上車定買股票先? 儲大舊定少首期九成上先?#1601

Hello 諗Sir, 本人今年31歲,同女朋友加埋月入約共65K。 現手頭共有500K現金,每月兩個人約能儲到30K。 預計今或明年會結婚,因見每月樓市都升緊,唔知道應該 1. 先買偏遠地區細或舊私樓/居屋先上車,志在能做九成按,待日後樓換樓 2. 儲大首期去買5M左右嘅樓,照而家樓價大約要到下年年尾先儲到首期 希望請教下諗Sir,我應該點選擇?定還是有其他方向可以諗下呢? 另外有蟹貨{175吉利、506中國食品、1448福壽園},應否持有?   望能回覆 CL answer: 樓其實係升得好慢既投資物,唔信? 睇下圖見2017年十大升幅股升左幾多? 一年升2.7倍至4.7倍不等 而香港住宅,係2011年才由100點升至而家170點(中原城市指數),7年升七成,那為何不少人都稱從樓市大賺呢? 無錯啦,就係槓桿。所以唔槓桿買樓,不如唔好買樓。當然兇宅大王一炮過買兇宅,就係另一種玩法。有D人間劏房,是下一步玩法。又或有人開始買地而唔係樓,都需由買好住宅開始。買住宅,係入門而又最易玩。讀者九成按由偏遠地區開始,是社會新鮮人正路做法。若身不懷絕技,請勿走偏路。不過有絕技自然就唔使走到問諗sir呢步…   至於投資股票又係咪好過樓? 股票升得高而波幅大,加上抵押股票就當籃籌都只借5成,仲要一跌到價就即CALL LOAN。抵押住宅借多好多加上只要肯供多不會CALL LOAN,但就麻煩及要聘請律師做業權轉讓。至於土地是EXCLUSIVE及有限供應的,股票可隨時改變股本大增供應,在稀有性及穩定性而言,住宅優勝。在博搵快錢及出入易而言,股票優勝。正因如此,而立之人應開始利用樓作長期儲蓄去打穩基石。股票應小額買,如有心得等於有條FAST TRACK。萬勿留意,勿因找FAST TRACK而忘記打好根基。從古至今貪快,只會得慢。自持聰明,最尾被搵笨實。龜兔賽跑的故事,老早就講過你知。至於BITCOIN或什麼幣的,可以買但不要ALL-IN。將一個個後生仔的未來寄掛於由虛幻堆砌的虛擬幣價當中,萬一什麼COIN最後真係升唔起,呢班後生仔既將來由誰買單? 最大鑊就係阿COIN保持升升跌跌橫行格局,令一眾後生仔保持發達希望而無心工作,呢類人最好去醫院行一轉,等佢知道時間逝去不可追,老豆唔係咁多時間等到望見你發達一日。   至於持有股票,我們利用Enigma系統去看應否持有,發現吉利沒有買入或沽坎訊跑,在此情下應賣走手上股份。Enigma系統專精於捕捉一隻股份的單邊升市,你見圖輸出Enigma系統結果(系統用excel整都得)吉利(0175)由2016-2018年共發出訊號三次,如跟足基本上將大浪捕到手,其餘冇訊號的時間即混亂期,不買也罷。 至於506中國食品正在行橫行市(下圖紅框),系統會出一些錯誤的買入訊號但很快又識出”sell”而將其止蝕。至於2016年第二季至2017第三釆的升市可以捉到,其後延至2017年第二季的升市都有訊號,助投資人由$2.5買入4.0左右賣。贏就冇上圖吉利咁犀利了。 最後是福壽園(1448.hk),死人生意毛利是很高的,1448早年之招股書已告知其毛利是8x%,逼近九成。即做十蚊生意賺八個幾。至於今時,係2017年中發出買入訊號後未出現sell signal,投資人可持有。 進一步睇Enigma系統可跟下post到股市漁夫專頁。

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買樓不等於困住青春 #1591

你好諗sir,昨天買了你的著作,看了開頭的部分已有不少啟發,謝謝你,我一直也有留意你的個案分享,但又不知適不適用於自己身上,所以也想諗sir可以抽空給晚生一些有關理財置業的建議。   我今年快將24歲,出來工作幾年,現在做行街批發sales,月入大約33k,人工上應該還有上升的空間,連埋家用4k及儲蓄保險2k一個月大約儲下22k,本身都有月供5k落5隻穩健股票上及幾手比亞迪股票等待企業成長,現金大約有40萬。   因為一直都想盡早買樓建立資產, 可是樓價一直不斷高升,除非首置9成上會,否則我們這輩年輕一代都難以上車。我想問的就是以現時的月入33k買大約390萬的樓供30年是否可行,本人看了屯門的豫豐花園最低入場費還有390萬,以這地點及市況是否適合買入?因為怕日後港珠澳大橋通車及各項基建落成後,可能連屯門區也買不起,所以才有念頭好不好現在盡早入市。   總括而言我希望知道現時我的理財方案要否加以改善? 以屯門豫豐花園為例現在可否入市? 及以我現時之收入是否有足夠的借貸力? 感謝你的回覆!!   answer: 筆者是不贊成月供股票的,買股應採取較短線行為,如發現股價未反映其真正價值、或動力足夠,投資人亦在入市前訂好策略同時需在股價到價後賣走,坐到賺錢又想再坐此為錯心態。例如你計到比亞廸的價值應在$60,若今天到價你唔捨得放,除其你發現新因素否則就是錯心態引致錯誤了。股市資金輕易流動,受政經、公司本身、同業醜聞、又或主席健康都可以影響。筆者淺見是長坐一隻股票而受咁多因素影響,所冒風險與回報不成正比。   讀者搵33K儲22K值得嘉許,此態度應維持下去,個人借貸力為33000/10000*2.59*50% = 427萬,理論上買390萬樓八成上會應可行。但因不固定收入讀者應不能九成上會,其33K月入亦未必能計全數計作批按收入,換言之427萬對於浮薪者要打折,至於識執齊文件比銀行可能借到427萬之七至十成,唔識執唔識答就可能五成都冇,究竟想直接看答案定再行冤枉路讀者自決。當然自己實行後再遇錯然後學懂咁做最深刻,但是否人人有此時間有此銀碼去錯呢? 另外做唔做到30年按揭要睇樓齡,開則,至於讀者的豫豐花園相信390萬盤是連約盤或暇疵契的,要睇真。   24歲人做好儲錢部份,淨低要學好三項投資物,港股、期權、及ETF,反而買樓筆者認為24歲人過兩年仲未遲。其實各投資物都有其好處,犯不著日日諗港股的。買港股不要道聽途說,要有自己一套策略,做人同投資都無策略,一世無成是必然的。你可能覺得咁講好冒犯,不過社會對懶散或無方向既參與者往往施以漫長而又痛心既懲罰,對男仕而言有時比皮肉之痛更慘。期權令人把握少本金而套全利的機遇,市場上少人提因為無上市公司贊助。投資銀行靈機一轉將期權轉化做易買易明既窩輪,咁就大賺特賺,大部份投資人被搵笨之不自知了。常言道免費的事,才是最貴的,諗sir雖然無博士學位,但在銀行工作多年加上主持生意,「社會大學」應已讀到學士級了,教授級就唔敢講。   至於ETF可助閣下洞悉資金流向、或世界上以國家計的版塊之資金流,年青人學習後不只投資成績會改進,世界觀都可躍進。同時讀者需攪清楚,做事是主投資是副,除非你是全職投資者。做事落力比心機人工自然高,身邊的長輩都在觀察你,位佢絕對可以比你上,但你係佢面前表現如何先? 終歸事業有成才屬最大槓桿,加上此槓桿可滿足人生,遠遠比諗sir成日講個d債基槓桿好! 另外對錢不要過份放大,做事做得對,錢就自然來! 千祈咪孤寒。另外絕不贊成放工後做兩份兼職希望搵1萬而儲2萬個隻,搵個好行業好老闆然後於日常工作提升個人能力,包括解難、書寫、表達、游說、突發應變種種技能,每兩年與同儕比較一下,推動自己,年青人愛比較人之常情,不要太過火反而從中借力就成。到三十而立之年,再放下比較行去更廣闊既舞台表演。   臨別前再一次提醒,學習每一項技能都必先經過痛苦過程,就好似突發應變,筆者是經過了不斷比人放飛機加反口,才能在今天種種看似不公之事處之泰然。何況一些好的性格如高執行力又與另一些優點往往成衝突,學好後再經年慢煎才知道適當火喉。雖筆者經常在blog解答投資、買樓問題,但對前輩曹仁超所講:「不要因500呎困住你的青春」是同意的。希望用本篇文章說明,買樓不等於困住青春,兩件事根本無衝突。五月就以此文章作結。

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優質股票應長線持有嗎? 買股收息又怎辦? #1590

諗sir你l您好 小妹今年30多歲。 很幸運,2009年買入私樓自住用,到現在樓價已升到4-5百萬。 現還欠銀行約1百萬左右。 資產如下: 1) 50萬人仔定期 (約3厘多利息) 2)50萬股票,分佈如下: 66: 3,500 (@30買價) 1928: 4,000 (@48) 2388: 4,500(@28) 3) 50萬現金 (剛售出股票之資金,想待更好投資機會再動用) 本人收入也算穩定,每月3萬元左右。現考慮把現樓加按,得到1百萬元資金再作投資。請問可行嗎? 如想動用此資金再作股票中長線投資,有什麼股票可考慮? 除了股票外,有否其他投資建議? 本人正為日後退休保障努力中,希望可盡快達到財務自由。 請指教。 謝謝你的專業意見!   ANSWER: 股票是不能用於中長線投資,又或退休,除非你係上市公司主席或其關聯人仕(即係印股票出黎個位)。不少30出頭的讀者未經歷過2008年金融海嘯,究竟心理質素能否處理下一波港股大跌浪成疑,更何況2008跌市未算慘烈,將錢加按而買股票者真要對錢無所謂或很有心理質素才作為之。至於按樓買債,絕不可將錢投入以B評級或更低評級之債券為主的債基,股債基金更是不可,時常將CALL MARGIN水平控制在25%或更保守的為佳。原本住的私樓應加按至5成然後轉正出租用途,這樣就可增強下次買第二房時的借貸力。讀者人工3萬,原本借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 388萬。若轉正用途加上備妥文件,在租金假設15K/月之情下,借貸力可增為(30000+15000*70%)/10000*2.59*50% = 524萬,意味自己加些少首期再等下靚價,自己一個夠買兩間樓了。如果結婚有伴,即用埋老公單名買樓,一生三宅就輕易完成,夫婦收入夾埋5-6萬都好可能。所以好多事只要肯了解及做得細緻,睇落好難既「買三間樓」其實平實打工仔能做到的。   那不禁有人問:「讀者買股都算不錯,其中港鐵同中銀都賺價超四成,何不用股而放棄升到太高之樓市?」只好說看倌若有心追逐價差低買高賣,用股票。若想交低首期挾個租客幫你十幾年去供滿間樓既,用買樓。惟一味想追逐低樓價才入市,只好說持住宅未滿三間者暫不夠格。「夠格」之解是夫婦共有三宅一自住兩間樓夫婦每人一間收租作退休支出是必須的,必需品計到有能力就買,更何況買樓需要的只是你手上日日眨值的銀紙!? 日後齊三間住宅就將買樓成為純投資行為,此情下睇價升跌去出入市冇問題,但都要問問自己睇市多年究竟有幾準先? 如果唔準都係利用樓市槓桿去挾租客日日儲吧。買樓收租似隻龜,買股票賺價係兔仔。而筆者打從銀行工作開始時常見客、現在開投資教室亦見不少同行,發現有齊兔仔能力而又肯跑快既「人」,好少。   筆者看過網上的一些說法,有關股票的,趁此機會給些意見,咪話諗sir成日講樓同債唔講股票啦   持有優質的股票,可持有愈耐愈好,不用理股價,長線持有最好? 那一個人在少年時是優質? 表示佢中年都好優質嗎? 同樣概念可以可應用在(上市)公司,筆者雖然自己公司兩年賺唔夠三千萬,同上市公司規模比仲係好細,不過從過去5年生意起跌,敢講影響一盤生意的事情太多,我係老細我可以生意好而只反映少部份比你,我可以技術性入帳,我可以比政府告緊而唔話你知,我可以將公司錢拎去高價買二奶幢樓而唔需你同意,我可以攪隊波係外國高價買球員而做埋走資,又或者聽日就比人「雙規」而暫只有習主席知,最尾…我可以賣盤。你真係認為三五十年流流長死揸的唔理就發達? 永遠有人叫你:「買啦,唔使理佢,自己會升。」如果真係要信我寧願信樓係會長升,因為…「月供千餘,首期萬六」(見上圖)。當然筆者亦唔想叫醒一D發夢希望買股或COIN想一朝發達既人,只好說:「有希望就是最好吧!」   買股票收息好嗎? 股票定價原理,根據1990年度Nobel Prize- Winner William F. Sharpe,   […]

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庸才想奢求二宅 #1583

諗SIR , 你好!   近日接觸諗SIR 感相逄恨晚 , 本人39歲仍然未成家立室亦未曾置業 , 過往人生重點投放家人身上 , 現總算安頓好日子.   但近年有感自己年紀不少要為未來日子作準備 , 家父已過65歲沒有收入 , 現與家父共住公屋 , 本人月入3萬它日自己年老亦會超額收入不能再居住公屋 , 所以近日也趁熱鬧以綠表試抽新居屋(打算家父抽而本人作咨詢人) , 當然也預計抽不到現在香港人抽居屋如買六合彩般 , 綠表居屋它日也要考慮補地價問題 .   小弟自知理財能力差亦遲了起步 , 請求諗SIR能指點方向; 月入3萬手持現金45萬 , 現每月開始定額儲8千, 不敢奢求如其他讀者一生三幾宅 , 以目前情況小弟仲有機會一生兩宅 , 一層自住一層收租作養老?   請問諗sir應該怎樣部署 ? 感謝!  未安頓好自身的小弟敬上 2018/04/28 ANSWER: 如果讀者結婚,一生完成二宅絕對唔難。早在2013年書藉<樓換樓>已提出數個要點: 你月薪數萬元但一出糧已被美國政府印走一半,買樓只係為此事作出補償 社會上九成人都係庸才。想進步關鍵係認自己係庸才及搵對人幫手 庸才一可靠親人、二可靠銀行去成就自己。點執靚盤數等銀行借錢比你是關鍵 理財能力差既人可分兩類,一是知識不足、二是唔肯去做。筆者估計讀者多是首類,個人認為讀者為人有一定執行力 庸才之外,仲有專才及通才,專才學專門知識而利用資訊不平衡去賺錢。通才人脈好,靠整合資源用得比人好去賺錢。現時網上世界功能百變,提供好多網上做生意既機會,唔使鋪租   因此,讀者步驟一是物色一個除老豆,老婆之外的另一個親人,只要佢無樓在手即可九成上會,幾十萬首期即可再控一樓,借唔起可讀者去擔保。當然另一問題是,讀者人工30K能提供借貸力有限,現時只提供30000/10000*2.59*50% = 3.9百萬借貸力。欲想將借貸力增大,一是手上有租約(應暫未有),二是做些網上生意而令自己多一重收入。生意真係賺到錢最好,冇盈利但仍然決定出糧比董事,有此情況亦說得過,細節做法有機面談再深究。   現金45萬,可以利用股票、嬰債或優先股做理財。股票靠睇報紙資訊去買輸面極大,現時寫稿的人都不為稿費,跟免費資訊去買股贏面是由負數去計起,而唔係你諗既50/50,一比錢買股就已經入有心人預設既局了。筆者集中在一新專業展示如何利用EXCEL構建了一個股票出入訊號自動化提示系統,就以建設銀行(0909)而言,發出訊息如下圖。 至於嬰債係直債既少額入場版,唔好處係要當美股咁買,好場係1000美金都可入場,收息6-10%不等再可槓桿。 優先股優先在萬一上市公司倒閉有較前賠付權利,加上某一時間過後獲$25一股收回之保證,所以你見不少優先股標價都是$24-$26不等,派息固定在6-7%。 讀者少本都可暫利用上述投資物作理財。

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為何投資項目總是下跌? #1582

諗sir,你好!   本人男士39歲已婚,同太太月入共53,000。   我們於2005年買入四小龍一個2房單位,買入價2,600,000。並於2013年加按,套現1,600,000,每月供款16,000。   套現的原意是打算再買樓,但由於辣招推出,最後沒有買了。   於是便把那筆資金購買債券基金,可是基金價格總是下跌,往往要用每月的利息抵消價格下跌的損失。   經銀行的經理分析下,債券基金亦已換馬數次,但基金回報仍是不理想。   現時持有的債券基金如下: 摩根亞洲總收益債(港元):投資50萬,現值438,000 施羅德亞洲高息股債基金(人民幣對沖) : 投資50萬港元,現值人民幣394,000 安聯歐洲股息基金(港元):投資60萬,現值542,000   現想請教諗sir :   1/ 若想資本增值、派息理想,請問是否應該賣了這些基金,改買第二層樓收租?   2/ 還是買其他債基? 請問推介那幾隻債基?   3/ 或是REITs? 請問推介那幾隻REITs?   4/ 投資分佈比例?   謝謝!   ANSWER: 謝謝讀者說出不少港人犯的理財錯誤,由於保障同學利益關係加上筆者本星期較忙,所以快手答一下:   錯1: 套現的原意是打算再買樓,但由於辣招推出,最後沒有買了 解1: 辣招就係毒在鎖死二手樓盤供應,間接令發展商利用賣一手樓主導市場,所以樓價越mark越高。前兩日十者係天水圍地產鋪等睇樓團既同學黎,坐係內房聽見出面經紀同業主對話。話說該業主有間嘉湖三房收租,經紀死勸業主放盤,業主固然唔肯,有辣招表示賣完再買要比15%重稅,即表示現業主就當要賣都會mark高市價8-10%去抵銷再買之稅項。最後經紀開價「虛幻價」780萬,業主都係唔想放。要知嘉湖三房600萬仲有交易,780萬已是開高三成,業主都仲要諗。連放盤都咁q執著,你預他日就當比到價個業主仲會再反價。所以讀者求神拜彿希望「波哥」咪再出咩加辣招,而家就當樓市跌30%,中原城市指數仲有約125點,只係返到2012年個價。   錯2: 債券基金亦已換馬數次,但基金回報仍是不理想 解2: 本星期一及上星期五已分享過筆者唔同學生投資債基3年賺取200-300萬個案。3年收百零萬息當然唔係叻,同學獲利只在控制注碼及槓桿得宜令自己可坐定定每月收錢,至於讀者同樣做基金獲蝕本加上息少之狀,只好咁去形容:「好似你去買車,經紀可以比部強國車你話25萬抵買,更連佣都唔收。大家咁聰明都估到經紀要賺既係大量不標明收費,包括時常壞要返黎整車,換零件好多時要返大陸訂等好耐,比貴錢才予快速解決方法。最後車主頂唔順劏左部強國車而比佣入番部歐洲貨,最後經紀成功將錢線拉長了更塞左部高margin的強國車比個客賺回佣。」   錯3: 應否改買第二層樓收租? 解3: 咁問只顯出讀者投資多年完全唔知方向要去邊。另提醒讀者工資偏低,2005年入手四小龍相信已用掉他人生的一顆「幸運」。可惜之後把握唔到行一拆二再二變三,今時只好說個人借貸力在45歲後會開始下降。送一樣免費野比佢就係一拆二時可按爆近八成。同時留意無論點買點按,先決係保證萬一樓市下跌30%都夠錢補水免被call […]

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劏房小鴛鴦應否今時買樓?#1578

諗Sir : 您好,我們以往在股票方面交了不少學費,直到發現Homeblogger,一直留意您出嘅片,不盲目投資,獲益良多。夫婦二人租劏房刻苦儲錢,不搞婚禮減低開銷,希望先上車。先介紹我們背景: 男:33歲,月入32k,做滿一年約滿酬金36k,銀行contract,已扣老強,有機會轉perm,無物業 女:30歳,月入30k,已扣老強,contract每年續不穩定,無物業 二人儲蓄:60萬 每月開資:5.5k租、12k其他支出 每月儲蓄:44.5k 男讀master中,學費每年60k 女已讀master,短期唔會用大,筆錢進修 久不久會去不同區睇樓,3年前睇過得寶及荃灣中心一房,當時分別360萬及330萬,不過以前人工較低,付父母家用開資大,未有足夠首期。 近期睇過大角咀單幢二百尺起338萬、屯門三寶二百尺起39x萬,另地産介紹屯門單幢凶宅同層400萬350尺。我們心儀350尺那個單位,不介意同層,但怕按揭出現問題,次選大角咀。 請問諗Sir: 1)以我們手上60萬資金流,應該在這時候置業嗎?還是應儲更多才研究上車方案? 2)應否待男的先轉銀行perm,有按揭優惠才上車?但樓市升勢急,怕得不償失 3)地產聲稱如果銀行估到價,凶宅同層都可按9成,唯上網自動估價估不到該層,HKMC又會否有問題? 4)諗Sir怎麼比較大角咀21x尺及屯門凶宅同層35x尺兩盤?樓齡一樣3x年,兩房,高層。記得諗Sir講過由內到外,考慮這兩單位及我們的情況,應該選,或再儲錢以後應該選哪一個? 5) 應否待首置上車盤抽獎?但感覺很不靠譜。   我們也明白兩房屋苑較好,但樓價一直升,過400萬已經要9x萬首期雜費,實在令人擔心。 喜歡看您上鏡錄影的 一對小fans上 (如有幸被抽中,得諗Sir拍片回覆,會非常雀躍)   ANSWER: 今天抽時回應呢對刻苦既小情侶,祝願佢早日上車。近年社會不少聲音表示居住乃為人基本所需,為何要攬到咁辛苦先在港覓得一處依歸? 看法是香港治安好、效率高、具誠信而被某些周邊人仕看好,看倌要留低係香港必需身有錢。至於我們的祖先同樣面對迫遷之苦,能力低及財勢少就住係山腳,族長一般係山腰免水災,故人類社會自有規則作利益分配,而貨幣作為分配工具於近40年作了不少改革,睇通貨幣規則自然令生活更易。當然離開香港亦未必是差選項,同父母分隔兩地固然是不孝,但香港過份發展及以金錢掛帥,城市的主流價值觀漸漸被扭轉,若想通一世人的意義唔係為錢,及早離去或可獲「真。解脫」! 當然離去若是為了懶散生活,此出發點基本上去到邊都無運行。   講返讀者,不應貪平去買兇宅同層,就當比佢估到價可上會,層樓再賣的困難亦高,即係下手買家亦會考慮今天讀者所想吧? 變相令此項投資的流通性降低,犯下投資大忌。誠如不少工廈劏房講到每個單位好似好抵。 98萬一個又有租金保證云云,惟二手市場不流通下萬一要錢想搵人接貨難度好高,咁98萬究竟可以拎返就好成疑問了….變相令原本投資變成了消費。   香港賣樓只消簽了臨約經紀佣金大致穩陣,就當買家發現上唔到會都好難將責任推到經紀上。筆者早前亦解答過網上一買唐樓的個案,買家竟然落銀行口頭問呢間樓上會有冇問題,然後依仗銀行職員口頭答覆「應該可以」就草草落訂簽約。要知銀行一日未出offer letter,一日都未叫應承借錢。就當真已簽offer letter,筆者告知你只係九成肯定,銀行可以臨尾「放客飛機」都可以。咁不平等既條款在於個客要求銀行借一千幾百萬比佢,而家香港人消費慣以為次次做上家,一旦買樓借錢轉為下家就好易中伏。至少你好難投訴到銀行點解唔借錢比你! 所以買樓要預先做好BUDGETING才落訂,否則幾十萬儲蓄可因一個簽名而被殺。   由於兩人都未有樓,九成上會加低稅皇牌仍在手,筆者建議細一點的樓都應照上。讀者夫婦借貸力為62000/10000*50%*2.59 = 8百萬。在旺市動用借貸力一半為安全線下target 400萬的樓為合適。明白讀者因為只獲合約工所以九成會上不到,盡只八成。不過30出頭搵份長工應唔算難吧。加上月儲40000,一年後現金水平應可達100萬附近,可到時睇睇荃灣不少洋樓、或新界區較偏遠的單幢樓都有400-450萬選擇。雖未知讀者睇中的二百幾呎大角咀係咩開則,不過於近深水埗區的地區買一房/STUDIO/200呎單位一般不建議,因為會同劏房成直接競爭者。即劏房業主係市差時減到收2000蚊一間一個月都可以仲有近10000蚊收夠供樓可以守,但如你真金白銀3-4百萬買間蚊型單位黎自住/收租,當劏房大減租值然後同時拖低你租出價,那就….   至於如轉到長工,係做滿半年後應可1%息問銀行借到人工100倍的,如屬獅子行更可十成上會,更不用計什麼50%借貸比率(其實要計的,DTL係60%,不過自己人加上報員工福利計得好鬆手),銀行同業好應利用。當年筆者都是先付10%首期,十成上會後原本首期可退返出黎,至於其他銀行一般有九成低息。唔好處係一旦被炒即CALL LOAN,因此用staff plan都要留夠現金。   補充一下,不少兇宅係網上可估到價,但落去銀行當要求一份正式估價行報告之情下,就「即現形」未能估價。好似讀者咁連網上估價「呢關」都過唔到,實在對此單位不要抱僥倖之心。同時說上網上估價大家當初初步咨詢就夠,銀行對客戶提供的網上估價,只不過係扮聽而批loan係要用錢買出黎既正式估價報告。讀者努力儲蓄及刻苦生活很不俗,但今次買樓咪好似之前買股票咁,再傻一次用輸錢及賠訂的方式交學費。買樓唔係因為之後估升,而係管理一旦再升自己再買唔起的風險,呢個blog很少談升跌預測的。

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現在應否買樓? #1574

諗sir,你好! 本人為李先生,拜讀homeblogger及經濟一週理財個案多時。 本人與女友拍拖4年,視為結婚對象。今年未有即時買樓需要,但預計兩年後有買樓及結婚需要。 有感買樓有風險(如現在提前兩年買樓而加息及樓市轉勢,何不等待兩年後才買樓?),不買樓也有風險(如不買樓而樓市繼而上升,則需要更多首期),現欲請教專業顧問有關財務部署安排,盼望賜教。謝謝! 個案主角: 李先生,今年29歲,本地大學工商管理學系畢業,從事某中資集團財務會計部工作約5年,月入4.5萬元,與家人同住 女友,今年26歲,本地大學工商管理學系畢業,從事某上市公司文職工作約2年半,月入2.5萬元,與家人同住 現時合併每月收入財政分析 兩人合計收入     70,000     兩人合計支出   家用        10,000 個人開支        15,000 強積金          2,600 每月保險儲蓄備供年繳          800 償還大學本科的貸款 800 旅遊蓄備          4,000 薪俸稅儲備          3,000 支出總計     36,200     盈餘     33,800 資產情況   現金(去年底開始由投資款轉回現金作隨時買樓)      700,000 外幣(作旅行之用)        30,000 投資(2020年底取回,預計回報3.5萬,日後用於結婚之用)      200,000 資產總計   930,000     負債情況   大學本科的貸款(餘10年)      100,000 備註: 以上情況已估大支出,可視為較保守情況。 如因日後經濟壓力增大,願意減低個人開支及旅遊費用。 估計薪金每年增長5%。 理財目標: […]

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即係叫人買債基,等渣都無啦 #1573

  謝謝WONG讀者在有關”一百萬投資方案”的文章POST留言:「即係叫人買債基啦,等渣都無啦」 筆者同其實本BLOG個案讀者一樣,打了篇文回覆希望得到該WONG讀者回應,可惜最後只得「咁你就買多d啦」短短七隻字。實顯得筆者平時用千字回答讀者個案有點愚蠢。 各位睇文固然有娛樂性,但講到要落手回覆那怕只係一篇,而唔係好似筆者咁1570篇,那些貪口爽而不為自己評論負責的人即耍手擰頭。 文章”一百萬投資方案” 在個多星期前曾被香港某地產公司應用,於該公司月會同1400個SALES講要將客抓到資產管理部門人人買D「佢既債基」。咁被睇得起既文竟然被黃(WONG)姓人類評得垃圾不如,真不知是經紀有理還是姓黃的有理未申。在此附上筆者回應(WONG)之CAP圖,下有文字版本:     (文字版本: 諗sir投稿向WONG發問) 你好, 有些淺見又要勞煩(WONG)先生你教教我 公司倒閉後債券持有人的賠付次序比股票高,如果連買債券都無渣,那香港很多股民咪仲早過債券持有人見渣? 附圖見一隻匯豐發的債券,為何過去一年在加息週期,個價係升左未有跌? 不合先生所講「加息會令債價下跌」之言,還望指教晚輩? 先生說「債價會在槓桿下跌得好快」,即是如果買一間樓有槓桿,升得會比一間無槓桿的樓快,是嗎? 即係香港有槓桿買既樓同無借錢上會既樓升幅會唔同,是嗎? 但本人愚昧,找不到此現象,希望再提點 我細嚼了你「債價會在槓桿下跌得好快」的提點,其實係咪講槓桿後令下跌幅度倍計?其實買樓都做槓桿令價跌幅度倍計,不過在金管局指引下銀行只可提供少於借款人入息50%的月供按揭給買家,即金管認為只要做足防禦措施唔槓到盡,槓桿做投資還是有益的,先生是否不同意任總及財爺所說的?更何況社會不少人叫可否提供更高成數按揭比佢借更多錢去買樓,此等人對老師而言是否想更快「渣都無」及自殺? 本人愚見是槓桿只要合理及計算下運用,就有正果。槓桿此技術本身是中性的。 上次美股DJI大跌1100點,主流看法是S&P平均股息低至1.81%,比買美國國債收息2.8%仲低,所以有一波下殺潮。但你見附圖既債個價都冇跌,點解加息令股先大跌,反而債市只微調或找到不少獲升幅呢? 本人第一次投稿問個案,字較較多,希望先生不要見怪 你的學生上 (文字版本-完)  其實已留左位比MR.WONG去回應,筆者上述論證絕未到滴水不漏,旨在拋磚引玉。亦希望各讀者可引發各種思考,提提你作為債基報價proxy的HYG,兩天前報US$85.4,昨晚收$85.36。對比港股實在穩定得多。當然股票亦有其好處,筆者只係將各投資物的好處分別話比大家知。 祝週未快樂!

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Short put騰訊破產 人生已完

  今日有brother係連登post”Short put騰訊破產 人生已完”,網友問點解short put會輸?   筆者再睇睇樓主”小媚“在之後的留言,佢話好多合約是很價內的。筆者估計佢是為左賺期權金大手由440蚊或更高位去訂合約接騰訊,若果跌到$400或更低,佢要用高價接騰訊,何況佢跟本無預錢去接….而家諗破產都唔想去借…   傳送: https://lihkg.com/thread/602057/page/1

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加息與債價的關係 #1542

Q: 老師說債基疊增如揸220萬貨只消當初付100萬本,那槓桿比率約是55%,即好似五成五買樓上會咁? 那其實債基疊增後提供之槓桿亦唔算高,事情是這樣嗎?   ANS: 一般銀行做債基只能用透支模式,先付後借回。惟債基再疊增後提供融資,同學宣留意融資與透支的分別。   先講樓做的是融資,而將其套在買基金,只能透過行債基疊增做到類似類果。對於基金大部份銀行只提供透支,而透支需客起首支付大本金,打亂投資人部署。   先講買樓,如300萬樓提供七成上會,買家在戶口只消扣90萬就可將300萬市值樓房轉至個人名下。   如銀行提供基金透支(overdraft),而同學在不同銀行遍尋而不獲方法,其一原因是很多銀行之透支息貴,加上無疊增選項,令抵押基金再套息一事唔似買樓。例如一基金之抵押比率為六成,投資人要先付100萬再借回60萬回籠,此情下投資人必先有100萬在手。最終效果是戶口扣了40萬就hold左100萬貨,但必先有100萬係手先做到。有銀行可行疊增,客人只要有100萬就可hold 220萬,而當日未曾需要拎出220萬資金。故能提供疊增之銀行/券商令買債基一事更似買樓咁只付幾成首期就可hold哂成件投資物。   Q: 一些穩陣的債基都包含AAA或AA評級債,由於老師說美國再加息令好評級債首當其衝,那買入AAA評級多之債基是否好選擇? 加息會否推低債基價格?   ANS: 如債基內含全是AAA債,那美國息口由1%加至3%之時(現時美國effective rate在1.25%)確有更高危險性。因AAA或AA級債與美國國債有很高類比性,又或可以這樣想: 當美國加息而引致當地定期息升,投資人便會放棄AAA或AA級優質債而轉投簡單定期。   由於收息101用的債基在評級上是差一點,約A至BB級,此等債同定期少類比性,不受加息影響。   順帶附加說明,究竟點加息先會拖垮股市債市? 重點是加息的速度,而不是息口之高低。即如美國由現1.25%加到5%,高低差距大,但如是分三年先加到5%,就不是問題。如三個月內由1.25%加到4%,就會是問題。   留意美國加息,當地定期都會上調息口,公司亦需在下次發債之時提高票面息率才會引到投資人購買。總不能幾年前發債派息是3%,今時定期息加了不少,公司又想再用3%發債圈錢吧!? 因此債基或債市遇上慢加息,基金經理或投資人有時間去慢慢將組合內的低派息債換入新發的更高派息債,令債基派息可以未槓是9%,槓左係14%,如此一來美國加息至4%都無問題。因為9%-5% =4%的息差距仍在,債基或直債對投資人仍覺吸引,不會造成拋售。   相反如加息很快,基金經理使無時間慢慢換債。那就造成債基仍派5%息而坊間息口已達4%,5-4%=1%就係大問題。 SOURCE: FEDWATCH   另外網上有人用「債券熊市將到」去預測往後市況。筆者看法是債券跌1%,同公司發出之股票要跌5-10%作奉還。故百年前至今只有人用股災形容市場倒塌,從無「97債災」一詞。萬一2018年是大跌市,謹慎的債券投資者更見甜頭。相反如恆指升到50000點,債券投資反而失色。   至於市場現時對今時至年底加息看法,見上圖仍是最多加3-4次,慢慢加個隻。特朗普上任一年後開始處理主要命題,就是收窄中國與美國貿易易差。見下圖展示中國的主要出口及入口伙伴,及其伙伴佔總出/入口金額之百分比。看下圖美國是中國的最大出口伙伴,佔19%,最大的而排除香港外,第二已經是日本(6.3%)。然而中國向美國入口的貨,只佔總額的10%。此貿易失衡就如A公司猛咁賣貨比B公司套錢,但就唔向B公司拎貨「回禮」。在數字言中國向美國賣貨386B,入貨入135B,貿易赤字達200B。叫到中國多拎貨可最快振興美國經濟,而美國經濟仍疲乏,加上除中國外要處理北韓問題,不覺美國有本錢加快加息步伐。 SOURCE: 收息103課程內容節錄  

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