不愛理財愛花費、怎可踏上創富路? #1722

諗SIR 您好! 本人是買樓101學生. 一直是您的忠實粉絲, 每天都追看你的文章, 我有推介你的文章給我先生看, 希望可感染他多一點財務知識. 無奈他性格不愛理財, 但又愛花費, 對理財此事欠缺執行力. 本來我力勸他上收息班 因為他數學比我好, 但最後我等不到他 自己來上堂了…     本人36歲收入28000而先生35歲月入60000。兒子1歲大。本人單名持有一已供完細公屋 , 家庭理由不會放賣。而一家三口住大角咀單幢樓 , 樓齡8 年早年先生單名買入510萬, 現網上估值650 萬尚欠270萬按揭。現有共90 萬現金而每月家庭約儲2萬。   為了兒子和日後退休之路, 我目標為最少買多一層樓收租用。但細公屋已用掉我名額,希望研究如何幫弟弟(佢未有樓)做足文件上車? 同時打算用60 萬先試買債基, 月收息3250, 您認為此方向恰當嗎? 自知收入, 儲蓄一般, 請問諗SIR 有沒有更好的方向給小女子?   謝謝諗SIR 百忙中解答! 祝業務蒸蒸日上!   ANSWER: 讀者個名比屋企人用左(用黎HOLD公屋),那怎夫婦每人一間樓部署退休? 讀者努力想前路自然有,就係搵細佬。另外理財是否只可買樓? 當然不是的。不過買樓較易掌握,要選中一間合人住既樓唔難,但買中一盤會大升既生意比你想像中難。散戶買股票輸主難敵人想盡量避免風險之天性,經常贏些少就止賺但帳面輸大都唔肯止蝕。人欲前行,必先承認自己的主要缺點在那,及執行對應解困措施。   趁高加按先拎舊錢 讀者弱點誠然是儲蓄率低及現金少,此乃一般港人所持弊病。議讀者應先將自住樓加按去套多舊錢,應可套到650萬*60%-270萬 = 120萬。按後令讀者得80+120 = 200萬現金。有現金如遇市跌,可趁低買下貨更開心。市升,亦可將少部份現金投入期權或槓桿ETF去少博大。不少人利用窩輪及牛熊證去博大,其一是此等工具潛在收費很高,而收左既錢輪商會請返靚水女主播讀稿去回饋你。其二是有些人買買下更用大本金去買窩輪再博大,這些近失心瘋的事情為破產埋下伏線。   至於利用股票高回報去小本博大錢,這方法成功率低不好試。相反先付出努力儲到舊大錢,付首期買樓讓租客幫你一齊供樓儲錢更實際。有些人更肯花心機攪分租,單位回報會更高。分租比攪劏房成本低,我們在買樓003課將作討論。至於細佬做文件絕不是作假,而是要找公司比佢工作,及出糧比佢,詳情亦在買樓003有提。   […]

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本人未來3至5年能否夠穩健地達一生兩宅? #1714

諗Sir:   您好!是次來信望諗Sir能幫忙給予本人一些建議或方向,盼於35歲前購買2個單位分別作自住及放租之用。 本人自知庸才一名。過去十數年人生並無規劃和目標,總是見步行步。完成遙距大學學位後曾從事自僱保險代理和銀行銷售工作。任保險代理時曾迷失和虛度光陰,試過半年沒有收入加上近十萬朋友債。及後轉入銀行時本可靠員工優惠超低成本下買當時200萬一手大埔單位或屯門兩手單位卻白白錯過上樓機會。幸因緣際會下能夠於三十而立之齡找到一份收入不俗的銷售工作。至今仍未曾置業,與母親及弟弟共住未補地價但已供斷的居屋,該單位由母親持有,並不考慮放售以作為給家人的自住用途,亦不需將弟弟放入方案作分析。   2016年開始接觸各種高風險投資工具,包括牛熊證,認股證等及後更開始於某五佰線上交易平台買賣外匯及虛幣。輸錢皆因贏錢起,加上賭徒心態追沽及追升,兩年間已累計輸超過20萬。現已將所有交易平倉並暫停沾手所有投資工具。於開首分享以上經驗只求作為人板讓讀者清楚投機下場及作為一種自我抒發。本人亦不介意諗Sir作義正辭嚴的指責。   說回近況,本人現年30歲,受僱底薪為HKD 32,000 (未扣強積金),另有可觀佣金收入視乎個人銷售業績每月逐單分拆,惟暫未能提供該部分的相關收入資料。女友26歲,現受僱底薪為HKD 23,500 (未扣強積金),每年穩定加薪6-7%。兩人現時並無顯著債務負擔。(詳見下表)   本人 女友 年齡: 30 26 月收入: HKD 32,000 HKD 23,500 強積金每月供款: (HKD 1,500) (HKD 1,175) 家用及每月基本支出連保險: (HKD 10,500) (HKD 12,325) 每月儲蓄: HKD 20,000 HKD 10,000       資產     現金: HKD 100,000 HKD 100,000       其他參考資料     去年需繳稅款: […]

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不想看到父親被推銷些表現永不乎預期的基金 #1713

諗Sir 您好:   本人今年24歲,在大型英資銀行PRIVATE BANK的後勤做了一年多,有感發展有限及學到的知識不多,合約完成後便回到父親的公司學習。本人月入$15800(未扣強積金),每月開支平均約$4000至$4500,每月都能儲蓄$10000。   父親是成功的商人(至少我及身邊不同人是這樣認為),公司也迎來十五載,故我暫時未需要出資減輕家庭負擔,亦是為何只需開支四千餘及不用給家用,但未來必定會供養及孝敬父親。父親來年六十,未來目標是在公司學有所成,減輕他的工作量,甚至有能力在他言退時接手他的生意。   看了諗Sir您的見解數月,對未來置業感到更踏實,彷彿眼前出現一條可通往的道路,不再是未能觸及的(亦令我對於過度投入儲蓄保險感到後悔),所以置業亦是未來的目標之一。說實話,報讀之前亦知道學到的,很多都未能在現在執行,但希望學到如何避免日後做錯決定,以及能給予父親一點收息方法的建議,不想看到他只被保險經紀推銷一些表現永遠不乎預期的基金。   最後,日後在更多儲蓄情況下,會再報名諗Sir您的其他課程,不想一下子花過萬元讀完您的所有課程,先在此說聲抱歉,在未讀完您的課程便作如此長篇的發問。充心感謝。   本人資產如下: 現金約$120000; 宏利宏達儲蓄保障計劃(10年繳付期),年供5738美元(年供比較便宜)。供了2年,暫供$88628; 宏利傲峰定期投資計劃(30年繳付期),年供3450美元。供了2年,連同迎新,暫結餘6989.44美元。表現很差,打算在維持帳戶正常運作的情況下,便不再供款,15年後再退出領回餘額。   本人有以下問題,希望諗Sir可以作出指導︰   看了數月您的文章,知道諗Sir會建議年輕人嘗試在股票市場「交學費」,看看能否集得心得或有所獲利。請問近來諗Sir您經常提及的「漁夫系統」適合我用來學習及參與股票市場嗎﹖我真的不打算投入過多在股票上,最多也只會是4分1的現金,所以極其量只能買2~3手中至大型的上市公司股票,而它們也可能未能做到諗Sir你說的爆發力。   除去打算投入在股票市場的4分1現金,及下一年的保險供款約預計$48000(儲蓄保險年供加投資計劃一期月供),假切我只有10萬元作其他投資(先假切10萬,我會自行scale down或預計,感謝),諗Sir您會建議我如何運用這一筆錢﹖ 債基E餐6%﹖保險融資﹖我只希望這部份的錢能助我加快儲蓄。   會否贊成10年期儲蓄保險供完後第十一年便全數提出,再投資落債基或幫補置業首期﹖原本打算這份是退休後才提出的,但據諗Sir意見,四十年後的三百多萬會被貶得購買力不像現在般。   恕我未能長話短說,抱歉!如能獲得諗Sir您的賜教,我必定倍感感激,先再次說聲感謝。祝 身體安康、事業蒸蒸日上   ANSWER: 年輕人不要急著部署退休,5年事後難料,何況要為自己制定個30年的儲蓄計劃? 另外有自己盤生意,自可解決埋退休冇收入之煩惱,當然做生意既路先講唔易行。讀者修畢課程明白部份銀行同保險經紀點無形賺走你錢同拖低回報後,對上年投錯兩份保險感到後悔。至於是否等到份保險第十一年低贖回費時才提取? 今時去諗為時尚早。我們應放時間落些能自己把握的事情,集中考慮最有影響力之因素,而不是每一因素。十幾廿年後拎返保險既錢確實能買的比你預期少,但此點最好上年簽約前要知,而家中左當交些學費吧。當然困死筆錢或比了1-2%貴佣,種種學費之數目都比上筆者課程學費大。   讀者應惡補些理財知識之後才留意「漁夫系統」未遲,漁夫系統是筆者公司與莊博合作研發的系統,一鍵之下找出有上升勢頭之股票,每隔段時間莊博更會與各付費會員見面剖析大市。然而讀者對買賣股票之落盤種類、派息程序、版塊特別都未攪清,此情下十分建議讀者俾$280參加我們12月7日星期五晚舉行的<成家博家股票初班>課程,內裡會教授一套可簡單計出之選股方法,一晚已教齊如何用免費軟件去搵出好股之步驟。如果入市前有套方法及老婆教好你做既工具,你就冇可能400蚊仲揸騰訊唔走、見下圖已示用excel做既系統,$430已出weak叫人走。 而今日股市我地掃過全港股票,顯示出其中一隻有突破向上訊號之股票(見下圖),想人輸你贏? 一定有下苦功同有卓越既方法。雖然一堂課唔會令你獨步天下,但市面上太多唔睇清楚就買股既人,所以有套已證實可行之法即幫你「大增功力」。 投資股票未能賺錢者多輸在心理質素,有數字的選股方法往往令投資人在入市及止賺止蝕時更為果斷。提高勝算。   筆者建議讀者12萬現金可投1/3入股市而另外1/3買債基,有淨留cash。明白債基買4萬回報不豐,但買入後明白股、債各類投資物的屬性肯定一生受用。上堂會提高分析股市能力、實戰能強化心理可加強應市能力。點分析可以教、但應市心理要多入市才懂。正如踢波走位可以教、但每場波情況唔同落場者要用經驗自己稍為調教,故管好錢財從來不易。讀者父親可能明知眼前保險是垃圾都買返一d,因父親管理的是一盤生意、而唔只係錢。錢只屬做好生意後的衍生物。   買4萬買股票都可有作為,很多中型股一手都是一萬幾千元,有眼光將舊錢滾大一倍不是難。但由一倍至五倍,個種心理經歷會令讀者明白要靠股票賺大錢不是想象中易。至於債券不少人從未接觸,很多收息學生真係要錢到手才知世間真係保本而穩定的投資物,為早年被拐去炒賣深感後悔。由於讀者父親將有生意同錢比佢打理,佢絕對要學好理財。買一條債券比多1%佣,已經比人「食多」16000蚊啦!

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如何讓我有1000萬本錢買樓?#1706

諗sir 你好。本人是你忠實讀者,而且亦上過你收息班101到103。本人為一名註冊工程師36歳,收入$50000,每月支出連還mortgage約$13000,每年工程師學會會費大約$10000,太太及家庭支出$20000,蓄起月$10000。   得你指點,已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05M(9成上會。呢4年,本人除了供樓外亦不繼儲蓄,希望能盡早做到一生三宅嘅理想。我自己而家有兩個方案,不過就十五十六唔知點決擇,希望諗sir能夠再次指點迷津比小人一D議見。十分感激!   方案一:下年樓市趁低再與用太太名名上會,購入一3M 到4M 單位再放租。四十歲前完成一生二宅 方案二:以我僅有嘅儲蓄用你係收息班教方法買入債基,每月收息。   現有儲蓄大約$700000,人民幣定期$500000。究竟買不買進? 風險如何? 感謝!   ANSWER: 睇到有讀者閱覽本blog後開始著手儲蓄,筆者深感欣慰。萬丈高樓由地起,成就無憂生活由儲蓄開始。明白打工仔一個人儲到既數目好有限,但執著的心態加上將想法轉變為行動的行為,有助改變往後一生。無論係肥朗定係C朗,佢地對個波射得靚唔靚定必每天練習,成功者定必執著於一些好習慣,每天滴水式訓練最尾獲湧泉式的結果。   讀者儲蓄水平已比幾年前大大提升,百餘萬港銀儲蓄,中規中矩。究竟應否再買一宅? 先不要猜往後樓市升跌,最緊要計好自己盤數。讀者借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬。現已用了估計280萬借貸力,即總借貸力共用掉280/647 = 43%。若再買一樓舉債300-400萬近乎必然,到時會將借貸力用超80%,大家知筆者一向不贊同超借買樓。原因是超借買入後遇上樓市大跌,業主就再冇能力「班錢」去應付一旦出現的負資產,那就成了97年被逼收樓乜都冇之翻版。今時留起點借貸力,萬一樓市回調2-3成或更多,到時就有彈藥低吸。當然如未有樓者而今時用少於50%借貸力買樓,此情下仍建議買進。   另一亮點是讀者老婆成增強借貸力之關鍵,何不利用買樓003借貸力由無變有之法,令老婆合規有糧出再問銀行借錢? 一旦老婆有三萬月入,讀者家庭借貸力即升至(50000+30000)/10000*2.59*50% = 1040萬。好利用銀行按揭加自己些少儲蓄,慢慢吸用3個人名(自己、老婆、老母)吸三間樓在手絕有可能達到。如果你認為銀行唔肯借錢比貴老母大人,只要學識擔保就行。當然銀行都唔係傻的,你求其月月入3萬比老婆又唔識點答,銀行必會拒絕你借貸。 讀者有剩資金,人仔請盡怏轉回港紙,在內地官方解說「沒有保七這回事」後,筆者認為官方正為人幣一旦大跌為大家做定心理預期。讀者資金可投入債基E餐、派10-12%、B餐派15-18%,同你講定E餐過去一年個價累跌左6%左右,如果一定要買日日升既投資物就唔好再睇落去。另外有些修畢收息104的師兄,見近月個市跌都仍然賺到笑,因為佢用左「呢粒dirty野」(見上圖)做對沖,呢粒野成為了2018年YTD升幅榜,年初至今大升48%之價格為大家補回債基帳面損失仲有突。所以持續收睇本BLOG,筆者會因應不同市況為你想下加添方法。  

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15k月入買起兩間樓的人#1701

諗Sir你好, 我於兩年多前曾經來信詢問我的理財個案(#1150),我今年已完成所有收息課堂,最近更看了《小本收息王》一書,獲益良多。這是我當時的個人財務背景資料:     三年前出售物業所得約100萬,現我名下持有另一單位作自住用途     與家人同住,有一要好女朋友,打算於二至三年後結婚租樓或購買單位作自住用途     現居所的銀行按揭貸款為100萬元,利率為2.15pa, 年期為30年     我現年30歲,從事文職人員工作,每月收入不多,連同兼職收入有大約$15,000, 女朋友跟我收入相若 現有理財規劃及狀況如下: 1.我已於17年2月用港幣60萬元(另借入8成金額約50萬)並兌換成澳元(兌換價約為5.9),投入債基。    我的投資目標期為5年,我打算用所得的利息再投資入此債基。但我並沒就此債基作任何匯價的對沖。                現居住單位估價約為665萬,而銀行樓宇按揭金額為100萬。我現職公務員行政人員。由於我的收入有所增加至每月$20,000(工資收入為$15,000連同債基每月派息所得$5,000),再加上已過了銀行罰息期,故我打算加按多50萬元,用加按的金額購買在收息104課堂和《小本收息王》一書中提及的公司嬰債或較低波幅的公司優先股。 現持有少量新加玻REITS(RW0U)及美國科技ETF(BOTZ) 問題如下: 再投入債基方面,是否用港元購買較好?因為近一兩年澳元波幅較大。 在加息週期和樓價下跌情況下將樓宇加按投資是否適合?   謝謝! 祝業務蒸蒸日上! 要學習理財改變命運的人   answer: 呢位後生仔月入15K,曾持有兩樓而家已賣走一間套返一百萬在手。呢個月入水平令不少後生仔連買樓都唔敢諗,但本案主就買足兩間樓比大家睇,現在更考慮將手上淨有間樓架按套多50萬係手,連同原有100萬令現金水平增至150萬。係2017年修畢收息101+103後將錢選擇較穩陣的B餐轉用澳紙買收息16-18%一年,至今已1年零8個月會否因市淡而輸錢? 我們走去morningstar.com睇下B餐的年度表現,2017年全年升4.82%而2018年頭九個月只回了1.08%,即價格冇咩變動但十幾厘息安穩落袋,難怪在2018年未再向本blog細心撰寫問題查詢往後部署。 誠然讀者入市買澳幣的價位麻麻,唔係叫差但肯定唔好,我們已在課上列出了澳幣的上下行區間及指出學生宜等在區間下方買入,可惜讀者未跟足。今時2018年尾想再「添食」加碼買債基,同意是用港幣買唔好轉澳紙了。由於讀者本金不多加上賺錢能力弱,讀者不要買年派30%的A餐,A餐已由早前派25%重新升至派30%水平,但各位要明白一個3年就可回本的投資方案,風險不低。量化後等出A餐的風險標準差在雙位數,同買內銀或籃籌收息一樣高,相比B餐的標準差只3%左右,希望大家明白筆者講風險之角度較數理化,而唔係同你吹下未來會點又或者恆指升唔升千點咁的。有時賺錢的機遇要投資人自己食得起才可買進,明顯風險高的A餐唔係讀者那杯茶。   加息週期加按錢會否增加利息支出? 讀者睇blog都學左按揭靈活計劃,能令按出資金存在一個活期戶口而擁按揭息口之派息利率,變相大大減少由加按去持有現金之成本。現金遇上跌市就變得很有用,所謂天下大亂,能擁五千精兵都夠幹一番事業了。況且現定期息三個月都有成2%,那又為何怕加按資金受美國加息而「夾親」? 讀者而家有債基及REITs收息月共5千,月正現金流水平成功攀升,至於15k既人問銀行可借到0.75*259萬 = 194萬,若月儲6千儲足5年係可以入手二萬幾萬的樓房。當然若加埋女友借貸力幾可肯定會加至400萬水平,肯專心儲錢要買1-2樓在手不屬難事。請不要試圖捕捉樓市高低位去買入賣出,過去幾十年大部份試做都失敗既野,你真有信心你自己可以做到嗎?

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成功的路上是絕不擠擁#1700

諗sir 你好。本人是你忠實讀者,而且亦上過你收息班101到103。 得你指點,本人已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05M(9成上會。呢三年,本人除了供樓外亦不繼儲蓄,希望能盡早做到一身三宅嘅理想。但係眼見美國開始不斷加息,所以想重新部署投資方案。其實我自己已家有兩個方案,   方案一:與屋企人聯名上會,再趁低購入一3M 到4M 單位再放租。 方案二:以我僅有嘅儲蓄用你係收息班教方法買入債基,每月收息。   不過就十五十六唔知點決擇,希望諗sir能夠再次指點迷津比小人一D議見。本人係一名註冊工程師36歳未婚,收入$50000,每月支出連還mortgage 大約$23000。每年工程師學會會費大約$10000而,供基金及保險$20000,現時現金儲蓄大約:$950000   ANSWER: 讀者人工唔低但礙於未婚,要成就一生三宅有點難度。時下香港買樓要比重稅加上樓價唔平,一個人打哂三間樓返黎同意接近無可能。讀者2014年不理當時樓價貴九成上會勇敢買進,衝量過個人借貸力總達50000/10000*50%*2.59 = 647萬,九成上會借270萬只用了其四成多借貸力,約分析後此買賣所冒風險讀者可以承受,更開心當然是樓價其後上升,讀者賬面賺多筆意外之財。   請各位不要抱等到樓市低位才買進的想法,你已有兩樓或以上叫做有等的籌碼,但一樓未有又想乾等,真希望閣下同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣,今次真的等到了。惟樓市跌經濟差仲上唔上到會有疑問,另一點是樓市跌得越多,敢企出黎買樓既人越少。過去五十年只見此等人性,大跌後仲敢買野通常其實力是倍倍於入市銀碼。   至於讀者應否在此時再買一房? 由於已用了270萬借貸力,再買至少估計要用300萬借貸力,令借貸力用至九成,實在太盡,所以計出讀者不應再買一房。另外已有物業者再買樓要付15%印花稅,除非找到父母或親友做「人頭」用佢地名才可免除。明白上述計算就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好基本亦易做,夫婦每人一間九成上會,首期夾埋都係一百萬些少。故只要後生儲到100萬做兩間樓首期,到老成一樓自住一樓出租之局面其實唔難。你去一至兩次日本仲夠錢儲埋買樓的。兩個人夾埋儲八千,10年就有100萬啦。   至於儲錢其間用債基及ETF收息是可以的,債基派息在10-30%之間,視乎係想冒幾多風險。其實你而家只要有100萬係手,就當你唔儲錢去足4/5次日本,10%之年派息表示100萬投入一個月收成8千蚊息,8年就將你100萬dobule,即突左新100萬出黎比你買樓做首期了。專定說培養一習慣首21天的持續是關鍵,筆者認同。同時緊記前英首相戴卓爾夫人個老豆講:「注意你的思想,它們會變為言語。注意你的言語,它們會變為行動。注意你的行動,它們會變為習慣。注意你的習慣,它們會變為性格。注意你的性格,它會變為你的命運。」正因佢老豆教得好,佢個女成為在任最長的英首相。其實個本叫「秘密/SECRET」的書,在全球大賣,先講筆者冇睇,但佢比既訊息用戴老豆句說話都表達左了。   用心儲蓄,先經營好頭兩間樓,再學點趁高低位買樓買股未遲。惟現實上太多人係掉轉,一日只想低買高賣,又唔儲錢,所以成功的路上是絕不擠擁的。然而香港出色人仕太多,容許筆者定義有2-3間住宅是保命,可以講是小成就亦可潤澤家庭,但距離成功路上之終站很遠。

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向上流所需心態、加咩技能點、及要避免什麼?#1698

諗sir,   小弟無意在YouTube 睇到home blogger 十分認同觀念及想法,希望諗sir 抽空可以指點迷津及比少少意見,目標向上流,為家庭提高生活水平。   今年33歲,出自小康之家,自少做不同兼職,有儲蓄習慣,於2007年畢業,做文職工作,起薪$7000,於2013年時勇於炒賣股票及衍生工具,賺過快錢,但亦贏錢皆因輸錢起,最後敗光儲蓄150萬及負債50萬,浪費了不少時間。從正面出發,早出事好過年老才岀事,時間剛剛好。   自2014年起,重新出發,打三份工全部皆跑數,有糧單丶報稅及強積金。由於收入不是底薪,比較不穩定,所以在自己可控範圍都盡做盡跑。現時平均月入港紙8至10萬元,扣減家用開支每月可以儲6萬。現有一屯門細價私樓八成上會 (2017年買入價350萬,市價420萬),及一屯門車位full paid(2018年頭買入價75萬,市價81萬)。還有港幣10萬元港鐵股票可隨時沽售。   屯門細價私下租出$9000,供加雜費$10500,每月現金流-$1500,車位租金 $1200 ,雜費$200,每月+$900。現時有83萬港幣係mortgage link 戸口。如需要應急,另有20萬循環貸款户口可用。現時大市已下跌了六個月,本人認為剛修畢收息101時機很好,希望用債基收息再制造被動收入,又或用保險定係儲力買樓才更實際? 車位應否放走? 請問諗sir 有建議丶歩驟,或者其他意見?感謝   ANSWER: 趁後生從事銷售學賣野有好處,明白求人有幾難後、有助往後人生時時提高警覺性,免陷難救困境。人老才做銷售,一是開口求人更難,二是改長年習慣又難、三是體力難以接受終日奔走又要要用力說服人的工作。「富爸爸窮爸爸」一書作者清崎都提出能白手興家者多是一個出色的sales。當然該書寫成至今達20年,有些概念已過時或唔適合香港,例如書本很著重講生意人可為政府創造就業,引致政府對其報稅是否準確持「隻眼開隻眼閉」的態度,這點在香港未見其鉅大效力,因香港終歸稅率頗低,加上資金進出頻繁令生意人在港較易提出盈利外流之證據。   當然不少人垢病作者清崎成書後試過破產,仲有咩資格教人理財? 由於美國對破產者的規限,而信用額度在5年後重建,加上破產者或早有部署將資金打入資慈基金從自己身上切割,破產官難以提證將基金解散還債,所以今時美國很窮或很有錢都人都「愛。破產」。特朗普都破左四次產,所以唔好用港人眼光看待美國人理財。   「衰左點樣爬返起身」係一個很有用的技能,要在人生呢隻game打得好,很值得用技能點去買此項技能。人要成長向更高峰爬少不免要先失敗,故學懂冷靜面對失敗才重整及變得更好肯定是致勝點,講左半篇,就想表達筆者很看好讀者此等年輕人,當然33歲開始要學好點樣唔再自己親手做而去假他人之手了,永遠由事(實)業賺錢比炒賣致勝更實在。人的心理從來就面對不了股票市場,升市引致人心貪婪而胡亂加注,跌市令人過份害怕而不敢入市錯失良機,這就是股市在港已有超50年而香港人仍每早九點前搭地鐵之因。   讀者月入6-8萬及有齊文件,借貸力單人單已達800-1000萬水平。現只買了屯門細價借了350萬,加上早位借了約70萬,共只借了400餘萬而手上還有不少借貸力可用。惟因手上現金約只80萬,水平較低,所以唔應該今時再買樓。往後如樓價比前高位跌了25%,可付不少於15%首期上會再買,而買後不可用超借貸力70%。有咁設置一是港樓97年急跌係一年跌40%,投資人在跌了25%付一成半首期上會表示如再遇上97年般急跌都未成負資產。二是借貸力永不用盡、表示一旦睇錯仲可以有錯借去補位、或如大升可追貨。正因如此筆者很少會提出些去到好盡的說法,例如恆指將跌到千位數、或一步登天投資方法。一件事的發展是具延續性的,是相亙影響而成的,就像天氣。閣下最好諗清楚未來一季個市係點行,而唔係要估最尾低位係幾低,呢D事特朗普都估唔到。可是報紙咁寫就有娛樂性、借用莊博士上星期六於漁夫股市系統課上一句:「若傳媒資訊具很高的參考性,那一眾記者朋友就可在財務上多向朋友親人支援了…」,所以閣下不要太張狂、亦不要信某人可助你一步登天。   買債同買樓有助人對抗差勁投資心理,好似樓咁焗你儲錢同買股咁唔好login個網上理財就急賣走,一些強迫性Think Twice往往助人不少。先旨聲明、筆者是有收費的收息101課程教人買債及點更平佣去買的。如你認為咁係妨礙到你,還請你重投股票市場吧。至於筆者認為讀者手現金還是用債基收息10-12%年息較好。香港股市已連跌六個月由頂至今累跌8000點,債市現是否價殘可吸? 下圖顯示代表債基價格走勢的投資物HYG(你當係較易報價的proxy吧),過去半年(2018年4月2日)至今日(2018年11月2日)由$84.96跌至$84.32,跌幅比1%還少。     至於債基過去半年由15.3水平跌至15.0,跌幅2%,惟如閣下要求投資物在2018年第2-3季價不跌而反升,除了叫你利用沽空,否則絕大部份投資都要輸,而筆者令你做到就是出面大跌你只輸些少更有息派反贏、而出面大升告位亦可分杯羹。

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高鐵通車後的元朗式投資機遇#1681

你好,諗sir, 我剛剛上完諗sir 既買樓001 和 收息101, 感謝呀sir 你既指導,增進好多投資基本概念,我準備置業,有d 疑問,希望諗sir 你可以指導下小弟。   本人30歲,人工$38000,我打算係上水置業,上水中心3 座 低層(2 手樓)330尺,大概25年樓齡,510 萬,根據諗sir 你第一堂既建議,我跟過堂上所指查閱報告,我見北區既空置率(2.9%)(相比屯門5%),加上佢既未來供應大約296伙(而屯門1160伙)。 可唔可以總結為一個值得投資既地區, 另外,我初步既諗法係用我女友(人工:41000)單名俾2成首期買入(30 年還每月供$15000),再租出去(大約有萬二蚊租金回報,我地自己再搵其他地方租),希望3 年後再換大屋或者搬近市區,想睇下諗sir對於我既諗法點睇。再一次感謝諗sir 既指導。   ANSWER: 是的北區都好,筆者教學目的就是我講方法,學生自己查到。慶幸讀者能自己識找答案及精進,修畢後就可以靠自己而唔需再返黎,真正「醫病」能斷尾。近月高鐵經常被媒體當作笑柄,筆者明白起呢條膠野用左好多錢,但錢都已用鐵已起完,那就惟有理性一點向前看。筆者認為高鐵在開通3-4年後才見威力,給予一個「元朗式」的機會。   什麼是「元朗式」機會? 就是列車能大大縮短兩個地方之間的距離,係西鐵未通車之前,屯門去中環近過元朗、通車後元朗去中環近過屯門,因為元朗出荃灣只縮至10min,元朗去尖東只20min,因此元朗發展及樓價近十年係點!? 相信不用煩你再提吧。   同一件事,真有可能發生兩次,只不過今次換左係福田同西九龍。高鐵讓你用$68,就能15min往來福田同西九龍,班次好密,福田站內有月台轉去深圳地鐵。誠然福田附近有質素既樓唔係平,未買過樓既年輕人絕不要本末倒置上內地先買,但閣下是有資金係手的中年人,在了解法制後於內地內添一房可以考慮,但絕不要重注大手買。主因內地法制不健全,世界對儲存資產究竟放邊好大致有答案: 新加坡、瑞士、英國、香港… 至於讀者提及北區,再跑贏有難度,但應不會落後,區內亦不少人將三房就間分租比一些內地客,共用廳而不打本改建去慳成本,買上水粉嶺就是有這些機遇,至於想做要有人帶你入門口才知門路,筆者只係識有呢種經紀但冇去該區試過。要贏較難之依據是深圳河兩邊可發展之地: 即上水及深圳口岸一帶,能發展都搞了,至於政府提及河套地區只聞樓梯聲。誠然今時看香港地圖應掉轉黎睇,內地人到港,又或廣東省的人到港,上水及粉巔是佢內地的家與香港目的地之中間位。屯門及YOHO TOWN很多時為深圳灣大橋落車的第一站,上水中心就好似當年的羅湖商業城,說不定第時內地人在上水中心按腳及修甲後,再返深圳訓覺。福田應吸引不少在港工作而植根深圳的內地人住,至於香港人要適應內地就因之而異。讀者不妨由上水中心開始,下步再向北望。至於中西區及灣仔,作為內地人你冇哂特別需要都唔會過個邊,上山頂觀光十年睇一次都夠吧… 明白法制是內地與香港一大分別,港人老一輩將香港打造成誠信之都,商業交往遍佈世界各地,這份遺產恐怕會在未來十年丟失。筆者唔係話香港新一輩比不上舊人,而係香港新一代將由起碼30-40%內地有關的兒童組成,佢地可以係雙非,或單非,父母在內地而10年後成為在職港漂。筆者所見他們充滿活力,人生觀未必與世界接軌但肯努力上進,他們參與社會勢必將香港「向下溝」,結果係點大家可想而知。筆者常說有能力者你可兩手準備隨時就走,平庸者要早作心理準備。   由於讀者工資有38K而手友41K,兩人借貸力共1023萬,今時首期唔夠同意由兩房開始,幾年後儲到實力再想轉三房或內地購房未遲。

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如何為萬一債市下跌做準備? #1680

您好! 諗sir, 無論多忙都一直會抽時間讀你文章。樓價回落, 想首次置業收租增加現金流 , 由於人工不高工時長亦沒貴人可作擔保 , 查詢幾間銀行後可上車380萬 , 能選擇的物業有限 , 請教諗sir 個方向 :   < 方案一 > 380萬只可買的250呎單人房, (   灣仔 / 旺角 / 油麻地  / 深水涉) 舊樓 – 單枝35-40年樓齡舊樓 , 收租約1.2-1.5萬   , 擔心大維修費用及下一手買家難再上會, 此物業只能收租增加現金流樓齡大難升值 ,  供完樓齡已65-70年樓齡 < 方案二 > 380萬屯門單枝樓齡30年2房   , 租金1萬(非市中心地段) , 其實價錢不比市區平 , 但樓齡質素好少少 , 屯門暫時未來發展較多   本人不知這置業方向是否正確,還是有更好的方法去完成退休計劃?本人一生三宅是否已無望? 應實際地朝向一生兩宅? 我應否再等多一段時間才置業, 因為現在能買的質素真的很差 , […]

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大樓換細樓、自可住得豪一點! #1674

(本個案問得好長,諗sir答案請拉下) 諗Sir, 港樓財政問題請教 你好,小弟拜讀你的文章多時,從你的文章和YouTube channel中學習不小,感激無私分享 現有一緊急財政問題希望尋求你的意見和幫助 本人現年28,與未婚妻,同於銀行工作(不打算用staff loan) 本人29K月薪,未婚妻24K月薪 將於2019年尾結婚,希望生1-2小朋友 兩人現金80萬,二人都未有名義上持物業 現時本人與媽媽同往青衣盈翠一大單位(阿爸已過身) 二人與阿姨同往,單位由阿姨名義上持有,實質由阿媽阿姨各持一半,短期不打算作買賣或加按 由於家庭assets allocation關係 現名我媽(aged 60)名義持有另一青衣盈翠細單位 (525實呎,市值9m, loan 5m 30years left) 但其實由我實質持有, 此5m是由我擔保,亦由我承擔償還 所以單位實權實責亦於我,我可決定買賣(i.e.如賣9m.我會持有,當中9-5=4m cash). 單位現正出租,實收18000, cover 5m的30yrs Loan,只需額外付三四千元management and rent and rate 但由於上月本人僥倖知悉抽中白居二單人名額, (於人工升至29K前申請,穩中) 本人現有一大疑難: 經銀行查詢後,知道部分白居二不需壓測 本人早前睇樓時,看了青衣綠悠雅苑.6M未補,3年樓齡、兩房,520實(居屋,但私樓格) 因為首期需要50%(本身40%,但由於作擔保人,要另加10%), 亦因為手頭CASH有限 若要持有,必需先賣盈翠細單位. 如果賣了,由於沒有擔保人身份,首期只需4成,而財政會估計為下: (9m-5m)-(6m*40%)=1.6m cash 1.6m會用作投資用,保守估4%return, 加上自己現金80. 一年額外增加現金流2.4m*4%=96K 本人現時想尋找的意見是,應否賣私而買居. Advantage of綠悠: 1. Under assumption,如果可長往綠悠,我會用盡政府的折扣. 可以間接說賺了3m上下 […]

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