18k人工想夾二千萬樓的狂徒 #1625

你好,有一段時間冇搵你及上堂 我有幸2013年用一成首期買左550萬嘅荔枝角昇悅居,現在我43歲 ,月入六萬三,另加兩個月bonus, 太太要看管兩個一歳嘅twins ,不可工作 想問現物業估價$900 兩房,銀行按揭有450萬,h +1.7, cap 2.15%,月供兩萬,16年轉按,28年供 ,另外私貸50萬,每月還1萬 現想轉按取$50 cash 投資穩陣工具,可以嗎? 另外,早前有兩成按是透過hkmc,果d保險費分28年俾,但轉按都已經俾左,冇得扣除?因為現在$900萬做六成不用買按保   ANSWER: 供左幾年甩HKMC,可將部份保費退還。不少人做轉按時將加按資金作為主要目標,筆者看法是把HKMC「甩走」作為主目標更實際,因一些人將樓偷偷出租,一旦被HKMC發現而處理不當,後果同意可頗嚴重。所以咪「人做你又做」,明好規則才進場未遲。當然付50%首期正名出租買樓更好! 而按至5成的租約更可為業主提供收入證明,用租客補強借貸力。不少人從2000年至今,買樓> 供樓> 九成轉七成甩二按> 七成轉五成正命出租> 有租約增大借貸力> 再買樓。就用上方法周而復始,煉成七樓在手的境界!   當然早年做按揭唔需要出示信貸報告,業主用上述「置業階梯」可以更兇。現時用因近乎強制要查TU加上要比買家印花稅而變得十分克制,就當有好肯合作之律師「作法」,都只能將七成威力展現。當然今時買樓都可利用通賬眨走債項而致富,仍是窮人上流的大路法門。你看早幾十年有置業的父母,只要肯花時間長坐樓,在過去幾十年未開哂機印銀紙前,臨老都勉強「可保不失」。   讀者一個養四個,借貸力為63000/10000*2.59*50% = 815萬。可惜50萬私債把借貸力打走1/3,只剩540萬左右。筆者不太建議人用私貸,因此舉借得錢少但太扣借貸力,不屬精明。現時讀者借貸力有540萬而已借450萬,計一計其實將現居按盡,盡都有能按幾十萬出黎了。至於應否按? 由於估計讀者現金少,那就將50萬再按埋吧。何況900萬買按了500萬餘出來,樓市要跌4成可才CALL LOAN,此情之下大把香港人已沒頂,未到讀者。至於按出後應買什麼? 用番收息101的方法做債基再疊增收10-12%吧! 因買股票讀者資金唔多,怕佢再輸埋更莫財。何況1人打工養4個,客觀條件不支持冒進投資。其實只要識計,就知買股票的風險比起買樓、買債,波幅都倍而計之而跌到價即CALL LOAN。買直債由於入場要20萬美金,讀者不宜。至於用保險去收息要鎖死5-8年,對現金少者亦不適合。 近日收到些讀者想將已賺錢的樓再換大(封信係估計比筆者的,因佢無稱謂只係對我同事落左order),好似前兩天由同事提交,有位月入萬餘的人在過去幾年買樓賺了幾百萬,估計心雄想老婆老公每人一家900萬樓,即萬餘月入者試圖持有1800資產在手,將收入同資產比擴為1000倍。見此案即想到,其實林鄭係唔需要花咁多精力幫月賺萬餘呢一群。由來文見佢地狼起上黎,買樓同槓桿仲盡過中產階層。另外不要習慣去提出「想要」的東西,而是要訂立步驟,去做到想要之目標。提議多睇97年-04年的香港樓市記錄片,另可學習去計一個18k人工既人借貸力有多少。想樓市冷卻政府可強制在售樓處播當年股樓災記錄片,原理同煙仔廣告一樣。筆者見到呢類提案,就知大平賣的路近了。

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樓市玩家、需要止賺? #1623

諗SIR你好,本人和太太剛上完你的堂收息101(TEDV54),就來上買樓101,但心中問題想快D解開: 家庭基本資料 本人47歲,太太39歲,兩個都是公務員,家庭月入$125K,需供養2位小朋友(1歲和3歲)及父母,因家庭開支大,每月儲2萬。 資產/現況 和太太聯名持有一個三房單位(沙田大圍),兩年前買入$9.8M,曾經加按,單位現最高估價$16.6M,同類單位最新成交$15M,倘欠貸款$6.3M,現cap 2.15%,月供約$25,000。打算出租,曾有人出價每月租$35,000。 因小朋友讀書原因,剛搬去租另一個三房單位,月租$20,000。期望兩單位租價相差減利得稅可進帳大約1萬。單位估價$8M。 現流動現金大約$3萬。 計劃1: 因樓價急升,想現在或一年後(甩SSD稅)賣出持有三房單位,袋住8M先,再一拆二每單位$8M單位,分別我和太太單名持有。 或計劃2: 現持有的三房單位質數好,都想繼續持有,驚賣出後再買唔返當初咁平,想長期出租,未來轉單名持有及單名按揭都計過得。但此單位整體帳目龐大,就算加按有$2M,是否等樓價跌或幾年後變$4M才去買第二個三房單位自住,例如買現時租的單位(估價$8M)都好。 請問諗SIR有無快D的方法或更好計劃,因年紀都大了。 謝 謝 。 陳生   ANSWER: 讀者由大單位搬去細單位,為仔讀書好都係其次,為老豆荷包著想更重要,因老豆的理財成績表確實差勁。近50歲人同老婆夾埋搵十二萬仲可能有房屋津貼,夾埋現金先至得三皮野! 其實應該係打錯300萬現金才對吧!? 同時對讀者估計之後能月儲兩萬之事感到質疑。既然現金水平低下,降低生活質素轉租$20K樓肯定有幫助,只不過是由大洗轉做無咁大洗之租樓版吧。   至於賣樓亦是贊成,惟先決條件是套出之1500-630 = 870萬唔可以亂用必大部份放定期,否則連呢舊錢都亂花真係要靠政府長俸打救佢退休才有救。好多大洗者開頭都唔信自己能洗掉870萬,套錢後只將資金同出糧資金掉在一起,用定期或債基或樓或直債去裝起舊錢乜都唔做,到賣樓所得洗走大半才發現。對銀碼不敏感對未來沒預警性,此為大洗者行事特點。因此讀者賣樓後應再補買一間細樓,即套870萬後用180萬做首期,利用夫婦其中一人名稱去高成數上會買六百萬樓,至於買之後究竟係學人地偷偷地租出去,或借比相熟朋友住,就讀者自行決定了。當然身為公務員有更多考慮,買600萬樓付5成首期拎正牌出租亦屬支持行為。做人賺盡,真係會少左福蔭架。   讀者用太太名再買一樓主希望不要被樓市再升而甩掉,當然由大換細,樓市再升會賺少左,不過資金少既人應於此時分段止賺,山頂的風光不是每人都有能力都看到,所以實力少者見好就收莫再跟升。同時留意只得一樓者將樓全賣走而套錢亦不屬好方法,由2010年至今太多人賣樓想等市低撈,這動作對於能力低者比唔起租者不宜亂作,由2015-18年太多人被樓市大升夾慘而焗入市了,故無樓係手不屬「平盤」,而係沽空緊樓市買跌,一旦錯邊都有損失。留意筆者少去猜度後市升定跌,主要是找出無論升跌都可令自己穩過的一套方法。   870萬用掉百餘萬去買樓,第二間樓宜靜待良機再買,淨低600萬將其中2/3即400萬做定萬,收2.5%息一年計都有十萬,夠津貼佢租20K樓之四成租金。另200萬可行債基,用E餐收10-12%一年會比較適合,如日後儲蓄上升可轉C餐收14-16%一年。200萬一年收24萬息,能加快自己儲蓄進度,若儲得3-4年直頭夠下次買樓首期。但留意債基有其升跌的,不保本。雖6-7月大部份債基的債都升了不少,但我們仍會叫讀者留意其價格波動性。下圖展示其一債基於過去5年之波幅,都是成年計錄單位數波動,可接受(未計2018年6-7月升幅的,至5月尾)。在收息101課堂筆者亦會拎2008-09年金融海嘯之波幅同大家參考,解構。   當然,筆者明白讀者應是一份人工全家人洗,陳述條件未包括老婆儲蓄在內。通常危急之時老婆都有一百幾十萬「救駕」,相信讀者情況都是這樣,筆者多慮。  

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怎有安全可靠的被動收入? #1622

LINK> 昨天文章及個案   昨天提及筆者怎看待銀行職員對AB Mortgage Bond的推介及講解2018年債基有跌3-4%之現象。今天講講年近40而月入廿萬的生意男點去理財,先講讀者重中之重是不時維持好自己月入文件,雖然現時月入在廿萬但至少要保持到$80000/月。明白保持廿萬月入證明需有更多稅務工作,但有八萬變相一個人有約$1000萬借貸力買樓。於讀者屬生意人本身唔願借比佢,加上佢未結婚又少一個「人頭」去買樓慳稅之客觀情況下,好好「保養」本數薄令銀行幾時都開方便借貸之門是明智之舉。   留意有些人真係可「燒數薄」唔理,例如公務員,基本上一個月糧單加身份證就借。大公司AUTO-PAY出糧搵幾萬而又三四十的人,銀行都好願意借,你可以講係銀行睇死呢班人都會乖乖地用下半世打埋份工,所以肯借。或者用包容一點的語氣,佢地生活都好平穩好優質。講開公務員,不得一提上星期發生的逆子賣樓事件,話說市政署退休公務員老豆用兩個仔既「人頭」買天晉投資,最尾比逆子收左間樓趕老豆出街,同本案讀者有孝心的話述的出入。在此提提公務員老豆係訪問中,提及過佢教仔方法係: 「自言一直將兩子照顧得無微不至,由兩人出生、求學、工作均安排妥當」 「幾十年前已先後安排兩子在私家醫院出生 」 「細仔畢業後獲老豆安排在友人的股票行任職,但「唔生性」竟用公款炒股,現時無業」   所以人生是循環,各有前因莫羨人。 同意讀者要再上一層樓,再買樓挾租客幫手供樓加快儲蓄是一策略。有樓係手更幫生意人不易將所獲全敗在行業低潮時。惟讀者父母已老不忍叫佢地公屋除阿媽名同叫社工幫有病老豆排快公屋,若有兄弟姊妹或親信,不妨可斬件或將手上樓房賣走去為再買時避15%所花重稅。 自己間樓假設是800萬業權,有人會不時將1/4業權賣比親人 親人承受業權,可用舊率打印花稅,$200萬之下打$100蚊個隻 那每隔一段時間你觀察到親人同你親情再進步一點,就可逐步令自己業權入甩。當然每隔一時就要賣1/4業權會令律師費貴左 當自己把全業權賣走,就可免重印花及高成數再上會了   注意: 唔係乜契都適用,買賣過程有留意點,上面四點唔夠「搵食」。錯左可以政府會用原稅率追返全部印花稅。   那讀者著手再買樓,將借貸力組合好,有閒錢可以用收息101的債基收息,用C餐出15%一年可以。因收入較高現金水平中等,可以用15%-20%一年之收息方案都得。惟收入偏低及現金不足者只宜用E餐收10%。至於直債由於入場門檻在20萬美金,對本案讀者不宜。買乜同唔應該買乜已在昨天文章已解。

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用低波幅策略解釋人輸股票之因 #1621

諗Sir,     你好! 我是DP39的學生,己上了買樓001 003和收息101 103. 多謝你無私的教學使小弟有信心買了自己的第一層樓。我現在想用我媽媽的名字買多一層來收租,可惜我父母已一早聯名買了一間廿二萬公屋未補地價,我打過電話去房處問,佢地話只有他們離婚或者去世才能夠把名字釋出。我爸爸70歲已有老人癡呆, 已沒有令認知能力。媽媽60歲退休多年,叫他們離婚太不孝了也不是一個選擇  太不孝了也不是一個選擇 而我又剛買了一層樓他們不能轉讓給我然後再買,我想問還有其他方法嗎?如果真的買不到第二間樓, 我的資金放在債券基金還是債券好呢? 小弟的資料如下: 39歲,未婚,父母退休多年。 我是做生意的,這幾年收入大約20萬一個月,有報稅。 上年八月在佐敦買了一層480萬的洋樓四十幾年,上會八成,自住中。父母在公屋住,有一印尼工人幫手。 現有約150萬儲款可用,問過銀行佢地show比我睇嗰啲債券基金價大部份都跌了3至4%。所以叫我買AB Mortgage Bond, 雖然現在額滿做不了槓桿,但價格在升,而利息是7里左又,比較安全。 對我來說怎樣能有安全可靠的被動收入呢?   感謝諗sir幫忙,指點一下小弟迷津. Thank you so much!   小兄弟上 (不想用真名,因為我介紹了很多朋友看你的blog和片,不想大家知道收入和資金。謝謝)   ANSWER: 要了解AB Mortgage bond,首先要了解按揭如何被證券化。另外需知道,此等基本收息之機制與2008年的次按近同,筆者認為次按唔大機會再爆一次,不過美國銀行持有的Mortgage大多是定息按揭,不似香港是浮息的,在加息週期揸呢類野跌既機會很大。因加息令美金定期調高息,那銀行靠做按揭行定息借錢出去,於客戶不斷可以用定息收更多息下按揭借務越不見吸引,由於讀者不同階層都有,看倌勿怪一些畫到出腸既解說。正因如此,不需槓桿都派8-10%既Mortgage bond,雖持有投資物的評級是A,在筆者課程從沒出現。至於銀行職員為什麼叫你買? 職員唔使煩做文件而個客又收到8-10%,就當存在爆炸性危機,用客戶口錢博就無所謂啦….   至於為什麼職員會先show不少債基過去一年都跌3-4%,而及後拎一隻唔跌既Mortgage bond? 這屬一銷售手法。加上叫客買了完全唔同類的Mortgage bond,往後只要搬返Mortgage bond同直債有咩唔同,好易就有下單生意叫客轉馬再賺佣。第三單生意,其實係做第一單鋪落的,這個從事開銷售都明。誠然筆者於blog提及之A及C餐,於2018年開始都有3-6%價跌,收埋息今年大致打平(半然上年同上上年係賺)。惟2018年初至今,就當你買人民幣都由6.28跌至6.7(REVERSE QUOTE,數字上升實為人仔跌),跌6.3%,官方喉舌更有叫大家預備人仔再跌之預期,那大家頭本年蝕些少價而袋返些少息就算數了,畢竟筆者的方法是長遠的,唔係預你1-2年就賣。 明白有些同學是不能經受價跌,就當有些人早早買債基而袋息近百萬,都因早前個價由升轉跌而在原買入價賣走都叫「嚇餐死」,更說睇漏了原來賣債基要付差價,令息賺唔盡云云。先講收息101課已早早講了債基買賣有兩種收費模式,其中一種就是用差價收,所以上課雖然逼,但大家要用心學習好。另外筆者一提再提,其實買賣收息物不要對價格升跌太敏感,用一個舒服的銀碼長放就可以,筆者在銀行從事了十年短日子,觀察到執著於高沽再低買既人,最尾都不能賺價獲利。   留者筆者唔係叫你全部投資物都唔好理長放,而係先將投資物分做「收息類」同「賺價類」,收息類投資物如債,放長而少作出入。賺價類如股票,一係唔玩,一玩就要出發前有齊出入策略。一些人將股票當收息物玩,蟹左就長放,結果大家見到。收息物如債月月派息,由於價格下調很克制,變相擁有低波幅策略的效果,即係輸可能暫時性蝕10%(例:$100跌至%90),但一旦市轉升就由$90開始乘大賺幅,仲有息收,此客觀條件下要回本及羸唔難。但股票為何多人玩足幾十年都係唔賺? 因為$100一輸就只淨$60-$70,波幅太大,就當你死揸等到股市見底回升,由$60追至番本,都用左成66%升幅,一隻股票係跌市見底後大升66%,扣除後再有才是大哥你落袋的,仲要你見到升左五成追番大本死忍唔放才有此效果。近年不少人由高beta策略轉行低波幅策略,選投資物主打低波幅為先,就是本著先不要輸大錢,往後要追及轉嬴唔難,筆者買債為主亦由此因。   所以,輸錢係因為投資策略同所用投資物的錯配,你用西瓜刀去切紙,攪到情況難堪是必然的。然而西瓜刀同較剪是各有所長,不需太在意作比較。   我們在明天才續談讀者怎能有安全可靠的被動收入。

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呼吸plan新樓買家,應該趁早信主 #1617

諗SIR:   你好,本人剛30歲,剛結婚,月入$4.3萬,月初剛用$780萬買入Malibu單位作自住用途,銀行剩下50萬現金以及10萬股票(939、2800)。   開支方面,因為新樓2020年中才入伙,未來兩年都要付約$1.7萬供樓、$1.2萬租、$5千家庭開支、$5千個人開支、$2千父母家用、$2千儲蓄。   想問問諗SIR,我餘下的50萬現金,應該放在Mortage Linked戶口賺息(2.15%)、付多一點首期借少點按揭、還是才其他投資較好?   付了首期突然無儲蓄的擔心人上   answer: 不少近年買了新樓的人都好似本案讀者咁,現金近無,用了收入大部份去供樓。不少人入到銷售廳就無左定力唔睇清楚自己「咩料」就亂上左會,更令人擔心的是,新樓提供的高成數按揭低息只維持頭2-3年,見下表(由GOHOME.COM.HK提供)不少近年新盤,叫你簽野個陣就收你P-2.25%,更或是免息免供,好客氣! 一旦收樓3年過後,用P (prime rate)黎同你計息。就好似讀者咁,未來兩年要用1.7萬供樓,兩年之後估計要用高過1.7萬月供! 若果2-3年後唔想用發展商貴息plan而想轉按走,留意就當樓價到時唔跌,銀行會將你樓價打折再計6-7成咁借錢比你,好似讀者咁780萬樓,如2020年跌價比當年跌了10%,即700萬市價,銀行會再把700萬扣當時之印花稅回贈、兩/三房傢俱市值、入伙利是、回律師,七除八扣下假設扣掉100萬,銀行會將700-100=600萬的六成借比你,即360萬! 但業主原先是借了500幾萬的,即是如在跌市冇現金200餘萬補差額,就要焗用發展商plan貴息,供唔掂發展商就收番你間樓再賣!   所以讀者的擔心,其實未係最擔心,the worst is yet to come…   由於讀者儲蓄能力已被發展商奪走,只能月儲2000,即只得50萬去面對跌市補唔到水,可能是筆者多疑吧,但本人意見是此情況已達七級兇險,就當樓市2020年唔跌唔升讀者都要面對捱貴息。講返轉頭,43K月入的人單拖買780萬樓就係唔夠班,當然我係SALES唔會咁同你講。絕不要用自己的工資水平去決定自己買那一水平的樓。因為香港樓,唔係比香港人買的。好多買香港樓既人,根本唔使做野。搞好筆者的2.59法則,或自己有一套,就唔會一開波就做錯買樓budgeting了。如沒一套想法,為何花幾百萬買野? 平常一個香港人,買部相機都話小心非常、又search討論區又話要講價,那請在買樓前好裝備自己。   那讀者仲有咩出路? 一是祈禱,搵主吧,又或去求地鐵同會德豐,可否笑笑當無deal過,當然如老豆有錢再救一次就係前世積福了。二是自己發奮,將人工推大5倍。三是筆者認為的蠢方法,大大提升自己現金水平做準備,呢幾年收斂一點等間樓甩左發展商高息按才再做人,又或可而家盡做些信用卡現金低息分期,低息借得幾多得幾多然後做定期! 當然如頂到2020收樓然後沽走可平手或賺就恭喜哂。   好似當年滿名山的買家,零首期買樓只「篤手指」,博到2018年冇跌又過左3年SSD,就咁沽走至少執一百幾十個。但3年前滿名山的故事會否今時再重演呢? 筆者為左唔好比勇武既經紀打死,只好答:「有一定可能」。其實筆者都想自己錯擔心,最後成班買新樓的業主無事,大家笑下筆者傻仔有咩所謂?  2012年到而家寫足六年blog,冇仇家冇Haters就呃你的。但筆者擔心既係股樓大跌令破產排長龍,日日出街都要對住你班人。今天到此為止,要趕去為新樓買家祈禱。

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太太終於支持唔住,怎才可以不憂衣食? #1607

諗SIR您好 ! 在我苦惱財務收入時,幸得兩位好友不约而同向本人推介諗SIR的BLOG文,拜讀後更覺自己不足,剛修讀101(TEDV5335),獲益良多,隨即報讀103課程。   我跟太太,一直幼稚地深信默默工作,賺取薪金帶來的積蓄,總可在退休後,逍遙生活,並不是奢望日日去半島HIGH TEA,只求可供養父母、不憂衣食、有瓦遮頭。不過,太太突如其來的大病,才知自己一直不懂為生活打算,担心為時已晚,因為我與太太年紀不輕,已46歲。太太病後回到工作崗位,就算老闆口說如何體諒,上班就要交成績,太太體力及精神大不如前,實在未能應付沉重的工作壓力,身體又出現警號,唯有辭去原本工作,轉工後收入銳減一半及失去可觀的花紅。   家庭資料: 家庭月入$66k。無子女,要供養父母,可儲$30K 兩夫婦手頭現金有$4.5M 股票有$0.5M 住自置聯名物業,市值約$5.5M (已贖回多年)   目標: 我想做到是每月增加被動收入,足夠應付日常開支。增加現金流可使太太提早退休,不需工作至六十歲,始終健康重要。 我有以下想法,未知是否可行,或諗SIR有更合適的建議,請賜教。 可用資本 : 現金$4.5M及將現有物業按出$3M ,共可投資金額共$7.5M   Option 1 : 用101課堂學的債基疉增方案,$3M賺取10%回報。每年收入$300k。$3M買直債,減去利息支出,應有8%收入,每年收入有$240K。$1.5 放在MORTGAGE LINK作備用資金息約收$30k息一年,每月平均可產生約($300k+240k+30k)/12=$47.5k的被動收入,扣減$3M按掲供款的$15K,平均每月現金流有32.5K。 Option 2 : 現有物業轉本人名下,再購$6M單位在太太名下,用$3.5M作首期 (因為太太現時薪金,借盡只有$2.5M),估算每月樓貸還款約$13K,以租養供。用$3M做債基疉增方案,賺取10%回報,餘下$1M做MORTGAGE LINK作備用資金。每月增加被動收入$25K-15k=10k。 未知以上有沒有算錯數 ? 請教,請教。 學生上   answer: 筆者處世總認為人在市場面前很渺小,很無力。人會生病及擁無常禍福,故應居安思危趁後生搵埋老來錢。一個人智慧有限及被情緒困擾,所以常靠睇市估升跌去賺錢注定徒勞無功。讀者的option 1,2無計錯數,300萬派10%當然是月月收25k吧,呢條數而家搞到小一都識計,惟整個預算無納入風險因素。債券投資人多為專業投資者(例如銀行操盤手)或起碼是較有經驗的投資人為主,所以錯價出現率低。故買入較高報酬率之債券,風險大致會線性地隨之提高。而在混合資產後的風險計算上,風險仍可用線性關係計出(1952, Modern Portfolio Theory, Nobel Prize winner Harry Markowitz)。   讀者已46歲,擁有一間已供滿的樓,樓市下跌對佢影響反而不大,最有問題就係樓市及通賬再升。儲埋4.5百萬的資金都可被快速貶走借貸力,大家這兩年有目共睹吧,就當排除新盤「mark價」情況,而家租一間好一點的兩房升至18-20k/月,係旺區租三房每月支出30k已不是新奇事 。讀者加埋按到資金有7.5百萬,流動資金水平不俗。然而在市場的巨輪之下,7.5百萬的購買力可在幾年間輕易被削減。做好萬全之策,將樓加債券及定期活用可解難。而家港幣定期去返2%年息,資金足者不要忘記此選項。當然如少於2-3百萬現金,做黎都無用。讀者第一步先將自住樓一拆二,按爆八成得400萬資金,自住樓落老婆名。然後擁850萬資金可攤做直債、債基及定期。建議可4百萬直債、2.5百萬債基及2百萬定期,組合及風險預算如下:   匯豐/永續債/6.5%票息 […]

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如何處理股樓投資上的「等待」? #1606

諗SIR你好,本人是LY3902,DV4110及TEDP3616學生,另外也報讀了EXCEL炒股班YUEXA106。自一年半前看到諗SIR的文章及上了課後,茅塞頓開,獲益良多,現有些問題想請教諗SIR。   本人36歲,專業人士,月入約100k,人工會每年加,於今年4月賣了一39年物業,套現約300萬(帳面賺約200多萬)。   本人太太,30歲,文員,月入約11k,於上年(2017)以4.05M單名購入九龍灣樓齡40年小型屋苑自住,由本人作擔保盡借3.6M上會,30年按揭,H+1.3%,月供約13k,管理費0.7k。今年9月家中將會增添一位小成員,太太之後會全職照顧小生命。   家庭每月可儲約4萬元。   本人有以下計劃: Plan A: 將賣樓套現的300萬分三注,1/3放mortgage link,1/3投入債基B餐,另1/3做流動現金。問題是今年的債基價格下跌了,是否應該等待更好價位才入手債基? Plan B: 用120萬入手600萬樓下的屋苑,剩餘的做流動現金。問題是應否現在入市,還是用債基收息,待天下有變才出擊?   謝謝諗SIR抽空解答。祝諗SIR業務蒸蒸日上,繼續指導一眾迷途小羔羊。   迷惘學生上   ANSWER: 放遠角度睇,讀者不能過份保守,因等住佢係幅「一命養全家」既局面。佢可翻看一些約45歲讀者之來信個案,見著他們的懊悔,令自己狠下心今天去幹。先談談捕捉市場時機,用少注錢去捕捉市場高低位可以,但用盡全副身家一野等低位推落去此心態略嫌幼嫩。一是市場低位需過後才知,低低位買中是運氣多於技巧。二是低位能買一般是很有財力者、能死揸唔放贏3倍或更多都唔收割多屬有米者。第三是市場銷售人員多鼓吹一注獨贏的概念,希望客人能越把多錢投入佢佣金越高。意味到上述幾點,會明白輕身上路用少少錢去找高波幅及高槓桿之機會博為不俗選擇。   另一點當然是,怎去找「博」的時機呢? 留意博一注不表示投資人的決定是亂咁黎。筆者近月將網上得到的股價資訊梳理,有感將股價放入傳統的技術分析去計出買入/賣出點,是錯的。當然筆者無資格話「技術分析無用」,而是想指出當明白各種技術分析方法之原理後,再將輸入的資料更改,那可得出更準確的效果。留意我們不像外間一些人不斷改技術分析之參數再Back-test,而是不再靠股票價格去決定應否買/賣股票。讀者報了的EXCEL炒股班,筆者的教導團隊會再深入講解。先睇睇下面吉利(0175)3年圖,我們利用EXCEL把應買入再坐升浪之時機找對了。     講返讀者,賣樓套有300萬再在2017年用太太名入番一間細的,這事做得很好! 既將舊樓換返大屋苑增強持貨流動性,又可拆出先生名部署買第二宅及套出300萬。讀者由TEDV41認識筆者,今時已教緊DV54,即13個月前約2017年4月開始大家正面交流。過去一年換樓、加大頭、及增強現金,算是較對了「車頭」。未來1-2年內建議再用先生名再買一間,只要將剩餘資金(300萬)不投在樓市或香港股市,就當第二間買貴都可由第三間較平價買入而拉低成本價,600萬次下樓舫可以,因讀者家庭借貸力在1500萬,現時已用360萬,再用500萬借貸力左右可以,不用超總借貸力之66%。再煩氣一提,其實有能力去等而唔會「買貴」既人只屬少數,你見到人地好型咁沙士低位去掃樓,其餘位人兄有很多客觀條件才能成事。   最後是300萬點投資? 筆者看法是150萬債基,而另一半做定萬就可以。而家港幣定期已升至2%,mortgage-link plan在P(prime rate)不增之下削減了借貸力。當然有mortgage-link肯定是好過要定死3-6個月做定期,筆者不過說唔使夾硬轉個link plan黎用。至於150萬債基用C餐或E餐吧,即收12-15%年息可以,但用A餐行到25%/年息就不必。萬一債基真要CALL LOAN,定期的錢可以提早斷去作補MARGIN之用。但行C及E餐會遇到CALL LOAN之機率不高,過去10年很零星有人試過。至於債基價跌了係咪要等? 其實債基價升左個排又有人問係咪要等架啦。

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債基收幾高息都幫唔到既人 #1600

  舊年下半年上完堂開始買債基,A餐 (500K x 3) 及 B餐 (200K x 2), 收大概17%,每月約11K。 但暫時為止個價格跌到 6-7.5% 負緊150K,扣埋利息收入要輸幾萬。唉。想知道該如何是好?溝淡?定係買其他好呢?   收入: 老婆收入3萬 (扣MPF後) 本人收入3萬(扣MPF後) 人仔 270萬 收緊 5%利息,每月1萬人仔 債基 投資左700K,每月11K港幣 股票50萬現值HSBC (avg $65),穩定收利息,平均每月2K 港幣 人仔基金20萬,每月收1K 人仔   其他資金: 港幣200K 其他垃圾股票 現值10萬(輸緊3萬) Mortgage Link 880KHKD(約等於月扣2K mortgage) 層樓太太名 現價8.5M (2016 remortgage轉名,仲有330萬要供(借儘360,仲有28.5年,仲有1.5年先可以轉銀行,笨7左) 車位一個2球,自用,無mortgage   開銷: 每月開銷5.7萬 (包供樓13.5K,學費,比父母,家庭開銷等)(兩公婆都無開銷,全部養家都6萬,香港真係Chi L sin)   目標: 債基增加收入多10K 到 […]

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急需改善居住環境方案 #1599

諗 SIR 你好,   本人經朋友介紹而認識閣下,拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。   基本資料: 本人35,為家中獨子,月入 40K ,妻子 32,月入 20K,育有兩小朋友,分別6歲及3歲。 無物業,與母親同住,現金 2M   母親已退休,名下物業: 1· 自住紅磡樓 600尺,毗鄰何文田站,市值 6M。因業權問題,只能出租,不能出售 2· 土瓜灣舊樓 400尺,市值4M,租金收入10K   目標: 1· 因現時自住不是平地 LIFT,有見母親年紀越大,想換同區3房平地 LIFT 樓 2· 一生三宅   策略 1 以妻子作擔保,按土瓜灣舊樓獲取 2.3M,30年期,月還9K,用租金10K抵消 再加手上現金2M作首期,換取同區 3 房,市值 9M 樓,月供18K,將現時自住物業分租月收16K,再補貼抵消   策略 2 合兩口子借貸力,借7.5M,購入物業收租供樓賺價 將紅磡自住樓分租,再加上土瓜灣舊樓租金,租紅磡區3房改善生活   還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何更好地運用現有資源改善生活及達至一生三宅。   敬祝 安康   心急人上 ANSWER: […]

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大大改善投資成績 #1598

諗Sir 你好!   一直睇開你既blog & YouTube, 好讚同你既觀點, 也令我們獲益良多   想請教關於2019-20年買第二個單位的問題, 背景資料如下:   我地兩夫婦29歲, 丈夫月入$65k, 太太月入$15k, 以上收入有公司証明, 太太另有額外收入$3k (只能現金出糧) 雙方工作十分穩定。   幾年前上車,買入荃灣西2房單位 (欠$278萬, 只用丈夫名),每月供大約$12,800 現在銀行估價$600萬.. 並持有藍籌股票, 有買黃金&外幣習慣 (共約$20萬), 沒其他負債, 兩夫婦扣除日常生活開支&家用&保險etc, 每月可儲$35,000-$40,000… 我們沒打算生小朋友, 估計3年後會儲大約120萬   本身不喜歡新樓間隔, 不喜歡會所, 不喜歡黑廁, 不喜歡發展商呼吸plan,所以目標係市區半新舊物業, 首期都唔介意俾多d, 寧願花錢裝修   Option 1: 打算按荃灣層樓拎錢幫補買第二個物業(銀行初步話約$60-80萬, 同一間銀行問兩個職員唔同答法), 第二個物業希望買東九or西九or西港島, 約300呎一房/兩房用作收租, 只用太太名, 丈夫做擔保   Option 2: 購入第二個物業自住 (西九市區約450呎的兩房, 只用太太名, 丈夫做擔保) […]

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