18區樓市供應量少評 #1341

九龍城: 18區供應之首,今時期價已呈超買之象。啟德發展令該區供應暴增,若沙中線(經九龍城)如期2020通車,將影響麗港城、譽·港灣之獨特性。估計淘大是招呼另一類客,所以銀碼上跌價應不大。   西貢: 即將軍澳,由2012年寫BLOG至今,應未曾予好評,今年將供應之首的位置交捧比左九龍城,但都係第二。當然單位本身稀有性行先,區份為次。若你在將軍澳找到個單位是稀有加上價格平,那絕有購買之理由   元朗: 未來供應高,今時暫列季軍。上年曾經減少過,不過歇息一年後供應又黎料。   大埔: 應將天賦海灣的供應消化掉。平水   沙田: 曾經好,而家一般般。因為有另外一些數字正反映此現象   北區: 新口岸落成加上供應少,中性偏好   中西區: 港島區近幾年一向落後。只好說中西區暫時不過不失吧   灣仔: 不太看好。除供應亦有其他數宇反映只一般。   東區: 看好。供應量在適宜水平。   深水涉: 細單位供應量多,總供應數唔係少。只能小心購入,亦不應買當地的單幢樓細單位   油尖: 供應一般,前景看俏。但對不少人而言入手價很貴。若你在油尖夾硬買爛樓,不如去差少少既區份買「好樓」   荃灣: 原本以為三個新盤之供應量會壓死荃灣。但現在荃灣是18區最低空置率之一區。你真係吹佢唔漲,盤出極都仲有人買   屯門: 由寫BLOG至今5年,從未放棄看好。數字已說明一切   黃大仙: 老人太多。不予置評   觀塘: 由於裕民坊重建,加上有工業區,該處是有居住需求但無置業階梯。長年留在觀塘住既人主要在「觀塘半山」,當地冇咩貴樓,留唔住貴客   離島: 即大致東涌。之前提過係好,而家要修改此想法   葵青: 唔好諗。總之唔好諗呢處   南區: 唔識睇,未夠銀兩。南區有些單位類型成交是一年少過10宗,故要熟知該區,一定要撈當地agent。至於香港仔中心,中性。海怡,小量落後如新界或九龍中屋苑。  

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(下集) 幫老闆做牛做馬、很想打破此格局#1339

諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!   ANSWER: 回昨日中篇: http://homebloggerhk.com/?p=73864   尋日交待了第一及二步,第三步軟實力更重要,你可以話古時既皇后要生存,全靠軟實力。軟實力由每日返工都同同事打招呼做起,至於睇書主要可訓練個人思考方法,及記熟一些前人經驗。可將睇書養成小習慣但絕不要一炮式的狂讀,咁係無用的。今日睇既野可能要一年沉澱再經過某些事情才令你有恍然大悟之感。所以單睇書不能掌天下,相反有行動力去做會好一點。何況有些手藝野需要肌肉記憶,無從網上複製,向這方面培訓利多於弊。有個較快的方法提升軟實力,就係做Sales。說服到人下決定、不說令人討厭的說話,絕對是處世必需技巧。當然,你over左猛咁講野讚人,又會令人覺得你虛偽。那多同少之間的界線,係無得上堂或睇書學返黎,更個個對手唔同。只有你落場sell下野或同多些人相處才更快進步。故很多成功的老闆,年青時都有從事銷售工作。     打工仔多勞少得基本上肯定,打工亦肯定唔會發達。比得你做個MD一個月廿萬,回頭才發覺老婆仔女已用掉你十八萬七。當然有些人意向只是夫婦共賺十萬八萬,一般富足已夠,這個願望配合上收息101的10-12%穩定收息法門,大概需要500-700萬就做到。可能你心諗儲500萬對自己而言真係難過登天,但只要你稍為提升你上述三點: 人脈/軟實力/硬實力,人工可去到每月3-4萬的水平唔難。儲下錢做首期買兩間樓一自住一收租,租客自會乖乖地同你供好一間,辛苦捱完仔女出身大換返細屋又套一筆,其實月月供當儲錢供足20-30年,臨退休擁500萬唔係難到「十世先做到個隻」。500萬收12%息表示每月有$50000被動收入,呢個數就算少一點仍夠人開飯。當然實際執行上有些微調,這在面授時再談。     老闆每月肯定要出糧,如果唔係就犯法。故老闆每個月的收入是由負數開始。即係如一個月無生意,老闆收入等同負數於公司成本銀碼。打工仔的收入是由正數開始的,基本上月月有糧出。正因冒了如斯風險,老闆大賺打工仔都無野好講。打工是安於現狀而未能突破思維,世上95%既人都係咁。當然有些主管是打工仔但又當正自己係老闆咁樣,呢D人一朝被裁(員)將要十倍奉還,大家就放長雙眼。   當然,如你把三點: 人脈/軟實力/硬實力增長得強如風暴,那千萬財富對你而言必屬小事。應該去想想萬一遇上同業(或公司自己人)暗箭、生意轉差、司法機構監管、政局不穩時怎去令自己減少財富流失,把有錢人的身份盡所能延長下去,做一些自己認為真正有意義的事。有軍隊才有政府,有政府才有監管機構,監管機構主要打老闆,有老闆才有你作為員工。作為打工仔既你必須睇清「邊隻係老虎邊隻係豹」,才不會易於在此鬥獸遊戲入面GAMEOVER。而家小朋友打咁多網上遊戲實在無益。玩下康樂棋令你知道56格可以直落返12,玩大富翁可明白坐監同現金流的道理,才可避免你長大後成為被擊落的米格機。

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(中集)幫老闆做牛做馬、很想打破此格局 #1338

諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!     ANSWER: 回上篇: http://homebloggerhk.com/?p=73860     你可能心諗:「尋日睇左成篇都未講發達步驟,今日再比一次機會你諗sir! 咪再浪費我時間!! Well…要成為優異生,就係看通成個遊戲規則先落場玩。玩下又改下,越玩越叻。 次者,次在失了先機。仍可一路玩一路睇下玩得好既人,再改進一下。 庸材,一味只係玩,成世人同圈速。 受養者,屬玩玩下無心機個類,玩唔出結果而接受他人助養,以尊嚴同面子換取一時安逸。 監犯,為停賽者,可以被法庭指令由零重新開始。     看看時昌迷你倉上年在九龍灣大火的例子,出事之前你問老細時生佢是否「財務自由?」佢心諗真係得啖笑,佢自己名下既倉值幾錢連佢都唔識點計起…惟有敷衍你兩句(筆者設計對白)。出事之後,時生有機會成為上段文字描述的停賽者,當然筆者都希望佢唔好出事。由於筆者文字功力差,唯有明言:「而家好興講個d財務自由或者被動收入,如理財未有成績當然無問題。但如閣下真係叻仔問巴菲特借左一千萬,稅局或暗箭唔會招呼你?」   好,咁要講講點做。首先,唔使咁快跑出街識朋友,或者什麼日日lunch要約唔同人。如果你想見面位人兄係好人,佢自然遵守等價交換原則。你本身無專門知識又或無錢,咁真係見完得個桔,就當你識於微時既中學同學,亦唔見得會長時間唔問回報去幫你。時下有不少派卡片會、早餐會,聚集一班講明係想交換網絡的人,遺憾出席者同屬「未有能力」的人。你花十倍時間去攪,或有一分得著。當你一日成為Winner,winner-circle自會為你開啟,可以與同級數的人合作,交換利益。條件未到而夾硬黏埋去,只會核突而無用。   要成為蓋世大俠,當然要在年青時密練九陽神功。至於橫空而出而稱霸光明頂,屬張無忌的小說情節,你就咪咁傻以為壞人係打一次就死,好人先屈而後勝這些卡通片道理啦,建議閣下改善自己軟實力同硬實力。第二步提升硬實力,在於認識/熟習一些時下少人知而難於複製的事。筆者明白醫生律師算係,不過煮野食、補(靚)鞋、家居維修都屬時下年青人不熟習的事。你攪什麼IT除非你係最勁既駭客,否則值錢極有限。至於在資本市場投資,嬴錢要訣係先有資本。建議是讀者審視一下再於IT界落力是否水平做到top 10%,如果連咁都做唔到請換行,或者是日間返工而晚上學習另外的事。   有人想似少年股神一變十再十變百,先講筆者將投資技巧定為硬實力。學投資,應該趁後生。只要唔好勁借又炒到破產,28歲前進取一點樣樣試下炒賣都可以。最差既事就係20-40歲努力儲錢,40歲先學人初下股海,咁就….   只要你努力、認真咁學習投資同用真錢去買,基本上2-3年,你可決定到你屬於邊一類人: 類型一: 叻人,全世界人加埋電腦炒股程式你仍然可rank top 3%。咁恭喜你,請主力用投資搵錢。搵到之後聽日返黎用最後一節文(下篇)的方法去保存財富。留意,蠢人認叻既「死狀」,會比蠢人死得更慘,閣下小心諗諗。 類型二: 平庸。那唔好炒咁多,努力打工晉升或做生意賺錢。如想加快理財進度後生用樓、近退休用債。加些槓桿去投資是必然,你都想快一點「到站」。最緊要係學識槓桿後要面對之風險同作出準備。 炒股要努力、工作要努力。因為唔用心做,很難決出當下所作之事是否為閣下專長。你可以閒時hea,但做緊野個陣唔好hea。筆者自己都唔炒野,有感由10萬炒到過千萬比踏實學好一門手藝更難、更難保證。而賺取財富只需一時,保存財富才屬一世。賺價的投資方法只予人賺取財富之便,但收息的方法才助你遠離謊言,安穩一生。   聽日返黎,講返最緊要同最重要既第三步: 軟實力。同埋康樂棋!  

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(上集)幫老闆做牛做馬、很想打破此格局 #1337

諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!   ANSWER: 好啦,日日答理財個案,今日換下口味,試試談談年青人的上流方向。2014年曾撰文「成為千萬富翁的八個步驟」,時至今日,再寫一次類近的。   上流或可理解做增加自身優勢,例如有錢、例如有地位、例如有專業知識、例如有影響力、例如一個電話可以打比誠哥約食飯,例如有易於檢控他人,利用社會整體資源去打擊對手之能力。又或例如有家人幫助,即在不用交換利益之前題下就得到血緣親戚之幫助。這些都屬不少人想每日加強的地方,衰d去諗就加強用以滿足個人私慾,好些看法是令自己得到滿足感和快樂。當然上述不包括斷六親出家向彿之路向,筆者未諗明貪嗔癡。   上流的阻力 可以係你競爭對手,又或係政府,當然攪得唔好連你屋企人都會,但其實唔係你老闆。本篇文章旨在用更廣闊視野,去將連財務自由以外的發展都輙述出來。   有財力有某行業知識既敵人,不時會利用政府監管去打擊他人,這經常發生。所以閣下真係要行上流或「我要發達」呢條路,預備將來遇到的事比你想像中多。畢竟什麼創業分享會? 又或什麼交流會? 很多時成功例子傾向分享好野而將衰野收埋,唔通電視台會打比陶傑材子訪問佢當年係九龍塘時鐘比人映到單野? 一個編輯,可能兩萬蚊人工都無,仲少過呂志和口中既「後生仔人工四萬」標準之一半。所以揚得出黎既事,些少野學到可以,但真係要到point及緊要既,唔會有人輕易教你。   人從一出世就成為社會一份子,而社會受政府規管。究竟政府邊個話事由當權者決定,本文唔會探討改朝換代既事,惟政府本質就是令社會和平穩定。正所以無暴亂無炸彈,各人安安定定,林鄭又「交到數」比習總,大家又何樂而不為呢? 當然本案讀者作為個社會小卒,當然想問點變大粒佬,不過唔好心急,先要明白社會上一些規矩。政府要平民唔好事,當然緊係軟硬兼施,軟一面當然要起公屋同派糖,硬方面要搵差佬管佢地,不過香港有800萬人,而差佬只30000。咁情況三萬差佬係唔可以1管30既…所以另一個幫政府睇實班平民既人,係老闆。   200年前,社會上面老闆係多過打工仔 自工業革命後,機器取代人力,個體戶做生意的人大大減少。與200年前比較,今時做生意既人只佔整體約5%。但在200年前,社會上面老闆係多過打工仔。當然,舊時亦有另一階級叫「奴隸」。講返老闆點去管員工? 呢件事你而家感受緊啦! 仲使講! 總之九點返黎八點走,唔好亂係街鬧事,有咩做錯即時斷糧,故此現代社會有九成人的行為都受老闆制約了。這亦是政府很重視失業率,同埋點解明知老闆有很多地方可以避稅,政府仍願意扮睇唔到既原因。   當然,老闆唔係大哂,佢只係古代「千夫長」既現代版。政府一樣有方法監管老闆,同時講明員工行為要老闆負責。當然條友放工去打劫老闆梗係無事,這些大罪由警察包尾。不過一些小事故早在老闆手已拉停了,日後成大火的機率大降,同時壓抑了不少創新思維,令犯罪事故減少。你睇下Uber就係創新,挑戰緊法律。而法律實未能與時同進。那結果點做? 先殺犯例者再自己拎黎做,派個信得過既「千夫長」去睇實。科技令社會新增不少原有法例管唔住既野,惟有比更多壓力老闆暫時「用人去管住一大班人」。   老闆點管? 要知在香港做生意,除非規模很少,否則梗有幾項條例適用於一間公司。做飲食有監管,開學校有監管,旅行社同請菲傭很易受管,銀行、賣樓更加唔使講。老闆隨時在政府訴訟下屈服,因而將其行為盡量配合政府意願。有埋商品說明條例同MPF,基本上要玩你老闆梗有一條適用。所以將香港地產業換上紅色資本是國家戰略,不無道理。   係網上賣野看似不受管制。不過唔使租地方、唔使拎牌既生意太易被抄襲,所以生意一發大,自然有競爭者將其「殺掉」,根本唔使管。至於小型補習班、網上賣化粧品在政府角度無需趕絕,只要你咪咁爆自己溝樽護膚水黎賣就算。收稅次要,管好你班人為主! 這是在政府層面看的管治架構。   聽日返黎,講講社會上的五種人: 優異生、次者、庸材、受養者、監犯。

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月搵月月清但人已近四十,點算? #1333

諗sir, 本人37歲,月入52500,太太無返工,手上持有物業如下 1. 3房單位,當年買5490000,餘下供款4500000,月供19000。 2. 300呎貨倉,當年買2000000,餘下供款1200000,月供13000,收租5000。下年先可以放。 3. 車位1個,當年買450000,fullpay,收租1700。 私人貸款450000, 月還4000。 手持現金流約2000000。想增加被動現金收入,太太最近無返工因小朋友快出世。每月扣除所還款保險家人已所剩無幾。 請問諗sir有無好提議?謝謝   ANSWER: 貨倉市場筆者唔熟悉,但起碼要裝到特別種類貨的倉場才特別有價值。講開貨倉,唔可以唔識安全貨倉(0237)此一股份。上年賣走柴灣貨倉毫派$3.55息之後,股價調整至$18就冇點郁過。當然筆者唔係推介股票,不在行。不過你睇安全貨倉上年9月入年報,只可用「無朝氣」、「無野撈」黎形容。最亮點係集團增加其證券投資組合並錄得溢利港幣 24,430,000 元(二零一五年同期為虧 損港幣 4,116,000 元),該溢利包括出售可供出售投資溢利港幣 19,782,000 元及期指和 期權合約公平值虧損港幣 34,559,000 元(二零一五年同期:無)。   咁即係話:「公司無咩生意好做,不如炒下股等賣盤好過…」如果一行龍頭都搞成咁,讀者無睇過就涉足貨倉市場,仲要300呎既倉都做,那筆者真要同讀者見面相談才得知玄機。至於香港車位,今時仲落得手買定有爆升因素,如只想入車位收6-7%租(假如有),咁不如用收息101的債基疊增去收10-12%息好過。   計一計幾項投資的正現金流效率, 貨倉: (5000-13000)*12 / (2.0MIL-1.2MIL) = 每年-96000現金流而鎖起80萬 車位: 1700*12 / 450K = 4.5%   雖已買三房而手上持200萬,但同時受壞因素影響,如自住樓賺價實唔深。550萬樓仲爭成450萬,亦即樓市跌20%令讀者成負資產。另一壞因素是有私貸45萬,借私貸很傷借貸力,而扣除借錢其實讀者只有150萬現金仲要養太太,加上好快小朋友出世,而月搵月月清但人已近四十,情況唔敢講樂觀。   契機在於太太冇樓係身,或行一拆二都好,總之點都可「吉」一個名額出黎高成數又唔使比15%貴印花稅上會(但留意仍要跟平的印花稅率去比稅,唔係唔使比),太太雖無做野但如好部署是可將借貸力由零到有變出黎。近一點看,冇咩特別野好應賣走貨倉,套回80萬,投入債基疊增收12%年息,一個月都$8000,已令零儲蓄的讀者「重新出水」。   萬一市況下調令讀者要補MARGIN,手上200萬現金是好支持。至於直債不建議入手,因直債入場費高,縱有保本特別但門檻拒絕了讀者。如真再想每月有現金可將債基加碼至入手120萬,另外盡力拉長自住樓的月供金額(但要過左罰息期先得),希望每月多一蚊儲就一蚊。不少人抗拒拉長按揭年期,其實只要你考慮到今日月供$10000到30年後可能搭次船都做唔到,那就不會介意攤長一點還。

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未來細單位供應將壓垮那區樓市? #1330

「納米樓」源自浸會大學麥萃才教授,利用香港人引以為傲的納米技術,去嘲笑今日港人居住面積細少的情況。一區若積聚太多「納米樓」,呎價好難升得起。可能你會想:「而家就係細價樓先炒爆。又為何升唔起呢?」   要知現時係二手市場成交緊既,普遍兩房或三房,一房而出現癲價只在新盤。換言之二手一房價很貼現實,與大市同步,冇話好似新盤咁跳住價黎升。加上市況調整,基於一房或STUDIO FLAT只可招待無仔女家庭,又或是老豆老母住係附近的新分反家庭吧,所以一旦市況逆轉,唔係咁易搵人接租,都咪話接貨了。   另一原因是一房/STUDIO會直接成為劏房之競爭者。無奈劏房就只將420呎單位一開四黎收租(四間100呎+20呎走廊),假設出成10000蚊買舊樓做即單位420萬可入手一開四,供只係315/259 ~ $12000,租金收入只消每間房$3000就可相抵按揭支出。換言之,劏房要守好容易,減到落$3000/月仲可捱。相反STUDIO FLAT如成500萬咁買返黎,收租少過一萬都好難受。 – 上圖指出2017-18年預計每區各類型單位落成量有幾多? A類單位最細而E類最大,我們亦同時計出新A類單位類型與總供應量佔比多少。一反A區單位與總存量比不佔超20%之境況,今時深水涉區推出新單位近六成都是A類,灣仔區亦存有不少。至於九龍城區因啟德關係,未來兩年總供應數大增,一下子超越西貢(將軍澳)及元朗兩大「盟主」。知道純用未來供應一面資料不能解釋成個樓市,不過上述兩區之空置率同時都高企。惟究竟九龍城區尤其啟德將來呎價會否陷入「吊滯期」? 將軍澳及元朗已將有地鐵,仍因供應多而出現「空置率高=食得太飽」之像。若讀者審視過係九龍城區將購入之單位在地利、間隔、及校網都無獨特性,宜審慎考慮。

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解釋香港樓市五常問 #1328

諗sir 你好!   本人現有兩橦物業(一個係我名), 一個係大埔明雅苑(已補地價供完, 估賣到4M),一個係元朗尚悅(還欠3.3M,每月供大概$14k, 應該估賣到4.8M)。因為小朋友讀書緣故,考慮緊搬紅磡,心儀海濱南岸三房。大概8M。 家庭收入大概$60-70k。   想請問若果有自住加投資原素,應否賣灑兩間新界樓而搬去紅磡?但又擔心由兩層樓變一層好似不太有投資價值…而且稅佣雜費等太貴, 但新界樓又升幅不大。想問有無咩好提議?   一家四口的主要收入來源的我   ANSWER: 對讀者提出的暫未有一項同意,希望其他高手賜教。筆者謹回覆如下:   新界樓升幅不大? 回答:  實情是新界樓升幅最高。已經在網提過不只一次。當然想精進一點? 分18區再睇埋單位類型去認識樓市是必要的     2007年4月30日(點) 2017年4月30日(點) 中原城市指數 – 港島 61 166 (10年升172%) 中原城市指數 – 九龍 53 153(10年升188%) 中原城市指數 – 新界東 53 166(10年升213%) 中原城市指數 – 新界西 41 139(10年升239%)   一個係大埔明雅苑? 回答:  居屋主要是免地價去提供住處予經濟能力未足的人,由於內籠平實加上印象唔夠富貴,有錢人唔會住令呎價長線跑慢(當然短線好似兆康咁試過2012年跑贏附近地區)。看倌可以覺得說話難聽,但若論呎價輸贏? 實情就係咁。何況不少人上流之前,都係居屋居住。資助房政策本身係幫到人,你個人點睇又另一回事。正因如此,讀者趁公營房屋供應高潮前好甩左間老居佢。   一個係元朗尚悅? 回答:  元朗市,一向唔睇好。18區供應之首。未計橫洲對佢影響。就算做劏房,都有更平價既豬棚地鐵皮屋去頂爛市。讀者供緊14K,係樓市上升期望可供租相抵,但遇上大跌市,究竟有幾慘? […]

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四十歲前點為自身財務做Health check? #1223

諗sir, 你好!最近看到你的blog 同書,大開眼界,細讀之下,獲益良多。依家想發奮,好想請教你,徵詢你的意見。 我37歲。公務員。有一個星匯居物業,自住。收入每月88,000,其他經濟狀況如下: 流動資金:150萬 每月開支(未計供樓):3萬 自住物業估價720萬,尚欠銀行340萬。每月供款16000元,hibor plan 2釐息。 我男朋友,35歲,都係公務員。有一個星匯居物業,自住。有一個車位,自用。收入每月77,000,,其他經濟狀況如下: 流動資金:100萬 每月開支(未計供樓供車位):2.5萬 自住物業估價610萬,尚欠銀行295萬。每月供款13000元,hibor plan 2釐息。 自用車位估價140萬,尚欠銀行50萬,每月供款3600元。 根據現時的經濟狀況,我們有以下的想法:    A.    由於現有物業已供超過50%,把現有自住物業出租,租金收入估計分別18,000及15,000。我們搬出來,共同租住附近約26,000三房單位,合乎economy of scales。    B.    我們再動用手頭250萬流動現金買約4,000,000單位出租,估計租金收入10,000。考慮買沙田、大圍或者灣仔。 虛心請教諗sir對以上想法有何意見?一次過出租三個單位會否太進取?謝謝!   ANSWER: 讀者強項是收入,平庸的地方是資金水平。讀者及男朋友月入近17萬,而兩人夾埋的現金只250萬。雖然250萬對有些人而言是很多錢,但用讀者收入去量度是係14個月月薪。即係做左成近廿年野,儲埋既錢只係比一年收入多少少。若能搵八萬月入,但消費模式只等於月入兩萬的後生仔,浸溫泉去恩平而唔到日本既…讀者大可樓照供錢照花,若有埋長俸要過呢世人應該唔大問題。但如要一年外訪十數次及食好(東)西,佢一就是將儲蓄比率提高,二是脅有多幾個租客幫自己儲錢加快進度。   有收看文章必定了解借貸力,已經免費教左點計個人借貸力之頂額。當然現實上會遇到債項將借貸力降低,點避免? 同埋計出例如廿萬循環貸款削了借貸力多少屬買樓001課程學習地方。好似讀者咁,自己單人借貸力為88,000/10000*50%*2.59 = 1千1百39萬。若男友成為未婚夫共計,兩人借貸力是超2千萬有餘。那現時用掉了多少借貸力? 為295+50+340 = 685%,只佔總借貸力的32%。所以計到兩人之借貸力係有得再用,亦需要在兩人借貸力從45歲開始下跌前最好運用。免得50歲等到時機,但已經借唔返…   點解鐘意叫人借? 其實若你有能力收入夠高,筆者根本唔會叫你借。但礙於一個月入三萬的打工仔,一世人儲600萬已好叻仔。月入六萬的打工仔,每月將收入七成儲起,30年只不過儲到1400萬。咁600-800萬真係夠閣下「咬過世」? 何況阿仔一句「父幹」,老豆荷包唔見一百幾十萬是肯定,未計佢之前去澳洲讀書識女仔條數(生女可能仲大鑊!)。點都好,本案讀者都係叻女一名,人工在香港平均水平之上,但佢咁既模式行落去老來唔見有咩保證。   讀者自己間樓可加按720*60%-340 ~ 100萬。男友間樓更多,估計是200萬。建議兩人加按多300萬出黎之後,每人選購一間380-450萬市價的樓收租。已有樓者再買樓付DSD亦無所謂,當然如有親屬可借「人頭」出黎省下稅項更是好。估計買樓後仲淨150萬,可投入債基疊增之方案收息,一年收15-20%年息是有根有據,每班收息同學都已完成的。即150萬投入一年後有20-30萬息收返幾可肯定。此已夠抵銷買樓的稅項支出。再過一年考慮用利息去津貼自己租第二處未遲。   至於佢將兩間樓租出去自己再租另一處,此一行動不增加收入來源,唔算係理財。只屬一項消費去改善生活,不作評論。另外提出「沙田、大圍或者灣仔」之選擇論,大概表示了讀者只流於「諗」但未親身去做,未有一套固定流程去決出區份及間隔。因此本文亦只作計劃性提議,不予在現實執行之方略。

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買樓邊區住宅最好炒? #1320

  #上表佔比欄的數字之單位為百份比(%) 筆者看法是: 收租單位的業主較易講價,尤其是持有數層物業的。由於要將3-5間樓賣走要多月時間,所以不少物業投資者會將首發的放盤調低於市價沽出,而將較稀有及質素高的單位留後「吊高黎賣」。最尾拉上補下,將會個物業組合用市價賣走。   這個原理,亦可同時應用在發展商賣新盤的策略。發展商究竟先推邊個座向的那一類單位,絕對唔係亂黎。   講返邊種物業會在下波跌市最被重創? 首選港島區的細單位。由之前物業報告可見,2010-15年間港島區400呎下單位升77%,雖很可人但比九龍或新界同類單位還差一大截。由上表可見香港島400呎以下面積單位於2015年作投資用的佔81%,萬一下跌很易成為投資人先作套現的對象,發生人踩人式下跌。在今時市況,筆者建議你少掂炒味燶既區份及類別為妙,當然閣下如遇上資金氾濫呢個問題,那就可再商討。   相反很多人不看好新界區樓價,惟於2010-15年只要屬1000呎樓下的單位,新界區的呎價都升贏九龍港島,按上表看新界區的出租佔比亦很低,全低於香港平均33.8%。自住物業業主對樓市升跌不太敏感,反正樓市升跌都係要住。所以預期在跌市新界樓之波動會比香港島的細單位細。   另外香港島超1600呎的大單位擁很低自住率,這也是預期之內。畢竟有能力係香港買最大級別單位的人,屋都唔只一兩間,小心樓市下跌會同個堆STUDIO FLAT一樣,跳住價咁比人賣。   STUDIO FLAT一向不建議原因,係此等單位同舊樓劏房有可類比性。不過劏房業主400萬入手單位劏4間,計比3成首期後按揭只供一萬餘。即係只要每間劏房收到租$2500,佢係大跌市仲可以輕鬆捱。而你用700萬買間STUDIO返黎,收租少過$10000你已經嗌哂救命。   九龍區是比較平均,而700-1000呎的九龍單位,自置率較高。筆者認為此等單位可攻可守,可配合區份數據細分再作選購。

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兩個月就可令樓價跌五成之方法 #1319

  陳茂波升遷做司長,智慧定必有所提升。長官門經常外遊,肯定知道廣東恩平同日本溫泉究竟爭幾遠。差別不在大細,而係於內地浸溫泉,一路浸一邊擔心皮膚發炎。於內地玩機動遊戲,最刺激不在機動遊戲本身。當然近年香港多了新類型案件,如去泳池會被盜取信用卡,這或許是粵港一體化所帶出之產物。惟我們不深究個別案件是由那一幫人作為,旨作提出香港的治安水平,比內地或世界上很多地方好了不只一截。至於局長早在訪問已表明從小就很有上進心,今次「大灣區融合理論」+「恩平溫泉論」深受各界抨擊,對表明自己忠精愛國又有進益。家陣想要出名上位,唔介意做箭靶填補眾網民於免費瀏覽時所感空虛,其實還是有個做法。   至於「大灣區融合理論」用黎做研究呃下經費或者開個局就可以,真係要「融」很看商業機構是否支持。筆者看法是香港的名聲及香港銀髮族的錢正不斷被看中及提取,年輕一群再係度亂叫無作為,不出十年就會被邊緣化。香港班老野被榨乾同淨,見於:   父幹論廣被合理化,不少地道老人家為兒子將積蓄投於高價樓市,下次金融風暴再臨又有一批財富被挖去。呢件事基本上肯定會發生,從前是美國舞高弄低美元剪羊毛,今次是香港樓價下跌,一批中產港爸爸被剪毛   你話港樓大跌內地都唔見得有幾好? 惟投資之精粹在於跌市時邊個最有實力。你見筆者自己好少寫文同你追逐價升價跌,只強調買樓前需計好借貸力,量度用掉多少,點解呢?   香港另一樣被嚴重透支的是信譽。係由內地人講比筆者知,香港究竟有那間藥房專賣假藥,而由內地人開設的。其實只要理順近年的零團費導遊打人模式,已可得知此產業鏈經已形成,與其攪什麼美食車? 不如打理好旅遊業先啦   商業頭腦永遠轉得最快,incentive足夠推動佢地思考。香港政府傾唔到係內地借地,不過圓玄學院已經幫你傾好左,見下圖係香港圓玄學院買個牌位,即送內地一個龕位,那就是透支了香港的brand,再加銀髮族的錢,然後賣內地既「地」 香港人,競爭力不夠而被排擠去內地,是必然。筆者都係香港出世,當然唔想見到呢件事發生。由小學happy到九七年炒閃卡加上「他媽哥池」,實在是美好回憶想後代同我地一齊共享。不過世界唔係由諗sir話事,又或歷史洪流連國家主席都阻唔住。香港變美好之餘主人都要換,老人輩既舊人死後屍骨被移居內地,活人於生時就被逼返回內地   計好借貸力再買樓、及保守的買債,是自認蠢人自保財富的最佳模式。近年湧現太多人免費比股票number,太多人只要你比$98蚊就包飲包食請你去睇樓,十足李嘉誠當初sell馬鞍山樓請埋你入去食buffet一樣。話左貪心既人格局細,最尾係會輸到突。   有能力既人當然除港樓外可投資海外,打散集中投資香港的風險   唔排除香港陽宅炒完,陰宅都炒起。據有線新聞報導內地係唔可以用在生人仕名義係死前炒陰宅,杜絕「陰宅期貨」。不過香港可以! 所以香港同內地,因法則有異令陽人既樓炒到不平衡,死人既樓都炒到不平衡 同一招,可用於內地發展商買左香港既地,究竟點促銷埋內地既樓   香港的法治、信譽都係留比有能力既人。所以別活在福中不知福。香港點解樓咁貴? 真係你同我都有份造成。想樓價跌? 筆者唔可以鼓勵你拎個炸彈放係某車廂內點燃。炸三次? 保證樓價跌。當年一個色魔已令人唔敢去屯門。你無炸? 就係咪表示你有幫手託起樓價?

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