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也談匯豐 #1505

  今日唔講樓,見恆指再創新高,不禁回望過去十年,亦談一下匯豐。     匯豐銀行最近的股價升得不錯,到$83至$86的水平,有機會挑戰$90。 留意$87至90塊是2007年探底間很多人入貨的平台,要升穿相信唔可以一次就破,阻力應不輕。但筆者今次不想由技術分析方面去討論,主想從基本分析入手。   筆者也在銀行業從事一段時間,不敢說好耐, 相信好多觀眾都屬筆者前輩。不過既然在銀行中從事過,以筆者對它理解,想提出匯豐往後有不少新業務發展。導致它有機會擺脫舊有收入模型而產出新收入來源,利好股價。   首先第一樣不關創新事,看現在的息口情況,港元一個月hibor約莫保持在0.8-1.X%水平,因美國加息香港也跟。但特別在香港銀行活期存款利息沒加過,因為大家已習慣活期沒有利息,銀行就慳返。而家利息剛開始加,沒人周匯豐爭論,令匯豐拎錢借比人之成本近乎零。這是第一個收入來源。   第二是匯豐之前做得差,因被美國不斷罰錢,之前匯豐很難脫離美國「魔爪」,只要匯豐想銀行有美金兌,就要聽美國佬話。乖乖的給錢都已六至七年,咁情況好難賺。由於息低少左息差收入,又比人罰,近十年入銀行常叫你買基金、保險,全靠呢類新傭金收入業務去頂。不過現時連傭金收入業務都開始轉差,很多時做投資已有不少免費平台,加上銀行始終經過雷曼一役,人們都不敢去銀行聽相關的簡介,故連此收入都下滑。   最近匯豐宣傳PAYME這個平台,其實佢出左近成年,宣傳內文不只叫你用PAYME,更提到佢附有一個社交功能平台,令筆者認為2017年之前的5年,是電商由於自己有客在手,去規範或搶埋銀行生意,因為電商覺得自己係「上游」。但估計未來五年, 銀行開始醒覺會從「錢係戶口入面」、「有錢先有得買」去反制電商,重奪上游。估計銀行會由PAYMENT資料入手去熟悉客戶消費模式,加上信用卡夾擊,去吸引客戶從電商加盟銀行的消費平台。   第三看好,是因為虛擬貨幣。筆者相信銀行好想或會暗裡幫忙令虛擬貨幣規模慢慢咁發展起來。因 現行世界主要貨幣有七至十種,例如澳紐加美日元等。 如果擬貨幣都多人交易,那第時銀行「水牌」不是有那十種八種貨幣,可能再加埋十種主要虛擬貨幣,那多了currenies 就多了中間兌換收入的來源。另外銀行要做大生意始終要靠大客戶,但大客很多時拎未完稅或灰錢甚至黑錢入BANK,呢D錢是喜歡用虛擬貨幣的不記名交易。故銀行想翻身或想生意做大、或唔用美金去避走美國佬,最好有虛擬貨幣的兌換。或者匯豐銀行做個“獅子幣”出黎,咁就很震撼了。不過自己出幣大揚同擺明同政府對著幹,估計匯豐唔會腌黎,所以就係「暗中支持」。   看現時的情況,近一個月很多不同的虛擬貨幣出現,例如狗狗幣、柯達又出貨幣。個幣有冇用唔知,不過柯達出虛擬貨幣股價炒升了不少。現時情況好比中國明朝,當時交易不一定用官銀,反而多用某個地區的大戶發行之貨幣, 例如貝(殼)幣或刀幣。而銀行主要生意是將貝(殼)幣或刀幣換做銀票或銀兩。係地區交易完要換返做銀,主要是偏遠地區唔識本地貨幣,要換返做銀先可「匯」去第二個省。其實銀對中國來說是扮演一個很重要的角色,銀行點解叫「銀」行而唔叫做「金」或「銅」行? 西方到中國之航線未開招之前,中國未有銀兩,但社會普遍受不同類型貨幣受識不同而致交易困難。銀主要是由宋明起從南美洲運過來,經菲律賓到福建,當時鬼佬喜用銀買中國茶葉而運去歐洲賺大錢。此TRADE MODEL[巴西銀> 中國茶>歐洲賣荼轉金]用了300-400年,就是由銀upgrade做金的發達路。有左虛擬幣,銀行有機重生! 利申: 筆者為證監會持牌人仕,撰文之時不持有匯豐(0005)

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香港人絕地求生手冊 #1503

本人28歲,是收息101 1月份的學生,經朋友得知唸sir,並喜歡唸sir的文章既實用有趣,令不是香港人長知識及利用自己的狀況去改善生活。希望唸sir能提供一點意見能改善現有的生活。   月入24k(13月)未計強積金 ,而今年有特別獎金平均每月6k 但將會取消,另外有三筆私人借貸,每筆20萬,一筆還有三年供完,另兩筆就4年才供完,合共每月約12000供款。 老婆25歲 月入13000 現剛辭工 ,但因債務問題, 剛被申請破產,待安排好一切會再找工作。 另家中父親及母親已退休。   本人開了一間公司, 但味有實質盈利, 營運費也是零。 現住在家人已完供的物業 現值600萬 現有220萬股票 約30萬現金 在股票行戶口 作中短線操作 另有190萬股票 30萬現金 暫時存在我的户口 作長線投資。 合共410股票及60萬現金   雖然本人於股票市場能賺到一點利潤,但覺得只是帳面價值上升,而感受不到生活有所改善,不過本人不希望賣出股票轉手買入債基收息,因為本人不想錯過十年一次的股市最後的上升機會。故本人希望把股票按出約100萬買入債基收息,查詢後可以H+1.幾做槓桿,而股票行戶口不會做槓桿,若出現任何意外被銀行call loan,會把股票行的股票轉去銀行作援沖。   但以100萬買入債基回報12%每年生息並扣除成本後,每年生息約9萬   請問唸sir 覺得我以上的策略如何,謝謝你。   answer: 感覺讀者唔係要策略,係要紀律。就當諸葛亮翻生比三個錦囊你,都要妥善執行才有效用。可幸讀者28歲人只屬開局,仍有不少時間用作改善。筆者一懷疑讀者能否將股票行的錢適量保留,在大市下調時將股票行現金拎去銀行補債基要call margin的錢,恆指再抽一浸上33000,可能說好的現金已變成股票話要all-in了。二是股市屬「升得慢跌得快」之特性,而股的波幅比債高。如跟讀者做法,估計銀行的債基未被call loan之前,股票已被call爆了。所以話想由股票戶口套錢去救債基,不如掉救由債套錢救股仲有可能。不過最建議的是: 兩樣都唔做,在大市開始下跌就要減槓桿,幾時都將股票戶口帳面打七折當做自己贏既錢。   近排成日講電競,筆者都參與了一套用電腦玩的遊戲:「絕地求生。」玩法是網上隨機抽100個玩家,化成一無所有的士兵被空投至同一荒島上,佢地要亙相撕殺,晝面右上角會顯示「死淨」人數,而最後存在的一位會「吃雞」,即係勝出。在現今產業減少及不斷靠阿爺打救的香港,情況與香港類近,得出絕地求生與香港求生的類同生存技巧如下:   遊戲一起始的時間投傘落荒島,各玩定要入屋執槍,但一開波執到勁槍及諼甲與執到cheap槍的機率是近隨機的。所以出身差唔好怨,學華仔講:「鋪牌爛就要比心機慢慢摸靚佢」,做人唔好一見鋪牌爛就熄機唔玩。 遊戲第一守則:「不要被其他人發現你存在位置」。因為你既角色死亡就係其他人既得益。加上殺左你可以拎走哂你之前執到既物資,所以各位在香港做人不要太狂妄,往往墜落會隨興奮而不能自制而來。   投傘後大部份人只執到一般裝備,在遊戲開頭最緊要不停執武器同補給物,壯大自己,這與你在香港一開始要耐心累積資本一樣。冇耐性冇資本快開槍只會令其他人更易見到你,小心你隊冚阿四,引來其他人開始留意,殺你個位既的得益將是你全搜括所得的。   遊戲開首的秘訣是「生存」,只要你頭兩波約5分鐘小心翼翼執野留到落黎,玩家數目已少一半,所以機會不明顯,唔好隨便開槍寧願放過。當然夠資源就開始set定Trap去殺其他人以得人裝備,自己唔再執野就好似錢搵錢一樣。   大路不易行: Trap可以是在關鍵路口位做Sniper,更會「扮草」,所以如果頭一波下來如仲你資源少護具弱就唔好行大路,一些已知及明顯的路是不合開首執唔到資源既人,呢個個案讀者就似呢類。   便宜莫貪: […]

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40歲之前為自己同老闆贖身 #1500

  不知不覺已出到第#1500篇文章,感謝各位收看支持。每個交易日出一篇千字文殊不容易,坊間有同類習慣的人,不是報館聘任的寫手,就係億萬富豪,淨低個班已屬界別內知名的專職寫手了。筆者知難而行主想實踐「每日一小步、成就一大步」的理念。重大的勝利由小小的進步去累積,所以想到目的地先必確保車唔好停,點都要行,但唔一定要快。呢件事筆者要以身作則,做比合作教師睇,做比下一代睇。當然每人對進步的理念不同,而筆者早年從事「低下」工作,從保險公司到銀行日日求人買野,對自己從來用「蠢人」定位。在堂上亦是教蠢而又大部份人都可實行之方法。至於比筆者叻或者識野多既人,鑑於香港至今仍是一個對分配資源對比有效的社會,呢批叻人相信已經好掂。   明白筆者1500篇文章要睇哂好難,往後筆者有更多方法,在專頁及網頁引導大家收看自身合用之個案,在此先勾劃不同財務狀況的人怎開始為自己的理財計劃作構思。   20-26歲,有錢 – 呢類朋友一係就老豆有米,或者命中註定早行運。但早行運常見有早玩完既例子,太後生通常都克服唔到有錢後的自我膨漲。後生如何有錢建議全放樓,因為年青有錢當做錯決定,買樓可令自己點都輸淨幾個籌碼。 20-26歲,冇錢 – 呢類人大把。記住後生比人呃好過老來先清袋,買下股票交下學費是必要的! 建議八成錢放(股票+ETF)而兩成放債券。買債志在趁後生認識下收息工具,買股就看看自己有冇天份,如心態好可以長期每月炒到穩定有一萬幾千既,可以再試能否加碼贏一舊錢告別打工生活,發展自己公司。如炒股不成,專心事業,能全職在股場生存的人只少數。因事業成功要睇心態,股場贏錢更要睇心態,所以事業失敗的人轉戰股場只係將你EASY LEVEL玩唔掂既GAME轉HARDEST MODE。   27-32歲, 有錢 – 呢類朋友如果唔靠屋企,即表示自己撈得幾掂。靠打工上位既你要向儲齊三間樓進發,因為你人工高借貸力好。靠做生意上位既要知銀行借錢比你仍不易,要對借貸文件做好修飾,及保持一定現金水平先好睇樓。打工個批可以買下股試下能否再快人一步,因用既都係老闆時間。做生意個批唔好炒股,投資落自己盤生意才是最大槓桿,最有滿足感及令人生經歷更多的。筆者不建議人做全職炒家,主因是就當炒得成功,只獲得number機前的人生。一個有錢而在對人對事都處理不好既人,人生是否快樂及有貢獻值得深思。 27-32歲,冇錢 – 呢類朋友要看看自己未來3-5年能否有再躍升可能。無既快去找尋政府資產,例如公居屋。有既就盡地一鋪博埋佢! 30歲後命運急轉彎成大器既人唔係無,但少。大器晚成既動聽故事你聽得好多次,但唔係好多個,因為佢好聽而罕有。   33-39歲, 有錢 – 樓房目標起碼兩間,目標為39歲之產出與自己人工7成之現金流。即係40歲之前為自己同老闆贖身。贖左身先講什麼股債分配吧! 假設你人工4萬,其實只要你整一間套房,有200萬投資債基再疊增收息每月18-20k(即年10-12%息),其實已經「到數」。呢個blog大把人勁過呢等ACHIEVEMENT,明白呢個ACHIEVEMENT好自私! 不過先說明筆者是真小人,唔會扮好人又零收費,背後曲線食佣或者收左財團marketing fee又唔話你知個隻。你先攪好自己再去幫人啦,朋友~ 儲樓投資,是參與「人贏我贏,人輸我輸」,較低難度但令生活水平有保證的方案。 33-39歲, 冇錢 -此時為你最後機會想想做人是否出錯; 又或閣下甘於清茶淡飯,但老豆有病又怨公家醫院睇症太慢既時刻。當然,筆者無資格評論閣下任何行徑或習慣是否妥當。就如筆者自己有錯,社會好快會懲罰我。改下習慣,自然改到人工,自然改到存摺上數字。至於手上些少錢, 由於買樓應有困難,建議用另一打法: 「博人輸而只我贏」,難度大。即3成錢投入極高槓桿之投資物如期指期權,又或真係虛擬貨幣都可,然後希望出現植端市況而令你翻身。淨低七成錢買些債基吧,收下息,唔洗拎哂全副身家博。當然博之前要學好該項投資物之規則。   40-47歲, 有錢 – 最多3成錢買股,7成買債。樓房不計入股債分配,息低時盡借去擴充資產。基本上你知未來5-6年唔犯大錯,起碼可以小康而終 40-47歲, 冇錢 – 全部錢轉哂做現金,睇下全香港人幾時x街死,再all-in博盡。由於所剩時間少,必須由人輸我贏的場景才能扭轉劣勢,絕無正途可依。 *本文謹作參考,個人情況有別或令閣下不符上述區間,詳細需要閱畢閣下情況再議

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97年買樓破產,17年千萬身家的平民 #1498

諗Sir 你好,   謝謝你對香港投資方法多元化的貢獻, 但客套說話不多說了.   本人47歲, 已婚, 沒有仔女. 之前已修讀 [收息101], 想在安排修讀 [收息103] 之前, 搞清楚一些問題. 先講講本人故事, 當年二十幾歲時, 1997年8月買樓, 結果破產收場. 亦在2007年完成破產程序 經過十年努力加幸運, 現有現金約800萬. 踏入了私人銀行的門檻. 上了[收息101] 後, 有感除了投資產品的選擇, 載具(即銀行或金融機構) 的選擇亦很重要. 但由於在破產時與以下多間銀行有瓜葛. 舉例, 如要 ”贖身”, Citibank 要40萬, 大新亦要20萬. 1)      Citibank 2)      大新 3)      永享 4)      星展 5)      東亞 6)      渣打 7)      恒生   本人目標是想將此800萬現金, 投放在私人銀行, 目標收8-10% 息, 便足夠我過退休生活有餘. […]

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2017香港樓市回顧 #1491

大家好 我是諗Sir 歡迎來到Homeblogger2017年樓市大事回顧 我們會選出十宗香港樓市新聞和大家重溫一下:   第一宗 就是荃灣在五月二十號,柏傲灣有一房單位就以一千零三十萬賣出。留意到今年樓市MARK價的情況嚴重,因為二手市場成交幾乎癱瘓 。 在按揭政策之下,一手市場很多時候是由小數成交而造成,大家在購買樓房之前要留意過分高的成交是否一個自然的市場行為。   第二宗新聞就想和大家分享一下,就是日出康城當選了港姐,堆填區終於產出了一位佳麗。 為什麼日出康城是堆填區就不解釋了,其實日出康城這個屋苑雖是處於這個供應量比較多的將軍澳西貢區,但它過往的一年(2017年由一月到十一月)根據中原數據是大升四成半。 呎價比較於其他屋苑 嘉湖山莊同期是上升了11.79% 新屯門中心上升18.34% 淘大花園是上升了13.1% 河畔花園上升了19.1%、而對比同期呢 中原城市指數是上升了12% 為何日出康城會上升這麼多呢? 因為樓齡剛剛過了六年,是完結了SSD潮的效應。因有特別印花稅很多買家都傾向三至五年賣出他的樓房。但剛踏入第六年呢 估計會將原本樓盤的沽出全部消除,讓呎價可以飛升。 那再次重申 睇樓主要是看樓房的間隔,其次就是看屋苑的特性,再者是看地區,最後才看經濟大環境   第三宗新聞跟大家分享的是…

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5年後匯豐月月派錢比你至2097年方案 #1490

本人48歲月入4萬,太太47歲月入3萬,有一層現值550萬2房物業,尚欠80萬供款,手頭現金140萬,己報1月份收息101堂,想問下本人想做多5年就退休,有乜好投資方案?   ANSWER: 今天是2017年最後一個工作天,請讓筆者選篇短問題作答。承蒙各讀者厚愛,每個個案提問都含有千字,令筆者不敢輕率回應。2018年定必再加努力,豐富回應內容及令題材多樣化。   借貸力在45歲後會下滑,因此讀者不應再買樓。買唔買樓主要看: 自己會否因再買(或首次買)而借到爆哂。正如由2012年已開始講,旺市只宜用6-7成借貸力 銀行點睇自己(例如45歲後借錢開始難) 有冇需要(呢度唔係講自住需要,而係需要利用樓的槓桿去脅持租客加快你儲蓄的需要,及利用政府濫發鈔票而貶走債務的需要)   上述三點,筆者都無提及後市升跌。因為如果想從價格升跌去賺錢,最好方法唔係買樓,股票更好! 買樓是穩而慢的投資方法。買REITs都係一個低稅、靈活性高而可分享樓市升幅之方法。   讀者已近50歲,樓債已近還完,不好現時添樓。加上萬一而家買而真係摸頂,一個跌浪再回穩番,轉身後讀者可能已近55,到時近退休「無仇報」。此為投資前要自身可承受風險之考量。那讀者人工不錯加上加按後可得大量資金,如何再進一步? 可考慮利用券商之便,用低至1000元美金入手下方之HSBC直債。 先講呢條直債年期係100年,由1997玩到2097,但你亦可今日買聽日沽,即可以中途「落車」。由於是匯豐,直是排序較股票高的直債而唔係股票,希望你有一定信心吧。佢既缺點是而家買,要比39蚊premium,即要用$139個價買,但換來是每年7.2%息。轉個角度講,假設匯豐銀行唔執笠,你買呢條債要5年回本(因為5.5年已收返近40%息,大致抵返$139價個條數,「住滿5年」之後就等於享有「匯豐生果金」之權利,7.2%年年派到你死~ (我相信你唔會長命到2097仲未死吧…仲有79年之後先到2097呀,但筆者不排除本blog有現時(2018年)12歲既讀者…)。   在於看倌可能已將錢淨存在銀行幾年,何不由今日開始「移民匯豐」? 坐夠5.5年就開派收息呢? 讀者550萬兩房可加按550*60%-80 = 360萬出黎,連埋自己現金140萬,共500萬。可將150萬投入債基收息,行B餐收20%/年,主要是美國公司債攤成千條,月月收$25K,夠補加按後要負擔的440/259*10000 ~ 17K。留意Keep住供自己退休就多左360萬呢舊錢。另外150萬不妨入手呢類MINI BOND,1000美金有交易,留意係買匯豐銀行既債,而唔係去匯豐銀行買。呢個Blog讀既野都係食水低既投資物,銀行識都唔會做。   讀者另外150萬入手呢項MINI-BOND,年收150萬*7.2%,一年收$108,000,即150萬產出月均$9000利息。讀者只要在1月收息課後將上述兩項事情做好,每均有$25K+9K = HK$34000利息,已等於夫婦其中一人收入,2018年1月3日開的課可以在今年農曆年就收到利息,在狗年有一新氣象。有左新「武器」,過埋農曆年再諗係咪5年後退休啦。當然賺到錢,一拆二再補多一間樓係手令情況更佳。   另外作補充,若同買匯豐股票比較,你睇睇匯豐到而家都未返2007年$140個價,你已經知筆者想講D乜。另外股份派息是不保險,利用股票作退休準備是不合適。相反剛入職場的後生仔多用股票係好事。   2017年最後一個思考: 同閣下保險計劃比較,若果當呢條MINI-BOND係一個PLAN,佢相比如何呢? 而保險公司係點賺你錢呢? MINI-BOND仲可以隨時EXIT喎。

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租樓五年、如何翻身? #1489

你好諗sir, 我和老公39歲。之前在香港及美國買過樓, 現在香港無樓. 2012年10月,我們愚蠢地賣了香港自住單位,改為租樓。現在痛心不矣!如果早一點遇到諗sir,往後人生就不會如此。現在讀完你的“樓換樓”及“收息論”後,很希望盡快收復失地。已報讀1月的收息投資課程 及 買樓001+003課程.   資產: 本人40歲懷孕中。月入US$7500無貸款。每年約有US$30000花紅 先生為新加坡人,39歲月入US$6000無貸款(2018年將成為香港永久居民) 我們這兩年租荃灣一個兩房HK$22,000的單位,剛剛加租到HK$23,000。 扣除開支,兩人一年大約儲HK$500,000. 現金HK$2.3M, 股票HK$230K,5 year Prudential saving plan HK$50K per year, 已經供了兩年。   因要照顧父母,不能搬離荃灣,孩子出世後想換3房,但荃灣新樓一房都話要成千萬,舊一點既三房都>900萬…無奈   問題: 1: 應該立即先買一間細單位收租,用租養租,這樣對嗎? 2: 睇過愉景新城,麗城。綠楊新村兩房只淨HK$590萬一個盤,而且樓齡高。 請問Lum Sir 點睇荃灣? 3.希望諗sir指教如何處理餘下支金及如何完成三宅一生!! 夫婦二人無限感激!!   ANSWER: 讀者未有樓,但有能力,宜先買細樓一間,對沖樓市再升風險。至於荃灣,看來要到復活節之後先有望減輕沽壓。而處理資金太繁複需面談,現列出幾個方案如下:   先講筆者不時叫無樓在手者先入手細價樓一間,其主要目的的對沖樓市再升風險、而不是用黎補貼租金支出的。 如果純想補貼未來幾年租金支出,買債基係最好,因正現金流產出效率最高。筆者在blog中提及了不少產物,用約一百萬港幣投資額去計,不同投資方案之效率為:   惟債基之缺點是月入不會隨通賬而上升,相反買樓就可以,過去40年已證租金會隨通賬升跌。買樓更是一個業權經律師核實及由政府認可(要交地稅)之(自用+投資)活動。   至於買樓間套房是觸犯了建築物條例,雖回報比就咁買樓收租高(達12.5%而就咁按揭上會收租只5.6%),係高息+隨通賬升跌之選。不過可能樓房會因被釘契而賣唔到,或被出SECTION 24而強制要將僭建拆走。   Double保險雖然回報係好加上保本,但有年期,擺5-8年少不免。都係個句,好難找到面面俱圓的投資物。坊間不少人免費同你比較投資物,無非盲係想講佢賣個種最好。而事實筆者看法是,先訂立自己目標而選取1-2種合自己的。如想穩陣那上表有不少收息物,其效率已列出。   今年bitcoin升唔少,知道有不少人大賺,若你係其中一個恭喜哂! 不過賺錢只係首步,賺到錢之後你點面對及會否因心態膨漲而導致得不償失,是從小康到富有必須再過的下一關。bitcoin好處係洗黑錢易,走稅之寶。2008年後美國不斷打壓金融業,係英國的匯豐銀行都可以比美國佬罰,在於美國可禁止你在銀行任何兌換美金交易,如果有左BITCOIN, 就….   你見不少賭場開始接受BITCOIN,在於賭同洗錢最有相關。至於不少近同BITCOIN的幣種,或ICO scheme出現,同意會打散BITCOIN信譽。至於將來價格發展史,筆者會在2018年從歷史民間偷偷私鑄貨幣的現象,加上亙聯網令現今政府管治困難的情況,為大家分享睇法。先奉勸閣下如已薄有資產,實在不宜訓身博BITCOIN,此投資案的政治風險太大。留意如果阿火輸五成身家,佢仍然可以有錢揸波子,至於你如屬有老婆仔女個批,共享經濟下可能連揸的士搵食既機會都冇。不少人天真,在於以為人可以,佢自己都可以,而唔細心諗清楚。諗sir諗清楚自己情況後,認為跟誠哥買野實在太天真,故本文列出不同投資工具合不同人。

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最不應該買的四類住宅單位 #1453

剛好得到差餉物業估價署對全港住宅於2017年9月底的價格統計數據,我們為2017年第三季作結,先講整體微升1%,而香港島樓房跑輸比九龍新界。香港島樓房一向因價碼高而在近年按揭政策下不受利好,在早前文章已述。已於2016年4月文章初提九龍樓的三房最看好,至今不變。原因主要是2011-2015新界樓升幅已鉅,細價樓風潮將轉為由新界換九龍之風,故九龍一些600-900萬的樓房,將是2007-2012年期間買落左間兩房享受了樓市大升的夫婦,到今日有仔女要換樓之選。「換樓潮」見於打從2015年開始,大單位的樓價升幅對比細單位升幅,從「大落後」變成「打平」,至見資金從細樓轉向中大型單位。   講完睇樓,要指出一些類型的單位要小心: 九龍城區的一房 可能你未知, 九龍城區已瞬間超越了元朗及西貢(將軍澳),成為全港十八區未來兩年供應單位最多一區,此拜於啟德區供應繁多。見下區你亦留意,新單位供應之中,細單位(A類,少於約400呎實用的),估全年單位供應的比重年年上升,至2017年首8個月,12436個新單位當中,有4093(33%)屬細單位,遠比2014年只佔13%的少。一房投資業主難留租客,人皆望越搬越大,謹記。 元朗一房 不少菲傭都會夾份租元朗一些劏房作聚腳點,或擺雜物等寄返鄉下。點解係元朗? 因為平。點解元朗劏房最平? 因為附加有很多村屋、鐵皮屋,豬場可偷側改成梗房,1000-1500/月租比人。由於僅元朗(或大埔)有近同地型,故呢區既可類比單位類型(即一房),係很難升得起,或者聚落一批差客。   最底層 最底層,如你而家旺市試放都覺難賣,市差保證跳價減都無人要。當然此點不適用村屋,村屋底層如窗位夠可以一開二,更值錢。又或如大興花園咁,最底層有特色花園,另計。不過見前排佐敦夫婦墮樓就兇左兩個底層的平台花園單位,看來買家出價買底層連花園更會考慮,總之屋苑樓買最低層要三思。   香港島大單位 不少人以買太古城大三房為「畢生夢想」,不過該屋苑以升幅計落後不少屋苑。共實你想住香港島,租都得。你想屋企有點氣派,筆者自覺九龍站更適合你。你想屋企好有氣派,那買入港島半山的大單位是可以的,不過到達此層次既人,通常都唔太計較自住樓升幅,你究竟財力是否能應付?  

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上車買新樓怕多供應? 為渴望上車的青年加息 #1450

  諗sir你好   小弟近月開始睇你blog, 有感你分析客觀, 希望你可以俾下意見小弟   小弟今年28, 月入30K(已包括穩定bonus), 女友今年27, 月入41K(沒有bonus). 兩人共儲約1.7m, 女友家庭負擔較大現與家人租住公屋, 小弟現與家人自住居屋(已供滿但未補地價), 兩人扣除家用/所有開支後每月可共儲約35k.   我地打算1-2年後結婚, 前提係要先買樓, 因兩人屋企已冇多餘位置,  預算係荃灣買2房$5m樓下, 俾3成首期, 請問諗sir覺得而家係咪入市時機?     美國年尾再加息香港亦大機會跟加,加上供應增,請問諗sir覺得樓價係會再平衡向上定有機會跌5-10%?     謝謝你解答。讀者 渴望上車的青年   ANSWER:   本案讀者儲蓄能力不俗,謹慎及學好理財知識,可望從公屋上流。估計睇得理財雜誌多,中左很多人病發緊既毒:   美國年尾再加息香港亦大機會跟加,是否香港樓價會跌? 答: 從1992-1997,2005-2007,美國兩次加息週期,香港樓價都無跟隨下跌。跟據利率期貨顯示,2018年9月(一年之後),有41%實質利率在125-150點子之間,而25%在150-175點子,現時為100點子,即根據現時活人用錢「投票」結果,未來一年美國最多只加息兩次。而香港供樓息率加0.5%,會唔會引致人大舉賣樓推低樓市呢? 雜誌及所謂專家由2012年用加息原因睇淡港樓,其實一般情況下佢地應已「中」左。無奈過去5年樓市全部開大,所謂專家睇極淡都唔中。閣下留言構成事件的原因有很多,但要識搵主因去睇。 供應增會推低樓價? 我們翻查<香港物業報告2015>,當年預計2015年住宅總供應量為13290,預計2016年為20140個。而到2017年近尾查閱物業估價署資料,最終住宅落成量為2015年:11296個,2016年:14595個,實質比當初預計少分別15%及28%。至於2017年及未來幾年,政府信誓旦旦話年供應超兩萬個單位,而時至今日只睇到12436個…(見下圖:2013-2017最終住宅單位落成量) 筆者同意供應會推低樓價,但供應短期難大增是事實。不少市場上喊要買樓的人是「假需求」,當樓價下跌時佢地既「自住需要」又突然無左,政府將供應慢慢增加有其道理。雜誌記者為求交稿寫「供應上升」係無錯,不過請看倌要更深入觀察。   至於入市時機是屬於個人,看財力的。即屬於李嘉誠的時機,不等於諗SIR的時機。讀者及其女友收入共71K,借貸力為(71000/10000)*50%*2.59 = 9.19百萬。由於有居住需要加上屬意荃灣區,當地有大兩房價碼在5.0-6.0百萬左右,如單名購入而聯名去借只消用上借貸力5.5百萬*80%/9.19百萬 = 47.8%,買入後不會令業主陷入超借水平。係負擔得到而個人亦未有能力承受樓價再升風險之下,讀者應細細地買間兩房先供。至於新樓佢地買就唔見太勉強,不過怕佢比人SELL SELL下係只比15%首期下買大左,例如入手900萬樓而借760萬。由於新盤首3年係低息上車及只需供利息而不還本,3年後就要用P-1%去還(或有些人更高息)。若3年樓樓價下跌25%,讀者間樓只值675萬,但頭三年只供息故結欠為760萬,即負資產,除非補760-675 = 85萬差價否則轉唔走。那焗用P-1%=5%(估計當時已加息至P-6%)還760萬。未計還本,一年利息已760萬*5% = 38萬,有冇諗過頂唔頂得順? 買樓之前,究竟係睇升跌定係睇自己能力?   留意筆者唔係話未來樓價會跌,而係你識計萬一樓市跌你咁借會唔會承受得起。

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兩個公屋L, 究竟點結婚? #1445

你好,諗sir,偶然係書局買左你本書,讀左一半啟發左我唔小,謝謝,由於每個人既情況都唔同,我想請教你一些我的問題   本人29歲,月入平均4萬,有75萬玩金無投資,幾年前買下買下既股票玩值25萬(蝕左一半),我每月可儲2.5萬至3萬。 女友27歲,月入1.4萬,應該儲到5千,女友最近想搬出黎住,因為我同佢屋企其實都係勉強住到,唔太方便 ,我又好想等到樓價跌先買,現在買好像很不值,睇完你既書 ,覺得自住都可以買一些小單位 。   究竟我依家應唔應該上車? 如果可以,我想買返深水埗,大角咀,長沙灣, 因我上班時間12小時(她上班也10~12小時),想住近d 返工。   定係買元朗,東涌,屯門?(遠d 但平d ,有升值能力),如果買樓我唔夠首期,建議將我的股票放晒嗎?(放左幾年都沒起息) 定係等機會? 如果唔買樓,我的現金可如何投資?   眼見通漲日增,錢放在銀行都是蝕緊,玩股票又蝕,不敢再沾手。睇過一d 書介紹買reits,但都不太明白,望諗sir 可指點迷津。   希望得到你的回覆,感激萬份,謝謝。   兩個同父母住公屋 又唔夠住的人   ANSWER: 首先,筆者用作起題的”L”字母係”Leader”咁解,沒有不敬意思。讀者29歲仔搵4萬都算叻仔,其文筆亦與提案人工資較高一事相符。明白有人話:「叻唔叻唔可以用人工決定!」此點當然同意,有些人對世間錢財事不愛理,不作比,躲在一角為社會貢獻而不求名利,筆者樂見社會多此類人。可惜眼見是95%既人都愛利名而終人奔波,而工作者得到幾錢就是社會對其最客觀之認同,所以用過去數年的平均收入水平去量化一個人有幾「叻仔」? 屬無方法之中既可接受方法。用數年之平均主因是作奸犯科者,呃得一時而難呃幾年。壞事一做大而無法理依據,自有人眼紅而將其踢爆。故長為鉅富者,必有其德能。你話佢一是你看不穿,二係咩你自己諗。   一些基本觀念想提出:「分清想要同需要。」女友係想搬出黎住,但兩位未建立家庭而儲蓄不多,係咪有需要負擔一層樓呢? 加上雙方父母都住公屋,應該無父幹。此情下先檢視讀者手上籌碼: 75萬現金+ 蝕淨25萬的股票 較高工資在4萬 未有樓,有九成上會呢張皇牌 父母有公屋,如交出可考慮錄置居或免地價買居  如果讀者有兄弟姊妹,其實第日會幫到佢   定立目標: 利用買樓去增加資產金額而按月還按揭,利用長時間去為自己搞掂樓一間。 打好份工令工資再高點,他人用父母名交出公屋轉居屋,自己擔保父母住公屋。他日父母離世,如自己撈搞唔掂做居屋自己住私樓租比人,衰到極起碼兩層樓揸手只消供滿退休唔使太憂。如撈得掂咁將居屋當迷你倉用,或予兄弟自住,從而又可利用兄弟的名額為自己低稅再買第三間樓。   讀者個人借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 5.2百萬。在九成可上會下其實可負擔400-450萬的樓。不過筆者看法是讀者就算而家買都要租出去,請勿在婚前就買樓自住增加居住成本,尤其考慮到讀者買樓後便「一闊三大」,擔心顧得買傢俱就唔夠錢擺酒,所以咪係後生「開大個頭」。有些同學如夫婦工資皆高的,計過後或可提早搬出黎住,但讀者情況應不可。   至於買邊? 佢提過一些有升值的區份,其實都唔係好。這些要在買樓001堂再講解,數據化理順方法。至於讀者趁後生輸下股票係好事,可防止日後大輸。緊記打工升職,容易過做股神賺錢。當然唔貪心係股票市場賺些少,在學好策略後是可取的,但不要胡塗相信免費資訊。香港人一向以冷漠見稱,為何一些人突然熱心向你介紹投資呢?   若投資比作醫病,你寧願睇個免費但拖你成世症既醫生,定係比些少錢一次過搵好個病呢? 就好似筆者自己,時常搬書,但搬屋就唔可以自己做梗要比錢搵人黎。一些免費或低收費的搬屋公司,很多時都引賊入屋的。

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