投資怎選擇: 香港樓vs泰國樓vs債基vs股票 #1749

致諗SIR,   剛修讀完你的收息課程, 與不少同學課後討論,興奮之餘亦獲益不少。對比起不少同輩只談飲飲食食,在課室內與同學的討論雖然短但對啟發理財很有用! 很慶幸發現了諗sir課程這充滿高質學員及討論的天地!   現36歲與大太扣除MPF合共每月收入70K, 現10K租住新界屋苑近公司。手上物業3個 (2個香港,1個泰國)。太太單名持大興花園中層2房收租14k,尚欠250萬而現價約500萬。   另一間洋樓450萬欠100萬。早年家人遺產予我一人,欠的100萬是我加按了出黎。另有曼谷市區樓收租約4000港元,兩年3前買入100萬不借貸。   股票有數十萬而現金約200萬在手,剛上完收息班希望買債基增加被動收入,按現時財務狀況,諗SIR建議用多少資金買債基? 及什麼風險程度的債基? 由於沒有人名再置業,未來有錢應否主打買海外樓? 定係照比稅買大興?   answer: 買海外樓主要為轉移資產、或分散投資風險,然而買海外樓若求回報,筆者認為倒不如留係香港買債收息、或買當地的ETF或REITs作睇好當地市場更好。因樓房本身就係升得慢而要賣亦唔易(流轉量對比上較低),若你呢筆錢只為賺價而投資,實有比樓更好選擇。   可能有人唔同意「樓係升得慢」。然而十年香港樓價才升約一倍,但升5-10倍股票比比皆是,在眾多投資物而言樓確實升得慢。買樓最大之優勢係銀行提供低息及高槓桿融資,此為絕大部份投資物都沒。所以不應一炮過付款買樓,同埋買樓投資是為長遠收租為主,而唔係放幾年更或幾個月諗住賺價的。將投資物分為「收息類、賺價類」,筆者在2014年初出版<收息論>一書時已提,希望大家明白沒一項投資物,能長予你收息又好賺價又勁此特性。   究竟有冇投資物與樓一樣,提供「2.3%低融資率、30年長攤還期、及70-90%高借貸比率」,每次都令70位學生無言。故買樓付的高價不只因香港地價貴,又或其升值預期,而是香港除樓外少見可提供高抵押力之投資物。可付10-30%首期就上到會買哂成間,此為買樓可愛之處。相比買股票,你係唔可以比20萬首期去夾100萬股份的,就當有借都負上年息5-8%。   同一道理,買海外樓借錢上會根本難,常要FULL PAID,咁就丟失「買樓能令你借大」這把刀。當然如你投資海外是因為想分散儲存資產,防止一旦香港資產被凍就冇哂全幅身家,咁既考量就更為有理。若在香港借私人貸款去買日本樓,需留意借私人貸款係好傷借貸力,例如借30萬私貸分兩年還,你就損失買樓時借300萬之借貸力。   讀者搵成70K而只花10000租樓住,此態度有利佢往後富足過活,留意讀者已有兩樓在手,在港而言已屬不錯。再一次說明想致富係要靠態度,賺大洗大的只會財來財去,儲蓄唔係為錢而是要體現一個人為將來肯忍耐多少。能忍才能富,此話就當冇十成對,筆者都先同意九成九。當然讀者兩樓之一係家人留比佢,而家係時候學得將錢用得更精明。由於讀者現金少但未來收入仍屬不俗,最好打「穩陣波」,40歲前行「三成進取七成保守收息就夠了」,即應在Homeblogger課程習得用債基或保險去收10-15%年息之法,及用少部份錢在學好判斷出入股市後去買些股份望賺價。   到45歲後,主打買債、少用股票。如果你未經歷過03及08年跌市,只在近5-8年買股賺錢,請留意近年市況波動不高,你的知識及方法未受過真正考驗。買股不長坐,賺到就走只求盈利突升之爆炸力,此為投資股票的基本。讀者加按250萬後利用100萬投入債基再疊增,收10-12%息令月收入+10k。至於海外樓的收息功能可全被債基或上星期的3年65%保險取締,沒特別原因都係將錢留返係香港。

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再談一年超10%回報之保險計劃 #1747

上星期說的3年65%回報保單:  http://homebloggerhk.com/?p=90720 已有不少舊生跟進中,有學生更希望資金可每3年賺65%咁roll,九年後利用每三年增65%將200萬滾成200萬*1.65*1.65*1.65 = 898萬咁話。此計劃達成之機會率頗高,除非國家保險公司倒閉。有人問點解本blog講的保單咁勁? 係咪真有其事? 只好說本blog所述數字,是跟隨保監會批核之保單說明書而來。世上真係有筍野,但筍野係咪免費係麥當勞有經紀講你知?   由於3年賺65%個plan既額度好易用盡,舊生都有唔少錢用淨,有淨錢可考慮本年約10%保單,又係保證既。今次保單結構同上星期既65%plan有唔同,上星期份單首三年保證派4.5%,今次份單係保證到期金額形式,target saver黎。你睇下上圖數字,講今日既10%回報單: 客人投入100萬,5年後保證有$1,171,925 (117萬),除非保險公司倒閉。客戶要比的為$144,290,5年後除埋利息支出,淨賺$67053,5年累回報47%,可以大額買,唔使好似上星期份單咁要排隊等買及有配額。   本保單暫只有一間銀行能提供保費融資,將在3月收息101及3月收息103課講解。當然亦有人問如果加息會否拖低回報? 看法是本保險回報不俗,就當加息1%亦有唔少水位令投資人獲豐厚回報。   至於上星期的計劃是出類拔萃的,就當年年加1%,三年加夠3%都拖唔死佢。本星期的「10%回報單」是良好,好處是「10%回報單」經常有OFFER。但出類拔萃的三年單唔係日日有得做,大家留意,亦絕不會有經紀主動賣呢d單比你。保險公司經常要Motivate經紀賣的,都係難賣既單。   由於10%回報單都有不俗回報,可忍受5年間加1-2%利息,基於2019年大多預只加息1次,今年做REITs或保費融資是良好時機。   假設陳生拎左250萬黎,150萬投入了「3年65%保」,3年後獲97萬回報,淨100萬可投入本案保險,年年約9%回報即賺9萬,好過買樓不少。250萬投放在兩間不同保險公司而年收32.5萬加10萬,一年獲利41萬,對250萬而言攤在兩間保險公司,既攤分風險又有由公司保證之回報。相比直債,又是另一個可取的投資。

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低收入怎靠勞力去追理財進度? #1746

諗sir你好。小弟今年39歲,已婚,月入$34K,太太同年齡近同收入。家庭每月可儲蓄$15K左右(扣除薪俸稅後)。現居於我與家人聯名擁有的私人樓,月供$15K我全負責。由於家庭負擔沉重,早年想靠股票去滾大資產,當年真屬年少無知,心血錢在一輪跌浪中被捲。什麼價值投資在跌市早被人忘掉。我輩略有人生資歷的,只想憑自己雙手而唔靠捷徑。   由細仔出世到現時已升小學,已恢復早年輸掉了的元氣,不過戶口都只有100萬左右,及些少基金單位。我想趁兒子今時少作依賴的時間,重新出山做PARRTIME,再跟隨諗sir的方法,投資債基及房地產,製造強勁現金流以養妻活兒,同時想在50歲退休。   請教諗sir,究竟小弟應透過什麽策略及工具,達致10年內退休的夢想? 借P Loan加上積蓄去做債基投資收息是否可行? 家人聯名樓將供完,加按去收息或買樓是否時機? PARTTIME工資是否可計作月入?   小弟已報讀了阿sir收息課程101,將於1月上課。期待你的賜教! 小弟 追夢者上 ANSWER: 40歲前確是最後改變人生的機會,因為45-50歲開始不能冒風險,輸一次都冇時間賺返。要試要冒風險應30歲前做,讀者個案都已說明此點,讀者早年輸股票都可有時間「回元氣」。另一原因是45歲開始銀行開始降低按揭可做年期,令業主唔能夠拉長供按揭用時間貶抑債務。由於讀者人工只中等,要用些方法去推自己上一層。   重塑收入 同意做PARTTIME加大月入,至少買樓個一排都要做PARTTIME。 成立公司戶口去將PARTTIME收入收起,最好自己正職份糧都出比公司 將正職份糧都出比公司是慳稅好方法。由於現時頭200萬盈利只打8.25%利得稅,對於70萬年收入之下的人,在假設有3萬退稅下,交返薪俸稅仍有好處。70萬收入減132000基本免稅額,應課稅為568000,4個稅階每個5萬,減走20萬而交16000稅,淨低368000打17%稅,即加多62560,全單收$78560,仲有可能有2-3萬退稅,估計只交5萬左右。 然而若看倌收入為100萬,100萬收入減132000基本免稅額,應課稅為868000, 4個稅階每個5萬,減走20萬而交16000稅,淨低668000打17%稅,即113560。全單收$129,560,減走2-3芾退稅都要比10萬。咁計落如果用公司去收錢而打公司8.25%新利得稅率,只用交$82500稅,計及埋2250商業登記費,得出90-100萬年收入之上者用公司去收錢令自己交少些稅。   其實公司收100萬亦可出30萬糧比自己,其餘70萬係派息比自己。咁自己薪俸負責30萬而利得稅打70萬。由於30萬薪俸稅享$132000基本免稅額加上頭20萬只需比$16000了事,估計在政府退稅下頭30萬收入係1蚊稅都唔使比。淨70萬收入打8.25%,只5萬幾稅,你睇下識咁做就將原本全薪俸的10萬稅減至5萬,合法避走5成稅。仲有,出張公司卡就可將日常不少支出常作公司洗費,咁就…..   另一用途當然是讀者用公司產生了收入比自己,做齊文件可令按揭借貸金額大升! 稅交少左借貸力又大升,你睇咩財經blog會同你咁去實在討論理財呢? 外間的blog還不是比個股票number你,叫你試下買睇下會否發達? 所以筆者是沒有「樓、債的理財方法」予人追隨的,但見此例子,筆者綜合地給予務債務意見、銀行按揭、開立公司戶,及買債收息的意見比學生、現實上的理財確實環環相扣,要綜觀全局才落手做更佳! 當然一些涉及法律、會計的問題,深入的還是找該方專人建議你。   收息增加月現金流 讀者應快做好份收入,加按家人聯名樓至5成為上著。樓市跌五成機會低,加上按出的錢筆者唔買股,買債收息為主。此舉既可增加讀者手上現金,又能免費萬一市跌按唔到現金見財化水之險,故按樓增現金讀者應做。但借P-LOAN去做債基,基於讀者借貸力不強大,而借P-LOAN剛好是借少少都大削借貸力的,所以唔借為炒。誠然如有人十幾廿萬月入,欠債不多而手上現金夠,利用低息P-LOAN把借返黎的錢收息是可以的!因債基派10-15%息,而P-LOAN只2-3%年息(如借得多),套個息差可以。

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300萬在手,如何完成一生三宅 #1744

諗sir 您好! 以下是有關本人家庭財政狀況:   收入: – 先生34歲,從事金融業,現時底薪7.3萬,預計6月底薪可達至10萬或以上,預計每年花紅約50萬 – 本人34歲,教琴,私人與琴行也有,琴行有糧單,私人冇糧單,每月收入不固定但亦不是非常波動,平均每月4萬收入   家庭資產: 流動資產: 現金350萬, – 債基:  現值47萬 (2018年8月購入,原投入50萬,已收息5個月,收息至今1.3萬)   固定資產: – 現有新界私人物業作自住(2014年10月以428萬聯名購入,2018年8月以600萬市值轉按及轉歸本人單一名下,由先生作擔保,按揭貸款剩餘481萬) – 10萬投資於初創公司,現估值43萬,但短期不能套現   其他: – 預期未来每年儲蓄約100萬 – 債基現時每月收息2,600 – Mortgage link 現時每月收息3,400   目標: 短期: – 因家庭需要,希望於19年下半年購入九龍私人物業作自住,現有新界私人物業作出租,預期市值租金約1.5萬,供款1.8萬 長期: – 達致財務自由   問題: 請問有什麼方法可以甩左老公現在新界樓個擔保,達致用老公名買九龍樓時他可承造6成按揭而非5成? 其實是否當初為新界樓做轉按時,應該先轉到老公名下,到買九龍樓時用本人名下購買再由老公作出擔保,本人就可以承造6成按揭? 如何把本人所有收入被銀行接受為正式收入? 謝謝。不勝感激!   ANSWER: 讀者未搞清「擔保」同「聯名買樓」兩個概念。假設讀者夫婦買新界樓前未持物業,若老婆買樓而先生擔保,先生即在港未持有業權。在香港買樓只付第二級別的低印花稅,而不用付第一級別的15%重稅的。惟由於擔保了人,九成上會唔可以用,只可八成上會及付較平印花稅。當然估計讀者都唔會買600萬之下的九龍樓,變相佢唔需要理什麼八成上會了,因做八或九成都被420萬上借額所限。   老公收入點計其實要清理,BONUS及佣金如未有備好證明銀行可不當作按核實收入,先生只用7.3萬月薪去做按揭,借盡為73000/10000*50%*2.59 = 945萬。由於先生已擔保太太借480萬,借貸力下降至945-480 = 465萬。若要甩先生按揭就要讀者自己有借貸力。   […]

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敗局三十(歲),如何收拾(白手興家)? #1742

諗Sir 您好,本人29歲穩定,月入36k, 無樓,與家人同住。工作經常出國,無女友。因年少無知兼喜愛享樂揮霍無度,只有少量儲蓄,現在迷途知返   早前有幸經朋友介紹,上homeblogger網爬文, 深受啟發。已鐵定於本月收息101同老師你見面,想找你理順一下財務情況   由於在外工作有津貼,而家儲蓄能力加強至18K/月。有現金20萬,月供投資保險供款額已計在支出,仲有3年先供完。希望買樓收租,仲有買股票作中線投資。但由於在外國不能貼市,所以不能作經常的股票買賣。   下年就三十,希望敗局能收拾。 三無人仕   answer: 讀者工作收入其實不錯的,惟筆者由2012年至今談理財,經驗發現不少人位居要職,但理財方面一塌糊涂。出錯之處:   錯用自己收入衝量自己支出,要知收入你是top 1% 一層,見下圖即你在香港700萬人當中排7萬,根據稅局2018年公佈結果,排第70000人年收入只約156萬元一年,呢個數夠唔夠你成為人上人? 夠老婆唔做+工人兩個+住千呎大宅? 大家心中有數。 當然今時用薪俸稅數字去量度港人收入水平更唔準,原因是有錢既人都少交薪俸稅,或可能有人犯法漏報稅。留意未來一年利得稅將跌至8.25%(每公司頭200萬),好似筆者有幾盤生意,就能將年收入用不同公司賺取再分紅形式出糧(dividend, not salary),稅率就由17%合法降至8.25%。慳返既provisional tax都夠多請兩個同事,回饋返娥姐咁話!  香港唔係一個長年居住之地,筆者同意。阿婆拎綜援就要審,老闆坐係度都有錢分。故留係香港必須學好用金拜金,否則要返菲律賓。   為免傷了haters的心,我地仍然要補充一句:「只要你係充滿愛既香港出世,政府係有義務去養你同比地方你住既,你等填海啦。」   跑數行業,錯信一個鼓勵你洗錢的老細,又車又錶又落D,洗哂你D錢好讓下層再努力跑數   錯於只著重增大收入,殊不知政府只要加印銀紙,你工資的增長速度永追不上物價升幅(因銀行購買力下降),最後又係辛苦一世,退休只得百餘二百萬MPF傍身。正確方法應是利用銀行借貸力,借力打力,先可小勝大贏政府   錯認為讀書可以加人工: 這只適合在1-3萬港幣的月入層,又或你係公務員咁靠讀者跳point無可厚非。但工作一段時間後寧願出力讓工作有表現,好過返工放工掛住讀書。另外靠讀書去拓闊人際網絡,筆者認為事倍功半。因為自中學之後,交情大總之建基於利益互換之上。你自己能力無增,只夾硬攀關係,做到都只係識返與你level相同的人。   錯認為努力就可發達: 其實對於白手興家一群,每日勤力做野就好似呼吸一樣,是必需同唔需要提的。所以若你想改善全家生活環境,勤力就好似打機升LEVEL當中三粒寶石既其中一粒,仲有其他條件係要達成。   調整好心態,知道自己借盡為36K/10000*50%*2.59 = 466萬。明白如找收入近同的伴侶及結婚,借貸力可近900萬,每次趁市低隔4-5年借300萬吸間細樓,你明白要50歲前撈到三宅係手有可能,綜不能飛黃騰達都可保住青山。各位: 事業上未試過落力做既事,唔好話無可能。又或讀者人工升至5萬,一個人都可借50K/10000*50%*2.59 = 647萬。買樓只要出首期就可夾個租客同你供樓,租金更可隨通賬加,你話香港仲有冇類近投資? 謹此歡迎找到類近投資的,又或想賣中山樓或者緬甸樓的,都可在本POST留言。   保險買乜同月供幾多就夠,這在收息101有授。至於股票能買,但不可作理財主軸,總之買股賺到就當加快理財進度,要控制金額令賺唔到都唔會影響你理財大計。理財主軸後生用樓、中年後用債、股票應為為booster。

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40幾歲,2百萬現金、怎3年內退休? #1741

親愛的諗Sir, 我已經讀完收息101和103,覺得非常有用,想快點使用你建議的方法。我的情況如下, 請你指點迷津: 我40歲,的月薪是$50000港元。我在澳門工作, 將來或者在澳門買樓。 我於2018年初在屯門購買了一套兩房單位。價格為$540萬,抵押貸款為80%($ 432萬)。我在30年內償還貸款,每月支付約$17000(2.375%利息)。 我有300萬現金,目前在Mortgage Linked賬戶(2.375%利息)。我收到每月$4000左右的利息。 我有一個從我父母那裡繼承的港島區物業(價值約 $550萬),但該物業在土地註冊處未有正式換成我的名字,所以我正式只在屯門有一個單位。 我不知道是否應該等幾年後將我的屯門兩房單位賣出,然後買三房單位,或將香港島的物業改為我的名字,以便我可以從銀行借更多的錢購買債基。我非在香港工作,在港無親人,將來買樓貸款成數只會為4成. 我從你的博客中讀到,目前我不應該購買E計劃。但是,我的投資知識很差,因此我想購買一個易於遵循的計劃。 如果您能夠善意地分析我的財務狀況,並給我一個關於如何處理我的情況的建議,那將是非常有幫助的。非常感謝您的指導! 最好的祝福, Chun   ANSWER: 港島區的物業如是父母指定讀者單人繼承,那就可免印花稅轉成讀者名下了,所以讀者無需想應否改香港樓做佢名字。至於讀者有多間(港島)樓係手不表示讀者可借出錢大增。如讀者工資引申出的借貸力已達上限,那就當拎多間樓係手都唔可行工資證明借,而用資產證明借,一間550萬既樓只可借出30%,即約150萬。如有工資證明加上自住,可借六成,即約330萬,但讀者要有此數的借貸力加上少於45歲才能盡借此數。   那究竟讀者有多大借貸力? 單人計應為50K/10000*50%*2.59 ~ 650萬。現時屯門借了400餘萬,所以再按埋父母繼承的港島樓,應可多套~250萬現金其後用盡借貸力了。當然此假設了讀者無其他借貸,無卡數、或擔保、亦沒有一些被銀行懷疑為借貸的日常支出。  有些人買樓簽左臨約,及後到銀行辦上會時才知自己借貸力唔夠,那就太遲或許要被殺訂。另讀者收入在海外(澳門),留意最好用香港有分行的銀行位於澳門的支行作出糧,咁拎澳門收入係香港借錢會容易。   對比外國,英國買樓不少業主會要求買家出示由銀行發出之「信用狀」,買家睇樓之前就知道自己借到幾多了,係香港先會由買家估估下用佢幻想去睇下自己上唔上到會。不少人落訂前都會去銀行問問,然而銀行接觸客戶之一層,可以唔同職員對同一問題都有不同答案,所以在港買樓應何等謹慎? 看倌自判。   又例如香港買保險,為了終身保費平衡,頭幾年的保費都是白交的,cut單會冇左。然而外國的保單是不一樣,再加埋強積金制度,你就知香港人在不少理財事項都被集體蒙蔽。因此本blog才有源源不絕之話題,5年間在買樓、股票、買債、期權、保險上,都都找到具養份的文章予讀者參閱。   圖: 上穿的已用黑圈標誌   讀者的入息中等,需買樓去擴大資產規模,好便脅持數個租客幫自己供樓。留意有錢人反而不用急買樓,買樓的回報低又升得慢,若不是你要利用「30年按揭」這項連巴菲特都讚好- 絕佳沽空美金的投資工具,根本可考慮一年升3-5倍的股票。數十年前買樓的人月供只千幾,今日千幾蚊已買唔到乜,就係睇淡美金發生作用,令供樓越變輕鬆之現象。加上而家沽走再買返要比重印花稅,那讀者不如就照住屯門,港島樓按5成得260萬再租出,租約用作加大埋自己借貸力(如文件齊,租金收入之70%可行增大自己借貸力),連同手上現金加按得260萬買債基收息,收住息等買第三間樓吧!   易於遵循的計劃 債基收息缺點在無保本性,但享比中電或領展更低之波幅(約S.D= 20% vs 5%)。未來一年經濟難料,一個有美國國債、再加上外地國債的債基組合更為平衡,即B加C餐,可予約15%年息,讀者有500幾萬現金,部署將一半(即約270萬)再分三注買入,270萬收15%即月收33.7K。等於讀者月薪7成,做好既話再趁呢幾年用另270萬錢買埋第三間樓,基本上可退休了。至於買入/賣出訊號: 等債基上穿圖的中軸線買入然後下穿就走,策略在收息課集等後自行在家易於掌握。  

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賣居屋轉私樓的考慮 #1740

你好!我想向諗Sir請教置業問題。客氣說話不多說了。但我想指出,在我參加過的眾多投資有關的課程裡,諗Sir的課程是唯一讓我覺得物有所值,甚至物超所值的!   先說說小弟現在的情況,本人35歲而太太 31。月收入本人50k而太太 29k (另有2-3個月year end bonus)。二人合共大概180萬現金。支出月40K,夫婦可儲40K。   現居市區未補地價3房居屋(弟弟持有),綠表2m買入現約值8m尚欠銀行1m而月供6k。 父母居住於新界區未補地價居屋。多年前綠表0.7m買入,現約值4m (綠表價),供完了 太太沒樓。外父外母有公屋。   現在弟弟需要置業,故必須賣其居屋讓他回復自由身。本人有兩個計劃:   賣掉本人居住的3房居屋,套出6m,單名購買市區3房私樓。假設樓價10m,借6m,月供16k。另外用手上的現金1.3m作債基投資,收取15%回報,每月收16k,剛好抵銷供樓需要,淨80萬現金不時之用。 這個計劃,令本人有足夠應急錢準備call margin (just in case)   2:用外母的公屋單位,申請綠表,向銀行做9成按揭,以市價8m買弟弟的居屋單位,變相把居屋加按,套出8m *90% – 1m (欠銀行)- 0.23m (印花稅)= 597m 現金。再用其大概4m作15%回報的債基收息,月收50k,其餘用作後備現金。當然,每月要還按揭27k 另在同屋苑買兩房居屋比外父母住,估計首期100萬而月供10k。   計劃2好像較好,能產出很大的現金流,供兩層樓都有錢剩: 50k – 27k – 10k = 13k。但手上兩間居屋,在投資角度上好像比較遜色,想請教諗Sir會不會有更佳的做法?     answer: 讀者的考慮頗周詳,相信筆者縱不能將每項課題一一授妥,也對讀者在理財上不少啟發。始終世界在變,筆者授予的方法可用三至七年,但能保證一直走好唯有自己萬事上心。有些事務讀者可能要再問問,對於樓齡超20年的居屋,銀行未必肯借盡九成予綠表客(交出公屋轉買居屋者),就算借都會大降還款年期至十年,故讀者想用外母綠表名去買走弟弟手上居屋至九成,恐怕算盤打唔響。惟按到7-8成而還款年期20年,相信仍可找到銀行肯批,故看倌如是有親戚有公屋及居屋係手,可參考讀者提出的「按爆八成」公屋之法。   至於買間居屋比外父母住,如認為已有一居唔想再加買居屋,那就轉買私樓吧,筆者亦支持將按出黎既錢買私樓。供私樓是先苦後甜,獲的冇限制的業務。居屋在不用付地價下就受諸多限制,對於收入有一定者,如家庭收入超60k人仕,加上家庭負擔不大,主打買私樓長遠有利,公居屋買家較幫唔到手去叫起個價。   另一疑問是債基能否持續派15%? 筆者認為可以,至少收息課由2014年至今,都已持續5年了。當然5年間筆者因應市況提出不同債基助學生收息,息率跌機會不大但2019年實在要留意債基價合否下跌。鑑於現市況筆者認為大家如有美國公司債為主的債基係手,應趕快趁現時反彈高位轉至美國國債為主的債基,息率一樣可做到15%一年,不怕的。至於拉丁美洲為主的債基,因巴西總統就職令當地市場走好,然而持有該類的債基宜在新總統1-2月蜜月期沽出,都係轉買美債為主的債基。當然有些新興市場的債基亦可考慮,究竟那一市場為首在收息103交待,重讀生宜把握3月班空位,1月班已滿。 2019年是否買樓好時機? 如果你買3-5百萬樓,待樓市再向下調5-10%,閣下可考慮出手。見土地註冊處數據,12月3-5百萬樓的成交數目跌了20%,然而比9月530單都高。9月是樓市初調期,少買賣宗數可預期,12月樓市例淡,但3-5百萬樓成交宗數下跌速度減慢可上10-11月成交宗數保持平穩,證明係香港有意欲出3-5百萬買個小單位的人數目仍多(全世界計)。未來一年主軸是美聯儲會否開始減息,加上質易戰會否令美加資金全由中國撤走,若美加資金走香港應成首選停泊地,大家對港經濟同樓市不用過份悲觀。  

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怎自行計出何時能退休? #1735

你好,諗Sir! 本人有幸拜讀你的著作「樓換樓2017」,心感理財要盡早。   本人28歲,育有一個5歲女兒,現因懷孕不適辭工在家休養,繼續進修碩士,下年會重返職場。先生47歲從事會計,月入$48K(包括Bonus)。   本人和先生聯名3年前買入520萬一個沙田兩房單位,月供$22K,尚欠銀行400萬按揭,最近加按100萬放在ML戶口。   每個月都儲不到錢,請問怎樣可以有正現金流?   我們想搬近外家,但外家附近的兩房單位每月租金都$19K以上。如果把現在的兩房單位賣出,買入屯門的細單位然後租出,做雙租,可行嗎?   望解答,謝謝。   迷茫人上 … ANSWER: 明白近排有批新朋友剛閱本blog,發問問題可能比較隨心,筆者要做的正是要展示嚴謹的理財需有什麼考慮及先向自己問清那些問題,才能令人快獲進步及走正途。先講理財要妥當,不限只狹窄運用股票、REITs、樓、期權任何一至兩種投資物。筆者亦不是為你說一套成功的方法,而家你在理財上有什麼考慮,從而應怎去選取投資物去配應自身。住宅、股票、債券、REITs、期權、按揭、保險都是工具,無分高低,幾時拎邊樣野上手去幫自己完成自身工作才屬重要考慮。   關於讀者,要考慮的點是: 先生除非是一間有規模的會計公司之股東及實質控制人,否則長計都係十年要退休   讀者不工作、沒有借貸力。先生如48k月入屬實,一份糧幾個人洗,壓力絕對唔細,不要用先生收入水平而衡量自己消費為大眾三倍。   香港入息中位數係15k附近,很多人用自己收入(如48k)水平,去衡量自己支出水平,這是錯的。筆者認為用手上現金水平加自己年齡,去衡量自己支出水平更恰當。   (收入-支出)*(退休年齡 – 現時年齡) *12 + 手上現金 =  (80-退休年齡)*支出*12   一個人的支出、收入、現時年齡 及手上現金是已知的,如果你真係對自己的支出、收入、手上現金水平都搞唔清,你就需計計現時手上現金*2%是否大過你現時月支出*12,即例如你手上有2千萬而你月支出只是30k,由於20,000,000*2% = 400,000 > 30k*12,所以二千萬現金持有者而月洗費能限在30~33k之下,你唔搞清/面對自己的月支出、收入、手上現金水平都冇問題。否則就要趕緊看看了。例如讀者先生月支出為48k,冇錢儲。現金只100萬,將此投入上述計退休年期之FORUMLA,為:   (48K-48K)*(退休年齡 – 48)*12 +  1,000,000 = (80 – 退休年齡)*12*48K   1000000  – 576K*80 = […]

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新一年,樓市會點? 買樓願望能成? #1733

諗sir您好,小弟拜讀您的文章和書藉大約半年時間,剛報名參加了一月的收息101課程(Receipt No: 4491-2339-2180-4857),想請教如何有效管理家人和自己的財富: 現況: 小弟今年30歲,與已退休父母同住三十年樓齡沙田私樓(已供九成)約市值700萬,父母有退休金每月約兩萬五元,現金加股票市值約70萬。父母和自己已買基本醫療保險和少量人壽。 本人任職大公司經理,月入穩定,連連尾花紅月薪平均5萬5千港元,現金加股票市值約60萬,月儲兩萬五現金左右。另有大灣區一物業(已供完),市值人民幣110萬,正打算出租,月租可收約二千二人民幣。女友月入一萬六千,沒有儲蓄。沒有急切搬出來的剛性需要,但希望五年左右可有搬離父母的私人空間。 想請問宏觀來說現在情況應否買樓?買什麼樓?那一區?買樓和做債基的比例如何?應否賣了大灣區的物業做其他投資?短中長線有什麼投資建議?感激! 祝身體健康,一順順利!   ANSWER: 筆者認為不要參考太多宏觀經濟的事情作個人投資決定,宏觀分析令人涉獵過多,好處係令記者容易寫野好令報紙版位有野塞上,但問題是「英國脫勾,貿易戰,豬瘟,日元急升,美國地震」樣樣都可以影響市場,而影響有大小之別。若一個人只同你談及「貿易戰、加息、內房債」會影響香港樓市但沒指出誰是主軸和副軸,那此分析是不完全的。不排除有些人為了要講而講去搬些不能被證實的理據去推斷大市,而你參考此分析只會令你亂,無所得著。   現時影響香港樓市的主軸在於樓市用家同投資者的雙方角力那方會勝出,2019年首兩季相信投資氣氛差勁,樓市將失去投資客的購買力但筆者見到用家入市仍踴躍,此可見於土地註冊處至2018年11月數據,3-5百萬樓的成交數目跌至九月已止住,而1000萬以上單位成交數目不斷萎縮,500-1000萬樓成交亦未見有到底回升之象,筆者看法是市場累積了不少買樓需求,而需求當中想買樓自住的人與作投資的人可平分春色,每當價碼到可接受範圍就吸引人入市託實個價。相反97年沒辣招參與者可日日摸貨,樓市買賣參與者基本上九成都係投資需要,投資者只要覺得間樓會跌,100萬買可80萬放,但自住者唔會,更不時會因樓市跌而自己補錢兩房換三房。政府2010, 2012兩次出辣招,令樓市投資者佔比大大減少。影響香港樓市最重的還是辣招及香港本身生產力GDP,看倌視點勿被人帶得太遠。   香港本身生產力GDP,最要看是香港兩大產業支柱,地產同金融。香港的律師、會計師,能賺的一批大都為股票市場或地產商服務。每賣一間新樓都由「士孖打律師樓代表」,每批一單豪宅成交,銀行少都回十幾廿萬比按揭轉介公司,銀行自己賺幾多大家心中有數,咁既上落其他正行少見。貿易戰令不少港人感覺不安,惟筆者淺見,美國如進一步封鎖大陸,香港仍可擔任似韓戰中作為中國透氣窗的角色。香港同上海歷史上總不能共榮,一個上必有另一個落。美國亦不會輕易取消香港的特惠優待,皆因趕盡則可能殺絕埋自己,此點大家值得去思考。   當然最重要還是自身考慮,讀者及其女友借貸力共(55K+16K)/10000=919萬,在旺市不宜用超六成借貸力,因不用盡令買樓者見價升即可先賺價,買後跌亦留了借貸力再補價,此為兩全穩妥之策。筆者不建議大家估市升跌去決定應否入市,而是為自己構建一個無論升跌都對自己有利或有好路行的投資方案。亦因此讀者宜只動用約500萬借貸力買樓,係用盡九成上會「420萬上限」之原則下,讀者宜付80萬左右首期,預算500萬屋苑樓。不買單幢或唐樓係因為年青人現金一般唔夠,而唐樓同單幢好多時要賣擺半年都可能放唔到,令現金回籠受阻。誠然買單幢或唐要更高的睇樓同審核業權技巧,這些在買樓001課有授,惟讀者與其他人一樣首間樓都係由大屋苑入手好。   影響一間屋最主要是其間格、次為屋苑,再次才是區份。例如你選到元朗唯一可以連哂全幢樓天台面積既單位契,公契亦查明可以裝太陽能發電版比你賣現比現力公司,咁既單位咁既稀有性,就當你區份差亦可跑贏。相反你買油尖旺上海街某單幢樓既一房,就當你區份好都可以長期唔升,可能你樓下經營非法業務加上一房單位客源窄,令你空租期長即單位唔值租致叫唔起個價。留意影響一單位價值之次序: 間格>屋苑>區份>大環境經濟,筆者已在早期文章解過。   由於讀者沒即時搬出之需要,可以考慮在樓市比高位跌了至少20%之時,八或九成上會買樓。原因是樓市跌了20%時再八成上會,表示樓市要在高位急跌40%才會令人負資產,此等急跌在97年才會有,筆者認為未來樓市就算跌,都唔會似97年咁急,原因都是首兩段解的市場結構有關。在等待之時,可用收息101的債基疊增之法,將錢投入E或B餐收息。E餐10%在收息101有解及講明點先做到,係佢儲25K/月的速度加上本身有60萬流動資金,年年收10-18%息相信5年內會累積足夠錢係35歲前買到兩間樓。

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成就一生三宅,如何行下一步? #1732

諗SIR,你好。 多謝你創立HOMEBLOGGERHK,並真心為每個讀者回信及作出分析,令我們知道要點樣行下一步。 家庭狀況如下:   本人34歲,月入$25,000,持佐敦一房(250呎)約15年樓齡物業,每月收租13,000。買入445萬,做一半按揭,月供$8,500,已供一年。 本人丈夫34歲,月入$78,000,剛賣了屯門碼頭三房物業,買入價400萬(2012年),賣出710萬,因為之前做過加按套現90萬買佐敦物業,故賣樓前欠銀行390萬。近日購入觀塘新樓(599呎),1000萬。會問銀行借500萬,再借發展商2按264萬。但2按會於收樓前還清,以免捱貴息。 扣除新樓首期,我倆現有現金約265萬,並打算租屯門樓一年。每月扣除新樓支出(一按(月供20,000)及二按(月供16,200)),租樓(約15,000),佐敦樓供款(8,500)及其他支出,可儲約4萬。   為達成一生三宅,本人大伯可借出名字買樓,他是持有香港身分證的美國公民,並在美國工作,月入5萬。他是否最多只可以借6成按揭?如要在港買樓,是否需要血美國政府繳交其他稅項?除了借用其他人的名字買樓,是否有其他更好的辦法? 另外由賣樓所產出的現金,本人已報收息101,103之課程,期望賺取被動收入,及早達到財務自由。多謝唸sir賜教。   ANSWER: 借貸力 讀者及其丈夫總借貸力為(25000+78000)/10000*50%*2.59 = 1333萬。觀塘新樓借左764萬,佐敦借左445萬之一半即約220萬,借貸力用了764+220=984萬(984/1333=74%),稍嫌借得太多,尤其現金在買新樓後只剩265萬,一旦持有市值1445萬樓房下跌18%,帳面所蝕已多於現金總額。幸好丈夫呢張牌打得響,78000月入加上儲蓄40K/月,一旦要拉長按揭還款年萬或借幾十萬信用卡低息分期去頂一頂,相信仲有得傾。另一方面讀者如他日估計丈夫收入未能持續,要重新考慮理財鋪排。   人選 支薪不在港能否上會買樓? 是否成功要看讀者有冇Network。首先出糧要autopay係當地大銀行,還要英美澳加為佳,加上如銀行是國際性而又肯幫手的,可以跨國認證外地收入,令讀者大伯可支持讀者在港買樓。留意這些事就咁行入銀行佢可以識都唔同你做,或叫你先買份保險相熟左才同你安排。本blog提出的辦法獲得不少人認同而分享,惟不表示方法可無成本就到。若大伯借唔到錢都可叫丈夫擔保而大伯出名買樓,咁都可免15%重從價印花稅。   時機 過去兩月樓市下跌,今時是否買樓時機? 筆者重申時機是很個人化的,你的時機不等於我的時機,另外現金及借貸力唔夠自然時機少,因時機係留比有準備既人,而唔係你靠睇報紙電視估升升跌跌,憑你大能判定的看法就叫所謂「時機」。不少人唔睇自己荷包,只聽人講就決定(買賣)出入,再有此習慣,筆者無能力幫不上你,請先close本browser。至於讀者已借得幾盡,及剛買樓(第二間),加上工資只在打工階層水平,2019年還是先休息,不用急再買吧。   手上資金買保本的直債是不夠的,200餘萬現金還是分批買入債基收息。E餐用公司債收息,10-12%/年。C餐是外國次評級政府債、15%、B餐是美國國債,15-18%,A餐是容許高槓桿的次評級政府債,25-30%一年。基金的買法及點買先慳、避免銀行「出術」令你成世賺唔到錢,這些技巧在收息101有授。   至於收息103同學,筆者會在2019予新服務暫只予修畢103的學生,會每週發佈筆者觀點及跟進ABCDE還之送出/吸納時機。如屬103舊生可查詢如何利用報讀1月尾的103班,去獲得諗sir每週觀點服務。至於只讀了101的學生,暫時要報103才可獲此新功能(每週觀點服務)。筆者解說觀點的方法一如以往,是計算性的,會用圖像表示的(如下圖),更有文章/片段附有講解,不會up些宏觀野浪費你時間聽人吹水的。 下星期雖有收息課堂,惟筆者的個案文章暫時停產直至2019年首工作天,問事可照電郵我們,下年刊出。BLOG中已載有過1700篇文章,這11天大家可先每日爬爬筆者舊文。做人不進則退,而唔係不做就不退。要有苟存一片天,就要十分力去打。謹祝大家2019年進步!

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