居屋仔搖身一變成為兩間樓收租的業主 #1463

  本人不惑之年將至, 財政上理應有方寸而不疑惑. 可惜起步太遲, 浪費不少歲月, 理財上剛學好套路. 希望急起直追, 追返浪費的日子, 而且年紀不少, 錯不起, 已修畢收息101, 103, 買樓001及003課程。期望諗SIR再賜教.   Backgroud: 我 39, 人工 66000 老婆 44, 人工18000 長子幼女, 6歲同3歲   每月支出: 租樓 15,000/長老家用 12,000/保險 6,000 /水電煤網 1,500/學費+興趣班 4,200/交通 1,000/稅 5,000/食 4,200/雜項 4,000   月儲 約30,000 一年內月支出會增加10,000包括請姐姐 (因為要接小朋友返放學), 轉租三房 (人多了, 小朋友大了, 兩房唔夠用, 視乎情況, 可能押後)   資產: 現金 1,700,000 放Mortgage Link   […]

Read more

樓換樓要注意的地方 #1462

本人啱啱賣左間屯門居屋,啱啱租左私樓住。我想12月頭買間萬寶大廈(約300萬),借7成按揭出租。唔知點向銀行借款先得? 今年買利寶,萬寶,麗寶大廈風險高唔高? 本人啱啱賣左間居屋。因為借貸力唔夠,想買萬寶大廈(借7成)租養租。衣家已租住緊私樓。想係12月頭買萬寶大廈,因為個樓巿好似仲會升。   本人20600固定薪金,300萬樓價借唔借到8成。因為太太之前無返工。諗住出返來做野後買多層。   一月買樓001課準學生上   ANSWER: 留意,七成按揭只適用於自住用途的的住宅,出租物業按金管規定只借五成上會,本blog由讀者撰寫的內容不代表筆者意見。至於買一間樓最大的風險,就是借款人究竟會唔會被銀行CALL LOAN收樓,令投資期唔夠長讓銀紙眨值,攪到第日樓市再升都享受唔到升幅。故讀者問:「屯門利寶,萬寶,麗寶大廈風險高唔高?」筆者看法是首看自己實力夠唔夠揸上去,再睇下件貨有冇升值能力未遲。   讀者人工20.6K,借貸力為1.03*2.59 = 2.66百萬。就當七成上會買3.6百萬樓屬極限,故選取利寶萬寶是附合BUDGET的。先決出讀者買400萬之下樓房,被CALL LOAN風險不高。   下一個問題,就係360-400萬預算,究竟應否投放利寶萬寶(即置樂花園附近)? 答案是否定的,因物業初心者首間屋應以大屋苑樓為主,不應小屋苑或單幢樓。另外該幾幢樓年齡已35,如果比筆者選27年樓齡的新屯門中心會好很多。原因一是大屋苑流通性強,後生仔唔夠錢可快放大屋苑樓一切仲有救。原因二是屋過40年於做盡按揭有問題,詳細一月再講。   另外注意2.66百萬是理論上借貸力,於現實有卡數,有未用既卡,有家用、又或者有些要供緊既野,佢地都不約而同扣減緊借貸力令不少師兄發現係BLOG計到既理論借貸力同銀行最尾批到個數唔同。因原當然是將本BLOG理論實踐,還需一些接地元素。更要識將例如有張十萬額而未用過既信用卡,究竟扣走左我幾多借貸力。又或我幾時CUT坎,先可以「消底」而唔再影響我日後買樓。   另外老婆可以幫手,只要佢做先生擔保,先生單名上會,既可保有老婆日後買樓八成上會之「人頭名額」,先生又可以借多一點。但太太無野做,借貸力會有嗎? 那就要搵人出糧比佢,但絕不是之前有人提過自己用入錢機每月入20K比自己就扮有兩萬蚊糧咁攪笑。筆者怕你真係去銀行認真咁講一次由於有呢20K人工想借錢,銀行會MARK機將你「表起一世」。借貸力由無變有需合規合法去將些決定性的文件攪來,問答應對合理,才有商討餘地。畢竟而家唔係借廿萬P-LOAN,而係少都3-4百萬,比著你借都要「驗屍咁驗」。   至於讀者買樓後,未見有現金收息,那新樓的租金扣除要供按揭後,是否夠以租養租呢? 奉勸各位需將事情學妥,才去實行。如果做到一半先急就將黎上堂,都十分感謝你,不過過程會驚險些少,亦未必會Happy ending。不過點都好,賺到經驗點數及有LEVEL升是肯定的。讀者問左4行而筆者答返超廿行(亦過1000字),答到呢度應算有個交代,就此停筆。

Read more

諗sir回覆皇帝有關理財的聖旨 #1459

Hello 諗sir   本人今年40。儲蓄1百萬,月入5萬3,每月支出(租+車費+食物)8千。每年旅行用大概6萬。   我想係港島買實用面積700尺單位(樓年齡最好30或以下)同屋企人住。   屋企人可以資助3百萬。   本人想50歲退休,你覺得可行嗎?   亦有諗過投資d舊樓租出去,咁就有固定收入,諗緊投資香港定海外好?如果海外,有冇邊度比較好? answer: 本案讀者以非學生身份而獲得作答,主要是其描述夠寫實、而想法亦令筆者想起阿嬌個種天真。正因如此,筆者將會於本年提供有關英國樓房的講座,奉勸大家有能力就走,或者留條後路比自己。今日既香港,你我都有份造成,無得怪人。一些內地到港的小朋友雖然男既百厭,而女就好鬼現實,不過成長於一個充滿不安環境既小朋友,向錢看及愛用拳頭都是正常結果。反觀呢位年近40歲,或者有睇開本blog更可能比左一個like咁俾面既皇帝,40歲本應齊家修身而將歷練教比仔,相反呢位大哥浪費自己時間去問筆者一些中學算術水平既事,更將自己買樓及退休之事都交託埋比父母幫手,短短5行字已教筆者心寒,功力勁過金庸老師。發現原來香港地,真係有唔少皇帝。佢地住開溫室,唔嚇得。   或者呢位月入53k既大哥,從職業看可能是不少香港父母的標準。不過原來讀得書叻人工幾好,到40歲原來都仲有咁多煩惱…咁父母們又有咩對策,為你40歲時的兒子想想呢? 係咪繼「學行樓梯班」之後,又有新Course可以搞? 諗sir入股一齊搞可以嗎?   無自我解難能力 明白讀者問自己十年後能否退休? 可能想獲筆者肯定,佢高層一定自己識計! 估計一條咁簡單既算術點難到佢: 40歲既4人手執100萬,如月儲人工一半即26K,十年現金有100萬+26K*120月 = 412萬。若冇人冇物80歲拜拜,每月可用412萬/360月 = $11444。當然退休有MPF,會令情況好些少。如一病即死,$11444個數就唔洗留番比醫生而自己用盡。不過呢位40歲既人仕如手上現金真有100萬,假設佢28歲(讀者博士先出黎)開始做野,144個月儲左100萬,即月儲$6944,即係人工的13%。當然佢28歲個陣人工梗係低一點,不過皇帝陳述的儲蓄數字,與他聖旨上其他狀況不符。   筆者認為皇帝講佢去旅行既年支出數字,遠遠比佢講自己的儲蓄數字準確得多。   無錢銀概念 當然梗有批人一開口就將責任賴比人,從小學寫字到大學拍拖,佢都從來唔認錯既。因此筆者會將皇帝攪成咁既責任賴比支付寶同八達通。呢d萬惡既電子支付,模糊左年青人對錢的模念。佢地再唔能夠打開豬仔銀婴去了解自己錢多定少。又或當錢幣扣減時,佢地無左一個「少左錢」的視覺效果。   香港買樓是個很低稅的地方,加上空置率比較上很低,你去外國買樓預拉埋雜費之後,租金收入唔會比香港樓高好多。若閣下是看好當地經濟想買樓賺錢,而唔係為租,那買當地樓市的REITs是又平而又慳支出的做法。當然買外地樓有一好處是REITs及香港樓都比不上的,就係你需要將錢向外藏。一般資產淨值達2000萬港幣或以上人仕,開始有此需要。有得呢個數,好少係10萬月入以下的打工仔,原因你計得到。作為高資產端老闆或集團領頭人馬,你在豬籠入水的時侯會不時得罪了他人,又或入水情況嚴重,開始有些人打你或屋企人主意,再加上仔女唔想留係香港讀書的情況下,係外國置業是一舉幾得之法。至於係邊買? 既然係儲蓄財富,夾萬一定唔可以穿底。那馬來西亞? 中國? 泰國? 有良好的法規保存你資產嗎? 講到搬錢同世界觀,中國的人民是全球第一的,淨低既都唔使教埋你啦。

Read more

兩單報章新聞予的投資啟示 #1458

今日唔答個案,幾年間答左千幾個Case,你唔悶諗sir都悶。鑒於日前兩單關於保誠和宏利在報章上的新聞,一些覺看似簡單的報道,原來從中亦暗藏著投資的信息。 第一單新聞是講述保誠近期出售其年金業務,原因是為提升英國業務的資本效率,考慮用外部和內部的方法,將仍有盈利能力但仍須投資大量資金的業務「去風險」。所謂年金,是投放一筆資金,然後每月派回一小部分的金額,直至投資者逝世,或是維持一段很長的時間,可能二十年左右。今次保險公司將年金業務出售,間接指出「儲蓄人壽」業務不是公司的「金蛋」。   由於香港購買的保險,頭幾年的Cash Value都是偏低的,導致投保人會出現兩種情況: 投保完多年後,才會發覺最後得到的資金與當初預計的有出入。 所謂的Cash Value,是保險公司為投保人先存下的一筆錢。但是在香港,一旦投保人取消供款,頭幾年的Cash Value會無法收回。此類情況在外國極少甚至不會出現。由此可見,香港保險公司是賺著雙份的金額。   這一類的業務,香港保險公司從八十年代開始的,亦從未考慮過作任何出售。那麼保誠將年金業務出售,是意味著值得去購買,還是代表它盈利不多呢?皆非,雖然相比於「傳統」業務是略為不足,但兩種業務都各具特色。年金業務會每月派回部分資金,在時間和金額的分配上已經計算好。而儲蓄人壽業務則是無間斷的收取供款,直至到客戶取消或是終生為止。就好比如市場上的服務一樣,越不複雜的服務,往往越受買賣雙方喜愛,故此該服務的質量就會越高。對比與每月需要計算和支付資金的年金業務,儲蓄人壽則顯得更為輕鬆和方便,這亦是儲蓄人壽一直為保險公司最賺錢業務的原因之一。   第二則新聞就是,基於過1年一年美國銀行的股票不斷上升,宏利新推出美國銀行股票基金,仲話係唯一的(見下圖)。大家或許留意到,香港一般由機構(銀行…證券行)介紹的基金計劃,其管理費都是1%或以上。而新出的宏利美國銀行股票基金有個收費很平的替代品,就是最近在美國上市的編號XLF,SPDR Financial Select Sector Funds(ETF)。這個基金都是有類似的投資組合,不過管理費則只需0.04%,對比與香港基金的1%管理費,有25倍的差距。即使SPDR有其他的收費,但合共亦只是0.14%。 因此估計這個ETF的收費,相比於宏利推出的出海基金要便宜九成。那麼在香港為何談及ETF的人不多呢,因為很多的基金或者強積金都會因為這個ETF而影響利益集團的分佈,故此不被歡迎。有關的宏利新出基金,說是唯一在香港用高管理費去實行簡單投資概念的基金,也屬正確。   筆者的課程會進一步指出點去投資,先至慳錢同直接。不少人到本blog前訴說自己投資上行了很長冤枉路,原因不外乎是有些人想你走得越長越好,永世都要投資而佢自肥。

Read more

從負債到千萬富翁的首四步 #1456

諗sir你好,最近才發掘到你的專頁,我是完全不懂理財,讀到你的文章,才發現錢的用法可以咁精明,希望你能給一些寶貴意見。   小妹今年28歲,工作兩年,扣除mpf後月入38k,每月儲1/3,如無意外,無轉工無比人炒,繼續升,十年後頂薪會有6萬。 現時財務狀況: 現金儲蓄:15萬HKD 負債:學生貸款本金連利息17萬,分15年還,每月還$1000,仲有15萬未還。 信用卡在8月碌了20萬,因要換掉一些傢俱。   應收帳款:借了10萬HKD比親戚,未咁快收得番。 每月開支: 家用:$15000 (父母已退休,靠我養,一齊住公屋) 自己:番工地點離家很遠,每日來回,每月坐車交通費用 $2500 每月膳食開支 $1800。 每日外出食飯一至兩餐,我自己食碟頭飯就可以便宜點,每餐$40。每星期要同上司食三至四餐,無得唔食,每餐$80。   每月再同全公司同事食一次大既約$200。 每月醫療支出約$3800。由於有意外做成有傷患在身,最近的醫療支出很大,並會持續一年。 保險只買了意外保同危疾儲蓄保,年費分別是1000同20000。今次意外claim左兩份保險共萬多元,就沒有了。   另外每月有一千元以下雜項支出,如電話費,上網費。 我看完你樓換樓一書後,也很想買樓,達到財務自由。 請問這筆20萬信用卡債,應用所有積蓄+問父母借錢去還?定係做低息分期?我應怎樣做才能盡快儲到錢買樓呢? 希望你能抽空給予意見,不勝感激!   借左學生貸款、借左錢比親戚、借左信用卡買傢俱,而年歲已28。敢講就當他日(要成10年)加人工至60K,財務狀況亦不會改善,原因是理財習慣未養成,高依賴性孩子還有很長的路才走到不惑一步。   ANSWER: 改善第一步,需要分清需要同想要。由於跟開筆者的「老讀者」一般有高自制力及思想較為成熟,敢講今天的個案會悶親佢地,很多點是故調重彈。讀者碌卡買的傢俱,是否件件都需要呢? 自己爭住卡數加上日捱碟頭飯,去買呢堆野? 倒不如將錢用作自己進修或搞下小生意,就當蝕左都累了成長經驗。要享受請留返第時,搵到錢大把新奇事、大把人願意招呼你。當然人不應只為享受而存,應為有意義的生活而生存。   第二步,學會不再依賴父母。今次爭幾十萬搵父母錢settle,他日更大難題又如何解決? 留意唔係話借完老豆錢會還,就叫有自我承擔。大公司倒閉一般唔係缺錢,而係佢最需要錢既時間冇錢,賣左總部都要等三個月先有錢返,救唔到今日近火。低息分期是解決辦法,令供卡數總有個限期。   第三步,完成低息分期的還款後,去銀行開個零存整付,或者比15蚊去銀行SET個常行指示,將錢從出糧戶口轉到另一戶,變相培養儲蓄習慣。如真有需要將錢拎到銀行以外地方好讓自己洗唔到,開立證券行戶口把錢每月打過去是好方法。證券行倒閉可賠15萬,那讀者每轉錢過去證券行,夠15萬即掀早再返買債基收息,每一次用15萬行債基疊增C方案都有15%年息,一年收番2萬幾等於每月多2千收入,儲到三次15萬,收入就增六千餘了。   第四步,當儲好四次15萬,即60萬本金,可將其中30萬拎出黎,再加上原本些少資金15萬,用作買樓。40-50萬而九成上會,應可入手一些400萬樓房,成功踏上下一階段。到時讀者有自己有老公,用同一方法買兩間樓唔難,買第三間樓都只不過將15萬儲蓄法行7-8次,到時買到三間樓,起碼帳面數都叫千萬富翁。   緊記儲經驗同學應對,好過埋首讀書死背書本知識。近年發展的bitcoin,這些都是書本無教,而大學教的財經理論亦無論述虛擬貨幣一環。至於讀者連保險都買錯,不過在免費平台已作了起始建議,其他事有緣面談再提。

Read more

成為年紀輕輕已經賺好多錢的人 #1455

諗SIR, 你好! 追了您的blog幾個月, 感嘆於諗SIR好多學生年紀輕輕已經賺好多錢。希望可以得到您的指點。 我同老公都出自於中產家庭,年輕時理財觀念單一,希望現在開始發奮都唔系太遲。   家庭資產: 荃灣兩房單位自住 老公名240萬買入,現價650萬,刚做加按,欠銀行330萬,每月還款12000 將軍澳兩房單位放租 老婆名330萬買入,現價650萬,刚做加按,欠銀行360萬,每月還款13000 現金400萬高息戶口 (多數系加按所得) 股票50萬   家庭收入: 老公 39歲,月入3萬5 老婆 30歲,月入4萬 將軍澳單位收租 每月16000 高息戶口 每月5000   家庭支出: 按揭還款:25000 四大長老家用:8000 兩個單位每月管理費差餉地租合共:5000 夫婦二人每月開支:30000   問題: 今年年尾結婚,希望結婚後可以盡快生小朋友,並且計劃生2~3個小朋友,屆時使費會大大增加,兩房單位都唔再夠住。希望可以增加被動收入同五年後2房換3房+買車。應買債基?直債?報讀哪堂合適? 老婆是獨生女,父母都在大陸,希望等佢地退休後(三年后)接佢地過來香港居住並幫手帶小朋友。但父母不想同住,希望可以買多層樓。該層樓如購買會由父母full pay,但没人头可用而要給15%印花稅覺得好唔抵。有咩其他方法?   一手還可以的牌想打得再好D的讀者   answer: 從慶幸在週一看到讀者對未來充滿憧憬的個案,就當睇完唔關事都令人變得正面。先講讀者未結婚,就有老公老婆稱呼,很甜。來文主語一時用「我同老公」而尾段又用第三者「老婆」稱呼,可見文章由二人合力而成,同心。至於生2-3個小朋友的計劃,還請佢先生完第一個試試湊再答,明白讀者兩間樓每間賺近400萬,滿足了身痕銀行搵金牌選手講養大個仔要400萬的原則,所以預算生兩個是計對數。好在讀者無好似一班山埃money讀者,錯信陸生話就加息唔好買樓。如讀者把否定訊息聽入耳打從2012至今5年無買樓,損失不是20蚊雜誌錢,而係2間賺近400萬既樓。 看上圖是美國10年期國債由1970至今孽息率,見從1980孽息率從16%跌至今日: 大勢係「跌」,加息只有反彈而息口唔會大升。原因不外乎銀紙印又印,加息對靠美聯儲拆借的銀行家不利。既然大勢擺在眼前,何必著眼息口上升影響樓市? 買一份雜誌是長知職? 還是找專家附和自己,夠鐘食藥個種? 讀者人工共7.5mil,借貸力為9.7百萬,現時持兩樓已夠,淨低要諗點收息。好把收到利息當首期,津貼自己行「雙租」轉住三房及準備買第三宅的首期。如內地父母打算在香港住,可以叫佢地將原本買樓的錢轉作買債收息,好處是阿孫到3歲就要搵學校,太早買定一處地方,第時買完又為搬學校再買,豈不是兩次15% ??   收息用債,理所當然。上次筆者在now tv息賺的保誠直債,每年派息11.375%,保誠唔執就保本,詳情請留意下方節目。200萬投入收22萬近20k/月,夠讀者父母租客唔錯既兩房,兩個人一個孫,基本夠住,要大廳唔該返大陸。當然點買債先抵? 唔係呢度講,而識得將佣每省0.25%已等於$10000。 至於債基較合後生的讀者,債基是每月派息適合靈活,資金比較少的人。相比讀者父母,讀者資金較少就當直債都只夠買兩條,故債基息月月派為好點子,缺點係唔保本,但無年期可隨時buy/sell。留意一些人打從2016年已開始講買直債在加息週期「不敢想像」,現在息就加了第三次,筆者自己都仲訓得著。當然明白有一日債會跌,不過係債跌1%,而股票要跌10%。那若閣下的錢要穩陣,究竟點處理先負責任? 至於乜都唔買,等跌市先買呢類想法不提也罷。2010年至今想把樓市撈底的人,全部沒頂,今日2017年尾樓價下跌60%,個價都仲高過2010年初。 時間可以證明事情,上圖節錄2016年9月不少人評擊買債收息的方法,話「高息時會出現連鎖蝕本反應」,「一加息就會不敢想像」。時型今日(一年多之後)美國已加息兩次,再近乎鐵定下月再加,債市又真係未見跌到點「不敢想像」。筆者無意對人作評論,只想指出「說一件事的不好,叫人唔好做,很容易」。說一件事的好,尤其有關錢財事,同意很難。當然世間人多取易不取難,只有筆者及少數同儕,取難而捨易。   2016年9月至今已14個月,若把100萬收息只投較穩的債基套餐E,已收了100萬*13%/12*14 […]

Read more

最大機會成功的投資策略 #1454

諗SIR 你好! 小弟是26 歲未婚男子,修畢收息101及已報讀收息103和ETF班,希望未來可以讀埋買樓班,裝備好自己,完成一生三宅,財務自由。 本人月入約33K,收入穩定,月儲約20K,沒有欠債,與父母同住屯門公屋,女朋友兩年後才有收入,估計月入約20K   本人資產如下:   現金+IBOND 650K 股票       500K 本人應否採用諗SIR不時提及的策略,於樓市最高點回調10%入市(希望會發生),九成上會? 若市況回落,屯門市廣場/時代廣場於屯門區是否好選擇? 本人應該賣出股票,投入債基收息方案,以等待時機出現? 於等待的時期,債基,ETF,現金應如何配置? 希望諗SIR 能於百忙中抽空回覆,祝HOMEBLOGGER 業務蒸蒸日上   無殼蝸牛上   answer: 呢位年輕人收入不俗,基礎建議是先唔好急,咪結婚盡力提高收入,畢竟小女友連野都未做,讀者還算社會新鮮人。婚前是打併事業的好時機,婚後要為小朋友投放時間,父母年老要照顧,如果連結婚個刻都撈得唔係幾好,又或未在某一專業打好人脈基礎,往後要上流難度更增。筆者識得一些朋友是婚後才辭職創業或豬籠入水的,不過例子遠比「婚前已見眉目」的少。   至於買唔買樓? 先提出買樓係唔使同結婚一齊考慮,收住租再結婚然後收番租客間樓黎裝修比自己住,既可將原買入樓之裝修用盡,又可叫租客幫你「試住」看看有冇出入難或易漏水等問題,此舉遠比成世人只買一dream house的諗法精明。讀者借貸力為33000/10000*50%*2.59 = 4.27百萬。加埋個人資金1.1百萬,購買力最大為5.37百萬。在旺市不用超60%借貸力之下,讀者應放眼4.0百萬-4.5百萬的樓,在屯門確實可找到近似單位。眾所週知,屯門區大幅跑贏中西,灣仔區樓市。不時有人問諗sir對買上環樓收租如何? 租比外國人做apartment是否好選擇? 看法有二:   趁地鐵通車去買地鐵站附近既樓,一般只係接人地貨。而家政府有搵地小組及政策委員會,有班人係「無酬」咁向政府比意見既 地產要升起主要有人流,而人流在於該地為往來必經之地,上環西環不屬「往來必經」,相反屯門有「有來有往」。在良好規劃地區置業亦對樓價上升有益,例如西灣、旺角,長生店可以同住宅一齊,相反荃灣屯門沙田都少見此問題。惟規劃都係其次,最主要是該區會否有發展成交通樞紐的特質。   由於可以等,讀者可在樓市在最位最少跌10%之時九成上會買樓,跌10%之原因,係假設買樓者有預30%首期上會,鑑於1997年急跌都係一年跌40%(當然仍98年彈完再跌另外40%呢浪先「死」最多人),若有人在比市頂低10%買再加比三成首期,就當經歷多次1997年跌40%都頂得順。更何況負資產唔係末日,97-03年被call loan多數是押左層樓落公司應急的老闆。所以做老闆未必係好事,老闆只係付多d risk去買更大「回報」,同埋肯先付出(準時出糧比人)後得到。   有睇開文都知筆者在選樓盤: 間格<屋苑<區份<經濟。有關屯門,可以睇睇片,得知當區有何間格是稀有的。   用2-3年後買樓做主軸,努力事業提升入息水平,如自己人工有4萬而太太有2萬,婚後借貸力已達(60000*50%/10000)*2.59 = 7.77百萬。每人九成上會其實只70-80萬已可夫婦一人一間共擁兩宅,到33-37歲時首間樓已供了不少本金,到時再補些少錢就可將其出租及用租約谷大借貸力,計租是收15k/月,借貸力由由7.7百萬升至1千萬,加埋儲蓄夠買三間屋苑樓,就咁等時間過而搵租客供滿佢,就係最大機會成功的投資策略。當然供樓期間可用債收息,有淨可補貼自己租四房,改善生活。股票宜游擊小本地買,打得中等於行到快路,但緊記要保住打唔中都唔可以影響三宅部署。   不應將身家一半錢長放股票,有買股策略,10萬開始炒都可見好成績。無策略而投錢入股市,只係將辛苦賺得讓比上市公司使用,長時間將錢放在股市,市場風險全盤照食。至於債券可長放因保證有息收,同埋保證到期保本。如果有股票是可保證用原價定時為你贖回,加上年年做證派固定息率的,諗sir亦會棄債買股。緊記有現金才夠誠意,講什麼預計或者將來係點,就好似你老闆同你講將來公司發展,而唔加你人工….

Read more

成功有「母幹」,高蓋低資人下半世有救 #1452

諗sir 本人已看完你四本的著作, 對投資和房地產 由零到明白咗少少, 但係都諗唔明自己應該點做,所以想找你幫我諗下, 救救我 ,謝謝! 本人,女,33歲,單身 本人收入:26000,兼職4000 , 1個月bonus 22k, 每月儲蓄: 23000 弟弟, 28歲,單身:現在失業,如果以後找工作,估計收入:15000 收租:港幣9500元(實用 450”,50年樓齡, 有電梯, 5分鐘到柯士甸站, 但舊裝, 鐵窗膠地板, 所以只有 9500) 本人儲蓄 230,000 (工作10年無儲蓄,只儲蓄1年) 母親死亡(本人是遺產承辦人) 物業: 1.自住,估價:4.1M, 業主:媽媽(死) 2.出租,估價:4.2M,業主:1/3的弟弟,1/3媽媽(死),1/3本人 (tenants in common) 我現在應該做什麼去增值資產? 按樓套現買債基? 買樓? 2.我的借貸力 (26000 + 4000 + 9500 X 2.59 / 10000 X50%)= hkd 5.11M?,但是我問了一些銀行,他們說我的借貸力只是4.0M, 每個物業借2.0M 左右. 3.諗sir說過,我這樣低人工和資產的人, 一定要博, […]

Read more

半份六合彩,點樣攪投資? #1451

諗 SIR,   您好!   小妹未有物業.  有隱定工作. 是首次置業者. 現住物業是父母的. 不過已仙遊. 此物業是哥哥名下的. 他本身亦有一層自已名下的自住單位. 供樓中. 現此物業有可能被收購. 如收購成功, 可能可於今年10月下旬收齊有關之金額. 約有 $740萬. 但此物業於2012 年起做咗按揭. 現在遏款中.   那有以下請教: 如真是可被收購成功, 需付出的費用有什麼? -> 律師費, 厜印費 (此是否以上 $740萬X 7.5%), 給收購此之物業公司1% 佣金? 還有什麼?   此物業因有按揭. 現在還款中. 那如收購成功, 即此未邋清的金額需由被收購成功的金額中抽出. 此未清金額約 $57萬. 此會產生什麼費用嗎?   那真是可袋袋平安後. 可能有 $630萬左右吧?!   那樓價還升溫中. 如小妹作以下安排, 不知是否可行? 抑或有更好的建議?  謝謝.   –> 因收購完成後, […]

Read more

將被海嘯捲走的一類香港人 #1449

你好,   我係諗sir嘅忠實讀者,很高興有機會問問題。   本人及老公80後,幸運地2009年聯名買了自住樓,現值$6m, 2010年行行吓街用自己名買咗一手樓收租(但係聯名按揭用了HKMC),現值$8.5m. 現在貸款餘額$5.5m.   家庭總收入$10萬(已包括收租$20k), 按揭加私人貸款供款$57k, 你冇睇錯, 係超過50%, 因為冇父幹嘅關係,買樓的首期都係私人貸款得返嚟, 再加上供養父母,仔女, 交稅,保險,日常開支, 其實係負cashflow, 靠私人貸款無限roll及facility line以備不時之需。   因為貸款利息平嘅關係,冇勇氣賣樓, 雖然負cashflow, 一家人及爸爸媽媽生活安穩已好滿足。   睇了諗sir好多文章,我開始有一啲想法:   1)將聯名嗰層樓叫老公轉返佢嗰一半俾我,順便把兩個按揭轉其他銀行及只有我做借款人,計過數應該可以有180至200萬落袋, 60萬找私人貸款, 每月供款我大幅減少至$30k, 解決負cashflow 問題,老公再等機會九成上會400萬樓下物業。 但壞處是我自己不會再做買賣, 因為再買返就要比DSD.   2) 極度進取地賣晒兩層樓,找晒所有貸款約有$8.5m cash, 可以試吓申請私人銀行買債券收息,再等機會兩公婆各自九成上會。好處係收租又收息,但係又怕自己眼光唔好買錯左債券。   希望諗sir可以給我一些意見,非常感謝!   驚祝 商祺 忠實fans上   answer: 有幸運但無知既人,唔會一世都有運。筆者無意貶低讀者,不過係下次海嘯黎之前,希望本篇文章能令更多人懂得收割,有所戒備。讀者兩間樓現市值為8.5mil+6.0mil = 14.5mil。由於佢沒提供結欠金額或者想考下筆者,由所獲資料得知結欠為14.5-8.5 = 6百萬。亦即係咁講,假如樓市跌40%,呢對夫婦在樓市所賺近乎全蒸發(因14.5MIL*40% = 5.8百萬),變食人到中年無儲錢兼欠下一屁的債。「負Cashflow」的意思,就如上市公司話自己錄得負盈利,不負責任地洗錢而靠樓市升幅及借貸維穩,呢個理財模式,中國及美國都有用,但絕不適用於個人。因國家有發鈔權,而個人的收入如是打工仔,薄弱得只要在海嘯時既一封信,就令家庭收入銳減及往後收入打大折扣。經濟差被裁後再搵工,搵到都要被大幅壓價。如長期搵唔到,往後人事部通常對其履作諸多懷疑。   請勿再用「負Cashflow」去美化個人失德,如果一家人生活美好建基在泥沙之上,只能再祝一世夠運。惟筆者感覺,現時社會上充斥了大批將「自住樓當ATM(提款機)既打工仔」,係2009年的海嘯根本唔算強勁,由印銀紙去掩飾制度缺憾下,很快會有更慘情的大清算。香港既居住成本確實高而打工仔所得為少。勞工保障比其他國家低而不少投資物如保險,窩輪,在對比他國下都是極食水深的,更有MPF將利益向不均處推。打工仔個人收入在top 1%,實情係仍無能力去享受作top […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室