百萬富翁的下場 #1424

Hello Lum Sir,   I have known you through participating a course organized by you.     I am a novice and lazy in investments. I am near end of 50. I got a university degree but I stopped working after marriage for long.  Now i am divorced without kids. No jobs or no other […]

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選樓同選股、方法大不同 #1421

  你好,諗Sir   我尋日睇左樓 嘉湖410萬 有曬裝修 不過係低層 不過諗落將來唔會想住 買黎淨放租ok?   (借爆3.6M, 月供13.5K, 租9.5K)   我住太子(母親持有物業), 長遠都係諗住住市區,其實將來會住嘉湖呢層樓係唔係考慮因素 。   我最多可以afford 4.3M, 想買2房單位, 大過380呎, 新界西(屯門南)係咪上車盤首選?有冇推介,   現有1.6Mcash ,用500K債基收息方案收息10厘黎供樓,再用首期900K(連雜費)加買樓租俾租客收約2.3厘是否可取?   多謝指教                         我是收息101 DV45學生 巳報收息103 DP33⁠⁠⁠⁠   ANSWER: 無樓但未有搬出黎住既需要,但有財政能力,想買間樓放租,好似呢位讀者咁,應唔應買樓同埋應該買邊? 買市區可以第日自己住返,但貴。衡量之下讀者認為都係天水圍嘉湖好,合預算亦屬大屋苑。在此筆者重申影響一間樓的價格,要由下而上去睇,單位間格 > 屋苑 > 區份 > 經濟大環境。相比選股票或做生意是由上而下的,公司領導質素 < 行銷方式 <行業 < 經濟大環境。   即你選對行業,就當老細「勁廢」都可以大賺。但買樓唔同,你係良好區份但揸間一房間格,例如係九龍城入間買一房,就當個市好加上區份正常,仍不睇好。市升就要跑輸,如遇跌市更會先遇上拋售潮。買樓係買一個地點的權利,享其地利,好睇你幅地皮既稀有性,大細以及影響到可作之用途,故研究需由下而上。經營一盤生意無地域之分,生意較難具稀有性,做得起好快會比人抄,所以行業特性及經濟週期影響至深,而應少睇管理層領導。就當筆者自己攪生意,營運至今有人有分支,主因係行業因素,而唔係筆者作為老闆領導有方。始終筆者每(工作)天要答各位問題已達5年,抽不到多時間做企業管治。引申至選樓同選股,源自兩套不同方法,請勿攪錯。   講返讀者,有能力應買樓,假設讀者自己計的借貸力是對的(4.3百萬),那九成上會買嘉湖借410*90% ~ 370萬,用掉借貸力85%,在現時很危險但考慮到讀者仲有160萬現金,有乜時可補錢應對CALL LOAN。上述考慮下同意讀者做的買樓budgeting,即預買410-450萬的樓而九成上是可取的。可能你想:「唔買係咪一個選項? […]

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年青人,絕不要用樓縛死自己 #1419

  諗sir 你好, 本人25, 於審計行業工作約2年,  正部署下年2018年尾/2019年頭買第一層樓, 現有存款約$150k,   現薪金$16k(存$8k per month), 每年加薪約$6k (每年10月加), 即2017月10月薪金約$22k (存$14k per month),   2018月10月薪金約$28k(存$20k per month), 2019年10月約$34k(存$26k per month),  ……etc. (另加part-time 月薪$12k(有報稅), 此part time 其實是母親開小店, 目的為了有更高入息而通過壓力測試),   家人有私樓約值$6m, (欠銀行約$2.3m), 家人現金存款 $400k左右, 母親月入$50k(自顧人士,有報稅),48歲. 另有1妹18歲 , 大學生, part time  月收入約 $5k. 請問是否可 能於3年內買2層約 $7m+$5m左右既樓, 分別用我名和妹名. 我諗到既方法如下,   1> 母親先加按至6成現提取約$1.3m($6m*0.6-$2.3m)作低風險投資(eg債基?) 2> 至約2018年12月, 用我名, […]

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家庭理財要旨 – 搵5萬袋左6間樓!? #1416

你好諗sir!本人是普通打工仔一名,剛剛上左你買樓003,學員編號 LY42??。我有上過其他學院既堂,學費較諗sir貴,時間較長,但諗sir教既更實際實用,很贊!由於想家人在正確的財務自由路上,早日財務自由,多d時間陪家人小朋友,希望諗sir指導!   本人家庭成員共5人,包括我先生,兒子,本人媽媽及妹妹。 我和家人,家境清貧,自2008年第一次聯名買自住樓。而和先生2010結緍,由200呎單位買入買出,共買賣了數次,於2014年買入現時九龍東約580萬自住單位。由於小孩關係,原本想賣樓搬去校網較好的地區及較大單位。   上完堂後,有新想法,計劃三個九龍東單位用無變有法門,借儘8成。然後3個單位出租(估計每月租金收入$42k),再租一個黃埔4房單位一家人住(約$30k),家人共識一起住較方便。借儘8成後應可貸出546萬,打算再買一層約300萬舊樓,照俾DSD,或做套房。其餘金額,打算先上息001,003,再投資債基或直債。請問諗sir,我這個想法可行嗎?我家庭資產佈局正確嗎?感謝!   以下是詳細情況 家庭背景: 1)35女(我)月薪30k,固定薪金,未扣mpf。另外每月不固定約5k教琴收入。 2)36男(我先生)月薪15k,固定薪金,未扣mpf。另外抄散每月約3k。 3)60女(母親)家庭主婦,幫手湊孫,未買過樓,祖父的公屋掛左我媽名。 4)32女(我妹)月薪16k,固定薪金,未扣mpf。另外每月不固定約5k教琴補習收入 5)4歳(我小兒)   資產: 1)九龍東2房單位380萬購買,現值580萬,尚有290萬貸款,現自住。(我名做按揭) 2)九龍東1房單位360萬購買,現值460萬,尚有210萬貸款,現出租$11k。此單位我和媽媽合購,現出租。(我先生名做按揭) 3)九龍東2房單位現值530萬,尚有210萬貸款。此單位妹和媽媽合購,現媽及妺自住。(我妹名做按揭) 4)大陸樓買入價rmb160萬,尚有90萬貸款,渡假及打算退休用。(全家人合購) 5)大陸舖位,本人和朋友合購佔15%,約60萬人仔。每月租金回報,我只收人仔$1k。2016年尾購入,希望作2,3年投資升值用。 6)大陸寫字樓,本人和朋友合購佔15%,約40萬人仔。每月租金回報,我只收人仔$1.5k。2017年購入,希望作2,3年投資升值用。 7)本人和先生持有約10萬現金,每月只可儲蓄約3k。   謝謝諗sir指導! 買樓003學生上   answer: 呢個家庭,收入普通到唔普通,兩公婆夾埋搵55K。佢地做妥三件事,今現時雖未成人上人,不過財政實力隨時比月入十皮既「老細」好。 接受自住樓先買細後換大。引述讀者:「和先生2010結緍,由200呎單位買入買出,共買賣了數次,於2014年買入現時九龍東約580萬自住單位」 用足屋企人及朋友名及借貸力買樓,良好家庭理財意識。讀者用盡先生、阿媽、阿妹各單名持一間樓。而自住樓就自己單名持有。咁做可避開買家印花稅及做足8/9成上會,令買樓首期大大減少。另外自己財力唔夠,同朋友夾份。明白市面上有些人用公司名義叫你買樓、或者海外樓。又或Agent同你講海外200萬樓佢出3成同你一齊買,筆者想指出上述都很有機會是「花招」。若覺得有香港單位值得購入,其實只需簡單訂立分權共有之契約,例如4個師奶每人25%,咁就已經好「均真」咁完成交易。如轉用公司名,有可能3個師奶「夾死」一個。如Agent出3成,即表示呢個單位好高佣囉。不過香港樓就應無經紀撩你夾份買,因為咁做構成利益衝突而觸及<代理操守準則>,而賣海外樓獲地監局豁免。 唔買股票。唔係話股票無用,不過建議身無分文無家室,或除磚頭外資產水平已達幾百萬的讀者才考慮花時在股票。發掘好的生意趁早買入、長期持有而當中監察管理層是否盡責,不是一般打工仔可花時間做好的工作。   讀者修畢買樓003後獲更新想法,一是利用一拆二按爆去令自己手上現金增多,補足現時現金只得10萬的死穴。二估計是懂了點自己安排文件在人工不升下而借貸力合規再升,免除搵會計師做的高費用,對日後置業更有信心。惟筆者認為不要急於在貸出546萬後即買多一間舊樓收租。因讀者手上樓夠多,樓市再升佢仲有得happy,如樓市跌佢揸500幾萬在手,先可減低負資產被call loan要補錢之風險,再而得樓市跌得20-30%之後,睇定定用平價落注未遲。相反如看倌未有樓在手就無條件等。應平平地買間細租比人貼自己再租又好,或自住亦可。   同意理財應一個家庭咁睇,因為香港物價及樓價,已高得不是一個人可負擔起來。學懂怎和直系親屬聯手游走股市樓市,一定好過單拖應對。讀者套左546萬可運用收息101之債基疊增之法收息,收住20%一年去等市跌。當佢只投一半,280萬一年收息達56萬息,一個月成$48k。儲兩年已夠首期再俾佢搵人名再買樓。債基風險,低於股票之一半,此為計算波幅及標準差後之結果,亦是抄老師傅本書既做法。利用(標準差)standard derivation去量度風險是finance degree內授之常規知識,不是筆者自創。另若讀者家人對股票有興趣,可找兩人作研究,在家庭資金抽幾十萬比佢地買股。始終股市有其好處,但做法必定是選對時機唔長坐,令個人資金長時期曝露於市場風險唔值得。

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執行了債基的學生往後怎部署?#1414

諗 Sir,你好!   感謝你出書及開班授徒,擴闊了普羅大眾對投資學問的視野,及減少過份依賴銀行從業員的「專業意見」。   本人行年40,自僱人士,單身。收息班舊生。收入平均约10萬/月。主要資產如下:   一將軍澳物業,自住。已供滿。現市值约750萬。   一屋苑車位,購入自用。現值约180萬。   一日本物業,購入價550萬Yen, 全數付。扣除所有税項後,回報約5.5%pa。   數月前已投入 HKD 200萬 執行債基叠增方案。行債基疊增方案而金額比例為2:1(套餐A 派年25% :套餐E派12%)。美元計價。Margin trigger level 為10%。   基本上没沾手股票。不過最近對期權的運作感到興趣,可能會作少量的投資試試效果。   現有幾個問題想請教:   把大筆資金投入 套餐A 並只set 10% margin 位是否過份進取動作?因發覺此基金派息雖高,但其價格似有拾級向下之勢。也看不清弱美元甚至地缘政治對投資新興市場債基價格的影響,會是正面還是負面?   本人有意於此方案再作加碼,繼續投資這組合及比例合理嗎?還是應轉買亞洲區來降低组合風險及 call loan 機會?   如考慮加按物業作此加碼資金,現在是否仍是合適時間?主要是擔心港元持續轉弱,最终會推高 hibor rate,令兩邊的融資成本都提高…   如想將收到的利息再作投資,將它再投放債基方案好,還是轉投 REITS, ETF 甚至車位較有利?   謝謝諗Sir 你無私的賜教!!本人雖短期內無重大的財政壓力,惟發覺距離財務自由還有很漫長的路要走; 故甚有”高不成、低不就”之感。期盼能從你的分析中,學習如何在回報及風險的平衡路上走得順些,最終修成正果。感激不盡!!困惑人上   answer: Yes, […]

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新一代從毛主席學習解決置業困境#1407

諗sir   您好,最近拜讀過您幾本著作(錢搵錢、收息論同雙租族),自知係庸才一名。希望您有空可以改善一下我的計畫……   先說說我自身狀況,年紀快到30,單身,亦係家中獨女,與家人同住。月薪12000(每年2個月底薪作花紅,平均每年加薪3-5%),每月另加不穩定的OT錢大概3000-8000……   坦白講,唔係屋企有啲事發生左,我仲係個典型月光族,家下我俾左個目標自己,就算係細單位,舊式單幢樓都好,希望可以喺5年內上車成功!近年開始月儲2000-6000作存款或投資(唔包括份101供款),另外花紅全部會留作存款。   資產方面, 1) 一份101投連險,月供3000 已過最低供款期,有需要可以停供一輪或減供,面值140000(但得80000左右可以取出),回報率大概有8% 2) 一份可以套現既基金,值30000左右(兩三天就可以取回,不過會蝕D) 3) 股票100000左右,剛開始學買來賺價,未有賣出,賬面暫時有賺7000左右 4) 活存港幣加定存外幣合共40000左右,可以動用 5) 有大概15錢黃金存摺,值17000左右,可以套現(不過會蝕少少) 6)另外一份年繳純人壽加住院危疾(年繳合共15000左右)   債務方面,學貸要在5年後才完全還清,一般美容分期快將繳清。   暫時定左上車目標會係購買荃灣/屯門既私樓二手細單位(估計樓價大概都要300-400萬?甚至更高?),我發覺自己有好多問題未解決……   1) 我計算過,以自己的儲蓄力,[平均每月儲4000×12個月+花紅24000]×5年=36萬,當然我會一邊儲蓄,一邊拎一半加花紅去投資,假設得保守少少,回報率只有4-5%,應該都有40萬左右,我到時可能會剛剛好有足夠首期……(1成上車的話,而且未計經紀佣金、律師費、雜費等)……如果我想進取啲,將儲蓄部分拎去債券/ETF度,因為我本金唔多,一定買唔到直債,擺落債基適當嗎?定擺喺ETF度簡單啲好?   2) 由於我一個人的借貸力可能唔夠過壓力測試,但又未有合適對象。在書上,不時見到諗sir教學生們利用二按借貸,先增加自己在股票/直債上的投資額,那麼我應該要問銀行借錢投資(如稅務貸款)嗎??而諗sir你估計銀行最多借我幾多?利率如何?另外好奇一問,假如我家人把大量股票放在我户口收息,這可被銀行當作另類收入嗎?對借貸力有幫助嗎?   2) 擔保人方面,本身打算請家中兩老幫忙,但父親已經退休、母親向來無業,他們可以做擔保人嗎?   3) 資產方面,你覺得我有無咩可以大改動?   4) 同埋,我依類初階新手,本金又唔多,你建議我去上咩投資班比較適合?希望您會有時間解答我既疑問,多謝!   想上車的未來中女上   ANSWER: 此個案最有教育意義在於讀者撰文部份,說明父母對仔女太好,只會令仔女全無抗逆力。若是獨子,更有把父母資產當成自己的當然想法,心生怠惰思想。同意「做人」是一躺苦行,不過只要苦苦先將錢搞好,會更有空閒發掘更多意思。   讀者人工係低,亦難去提高,30歲才上進,有幾難佢自知。不過要成為業主,讀者看畢三本著作後已懂自劃大概,就是利用政府開比首置者的「逃生門」,九成上會。讀者只儲不投資,5年會有36萬。搞好入息證明應可把每年花紅計作入息,令工資升至14K/月,借貸力為(14000/10000)*2.59*50% = 181萬。計埋自己4萬港幣10萬股票3萬基金,總購買力為36+17+181 = 234萬。夠係元朗大馬路買些舊洋樓,亦可以抽居屋。不過同意將來會有不少港仔遇上讀者同一困境: 老豆過65而老母無做野廿年,不能做擔保 獨子、沒親兄弟姊妹做擔保,樓價高到一個人買唔到樓。(朋友係做唔到擔保的、契爸都唔得,老豆既兄弟 – 即係阿叔都已經退休,自己又有仔女,救你唔到) […]

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股票長揸死L緊、港交所無300蚊 #1406

HI 諗sir 已上完買樓001,正上003中。到目前為止,已追看近350個case,實在太有用了。希望上完收息101&103會覺到更多穩健收息之法。無意間發現你個bolg,一睇就知好野!追看左100個case後就立刻報讀了買樓001&003,收息101&103。 本人是97由大陸落來香港的一個屋村仔。家人努力供我讀完大學。我亦逐步發展自己的事業,到今年自己開了公司營運起來。 但感到入行7年來,行業越來越難做,所以想在賺到錢之餘,發揮到錢生錢的力量,希望逐步可以產生更多現金流! 3年前買樓結婚一次過做完!裝修用了差不多30萬!實在不智,新婚夫婦切勿浪費此金錢!現在已有一歲半的囡囡和年尾出世的囝囝,而又不捨出租用了30萬裝修的物業出去。 以下為本人的資料:     有感樓市將近升盡,會先加按套現現有物業。加按6成,可套0.78M 原有現今1.44M+0.78=2.22M   (如果諗sir方法按爆8成,如報4M,可套1.4M,但印花稅已要9萬?律師費要double?是否沒法避免)   我的情況按6成好還是按8成好?   打算先逐步投入0.75M到收息101學到的債基疊增收12-15%,即每月7.5K~9K。0.75M投入到債基疊增收20%,即每月12.5K。希望可增加20K的現金流 留下0.72M在mortgage link備用,收一兩年息,再入手一間4M的收租樓。會多去睇樓,做好準備。   請問現時股票市場將近28000點,如重複15年大時代後的跌市,債基會否同樣好傷? 另外,請問以上想法是否正確?如有錯誤,請幫忙指正!thanks, 屋村仔上   answer: 在社會越卓越既人,越能與本blog共他個案產生共嗚。久而久之,本blog積聚了一批幹實事既人   人總是很易忘記,回應讀者有關15年大時代後的跌市,抽其中一隻債基,其實呢隻就係用黎產出25%的套餐A債基,價格由$113跌至$103(留意唔同幣值有唔同報價),跌幅10%之內。同時間中國銀行股份,$5.4跌至$2.8,差不多無一半(即二合一)。故若不想於下次跌市將你身家分一半出去,就咪重倉或長揸股票。 另外想講2015年的跌市係好「碎料」,2008先叫有料到,不過08好彩只係捱半年,其實情況比沙士易捱好多。而債基A當年2008全年跌2.7%,比起匯豐當年140跌到$40仲要青姐喊住叫$28供股,債券類的投資較有防守性。但要記住,唔係保本。你要保本就轉去睇「新假期」唔好睇「投資blog」,亦要肯定自己錢夠逐蚊洗唔投資都可捱到尾既水平。       對於一些市值高於700萬的樓房,就當行一拆二按爆都要跟舊的第一標準比印花稅。是否值比看自己對cash之渴求。對於本案讀者而言,生意人本生就係要「水」,無論風水上及公司運作上都係。所以咪慳呢幾萬印花稅,最多用信用卡貸款低息借埋佢出黎,若有感跌市黎更應借盡。個市真跌想借都未必可以。律師費唔係double,003堂上已解埋個breakdown同約莫公價多少,幫同學先格價。   由於讀者資金不高而做老板缺點是借貸力反比打工仔差一點,故同意先利用手上cash收息固守,等時機有變才出動再買第二間樓,完成老婆老公每人一間之格局。留意不要急於將債基疊增推上收20%年息,投入E餐先收12%,等市跌再現身入手原本收20%之A餐,到時更有收穫。筆者亦已在收息101相授觀察債基出入市之方法。   那究竟股票買唔買好? 筆者BLOG往往提出一些較少眾的投資概念,例如買債、買REITs、或買美國ETF。唔講股票主因是香港值得買既公司越見少,有博客話要長揸港交所,話係獨市生意。惟作此論點前先要解好港交所及證監會之權鬥先可以。港交所同意受證券及期貨條例「保護」,暫仍是獨市。不過佢以往是自己搵公司返黎自己批上市,有點人治。另一批人睇唔過眼就搵證監查一查佢,可見於近期證監對上市公司越見辣手。筆者明白港交所終有一日會上$400,不過唔知你到時識唔識放? 同埋等幾耐? 故叫人長揸確實是個永遠唔穿既大話,永遠可以叫你再等下一年。生意有其生命週期,騰訊都一樣。而知道盤生意幾時生死,係老闆或者大股東(可能係、不過又有時唔係)。做小股東既下場,係連開股東會都唔想預你。   留意,筆者唔係講孫柏文,佢無教開書,佢亦講明3星期時限睇上$300。雖然佢個大明燈好爆(<廣告),於28/7/17吹咩「港交所3星期上$300蚊」到而家無實現。不過仍主要都係談值博,亦唔係叫你「死揸等3舊」。同意孫兄才華橫溢,不過佢有冇心神坐低指點你係另一回事。而家就係連孫兄都會睇錯,你仲將錢訓身入股市,又或將買樓希望寄託於什麼月供股票儲儲儲? 唉唔好啦。容許筆者用小小生意人角度講一句:「股票長揸死L緊。」本案讀者都係老板,你再望望佢寫乜?

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睇樓更重要的10個TIPS(下) #1405

鄰居 入屋之前望望鄰居,如在近鄰區之門外裝CCTV者,盡量避免與此等居民為鄰。唔值得博。亦可打開後樓梯的門,望望後樓梯有冇安神位。有既話很要小心。神位通常只有地主在門口而少在後樓梯,如有的話一般是亂神怪力之事宜。另外住宅用作做彿堂、做貨倉不時有發生,所以睇樓於入門前已應好去觀察   冷氣 窗口式冷氣,不時因封邊夾縫做得唔好而漏水,不過屬小問題。有些較舊的住宅用水塔式中央冷氣,要上網查下佢地係咪成日壞,一壞全幢都無冷氣。至於分體式冷氣為現今盛行,由屋內之出水喉至屋外的制冷機都要查清楚,一屋如壞兩部買返黎先整4-5萬絕不為奇。留意假天花有冇滴水、或一處無水管的地方竟見有水漬,很可能水從冷氣來。   門框 換門框比換門貴。留意廁所的門框及門口雲石有否經常被水淹跡象。若廁所門口的木地板明顯唔同色水,值得留意   無縫地板 若想省下裝修錢,唔鏟走舊地板夾硬鋪無縫上去是一方法。不過無心機鋪既師傅,會唔預寬位或少落吸收棉令地枝易逼甩、或踩落地板有空洞感,這些都要注意。同埋鋪左無縫,原本個地板一般都唔可以再用,咪信個師傅講可拆出重用了   地腳線 有些人慳錢唔要地腳線,其實地腳線是配合門框一起,令門框不易脫落,另外搬傢俱時保護牆身,木牆唔配地腳有可能被撞崩都唔奇。當然仲有時防止小朋友鞋底踢花牆身,所以地腳線是深身或磚為主,易清理   木改天花/牆 不時屋主會用木間房、或令天花不見樑位。這些間格有可能令你間屋過唔到驗樓、要知何為輕改何為大改?   假天花 裝假天花是掩蓋天花板漏水的良方。如果見假天花的縫有锈跡,更要留意。一般廁所有假天花、廚房都有。或正常是兩者都無。如一邊有一邊無、或無啦啦睡房都玩假天花,就要留意。   屎坑有乜好睇? 如果入廁所發現咸水渠底望見一堆啡色鐵锈沉底,證明間屋已經閒置好耐,買之前一係鋤個靚價,或者你攪唔清點解佢咁平賣,就不如唔好買。   村屋之電線提起 入到村屋玩法有些唔同,水浸、蜜蜂巢、街燈照唔照到賊都屬添加留意。如村屋你見電線是全行天花走,很有可能打風底個層有水浸。至於夜晚睇村屋可留意是否歸家路安全。有些村屋更需每位住客需交一千幾百比村長租車位(不論你是否有車),成為了隱藏租金。所以平村屋,好難睇。真係住落先知,避之則吉,唔熟咪買。

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新婚買新樓,是否好兆頭? #1404

諗SIR: 你好。本人31歲,是一個專業人士,月入50k,年薪60萬左右, 月儲20K。 未婚夫, 37歲, 跟我同行業,月入55k,年薪66萬左右。 我們資產如下: 本人:與家人同住, 現金50萬, 股票33萬,基金33萬, 單名有一間物業,現值490萬, 尚欠140萬供完,月供6K,現以11k出租 未婚夫: 與家人同住, 資產(現金+股票)約500萬, 沒有物業 我們明年底結婚,想以未婚夫名買入物業自住。因我家住天水圍,未婚夫住將軍澳,新居地點想選擇荃灣或奧運附近,方便我倆上班。想請教: 應該選擇荃灣新盤定2手樓盤,如萬景峯較好?一手樓可以借多D, 留多D現金流以作不時之需, 這樣想正確嗎? 我應該為未婚夫作擔保, 兩人借盡上車, 這樣可以選擇奧運站附近的物業, 較荃灣區保值和有投資潛力? 請教一下我們應怎樣選擇呢? 謝謝。迷糊的人上   ANSWER: 讀者及其未婚夫借貸力為(55K+50K)/10000*2.59*50% = 1359萬。讀者手上有樓,供淨140萬。未婚夫揸500萬無樓用。若買萬景峯,三房價碼在1100萬、而讀者之購買力=借貸力+手上現金 = (1359+500+110) = 1969萬。買萬景峯三房用掉購買力之1100/1969 = 56%。就當將讀者自己140萬未供完按揭考慮在內,買萬景峯三房仍令借貸未超出濫借水平。   惟見讀者已有一樓在手,對樓市再升有一定抵禦能力,故有另一做法建議: 應唔買樓,而將資金好好用作收息去補貼租住宅支出。第一個唔支持佢地買樓既原因,是對讀者究竟有否考慮清楚住邊適合感懷疑? 婚後生活需時習慣,將買樓地點選在天水圍及將軍澳的中間,如荃灣或奧運,究竟是否適當? 如果住唔慣又點? 買間400萬樓10餘萬印花稅可以算數,賣走都係使多幾萬佣。惟1000萬樓的43萬「優惠印花稅」(已計是單名買的平稅) 對不少人而言是年薪數目,讀者最好都係慳些少。   第二個原因是佢地有能力去博樓市跌,因讀者已有一樓在手。何況買新樓投資是「無得救」,買新樓自己是「早享受」。惟租新樓就是只需付2-3萬租金,就可享用新入伙的樓房,對未有小朋友既讀者是最佳選擇。始終新樓$3-$5/呎管理費,對新婚夫婦而是是負擔,2000-3000蚊仄口2月先省下第時留比阿仔讀幼稚園都好!   區份優劣見買樓003 如何將手上錢利用債基再疊增,去收12-15%息去補貼租金支出,見收息101 由於此為非付費學生發問,及昨天打風打甩左諗sir個腦。故回答以600字為限。至此為止。 究竟收息補貼租得唔得? 見兩年前學生附圖。當然,同意市況大跌下,債券價格亦要下跌。不過股票價跌10步,債券先跌2步。有道行,等你買債都輸到開始心慌個陣,先將債轉股,往往係市底,一彈就救返你由輸變贏。長坐股票,一跌到底無野好諗。輸贏自有因、貧富是報應。大家努力耕耘。  

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樓市太瘋狂、資金無著落 #1403

你好諗Sir, 本人己上101/103 及003 課程. 但是在本地樓市及債市也未正式開始實踐。 正如很多人一樣見樓市太瘋狂所以未定入市方向及見五粒豆也不是好時機而怕入錯位.   1)本人48歳己婚和太太42歳也是專業人仕 2)本人月入 HK$70,000. 太太月入 HK$140,000,因 bonus 不穩定所以不算在內。 每月共約可儲蓄 HK$ 70,000 (己扣 Taxes). 無小朋友及父母供養 3) 物業 1: 港島大型舊屋苑 (夫妻共同物業及無名可借), 三房單位, 現值10M 月供HK$18,000 欠3M. HK$ 20,000 租出 4)物業 2:英國一房單位,新商業區, 3.5M買入己付0.4M, 未收樓。 5)物業 3:吉隆坡一房單位, 中心商業區,己付2.1M, 未收樓, 欠0.9M. 6)現租樓, 租金HK$21,000 7) 現金約11M (部分為最近轉職收入) 8) 香港股票約 1.8M (一半收息股及一半國內股, overall 表現未如理想) 9) 銀行基金 HK$1.1M […]

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