怎幫屋企剪斷窮根? #1381

  你好諗sir﹗ 小妹翠珊,追看你文章已一年,一直同步檢視自己財富投資組合,誤意為足夠,故仍未作任何行動,故戇居居過了多年。 本人兒時家境非常窮困,記得我六、七歲時,一個鄰居因搬屋故送我家一個玩具電子琴,我父親沒有拿下,事後對我罵﹕邊有噤多錢買電芯俾你玩呀,D電芯好貴㗎﹗隨著年齡及知識增長,檢視了這次傷心經驗讓我學識了什麽是消耗品、什麽是資產。故努力工作儲錢,婚後於09年至12年間買入兩間麗港城兩房單位作收租。下述為我財務詳情,懇求諗sir給予小妹指引。   財務詳情﹕ 小妹31歲,政府高級文員,人工35000。 丈夫32歲,於私人公司做高級文員,人工27000,有雙糧。 夫婦二人以便宜之租金租住親友之閒置屋(預計其小孩十年後外國完成學業後回港會取回自住),各自雙親則各自居住公屋,沒有名額可用。 育一名六歲子、一名五歲女,兩夫婦仍要供養各自之雙親,故儲畜無幾,只得300K現金。   兩層麗港城兩房單位詳情﹕ 夫婦各自名下各一層 現每間收租16000(市價唔只) 最近同時做了轉按,各自做五成30年按揭,每層估值為700萬,利率1.9%,每層月供12800,現欠銀行一共700萬,套現80萬。 因屋苑附近多甲廈、多基建,看好未來升值潛力,故不想賣樓。   我與丈夫安穩工作了多年,使一家及倆之雙親無懮多年,能如前財爺所說﹕休養生息﹗雖然如此安穩,但明白工字不用頭,亦不想身教地做一個反面教材,以一份打工仔嘅心態教育自己下一代。故想辭職不幹,創一番真正屬於自己、可留給兒女們之事業。 因本人都只是計劃買工廈、地鋪、車位,但卻未知是否足夠資本或是否切合本人之財務需要,希望諗sir能賜予如寶石般珍貴之指引。 感激諗sir 翠珊上   ANSWER: 記億所及,此為本月唯一為未付費同學而作答之個案。讀者撰寫個人情況時有編排、亦透露了個人長大遭遇,很能讓現今父母作借鑒。細時遭遇實在很影響子女往後成長,家長努力改善自己(無論言行及財富水平)等於教好仔女,幫屋企剪斷窮根(如有)。   讀者在買樓有個好的經驗,故今次查詢主要問類近的工廈、地鋪、車位為主。惟上述三項投資物都要收取比住宅高的首期才能入手收租,對於讀者30萬現金在手情況很不配合。未計買鋪很需要做生意的經驗,只講最易入手的車位都要60萬先係深井叫有交易,莫講要係九龍買車位了。至於一盤生意,係要發掘左市場需求,行左個revenue-model出黎,先會投入人力或財力去倍大個賺幅佢,最尾成為一盤又請到人又會打稅為社會負責的生意。   不少人為左做生意而「辭職做生意」,咁做係唔正確既,除非你同筆者講你做生意係為左掩人耳目,不為賺錢作目的。筆者唔算係一個成功的生意人,不過起碼都創立左盤養得起員工又上繳「睇得下」稅款既公司。特此指出讀者做公務員的特質,剛好同生意人近乎相反。公務員諗樣野出黎,個revenue model縱有負產出都無問題,誠然「殺頭既生意都有人做、而蝕本既生意就無人肯做」,做生意要成功兼要做大,合「理」同有「利」為兩要旨。   讀者真係要變,就需將是但一間麗港城的賺幅加快按出。就當讀者找到個點子辭職開始生意,都要自己有錢洗先可定心把生意做好。不少人都是因錢唔夠要開飯要返去打工,將做到一半的生意放棄。為免此果讀者可把其一麗港城加按至七成把20%資金套出,700萬樓的20%即140萬用黎收息。用較穩定的債基去疊增,一年收12%而月可收約14000。有呢筆錢可令人更有空間去發展個人事業。債基疊增可以又試少少細金額開始,例如8月買9月收息,等人逐步驗證後才加大投入注碼。買股票都一樣,大家知筆者少叫人買股,但建議讀者反而要多試,多交託。   至於七成樓出租不合規,這是問題。讀者更是夫婦都有樓在手故行唔到一拆二,那唯有再想想有否別的辨法。又或先了解萬一被捉不合規那影響是多大先。   明白讀者對一些未試過的法門或抗拒,但「信任」及將「工作交付」,就是一個人可越活越輕鬆的主因。亦絕不要因慳錢而推卻找賢能相助的機會。想講上星期去睇樓的一個經驗,經紀話業主急賣叫價都平,筆者入到屋發現四幅牆明顯是業主自己塗油,上色不平均加上大把油滴哂落腳線,很不專業。間接令筆者覺得業主份人都幾小家,最怕同呢類人講價。問返經紀,知道單位已丟空放賣了一季。計返條數,業主為左慳萬零蚊,搞到間屋核核突突咁租賣都成唔到,你話「小家」到頭來又咪係蝕呢? 而筆者同意個人一些性格很可能在兒時已造成,故為了源頭減廢,各位父母好要注意。   另,行動力低者不適宜創業,社會給予你的工資定位就是個人成績表。

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兩樓一息助你尋回人生 #1380

諗樣兄: 小弟向來對諗樣兄言聽計從。但小弟不才,雖想一生三宅,卻又想盡控現金流,極為矛盾。先報現況如下:   背景:芳齡29,月薪$31,000,月儲$15,000,公墓員,與家人同住。 樓房: 1) 元朗市中心單幢樓,樓齡30,2014買入價220萬,近月加按至325萬,合法出租。現收租$9500。每月供款$7800,另管理費$800,共$8600。賬面現金流$900,但若計埋差餉、地租,幾乎平手。   2) 元朗市中心商用大廈,樓齡30,估價350萬。無需供,管理費$800,收租$12,000。現金流$11,200。若計埋差餉、地租,約$10,000。 雖然看來已有兩宅,但兩間樓都未做大維修,恐怕未來一兩年需要支付高昂維修費。而且兩間樓房好似升無可升,又地處元朗,未來供應大增時恐有風險。   本想利用商用樓按揭150萬行債基,但問過銀行,商用樓新造按揭只可做3-4成,且息口高。而且現金流薄弱,想趁近日樓價瘋狂,將兩間樓賣出,再行15%債基。賣晒兩間樓,應可得現金$400多萬。再行債基,幾乎月收$40,000 – $60,000,比起現有現金流強數倍。但另一方面,如果落咗車,又怕將來上唔返。 人生交叉點,希望諗Sir指點迷律。   ANSWER: 最令樓房失去價格的是低下抵押力,而不是維修。亦趁此向打算買工商廈投資的朋友提醒一下,工商廈只可按五成而息較高,加上經濟差時公司可欠租而生意可唔做,景況同住宅很不同。仲未計公職人員要進入住宅的申請程序較雜複,只上論據可夠支持住宅業權較貴有因。   已(在#1355)說過: 影響一間屋的市價: 屋的類別及間格 > 屋苑(整幢大廈/成條村之因素) > 區份位置 > 經濟大環境,是由下而上的。故最影響元朗商用大廈的因原是商廈類別,而成幢大廈的因素如維修,明白是可以好致命。不過還是請讀者先別杞人憂天,或真係將維修的章程看一次才作結論。至於元朗區份是很一般,不過假設是大埔商廈同元朗住宅比,筆者還是選元朗。因為買中一般區份不及選錯屋種類型或間格咁「致命」。   至於讀者,雖佢未透露手上現金或其等值物有多少,不過都應該是較少水平。為補此點,不妨將較差既貨換走,更可套到大舊錢去補正弱點。在早前文章亦提及如賣樓可抵十年儲蓄,不妨賣。因為十年應點都遇到一次樓市中期調整,如閣下現金水平低而人工未見可大增,那用咁條件計過哂數去賣最後一間手上既樓,仍是值得。讀者月儲15000,而十年可儲1.8百萬。那賣走元朗商廈已達20年儲蓄,而此物業只屬手上二之其一,那就值得去賣。   GOOD左350萬返黎,不妨靜收息去等待「老婆」既出現。老婆可以提供「人頭」比佢九成再上會買住宅。到時用50萬做首萬買樓而淨低300萬收息,成「兩樓一息」格局很平衡。而此格局亦能配合到第三間樓之出現,又或行海外樓條路為日後可能要離開香港鋪路亦可,最終達成將財富與個人名義分割,用信託將資本永久咁存續下去,達成家族永富。   明白讀者連兩樓一息這Pre-stage都未去到,講什麼永富簡直九唔搭八。總言之賣走商廈好好運用350萬,搵個「人頭」返黎上會免稅,又或等到無辣招去買樓,再或選間400萬之下既樓間開做劏房,賺幅令有些人是笑著咁去比DSD(15%/雙倍印花稅)。收息都係悶方法,有錢用直債、無錢用債基。唔貪心10-12%,有心博或小注20-25%/年都有法。   看下圖展示一份瑞銀私人銀行的proposal,見此高息方法根本存在,連跌幾多先call margin都計埋比你睇。只不過私人銀行要你落單買1000萬先有心機同你傾什麼槓桿,而筆者的課程就收費咁話比你知怎在零售銀行都做到,同埋最重要係點避開銀行中人常用的「食水深」招數。因為你叫得人又借又買咁煩,生客肯定要用些方法去提高你收費,或令你行多些冤枉路,才能抵銀行成本。 那讀者300萬投入債基再疊增都收成$30000/月至$50000/月。收住呢個息等機會買樓令情況佔上風。至於你話再遇金融海嘯債基一定會跌到「眼癱癱」…筆者只好根據2008年海嘯情況同你講一眾債基最深年跌約30%而今日個價已高過2008年有突。而很多大籃籌如匯豐(0005)? 計埋近月升勢都只升到$75。比當年的$140仲欠一半。至於一些電訊盈科同中國石油,筆者都唔想拎出黎提,你自己諗諗。當然明白一百個入股市梗有1個嬴錢、但作為一個負責任的網上撰文者,鼓吹股市易買易贏實在不宣。  

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加息真正推倒樓價的時候 #1379

坊間報章說加息會推低香港樓價,又或息魔殺到云云。見上圖籃色部份顯示香港12個月HIBOR,你或可示為做1年定期之息率。香港定期息在1982年有聯繫匯率後與美國息口掛勾,較近期之加息潮有95-97年、05-07年,恰巧兩次都遇上香港樓市上升週期。所以話美國加息香港樓會跌,媒體講左幾年講到都無人再信。   當然萬「物」皆受地心吸力所引,樓價都一樣。真正壞影響樓價跌的,為實質利率高企的時候。見上圖的紅線於99年至02年數值高企,2009年數字都師作上升,均為香港樓價向下調整之時。實質利率 = 利率 – 通賬。由於1999年-2003年香港有通賬,2000年試過通賬率為-3.8%,在2000年尾之12個月HIBOR為6.09%之下,2000年實質利率 = 6.09%-(-3.8%) = 9.89%。近年如2015年,通賬為2.5%而12個月HIBOR為0.85%,2015年實質利率 = 0.85% – 2.5% = -1.65%。君見實質利率之數值更能解釋樓市,看美國在2015年始加息,香港樓價不跌反大升,一年之升幅更達20%,單靠名義息率解釋不到樓市走勢。   實質利率升即表示高定期息率加上通縮,在眾人認為「而家唔買日後會更平」,加上放定期都有幾厘息收之情況下,要人投資確實難。未來2-3年,如美國加息遇上香港通賬,則樓市下跌機會不大。這好比銀行定期息高而外間物價受經濟向好大升,此情下大眾投資情緒不受影響。要銀行利率大升而通賬再跌或保持現水平下,樓價才有向下走之可能。此情能否出現,就要睇美國能否狠心在經濟疲弱之情下大幅加息,例如美國利率加至3-4%而香港通賬率跌至貼近0,這才有望把樓價壓下去。惟現時美國只把息加到近1%,能否在未來1年內把息口再上調至3%,成事機率很細。再次留意,如美國加息而通賬同時上升, 這影響不了樓價,要在高利率水平遇上物價急插,99至2002之情才會再現。

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真。夾心階段。香港人理財個案 #1377

諗SIR:   你好!剛上完收息103. 發覺自己完全不懂理財. 本人現時情況如下:   43歳, 單身女子, 現於友人地方獨居, 租金$4000. 母現與患病弟(不能工作)同住公屋. 弟正與妻子及子(約4歳)申請公屋.   本人財政狀況: 月薪$43000, 個人開支每月$10000, 給母上$4000, 保險20年都無變過, 現月供$1000. 每月大概儲$25000. 積蓄約$1M, 現放高息戶口. 最近借9成在深水埗買了一樓齡40年之屋, $3.48M, 間3間套房, 每月收租約$18000. 打算之後報稅.   現時不知道下一步應如何去行!感到迷茫!請賜教!不勝感激! 土瓜灣 駿豪居,樓齡 8年實:453呎 售:658萬 [查看]   ANSWER: 將九成上會樓出租違反銀行與客戶只准自住的協約,需了解懲罰有幾嚴重才小心去做。至於報足稅幾時都係正確既,不過如稅局問起出租萬八之證明,而業主將租約發比稅局備存,他日銀行追究就幾可肯定業主知單位是租出兼收錢的事實,點去整理讀者自決。   點都好,有間現金流產出率達(18000-310/259*10000) / 348k = 72000/348000 = 20%。你無睇錯,係放入34萬8就月月收$7000,這就是點解咁多人學搞劏房之原因,又或者是讀者明知有危險都去踩界之因。當然之前做些功夫或可在出事時更易settle,即係人搞你搞,你未必知道人地落水之前做左幾重保障功夫。劏房的租客不一定是低收入人仕,一些租客是原本同阿媽住,但由於阿媽細屋換大要比好貴印花稅,那為求加大屋企空間唯有在父母家附近租間劏房,當做「家的伸延」。另一類新客是雙非爸媽,即早年衝落香港生仔的大陸人,而家仔女大左要讀小學,父或母要係香港平平地找個落腳點,劏房是好選擇。 開揚海景靚裝, 業主盤免佣, 11校網, 1分鐘到地鐵站實:386呎 售:688萬 [查看]   可見一些劏房戶都是拜政府政策之衍生出來,加上亦有些是「真。窮人」,要起樓塞哂批人入屋而取締住宅式劏房不易。頂多是工廈唔好亂改,住宅就拖住唔好大搞,這是暫觀察到的官式態度。同意讀者幫到佢既屋企人唔多,自由又單打獨鬥,佢唔搵些劏房幫幫手,情況難搞。係香港窮人唔慘最苦就是薄有工資的人,稅打足而福利無,讀者就是呢類。當然你可以話佢細路有拎政府福利,咁去計就是細路受蔭家姐受吧!   園景山景,極高,自讓免佣,包差餉管理費實:452呎 售:638萬 [查看] 保險估計可用同BUDGET做齊最緊要買的三種保險當中之二,這在收息101課已交待。至於淨錢主打收息,除非母親無樓又唔住公屋肯出名比佢再九成上會,整多次20%收租樓。1M儲蓄不妨行穩陣的套餐E,貪其跌4成先會觸發CALL LOAN而投資物本身年波幅不過10%,就當2008年金融海嘯,年跌也只到32%。換言之,2008年都仲未CALL到LOAN。當然有些進取的行套餐B收20%一年,不過觸發CALL LOAN會早一黠,約跌20%就要補水。係讀者理財容錯率低之下,將100萬投入E收12-15%年息,收3年揸多40-50萬係手,再等等時機入埋下一間樓就起碼令退休有保障。到時債基收既息可津貼自己租靚樓改善埋居租環境,望48歲兩樓在手再租新樓住,手執百餘萬現金。

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為何投資多年總是不賺錢(20%債基解說版) #1375

前排收到收息班同學在普通零售銀行執行了一轉債基之後,再想問由他私人銀行的推薦是否合適? 打算再買100萬美元。先感謝讀者對堂上習得的方法抱有信心,亦想在初試甜頭後再在瑞信加碼,本文看看讀者從那方得到的建議書如何? —————————– 諗sir! 你好!我是你的學生,編號7070, 之前已上堂,已在分行購入A餐及B餐債基,現在另一投行客戶經理建議本人買入附頁5隻組合,(估計用100萬美元), 想請教一下諗sir,投行的推薦,是否值得投資!本人打算做三倍貢杆!感激回覆! ——————————— 園景山景,極高,自讓免佣,包差餉管理費實:452呎 售:638萬 [查看]   看下圖(二),你見到年收20%確真有此事,不是筆者杜撰。當然筆者寫blog至今已5年,不少銀行中人已過目。佢地當然識「幫你」做到20%,而又達成佢收高佣而高波幅之目的。「點解高波幅是銀行中心之目的」?原因是高波幅基金容易令客戶獲得盈利,從而更易令客易賣貨套現,然後得到下次買貨的機會(即再賺佣)。「那高波幅基金如向下行,不是會更易輸錢嗎?」是的,不過輸的是客戶既錢,那又與銀行何關? 記住,緊張你的錢只有你自己。筆者唔賣野只辦學,令同學獲得完全不同之效果。你為左咖啡同免費理財意見而走入銀行,輸保證很大,賺基本上只有銀行。 開揚海景靚裝, 業主盤免佣, 11校網, 1分鐘到地鐵站實:386呎 售:688萬 [查看] 你話你睇書學,只好說一些心法既野如上段波幅之陷井,會有書教咩? 外國英文書或者都有D野學,始終外地作者淨靠收版稅都可維生,而香港呢個model行唔到。而只得上面一招係唔夠「搵食」。銀行今時確實請唔到精英,但升左上去個班老細唔係蠢人。至少用人工計,多你一倍唔出奇。那用你個腦同個班叻人係佢地專精範疇鬥,你話會…   筆者工作,是幫同學客觀道出點做槓桿,究竟追保證金之觸發點多少? 及利用那一種的債基,會在收息及波幅之中取得平衡。見上圖如你做低些槓桿可收9.4%而跌39.4%會觸發MARGIN要補錢。做到最盡槓桿收21.25%年息而跌2.44%就要補。當然在此之間可更用功夫調較。當然另一個調整,就要看下圖去選擇所入手之債基:   該客戶經理比左5隻債基(上圖)而我們討論兩隻。本文內容不構成投資意見,更為了讀者選取兩隻最不應選擇的債基黎講。大中華基金唔槓都派8.73%,筆者有諗過連佢名都唔遮直接比哂全名你睇。不過考慮到有些自信心爆棚既民眾專愛找一些hidden既資料公開,為左加大呢批人係搵到答案之後既滿足感然後購買,筆者還是將呢隻風險大的投資物隱名。至於中華高收益債基為何不適合? 見下圖,此基金只買了132條債。比合適的水平差很遠,亦做不到風險分散的效果。   至於另一隻M&G浮息,香港零售行無得賣。而為何銀行中人為何比呢隻你? 其實都有佢部署。但跳過而說些易明的,你見下圖佢基金的現金水平,高達21.9%,有60%既錢就買B及BB grade債。你自己諗下啦… 筆者敢講,呢D野全香港唔係咁多人會話比你聽。至於你係書展七折咁買個D新出既理財書,什麼債券與股票又債券基金的比較…其實佢用幅圖係邊個Website CAP我都見過。一些未在行內從事過既人選取的方法與角度,是否深入而令你獲益? 留比看倌自決。淨係呢篇未講到入肉既文章,不少比筆者更資深的舊老闆,唔係唔識寫而係唔肯寫。畢竟在銀行努力而家爬到高位,每個月收個十零萬就當掩口費啦。大家都有兒有女,明白。體諒。 土瓜灣 駿豪居,樓齡 8年實:453呎 售:658萬 [查看]   銀行永遠都係咁,最鐘意出幅年效圖(上圖)比你知道佢一年升幾多。呢d圖個客最受落,但萬一遇上跌市知呢d係無用。當然有咁既客就有咁既sales,主因都係個客睇完呢d圖就更有機會買,所以要整。買隻基金唔係睇上圖幾條棒棒去決定的。香港人已被訓練到鐘意睇住個價而決定出入,從而只要令個價升跌,就可令金融機構有生意。其實要嬴錢唔係捉對價去買,而是先做好資產分佈。這亦是不少人投資極都輸多贏少,在於比免費資訊你既人最尾都係想導你買賣。而此概念不限於買基金、其實股票、外幣、樓都係類近情況。 *註: 瑞信(Credit Sussie)為私人銀行  

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政府政策引發車位爆炒點 #1374

政府的房屋政策附了扭曲住宅市場,現時更扭轉車位市場。政府近年搶地起樓,引申出不少用作出租的政府官地被收回,引致爛地車位不足。加上政府上月把美利道政府大樓出售,中區車位炒到萬三蚊月租。 圖: 大批市民排隊買政府停車場月票(明報)   運房局數字顯示,政府豁下停車場的私家車及客貨車泊位,由2012年底的6820個,減至2016年近5200個,減幅超兩成;政府停車場平均使用率亦由2012年底的42%增至71%。   荃灣區議員羅少傑按示:「荃灣收番嚟起樓嘅地,起好後只需要符合城規會停車位數目最低門檻,根本就冇諗到荃灣其實好多區外嘅人會嚟,咁少車位係唔會夠!」批評政府將「爛地場」及多層停車場等土地收回建屋後,未有相應政策增加足夠泊車位。   [email protected]/5/17: 中環私家車泊車位供不應求,部分停車場租金過去6年來已加價30至60%。自美利道停車場上月底停用後,區內車位再驟減近400個,有鄰近停車場即時加租近一倍,車位每月租金升至天價的13,000元,等如一個小型住宅單位租金。   由於規劃處修例,現時新樓提供的停車場位置,將被計入地積比率。換言之,估計發展商會盡量避免起車位,只勉強附合地契要求便可。另外新樓提供之車位數目為: (#通用泊車標準)*單位間隔因子*地積比率因子*地點遠近調整比率   #通用泊車標準為按比例每6至9個單位闢設1個泊車位 *地積比率: 例如3000平方米的土地,如樓宇建成後總建成面積(住宅加車位面積)為9000平方米,地積比率為3.0   下表部份節錄運房區的資料 通用泊車標準 (GPS) 通用泊車標準 (GPS) 按比例每6至9個單位 闢設1個泊車位 需求調整比率(R1) 單位總樓面面積 ≤40平方米 0.4 需求調整比率(R1) 40<單位總樓面面積 ≤70平方米 0.7 需求調整比率(R1) 70<單位總樓面面積 ≤100平方米 2.1 需求調整比率(R1) 100<單位總樓面面積 ≤130平方米 5.5 地點遠近調整比率(R2) 在火車站500米半徑範圍內[見註釋(4)] 0.75 地點遠近調整比率(R2) 在火車站500米半徑範圍外[見註釋(4)] 1.0 發展密度調整比率 (R3) 0.00<住用地積比率≤1.00 1.30 發展密度調整比率 (R3) 1.00<住用地積比率≤2.00 1.10 […]

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[諗sir]懷壁有罪 韓戰看理財 #1372

北韓近日試射洲際導彈,令亞洲區戰雲密佈。與之前的釣魚台風波,南海爭議不同,韓戰重啟的機會遠比中日武鬥,中菲開戰的機會大得多。以史為鑑,世界第一次大戰由英法陣營與德國及奧匈同盟對壘,表面是英,德,俄為了巴爾幹半島的土地爭逐,更遠一層意義是美國,西班片及遠至日本都樂見其成,在各個大佬都都諗掂盤數認為「值博」之下,仗才可以打得成。奧公遇刺之事只屬借口,好比中國七七事變一樣,夜晚日軍話有一個士兵失蹤要入城搵,就咁就打過黎。故戰爭的原由很多時是「人造」,戰士的情緒亦由領導激發,講到底有人計到有著數先會有仗打。絕對唔係街道上之的士佬對決之射幸類事情。   一戰(1914)之前幾年,日本剛慘勝日俄戰爭。俄國失遠東港口利益而求西進,希望得地中海之地而擁不凍港。日本亦希望俄國在歐洲被戰事拖著後腿而方便自己在亞洲侵略,故打一戰合符日本心意。美國在開戰前是英德兩邊都幫,大賣國債為樂,總之肯同佢借錢買武器就係兄弟。英國貴為日不落國,諗法為捍衞殖民地土地。而德國當時認為俄國在日俄戰役(1905)已傷元氣,係時候先滅法同侵俄,統一歐洲大陸。德國永遠都有統一歐陸之野心,由一戰二戰至歐盟成立足見他們持此信念百年而不棄,國土的所在同天然資源,決定了國家的取向,就當領袖換掉亦不變。戰後戰敗被不同利益集團瓜分,奧匈帝國被切成匈牙利與奧地利、德國拆成東西德,今時北韓已經細到難再拆骨,結局會否不同?   美國對於北韓問題之利益,最大化為統一南北韓及建都於首爾,先可解除該國對美國之核威脅,亦可穩固美國在亞洲的利益,同時為牽制日本提供很好條件。你可以心想? 日本不是同美國同盟嗎? 要知日本沒軍隊,借基地,全是被逼而為。日本利益最大化相信唔係停戰,而係借北韓打擊南韓這位對日本最大的經濟競爭對手。加上日本首相安倍民望急轉下,制造戰爭令自己留任為一策。計2015人均收入南韓已上升至全球35名,每人每年US$27450。香港25名$41000,日本27名US$38840。中國76名$7900。近年韓國電這流行,SONY出智能電話一敗塗地。如能令南韓陷入火海,日本,台灣,泰國應都可趁機搶訂單。若果可以幫埋美國手解決北韓,或許更享土地割讓及復辟軍隊的報酬,對日漸走下坡的日本而言,此或許是最後訓身一博的機會。他日中國再走上來,日本想成為北亞霸主之夢只會漸遠。   中國同俄羅斯在北韓問題是防守型的,即保持現狀已經當贏。中國現在的困局是如果自己唔出手,日後美國出手拎埋北韓,咁就真係喊都無謂。甘仔當然明白此點,所以佢對中國都唔會客氣。現時中國的利益平衡點估計是,幫美國手攪掂北韓,又或者中俄聯合將北韓「家法處置」,將北韓用任何形式拎係手、而趁機炸掉半個首爾、更阻日本西進野心,因此而死人或打仗都在所不惜。南韓是四小龍之中近年撈得最掂而又根基脆弱的一位,香港自招滅亡,台灣唔使點理,新加坡開始有人做野,加上中國在新加坡前後都想同馬來西亞合建港口,前景開始不明。南韓近年向外輸出韓星,電話,賺了老大哥應賺的錢,正是「匹夫無罪,懷璧其罪」。大致喻唔做錯事唔代表無罪,有錢根本上就會引人加害。   由於開戰符合幾方大佬利益,加上甘仔近月射彈科技顯示得某人相助,要解決真係唔可以再拖。留意中國之立場或許不表示全黨的立場,不排除中國有人好想打仗,逆違上級之意去輸出科技比北韓都唔奇,最喜愛打仗的還是軍官。各位在2017餘下時間少買波幅性高的資產,另外高資產值者應著眼於怎保存你的財富。至於你話完全唔投資,要資產值很高者才能作此事,畢竟不投資其實都冒梗風險。另外要知賺錢是一種能力,保存財富是另一種能力。要長久保持大量資產係身不易,淨係要隔絕一班牛鬼蛇神已見功力。一些遲遲唔派現金的投資唔使諗,一些難有市價參考的投資亦應少做。當你投資銀碼只估資金少部份的時侯,才應把握一些很特別而又少人留意的投資項目。

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送比想細換大樓的中年人 #1371

你好唸Sir,婷婷   看你節目已經有一段時間,令我得益不少!想真心請敎如何增資產及安排退休生活,想換同區大單位,大約1200萬或增加物業收租   本人及丈夫同是48歲,有一位12歲小朋友! 丈夫月入45000, 自己23000 將軍澳自住按揭物業,估價800萬,欠銀行280萬。(H+0.7) 月供$11000,單位聯名持有 將軍澳自用車位,估價170萬,欠銀行35萬 月供2800,車位聯名持有 與哥哥共同擁有,我佔三份一,將軍澳按掲收租物業,估價800萬 ,欠銀行240萬,租金16000 (親戚租用)與哥哥聯名持有,每年分錢一次,大約四至五萬。   自己現金及股票,大約十萬,自己本身大洗,儲錢不多。丈夫儲蓄不詳 請敎諗Sir 賜教 鐘小姐   answer: 水浸眼眉都未知既個案。   假設中原城市指數在2027年升至320點 假設中原城市指數在2027年升至320點(即比2017年今時再升一倍),讀者間將軍澳樓又無跑輸大市,市值為1600萬。當時佢間樓應已供完,但由於人到60歲,銀行唔會肯將佢1600萬市值既樓按借出黎比夫婦用。當然仔肯擔保物業就可按錢。以一個22歲就月入40000的年輕人而言,幫到父母盡可按約500萬。惟2017的年輕人大多靠父母去上會,2027的年輕人筆者真係諗唔到,估計拍套香港2027係有市場的!   讀返讀者,2027年佢個車位都供完,大約值200萬吧。佢自住間樓唔可以賣,但都照假設佢套到500萬出黎,連埋佢佔1/3的將軍澳收租物業,800萬*2*(⅓) + 500萬 + 車位200萬 ~ 1200萬。就咁,讀者夫婦由58歲開始靠呢1200萬生活,當佢地88歲拜拜。呢舊錢係30年可提供1200萬/360月 = $33333月入。惟30年間銀紙購買力縮一半已經偷笑,根據金管局資料,2016年的M1貨幣供應為2006年之3.68倍,即10年間市面每10蚊多了兩張供應,咁你話讀者同老公靠呢$33K過世30年,日子不覺得有何美好。當然有一契機是如果老公收埋左1000萬儲蓄無同老婆講(而又決定一齊用),咁成件事就唔同哂啦。   咁如果2027年樓市比而家跌50%呢? 若讀者真係於2017年係將軍澳細換大,由800萬upgrade上1200萬單位,首期就是2017年賣樓套到的800-280 = 520萬,亦即買1200萬樓借了680萬。咁係2027年樓市比10年前跌了50%之環境下,該單位只值600萬,念在讀者已供樓十年,按揭欠樓應都還了1/4。係欠款約500萬而單位值600萬之情況下,讀者可在退休前逃過成為負資產之苦。   2027年車位只值90萬,供完。將軍澳按掲收租物業值400萬,當讀者可拎哂有1/3即133萬,讀者合共有220萬左右,而夫婦欠按揭金額為500萬。換言之零儲蓄加上負資產,就是58歲完成工作路的成績表。   另外有些hard factors請各位留意: 客戶在銀行的借貸力由45歲開始下降,其實讀者而家買樓,除非是發展商的高息二按,否則借貸力會比之前開始消減 將軍澳區大多跑輸,除了日出康城由於過了3-6年SSD高峰賣樓期,在上兩個星期的文章已探討過有追落後之勢。所以筆者呢類唔夠Buffer去輸錢既人,唔會選該區。 讀者都有個好處,就是沒跌入中年高危被裁員既一群,始終要炒當然係搵個五萬加50歲既中層去裁走佢,大老闆睇下大數據去做決策好過啦。亦不排除家人將有大筆遺產剩落比讀者,如有此事請恕本文觀點屬多疑。   所以話,香港人,無樓係手既就勁緊張每日想變大舊錢去買樓。為層樓連老豆都可趕入老人院。   有樓係手既香港人又以為自己上哂岸,真係以為自住樓升左就係落袋錢,當正買野真係唔使再睇價錢。   筆者一向諗為如果香港人真係成為左一個民族,係好恐怖既事。大鑊過ISIS,只不過佢唔係用槍殺人而矣。

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[諗sir]結婚要生仔,買樓籌錢點樣辦? #1367

  諗SIR你好, 小弟最近才拜讀了閣下的雙租族, 樓換樓, (因為收息輪賣到冇貨了, 要訂!), 自覺虛秏太多光陰&機會, 真有相逢恨晚之感.   小弟今年36, 女友32, 現正在一小村屋同居, 打算明年結婚, 手上有少許資金, 但不知道是否要先買樓, 還是再做投資, 等樓價回落少少再買 (因為眼看銀行已經開始加息, 同埋諗SIR話過應該在樓價高位回落10%才入市增加防守力), 煩請諗SIR指教:   小弟月薪25000, 女友月薪35000, 流動現金約50萬, 股票120萬, 由於我們住一起, 所有屋租, 水電費, 飲食生活各樣消費小弟全包, 儲錢是女友在儲, 每月最少儲25000, 另小弟有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 (在屯門), 35年樓齡, 買入價215萬, 借65%, 供了4年, 供25年, 息口唔記得, 月供5100多, 現應該還欠127萬, 女友沒有物業, 我們也沒有另外的借貸   小弟&女友借貸力, 計算為(35000+25000) / 10000 X 50% X259萬= 777萬, 再減127萬= 650萬, 由於小弟與母親聯名的物業不能賣, […]

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[諗sir]債基疊增。半年。賺40% #1365

諗Sir唔好意思!頭先send得快得濟未打得完整,可以不用理會剛剛的email,以這個完整為準。   一直有睇你對黎緊樓市嘅前境同意見,本人十分認同,個人有些問題想請教諗sir,希望可以指點迷津。   拜讀你既文章有一段時間,雖並非所有內容都能完全領略,但都獲益良多,希望你繼續寫更多文章,分享更多你的心得!   最近有一件事令我十分煩惱,想請教你,希望得到高人指點。   本人今年26歲,月入3萬,加上外快每月月入平均4萬左右。大概三年前以325萬買入一間樓齡大概40年的物業,現在已經將樓供完,收租每月$12000。經紀話現時樓價大約升至480萬可以賣出。 而女朋友跟本人同齡,月入連Bonus都over3萬5,都係三年前買入了一個300萬質素跟樓齡相約的單位,當時做7成按揭,月租$12000(市價大約$13000),現時還欠銀行$190萬,樓價也是升至大約480萬。 因為我跟女朋友計劃2018年底結婚,有意想買一個將來住的單位自住,因為近工作地點,有意購入奧運站帝峰皇殿2房單位,現市價大概9百萬尾至1千萬(好貴!) 我們二人現時儲蓄有大概140萬,所以資金缺乏的情況下加上手上兩個物業年齡開始大,所以打算2017年內賣出女朋友手上物業,連還款大概可說取回290萬。 加上到時候2018年中大約儲蓄可以再多110萬,理想化下,如果2018年樓價真的下跌5-8%,屆時將會有5百多萬現金打算買下帝峰皇殿的2房單位。   未知諗sir有何高見,希望可以指點一下小弟,萬分感激!   P.S. 本人對這棟物業情有獨鍾,剛起好時已經好想擁有,但當時未有能力,未知諗sir對呢個屋苑有何睇法,有無不好的地方可以跟小弟分享,因為小弟擔心比自己諗法沖昏頭腦。   ANSWER: 此個案、必令一眾年青人討厭。讀者3年前23歲買樓、大賺480-325 = 155萬價格。仲要而家話間樓就供完,佢人工只3萬計盡4萬,究竟開頭咁多錢邊度黎? 係咪父幹? 係咪?   至於佢女友,仲要話係同一時間都有買樓,呢對男女咁咪賺到high-high? 而家仲同我講一炮過買帝峰皇殿?   先講筆者看法是讀者過份冒進,想套錢再買大的做法就算可行都不應行。好應在26之年保存勝果再伺機而出,冒求在35之年獲得階段勝利,先完成財務自由唔使撈呢件事。   讀者的本錢是年青,可以等。如將兩個物業全套獲480+(480-190) = 770萬,再加手上儲蓄140萬,基本上只要係26歲至31歲呢5年將筆錢稍增70%至double,有1400萬係手只要識用基本上唔使點做。當然1400萬唔可以保足佢一世,不過31歲有過千萬現金係手好好用。若樓市在5年內有調整,過千萬現金持有人又再遇一機遇可鏟上二千,那成世仔就睇下等唔等到呢鑊了。不過樓市始終要向下,就係因佢讀者後生可以等可以博,所以本案叫佢博既方向唔係再加碼買帝峰皇殿,而係掉轉做空樓市將錢全套出。因為一旦博到就係近乎成世安逸,加上勝出的概率唔細,只要佢而家將樓賣,投入一些收息物收10-12%年,再等個樓市跌2-3成分段買。基本上易明易做。   可能你覺得將錢增70%好跨張,其實你比得5年時間,增70%就唔算係極難既事。有些人投資一世都係輸錢,問題在於佢唔堅定、貪快、一開頭用錯方法。近日再收到一些收息101舊同學的報捷之訊: 按筆者理解佢應該係前年上收息101,即2015年12月,然後去年2月入、8月走一部份,至2017年6月10日賣哂,100萬投入賺40萬,大致是用半年主力投資而擺多再近一年清埋d貸尾,賺幅40萬。賺取金額40萬是收息101學費($4840)近100倍,謝謝佢用萬分感激作回報。明白舊年市況平淡,致讀者未有何損失,亦不排除有同學第時會因跌市輸錢而咒罵本人。先提筆者在堂上花更多時間講風險、少談回報。亦講明市況不好就當你用債基收息都要輸錢的,只不過買股輸到PK既時候,買債可保大約輸1-2成。那在大跌市的時候能保7-8成財富,基本上能為日後大賺提供契機了。   學生在持貨當中亦沒作其他動作,當然已在課上告知判斷出入及加減碼的指標點睇。總之佢唔郁,長坐,等就係悶贏的要旨,而缺點是炒股班友一日賺一倍既時候,收息朋友只可憐地獲每月一萬幾千利息。惟當你把視野看闊一點,應明白大錢應坐大船穩著行。少錢你可以炒下股仔無問題,但絕不沉迷。回想你的子女學行,通常行不到終點唔係因為唔識行,而係佢太好奇街上事物而東搞西搞,最尾忘卻自己訂立目標之初心。今日網絡世界出現一批連爸爸都未做就教人「日搵6萬」既炒家,筆者只好講世界變。今時法國總統都係39歲就當選,再拉個六十幾歲既阿媽上台,可能筆者接受能力低,只懂找一些悶而穩的方法。   26歲仔對於佢什麼「好想擁有」既事,不評論。讀者應套錢再收息、等市跌。咁就可再下一仗而功成。當然要全世無憂就要修身及更高階操作之配合,但30出頭手揸過千萬CASH已屬很不俗。沽在樓無地方住可用手上資金收息,800萬收10%一年,已得80萬一年,夠租比華利山啦(香港島那個)。  

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