高鐵通車後的元朗式投資機遇#1681

你好,諗sir, 我剛剛上完諗sir 既買樓001 和 收息101, 感謝呀sir 你既指導,增進好多投資基本概念,我準備置業,有d 疑問,希望諗sir 你可以指導下小弟。   本人30歲,人工$38000,我打算係上水置業,上水中心3 座 低層(2 手樓)330尺,大概25年樓齡,510 萬,根據諗sir 你第一堂既建議,我跟過堂上所指查閱報告,我見北區既空置率(2.9%)(相比屯門5%),加上佢既未來供應大約296伙(而屯門1160伙)。 可唔可以總結為一個值得投資既地區, 另外,我初步既諗法係用我女友(人工:41000)單名俾2成首期買入(30 年還每月供$15000),再租出去(大約有萬二蚊租金回報,我地自己再搵其他地方租),希望3 年後再換大屋或者搬近市區,想睇下諗sir對於我既諗法點睇。再一次感謝諗sir 既指導。   ANSWER: 是的北區都好,筆者教學目的就是我講方法,學生自己查到。慶幸讀者能自己識找答案及精進,修畢後就可以靠自己而唔需再返黎,真正「醫病」能斷尾。近月高鐵經常被媒體當作笑柄,筆者明白起呢條膠野用左好多錢,但錢都已用鐵已起完,那就惟有理性一點向前看。筆者認為高鐵在開通3-4年後才見威力,給予一個「元朗式」的機會。   什麼是「元朗式」機會? 就是列車能大大縮短兩個地方之間的距離,係西鐵未通車之前,屯門去中環近過元朗、通車後元朗去中環近過屯門,因為元朗出荃灣只縮至10min,元朗去尖東只20min,因此元朗發展及樓價近十年係點!? 相信不用煩你再提吧。   同一件事,真有可能發生兩次,只不過今次換左係福田同西九龍。高鐵讓你用$68,就能15min往來福田同西九龍,班次好密,福田站內有月台轉去深圳地鐵。誠然福田附近有質素既樓唔係平,未買過樓既年輕人絕不要本末倒置上內地先買,但閣下是有資金係手的中年人,在了解法制後於內地內添一房可以考慮,但絕不要重注大手買。主因內地法制不健全,世界對儲存資產究竟放邊好大致有答案: 新加坡、瑞士、英國、香港… 至於讀者提及北區,再跑贏有難度,但應不會落後,區內亦不少人將三房就間分租比一些內地客,共用廳而不打本改建去慳成本,買上水粉嶺就是有這些機遇,至於想做要有人帶你入門口才知門路,筆者只係識有呢種經紀但冇去該區試過。要贏較難之依據是深圳河兩邊可發展之地: 即上水及深圳口岸一帶,能發展都搞了,至於政府提及河套地區只聞樓梯聲。誠然今時看香港地圖應掉轉黎睇,內地人到港,又或廣東省的人到港,上水及粉巔是佢內地的家與香港目的地之中間位。屯門及YOHO TOWN很多時為深圳灣大橋落車的第一站,上水中心就好似當年的羅湖商業城,說不定第時內地人在上水中心按腳及修甲後,再返深圳訓覺。福田應吸引不少在港工作而植根深圳的內地人住,至於香港人要適應內地就因之而異。讀者不妨由上水中心開始,下步再向北望。至於中西區及灣仔,作為內地人你冇哂特別需要都唔會過個邊,上山頂觀光十年睇一次都夠吧… 明白法制是內地與香港一大分別,港人老一輩將香港打造成誠信之都,商業交往遍佈世界各地,這份遺產恐怕會在未來十年丟失。筆者唔係話香港新一輩比不上舊人,而係香港新一代將由起碼30-40%內地有關的兒童組成,佢地可以係雙非,或單非,父母在內地而10年後成為在職港漂。筆者所見他們充滿活力,人生觀未必與世界接軌但肯努力上進,他們參與社會勢必將香港「向下溝」,結果係點大家可想而知。筆者常說有能力者你可兩手準備隨時就走,平庸者要早作心理準備。   由於讀者工資有38K而手友41K,兩人借貸力共1023萬,今時首期唔夠同意由兩房開始,幾年後儲到實力再想轉三房或內地購房未遲。

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如何為萬一債市下跌做準備? #1680

您好! 諗sir, 無論多忙都一直會抽時間讀你文章。樓價回落, 想首次置業收租增加現金流 , 由於人工不高工時長亦沒貴人可作擔保 , 查詢幾間銀行後可上車380萬 , 能選擇的物業有限 , 請教諗sir 個方向 :   < 方案一 > 380萬只可買的250呎單人房, (   灣仔 / 旺角 / 油麻地  / 深水涉) 舊樓 – 單枝35-40年樓齡舊樓 , 收租約1.2-1.5萬   , 擔心大維修費用及下一手買家難再上會, 此物業只能收租增加現金流樓齡大難升值 ,  供完樓齡已65-70年樓齡 < 方案二 > 380萬屯門單枝樓齡30年2房   , 租金1萬(非市中心地段) , 其實價錢不比市區平 , 但樓齡質素好少少 , 屯門暫時未來發展較多   本人不知這置業方向是否正確,還是有更好的方法去完成退休計劃?本人一生三宅是否已無望? 應實際地朝向一生兩宅? 我應否再等多一段時間才置業, 因為現在能買的質素真的很差 , […]

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大樓換細樓、自可住得豪一點! #1674

(本個案問得好長,諗sir答案請拉下) 諗Sir, 港樓財政問題請教 你好,小弟拜讀你的文章多時,從你的文章和YouTube channel中學習不小,感激無私分享 現有一緊急財政問題希望尋求你的意見和幫助 本人現年28,與未婚妻,同於銀行工作(不打算用staff loan) 本人29K月薪,未婚妻24K月薪 將於2019年尾結婚,希望生1-2小朋友 兩人現金80萬,二人都未有名義上持物業 現時本人與媽媽同往青衣盈翠一大單位(阿爸已過身) 二人與阿姨同往,單位由阿姨名義上持有,實質由阿媽阿姨各持一半,短期不打算作買賣或加按 由於家庭assets allocation關係 現名我媽(aged 60)名義持有另一青衣盈翠細單位 (525實呎,市值9m, loan 5m 30years left) 但其實由我實質持有, 此5m是由我擔保,亦由我承擔償還 所以單位實權實責亦於我,我可決定買賣(i.e.如賣9m.我會持有,當中9-5=4m cash). 單位現正出租,實收18000, cover 5m的30yrs Loan,只需額外付三四千元management and rent and rate 但由於上月本人僥倖知悉抽中白居二單人名額, (於人工升至29K前申請,穩中) 本人現有一大疑難: 經銀行查詢後,知道部分白居二不需壓測 本人早前睇樓時,看了青衣綠悠雅苑.6M未補,3年樓齡、兩房,520實(居屋,但私樓格) 因為首期需要50%(本身40%,但由於作擔保人,要另加10%), 亦因為手頭CASH有限 若要持有,必需先賣盈翠細單位. 如果賣了,由於沒有擔保人身份,首期只需4成,而財政會估計為下: (9m-5m)-(6m*40%)=1.6m cash 1.6m會用作投資用,保守估4%return, 加上自己現金80. 一年額外增加現金流2.4m*4%=96K 本人現時想尋找的意見是,應否賣私而買居. Advantage of綠悠: 1. Under assumption,如果可長往綠悠,我會用盡政府的折扣. 可以間接說賺了3m上下 […]

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指點一下: 目標係想有兩層樓揸手 #1672

諗sir 本人今年28歲,月入$36000,政府工。上年以$5500000買入元朗兩房單位。現出租13000,月供16605 。每月供基金5000,4厘回報再加2000保險   現有三十萬, 女朋友有22000收入,將來都以結婚為目標。層樓我名,屋企人俾首期   目標係想有兩層樓揸手,老左可以有被動收入 希望諗sir指點下小弟   ANSWER: 有定力者就可放棄月供 未來市況應不似十幾廿年前的大上大落,有了衍生工具後買上買落都可以,直接令港股年計的波幅降低,這不利月供基金/股票之做法。就似2018年六-九月的港股,連跌六日又狂升兩天,如大市呈尖底或長時間處於底水平唔夠,月供方案不能為投資人提供低位大量入市之機會。另外買股或股票基金就是要取一間公司成長之爆發力,攤薄咁月供有助本少或沒定力的初階者。但如閣下如已有資本,當然係一筆過睇位趁底買等爆。   見底訊號(睇位) 睇位當然係關鍵,有些轉勢跡象可予大家參考,例如美國經濟出利好數據而美金唔再跟升,是其一市況暫由跌轉升之一。另外A50基金如大幅負溢價,例如達10%,都屬喉低買進好時機。抑或睇受股市寬,觀察大市50天低於150天線的股票數目水平,看圖見股票數目水平如短時間急跌然後再突升(2015年中),很可能是一波牛市的開始,我們在漁夫系統勾出此具參考性的圖。 上兩段講多些基本功,因讀者年紀尚輕還很有發展空間,月供基金佢自己決定仲搞唔搞。至於買樓,讀者連未婚妻借貸力為(36K+22K)/10000*50%*2.59 = 751萬。現時已用借貸力估計1.6605*2.59百萬 = 430萬,表示讀者仲有751-430 = 321萬再買樓。由於旺市不宜用超60%借貸力,故計出讀者今時不宜再買,另外如佢同女友工資不加,人生買兩間樓大致都「封頂」。除非佢有貴人擔保、或搵到100-200萬既香港住宅買。   計出起碼加自己兩萬工資 因此讀者絕不要以為投資可取代正職,發展事業令銀行更願意借錢予你去拓大個人資產才是正途。如你夾錢去買落人地盤生意(即買股票),筆者怕你望大股東回報你只屬一廂情願。讀者及其太太工資只需夾埋再升20K,他們總借貸力即升至751+259 = 1010萬。係市況較靜的時間自己出一百萬首期而每間借350萬上會,計到可以買三間樓,那到時一自己兩收息,退休生活就有保障。由於人在45歲之後借貸力會下降,所以呢個人工要係40-45歲前達到。同時假設見樓市低位(比前高位跌30-40%)才買一間,讀者買兩間要等兩次週期,當七年有一次機會要約14-20年先等齊。所以佢28歲有一間,拖到最長去諗係適當開始籌備年紀。另外係每次儲首期買樓期間,大部份儲蓄用定期或債券收息,例如8年儲100萬,那一年最少儲到12萬係債(即一個月10K),淨低錢加上時機好才考慮買股票或ETF。股票/ETF如買中有倍性就當加快理財進度,買唔中已有債/定期儲蓄包底,點都後中年有坐二望三間樓。無論市升同跌我地都要做好兩邊準備,而唔係一咪靠自己或某人既眼光去賭升跌。

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購買債券/債基的策略 – 2018年第四季 #1665

今天主要分享2018年接下來時間部署購買債基的策略,在今年8月份,我們展示了世界各地不同類型投資產品的回報表現,大家可見8月份回報最好的是美股,三大指數平均升了3%。其次較意外的是REITs,是指美國REITs,在2018年初,REITs的表現較為弱勢,直到今年中才有轉機,到現時屬跑羸的資產,8月份上升3.1%。回報排第3是高收益債券(High-Yield Bond),第四是美國國債。 今年回報表現較差的投資工具大多是屬於非美元計價的投資物,例如巴西﹑阿根廷﹑土耳其包括香港等新興市場股票,次之是新興市場債券,新興市場的股債同時出現被沽空,單月下跌2.7%,而美國以外的發達國家股市表現是跌1.9%,美國股票及高收益債券表現越來越好,市況看似是萬劍歸宗,其原因是新興市場經濟較為脆弱,外債沉重,在國際上話語權亦較低, 因此我認為市場不太看好未來新興市場的投資環境。   近月阿根廷﹑土耳其貨幣相繼下跌,加上土耳其與美國開展了一定規模的貿易糾紛,如果在這些國家投資了股票,對應策略是先沽為上,因就算在該國投資賺取回報,貨幣跌幅已遠大於所賺的升幅。而美股及美債表現造好,因現時市場傾向持美元為主,不少新興國家的貨幣不獲市場信任。投資者持有美股或美債等美元資產後,其中較為穩妥的做法是將美元計價的資產進行抵押,套現美元後再購買美元資產,舉個例,例如將港元兌換成美元後,購買美股,然後將美股抵押,套現出來的美元再去投資其他美元債券作收息,這個操作全程持有美元,就避免了貨幣下跌的風險,亦解釋到萬劍歸宗的情況是因為美元資產上升帶旺其他美國計價的投資物上升。   再細分看,同一原理都有兩類,第一類HYG,早前在節目中提及過,高收益債由2018年3月到現在,整整半年,其實價格都是由84-87元波動,波幅少於5%(見下圖),反映出這些債基的穩定性。 看看ETF,HYG及EMLC都是美國上市的ETF,不是推薦投資者買入,而是我們可以從觀察其價格走勢,就可得知到哪類型債基值得在2018年餘下時間值得考慮作投資,EMLC(見下圖)是持有外國債券為主,如土耳其﹑巴西﹑阿根廷的國債或公司債券,可以觀察到以上的資產跌幅就較為明顯,由19元跌至16元,跌幅約一成半左右,跌幅仍算是克制。 債基亦分很多種類,如債基是投資新興市場為主,即該債基十大持股中,有俄羅斯﹑土耳其﹑巴西或非美元計價的債券為主,則不建議在2018年餘下時間再繼續持有,相反應持有什麼債基?大家可見美匯指數在2018年到現在持續在90之上,反映美元較為強勢,以美元計價及投資美國市場的債券較為合適,美國市場明顯資金充裕,擁有有較大的流動性,就算債基價格下跌,其承接力亦不錯。加上不會受到新興市場影響而造成帳面損失。9月13日開始美匯指數退回94水平,美股及恆指都彈,澳元稍升,但看法是美金中期走勢係走強,會重升穿95。   另外近期REITs出現異象,現時是加息周期,按以往經驗REITs理應回報表現會較為差,例如香港REITs領展823,一般派息率在3-4%之間,現時本港普遍定期存款息率已有1-2%,換言之定期存款與REITs有類比性,很多人就會把REITs賣出,將資金改為做定期,因此在香港做定期不用冒風險亦有1-2%回報,那為何要買息率3-4%的REITs,以正因如此,當定期存款息率已達到大眾認為吸引水平的時候,REITs的價格就會受影響。 以香港領展823為例,在2018年第一季(上圖),是沒有跟隨大市上升反跌,及後香港的REITs在年中(六月後)才開始回升,原因是大眾認為加息的次數及頻率已屬預期之內。現時至年底,市場預期加息次數為兩次,亦預期現時到下年的加息步伐不會太快,預計3-4次左右,每次加幅約0.25%,在市場預期底下,對於息口較為敏感的REITs相對跌幅收窄,若投資者想在動盪市況尋求穩定資產時,REITs確實是個可投放之選,若問我的意見,雖不建議買REITs,但相信REITs的2018年的下半年價格表現會較上半年好。

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談2018年續後投資部署 #1646

你好,先多謝無私的分享!本人對投資不是很有認識,但知道自己年紀已不輕,希望能學能努力追趕過去的。最近非常苦惱,面對著很多沒有父幹的80後面對的問題。   本人28歳,自僱人士,單身 銀行現金:$40萬 收入:2-5萬/每月,不穩定 資產:無 每月支出:家用$4000,其他:$4000 住屋:與家人同住,獨生   對投資沒有認識,家人曾在股票上有損失,所以自小對股票投資有避忌,所以沒有研究。   知道投資方法實在太多,但于自己的情況資金不多,不知道可以如何為將來計劃,想虛心請教各位的建議。如何為自己製造到現金流,謝謝!   answer: 投資方法係好多,故第一步係了解各種投資物的屬性,於不同經濟時期有不同的投資物會跑贏。切忌聽人講一味買樓、又或一味買股。當然同時要睇自己情況,如屬年青人一般應進取一點那就加大買股的注碼,及配合經濟週期時進場。如中年人就樓、債為主,又或用REITs替代樓,加大注碼及配合週期去做債。香港地太多sales,佢地特徵係不理任何週期,都講到佢手上產品係最勁同萬能的,看倌將血汗錢投入前要諗清楚。   下圖題示2004-2018年(2018年初至年中)不同資產類型(用不同顏色表示)的回報排名。置頂的是當年第一,例如2008年金融海嘯,美國國債(US treasury)最高年回報,+14.0%,債基排第五跌27.9%、S&P500美股當年排第六,跌37%、REITs排尾二,跌50.2%,新興市場股票包尾,平均跌53.2%。由於每年差不多有唔同顏色置頂,即代表不同類別的資產都有其獨領風騷的時候。   大家可能最有興趣是2018年,2018年的數據是截止今時的表現,可見回報最好的資產竟然是最冷門的商品(Commodities),其次就是黃金,相反回報最差是REITs,其實有此現象是因為到了經濟周期尾段,即大牛市的即將告終的時候,商品一向都是做得最好的資產類別之一,好像2007年商品(Commodities)回報表現排在第三位,為什麼商品會做得比較好呢?因為商品(Commodities)是一些想像性空間少,而較難大幅炒高的一些投資工具,例如油價升500%總不能吧? 大家打爆油缸一次$5000蚊!? 故往往到了牛市末段,連這些原本升幅有限的實質商品都被炒高的時候,就知道牛市末期已經趕臨。 至於REITs在2018年回報見差亦可預見的,因加息最受影響的資產類別是REITs,其次是美國國債,在上半年表現差這兩項投資工具是可預期,美國國債已逐漸在2018年第2至3季隨著大市氣氛走近資金要避險的需要,從而推高美國國債的價格。 REITs其實是一項今時要被遺忘,相信過幾年後十分值得要注意的資產,一是其穩定派息不錯,二是REITs通常在市況爆破之後,亦即市場進入低息周期,其走勢會因低息環境而走好,見2004至2006年市場較低息的時候,REITs的表現做好,2012年是美國聯儲局將利息調低至極低息亦未加息的時候REITs也被看好,投資者十分需要留意此事。 在經濟周期當中股票只佔其中一半時間是會做好的,這就是2013至2015年,當時大市仍氣氛不太好,不少人對股票沒信心,但見2013年至2015年代表美國的S&P 500指數在各種資產中跑第1,所以再一次警醒投資者買股票投資不是皇道,而長渣股票死梗是有跡可尋,因見過往2004年至2018年,14年之間做得最好的資產類別是屬於股票,只有其中的6年。 至於代表著債基(Global HY),閣下可見在橙色代表的債基(Global HY)在14年當中只有兩年是跌出頭第5位,反映其穩定性十分高,跌出5位的那2年是2005年及2007年,但留意該兩年債基(Global HY)都分別給予1.5%及3%之年升幅,雖然債基(Global HY)在14年間只有1次2016年做了各資產的冠軍,但經常守在第2﹑3﹑4的位置,給予不俗之回報,在市況差的時候其回報亦是正數見得人,這就是為什麼筆者經常喜愛用高息債對一些投資額不高的投資者建議之原因。 至於黃金是否仍否是避險資產,筆者十分懷疑,其實黃金這投資工具在過去14年,只有3年是跌出頭5位,而其餘的時間升幅都不俗,每年平均升幅15%以上,證實了黃金在現時美國印銀紙之環境下就算做不了明星但其實升幅也是暗暗向上的,不過有個缺點就是,黃金萬一遇上跌市的時候,都跌得較為兇狠,就似2013年,一年跌去27.3%,2015年也有10%跌幅,這對於追求穩健的資者而言,要需在買黃金之前作出此等觀察。 讀者或許入到銀行經常會見一些投資經理為你介紹新興市場,例如中國﹑印度﹑巴西的基金作投資,其實觀察此表就知道此等建議不屬太好,因為新興市場的股票亦即MSCI EM,在過去14年之間雖然確實有4次羸了冠軍,但它的特徵就是比較大癲大肺,羸了4次但也同時在差的時候錄得15-20的年度跌幅,加上其回報特徵是經常頭123位或尾123名,所以其實你說長期利用基金投資新興市場股票的說法,筆者看來就是不太讚成,不過其波幅高的特性,也能在本列表中確認。     總括現時在經濟週期尾段,市況有下滑可能,應將錢配在高息債及國債,待下一階段REITs看好,及股票隨之上揚的時候擴風險換回報出擊未遲。而家買債除了有息收,萬一遇上市況不佳帳面輸5%或10%又如何? 揸債捱到市尾見到時股價殘哂,個陣慢慢再低吸未遲,而唔係一味用自己角度睇話只要間公司有價值,就話要死揸股票。那揸現金如何? 揸現金是單邊睇淡市況,惟筆者唔會全揸CASH,保留20-30%係CASH是可以的。揸債而萬一睇錯市而股樓大升,債券持有人起碼有息收而價都賺返些少。

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香港人如何面對樓災? #1628

諗sir,你好, 最近才拜讀閣下之文章短片,實獲益良多,現有事求教: 本人去年辦離婚後賣樓套現$180萬,手上已沒有物業.   剛巧近月父親去世,留下遺囑把現在與母同住的物業九龍城400尺唐樓給我,遺產手續未辦,現有2個打算:   1.母親申請居屋並作她擔保人,並整快弄遺產承繼,把現住物業出租以付居屋按揭還款   2.購買300萬或以下細價唐樓或樓齡超過30年洋樓出租以支付按揭,其後才慢慢弄好遺產手續免付SSD   本人月入33K 贍養費每月10k 減去 母家用16k 仔(15歲)女(10歲)月使費15k 保險每月4k 個人使費每月6k 每月積蓄2k   ANSWER: 這個案資訊不夠,不好處理。筆者亦未能為後補資訊的個案一併作答,往後還要應付其他提問。先講讀者媽媽想申請居屋,單人申請入息同資產約需少於3萬而資產100萬,但老父留低的樓房唔知媽媽有冇聯名,及媽媽手上有冇資金唔知。何況媽媽若申請成功只配細樓,讀者又要擔心母親單獨居住之安危。   至於用2人或以上人名申請居屋大單位,在父親有留一單位加上讀者有180萬現金下,應超出多人家庭約200萬資產限額的上限。至於讀者繼承父親的樓不用付印花稅,但同意一旦繼承了父親物業,再買樓就要比15%高階從價印花稅。而先搞清楚特別印花稅SSD係買樓內三年甩手要按階比5%-30%的稅項,此稅同從價印花稅是兩回事,如兩項都中可以被要求一齊比。   讀者想係繼承父親的樓前先買一樓,避免付稅,可以理解。但買300萬次下的唐樓,首期要付50%,加上要識睇僭建查冊才好避免買入單位被拒上會之問題,同埋唐樓租客又在差區份的,收租有點麻煩,種種原因亦解構出,為何銀行認為唐樓只值按5成那麼的少。當然付貴些少息(如6%年息),可找財仔做到二按。至於洋樓好一點,不過而家300萬之下的洋樓,若有幾百呎面積,一出就比人掃走。至於200呎的洋樓可塑性低客戶群少,讀者一人照顧阿媽加兩子女,咪攪太複雜既野。   咁有咩好? 其實讀者有能力可買貴一點既樓,留意法庭判出的贍養費與工資一併被銀行視為有效收入,可增大借貸力。讀者此情,借貸力為(33000+10000)/10000*50%*2.59 = 556萬。即例如睇中一間420萬的屋苑樓,苜期84萬而借360萬,月供約14K,讀者係做到既,筆者亦都鼓勵佢做。正因婦人一個仲有高堂兒女,理財取向應保守而少閃失。買樓最差的事,係買完之後跟大圍樓而與社會共同面對樓災,如2003年。誠然不少人都有感,共同面對樓災不算難受,始終好似沙士咁人輸你輸,政府自然會出些優惠拍措施,食店會便宜一點。   相反不買樓者,即好似而家咁,香港都面對緊樓災,若未配夠兩樓者係計到有能力下再買應該。只不過係升那邊的災害而樓價與香港人收入脫節吧! 但現時身受其害者的痛苦情況遠比沙士各行各業一齊捱的苦。換包說話,就係人輸你輸無所謂,人人嬴而你輸才屬最痛苦。因此筆者已為讀者計好,趁50診前仲有銀行肯借,買一間大屋苑細細地易租出的,淨低資金可利用收息101的債基疊增之法,收息年10-12%。讀者到時可把繼承到的樓加按,套每100萬月供才100/259 ~4千/月,而100萬收息12%,一個月收10K息。一個相減每一百萬投入債基令月正現金流增加六千,令生活質素提升。當然有些人很能冒風險的,可配年派25%息的債基亦可。

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志於一生三宅者務必在心三點 #1620

你好,諗Sir,我是你的讀者,你出的書,我每本都看的津津有味,謝謝你帶來的知識 我有以下情況的困惑,希望諗Sir可以指點迷津,感激 本人情況是:今年33歳,月薪4萬5千,(沒有收入證明)本人名下物業,大約三十二年樓齡,在沙田區,市值5百萬,6成按揭,月供大約8千4 丈夫今年34歲,月薪4萬5千,有正常收入證明,名下物業,樓花,深水埗區,剛買了9個月,9成按揭,月供大約1萬1千左右 本來希望做到最少一生三宅,希望自住物業,是新樓齡,大二房,另外2間是收租。我這樣的情況應該如何佈署⋯⋯ 等你的意見,謝謝   ANSWER: 現時按揭批核已收緊,就當之前提供薄弱收入證明(例如手寫糧單幾張、或僱主報稅表格[即IR56.B表])能按到貸,不表示今日能批貸。至於讀者講明冇收入證明,就大大打消佢能添至三宅的可能。既然佢有睇筆者作品,應在第一本著作<樓換樓>中有睇到成為庸才不要緊,先要肯認,然後找對助力。幫助一可由家人而來、二是由銀行而來。家人可擔保你再添資產,主觀睇親情夠不夠,個人品行是否良好。銀行當然亦可借錢予你,接受客觀條件,例如人工夠不夠? 人工是否「老作」? 份工是否穩陣而借貸人仲可以「撈」多幾年?   證明 筆者善於同學生合法產出客觀條件,情況與搵工無異,好似你想做股票分析員,考到CFA令你成功機率大增。你想搵到600萬借貸,計到要有600/259*10000*2 = 46000人工先可以。要借貸報告冇借貸,要46000人工有銀行AUTO-PAY入帳記錄可稅單證明。如果讀者冇收入證明,佢一係叫佢老闆俾返證明佢,又或者「搵個老闆」咁出糧比佢。當然係香港出糧同時要付mpf,又要交稅的,些少成本在所難免。如果準確去做冇做突野,係可便宜一點及快完成的,這在筆者買樓003借貸力由無變有的課程有講。   現金 如讀者由得自己冇收入證明,家庭借貸力限在45000*50%/10000*2.59 = 582萬。若自己收入夠文件證明,就當只收入七成計到,都可將借貸力升至(45000+45000*70%)/10000*2.59 = 990萬,在此條件借下供下儲到三間樓唔難。當然買完頭兩間樓「人頭」已用足,再買要比15%重印花稅,故未來1-2年先料未遲。何況讀者來文從未提過佢手上有幾多現金,有感對現金之重要性看得太輕。現金水平不足,就當有幾多資產係手,都可因流轉性不足而隨時「暴斃」,勿只求買樓而唔識防守。現金少不應短期考慮再買樓,錢可投直債或債基收息去賺6-10%年息唔好急。等都有一種技巧,所以樂於種花者的能力不好看輕。   細單位 至於讀者的深水埗區樓花,月供1.1萬的,估計是單幢樓細單位。呢種單位最不宜買,更何況深水埗是繼九龍城區後,細單位(統計署之A類)供應第二多的地方。為什麼唔好買亦可簡作解釋:「君見深水埗劏房臨立,該些業主400萬買入同你一開四,收租兩皮而供只八千幾! 換言之市差時減租減到二千都仲可打供租平手! 掉轉500-600萬係劏房區買一房或studio,租客會將你間新樓同劏房類比,令到你既租永遠加唔起!」未計$3-4蚊呎的管理費,新業主未收樓已知中了大伏。

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日做14個鐘為了同時想要公屋私樓,對嗎?#1619

我有問題發問, 希望能夠刊登 ! 本人今年刚刚40, 已婚,0儲蓄,現在才懂有上車念頭,早班9-5有份日薪人工1200×26日=31200肯定足工開不用報税及交老強,現在夜班11-5找了1份850散工,1个月約20工左右17000,冇老强但要報稅,支票入戶口出糧! 合共每月共有约48200左右, 因日薪原因不稳定45000是肯定有的! 現在想1人儲蓄2年錢準備首置上車,老婆不參與,每月開支是2000保險,2000家用,3000家庭開支,4000番工,1000交際, 合共每月支出約12000元! 收入45000扣減12000開支, 每月可儲蓄约最少33000×24個月, 2年可存792000! 到時只想找屯門上車盤 ,九成按揭居屋, 排了公屋兩年, 好運的可白居易 購買未補地價居屋, 只想自住不是用來炒賣! 我只做按揭是一個問題, 我認識很多老闆, 可以給我做強積金 及自動轉賬出糧5-6萬1個月, 做條數出來申請按揭! 麻煩給個意見, 這樣做行不行, 或有什麼需改善地方??? 謝謝諗sir解答問題!   ANSWER: 先講,亦最重要的,筆者對本案讀者的行為及想法十分不認同。   另外亦趁本例子說明,有衝勁有勞力買唔到樓,有技巧有證明才獲銀行一千幾百萬咁借比你。讀者朝九晚十一日做14小時,若王冬勝老闆親眼睇見佢話唔定好感動會借錢比你。但基於老闆唔會落鋪,銀行職員只會根據procedure manual去批按揭予你。有訂明之文件及證明,可以批。有汗水有勞力都唔一定批。同時筆者趁機提提,與其用盡全力一鋪搵錢; 不如細水長流每天都努力一點。原因一是谷爆去做對健康有損、二是努力累積同時建立個人勤力名聲,貴人自會出現。機會常在,但貴人只會派落佢觀察過可信之人。   另一方面,筆者對過去40年唔買樓又零儲蓄的讀者,能否在兩年儲到七十九萬二,十分懷疑。當然筆者唔會花時間去「睇死」一個讀者,筆者無意做什麼父母官或聖人,路上一個人的生與死無能力管得來。惟筆者發現讀者一旦有文件證明了佢有成四萬幾月入仲放係銀行,會否令佢排公屋的二年報銷? 誠然平價公屋與私樓升幅不能兩邊”lam”盡,起碼你都係入左公屋先開始私藏資產去”lam”,而唔係未入公屋就諗住”lam”。同時表示筆者贊成加大公屋住戶被發現私藏資產者的懲罰,如是大陸新移民被發現家鄉私有資產,即刻遺返大陸更對舉報者有現金獎賞。曾經為政府找出公屋私有資產戶,排公屋隊計分可以加分! 香港正正有批有資產而又霸住公屋的居民,令公屋轉上居屋的流轉量一年低至1%,即只係1%既人想上流由公轉居屋囉。搞到成香港冇樓用,又要用貴地起公屋。一陣又重演奧運站海富苑公屋起在貴宅旁的怪狀(上圖),呢張單由邊個埋? 係林鄭一個嗎? 求票的議員一定咁講,但始作俑者大家心中有數。一班常在網上留言既Haters,如果用緊納稅人補貼去住公屋居屋既,咁得閒留言而又有自己一套思想,不妨騰出時間去香港電台上鏡講清楚,既慳公帑又有製作。唔做就即補地價! 咁就上等人啦!   有些人照用兩人名排公屋,而將入息其中不高於$17600交由相熟老闆出糧去做好證明比銀行借錢買私樓。不過一旦買左私樓應否報比房委會知,就是法律責任的問題。早年有些人用公司名去裝間樓而避開單名持樓,都被BSD 15%重印花稅去堵塞了。當然玩到最盡,去買根本屬海外註冊公司所有的樓房,你識咁玩就真係奈你唔何。但一般呢類樓開價會貴一點。同時留意搵朋友公司做數,不講會否存心欺騙被人拉,但朋友公司的增多支出先由誰付? 萬一傾唔掂數會否又攪「舉報」? 故不排公屋者,只做好收入把借貸力由無變有去入私樓,淨照顧一邊會容易一點風險較細。又要公屋又要私樓,真係唔知點幫佢。能做既就係將佢刊登啦。  

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諗sir債基/直債DIY自作方案#1618

  Lum sir你好   我叫John今年25歲,從16歲已經跟父親學習炒股票期貨,經過多年的時間,對於買賣這些金融商品也有自己的一個見解,並為我帶來不少的利潤,我主要做小道瓊期貨以及台灣股票。 我23歲大學畢業存了10萬開始炒期貨,到現在已經擁有200萬港元,但係我固定月薪只有15000,想給首期買樓但也供不起,手上有兩百萬現金好像也不能做什麼,我花費也不大,每個月都能存5000左右,香港房子這麼貴,200萬也做不了什麼,最近去了銀行做債基,入了你講個三隻要避免的其中一隻基金,輸了。Lum sir有什麼建議嗎?   answer: 昨日筆者叫同事去匯豐尖沙咀181卓越理財分行寄一份文件予九龍另一匯豐分行之用。明白筆者戶口未達億計,最重要係無生意比尖沙咀分行,所以該行職員叫筆者同事將A4 SIZE既信塞入寄存支票用既信箱,估計認為我同事可以將A4 SIZE既信摺到好似支票咁細同塞入。想表達是現今銀行職員十分勞碌,係本著子華神講「面斥不雅」的精神,無謂令同事被斥而筆者唯有親自交信吧。同時留意如閣下落銀行有人落足噱頭同你傾半小時以上,閣下當時情況實在是兇險萬分,銀行食你大茶飯而你做水魚是必然。比唔到銀行著數既客如諗sir,真係將信封放入袋走都有難度。近呢幾季見有些同學自攪債基/直債一排覺唔對路而返黎補學收息101,更有趣係佢地都不約而同被排2-3隻基金,而本位更被玩到「滿天神彿」澳加鎊人仔都齊,就知銀行職員跑數艱難。   不少人網上自學入金融機構做投資,往後結果慘淡。一些人在網上分享自研方法,在筆者與一眾當年幫銀行搵慣錢「斬」開客既人眼中,佢地好心只係送羊入虎口。總結錯的原因: 只係以實行10%一年收息為目標而不懂那些債基是風險高而那些淺、高佣買入後收兩次息就錄價格急速下跌。   參考一些過期的口傳資訊做投資決定,聽名買入,往往不知債基本身組合可變的,債基可以兩年前好而今時因內含產物變而轉差。必須買之前有一套方法審視。   不少人在銀行或經紀行投資多年仍原地轉圈,又或輸。其實經紀從客手上搵錢有一套方法,學懂自可從容避免,慳佣加上令投資用在有進益之項目上。這亦是不少同學修畢收息101後的很大得著。重申做的方法係需要,但點樣做先唔使比人搵笨只有從事銀行的人教到你。   筆者只好說,我們講明收錢,總好過一些人用先免費的方法,令客人跌落無底深潭。過往筆者在銀行與同事有Bonus出 (Monthly Bonus amount > Basic Salary)加上次次請客食飯都在高檔酒店,張單當然係客埋的。   筆者未親眼檢視讀者中左乜毒,但看讀者年紀輕能在投資上獲利,都算好事。贏到錢之後識收油轉做債收息保盈泰,同意是明智做法。踢波打仗同投資一樣,無一個人能長久贏落去。讀者先將200萬的80%儲去用債或定萬收住息,留20%錢係股票/期貨市場投資是建議做法。惟讀者工資不高只15K,未來真要放棄實業而將餘生交比投資市場? 至於讀者父親從少教仔炒期貨,筆者自己絕不會咁做,我寧願個仔細個辛苦係餐館送餐都唔想佢行呢一條路。當然老豆同仔是上天安排,筆者也管不了,亦不想管。至於25歲阿John可九成上會買二手樓,難就難在月入只15k,借貸力盡只194萬。在此大家看到,買樓是睇現金還是睇收入吧?   如現金少於1000萬者,收入水平是能否買到樓的關鍵。現金過到1000萬可開始試其他做法,不過買樓都係有得借就借,呢點沒變。讀者看看爸爸能否擔保,令佢上到會吧。因無工作的人如有樓收租,年齡在55之下,勉強仲可以擔保仔。但如發覺爸爸無樓做擔保,那就細心想想跟爸爸的路行是對? 還是新一代有自己的路?

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