香港人如何面對樓災? #1628

諗sir,你好, 最近才拜讀閣下之文章短片,實獲益良多,現有事求教: 本人去年辦離婚後賣樓套現$180萬,手上已沒有物業.   剛巧近月父親去世,留下遺囑把現在與母同住的物業九龍城400尺唐樓給我,遺產手續未辦,現有2個打算:   1.母親申請居屋並作她擔保人,並整快弄遺產承繼,把現住物業出租以付居屋按揭還款   2.購買300萬或以下細價唐樓或樓齡超過30年洋樓出租以支付按揭,其後才慢慢弄好遺產手續免付SSD   本人月入33K 贍養費每月10k 減去 母家用16k 仔(15歲)女(10歲)月使費15k 保險每月4k 個人使費每月6k 每月積蓄2k   ANSWER: 這個案資訊不夠,不好處理。筆者亦未能為後補資訊的個案一併作答,往後還要應付其他提問。先講讀者媽媽想申請居屋,單人申請入息同資產約需少於3萬而資產100萬,但老父留低的樓房唔知媽媽有冇聯名,及媽媽手上有冇資金唔知。何況媽媽若申請成功只配細樓,讀者又要擔心母親單獨居住之安危。   至於用2人或以上人名申請居屋大單位,在父親有留一單位加上讀者有180萬現金下,應超出多人家庭約200萬資產限額的上限。至於讀者繼承父親的樓不用付印花稅,但同意一旦繼承了父親物業,再買樓就要比15%高階從價印花稅。而先搞清楚特別印花稅SSD係買樓內三年甩手要按階比5%-30%的稅項,此稅同從價印花稅是兩回事,如兩項都中可以被要求一齊比。   讀者想係繼承父親的樓前先買一樓,避免付稅,可以理解。但買300萬次下的唐樓,首期要付50%,加上要識睇僭建查冊才好避免買入單位被拒上會之問題,同埋唐樓租客又在差區份的,收租有點麻煩,種種原因亦解構出,為何銀行認為唐樓只值按5成那麼的少。當然付貴些少息(如6%年息),可找財仔做到二按。至於洋樓好一點,不過而家300萬之下的洋樓,若有幾百呎面積,一出就比人掃走。至於200呎的洋樓可塑性低客戶群少,讀者一人照顧阿媽加兩子女,咪攪太複雜既野。   咁有咩好? 其實讀者有能力可買貴一點既樓,留意法庭判出的贍養費與工資一併被銀行視為有效收入,可增大借貸力。讀者此情,借貸力為(33000+10000)/10000*50%*2.59 = 556萬。即例如睇中一間420萬的屋苑樓,苜期84萬而借360萬,月供約14K,讀者係做到既,筆者亦都鼓勵佢做。正因婦人一個仲有高堂兒女,理財取向應保守而少閃失。買樓最差的事,係買完之後跟大圍樓而與社會共同面對樓災,如2003年。誠然不少人都有感,共同面對樓災不算難受,始終好似沙士咁人輸你輸,政府自然會出些優惠拍措施,食店會便宜一點。   相反不買樓者,即好似而家咁,香港都面對緊樓災,若未配夠兩樓者係計到有能力下再買應該。只不過係升那邊的災害而樓價與香港人收入脫節吧! 但現時身受其害者的痛苦情況遠比沙士各行各業一齊捱的苦。換包說話,就係人輸你輸無所謂,人人嬴而你輸才屬最痛苦。因此筆者已為讀者計好,趁50診前仲有銀行肯借,買一間大屋苑細細地易租出的,淨低資金可利用收息101的債基疊增之法,收息年10-12%。讀者到時可把繼承到的樓加按,套每100萬月供才100/259 ~4千/月,而100萬收息12%,一個月收10K息。一個相減每一百萬投入債基令月正現金流增加六千,令生活質素提升。當然有些人很能冒風險的,可配年派25%息的債基亦可。

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志於一生三宅者務必在心三點 #1620

你好,諗Sir,我是你的讀者,你出的書,我每本都看的津津有味,謝謝你帶來的知識 我有以下情況的困惑,希望諗Sir可以指點迷津,感激 本人情況是:今年33歳,月薪4萬5千,(沒有收入證明)本人名下物業,大約三十二年樓齡,在沙田區,市值5百萬,6成按揭,月供大約8千4 丈夫今年34歲,月薪4萬5千,有正常收入證明,名下物業,樓花,深水埗區,剛買了9個月,9成按揭,月供大約1萬1千左右 本來希望做到最少一生三宅,希望自住物業,是新樓齡,大二房,另外2間是收租。我這樣的情況應該如何佈署⋯⋯ 等你的意見,謝謝   ANSWER: 現時按揭批核已收緊,就當之前提供薄弱收入證明(例如手寫糧單幾張、或僱主報稅表格[即IR56.B表])能按到貸,不表示今日能批貸。至於讀者講明冇收入證明,就大大打消佢能添至三宅的可能。既然佢有睇筆者作品,應在第一本著作<樓換樓>中有睇到成為庸才不要緊,先要肯認,然後找對助力。幫助一可由家人而來、二是由銀行而來。家人可擔保你再添資產,主觀睇親情夠不夠,個人品行是否良好。銀行當然亦可借錢予你,接受客觀條件,例如人工夠不夠? 人工是否「老作」? 份工是否穩陣而借貸人仲可以「撈」多幾年?   證明 筆者善於同學生合法產出客觀條件,情況與搵工無異,好似你想做股票分析員,考到CFA令你成功機率大增。你想搵到600萬借貸,計到要有600/259*10000*2 = 46000人工先可以。要借貸報告冇借貸,要46000人工有銀行AUTO-PAY入帳記錄可稅單證明。如果讀者冇收入證明,佢一係叫佢老闆俾返證明佢,又或者「搵個老闆」咁出糧比佢。當然係香港出糧同時要付mpf,又要交稅的,些少成本在所難免。如果準確去做冇做突野,係可便宜一點及快完成的,這在筆者買樓003借貸力由無變有的課程有講。   現金 如讀者由得自己冇收入證明,家庭借貸力限在45000*50%/10000*2.59 = 582萬。若自己收入夠文件證明,就當只收入七成計到,都可將借貸力升至(45000+45000*70%)/10000*2.59 = 990萬,在此條件借下供下儲到三間樓唔難。當然買完頭兩間樓「人頭」已用足,再買要比15%重印花稅,故未來1-2年先料未遲。何況讀者來文從未提過佢手上有幾多現金,有感對現金之重要性看得太輕。現金水平不足,就當有幾多資產係手,都可因流轉性不足而隨時「暴斃」,勿只求買樓而唔識防守。現金少不應短期考慮再買樓,錢可投直債或債基收息去賺6-10%年息唔好急。等都有一種技巧,所以樂於種花者的能力不好看輕。   細單位 至於讀者的深水埗區樓花,月供1.1萬的,估計是單幢樓細單位。呢種單位最不宜買,更何況深水埗是繼九龍城區後,細單位(統計署之A類)供應第二多的地方。為什麼唔好買亦可簡作解釋:「君見深水埗劏房臨立,該些業主400萬買入同你一開四,收租兩皮而供只八千幾! 換言之市差時減租減到二千都仲可打供租平手! 掉轉500-600萬係劏房區買一房或studio,租客會將你間新樓同劏房類比,令到你既租永遠加唔起!」未計$3-4蚊呎的管理費,新業主未收樓已知中了大伏。

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日做14個鐘為了同時想要公屋私樓,對嗎?#1619

我有問題發問, 希望能夠刊登 ! 本人今年刚刚40, 已婚,0儲蓄,現在才懂有上車念頭,早班9-5有份日薪人工1200×26日=31200肯定足工開不用報税及交老強,現在夜班11-5找了1份850散工,1个月約20工左右17000,冇老强但要報稅,支票入戶口出糧! 合共每月共有约48200左右, 因日薪原因不稳定45000是肯定有的! 現在想1人儲蓄2年錢準備首置上車,老婆不參與,每月開支是2000保險,2000家用,3000家庭開支,4000番工,1000交際, 合共每月支出約12000元! 收入45000扣減12000開支, 每月可儲蓄约最少33000×24個月, 2年可存792000! 到時只想找屯門上車盤 ,九成按揭居屋, 排了公屋兩年, 好運的可白居易 購買未補地價居屋, 只想自住不是用來炒賣! 我只做按揭是一個問題, 我認識很多老闆, 可以給我做強積金 及自動轉賬出糧5-6萬1個月, 做條數出來申請按揭! 麻煩給個意見, 這樣做行不行, 或有什麼需改善地方??? 謝謝諗sir解答問題!   ANSWER: 先講,亦最重要的,筆者對本案讀者的行為及想法十分不認同。   另外亦趁本例子說明,有衝勁有勞力買唔到樓,有技巧有證明才獲銀行一千幾百萬咁借比你。讀者朝九晚十一日做14小時,若王冬勝老闆親眼睇見佢話唔定好感動會借錢比你。但基於老闆唔會落鋪,銀行職員只會根據procedure manual去批按揭予你。有訂明之文件及證明,可以批。有汗水有勞力都唔一定批。同時筆者趁機提提,與其用盡全力一鋪搵錢; 不如細水長流每天都努力一點。原因一是谷爆去做對健康有損、二是努力累積同時建立個人勤力名聲,貴人自會出現。機會常在,但貴人只會派落佢觀察過可信之人。   另一方面,筆者對過去40年唔買樓又零儲蓄的讀者,能否在兩年儲到七十九萬二,十分懷疑。當然筆者唔會花時間去「睇死」一個讀者,筆者無意做什麼父母官或聖人,路上一個人的生與死無能力管得來。惟筆者發現讀者一旦有文件證明了佢有成四萬幾月入仲放係銀行,會否令佢排公屋的二年報銷? 誠然平價公屋與私樓升幅不能兩邊”lam”盡,起碼你都係入左公屋先開始私藏資產去”lam”,而唔係未入公屋就諗住”lam”。同時表示筆者贊成加大公屋住戶被發現私藏資產者的懲罰,如是大陸新移民被發現家鄉私有資產,即刻遺返大陸更對舉報者有現金獎賞。曾經為政府找出公屋私有資產戶,排公屋隊計分可以加分! 香港正正有批有資產而又霸住公屋的居民,令公屋轉上居屋的流轉量一年低至1%,即只係1%既人想上流由公轉居屋囉。搞到成香港冇樓用,又要用貴地起公屋。一陣又重演奧運站海富苑公屋起在貴宅旁的怪狀(上圖),呢張單由邊個埋? 係林鄭一個嗎? 求票的議員一定咁講,但始作俑者大家心中有數。一班常在網上留言既Haters,如果用緊納稅人補貼去住公屋居屋既,咁得閒留言而又有自己一套思想,不妨騰出時間去香港電台上鏡講清楚,既慳公帑又有製作。唔做就即補地價! 咁就上等人啦!   有些人照用兩人名排公屋,而將入息其中不高於$17600交由相熟老闆出糧去做好證明比銀行借錢買私樓。不過一旦買左私樓應否報比房委會知,就是法律責任的問題。早年有些人用公司名去裝間樓而避開單名持樓,都被BSD 15%重印花稅去堵塞了。當然玩到最盡,去買根本屬海外註冊公司所有的樓房,你識咁玩就真係奈你唔何。但一般呢類樓開價會貴一點。同時留意搵朋友公司做數,不講會否存心欺騙被人拉,但朋友公司的增多支出先由誰付? 萬一傾唔掂數會否又攪「舉報」? 故不排公屋者,只做好收入把借貸力由無變有去入私樓,淨照顧一邊會容易一點風險較細。又要公屋又要私樓,真係唔知點幫佢。能做既就係將佢刊登啦。  

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諗sir債基/直債DIY自作方案#1618

  Lum sir你好   我叫John今年25歲,從16歲已經跟父親學習炒股票期貨,經過多年的時間,對於買賣這些金融商品也有自己的一個見解,並為我帶來不少的利潤,我主要做小道瓊期貨以及台灣股票。 我23歲大學畢業存了10萬開始炒期貨,到現在已經擁有200萬港元,但係我固定月薪只有15000,想給首期買樓但也供不起,手上有兩百萬現金好像也不能做什麼,我花費也不大,每個月都能存5000左右,香港房子這麼貴,200萬也做不了什麼,最近去了銀行做債基,入了你講個三隻要避免的其中一隻基金,輸了。Lum sir有什麼建議嗎?   answer: 昨日筆者叫同事去匯豐尖沙咀181卓越理財分行寄一份文件予九龍另一匯豐分行之用。明白筆者戶口未達億計,最重要係無生意比尖沙咀分行,所以該行職員叫筆者同事將A4 SIZE既信塞入寄存支票用既信箱,估計認為我同事可以將A4 SIZE既信摺到好似支票咁細同塞入。想表達是現今銀行職員十分勞碌,係本著子華神講「面斥不雅」的精神,無謂令同事被斥而筆者唯有親自交信吧。同時留意如閣下落銀行有人落足噱頭同你傾半小時以上,閣下當時情況實在是兇險萬分,銀行食你大茶飯而你做水魚是必然。比唔到銀行著數既客如諗sir,真係將信封放入袋走都有難度。近呢幾季見有些同學自攪債基/直債一排覺唔對路而返黎補學收息101,更有趣係佢地都不約而同被排2-3隻基金,而本位更被玩到「滿天神彿」澳加鎊人仔都齊,就知銀行職員跑數艱難。   不少人網上自學入金融機構做投資,往後結果慘淡。一些人在網上分享自研方法,在筆者與一眾當年幫銀行搵慣錢「斬」開客既人眼中,佢地好心只係送羊入虎口。總結錯的原因: 只係以實行10%一年收息為目標而不懂那些債基是風險高而那些淺、高佣買入後收兩次息就錄價格急速下跌。   參考一些過期的口傳資訊做投資決定,聽名買入,往往不知債基本身組合可變的,債基可以兩年前好而今時因內含產物變而轉差。必須買之前有一套方法審視。   不少人在銀行或經紀行投資多年仍原地轉圈,又或輸。其實經紀從客手上搵錢有一套方法,學懂自可從容避免,慳佣加上令投資用在有進益之項目上。這亦是不少同學修畢收息101後的很大得著。重申做的方法係需要,但點樣做先唔使比人搵笨只有從事銀行的人教到你。   筆者只好說,我們講明收錢,總好過一些人用先免費的方法,令客人跌落無底深潭。過往筆者在銀行與同事有Bonus出 (Monthly Bonus amount > Basic Salary)加上次次請客食飯都在高檔酒店,張單當然係客埋的。   筆者未親眼檢視讀者中左乜毒,但看讀者年紀輕能在投資上獲利,都算好事。贏到錢之後識收油轉做債收息保盈泰,同意是明智做法。踢波打仗同投資一樣,無一個人能長久贏落去。讀者先將200萬的80%儲去用債或定萬收住息,留20%錢係股票/期貨市場投資是建議做法。惟讀者工資不高只15K,未來真要放棄實業而將餘生交比投資市場? 至於讀者父親從少教仔炒期貨,筆者自己絕不會咁做,我寧願個仔細個辛苦係餐館送餐都唔想佢行呢一條路。當然老豆同仔是上天安排,筆者也管不了,亦不想管。至於25歲阿John可九成上會買二手樓,難就難在月入只15k,借貸力盡只194萬。在此大家看到,買樓是睇現金還是睇收入吧?   如現金少於1000萬者,收入水平是能否買到樓的關鍵。現金過到1000萬可開始試其他做法,不過買樓都係有得借就借,呢點沒變。讀者看看爸爸能否擔保,令佢上到會吧。因無工作的人如有樓收租,年齡在55之下,勉強仲可以擔保仔。但如發覺爸爸無樓做擔保,那就細心想想跟爸爸的路行是對? 還是新一代有自己的路?

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悲情居屋仔怎變身收租佬?#1616

本人男性 38歲 已婚 有一子 2歲 本人 入息 $30000 太太 入息 $50000   有兩間樓 1)天水圍 未補地價居屋 三房連套厠 實呎六百幾 已供滿 太太名 2)屯門私樓 三房連套厠 實呎五百幾 此物於今年一月購入 610萬 做四成首期 因本人收入過唔到壓測故上會要同太太做擔保人 買屯門呢間樓係因為想買多樓作投資保值同兒子黎緊8月會係屯門返學所以買左   宜家用左四萬做大裝修 全家現金持有約四十萬   本人想問下因爲天水圍居屋未補地價所以租唔到出去,同老婆考慮過不如賣左間居屋出去跟住買返間私樓收平衡新屋既供款,想問下咁做好唔好?如果換返私樓賣左居屋既錢應該只夠買返同區兩房甚至要補錢。   想問下諗sir 1)我應唔應該賣左間居屋 2)我買屯門間私樓係咪沖動左   answer: 讀者總借貸力為(30000 +50000)/10000*50%*2.59 = 1036萬,新買屯門私樓只借610萬*60% ~ 240萬。天水圍居屋冇借錢。故買新樓讀者不構成「超借」壓力。   讀者現金只剩四十萬而月入十萬,明顯偏少,搞成咁主因付了40%首期買私樓,用掉約240萬現金。掉轉推讀者買樓之前有280萬現金,證明儲蓄能力正常,正因讀者儲蓄力是正常而不是超卓,加上入息水平一般,主打買樓作理財是好路數。其實就唔係人人都合買樓,好似生意人借錢難一點,更是首批在跌市被銀行考慮CALL LOAN的,不應主打買樓。惟月入穩定加上無乜增幅前景的一批,買樓就如脅持租客加快儲蓄進度。雖要付百萬首期但租客幫你供樓當日月月還本,同埋他日收取租金可隨同賬上升,不似年金一樣月月定額易被侵蝕購買力,所以困在中產而人工又唔點可再加的中年人,買樓是條好而穩的出路,輸都極都仲有舊磚頭,好過你博第二樣。   可能你諗:「中年人唔博乜都唔做得唔得?」誠然如閣下能將收入之40-50%儲起,好似8萬月入家庭供自住樓後能儲35K/月,由35歲儲到55歲唔變,20年間能儲240月*35K = 840萬。將呢個數的1/4做定期(即210萬)而1/2(即420萬)做渣打直債,210萬每季roll三個月定期賺2%年息,一年有42k。渣打直債要$106買價而派7%,即用106萬收$70000息,420萬就大致是28萬息。咁兩件事加埋有32萬息,用完仲淨210萬現金守門口,計定期及渣打直債應年年有32萬。一些人不知就裡去渣打銀行問渣打直債,其實是錯的。先講如果你自己去銀行問唔到答案,都是一種幸福。有些自行安排了收息投資而輸錢的同學,及後再讀返收息101先發現,當初透過免費銀行建議買的是埋食水深而高波幅的物業。食水深唔深同高波幅都可被數字化,一些人到堂聽一次明左點解,之後就免做「水魚」了。你問年年收32萬係55歲開始,慳慳地應70歲前無大問題。但面對70歲後通賬再升級了加上有病可能要醫,只好說醫唔好快快手可能仲無咁辛苦,慢慢睇住自己錢用哂而身體差,感覺絕對不好受。   若你沒上述儲蓄習慣或人工水平,買樓是成功機率高的投資方法,利用銀行去倍大資產而將債項交比租客。到老供甩間樓用黎收租,租金亦可隨通賬而上升。筆者不認為讀者再買屯門樓是差決定,因買完佢借貸力都未用超50%。係現時市況,旺市下運用60%之下借貸力是可以。淺見認為讀者錯在付出過多首期用老婆名買第二樓,610萬樓如只做低息一按應只需付20-25%首期即可,何況有機通融再借多少少。由40%首期減至只付25%首期,讀者可多100萬現金留袋,用呢舊錢利用債基再行疊增收息,100萬可月月產出8-9k月入,夠佢部份供樓或儲多一點了。至於居屋,讀者實力不高,還是留著好。反而屯門樓有些人是偷偷咁把報自住的樓租左出去,筆者會在買樓001去解剖這批人有何防禦方法令佢地咁大膽!

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對住宅買家的溫馨提示 #1615

Hi 諗sir, 我成日聽你既節目,你講得好好呀,支持你,另外我有問題想請教你: 我同老公係90後新婚 最近家人出錢幫老公買左層朗屏40年單橦樓3房,裝修keep得好, 約$9500 呎,送平台,近西鐵站,打算輕輕執下自住 請問我地呢個投資得算好唔好? 兩公婆月入35000, 手上30萬積儲,扣掉還錢比父母,開支 , 月儲5000,打算反part time 增加5000收入因為想買多層舊樓間套房收租 3.請問40年舊樓可以按到幾成? 4.以我地收入現況,適合買多層樓嗎? 手上資金可以點打算? 謝謝諗sir解答 90後小夫妻上   answer: 3房近西鐵裝修keep得好$9500呎好唔好? ans: 讀者或者聽經紀或報紙的說話,聚錯了焦。我們應看該樓宇有否升降機、樓齡、或一些查冊之因素去判定該投資是否吸引。用呎價對比,或者近唔近地鐵,只屬經紀銷售話述,就此顯淺因素去判斷對家開價是過平或貴對不起自己辛苦賺既錢(當然…本案讀者的錢是父母資金….)。我地講少少,例如讀者間樓如冇升降機,那$9000/呎筆者也不會考慮,因為做按揭年期短好多及單位可塑性低。至於銀行估價係唔會問準業主個單位有冇裝修既,因為用金融人無恐錯人之專業判斷,根本不應用內部裝修去衡量單位價值。其餘可參加買樓001再講。   返part time能否增加收入讓銀行按揭批更多錢? ans: 銀行批按揭只計核實收入,即有證明的收入。就當你月月教琴或揸車將收入好乖入哂同一戶口,銀行仍只無視。當然有車行證明司機或琴行證明教琴老師,又好一點。如果你識攪,一些原本不應有借貸力的人都可變有,所前提是不應利用假文件去騙貸,咁要坐監的。我們應知道銀行要咩文件,點去應對,合規去令客觀條件出現。   40年舊樓可以按到幾成? ans: 按幾成係睇兩個人是否首置、是否自住、是否有LIFT、當然如業權不清或者佢「送」個攻台有僭建,可即變為銀行按唔到都得。至於40年樓,是關係最長可拉幾年還。好似40年樓可拉30年、45年樓只25年。奉勸各位買樓之前就要將批按揭之條件攪清,如未攪清就好似讀者咁已簽臨約,就當最尾借唔到要殺訂經紀照收佣的。所以經紀有時真不清楚按揭細節,又或明知唔得佢都會叫你「上船」。   以我地收入現況,適合買多層樓嗎? Ans: 讀者借貸力為35000/10000*50%*2.59 = 450萬。即如冇特別借貸,借盡450萬,咁講應該買一間樓已借盡,當然如家人有米可提供擔保,咁就另作別論。講多少少,年青人首間屋苑置業應以大屋苑單位為主,單幢樓萬一要賣可以擺半年都冇客,大屋苑流轉量高正可對應年青人始終資金較少此現實。單幢樓亦要面對每幢樓管理不一、用料不一。而買屋苑樓可減少受此等情況影響。   手上資金可以點打算? Ans: 手上30萬,可以買些股票,反而年輕人用收息101的方法去疊增收息10-=15%就不妥。至少股票要用10-20%資金買入,銀碼多少無關,主要是試請楚自己能否找到一套大機率之勝出方法。若然10年過去找不到,起碼有個結果,專心收息。咁總比人到40有錢才初初學生買股票仲好。至於撥10萬過去做債基疊增收息是可以的,但年青人不用多,又係試收1-2年睇下收息個波幅同回報是否合自己心水就可以。讀者年輕已有理財意識,肯起步已屬不錯。  

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談政府新房策、居屋與海外樓 #1614

  空置稅從去年開始已由陳茂波司長放出風聲 直至現在,一直等待合適的機會出現。究竟什麼時候才算得上是一個合適的時機呢。對於政府來說如提出政策後會令樓價下跌,市民「收貨」令民怨減少,維持「良好開局」之勢,這便算是一個好時機。   筆者認為現在便是推政策好時機,而推出考慮點不一定從政策能否推低樓價出發! 回顧近月人民幣走勢,中國政府為了打貿易戰,開始放任讓人民幣兌美金的匯率下跌,香港許多上市公司因持有內地內地 資產,人幣跌即是令他們的資產價兌美金下跌,那用港幣結算的股價都要跌,這正正反映了港股近日單日可跌九百點之景象。由於股市下挫令投資氣氛不景氣,樓市在投資需求減少下亦會稍作調整,但此調整估計跟1997年一年跌四成那急跌不一樣,今次可能只會跌10-15%便完成調整。始終中原城市指數由146點高位上破後升至現時180點位置,兩年內升幅接近3成,要停要調亦屬正常。我想政府也等了很久,他們應已想好政策,但亦同意不能出一個大刀闊斧之策。那一些「小動作政策」怎出才可 搏取掌聲 呢? 就係等個市就個陣,即係而家囉。所以政府受各方掣肘,推策難見有為。上星期見股市弱勢已成,咁出招就有值博率啦。   另外政府上星期實能做到一石二鳥,除了值博外更可將香港一班中上產與「內地幫」拉近。「內地幫」即近10年來港買樓的同胞。先講以前香港97年董伯伯主政之時,香港仍有置業階梯,直到董伯伯叫停居屋興建為止! 置業階梯泛指:「窮人先住公屋由大家資助、 要是願意歸還公屋可免地價購入居屋、假如成為了居屋業主而樓市上升的話,就可憑居屋賺錢再升級做私樓業主。」可是政府新招估計會直接中斷置業階梯。現時居屋由政府打至52拆訂價 ,或令大家認為往後仲有「開心價」,筆者淺見是此策令現時及未來居屋業主都不會受益。現時已出現不少居屋業主減10%求售個案,而原本想買居屋的業主見前一批人本來七折買居屋而家發現遲買仲有52折,當然大感被搵笨。人(尤其香港人)時常認為貴買唔緊要,買完先知原來可咁平買就最令人感seven。為免seven,當然死都唔買老居,心感貴買私樓最後個市跌左而輸,都冇咁傻仔。扣住公屋睇定d,更是皇牌。那政府想人交出公屋增加供應之願望恐怕難成,置業階段更難發揮作用。   留意有私樓的更少,因為更難爬到階梯頂層,而呢批人慢慢少落黎而內地黎豪買樓既人增加,兩顆人的利益就靠攏在一起,變相統戰了香港一批中上產了。說中上產,因為香港而家一批中層收入的人,根本買唔到樓,或者有一間已極High咁….所以用此政策去中斷階梯,令窮人永窮之好處是,假如有人可續任特首,需為23條立法既,早年統戰可有助核心在港把權力行使,減聲。窮人再也沒有發聲機會,成為奴隸。私樓同意,調整過後,價會更高。留意香港是轉口型加上財富儲存型經濟,你把市場上可投資的私樓減少了,同樣份量的錢下價格就會高了。   至於有些人說錢會流向台灣、日本、馬拉買樓此為感認同。有錢人就是要最好同最確定的,你馬拉樓升100%的機遇他不要也罷,有錢人就是要穩。我們主要探討有錢人的買樓心態,都係因為80%生意是20%客比這些爛而又對的道理。而亞太區要穩就是香港同新加坡。香港優勢在識中文、有人民幣兌港紙直盤。新加坡勝在同美國Friend,大大之手伸不到。仲有大陸越亂、香港越好! 而上述兩地天災少見,當你係日本親歷地震,同時見到距離你200-300公里既仙台有條村被海嘯滅左既時侯,再加上死既人可能係你FACEBOOK個friend,你當然唔會買只會租樓啦! 你有時間可睇睇下面段片,最尾會解釋為何東京在下次大地震情況不樂觀。       

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有人話要盡快入市買樓 #1610

諗sir, 有個難題希望你可解答。 本人40歲,公務員,月入3萬,女朋友月入3萬6,兩人只得120-140萬現金,希望想買樓自住,因為近呢兩星期才認識你,所以知道樓市應該不會跌,希望盡快入市 1.旺角47年樓,420萬無裝,供20年 2.豫豐花園,550萬,有裝,我不用執,供30年 而家兩個地方每月供嘅錢都一樣,當然旺角供少十年 如果旺角買,要比多40萬裝修,反而頭一筆旺角要比多幾萬 買旺角方便,但樓年舊,驚之後難放 豫豐地方遠,屋苑保值,但管理費貴,要供多十年 請問諗 sir  覺得我買邊度好?今年入市好嗎? 謝謝解答 冼生   answer: 答此個案的第一、而又最重要之原因,是澄清筆者(諗sir)無講過樓市不會跌,筆者是按個案案主能力及其各方需要決定買或不買。本人文章予之方法亦包含一旦遇上很差市況,投資人怎可在巨浪中保其資產的,當然缺點是慢一點吧,想快可以去別處開電單車。筆者理財理念是不去估升跌,總之確保自己做得好及有防護「跑完全程」就算,所以筆者唔知樓市「應該不會跌」,只係讀者自己會知道。   解答買唔買,要睇自己想走到幾遠。假設讀者人工往後永不加的,又或45歲前都不調整的,個人總借貸力為(36K+30K)/10000*50%*2.59 = 854萬。如九成上會買豫豐花園,HKMC借盡都係420萬,亦即首期要550-420 = 130萬,咁即宣判讀者要用全副現金去投入呢個單位。一旦買入後樓市跌30%引致銀行CALL LOAN,那後果唔知幾大,可能只係收樓而不用破產。   如果買旺角,可以50萬攪好首期及雜費,當然前提係買家要首置及信貸記錄夠乾淨啦。借370萬上會表示借貸力會用掉近一半,即370/854 ~43%。由於樓是47年樓齡,本BLOG用的借貸力方程假設買入樓年齡要少於40,咁要將借貸力乘3/2去計才可補足,亦即借貸力係用掉370*(3/2) / 854 = 65%。係用掉大部份借貸力仲要係旺市買間近半百歲既樓,不見得是好事。如果無lift,更是大鑊。還有買之前要同原開則對比一下。   將上兩段融會貫通後,發現買25-40年樓齡而假碼在400-500萬的,就是讀者杯茶了。至於看遠一點究竟係睇咩? 就是買第一間樓既時侯就要部署好上第二間。第一間單人名上會是肯定,而買完第一間之後淨400萬借貸力比第二間就最好。必先留意一點,本blog計出的854萬借貸力是理論性的,假設該人全無借貸及信用卡係手才有此數。至於點扣或扣幾多不在此談,但任何人買樓如不想撻訂收場,最好在落細訂前攪清楚。至於客問經紀,佢基本上答你一定做到按揭,不妨你舉一次經紀話做唔到按揭既例子比筆者,可能係想射你去第個盤都唔定。又或見網上討論區有人話落去問左銀行借到才落訂,其實此法嫌粗疏,上星期至答完一個案件,係讀者去銀行問加按結果在一間銀行問唔同職員得出唔同答案的。買樓一次的Transaction cost好貴,勿比人殺訂再面臨經紀追佣之風險。

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上車定買股票先? 儲大舊定少首期九成上先?#1601

Hello 諗Sir, 本人今年31歲,同女朋友加埋月入約共65K。 現手頭共有500K現金,每月兩個人約能儲到30K。 預計今或明年會結婚,因見每月樓市都升緊,唔知道應該 1. 先買偏遠地區細或舊私樓/居屋先上車,志在能做九成按,待日後樓換樓 2. 儲大首期去買5M左右嘅樓,照而家樓價大約要到下年年尾先儲到首期 希望請教下諗Sir,我應該點選擇?定還是有其他方向可以諗下呢? 另外有蟹貨{175吉利、506中國食品、1448福壽園},應否持有?   望能回覆 CL answer: 樓其實係升得好慢既投資物,唔信? 睇下圖見2017年十大升幅股升左幾多? 一年升2.7倍至4.7倍不等 而香港住宅,係2011年才由100點升至而家170點(中原城市指數),7年升七成,那為何不少人都稱從樓市大賺呢? 無錯啦,就係槓桿。所以唔槓桿買樓,不如唔好買樓。當然兇宅大王一炮過買兇宅,就係另一種玩法。有D人間劏房,是下一步玩法。又或有人開始買地而唔係樓,都需由買好住宅開始。買住宅,係入門而又最易玩。讀者九成按由偏遠地區開始,是社會新鮮人正路做法。若身不懷絕技,請勿走偏路。不過有絕技自然就唔使走到問諗sir呢步…   至於投資股票又係咪好過樓? 股票升得高而波幅大,加上抵押股票就當籃籌都只借5成,仲要一跌到價就即CALL LOAN。抵押住宅借多好多加上只要肯供多不會CALL LOAN,但就麻煩及要聘請律師做業權轉讓。至於土地是EXCLUSIVE及有限供應的,股票可隨時改變股本大增供應,在稀有性及穩定性而言,住宅優勝。在博搵快錢及出入易而言,股票優勝。正因如此,而立之人應開始利用樓作長期儲蓄去打穩基石。股票應小額買,如有心得等於有條FAST TRACK。萬勿留意,勿因找FAST TRACK而忘記打好根基。從古至今貪快,只會得慢。自持聰明,最尾被搵笨實。龜兔賽跑的故事,老早就講過你知。至於BITCOIN或什麼幣的,可以買但不要ALL-IN。將一個個後生仔的未來寄掛於由虛幻堆砌的虛擬幣價當中,萬一什麼COIN最後真係升唔起,呢班後生仔既將來由誰買單? 最大鑊就係阿COIN保持升升跌跌橫行格局,令一眾後生仔保持發達希望而無心工作,呢類人最好去醫院行一轉,等佢知道時間逝去不可追,老豆唔係咁多時間等到望見你發達一日。   至於持有股票,我們利用Enigma系統去看應否持有,發現吉利沒有買入或沽坎訊跑,在此情下應賣走手上股份。Enigma系統專精於捕捉一隻股份的單邊升市,你見圖輸出Enigma系統結果(系統用excel整都得)吉利(0175)由2016-2018年共發出訊號三次,如跟足基本上將大浪捕到手,其餘冇訊號的時間即混亂期,不買也罷。 至於506中國食品正在行橫行市(下圖紅框),系統會出一些錯誤的買入訊號但很快又識出”sell”而將其止蝕。至於2016年第二季至2017第三釆的升市可以捉到,其後延至2017年第二季的升市都有訊號,助投資人由$2.5買入4.0左右賣。贏就冇上圖吉利咁犀利了。 最後是福壽園(1448.hk),死人生意毛利是很高的,1448早年之招股書已告知其毛利是8x%,逼近九成。即做十蚊生意賺八個幾。至於今時,係2017年中發出買入訊號後未出現sell signal,投資人可持有。 進一步睇Enigma系統可跟下post到股市漁夫專頁。

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買樓不等於困住青春 #1591

你好諗sir,昨天買了你的著作,看了開頭的部分已有不少啟發,謝謝你,我一直也有留意你的個案分享,但又不知適不適用於自己身上,所以也想諗sir可以抽空給晚生一些有關理財置業的建議。   我今年快將24歲,出來工作幾年,現在做行街批發sales,月入大約33k,人工上應該還有上升的空間,連埋家用4k及儲蓄保險2k一個月大約儲下22k,本身都有月供5k落5隻穩健股票上及幾手比亞迪股票等待企業成長,現金大約有40萬。   因為一直都想盡早買樓建立資產, 可是樓價一直不斷高升,除非首置9成上會,否則我們這輩年輕一代都難以上車。我想問的就是以現時的月入33k買大約390萬的樓供30年是否可行,本人看了屯門的豫豐花園最低入場費還有390萬,以這地點及市況是否適合買入?因為怕日後港珠澳大橋通車及各項基建落成後,可能連屯門區也買不起,所以才有念頭好不好現在盡早入市。   總括而言我希望知道現時我的理財方案要否加以改善? 以屯門豫豐花園為例現在可否入市? 及以我現時之收入是否有足夠的借貸力? 感謝你的回覆!!   answer: 筆者是不贊成月供股票的,買股應採取較短線行為,如發現股價未反映其真正價值、或動力足夠,投資人亦在入市前訂好策略同時需在股價到價後賣走,坐到賺錢又想再坐此為錯心態。例如你計到比亞廸的價值應在$60,若今天到價你唔捨得放,除其你發現新因素否則就是錯心態引致錯誤了。股市資金輕易流動,受政經、公司本身、同業醜聞、又或主席健康都可以影響。筆者淺見是長坐一隻股票而受咁多因素影響,所冒風險與回報不成正比。   讀者搵33K儲22K值得嘉許,此態度應維持下去,個人借貸力為33000/10000*2.59*50% = 427萬,理論上買390萬樓八成上會應可行。但因不固定收入讀者應不能九成上會,其33K月入亦未必能計全數計作批按收入,換言之427萬對於浮薪者要打折,至於識執齊文件比銀行可能借到427萬之七至十成,唔識執唔識答就可能五成都冇,究竟想直接看答案定再行冤枉路讀者自決。當然自己實行後再遇錯然後學懂咁做最深刻,但是否人人有此時間有此銀碼去錯呢? 另外做唔做到30年按揭要睇樓齡,開則,至於讀者的豫豐花園相信390萬盤是連約盤或暇疵契的,要睇真。   24歲人做好儲錢部份,淨低要學好三項投資物,港股、期權、及ETF,反而買樓筆者認為24歲人過兩年仲未遲。其實各投資物都有其好處,犯不著日日諗港股的。買港股不要道聽途說,要有自己一套策略,做人同投資都無策略,一世無成是必然的。你可能覺得咁講好冒犯,不過社會對懶散或無方向既參與者往往施以漫長而又痛心既懲罰,對男仕而言有時比皮肉之痛更慘。期權令人把握少本金而套全利的機遇,市場上少人提因為無上市公司贊助。投資銀行靈機一轉將期權轉化做易買易明既窩輪,咁就大賺特賺,大部份投資人被搵笨之不自知了。常言道免費的事,才是最貴的,諗sir雖然無博士學位,但在銀行工作多年加上主持生意,「社會大學」應已讀到學士級了,教授級就唔敢講。   至於ETF可助閣下洞悉資金流向、或世界上以國家計的版塊之資金流,年青人學習後不只投資成績會改進,世界觀都可躍進。同時讀者需攪清楚,做事是主投資是副,除非你是全職投資者。做事落力比心機人工自然高,身邊的長輩都在觀察你,位佢絕對可以比你上,但你係佢面前表現如何先? 終歸事業有成才屬最大槓桿,加上此槓桿可滿足人生,遠遠比諗sir成日講個d債基槓桿好! 另外對錢不要過份放大,做事做得對,錢就自然來! 千祈咪孤寒。另外絕不贊成放工後做兩份兼職希望搵1萬而儲2萬個隻,搵個好行業好老闆然後於日常工作提升個人能力,包括解難、書寫、表達、游說、突發應變種種技能,每兩年與同儕比較一下,推動自己,年青人愛比較人之常情,不要太過火反而從中借力就成。到三十而立之年,再放下比較行去更廣闊既舞台表演。   臨別前再一次提醒,學習每一項技能都必先經過痛苦過程,就好似突發應變,筆者是經過了不斷比人放飛機加反口,才能在今天種種看似不公之事處之泰然。何況一些好的性格如高執行力又與另一些優點往往成衝突,學好後再經年慢煎才知道適當火喉。雖筆者經常在blog解答投資、買樓問題,但對前輩曹仁超所講:「不要因500呎困住你的青春」是同意的。希望用本篇文章說明,買樓不等於困住青春,兩件事根本無衝突。五月就以此文章作結。

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