買樓邊區住宅最好炒? #1320

  #上表佔比欄的數字之單位為百份比(%) 筆者看法是: 收租單位的業主較易講價,尤其是持有數層物業的。由於要將3-5間樓賣走要多月時間,所以不少物業投資者會將首發的放盤調低於市價沽出,而將較稀有及質素高的單位留後「吊高黎賣」。最尾拉上補下,將會個物業組合用市價賣走。   這個原理,亦可同時應用在發展商賣新盤的策略。發展商究竟先推邊個座向的那一類單位,絕對唔係亂黎。   講返邊種物業會在下波跌市最被重創? 首選港島區的細單位。由之前物業報告可見,2010-15年間港島區400呎下單位升77%,雖很可人但比九龍或新界同類單位還差一大截。由上表可見香港島400呎以下面積單位於2015年作投資用的佔81%,萬一下跌很易成為投資人先作套現的對象,發生人踩人式下跌。在今時市況,筆者建議你少掂炒味燶既區份及類別為妙,當然閣下如遇上資金氾濫呢個問題,那就可再商討。   相反很多人不看好新界區樓價,惟於2010-15年只要屬1000呎樓下的單位,新界區的呎價都升贏九龍港島,按上表看新界區的出租佔比亦很低,全低於香港平均33.8%。自住物業業主對樓市升跌不太敏感,反正樓市升跌都係要住。所以預期在跌市新界樓之波動會比香港島的細單位細。   另外香港島超1600呎的大單位擁很低自住率,這也是預期之內。畢竟有能力係香港買最大級別單位的人,屋都唔只一兩間,小心樓市下跌會同個堆STUDIO FLAT一樣,跳住價咁比人賣。   STUDIO FLAT一向不建議原因,係此等單位同舊樓劏房有可類比性。不過劏房業主400萬入手單位劏4間,計比3成首期後按揭只供一萬餘。即係只要每間劏房收到租$2500,佢係大跌市仲可以輕鬆捱。而你用700萬買間STUDIO返黎,收租少過$10000你已經嗌哂救命。   九龍區是比較平均,而700-1000呎的九龍單位,自置率較高。筆者認為此等單位可攻可守,可配合區份數據細分再作選購。

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兩個月就可令樓價跌五成之方法 #1319

  陳茂波升遷做司長,智慧定必有所提升。長官門經常外遊,肯定知道廣東恩平同日本溫泉究竟爭幾遠。差別不在大細,而係於內地浸溫泉,一路浸一邊擔心皮膚發炎。於內地玩機動遊戲,最刺激不在機動遊戲本身。當然近年香港多了新類型案件,如去泳池會被盜取信用卡,這或許是粵港一體化所帶出之產物。惟我們不深究個別案件是由那一幫人作為,旨作提出香港的治安水平,比內地或世界上很多地方好了不只一截。至於局長早在訪問已表明從小就很有上進心,今次「大灣區融合理論」+「恩平溫泉論」深受各界抨擊,對表明自己忠精愛國又有進益。家陣想要出名上位,唔介意做箭靶填補眾網民於免費瀏覽時所感空虛,其實還是有個做法。   至於「大灣區融合理論」用黎做研究呃下經費或者開個局就可以,真係要「融」很看商業機構是否支持。筆者看法是香港的名聲及香港銀髮族的錢正不斷被看中及提取,年輕一群再係度亂叫無作為,不出十年就會被邊緣化。香港班老野被榨乾同淨,見於:   父幹論廣被合理化,不少地道老人家為兒子將積蓄投於高價樓市,下次金融風暴再臨又有一批財富被挖去。呢件事基本上肯定會發生,從前是美國舞高弄低美元剪羊毛,今次是香港樓價下跌,一批中產港爸爸被剪毛   你話港樓大跌內地都唔見得有幾好? 惟投資之精粹在於跌市時邊個最有實力。你見筆者自己好少寫文同你追逐價升價跌,只強調買樓前需計好借貸力,量度用掉多少,點解呢?   香港另一樣被嚴重透支的是信譽。係由內地人講比筆者知,香港究竟有那間藥房專賣假藥,而由內地人開設的。其實只要理順近年的零團費導遊打人模式,已可得知此產業鏈經已形成,與其攪什麼美食車? 不如打理好旅遊業先啦   商業頭腦永遠轉得最快,incentive足夠推動佢地思考。香港政府傾唔到係內地借地,不過圓玄學院已經幫你傾好左,見下圖係香港圓玄學院買個牌位,即送內地一個龕位,那就是透支了香港的brand,再加銀髮族的錢,然後賣內地既「地」 香港人,競爭力不夠而被排擠去內地,是必然。筆者都係香港出世,當然唔想見到呢件事發生。由小學happy到九七年炒閃卡加上「他媽哥池」,實在是美好回憶想後代同我地一齊共享。不過世界唔係由諗sir話事,又或歷史洪流連國家主席都阻唔住。香港變美好之餘主人都要換,老人輩既舊人死後屍骨被移居內地,活人於生時就被逼返回內地   計好借貸力再買樓、及保守的買債,是自認蠢人自保財富的最佳模式。近年湧現太多人免費比股票number,太多人只要你比$98蚊就包飲包食請你去睇樓,十足李嘉誠當初sell馬鞍山樓請埋你入去食buffet一樣。話左貪心既人格局細,最尾係會輸到突。   有能力既人當然除港樓外可投資海外,打散集中投資香港的風險   唔排除香港陽宅炒完,陰宅都炒起。據有線新聞報導內地係唔可以用在生人仕名義係死前炒陰宅,杜絕「陰宅期貨」。不過香港可以! 所以香港同內地,因法則有異令陽人既樓炒到不平衡,死人既樓都炒到不平衡 同一招,可用於內地發展商買左香港既地,究竟點促銷埋內地既樓   香港的法治、信譽都係留比有能力既人。所以別活在福中不知福。香港點解樓咁貴? 真係你同我都有份造成。想樓價跌? 筆者唔可以鼓勵你拎個炸彈放係某車廂內點燃。炸三次? 保證樓價跌。當年一個色魔已令人唔敢去屯門。你無炸? 就係咪表示你有幫手託起樓價?

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而家先知打幾十年打工都系白費心機 #1317

諗SIR: 你好! 真是相見恨晚, 看完你Blogger和書, 先知原來幾十年打工都系白費心機。 本人今年52歲, 太太沒有工作, 一直做全職太太, 有一兒子10歲, 2013年買左將軍澳天晉二期四房一個單位自住, 現值1350萬, 每個月還貸款三萬元, 還有17年共490萬按揭未還〪 早期在大陆工作,有兩個單位, 分別現值600萬和300萬, 出租大约8000元租金,沒有按揭全部付晒; 強積金有80萬, 全部供盈富基金〪 另有保险储蓄100万, 到60岁时可以攞番。現金五萬, 基本每个月收入全部用晒〪 我想再買過一層樓收租, 又不知如何取捨? 是否应该卖晒大陆楼? 請問我如何儘快退休, 或者可以實現一生三宅? 謝謝! 心急如焚人 2017年3月31日   answer: 咁又無咁嚴重,人生在世幾十年,你與家人的關係,係對社會的貢獻,都是堅實成果。就當人無錢無面,人生亦不一定失敗,所以就咪話「白費心機」啦。由於兩間大陸樓已供滿,加上將軍澳樓淨值1350-490 = 860萬,讀者手上擁900*1.2+860 = 1940萬資產淨值。   唔用槓桿去脅持租客幫自己供樓,唔花心機去選擇跑嬴區份住宅,相信是令讀者感難過之原因。或者難過在自己高薪下儲得的資產,或許同一個月入30000而係2005年入手兩間沙田第一城的後生仔無異。根據美聯樓書,2005年買第一城兩房同三房都係百餘萬同接近200萬,當年買樓可九成上會後合規出租,基本上只儲到30-40萬首期夫婦每人一間咁啃左兩間樓死收租,收足租12年加自己還些少本,要供滿兩間第一城擁與讀者相近的資產效果不難。   供兩間樓夾埋300餘萬,攤20年還只需月供$18K,兩公婆夾埋只有四萬人工就成事。在於過去10年資產升值比人工升得狠的情況下,難怪讀者有「白費心機」之言。   那現在心急如焚,應如何追趕失去時光? 首先就係唔係心急! 相信工作多年的讀者唔會唔知道:「情況越趕越唔好心急」。第一觀察是讀者資產過份集中中港樓市,此情下無論未來睇樓市升定跌? 讀者好應將手上樓減磅去降低投資過份集中的風險。看法是300萬市值的大陸樓要賣,天晉不妨搵買家同自己買及保證會租回,簽夠兩年死約,用此作招徠放盤。兩件事套近1200萬資金,可先用300萬做按揭買二手樓,800萬樓付40%首期中約就化300萬首期,而月供為19K/月,此價碼可在四小龍買樓或係九龍塘入手些入門版。此兩區域都比將軍澳好。入手後可將其租出,若真係比人發現,只不過補10%樓價將用途轉做出租即可,自己實力夠令風險很低。   將軍澳附近大把盤,就算四房都唔需要擔心無盤租。由於區內供應仍然偏多,不建議買樓自住,應行「以租養租」之法,用第二度租金或利息去補貼自住地方租金。   買樓後淨低約800-900萬,抽300萬投入債基疊增方案,收12-15%息一年,即每月多30-33K收入。債基波幅用標準差計出,為3.5%-4.5%,比匯豐之股價約9%為低。但就唔係保本,風險自己衡量。仲淨500-600萬,可以買一隻REITS及做香港一間銀行之直債:   標的: 東亞銀行直債 (本文不在此債券的推薦,只在提出買債收息此一路向。煩請不要著眼某一直債之可贖回性或抵押力作評論,會在面見時更作詳解) 2022年到期、留意於2017/4/5後可用@100提早贖回 每半年派息 […]

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把錢搞好的人: 22K收入。四十出頭 #1315

Hi 諗Sir, 你好! 小弟一直有看homeblogger的文章, 而看見homeblogger短短幾年間, 發展成現有規模, 實在是令人驚嘆! 除左一眾homeblogger作者實力表現之外, 亦可見香港人對理財知識的渴求! 小弟已報讀收息101 課程, DV41, 未上之前, 其實心裡有一大堆問題在考慮中, 恕小弟心急之下想先請教一下 財務背景: 物業: 單名市區約450實呎自住單位 (市值約6.5M, 冇按揭) (自住中) 單名市區約350實呎單位(市值約3.5M, 冇按揭) (現時冇間隔, 打算裝修後出租) 聯名半新樓約700實呎單位 (市值約7.3M,有按揭3.5M, 出租收16K, 供緊13K @30年) 收入: 1 . 本人: 40K, 太太15K, 租金收入16K  現金約0.5M,股票0.2M 開支: 管理費開支: 3物業共5K 工人: 5K 家用:10K 其他日常衣食住行: 15K 保險(人壽危疾儲蓄, 夫婦兩人每年供40K) 煩惱的問題: 問題1.   手持3個物業中, 自住一個除外, 應如何可提升租金收入? 其中市區(紅磡區), […]

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2010錯賣樓、2017點收科? #1311

諗sir你好!   之前睇咗諗sir你既書「收息論」,「樓换樓」和「雙租族」,一直有追看諗sir的個案分析,内容十分豐富,見解十分獨到,可惜小女子愚鈍,不知如何套用在自己的個案,還望諗sir賜教。   本人中女,37歲未婚,大學畢業,貿易公司做業務經理,暫無進修和結婚打算。   每月底薪10K+佣金約50~60K, 每月股票和基金利息約3K,月入約60-70K。 每月使費供養父母5K,醫療人壽保險約0.6K,交稅約7K,每月使費約13K,月儲35~40K。   本人2010年以九成半首置荃灣兩房單位,2012年賣出獲利約600K,之後搬去同屋企人同住,暫時無住屋需要。但十分十分後悔落咗車,如果一早睇你的「樓换樓」和「雙租族」,或個案分析,相信本人已經擁有一生兩宅。。。   目前資產: 現金: 1900K RMB定期: 174K (HKD) 股票: 770K(大部份藍籌股,金融銀行股,公用股,帳面損手約70K) 基金: 270K (JP Morgan高息平衡基金,帳面損手約30K) MPF: 226K 保險: 75K (人壽保額約400K+住院危疾約250K) 總資產: 3500K   目標一生三宅,一層自住,兩層收租。   以本人目前情況,應該先買樓上返車收租抗通脹嗎? 目標樓價約500-600萬,本人不是首置,是否最多做八成按揭?由於我的收入較不穩定可以借足嗎?九龍灣三寶收租適合嗎?還是鰂魚涌地區比較好?   還是先觀望樓市,買債基收息儲錢等待機會? 多少回報的債基比較適合?如果要20%或以上會有什麼風險?   本人於2014年買入的基金扣除每月收取的利息,到目前為止,只是打和或輸少少,是否應該賣掉?手上的股票是否應該減持呢?比例多少較適合呢?   買樓101和收息101適合我嗎?以我目前的情況,應該報哪個課程先?   小女子愚鈍,  還望諗sir賜教。   answer: 1.讀者只人工一萬惟每月佣金達六萬,如可證明有收入均在6萬,借貸力即提高為60000*50%/10000*2.59 ~ 7.7百萬   2.浮動收入人仕,就當係首置都做唔到九成上會,但可八成。需要糧單上面註明那一部份是底薪、那一部份是佣金,此為首步。但究竟點先可將最關鍵: 把讀者佣金收入全打入買樓做按揭之核實收入? 還需見面了解情況才行。或需運用買樓003的借貸力由無變有之法 […]

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比較買樓同買債基的槓桿 #1309

諗sir: 你好!我倆巳過拚搏之年,本人和先生巳購看過你幾本著作,已讀完買樓003,巳報收息103DP29,現希望你給予高見,好好佈署將來,本人家庭主婦,先生月入$14000,兩人56歲,現租地方住,月租9000,生活費每月10000。兩人持聯名物業兩個:     (a)物業1:月供4300,租8300浄現金流入4000,欠銀行80萬,已加按100萬 (b)物業2:月供5500,租1萬淨現金流入4500,考慮約滿後造套房 (c)上完收息101,已經自行到銀行做膽小鬼plan$150萬債基,每月收息$5000,已槓100萬(還沒有執行處理);在此,衷心感謝你耐心地教我們,好似教小朋友般,不厭其煩,重複重複點解買產品時,要了解其產品的特性,尤其股票成份較重的更要小心。我們自知理財不佳,自閲你的blog、書丶上堂巳狂追落後,以下構思,請賜教!   問題:手頭有現金50萬,加按100 萬及槓100萬、可以用現金共250萬 方法-)將所有買膽小鬼plan 方法二)等樓市拆辣後,用現金買舊樓自住,因已無借貸力,剛買的樓都是由哥哥做擔保 方法三)用$80萬贖回物業1 自住,其它放債基收息,但比例應該如何分配? 用上述何種方法好些呢? 近年通脹的生活下,真有點擔心將來。你的名言銘記於心:「你不理財,財不理你」 請賜教 膽小鬼上 – ANSWER: – 先謝讀者來文,先講筆者沒「膽小鬼plan」介紹。讀者修畢收息課程後應用了的最低波幅的那隻債基,在堂上筆者只是說「如想冒很少風險可用」。將此債基再配合銀行槓桿,50萬投入再借多100萬,令150萬派4%息之債基派出$5000/月,在投資額只50萬之下,回報為$5000*12/50萬 = 12%。讀者此安排好比7成上會買樓,因為只用50萬就hold起總150萬之貨,即好似你比120萬就hold起400萬既樓。惟買樓與債基雖同用槓桿,但有下列分別:   睇黎做債基係著數好多,不過有一很致命的弱點: 債基派息唔跟通賬升。如果讀者全副身家行債基,假設今時月收$20K,廿年後都係20K,但廿年後20K買少左好多野。所以讀者應中期行債基,但長遠同意要趁機入手多一間樓。   由於人已56歲加上人工只14K,手上已做按揭的樓唔可以放。因為放後再買,讀者夫婦無能力過到按揭批核呢關。手頭現金50萬買左債基再槓就唔好郁。手上淨低100萬,可在成功申請一循環貸款提供50-80萬港幣金額後,即可運用100萬當中之50萬重做一次低波幅債基收息,賺多一倍利息。債基由而家月派5000增至10K!   由於人工低,現金亦只一百萬,基本上只可收住息唔可以點進攻。只可收住成萬蚊息等政府比位佢地買第三間樓投資。惟將其中一樓轉做劏房很建議,因近退休人仕有時間管理劏房,預計當中可產出10-15K月正現金流,劏房計埋債基有成20-25K被動收入,很夠讀者「頂一排」了。   同時多謝讀者點出「諗sir不厭其煩,重複重複點解買產品時,要了解其產品的特性。」不少人黎收息或買樓班學野初頭都只求個產品名或邊度買? 如你真係咁諗當然都歡迎,但留意「買邊樣產品好?」係會隨市況而改變,所以學生為了只比一次學費,最好在堂上習得槓桿既方法及比較投資物之原理,這亦於堂上詳細教授,明白後即可自行比較投資物唔駛再返黎。筆者咁不煩其煩,都係唔想學生只做「number黨」。市面上大把人比number你,無非都係想你幫手買起個股價。筆者主要利害在課程收入,付費上堂是否值得? 留比閣下自行判斷。

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四十歲與一生三宅有約 #1308

諗sir 你好。本人是你忠實讀者,而且亦上過你收息班101到103。 得你指點,本人已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05M(9成上會。呢三年,本人除了供樓外亦不繼儲蓄,希望能盡早做到一身三宅嘅理想。但係眼見美國開始不斷加息,所以想重新部署投資方案。其實我自己已家有兩個方案,不過就十五十六唔知點決擇,希望諗sir能夠再次指點迷津比小人一D議見。十分感激。   本人嘅財務及開支情況如下 本人係一名註冊工程師36歳 收入:$50000 每月支出連還mortgage 大約:$23000 每年工程師學會會費大約:$10000 每年供基金及保險:$20000 除了交稅外,其餘用作儲蓄 現金儲蓄大約:$700000 人民幣定期:$150000   方案一:與屋企人聯名上會,再購入一3M 到4M 單位再放租。 方案二:以我僅有嘅儲蓄用你係收息班教方法買入債基,每月收息。   answer: 收息101已解過,加息唔會影響債基價格,亦詳細解埋,係咪筆者教得有問題? 上圖顯示,與債基同類的ETF之價格經歷2016-17年加息兩次,價格維持。當然這亦有賴股市順風順水(指美股),債基不是一個保本的投資方案,惟經過波幅與回報之考慮後,透過買債基再疊增可得付出風險較少而獲得較好回報之效。筆者在往時不少文章,已幫大家計過買入匯豐受風險幾多? 而回報幾多? 證明價格風險是可被量化。   同時讀者不需將買樓大賺之事歸功於筆者。近清明我地叫返Steve Job出黎,上注香聽聽佢老哥點講: “To me, ideas are worth nothing unless executed. They are just a multiplier. Execution is worth millions.”   當然有些讀者是死做成世,人到五十先發覺將錢儲落101基金計劃,養起經紀多過幫到自己,這是唔攪清一味死做的案例,又或是貪心免費理財服務加上百佳禮券,最尾得個貧的例子。   看全個格局,讀者單拖搵50K,等於一對夫婦每人25K,換言之財政實力很一般。不要跌入「用收入水平去衡量自己應有及生活質素」的陷阱。錢要儲到的才是自己,估計讀者供樓後每月儲萬餘元還成,在借貸力最盡為50K/10000*50%*2.59 = 6.5mil之下,讀者借貸力估計用了2.7/6.5 = 41%。再買樓肯定將借貸力在旺市用超七成,所以在未找到配偶或有能力之擔保人前,不建議再買樓。至於一人五萬月入欲成一生三宅之事,在今時高樓價高稅之況下好難完成。當然讀者可靠買樓003「借貸力由無變有之法」將借貸力變大50%,不過家人「人頭」亦要搵多兩個可信賴的人才可免付15%高印花稅才將三間樓集滿,由無變有再搵人頭及後睇盤買樓,複雜得2-3年才可成事。因此40歲前,讀者好應潛心收息,部署3-5年後「爆仍一鑊」,儲足力後買樓兩間成一生三宅目標。   一個人要四十歲之前攪好三宅,要用下面步驟「攞盡」個位黎做先得。當然最重要是執行,就當讀者失敗了,最尾四十歲擁有兩間供了近半的樓,仍絕不失禮: […]

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全職媽媽降臨。老公點孭上身? #1306

本人是DV39收息101的學員, 就是今天最後請教你怎麼把問題給你,而你教我發Email的給你那個:)。我也報了你的收息103課程。看阿Sir你的Blog已經一段時間了,非常欣賞阿Sir你的思維方法,覺得很適合本人去借鑑,也真的學到了很多很多。所以也毫不猶豫報了你的兩個收息課程。希望阿Sir可以對我的人生的規劃指點一二。   本人35歲,太太33歲,我有一份穩定的工作,年薪大概有1.1m 父母都超過了65歲,沒有買過屋,並住公屋,需要我供養 太太幾個月前辭職在家照顧兩個小孩 本人和妻子以聯名戶口在西九四小龍買了一個6百多尺的單位,現在銀行估值596萬。首按利息H+0.7,欠1.2m, 月供大約5900。加按部分利息p-2.75,欠1.9m, 供大約7730 現在把舊單位以14000出租,並且以21300租住旁邊的800尺的三房單位 沒有用槓桿買了三隻債基,市值大概250萬,分別派息10.335%,9.166%和5.738%。平均派息大概8.6% 人民幣投資主要在大陸放私人貸款,有200萬人民幣投資應該在3個月內會回籠, 另外的有大概1.15m人民幣投資在半年內回籠,但不想再拿去放貸了,因風險高。 不算供樓和租樓,家庭開支42000左右 股票市值763k,分別是388香港交易所,700騰訊,1800中交建 現在持有港幣現金大概100萬,大部分放在mortgage link   我的問題如下: 如何令自己的資產合理配置和儘快增值,以實現提早退休的夢想,哪一類的投資比較適合本人呢? 希望在將來幾年內在西九四小龍再買一間3房單位讓家人住得好d,現在樓價大概900萬。問過銀行,由於太太沒工作所以比較難借錢。而且我覺得樓價太貴,不知道是否值得買? 如果買樓,可否通過擔保媽咪去買樓然後繼承給我,還是通過分拆聯名再買比較好? 是否借稅貸或信用卡貸款然後投資疊增債基,然後等過幾年樓價跌了,並且供完私人貸款以後,多些資金以後再買樓? 你的迷途小Fan   ANSWER: 此問題是修畢最後一天課程後發出,即係讀者未讀本人課程就走左去買三隻債基。那筆者盡量提點一下,未槓桿就派10%之債基係有,不過筆者會選擇原本派6%而槓完收10%之債基收息。因為在現今低息環境,仍需用10%息發債之企業,顯示負債水平或盈利能力很有問題。同意讀者在上課前只得個殼,而沒有內容(substance)。目標為本的只想搵隻10%收息物到手,但如對收息物本身不認識,會引致逆市時大幅帳面輸40-50%之風險,又或市場傳買入類型之債基停止贖回,就算最尾無事都嚇餐飽。   在課程已授如何將債基之風險量化,大致是派6%年息之債基只有三個風險單位、而派10%年息之債基之風險單位為十五。咁講投資人應只用低風險之債基去槓桿,而不槓桿用十五個單位風險去換只10%息為高危。若想將投資的風險同回報搞清楚,可像讀者一樣到堂。當然如你仍是希望把自己錢糊里糊塗去下注,若你餘生對錢已再無需求,咁就可以。講返要達成讀者提早退休之夢想,最基本就是要搞出42K被動收入。當然若令派息可跟隨通賬一齊升跌,那讀者更可將退休驚無錢洗之煩惱都解決。點都好,先看看點安排42K,退休對於讀者,有感仍是遙遠。   讀者自己間樓14K租左比人,自己用21K換上三房自住,行<雙租族>之法,省去買入三房住要比的重稅。早年做錯了一件事:「聯名買樓」。今時做對一件事:「避免細換大比重稅。」可惜時下不少人對付印花稅好似無感覺,買700買樓要付的約50萬稅款,連筆者都覺肉痛,驚嘆太多香港人財力比筆者高,先聯名再換大屋再錯一次用聯名買,交咁多稅真係連林鄭都為你動容。   工資高及早買樓,現享H+0.6%低息PLAN,及過去幾年潛心儲錢,雖樓只一間但可動用資金有: 250萬債基 115萬+200萬人仔 76萬股票 100萬現金在mortgage link 即共約港幣800萬   800萬呢個數「夠開波」試下直債。直債是到期保本、而債基是無期但又唔保本。「有米者」應不斷從「股票+債基」組合搬到「直債+樓房」之組合。如資產淨值達二千萬港幣或以上者可考慮將樓房一環節配到海外。但如只為了想買樓而買樓,就走去日本五六十萬咁買間樓,筆者不同意。近年在雜誌見到對買日本樓作負評的報導,看法是如初心放租者買日本樓投資,很多時對對租務管理不熟悉引法出誤會。這些管理涉及對人及經紀的基本應對,無因你轉到日本買樓而可作忽略。所以投資機遇是一件事,但你能否有知識將佢好好執行係另一件事。同一個單刀機會,諗sir同山齊士既處理方法都會好唔同。   債基已買夠,讀者唔好再加。250萬現收8.6%息,建議利用收息101課已習的方法,運用本身低波幅之債基做槓桿,而只投債基兩隻,達成11-12%的收息目標。此來已將總被動收入由$17900/月提升至$25000/月。另外315萬人仔至少轉返其中200萬做港銀/美金,投入直債收息,不妨考慮一隻2022年到期(新加)坡紙計價的大新銀行直債。無錯,就係香港個間大新bank。   唔槓只得5.1%息,槓左年回報為 (12750 – 3000) / 100000 = 9.75%。筆者相信,香港至2022年唔會有銀行執笠。留意係到期保本,讀者投入25萬美金,每年「硬食」近10%保證回報。如此一來,月正現金流又提高了(250000*0.0975)/12 = 美金2031 ~ […]

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荃灣一房何解值1000萬? #1304

尋日嘔左三千幾字講林鄭後樓市,原本諗住今日唔寫文。無奈whatsapp不斷受通傳,問及荃灣一房賣緊一千萬,後市又有何看法? 在此點列說明:   一千萬引申自3月27日新世界出既價單,56及57樓單位開價約1100萬,折實1000萬。 將柏傲灣兩個最高質素的一房全海單位進取開價,有MARK價意味。發展商配合今時社交平台,成功用兩個單位的成交就製造了樓價大升現象 呢兩個單位就算開價再高50%,相信都會有人買,因為只係貨兩件。如無人要起碼長實樓神趙生都會認投,一旦將柏傲灣既一房MARK到做一千萬,佢4月開賣既海之戀,真係賣到發花癲都得 微觀發展商的賣樓,其實都係同往時用著一把戲。先將TOWER 1A的一房C單位之27-45樓用中價位出貨,成功後慢慢將更高層4-5個一房放出黎惜售,令價格容易嗌得更貴。最後用高價賣了最高57樓單位,令成堆6-26樓係TOWER 1A既C單位之價位升埋上黎。 根據3月24日價單,TOWER 2A的49/F C型同類(同421呎同望向)單位已開價過千萬,但估計因當時要選特首,令此新聞不能炒作,所以留番今日先出。 可以解決此現象,就是叫政府撤辣招去解封二手樓市場。現在二手樓成交近凍結,只令一手發展商任開價主宰市場 另一建議,是政府起樓,指明一房只賣350萬、兩房只賣500萬,主動干預樓市。還掂林鄭連居屋唔補價出租咁去益人都諗得出,不妨行埋下步政府負責起樓啦 東涌大把公居屋無人住,平平地賣哂佢。叫九巴每5分鐘一班車由東涌直出旺角 回歸廿年,設備齊全既醫院只係起左一間。大把老人困係老人院等死。 當然,政府永遠係後知後覺,萬人埋葬只用一份報告交待了事。悲哀的香港人,要自己找出路

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諗sir建議看的書: 當幸運來敲門 #1302

你好!諗sir! 很喜歡看你的文章! 現在每天習慣都會意你的fb。本人30歲,家庭主婦,育兩小孩,先生本身自顧,因健康問題暫時停工。所以我們現在老本幾乎吃精光,只剩下幾萬儲蓄。   本人早年買下樓, 9成按揭作出租用途。供6k 收租8k。買入價1.6M欠1.3M市值2.8M 申請轉按中 轉6成扣除雜費約套300k。 先生名下物業自住,買入價2.8M現值3.8M 欠1.65M月供10k 想幫佢轉按6成, 約可套70萬。   套出約100萬,目的支付日常生活與醫療開支。預計約30萬未來一年生活,不知道餘下70萬可投資咩產品可增加每月現金流? 有大陸親戚介紹買大陸新開樓盤約22000/平 有40~100/平選擇 可按7成 應否用套出資金投資大陸樓? 因我們兩夫妻都沒有投資智識。想請教諗sir指點一下,或者可以提供其他更好的方案給我們, 謝謝! Wendy上   ANSWER: 筆者自己思考: 為什麼內地房產商會走到香港買地起樓?   可正名將資金一大筆由內地過到香港。試想想你上海賣香港樓,付人民幣合法可擁有香港資產,完全無視銀聯卡或者乜乜卡個D禁令。淨係呢點,已肯定令香港樓賣爆。所以香港樓價將會包含內地資金逃逸而享有之溢價,而家只係序幕。你個仔學好點煮上海菜,比讀完港大工商科更有賺錢能力。(當然,先講賺錢能力唔係一切) 內地衍生利益之後延稅遠比香港重 香港本土地產商過往賺得太盡,參考新鴻基過往3年年報,集團於地產的margin介乎30-40%。今時內地地產商黎香港10-20%利潤已夠,在港賣樓對他們而言很好賺 持有美元資產,對沖人民幣下跌風險   遲下香港起好的樓盤會包銷上上海賣,香港人連見證ICC排大隊賣樓的機會都無。當然,樓市會有爆破一日,估計到時香港中國是但一方樓市都難獨善其身,在上述數個考慮之下,筆者不鼓勵任何人在內地置業。   同意讀者於理財沒有知識,一旦將樓加按突然有幾百個係身,牛鬼蛇神就會出現。所以話,最尾剩到錢係身既人,本身必須是識賺錢同懂理財。人傻自然有人呃走你D錢,所以戲入面既「傻人有傻福,符碌過一生」近乎唔存在。拍戲主依賴觀眾同理心加上灌輸美好願望去formulate賣座情況。在現實需付出耐性及年度計的堅持才能把錢賺來。   由於財缺,建議將讀者自己間樓按爆八成去套出更多cash。可套得2.8mil*80%-1.3mil ~90萬。一般的加按六成只獲30萬,唔知夠兩個小朋友加暫病配偶行到幾遠。按至八成月供230/259*10000 ~ $8800/月。將手頭資金增至90萬+70萬= $160萬。   當然,先生間樓都可按爆八成的,可暫時唔做咁盡,留番萬一銀包再見底時救急。若先生間樓按爆佢可套1.4MIL,即比而家70萬套多仍倍。 仲有,筆者唔係教產品的,而是學方法。產品可以每日轉,但懂方法就可助增強個人判斷力,往後自己解決問題。有時你見一些人好無運,好似頭頭碰著黑咁樣,其實萬事總有因,建議閣下睇一本書,好快睇完的: (ISBN:9861330321)   筆者自己睇開悶書,唔建議人地做苦差事。不過呢本真係又薄又易明,如你睇過就留點讀後感係POST COMMENT吧。   點都好,就當只160萬CASH係手,可以點做? 買股票是不宜的,穩陣錢從來不買股票。就當中電或領展,年波幅都比債券高。就當債券槓桿左將價之波幅增大一倍,用作計波幅之標準差仍比匯豐、內銀低。160萬投入債基疊增,行埋收息101課那最穩陣的「老豆之選」收息方案,悶到極之下收8-10%,讀者一年收入即多16萬,即每個月都有多12K用。當然坐食會山崩,若先生做唔到野,讀者點都要攪返左收入來源。同埋無野做及無收入證明既人,係點都做唔到按揭或加按的,未係新公司做夠半年都唔得,讀者需同時考慮這些情況。   證券業亦有本地薑與中資拗手瓜情況,耀才的新開戶7個月免佣? 定係同騰訊控有股份既富途證券一世免佣好? 如果你想擁有一世買港股的免佣戶口,可跟下面步驟做開戶。若香港證券行如真倒閉? […]

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