因為我會負責出首期同供樓)   2)朋友一直建議我買香港上市公司債(年回報8%),請問上市公司債同你經常提及的債基有何分別?上市公司債基就咁聽好似無咩風險,但實則有咩細節要留意?   3)預計1-2年打算用未婚妻名義(首置)再買一間私樓,但可能會抽新樓,因為可以較易上會。假抽順利抽到,我會幫未婚妻做好條數,銀行應該就唔難批,我會負責出首期及供樓。   4)投資車位,因為覺得升值潛力好大   懇請諗Sir指點迷津,幫一幫小弟,謝謝!   ANSWER: 如果用綠表身份買居屋,可保證做到25年上會而讀者需擔保已退休母親供樓,至於讀者月入13萬,借貸力理應是130000/10000*50%*2.59 = 1680萬,在已購一房借了540萬*80%=432萬之下,應可夠力再擔保母親買居屋。惟筆者估計讀者只有一些想法,未有想清執行上步驟及支出。我們就講洗費吧,首先13萬月入做autopay,意味僱主要將條數落IR56表格將收入報比稅局,打薪俸稅估計21萬,亦即依讀者現時planning去為自己構建收入去易借按揭,成本超廿萬! 那究竟點就到銀行又信服讀者收入到某一水平,而又盡量將稅用公司名義「食左佢」,就屬要考量地方。   債基是一堆上市公司債券,呢「堆」公司不一定係香港,組合更有達千條債券,好處是千條債券組合有效對應買發債公司倒閉此死門。另外債基每月派息加上可槓桿(客人自己選擇)去倍大收息,上述幾個好處是直債(公司債券)沒有的。當然直債有張皇牌可彌補佢成半年先收息一次,及入場門檻大多20萬美金開始的缺失,就係直債持有人只要將債揸到到期就可保本,除非公司倒閉吧。不過讀者年紀廿六,其實不要將理財重心放債,雖然筆者經常在BLOG提直債、債基,但不表示係人都要用「呢兩味」的。   年輕人如讀者,理財宜用股票及樓,因買樓要穩賺需用長時間去拉死當初借下的債,銀行亦很現實對45歲之上人仕每年逐步調低可借額。至於後生買股票很贊成,反而中年儲到一大筆錢先學人買股票,咁做真係睇到都覺「牙煙」。買股票要技術,這些可以學。但買股票要贏及大贏需要高質心理,這些需時間浸淫的。相反買債者只能中度運用槓桿,而爆炸力又無股票咁好,債券只宜一批求穩而願意放棄槓桿及倍升的人,呢類人就係快要考慮退休的40後。另留意,買股唔係好似讀者咁80萬流動資金咁全部坐哂落股票咁去買…   債券及債基亦有另一不好處,就係派息雖好但長遠不可跟通賬同升跌。即係今日係上完收息101攪左債基收15%好開心,但10年後你睇返今日的15%,會發現金額開始唔夠用。而買樓收租可享租金同通賬大致同升之優勢,故住宅同享有高抵押力,產出收入與通賬掛勾,加上流通性好與出租率高三大優點的,睇得通自己明點解樓係咁貴。(當然政府開始樓房類稅項亦有助燃)   車位同住宅比抵押力較低(單買車位一般只可做15年按揭息率亦比供樓貴1%),產出收入可同通賬掛勾,流通性比住宅低而出租率都比住宅低,讀者可審視筆者指出數項再作深思。

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現時市況息率上調,應否使用債基疊増? #1585

諗Sir 你好,   小弟是收息堂101、103學生,會員編號10077,已報5月104課程,有問題請教,希望能指教一下。   手頭有約三百萬資金可投資(轉按套出),本想將七至八成投入債基運作,收10釐左右為目標,但近期投資市場風起雲湧,而且人到中年,自知已過正職賺錢爆發期,所以希望在決定前再加謹慎。   問題及背景如下: 家庭月入60K 開支連供樓約30K 可投資現金3.3M   投資目標: 穩健投資,中低風險,6-10釐回報   問題: 現時B丶E餐還是好選擇嗎?還是應運用在104 學的嬰債、REITs、ETF? 在現時市況下,息率上調,應否使用疊増方式? 比例分配方面,如60%投入債丶REITs、ETF, 30%現金/定期,10%股票,是否合適? 在一個連總統都係傻嘅年代,債市會否極端到令投資血本無歸噤”屈機”㗎?(純吹水,天主先答到)   感謝!   中佬同學   ANSWER: 先講如果讀者對於「總統」是指現任美國總統特朗普的話,筆者不同意他是傻的。相反他正作運用他的執行力加上判斷的觸覺,與中國來場較量。對比克林頓和奧巴馬這些退休主力搞「慈善」基金會的總統,特朗普大得令中國不能再用錢說服,他成功把握美國在高位與中國談判的最後一班車。如果你話特朗普破過三次產好crazy,只好說當錢達到成立某種基金後,基本可將破產引申的問題降得很低。筆者正在重讀2007年特朗普與富爸爸清崎的大作<讓你賺大錢>,從中可讓我對特朗普此人物認識更多。例如他怎看待父親的看法與教導,例如特朗普的哥哥在他廿四歲那年去世究竟怎改變其想法,更有趣是特朗普怎數出「低調的好處一蘿蘿」,相信呢本書佢今日如有時間睇返,既可助佢鬆弛亦可令他懷緬父母一下。兩年前特朗普宣誓就職,頭幾句就已談到他的父母了。   先答「債市會否極端到令投資血本無歸」,只好說極端市況屬共同風險,就好似匯豐執笠一樣,是避無可避及不能對沖的。一些人想要無風險的投資,只好說該人是新手上路,在投資成績上很有塑造可能。當然利用ETF去對沖部份風險是可以的,例如在債基價格下破某些價格關中後,買入收息104已授的ETF作對沖,令債基的帳面蝕價運用ETF去賺返,這是可以的。同時留意100萬債基組合如要80萬ETF去對沖,那就是錯了,應該100萬組合只消用10%左右去擺3-10天抵銷最有可能急跌的一浸,無論對沖後急跌是否出現,讀者都可省去怕跌去沽出投資物而日後再買需多付的佣。   至於嬰債是新用的,亦從2月開始主打石油公司所出的嬰債,原因不重複解釋了,不過結果就是原油今日已升達$US80/桶,持債者有息收價又賺掉不少。筆者2017年尾已講左經濟去到此階段能源類是看好了,大家爬文看證據,絕不是這兩星期才彈出睇好油價個批。筆者亦只是根據經濟週期依書直說,無認叻之意,筆者只不過見到個太陽係頭頂然後話你知佢就黎向西落山,就是說真話吧! 點都好持有一保證派息物,就當入手後價跌都有息可彌補損失。至於息率上調讀者可用下步驟對應,按其欲投資之金額為300萬:   將300萬切開一半,只用150萬做債基收息 若真係再想小心,150萬可按五粒豆做法分三段入市,平均買入價 150萬收息15%,一年已達225000利息 另外150萬當然用作備用,萬一債市跌25%,有些債基要開始比錢補倉 留意補倉即係再添錢入戶口,數月過後如投資物的價格重升,可又將原本補倉的錢拎返出黎。有時一些同學誤會補倉的錢係用掉了,其實只係加抵押的手段,當市況轉好又可減抵押將鏘取回 150萬備用當然唔會就咁放係度,其實轉做美金收息,今時已可達3%。就當你放港幣3個月已1.75%,150萬收3%一個月有成$4000多,夠補佢疊增借錢所增加的利息支出 留意大環境息口上升其實都令債基派息一同上升的,已在不同媒體訪問指出加息如按步每次只加0.25%,放風做好預期就無問題。但突然係無預兆下加1%,咁就梗係有問題。不過現時按利率期貨顯示暫不見此可能。而人為了避走黑天鵝事件而乜都唔做,後果可能比做仲大。 讀者宜債基疊增為主,收息104學的為副。用債基打好底收息再添收息104待新方法未遲。104介紹了幾種新的收息物,因為現時波幅擴大了的市況而運用的。 美國加息係不會推低債基價格的,兩者無負關連屬性,這很早已解釋過了,今天到此吧

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加息之下,業主究竟點死無全屍? #1584

尊敬的諗SIR, 您好! 拜讀您的文章多年, 之前亦買了您的書, 最近亦報了買樓003課程, 期待7月上課.   背景: 小女子41歲 (中女, 單身) 有一屯門單位 (2014年260萬買入, 欠130萬, 現估值430萬) 現金: 約60萬 此單位不優質(當年能力有限, 沒有父母幹, 只能按自己能力上車), 所以一直想等價位好時高賣再高買入一優質三房單價收租(現寄居家人屋企, 這麼大年紀實在不應再依賴家人, 期望2-3年後可以搬出租住), 此單位上兩年升幅比較慢, 今年升幅高了, 小女子計劃趁此單位價高賣出(因為實在不優質, 必須賣出), 然後買入優質的三房單位收租, 再把餘下的錢買入債基(有被動收入)可以幫補2-3年後要租樓自住費用. 但小女子2017年辭了工作(當時人工30K), 與朋友夾份開公司(開小店), 至今生意一般, 暫時未有出糧. 本來計劃5月開始出糧比自己, 但由於公司是與朋友夾份開的, 知道公司director 出糧比自己(去做按揭)不是好方法, 而小女子又沒有朋友開公司可以幫手出糧比自己做按揭, 不知有什麼方法可以做到按揭? 知道上買樓003會教, 但怕到時先準備會太遲, 或者行錯一步到時難糾正.   計劃1: 賣走屯門單位把200萬作首期買入3房單位(但按揭問題不知如何解決), 把50-60萬買債基 (E套餐), 餘下50-60萬作儲備, 計劃2: 賣走屯門單位, 把300萬買入債基, 不買樓(因解決不到按揭問題) 小女子之前一直諗住行計劃1(買1-2個單位為必須的), 但上年辭工後計劃1似乎難做到. 小女子愚笨想不到有什麼方法可以自救, […]

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年紀大仔又細點收息? #1581

十分 十分 十分慶幸剛剛認識閣下,拜讀大作如獲至寶。打算盡快讀閣下的課程,請問我是否要讀收息101起呢?   本人情況如下,今年50+歲,是個單親媽咪,有一個13歲的仔,月入$85000 我感恩,有位眉精眼企,有錢有力,眼光獨到的母親,在她的帶領下擁有以下三個單位: 1。自住二房同母聯名$1050(7年樓齡)欠$463,月供$24000 2。我單名二房收租(5年樓齡)入價680,仲欠$342,收22000/月,月供15000,現估價920,我自己揀的無眼光 無升幅 3。廣州市中心入價¥230(8年樓齡)現值¥850租¥9000(欠銀行$137萬港幣供款,月供$13000)這單位因家庭原因不能出售   現金:$200萬Mortgage Link 月派$3K 現金:¥60萬收10%息,月派¥5K   打算明年送個仔去外國讀書,學費+機票約40-50萬/年,想用這$200萬產生每年有30萬嘅利息收入,我年紀大仔又細,又怕輸又貪心,請教諗sir我應該怎做!萬分感謝   ANSWER: 一般港人犯的錯誤,把手上現金就全部買邊一樣野好。有兩前設是銷售人員日夜灌溉客戶的: 一是要客諗邊一樣最好,因為香港沒經紀同時會比股匯樓債意見,例如地產經紀不斷要客諗買樓係最好,那順手就擠走其他競爭者。二是有錢唔好樣樣放,一炮放哂係我度你唔使煩,那周時將銷售人員的佣金擠到最大,是嗎? 故筆者不只是客觀地告訴你買什麼好,而是怎作配置及點買先可慳時間慳佣同樣重要。當然讀者今時理財成績算不錯,估計是一人返工搵九皮加上要湊仔,忙極下根本沒時間入金融機構「被搜括」,少做兼用樓死儲今時到50+終有好收成。當然如早懂正確理財相信陪小朋友及母親的時間會多左,亦唔使攪到近尾場先什麼「如獲至寶」或「恍然大悟」,點都好睇下點幫小朋友讀好書及有樓淨。   廣州樓難加按到,這亦體現內地樓要賺就要賣的壞處,唔可以疊住贏。加上買第二房極重稅,更多資料請到內地中銀看看香港收入能否批到廣州翻按把贏幅套出? 博一帶一路能否予點新路向。誠然廣州市中心(荔灣)及新商貿區(天河)的樓價升幅凌厲、筆者亦實地見識過天河有人大攪高級劏房租比商務客,回報倍於10%計。惟內地資金流出不易,靚地點亦不見得便宜,港人再上內地買樓只可小注怡情。   香港的自住樓應該加按,原因是想投資200萬,最穩就肯定有現金400萬在手。當然進取一點300萬現金買200都可,但反對200萬現金入買,一陣收兩下息市場震一震,又要叫生叫死去將錢套返出黎,便做不到買樓長儲長賺的效果。將$1050萬樓加按可得1050*60%-463 = 167萬,係現金水平提高後才行債基疊增仲要由最保守的E餐開始,收12%息就算,亦要用堂上的方法去判定分注入市的時間,慢慢收慣息才將E餐部份轉C餐收15%,令367萬現金之中的200萬利用平均價買入債基收12-15%息,年添30萬利息收入幫兒子讀書。   當然加按167萬表示月供按揭增167/259*10000 ~ $6400,估計讀者要先供$6400數個月才慢慢搵到位入債基把收息金額提高去COVER返$6400月支出。惟此舉亦是無可奈何,分段買好過為左急增收息金額而一要波就全傾$200萬用某一日的價買入,萬一買入個價偏高了就不是月供幾次$6400能彌補。   至於讀者若真有「怕輸又貪心」的性格就唔使黎筆者課程啦,要知方法是死的。人心向正自然結果皆正,人心向惡要就當有方法亦只會執行得一塌糊塗。這個大概就是「The Secret」那本書講的吸引力法則吧(*筆者沒睇過呢本書)。投資就是付出風險去買回報的一個過程,可以用技巧做到付少點風險就買到同樣回報,但無辦法就到一毛不拔就有回報返,請留意筆者只係導師而唔係神、魔法師、或預言家之類。答文已達千字,到此為止。

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40歲開始理財、三間樓仔仍有可能#1575

尊敬的諗SIR, 你好! 拜讀您的著作一段時間後, 現在才知是井底之蛙. 本人屬2人家庭月入4.5萬 . 老公月入3萬從未置業. 本人40歲月入1.5萬單人手持自住物業,月供8K,當時220萬購入現估價400萬,按揭上欠銀行180萬,二人各自供養父母,手持現金只有50萬 問題1)  2人借貸力為 45000/10000*2.59*50% = 5.82mil,自知借貸力已動用一半但又很擔心年紀再大更難置業,老公現時應否以單人名首次9成購入物業 ? 問題2) 而本人手持物業偏遠及高齡,以情況可以如何改變 ? (人工低加按要入息證明,今個月銀行再回覆新收訂下: OT/花紅/佣金… … 已不計算收入)     問題3) 進入人生下半場,自知借貸力走下陂,以我們實際情況目標只能二人二宅,對嗎 ?  如何完成二人三宅打算 ? 我們應如何步處 ? 希望請教諗Sir為我們指出正確投資方向,不勝感激 !   迷惘人敬上   answer: 決定唔生小朋友個批,建議找些能產出第二收入之副業做,勿讓時間白過。否則老來無糧無仔女無樓揸手,真係要好豁達才可開心地活下去。老說話:「針唔到肉唔知痛」,莫讓年壯的時間花在玩樂,而到老才發現個種痛是難去承受。何況筆者信奉「一天不工作,一天不吃飯」。為家人及社會產出是應作之事,根本唔關錢多定少事。估計讀者後生少去理財,所以財富亦唔會理佢。人到40後想問銀行借錢? 銀行職員基本工作就要為僱主找出有錢或有信用既客,讀者多年財務「零化粧」,究竟banker點先可睇得上?   佣金收入如在糧單有寫,亦能出示稅單/強積金供款成功相比為對者,計到佣金七成作收入很大機會,計哂十成亦有可以,斷不會如讀者講唔計。當然如申請人定要九成上會買樓,那佣金個部份係唔計的。但如八成上會或只六成,佣金收入就有用了。至於加按無論人工高低都要入息證明,正如佢自己計左夫婦借貸力為5.82mil,若將讀者自住樓欠180萬加按至六成欠240萬(套60萬出黎),借貸力都會被用掉240/582 = 41%的。加按後買樓,借盡只可借582-240 = 341萬。亦即讀者如想再添第二宅,睇400萬市價左右既樓已近極限。當然如有直系親屬擔保,當然借貸力可重計變大!   若無他人擔保,由於讀者借貸力少加上已擁一宅,讀者不應現在再買。好少一個兵少將寡既司令,不應在今時風頭火勢再去攻城。好應休養生息多種菜多募兵,待天下有變才乘勢出擊。好似當年共產黨未係日本仔打中國之前,同國民黨都只係你追我趕,從不敢坐地硬接蔣介石一招。到日軍拉薄左國民黨,共產黨先至拉埋擔保人蘇聯出黎,企定發展自家根據地。因此讀者可將自己樓轉名比老公一拆二按爆八成,轉名印花稅只$100,而套出錢達400*80%-220 = 100萬。一拆二按爆後樓在老公手,現金提升至100+50=150萬。若果未來3-4年可再死儲,令現金達至200萬,又或將150萬投入最穩陣個d債基,只行些少疊增做些微槓桿,那收息應可達年8%而債基跌30%先至會call loan。鑑於最穩陣既債基在過去12年於最逆市況只錄跌10%之情況,預夠30%BUFFER有高安全系數。其實槓桿本身是日常用物,侈如老闆請人做野就係槓伙記的時間,不少集團都計左一個伙計可以幫集團搵幾錢/月薪的比率。好似筆者之前係大銀行做,比率是8.0或之上。即係一個5萬底薪職員,每月跑到淨賺收入40萬之上。而老闆如果預唔夠現金出糧,勞工處會call佢loan,就係咁簡單,槓桿無處不在。   不過有d人常槓桿別人而自己無所出,那就是利用自己的名聲去使他人做野,長此「老點人做野」就令自己名聲下降,失去比錢更重要的個人資產。   讀者將150萬行收息101的增疊收下息,自己又儲些少,2-3年150萬增至200萬是可預期。到時等樓市跌超頂位25%才考慮入第二間,用100萬首期七成上買些細兩房有可能。第三間再看情況,可以修讀一些轉勢訊號的知識。40歲努力及謹慎開始,有三間樓仔仍是有可能。最後提醒想法一點都不值錢,精細執行才能改變生活的。

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好似上錯車,點算? #1570

本人現年30,月入剛升至約$22,000, 未婚妻同年, 空姐, 平均基本月入約$18000 本人名下已持有一間土瓜灣唐一樓50%業權(已完供), (家庭原因短期內不可除名及不可動用) 2017年尾以約430萬買入一個愉景灣一房單位自住(約440尺), 用了未婚妻首置名額並以我為擔保人, 按揭借了約360萬 現時該單位銀行估價約450萬,兩人現金只剩20萬, 樓按月供約13500, 扣除基本開支及供養父母等, 每月只可儲約 $12000 當時想法只是買樓自住,忽略了及後的理財需要,請問以目前狀況該如何準備下一步,達成一生三宅的目標? 萬分感激! 順祝諗Sir身體健康! 未婚夫上   ANSWER: 判別是否上錯車,就應先問自己理財投資為了什麼? 同自己強弱項是什麼?  筆者認為人擁三住大致無憂之看法,是夫婦退休後能有一宅自住而每人各有一宅收租,租金隨通賬而升跌能為退休洗費作出最佳支持。當然如再有能力,能將資產分配到海外是更佳選項。選擇買樓是因為可抵押樓去先借一大舊錢而讓通賬去貶走原本覺得難還既按揭,即係20年後什麼月供15K,已不是什麼一回事,但租就可隨通賬上升及樓供斷後租全是業主的。不厭其煩將上述再講係因為太多香港人被人灌輸賺錢概念,認為要低買高竹先至醒,其實不斷出消息談高說但只屬銷售把戲,投資路與工作路其中相同的是: 堅持初心的人總能獲得「勝利」。樓在貨幣濫發時代應揸才有利,短線操作不宜。   至於讀者,上年2017年尾借360萬按揭買440萬樓,即首期付80萬,後剩現金20萬,即兩人在29歲夾埋儲到100萬,看法是中規中矩。可惜是收入同「三宅」組比仍是較低,若倆人工資維持在現水平,能否買樓三住大致可計出黎:   兩人借貸力為(22000+18000)/100*2.59 = 520萬 現已用掉360萬 假設讀者土瓜灣唐樓50%業權值200萬 即總購買力520+200=720現已用了360/720 = 剛好50% 就當讀者他日真係賣埋唐樓50%業權比自己買第二宅,人工不繳下只可借520-360 = 160萬,而首期能付多少看唐樓賣到幾錢。若未來幾年樓價不跌,200萬首期+160萬借貸即360萬預算,係香港買樓就當入手都只可買很細的。當然樓價或會下調,不過手揸360萬預算連買第二宅都有困難,莫講買第三宅了。故讀者強人係後生,儲蓄力正常,而弱點是借貸力低。   對應讀者,如未來加人工唔快,就要而家打算點開拓收入來源,收入增加才可倍大資產解困。至於出入股市炒賣能長勝者少,平民買股由100蚊炒至1000萬,就當做到倍計一步,往往都因自我膨漲而將錢輸番係股市。常言賺錢難,但發達之後唔財大氣粗做持謙卑既心更難。所以都係個句,只保持20-30%資金投入股市就夠。50萬本拎40萬收息而10萬炒股,就當10萬炒股錢輸哂,40萬收10%息兩年都大概已cover到之前錯失。   留意人唔可以打兩份工只屬公司規定,稅局及銀行係容許借款人擁幾份職業的,講者可利用網上銷售,或一門直實存在的生意出糧比自己令借貸力上升變相更易買樓。先留意用自己名去開公司再開銀行戶口比自己,而該公司無商業活動的話,銀行有理據懷疑你開間公司屬存心騙貸,後果嚴重,故作此法前要學好「借貸力由無變有」所提及三點: 搵咩人開公司最好? 開公司銀行戶口點做較好 如何容易令公司「有活動」及令人信服?   做好儲錢,閒錢大部份作收息而少部份買股,實實在在令自己儲蓄水平增加及先擁二宅,買股實在唔使急仲有成世人時間。

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再談嬰債與優先股收息20%#1568

本人40歲,太太39歲 上年已報讀了LY37和DV38 課程 本人年薪36萬,太太年41萬 現住沙田藍籌屋苑 上年470萬買,8成上車 月供$14000 現有儲蓄33萬 上年九月買左日本車仔 打算停車場滿一年就賣車唔揸 儲番多d 錢 現想向獅子銀行借25萬 分60期,月息$369 月還$4109 剛看到(無人機組合)和(B2運輸機組合) 想將儲蓄加借貸50萬買入債基 因本金不多,無買賣債基經驗,求指點   answer: 希望讀者再考慮下自身情況,40歲儲蓄33萬而上年先買樓,幸好唔再博樓市升跌入手沙田單位,過去一年樓價帳面賺的仲多過佢多年儲蓄。明白人在儲蓄都不時要料料,如去豪玩旅行或買車。但借私貸去支撐消費係自毀行為,至於將全儲蓄投入一種投資物又係錯誤做法。有時行為正確但「劑量」用錯仍可得反效果。在此重溫兩個理財概念,懇請各位考慮下:   1.越窮越要買樓 筆者同意跟政府制訂遊戲規則去玩,必定玩完。官員上心事情同大眾根本無關,所以努力打工努力供樓努力供MPF,註定只會有平穩及難捱的生活。   2.唔好問買咩好而是求資產分佈 除左好窮或初心者要將幾萬蚊行一注獨贏的策略,否則按年紀或自身情況將錢分配係「賺價類」及「賺息類」投資物是正途。社會偏向叫你想「買邊樣野先最好」的問題,方便下句為你介紹「我的產品是最好」之類的銷售話述。讀者40歲理應賺息一半之賺價一半,例如150萬資金可80萬投入「無人機組合」收息,而淨低70萬就用港股可ETF收息。可惜讀者資金不多,係保留實力等天下大變為上算之策下,將錢約50萬投入「B2運輸機組合」更好。主因是能輸的空間不多,唯有用保守組合收住息再等。   組合當中之運輸股,過去六個月最高與最低位為($8.6-9.0),最高低位差距只4.6%。亞洲房託高低價只差距9.48%。美國科技股ETF($23.17-25.31)高低價只差距9.23%。大銀行優先股高低價只差距4.1%,係派息7.5%之情下,真係有半年波幅(4.1%)仲比派息低(7.5%)既事。不少人買作收息的中國銀行(3988),過去半年高低位為(3.72-4.80),係派息5.2%之下錄高低差29%,與同屬港股的運輸股比高6倍! 這解釋了用B2運輸機組合收息能予人安心及跌市都訓得著之感。     再重溫B2運輸機組合(10萬港幣都可做到此新內容在收息104有授): 1.一支香港運輸及地產混合之股份 (4.3%, 半年派息) 2.亞洲區上市的房託 (6.42%, 半年息) 3.美國科技股ETF (7.14%p.a,月月派息) 4.大銀行優先股 (8%p.a,每季配息) 5.銀行嬰債(即之前英文稱的mini-bond, 7.2%p.a, 半年派息)   至於無人機組合(派17%在/收息104有授),排第一的醫療電腦系統公司(位於NY)的優先股派11.23%,提及個陣係$24.49,而家升至$25邊。已比第一水同學買貴左些少,不過學識優先股原理其實自己都可搵到其他及買。組合中第二項是年派7-10%的嬰債,嬰債特性是2000美金都可入場,比直債流動性高,更可隨時出入更可炒賣賺價。由於香港有機構容許嬰債3-4倍槓桿,息口約3%更不用付withholding tax,所以回報槓後超20%是必須。留意是機構假設買家對投資有一定認識,萬一價跌要call margin係唔會有真人提你,時間到再唔補就自動賣將斬淨既錢退比閣下,所以要睇及了解好才將此項投資拎上手。最後是Mortgage Reits,月月派息率在23%,唔好處是無人機組合當中波幅最高,好處係買入唔使點煩收成23%。  

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等左廿年終於忍唔住買樓! #1565

諗sir , 想請教一下。等左20年, 都無買樓, 但最近遇到一個心儀單位。 $18200一尺車公廟站上蓋物業, 5年樓, 新世界 好想買來自住,但又怕摸頂 朋友又話我等左20年, 依家個市似轉勢, 又即將加息, 叫我5好買 我當然擔心跌市, 但又5知跌市時是否一定可以買到心儀的單位 我現時無任何物業亦無租金負擔,請問我應該買, 抑或是定D再諗呢? 因為身邊太多人話依家个市太瘋狂, 是樓市㓕亡的先兆! 麻煩你指點一下, 衷心感激 補充一句, 那心儀的單位要今年9月尾才交吉出售, 所以我要承擔屆時時之按揭貸款風險   ANSWER: 分開能過關及被阻攔既人主在能否注意細節。另外本案讀者思考過份側重感性,同其他個案比較過份側重個性用詞,例如:「心儀、好想、擔心、太瘋狂、㓕亡」。筆者相信行文如見人、做事前先閱人。   由尾開始答,讀者提出買樓要承擔按揭風險,但究竟有無計過風險有幾高先? 就好似坐巴士夠有風險啦,點坐? 坐咩線? 有冇考究? 由於讀者連薪金或資產多少都無提,就想問按揭。那筆者為了大眾福旨,且套用一個照作答。現時有近同考慮的人實不少,而筆者欲交流之對象是會認真思考、有心交流、及肯去學既人。例如夫婦兩人共月入六萬,借貸力為60000/10000*50%*2.59 = 7.8mil的人。若心儀600實呎單位,18.2k一呎即賣價為1100萬,300實呎單位同呎價賣550萬餘。在首期付四成下,買家入600實呎單位要付440萬首期加借650萬,借650萬月供為650/259 ~$25000/月。準買家一要想25k月供是否付得起? 未計要付之印花稅。 另外借650萬意味借貸力會用掉650/780 = 83%,在此旺市下實在不宜將借貸力用超70%的。如要否決此決定,除非該人之人工比60K更高又或欲買樓房比1100萬為低。咁計才是將難題先剖析後解決。   若想買單位係550萬貨色,未買樓者可利用HKMC二按高成數上會(要符合一些準則),首期130萬而借貸420萬,月供約16K,在借貸人月入共六萬下是可以的,借貸力只用了55%左右。第二個此等人要考慮是「唔買要再冒樓價再升的風險」,好像讀者賭足樓市睇跌廿年,如果佢早識計識諗,社會就早予佢更好回報。所以要怪只好怪自己,唔好賴政府或他人。若買唔起心儀既樓,其實應先買細房收租而將其租金抵銷自住樓租金,行2015年已老早提的「以租養租」之法。用番同一計算,若總借貸力在760萬的夫婦,在旺市用50-60%借貸力買樓為合適,買樓應看380萬借貸加80-120萬首期的一類樓,即買間500萬兩房就夠了。若果一早識諗早五年安排此事去對沖樓市再升風險,就當2013年至今樓市開跌供左五年可當儲錢亦有樓住。至於近30年樓市跌得最急是97-98年,一年內跌40%。筆者認為再見到同類跌幅機率很細,因當年瘋狂包括炒卡炒樓炒郵票,當時心情在今天仍未見。亦即只要你付30%首期上會加上一年能儲六位數積蓄,買樓變成負資產機率很細,上星期買樓001已分享銀行喜愛CALL邊類人LOAN先。   至於驚樓市跌而唔買,只好說判斷樓市升跌唔係睇佢現價,是睇價格的去勢。好似想知水塘會唔會常滿,唔係睇而家水塘有幾多水,而係睇匯聚成水塘的河流,究竟來水是否急勁。另先戴個頭盔,就係諗sir無能力預測樓市。一至半年內樓市仍可作評論,但3-4年後樓市走勢及有關訪問邀約,只能推卻。就連施老闆都錯測過市,大家就咪再無謂憑睇升跌入市。但有些事可以講的,就是2016年初已指出九龍三房會重新跑贏,因打從2015年後升幅是換樓客推動,不主因上車客推升。各位頭兩間樓有能力就買,因是必需品。第三間兩睇,而第四間及其後樓房,主考慮樓市升跌作出入未遲。建議有心買樓者可了解銀行出左OFFER LETTER究竟VALID幾耐? 有咩情況銀行可單方取消OFFER? 咁仲好過一味估升跌。

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過千萬在手的二手單身男#1563

諗sir 你好, 我是你101收息班的學生(1104065),閱讀您的文章已有幾年,亦介紹了不少朋友收看, 多謝有你的陪伴使我們常常警惕自己要好好理財。   回正題,42歳 現單身,自己經營小公司約30000 – 50000 一個月右左, 不穩定的,但生意暫時沒憂慮.   物業如下 一)九龍區市值750萬樓 3年樓一房特色單位  收租$18500 (欠292萬 供$11000) 二) 車位市值160萬 收租$3200 full pay 三) 3百幾尺寫字樓 原收$10500 但剛剛已放走 四) 屋企人物業+車位 800萬, 係與家人自往的, 亦已full pay , 但不會作任何郁動確保父母安心   賣出寫字樓資金後, 合共現金5,000,000,上堂後今天開始常試撥100萬資金投資,將會由100萬用槓桿形式到250萬用作買債基, 扣除利息後應可有10%-12%左右回報, 那麼可以補充翻原定的寫字樓物業之收入。   那麼餘下資金有400萭,本人是想再買住宅的 但稅收15%實在太昂貴,請問我應如何選擇?繼續買工商物業、的士牌等、還是槓桿收息? 實在是迷惘, 因現在到處物業都叫價比銀行古價進取,但物業的質素又麻麻地, 感覺猶如垃圾! 請指點迷津方向,讓退休可以產出現金流。   由於我的人生曾經上上落落,明白賺錢不是容易的, 年紀又開始大,故此行到今天成績雖不算很佳, 但仍對未來充滿希望,期盼能夠做得更好, 謝謝指教。   ANSWER: 希望讀者唔好介意用二手男形容。有關九龍一房的現金流產出效率頗低,困死750-292 […]

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愚笨及數口不精之庸才上#1562

諗sir 你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+103及買樓101+103的課程. 小弟很同意你在收息論書中開首說通脹和疾病消耗資產的論點,因為家母正是得了疾病而用了很多資金,幸運地家母已日漸康復,長話短說!誠蒙呀Sir開班教學,小弟從少沒有理財方向,愚笨及數口不精之庸才,現痛改前非,懇請呀Sir指點一下小弟的長遠計劃及方向   之前因著家母有疾病的原因 「在沒有」補地價的情況下用父母名做按揭借了30萬 (我做擔保)每月還 $5631 到 10/2022 現希望用諗sir在買樓101/103提供的技法把自身入息加大到每月4萬及做 Part-time 同Freelance Job   小弟36歲首次置業希望在觀塘或荃灣買400萬以下兩房 (20-30樓齡以下)房屋以作出租. 目標1年後買400萬以下樓, 首期 是40萬 + 律師費7K+ 代理佣金 40K+印花稅 90K= 大約55萬. 資產負債表 收入 支出 每月收入 $19.5K  (已減MPF)   現金存款 $30萬   –        每月還款   ($5631) –        家用   ($5K) –        每月支出   ($4.5K) 總計   ($15,131) 每月盈餘 $4K   […]

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