荃灣一房何解值1000萬? #1304

尋日嘔左三千幾字講林鄭後樓市,原本諗住今日唔寫文。無奈whatsapp不斷受通傳,問及荃灣一房賣緊一千萬,後市又有何看法? 在此點列說明:   一千萬引申自3月27日新世界出既價單,56及57樓單位開價約1100萬,折實1000萬。 將柏傲灣兩個最高質素的一房全海單位進取開價,有MARK價意味。發展商配合今時社交平台,成功用兩個單位的成交就製造了樓價大升現象 呢兩個單位就算開價再高50%,相信都會有人買,因為只係貨兩件。如無人要起碼長實樓神趙生都會認投,一旦將柏傲灣既一房MARK到做一千萬,佢4月開賣既海之戀,真係賣到發花癲都得 微觀發展商的賣樓,其實都係同往時用著一把戲。先將TOWER 1A的一房C單位之27-45樓用中價位出貨,成功後慢慢將更高層4-5個一房放出黎惜售,令價格容易嗌得更貴。最後用高價賣了最高57樓單位,令成堆6-26樓係TOWER 1A既C單位之價位升埋上黎。 根據3月24日價單,TOWER 2A的49/F C型同類(同421呎同望向)單位已開價過千萬,但估計因當時要選特首,令此新聞不能炒作,所以留番今日先出。 可以解決此現象,就是叫政府撤辣招去解封二手樓市場。現在二手樓成交近凍結,只令一手發展商任開價主宰市場 另一建議,是政府起樓,指明一房只賣350萬、兩房只賣500萬,主動干預樓市。還掂林鄭連居屋唔補價出租咁去益人都諗得出,不妨行埋下步政府負責起樓啦 東涌大把公居屋無人住,平平地賣哂佢。叫九巴每5分鐘一班車由東涌直出旺角 回歸廿年,設備齊全既醫院只係起左一間。大把老人困係老人院等死。 當然,政府永遠係後知後覺,萬人埋葬只用一份報告交待了事。悲哀的香港人,要自己找出路

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諗sir建議看的書: 當幸運來敲門 #1302

你好!諗sir! 很喜歡看你的文章! 現在每天習慣都會意你的fb。本人30歲,家庭主婦,育兩小孩,先生本身自顧,因健康問題暫時停工。所以我們現在老本幾乎吃精光,只剩下幾萬儲蓄。   本人早年買下樓, 9成按揭作出租用途。供6k 收租8k。買入價1.6M欠1.3M市值2.8M 申請轉按中 轉6成扣除雜費約套300k。 先生名下物業自住,買入價2.8M現值3.8M 欠1.65M月供10k 想幫佢轉按6成, 約可套70萬。   套出約100萬,目的支付日常生活與醫療開支。預計約30萬未來一年生活,不知道餘下70萬可投資咩產品可增加每月現金流? 有大陸親戚介紹買大陸新開樓盤約22000/平 有40~100/平選擇 可按7成 應否用套出資金投資大陸樓? 因我們兩夫妻都沒有投資智識。想請教諗sir指點一下,或者可以提供其他更好的方案給我們, 謝謝! Wendy上   ANSWER: 筆者自己思考: 為什麼內地房產商會走到香港買地起樓?   可正名將資金一大筆由內地過到香港。試想想你上海賣香港樓,付人民幣合法可擁有香港資產,完全無視銀聯卡或者乜乜卡個D禁令。淨係呢點,已肯定令香港樓賣爆。所以香港樓價將會包含內地資金逃逸而享有之溢價,而家只係序幕。你個仔學好點煮上海菜,比讀完港大工商科更有賺錢能力。(當然,先講賺錢能力唔係一切) 內地衍生利益之後延稅遠比香港重 香港本土地產商過往賺得太盡,參考新鴻基過往3年年報,集團於地產的margin介乎30-40%。今時內地地產商黎香港10-20%利潤已夠,在港賣樓對他們而言很好賺 持有美元資產,對沖人民幣下跌風險   遲下香港起好的樓盤會包銷上上海賣,香港人連見證ICC排大隊賣樓的機會都無。當然,樓市會有爆破一日,估計到時香港中國是但一方樓市都難獨善其身,在上述數個考慮之下,筆者不鼓勵任何人在內地置業。   同意讀者於理財沒有知識,一旦將樓加按突然有幾百個係身,牛鬼蛇神就會出現。所以話,最尾剩到錢係身既人,本身必須是識賺錢同懂理財。人傻自然有人呃走你D錢,所以戲入面既「傻人有傻福,符碌過一生」近乎唔存在。拍戲主依賴觀眾同理心加上灌輸美好願望去formulate賣座情況。在現實需付出耐性及年度計的堅持才能把錢賺來。   由於財缺,建議將讀者自己間樓按爆八成去套出更多cash。可套得2.8mil*80%-1.3mil ~90萬。一般的加按六成只獲30萬,唔知夠兩個小朋友加暫病配偶行到幾遠。按至八成月供230/259*10000 ~ $8800/月。將手頭資金增至90萬+70萬= $160萬。   當然,先生間樓都可按爆八成的,可暫時唔做咁盡,留番萬一銀包再見底時救急。若先生間樓按爆佢可套1.4MIL,即比而家70萬套多仍倍。 仲有,筆者唔係教產品的,而是學方法。產品可以每日轉,但懂方法就可助增強個人判斷力,往後自己解決問題。有時你見一些人好無運,好似頭頭碰著黑咁樣,其實萬事總有因,建議閣下睇一本書,好快睇完的: (ISBN:9861330321)   筆者自己睇開悶書,唔建議人地做苦差事。不過呢本真係又薄又易明,如你睇過就留點讀後感係POST COMMENT吧。   點都好,就當只160萬CASH係手,可以點做? 買股票是不宜的,穩陣錢從來不買股票。就當中電或領展,年波幅都比債券高。就當債券槓桿左將價之波幅增大一倍,用作計波幅之標準差仍比匯豐、內銀低。160萬投入債基疊增,行埋收息101課那最穩陣的「老豆之選」收息方案,悶到極之下收8-10%,讀者一年收入即多16萬,即每個月都有多12K用。當然坐食會山崩,若先生做唔到野,讀者點都要攪返左收入來源。同埋無野做及無收入證明既人,係點都做唔到按揭或加按的,未係新公司做夠半年都唔得,讀者需同時考慮這些情況。   證券業亦有本地薑與中資拗手瓜情況,耀才的新開戶7個月免佣? 定係同騰訊控有股份既富途證券一世免佣好? 如果你想擁有一世買港股的免佣戶口,可跟下面步驟做開戶。若香港證券行如真倒閉? […]

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點將首期變大去追趕樓市升幅? #1299

諗SIR 你好,我係你DV3963既學生,上完你既堂我真係獲益良多,但有有D課堂上既內容我就有D唔明白,所以來信向諗SIR請教,希望諗SIR能夠抽空解答。   請教完課堂內容,小弟再想請教諗SIR一D出路既問題,因我希望呢年內賺/儲夠$800,000 用作結婚及置業,預計結婚洗費約150,000,置業就想買大埔中心3.5M內(9成按)的上車盤,首期連裝潢其他洗費約550,000。 小弟及女友的收入/資產如下: 小弟行年27,同女朋友都有個共同理念希望可以合力係今年內賺/儲夠$800,000去完成我地既目標,現階段我地既現金總值為HKD 270,000左右,未計基金退保。車係完成左大約33%,到年尾加埋我地既儲蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都係得HKD 450,000,距離目標都仲有一半。 另小弟家住公屋(打唔到主意),最多都係可以問屋企人借多拎多HKD 100,000備用,如果要係唔打屋企主意的情況下點樣係今年內達成資產增值呢個目標呢?請問諗SIR有D咩意見比我地既個案?   希望得到諗SIR既答覆,如有D資料唔清晰既,請諗SIR通知小弟,我會盡快作埔充!   如諗SIR覺得我既個案可用作分享,請分享以幫助更多迷途的80後! 祝安康。你的80後學生上   ANSWER: 80後而家都嫌老啦,家陣有批90後連27歲都黎緊。本個案相信都夠貼地,希望同大家計一計月入只萬餘兩萬既人,係咪成世都買唔到樓?   先講動身學習十分重要,每日車去車返公司吹水無聊打鋪機既生活,永遠產出不到財富。尊重各位有選擇生活模式的權利,不過錢唔夠用個陣唔好去怨。先講本案讀者態度積極,持之以恆,小康可期。要成小富可要再學習點,但要成巨富就只好由天了。讀者加女友收入共35K,從未置業,借貸力為 35000/10000*2.59*50% = 4.5mil。即係若讀者單名買樓加未婚妻擔保,借盡可達450萬。   大埔中心附近是上車好地方,大埔中心相對會貴些少,因地點好些少加上新鴻基樓,仲有新建成那一期會賣貴些少,間接推高呎價。觀察讀者預算,35萬預係首期、3.5萬係經紀佣、印花稅78000,即係裝修預算約90000。你問筆者稅同佣都冇得走,裝修方面如果係睇樓個陣落心機,搵到個有裝修既盤,情況一係業主已將屋裝靚再把價mark高,讀者買入就是搵銀行借埋個裝修錢,變相令自己儲少一筆易上車。情況二係業主只係hea執,那讀者要小心一點睇下佢hea到咩程度。例如鋪線如利用「撻線」技巧,唔入管咁將線藏係牆身,會令電線因牆身水氣而更常短路,嚴重既會漏電電死人。又如明顯漏水位用一些方法掩蓋,如不懂發現會令買家在入伙一年半載後需執手尾,只怪上手業主hea做執得不切底。   建議讀者擴大睇樓範圍,大埔中心翠屏八號連舊墟都睇哂,搵個盤係業主執過下而又可勉強接受,頂多入伙時塗下油或加個無縫地板就可入住,作為夫婦新婚第一個住宅。因而望令買樓預算調低至50萬,跟據而家儲蓄進度,已有27.5萬在手,月儲到11K,30歲就可擁27.5+36*11K = 671,000在手,到時夠買樓了。當然你可能話:「讀者30歲個陣,話唔定樓價再升三成呢?」咁我地又計一計,如2017年叫350萬的樓到2020年升至450萬,首期45萬而佣45K,印花稅13萬,買樓需63萬,佢仍然夠錢。   買入25年保險,相信是被經紀所害。收息101/DV39之後相信已攪清成件事來龍去脈,唔會犯錯。及將已買的兩份作出補好安排。 另外,讀者既然主要目標係買樓,可將錢投入3隻物業有關的股份做對沖。若3年間樓市大升,佢仍可在股市賺返一筆沖銷上升之買樓支出。三隻股份建議係   領展(0823): 內含大量屋村餐廳及超市鋪位,好處是保守,唔好處係加息如提速會有些少壞反應   新鴻基(0016): 長遠無眼睇,但2017年有匯璽、星漣海、海璇 及YOHO貨尾。基本上2017只要市好賣樓好,股價「十倍奉還」,上演煙花最後一幕。賣樓收益佔集團收入約40%(根據近期年報),數碼通約佔20%,收租及酒店各約佔4%。留意筆者學識不及林本利教授,筆者只係建議揸一年頂盡,而諗唔明為何要換馬長揸新地。惟與長和地產同恆基比,新地好些少。   冠軍房託(2778): 2017年開始至今,個價靚到無朋友。吸納不少一線尾的商場同商廈,就算市況下行亦有遷區效應(一線搬二線),可保價格少受影響。買入主要想幫年輕置業者在儲夠首期前將筆錢作有效對沖。當然花旗廣場都係一線,不過已比工商銀行打包租左唔少層數,相對上收入唔會點出事。   那讀者買樓之前,可將錢分50/50,一半投入筆者在收息101已授的「老豆形」債基收息,只求8%一年,但價格不動如山。若市大跌更好,債基只跌2-3%而出面瀉價,絕對有利機會等待者。   另一半,就分攤於上述三股份吧。留意此不為賺錢建議,是對沖樓市之建議。若果2017樓市開跌,投資人要蝕錢。提出只為解決眼白白睇住首期金額追唔上樓價升幅之問題。   當然,有D人等唔到三年(其實讀者三年後即30歲有物業,都算幾叻仔了),筆者聽日文章仲有三個錦囊比呢批急買樓既後生仔。

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愚蠢的新樓買家 #1298

你好諗Sir,   本人是舊生,已經報讀所有收息,ETF,買樓003課程和閱讀諗Sir 的書。上完堂後已經投資在債基,雖然注碼和回報少及沒有疊增,但已經體驗每月收息及平穩的特性,當然一生三宅更是目標。現在心中有2個方案,希望可以得到你的寶貴意見。   家庭: 本人及太太同34歲,育有2名小孩(4歲及6個月)。   每月收入: 先生人工: 37,000 花紅: 74,000 / 太太人工: 30,000 花紅: 100,000   現時流動現金大約有$600,000   每月開支: 車 ($4300) + 保險 ($3200) + 水,電,煤,供養父母及其他開支($29000). 給父母的家用比較多因他們主力幫手照顧兩名小朋友。 每月可儲蓄: $29,500。(以全年收入”人工+花紅” 之平均數及扣除MPF計出)   物業: 2015年換樓聯名買入5.3M兩房荃灣西環宇自住,向銀行借貸6成供30年,月供$12,000. 現在尚欠3.05M. 沒有其他借貸也沒有其他投資   借貸力:8.28M 已用借貸力:37%   當初選擇新樓只是為了保值,可惜當時還沒有遇上諗Sir還要抽到聯名和愚蠢地6成上會,認真是敗筆. 走錯了一大步. 希望趁仲未太老可以快一點走回正軌.   方案: 1)拆名,太太名義買了層樓. 估計樓價是5.8M (銀行估價,地政買賣紀錄只有幾宗,不能參考).太太8成上會, 即要用116萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有140萬.用140萬買疊增債基(年20%回報).流動現金應急.已用借貸力:58%   2)賣樓. 單人名義買價值4M樓(套房)出租,自己租美孚或荃灣3房住.8成上會. 首期80萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有160萬.用150萬買疊增債基(年20%回報).10萬買ETF. […]

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$544蚊一呎香港向南樓點幫到讀者? #1297

Dear 諗sir,   諗sir你好,本人拜讀 貴blog已有一段時間,有報讀買樓課程,亦打算報讀4月的收息101,希望你能指點一下。   本人26歲,已婚,月入38k,太太月入25k,我倆均未曾置業,現居於家人名下物業,沒有供樓負擔,扣除家用、開支、保險,每月可儲30k,未來兩三年未有生育的打算,因對香港的未來及教育沒有信心,自己又未有能力送他到外國。   現時手頭資金+股票約100萬,家人亦可借出50萬協助置業,正考慮以下方案,請問是否可行?   不動用家人資金,購買一個400萬左右的小單位作收租投資之用(首期+開支約50-60萬), 其餘資金分配到債基及股票上,兩三年後看看有沒有機會轉較大的單位。   購買一個600萬的兩房單位收租,畢竟現時400萬以下物業的就選擇不多,但此舉風險較大。   另外,父母有2個已供完已補地價的九龍區居屋單位,市價分別550萬和400萬,正考慮是否應遊說抵押銀行套現,買樓收租投資。 另亦考慮諗sir提及的買債收息,請問以現時的資產狀況是否可行?   十分感謝,希望收到你的回覆。   90後夫婦上   ANSWER: 讀者如果連埋父母資產計,去買債收息就一定可行。但以兩人投資知識及經驗計,買債收息就絕不可行。請勿將父母的辛苦資產平白輸走,何況父母都係居屋輩,錢係逐蚊逐蚊咁賺返黎,仔女需將錢慎重處理。讀者的工資及儲蓄都在中等水平,有何方案利用自己儲到的一百萬,自食其力,行出一條廣闊大道?   搞好理財需對賺蝕有良好心態,不少人對投資物買入及賣出之訊號有知悉,惟受賺或蝕影響心情,最尾空有訊號而不作行動,就如聽到警報但唔會走火警,那搞什麼警報都無用。訊號是硬知識,可以學得到。心態要時間磨練,26歲的讀者能否為父母樓加按所得(550+400)*60% = 570萬作出好決定,筆者有疑。   由父母供哂間樓,加上讀者自己儲錢都唔係懶,可預示5年之後讀者唔愁無財可理,最緊要而家從實踐中學習。打理樓房更著重實踐,租客之處理又或租金之調節,很在於業主與租客怎作面接。交間樓比租務AGENT打理,筆者看法是始終唔夠自己打理好,一來緊張情況唔及自己落場、二黎若想過小康式的財務自由生活,業主一般退隱後都會自己搞收租,慳返請AGENT的支出。面接有如設備損壞維修、加租續約,請走租客,此等事情建議讀者買大屋苑細房一間作探討。反正無樓在手,趁後生買樓收租等租客供滿佢,錯極都唔會太遠。就當樓價大跌,亦可與全港業主承受價跌,人蝕你又蝕,其實問題不大。   有些人係懶聰明又或根本是貪心,奢望自己判斷比施永青仲準,又或希望廿蚊一本雜誌加埋萬零銀人工既小編功力可助佢看通樓市,低買高賣。可惜2010年至今無人成功,而最近更出現恐慌性入市。若樓價真在2017-18跌下來,懶醒又心態唔好既聰明仔又大注入市買三房,咁就預左被狠摑兩把,陷入「佢大蝕而人地無蝕」之地,十五年積蓄一下子在樓市蝕走。家陣唔係話無樓唔得,但以香港人而言,再加埋股神巴菲特都講:「三十年按揭是最好的投資工具」。原因係買樓係最方便單邊賭銀紙貶值的工具。只要銀紙貶,基本上買樓長揸都會贏(詳見CASE #1292)。可能你問:「咁樓市跌業主唔會被CALL LOAN逼死咩?」那你就要問問,沙士個陣有幾多個親戚被人CALL LOAN。其實CALL LOAN集中在少撮人仕,如佢地當初安排好一點,亦可把CALL LOAN避免。 感謝專頁「我既世界無垃圾」。上圖係1983年既星島晚報,當時恆基旺角一呎樓賣$544,咁你話月供需要幾多錢? 供到97年每月要供幾多? 呢個世界無賺盡,真聰明既人都會明白、更需衡量孤注一擲的後果能否承擔。有錢人亦唔會刻意披露財富,除非佢好想多交稅。

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居屋定私樓? #1294

您好諗SIR, 上過你既堂及拜讀過你既書, 真係幫我打開眼界及豐富左理財買樓既知識, 獲益良多. 現有疑難想請教諗SIR:   1)本人有儲蓄80萬現金, 妻子有儲蓄100萬現金. 我妻子薪金有$35000, 在樓價約$170多萬時購入一居屋單位, 7成按揭,尚有20年供期, 每月供款約$5000. 我倆都是40歲, 計劃生小孩. 故想要一個面積大些的單位.   2)早前家人因某些原因以往曾將其單位轉名于我們三兄弟姊妹, 及后又再轉回他自己名. 但本人至今並沒有自資買過任何物業. 那麼我的情況算是怎樣 ? 是未自置過物業還是算是有過物業 ? 在最新政策下, 對買樓有否影響 ?   3) 本人要以自己的公司(對方要求)(而本人是以無限公司)與另一公司合作, 合作形式是每月會給予一個最低金額$25000, 如果營業額多, 會再有分成. 並以該金額去報MPF. 那麼, 我算是自僱,還是非固定薪金. ? 我可否借足八成或更高的九成按揭?     4)本人初想買一約$500萬居屋自住, 但現不知可否以本人以未自置物業名義去買, 並以妻子做我擔保人而成功購得 ?   諗SIR請建議, 我們應否以我未自置物業的身份(不知合付要求與否)去買上述的大居屋單位自住, 而將現時居住的居屋放租. 深知私樓升值能力高, 但諗居屋較平, 以較平宜去買來自住, 而現居住居屋, 可以暫收租或他日巿價好賣掉去換更優質私樓, 這個想法好嗎 ? 還是將現居屋賣出, […]

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股票、債券、買樓邊樣好? #1286

  本人是舊生4618,年纪不輕,要為退休作打算,上完收息101及103堂後,也在努力的儲錢,望能盡快投資於債基收息,但對於理財還是一片混亂,望諗sir能多加指點。 本人47,丈夫50,月收入共55k,資產如下: 1.港島區物業市值530萬,尚欠250萬(27年)按揭,月供$11500,收租15500(+$4000) 2.自住元朗樓市值520萬,尚欠290萬(27年)按揭(剛轉按),月供$12000 3.股票現值50萬(蝕13萬) 4.基金32萬(現走要蝕4萬) 5.現金15萬   本人有以下想法: 1.於中國人壽月供5年退休保,每月供$16800,可於65-84歲每年取$120000 2.賣走股票,基金+現金共97萬做債基   衷心希望諗sir賜教,萬分感激!   ANSWER: 看讀者的取向,主力是想從買股買基金轉做買債買保險,即係改打「守勢波」,這個主線思路正確。隨著時間過去,唔係話你想博就可以博。參閱本篇文章的年輕人請珍惜寶貴的時間。   股票同債券 買股票是夾份做生意,買債券係借錢比人。前者可以渣都無,後者有收回本金的寓意。當然債券投資人可以因公司倒閉而將全幅投資虧蝕,惟此舉對公司大股東之成本極高,先是商譽盡失、二是失去上市地位(假設你買得投資既債券都係上市公司做發行人)。相反股票由100蚊跌到5蚊,再由5蚊升番做50,對公司成本不高,不時都發生。你睇下利豐? 廣船? 2008年的中國鋁業上演27合1(即股價由27蚊跌到毫紙股),高位入市的小股東同total loss無分別。當然水能覆舟,當然載舟能力都好強。股票就係因為虛無,所以一股究竟值幾錢,你「UP得通」就得! 樓既租值唔可以任UP,因為交租人仕份糧有限。債既價值亦不能鳩吹,派息同臨尾回本多少是固定之數。惟一間公司既前景有幾光明?真係搵陶傑才子係光明頂講幾晚都講唔明。所以股票是屬於爆炒的。   若你年過四十,股票基本上不應持有總資金過半,如年到五十,不應犯本透過買正股去投資股市。當然,有錢人可不根據上述比率作考慮,但究竟有幾錢先叫「有錢人」?   呢個問題,諗sir都唔識答。根據AIA係台灣做既調查,話淨資產值5500新台幣先開始叫有錢人,即港幣約1400萬。亦即係月入三萬的香港人,只賺唔洗儲足30年之成果。若真引用此項調查,那即是大部份香港人都要趁後生買股票,過四十咪再咁博。   買樓同買債 買樓可做的槓桿比債大,在港買樓付40萬可控市值200萬樓房,買債基本上200萬債要比成100萬「首期」,好重。至於稅項當然是買樓多,亦需夾點維修費打理間樓,買債無呢件事。當然買樓可以有個「窿」住,買樓就唔可以。講到更「入肉」的,係買樓可以先借後定額供,即供樓的錢大致係固定,而租金收入很大機會隨時間上升,只要通賬大致係正數即可。時間過後,用租金去抵按揭會變輕鬆。若遇上加息,即經濟向好,業主可加租去應付稍提升的按揭供款。用借400萬攤20年去計,供樓利息由2%加至5%,供樓金額由$20235/月加到$26398。鑒於累加成3%息經濟必然強勁,筆者對於能否將多供$6000轉駕予租客是樂觀的。   反觀買債去槓桿,派息一般是固定。當然醒目既可選浮息債。不過此舉只能將所賺息差維持,而唔可能好似買樓咁有機會將租金加幅調快過通賬。所以筆者斷定買樓揸十至廿年會見到很好的成績,而買債相反只宜中期,因為通賬一般會追快過HIBOR或LIBOR,就當你買左浮息債都唔能力抵銷通賬令投資人損失之購買力。   講到筆者對加租好似好有信心? 只好說參考生果報2017/2/28的新聞,標題如下:「租金十年倍增,人工升幅跑輸。無樓族三成收入落業主袋。」出處是根據差餉物業估價署,私樓租戶月租中位數由2006年5,100元,狂升至去年1萬元,比10年前貴近一倍,佔收入比例由25.2%升至30.7%。 – 用長中短棍去形容,股票只宜短揸打游擊,長放市場只會益左上市公司。更詳盡的分析,建議你參加美股隊長在3月19日的資產配置課程,教你如何機械式分配錢入金融類股份、債券類ETF、工業類股份、房託、再撥些少錢去跟美國指數升幅(尋晚道指剛破21000)。由於港股大多提供波幅驚人而實業欠奉的公司,開始將資金投入美國ETF或股份去建構個人組合更為上算。   美股隊長【講座2017/03】JS18│美股隊長工作坊 -借鑑哈佛耶魯,自主理財規劃 時 間:2017-03-19(日) [14:00-18:00] 費 用:$268 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室 【報名按LINK >>網上填表】 *必須填寫「1名稱」「2電話」「3電郵」「4課程編號=JS18」 – 工作坊內容: 借鑒哈佛、耶魯校產基金運作,配合簡單期權策略,每月輕量工作,低成本取得類近大市回報! 自己財富,親手增值,保證熊市、股災,亦不會重創。 何解買基金,並非出路?買基金「貴夾唔飽」,96%的美股基金經理,回報跑輸指數。 忙碌中產,借鑒哈佛、耶魯校產基金運作,如何於美國市場,低成本、低風險、低工作量,謀取合理的長期回報 環球投資大局分析 […]

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14k庸才點買三間樓 ? #1285

諗SIR 你好,   最近都有睇開你的YOUTUBE 片段,希望可以為自己未來財務自由之路盡早部署好,想向大師請教一下。   本人現27歲,未婚,現女友收入也不高,與家人同住,早在2011年左右用十幾萬買了元朗的一個單位,近YOHO則邊的好順利大廈,買入時155萬,借8成半,當時H按1.9厘,分30年,母親作擔保,月供約4600~4900,出租9500,欠109萬還供款,現月薪只有一份14700的文職工作,AUTO PAY 有雙糧及花紅。 家用約,交通,差餉地租,生活等加起約9000。 另供儲蓄保險1700,15年,基金1200,15年。 股票約3萬,現金約10萬。 之前玩股票都輸過幾萬蚊,現在很迷茫,除了要爭氣搵多點收入外,都有心想學好投資技巧。有睇呀SIR你講果D例子月入都係幾萬蚊以上,在下作為一個庸才,都希望得到一點建議,是否都應該再按現有的樓?用作債基投資或者是怎麼的方法達至多2層樓作被動收入??目標和前路應該點行?   麻煩大師諗SIR,謝謝你寶貴的時間   Thanks and regards, 不學巫術的吊命庸才上   answer: 都係個句:「改變你每日習慣、收入自然會唔同。」   攪什麼「搵一萬儲萬四」個類,唔能夠講無用,至少呢類人是執行力好加上有恆心。不過咁做落去只會令「勞碌」、「縮骨」此兩詞伴隨身。人生在世為體驗、為見識。   培養好個人良好習慣做對親人同社會都有益既事,機會自然多收入自會增。錢唔需要刻意咁每日搵,而係做好自己即有錢埋身。   讀者2011年買左間元朗好順意,今日都叫價成300萬,6年間賺左150萬。對比起佢自己將股票炒呀炒,各位認為邊個投資方法好D?   筆者認為買樓致勝不在捕捉時機,而係焗人坐貨。時機唔係咁易去捕、但蠢蠢地每日等時間過就係人都做到。買樓就係先舉債再利用時間將債貶掉、更獲租務回報同通賬齊升既保障。咁好既報酬就係考你有冇時間去等。   筆者個人認為,炒賣股票既傷神、而炒贏股票更需打敗市場上大部份人,此事比你要在公司爭取表現升職仲難。   當然唔係唔好買股。不過只投入少量資金捕捉爆發力足夠的股份就可以了。   「爭氣」呢件事好緊要,為不少人起步時獲得起動力之源頭。有禮貌,勤做工,可保你小富。當然不少人達到某個成就,就唔會為啖氣而過活,會向自己喜愛的人生目標而進發。   讀者供緊的儲蓄保無用的,已在堂上解釋,唔得閒到課可自己想辦法做好些處理佢。   看讀者case,有感老媽很偉大。細個唔講,今時大個仔想成家,又係阿媽指條好路救番佢。若想成就三宅(即比而家多兩層樓),可將好順利轉用途為出租,租好簽約加適合證明,租出$9.5k,70%當作核實收入,提供借貸力比佢買第二間樓用。令佢個人借貸力由原本1.47*50%*2.59 = 1.9mil提升至(2.13*50%*2.59) = 2.8mil。由於好順利已供淨109萬,建議拆番阿媽個擔保出黎,第時買第二間樓先重用阿媽去擔保。那讀者借貸力用淨2.8-1.09 = 約170萬。   若阿媽無樓,不妨第二間樓用阿媽名而自己掉轉擔保阿媽,即可八成上會又計計哂母子兩人借貸力。若阿媽有10-12k人工,母子兩人共借貸力樂觀在300萬之上,那只消儲到60萬首期,入手300萬樓收租絕有可能。當然讀者自己加到人工,或識將借貸力由無變有之法,都可將自己借貸力由170萬提升。點都好,後生仔一個月搵14.7k絕不合格,想成為一個被尊敬既人,唔該努力,咪再打機。亦唔好再用香港入息中位數係15k呢d說話同人講自己唔差。而人必先要滿足起居飲食,才能向更高目標進發,故人生在世不應為錢勞碌只屬空談,餓的時候你肚皮最誠實。   唔好睇咁多筆者既youtube,轉睇文字。另外咩書都睇下,睇書除了豐富知識,可培養一個人耐性、安靜集中的能力。筆者自己都知拍咁多youtube片其實係幫唔到手去搵高質素之付費學生的。時常需視覺刺激既人很可能是腦部缺乏模擬思考之能力,若看倌認為筆者有錯即管close browser唔好再睇。   第三間樓,若入息同儲蓄無大進展,要靠第時老婆幫手九成上會先可買到。若第時老婆入息有萬幾銀而自己人工又生性會添d,要拎10%即儲幾十萬應可達成,要第三間樓只要識用盡手上每人名加借貸力其實唔難。各位後生仔唔好浪費光陰,上流同擁有資產,細心睇其實可以達到。當然目標唔可以一開波就太古城,由舊區一些單幢樓慢慢upgrade,絕對計得出做得到。

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又窮又煩惱的香港人 #1281

  我敬佩的諗 sir, 上次老公上完堂忘記問諗 sir,我們的居屋供完但未補地價的,怎樣或去那裡可以「加按」呢?   老公月入$45000, 我們手上只有$55萬, 每年可儲$14萬, 每月可用$15000供樓, 怎樣可以買樓出租呢? 很煩惱! 一直解決不到首期不足的問題!   儲兩年錢,都只多了約$30萬!兩年後樓價不知會平穩,下跌還是上升?   因為6歲女兒要上小學,我們不會搬或換樓, 也因為換私樓又要花一筆錢,所以我們沒有考慮換私樓。   我們供滿的居屋時值$500萬,但又不可以「加按」!很煩惱!   請問我們怎麼可以買樓收租,供15-18年,65歲時有一層樓收租作穩定收入呢?謝謝諗sir。 又窮又煩惱的譚太   ANSWER: 屋企小左一個人做野,令家庭收入只45K,與較低工資的夫婦各搵22K實無異。 不早洞悉居屋唔可加按的缺點,將錢供入一件較低流通性同唔可加按的資產,究竟今時情況是否不能在早年預判及作出避免?   筆者職責是要準確說出問題所在,而同學自己考慮是否作出改善,而唔係一咪說些客套說話。另外筆者教室唔係許願池,若果學生既投入是米,筆者頂多幫你煮煲靚飯。但如果要點石成金式的效果,我諗要等自己「瓜左」升埋仙先幫到各位。而家讀者wish list有:「用15年供哂間樓而又可透此獲得足夠收入退休,係佢咁既牌面下究竟攪唔攪到?」即管勉力試試。   而家讀者每月洗緊幾錢? 佢45k月內而一年儲到14萬,即每月支出為(45k*12 – 140k)/12 = 33k。若果佢想65歲時有33k被動收入,假設當時樓房租務回報率有4%,需要之樓房市值為33k*12/0.04 = 990萬。   一間990萬既樓,用18年供完,假設全期息低至2%,仲有人幫佢十成上會,起始月供金額為$38115。有呢個數,讀者自可scale up或者down自己既目標。當然以佢既情況,scale down買間450萬既樓,退休後希望每月收番16000,而由而家開始月供$19000供15年,咁會實際d…   問題係: 月供個萬九蚊點黎? 諗sir比?   咁阿譚太就要諗下阿女返小學之後,自己能否產出收入。除非老公武功強如呂布,否則打工一份糧就無可能滿足咁多wish。其實500萬樓只消100萬首期,計埋有比首期上會,買家只需供400/259*10000 = $15400/月,間樓同收租大致可相抵。而家有55萬既譚太,儲多兩年錢加上將55萬投入只收8-10%年息之穩當債基,兩年後擁100萬淨資金是可以的。   當然只付兩成首期買樓,買家必先是「無樓之人」。如譚太間居屋是聯名,必先將是但一人除名。但如老婆揸居屋而老公被除出黎,老公又是否願意呢? 本來若住在私樓,大可將樓加按一半比老公有錢揸手後甩名,但正因居屋業主享受了買樓唔使比地價既因,註定要受居屋不能加按既果,諗sir都無辦法可以改變。所以閣下如人工將不會大升,諗清楚接受慳返地價而放棄日後發圍的機會,長住居屋是可以的。   […]

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未婚已有兩間樓的爸爸 #1280

諗Sir 你好 最近小弟才在Facebook留意到你的blog,對你的理財智慧感到興趣,並打算報讀收息101課程,讓手頭上的現金增值。資產/負債如下:      小弟與女朋友每月收入各22000+40000年花紅及23000,不是高薪一族     現有股票+現金總值約60萬     各自名下有一層樓:小弟在2013年12月以225萬買入一開放式單位自住(當年付3.5成首期),2015年12月以升值至296萬轉按6成套現,還舊銀行按揭後套現37萬現金,在2016年6月用女朋友名字以9成按揭買了另一個249萬的單位偷雞收租中,收租8800/月(不過租約冇打厘印),現在單位升值至323萬(根據網上銀行估價)。 小弟很想財務自由,相信暫時再冇可能買第三層(是嗎?),所以只想將現持有有現金大幅增值,諗Sir的專欄有很多債基建議,可收年息20厘左右或更高,小弟十分感興趣但對債基0智識,亦有不愉快的買基金經歷。諗Sir可否指點一下小弟與女友仍否有借貸力再買樓或只能以債基讓現金大幅升值?如何在坊間買到諗Sir所指的債基? 十分感謝諗Sir 的意見 鄭先生   ANSWER: 世上無免費既午餐,呢句已經講到爛哂! 浪費你閱覽時間請原諒。另外同意讀者只係對筆者理財論點有興趣,不過估計佢應無點花時間好似其他同學咁爬文。就好似借貸力計算,讀者與未婚妻收入共62K總借貸力為8.02百萬。現在借貸不多於225*65%+249*90% = 371萬。上述知識只多爬文自可免費得知,若為此發問有感浪費了讀者寶貴時間,真不好意思。   能否再買樓? 在借貸力方面佢地是原來係可再買的。因借貸力用剩了802-371 = 431萬。另自住樓有條件轉作出租用途,其租值可增大個人借貸力,令入手第三間樓更容易。那要考慮的是,用咩文件去說服銀行我呢間樓其實係自住緊,同時屬結欠不超市價5成的樓房,亦有租客交緊租呢?   當然更關鍵是讀者男女兩人已有一樓,理論上再買一間是但一個揸手都要比15%超貴印花稅,究竟係咪將樓轉比父母揸手可以慳稅? 定係用公司HOLD有出路? 如是轉名,首先係點轉? 送比老豆? 賣比老豆? 換比老豆? 送買換各有特點,這就是買樓003起始討論的話題。   偷偷地租出去而享受低首期去控有租客的好處,有兩個情況。一是夠膽就做未比人發現。二是想清楚已作出預計就當被發現都有彎轉。究竟讀者屬那一情況? 留意文件大多不可補做,例如你比人踢爆左先補做租約,有機會被證明到行使假文件,直送荔枝角收押所過夜。留意樓房或投資物買賣都有佣金成本,「落棋」前應考慮好往後兩步,免得行錯返唔到轉頭。   至於23000花紅能否計作核實收入提供借貸力? 亦是另一要點。故讀者有樓兩間一心諗將樓擺埋一邊學收息,其實於樓方面仍有地方可再精進。   至於債基,唔可以令資產大幅升值,頂多收十幾廿厘利息,因用債投資意味有本收回,用股票投資就沒,更可以比大股東用人頭夾死,詳見過去星期一筆者在MoneyTalk video節目聯同聶sir為大家作之解說。所以要發達可以用股票,筆者自己喜愛穩穩陣陣每月有cash收的方法。 https://www.facebook.com/moneytalkhk/   昨晚完成收息101(DV39)的首課,三月班DV40亦在昨天完成收生。已在第一堂解釋了收高息之法,而第二堂主力授予同學選擇直債及債基之竅門,亦會提點坊間銷售人員究竟點賣投資產物去食水,包括銀行、保險、IFA之方法,為的就是令避免在投資上遇到不快經歷。你攪得清銷售人員係因咩原因去推介面前呢隻產品比你,你自然能從容應對、及能靠自己作出適當選擇。客戶認為銷售人員會從自己利益點出發去作出推介,只屬一廂情願。呢D以客為尊既事只係落電視廣告個陣先講的。   不少同學於收息課後都告知筆者佢獲得了新投資思維,這令人感欣喜。四月班(DV41)已在昨天推出應市,報名者都可獲留A區位置。  

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