(下集) 幫老闆做牛做馬、很想打破此格局#1339

諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!   ANSWER: 回昨日中篇: http://homebloggerhk.com/?p=73864   尋日交待了第一及二步,第三步軟實力更重要,你可以話古時既皇后要生存,全靠軟實力。軟實力由每日返工都同同事打招呼做起,至於睇書主要可訓練個人思考方法,及記熟一些前人經驗。可將睇書養成小習慣但絕不要一炮式的狂讀,咁係無用的。今日睇既野可能要一年沉澱再經過某些事情才令你有恍然大悟之感。所以單睇書不能掌天下,相反有行動力去做會好一點。何況有些手藝野需要肌肉記憶,無從網上複製,向這方面培訓利多於弊。有個較快的方法提升軟實力,就係做Sales。說服到人下決定、不說令人討厭的說話,絕對是處世必需技巧。當然,你over左猛咁講野讚人,又會令人覺得你虛偽。那多同少之間的界線,係無得上堂或睇書學返黎,更個個對手唔同。只有你落場sell下野或同多些人相處才更快進步。故很多成功的老闆,年青時都有從事銷售工作。     打工仔多勞少得基本上肯定,打工亦肯定唔會發達。比得你做個MD一個月廿萬,回頭才發覺老婆仔女已用掉你十八萬七。當然有些人意向只是夫婦共賺十萬八萬,一般富足已夠,這個願望配合上收息101的10-12%穩定收息法門,大概需要500-700萬就做到。可能你心諗儲500萬對自己而言真係難過登天,但只要你稍為提升你上述三點: 人脈/軟實力/硬實力,人工可去到每月3-4萬的水平唔難。儲下錢做首期買兩間樓一自住一收租,租客自會乖乖地同你供好一間,辛苦捱完仔女出身大換返細屋又套一筆,其實月月供當儲錢供足20-30年,臨退休擁500萬唔係難到「十世先做到個隻」。500萬收12%息表示每月有$50000被動收入,呢個數就算少一點仍夠人開飯。當然實際執行上有些微調,這在面授時再談。     老闆每月肯定要出糧,如果唔係就犯法。故老闆每個月的收入是由負數開始。即係如一個月無生意,老闆收入等同負數於公司成本銀碼。打工仔的收入是由正數開始的,基本上月月有糧出。正因冒了如斯風險,老闆大賺打工仔都無野好講。打工是安於現狀而未能突破思維,世上95%既人都係咁。當然有些主管是打工仔但又當正自己係老闆咁樣,呢D人一朝被裁(員)將要十倍奉還,大家就放長雙眼。   當然,如你把三點: 人脈/軟實力/硬實力增長得強如風暴,那千萬財富對你而言必屬小事。應該去想想萬一遇上同業(或公司自己人)暗箭、生意轉差、司法機構監管、政局不穩時怎去令自己減少財富流失,把有錢人的身份盡所能延長下去,做一些自己認為真正有意義的事。有軍隊才有政府,有政府才有監管機構,監管機構主要打老闆,有老闆才有你作為員工。作為打工仔既你必須睇清「邊隻係老虎邊隻係豹」,才不會易於在此鬥獸遊戲入面GAMEOVER。而家小朋友打咁多網上遊戲實在無益。玩下康樂棋令你知道56格可以直落返12,玩大富翁可明白坐監同現金流的道理,才可避免你長大後成為被擊落的米格機。

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(中集)幫老闆做牛做馬、很想打破此格局 #1338

諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!     ANSWER: 回上篇: http://homebloggerhk.com/?p=73860     你可能心諗:「尋日睇左成篇都未講發達步驟,今日再比一次機會你諗sir! 咪再浪費我時間!! Well…要成為優異生,就係看通成個遊戲規則先落場玩。玩下又改下,越玩越叻。 次者,次在失了先機。仍可一路玩一路睇下玩得好既人,再改進一下。 庸材,一味只係玩,成世人同圈速。 受養者,屬玩玩下無心機個類,玩唔出結果而接受他人助養,以尊嚴同面子換取一時安逸。 監犯,為停賽者,可以被法庭指令由零重新開始。     看看時昌迷你倉上年在九龍灣大火的例子,出事之前你問老細時生佢是否「財務自由?」佢心諗真係得啖笑,佢自己名下既倉值幾錢連佢都唔識點計起…惟有敷衍你兩句(筆者設計對白)。出事之後,時生有機會成為上段文字描述的停賽者,當然筆者都希望佢唔好出事。由於筆者文字功力差,唯有明言:「而家好興講個d財務自由或者被動收入,如理財未有成績當然無問題。但如閣下真係叻仔問巴菲特借左一千萬,稅局或暗箭唔會招呼你?」   好,咁要講講點做。首先,唔使咁快跑出街識朋友,或者什麼日日lunch要約唔同人。如果你想見面位人兄係好人,佢自然遵守等價交換原則。你本身無專門知識又或無錢,咁真係見完得個桔,就當你識於微時既中學同學,亦唔見得會長時間唔問回報去幫你。時下有不少派卡片會、早餐會,聚集一班講明係想交換網絡的人,遺憾出席者同屬「未有能力」的人。你花十倍時間去攪,或有一分得著。當你一日成為Winner,winner-circle自會為你開啟,可以與同級數的人合作,交換利益。條件未到而夾硬黏埋去,只會核突而無用。   要成為蓋世大俠,當然要在年青時密練九陽神功。至於橫空而出而稱霸光明頂,屬張無忌的小說情節,你就咪咁傻以為壞人係打一次就死,好人先屈而後勝這些卡通片道理啦,建議閣下改善自己軟實力同硬實力。第二步提升硬實力,在於認識/熟習一些時下少人知而難於複製的事。筆者明白醫生律師算係,不過煮野食、補(靚)鞋、家居維修都屬時下年青人不熟習的事。你攪什麼IT除非你係最勁既駭客,否則值錢極有限。至於在資本市場投資,嬴錢要訣係先有資本。建議是讀者審視一下再於IT界落力是否水平做到top 10%,如果連咁都做唔到請換行,或者是日間返工而晚上學習另外的事。   有人想似少年股神一變十再十變百,先講筆者將投資技巧定為硬實力。學投資,應該趁後生。只要唔好勁借又炒到破產,28歲前進取一點樣樣試下炒賣都可以。最差既事就係20-40歲努力儲錢,40歲先學人初下股海,咁就….   只要你努力、認真咁學習投資同用真錢去買,基本上2-3年,你可決定到你屬於邊一類人: 類型一: 叻人,全世界人加埋電腦炒股程式你仍然可rank top 3%。咁恭喜你,請主力用投資搵錢。搵到之後聽日返黎用最後一節文(下篇)的方法去保存財富。留意,蠢人認叻既「死狀」,會比蠢人死得更慘,閣下小心諗諗。 類型二: 平庸。那唔好炒咁多,努力打工晉升或做生意賺錢。如想加快理財進度後生用樓、近退休用債。加些槓桿去投資是必然,你都想快一點「到站」。最緊要係學識槓桿後要面對之風險同作出準備。 炒股要努力、工作要努力。因為唔用心做,很難決出當下所作之事是否為閣下專長。你可以閒時hea,但做緊野個陣唔好hea。筆者自己都唔炒野,有感由10萬炒到過千萬比踏實學好一門手藝更難、更難保證。而賺取財富只需一時,保存財富才屬一世。賺價的投資方法只予人賺取財富之便,但收息的方法才助你遠離謊言,安穩一生。   聽日返黎,講返最緊要同最重要既第三步: 軟實力。同埋康樂棋!  

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(上集)幫老闆做牛做馬、很想打破此格局 #1337

諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!   ANSWER: 好啦,日日答理財個案,今日換下口味,試試談談年青人的上流方向。2014年曾撰文「成為千萬富翁的八個步驟」,時至今日,再寫一次類近的。   上流或可理解做增加自身優勢,例如有錢、例如有地位、例如有專業知識、例如有影響力、例如一個電話可以打比誠哥約食飯,例如有易於檢控他人,利用社會整體資源去打擊對手之能力。又或例如有家人幫助,即在不用交換利益之前題下就得到血緣親戚之幫助。這些都屬不少人想每日加強的地方,衰d去諗就加強用以滿足個人私慾,好些看法是令自己得到滿足感和快樂。當然上述不包括斷六親出家向彿之路向,筆者未諗明貪嗔癡。   上流的阻力 可以係你競爭對手,又或係政府,當然攪得唔好連你屋企人都會,但其實唔係你老闆。本篇文章旨在用更廣闊視野,去將連財務自由以外的發展都輙述出來。   有財力有某行業知識既敵人,不時會利用政府監管去打擊他人,這經常發生。所以閣下真係要行上流或「我要發達」呢條路,預備將來遇到的事比你想像中多。畢竟什麼創業分享會? 又或什麼交流會? 很多時成功例子傾向分享好野而將衰野收埋,唔通電視台會打比陶傑材子訪問佢當年係九龍塘時鐘比人映到單野? 一個編輯,可能兩萬蚊人工都無,仲少過呂志和口中既「後生仔人工四萬」標準之一半。所以揚得出黎既事,些少野學到可以,但真係要到point及緊要既,唔會有人輕易教你。   人從一出世就成為社會一份子,而社會受政府規管。究竟政府邊個話事由當權者決定,本文唔會探討改朝換代既事,惟政府本質就是令社會和平穩定。正所以無暴亂無炸彈,各人安安定定,林鄭又「交到數」比習總,大家又何樂而不為呢? 當然本案讀者作為個社會小卒,當然想問點變大粒佬,不過唔好心急,先要明白社會上一些規矩。政府要平民唔好事,當然緊係軟硬兼施,軟一面當然要起公屋同派糖,硬方面要搵差佬管佢地,不過香港有800萬人,而差佬只30000。咁情況三萬差佬係唔可以1管30既…所以另一個幫政府睇實班平民既人,係老闆。   200年前,社會上面老闆係多過打工仔 自工業革命後,機器取代人力,個體戶做生意的人大大減少。與200年前比較,今時做生意既人只佔整體約5%。但在200年前,社會上面老闆係多過打工仔。當然,舊時亦有另一階級叫「奴隸」。講返老闆點去管員工? 呢件事你而家感受緊啦! 仲使講! 總之九點返黎八點走,唔好亂係街鬧事,有咩做錯即時斷糧,故此現代社會有九成人的行為都受老闆制約了。這亦是政府很重視失業率,同埋點解明知老闆有很多地方可以避稅,政府仍願意扮睇唔到既原因。   當然,老闆唔係大哂,佢只係古代「千夫長」既現代版。政府一樣有方法監管老闆,同時講明員工行為要老闆負責。當然條友放工去打劫老闆梗係無事,這些大罪由警察包尾。不過一些小事故早在老闆手已拉停了,日後成大火的機率大降,同時壓抑了不少創新思維,令犯罪事故減少。你睇下Uber就係創新,挑戰緊法律。而法律實未能與時同進。那結果點做? 先殺犯例者再自己拎黎做,派個信得過既「千夫長」去睇實。科技令社會新增不少原有法例管唔住既野,惟有比更多壓力老闆暫時「用人去管住一大班人」。   老闆點管? 要知在香港做生意,除非規模很少,否則梗有幾項條例適用於一間公司。做飲食有監管,開學校有監管,旅行社同請菲傭很易受管,銀行、賣樓更加唔使講。老闆隨時在政府訴訟下屈服,因而將其行為盡量配合政府意願。有埋商品說明條例同MPF,基本上要玩你老闆梗有一條適用。所以將香港地產業換上紅色資本是國家戰略,不無道理。   係網上賣野看似不受管制。不過唔使租地方、唔使拎牌既生意太易被抄襲,所以生意一發大,自然有競爭者將其「殺掉」,根本唔使管。至於小型補習班、網上賣化粧品在政府角度無需趕絕,只要你咪咁爆自己溝樽護膚水黎賣就算。收稅次要,管好你班人為主! 這是在政府層面看的管治架構。   聽日返黎,講講社會上的五種人: 優異生、次者、庸材、受養者、監犯。

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空有888萬資產但得個睇字 #1336

諗 Sir: 你好! 我係Sam, 我有以下的問題希望你能幫我解答. 我今年50歲,單身男仕,並沒有其它負擔, 職業為教師,月入6.3萬元,擁一在深水埗市值約430萬元(實 用341呎)已供完的自住物業, 另外在同區擁有一沒有按揭唐樓套房市值約130萬(實用195呎 ) (空置)。 資產負債表       資產   物業一(自住) 430萬 物業二(空置) 130萬 公積金(可動用) 100萬 投資在中國的基金和現金 80萬 香港債卷,股票 18萬 銀行存款(港元) 130萬 總計 888萬     負債 0萬     淨資產 888萬 理財目標: 希望現在可達至財務自由, 提前退休,退休後只需要有被動收入(正現金流) 約一萬元維持現有生活便足夠。 希望藉著現在還有隱定的收入和良好的信貸記錄向銀行借貸投資在物 業上(包括高租金回報的套房或官材房以便扣除按揭供款後獲得正現 金流也可以) 如有更好的建議請提供, 十分感謝!!!   ANSWER: 讀者有物業就空置或自住,投資在中國的基金同股票要拎返香港在法理上有難度(當然知清楚最好請較律師),香港的股票或債基只佔些少,空有888萬資產但得個睇字,建議死之前好運用佢令自己生活好過,更有尊嚴。 學術一點,讀者就是把財產同生活脫節,每月的生活最簡單就是配置每月的投資收入,這與打工領取月薪的習慣無變,易令人適從。當然有些人洗錢或衡量都是一舊舊錢計,或用樓作單位去計,不過筆者沒此本領,就唔好亂講啦。   估計讀者炒股技術一般,或無所興趣,故不建議用賺價工具去換取收入,相反樓或債更有原因。知道有人提及REITS 或ETF […]

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從上年租金升幅研究應買的單位類型 #1335

租金與樓價有一定關係。誠然,租金只反映市場參與者對該區的消費需求、而樓價同時反映消費及投資需求。今時香港經濟,明顯民眾對新界及九龍樓有需要,看上圖見九龍及新界樓無論在大細類別都照升,相反香港樓只有400-700呎類別之租金在2016全年錄3.43%升幅。由於租金是無得「按揭」,即係租金唔可以好似按揭咁由銀行提供六成或八成出黎,故討論租金可看見真實的樓市承接,但用賣價看樓市則要防範新樓會否被人MARK價之現象。留意樓價在升市尾期拋離租金是常見現象,今時已現,但究竟樓市「尾期」有幾長?勸大家唔好估,永遠不放棄自住樓一間,其他則可按本文提供之策略考慮。   樓價不太會同香港人的工資掛勾,但租金會。至少租客在香港居住或工作,但香港樓的業主,則不一定長住香港。   現時全香港有兩大需求,一批人想上車,另一批是在樓市賺過錢又想換樓的業主。相反銀髮族已「上岸」,他們購買力不反映在上表租務市場,對樓的需求只集中在投資。不少「父幹case」都屬搵仔女投資去避稅的結果,因此政府如想源頭根治民生房屋需求問題,建議用上述租金表去看樓市更為實際。   可能你諗:「有公屋解決居住需求架? 乜真係咁多人焗租新界細單位咩?」根據統計處中期人口普查資料,出租公屋單位由2006年71.7萬增至2016年79萬。但出租公屋之人口在06至16十年間增加了2000人。即起左近8萬公屋只收容多了2000人口,但十年間香港總人口由686升至733萬,究竟點解花錢起咁多公屋而冇人住? 唔係排隊上車架咩? 或許你未知東涌其實大把公屋冇人住,當年發展東涌有「發展新沙田的宏願」,計劃市鎮容人20萬。惟至今日筆者未有準確資料,大約是六萬六吧。   對於樓市投資人,應似超市入貨咁,要知悉客源。家陣市面最搶高價既係新界細單位同九龍中型單位,咁你咪去入呢兩樣貨囉。或許再細心一點,察看九龍區一些屋苑之升幅,會知道九龍東發展機遇利好了一些屋苑。另外下任特首如將教育政策定下來,唔取消校網既話,九龍塘單位有其獨特性,但留意九龍城區如近啟德一帶,留意未來天量供應,是亞軍西貢及季軍元朗合共的數目。   至於港島業主如何自處? 住你可以係港島,但投資物業就不好攪在島了。如真要在島買? 三房套是可取類型,而根據圖表顯示: 九龍大兩房會「打嬴」港島一房,縱使市價近似。  

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富貴不是險中求,法例搶錢日日有 #1334

諗sir,   您好。小弟是一位80後,同太太正一同拜讀收息101 (DV41) 課程,已join 收息103 (DP30)。   聽完您既債基疊增教學之後,想重新調整手上資產組合,希望能得到您的指點!   我們現時資產組合如下: 現金  2.3M 股票 1.6M 日本樓2間, 約值5M,有按揭現欠款 2M (東京做,  2.5% 15年 香港 / TU應冇記錄),由於按揭盡用,現市值 現金回報只有0.63% (打和), 槓桿儲蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金計約8.2%) 深圳樓1間,   約值2.2M (HKD), 有按揭現欠款 1.3M (HKD, 深圳東亞做,4.2% 24年 (好貴息),香港 / TU應冇記錄) 私人貸款,   餘額0.5M(2018年11月還完) 日本house一間, 約值2.8M, 有按揭現欠款 1.4M (不算資產) 總資產20.5M,負債8.6M,淨資產11.9M   收支如下: 每月工作收入  二人共約 200k 家庭支出+保險+稅  約 […]

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月搵月月清但人已近四十,點算? #1333

諗sir, 本人37歲,月入52500,太太無返工,手上持有物業如下 1. 3房單位,當年買5490000,餘下供款4500000,月供19000。 2. 300呎貨倉,當年買2000000,餘下供款1200000,月供13000,收租5000。下年先可以放。 3. 車位1個,當年買450000,fullpay,收租1700。 私人貸款450000, 月還4000。 手持現金流約2000000。想增加被動現金收入,太太最近無返工因小朋友快出世。每月扣除所還款保險家人已所剩無幾。 請問諗sir有無好提議?謝謝   ANSWER: 貨倉市場筆者唔熟悉,但起碼要裝到特別種類貨的倉場才特別有價值。講開貨倉,唔可以唔識安全貨倉(0237)此一股份。上年賣走柴灣貨倉毫派$3.55息之後,股價調整至$18就冇點郁過。當然筆者唔係推介股票,不在行。不過你睇安全貨倉上年9月入年報,只可用「無朝氣」、「無野撈」黎形容。最亮點係集團增加其證券投資組合並錄得溢利港幣 24,430,000 元(二零一五年同期為虧 損港幣 4,116,000 元),該溢利包括出售可供出售投資溢利港幣 19,782,000 元及期指和 期權合約公平值虧損港幣 34,559,000 元(二零一五年同期:無)。   咁即係話:「公司無咩生意好做,不如炒下股等賣盤好過…」如果一行龍頭都搞成咁,讀者無睇過就涉足貨倉市場,仲要300呎既倉都做,那筆者真要同讀者見面相談才得知玄機。至於香港車位,今時仲落得手買定有爆升因素,如只想入車位收6-7%租(假如有),咁不如用收息101的債基疊增去收10-12%息好過。   計一計幾項投資的正現金流效率, 貨倉: (5000-13000)*12 / (2.0MIL-1.2MIL) = 每年-96000現金流而鎖起80萬 車位: 1700*12 / 450K = 4.5%   雖已買三房而手上持200萬,但同時受壞因素影響,如自住樓賺價實唔深。550萬樓仲爭成450萬,亦即樓市跌20%令讀者成負資產。另一壞因素是有私貸45萬,借私貸很傷借貸力,而扣除借錢其實讀者只有150萬現金仲要養太太,加上好快小朋友出世,而月搵月月清但人已近四十,情況唔敢講樂觀。   契機在於太太冇樓係身,或行一拆二都好,總之點都可「吉」一個名額出黎高成數又唔使比15%貴印花稅上會(但留意仍要跟平的印花稅率去比稅,唔係唔使比),太太雖無做野但如好部署是可將借貸力由零到有變出黎。近一點看,冇咩特別野好應賣走貨倉,套回80萬,投入債基疊增收12%年息,一個月都$8000,已令零儲蓄的讀者「重新出水」。   萬一市況下調令讀者要補MARGIN,手上200萬現金是好支持。至於直債不建議入手,因直債入場費高,縱有保本特別但門檻拒絕了讀者。如真再想每月有現金可將債基加碼至入手120萬,另外盡力拉長自住樓的月供金額(但要過左罰息期先得),希望每月多一蚊儲就一蚊。不少人抗拒拉長按揭年期,其實只要你考慮到今日月供$10000到30年後可能搭次船都做唔到,那就不會介意攤長一點還。

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決定應否再買樓的5個步驟 #1332

諗Sir:   你好!本人是DP28收息103的學生。由於多年投資股票成績一般,所以收息堂上的內容對我啟發甚深。感謝你的指導!   本人今年39歲,月入76k。太太也是39歲,收入並不固定,平均月入約15k。現擁2項住宅物業,分別估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭貸款6mio。其中1個物業出租,每月租金18.5k。另有現金1mio,股票3.7mio。   目標是於3年內再置1個住宅物業,計劃是7mio的屋苑單位,不過其中1個物業已和太太聯名。已打算透過債基曡增,先投入1mio,增加現金流。 對於要達至1生3宅的目標,請諗Sir指教。謝謝!   學生上   ANSWER: 是的,唔係話投資股票賺唔到錢。不過若閣下屬高薪一族,隨之而來的工作量都唔細,那又有何可能憑搭車篤幾下手機同睇張免費報紙就可炒贏班股市大鱷呢?   讀者手上資金水平不俗,如股票係流通量夠,即可動用的資金達470萬。夫婦借貸力為(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178萬。當然太太收入不穩定,好去想是交足六個月入息證明、及如有的佣金部份是清楚記載銀碼在糧單之上,太太不穩定之收入仍可計作借貸力。當然壞方面可以要「五折收數」,但鑑於太太人工只佔總家庭收入少部份,故先利用1178萬總借貸力作計吧!   現時讀者借貸力已用600/1178 = 51%,在旺市剛剛好是合適水平。如18.5K租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明,租金收入都可當借錢核實收入的一部份,令借貸力再上升。至於再買(上)一層樓,建議一般人的考慮的程序如下:   如果夫婦(或共借貸人)係打工而共月入超10萬,意味借貸力超1200萬水平,應主打儲樓收租保證退休 主打儲樓者,而借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 如夫婦已各擁樓、需持親朋或可考慮人選去提供人數「避稅」 若真找不到人數,考慮工廈、車位仍是選項。但此為另一題目   如夫婦打工月入低於10萬但又高於6萬,屬夾心階層。借貸力介乎780-1200萬,謹慎處理仍可完成3-4間樓的置業 借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 務求令夫婦都單名有樓係手、或可用之「人頭」都有樓係手 除非中原城市指數跌破100點,否則不應找有超過3間物業。若有些物業是繼承所得,建議賣去作減磅   如夫婦打工而共月入低於6萬,要麼享受清貧,若要「改命」就要「先死而後生」 先單名買一樓自住 用夫婦另一人再買樓「偷偷地出租 此步驟可與上方掉轉做,為努力將第一間樓的結欠減低於市價五成 上述兩步驟無先後,但到此點必需有兩間樓,一自住而另一是合規出租的 再用租約再兩者人工去買第二間樓,細細地咁樓,再留意必需是比中原城市指數之高位起碼低20%才買,亦能完成三宅   至於讀者,是夾心階層。佢而家就到步驟三,但再買多一間即令借貸力用超80%。所以應將股票賣走,至少清走質素低的,利用收息101之債基疊增方法適量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100萬變150萬,從而改善入手第三間樓的條件。

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All-in 債基定樓市? #1331

諗sir ,你好。   其實我先生幾年前已經開始上你嘅堂(買樓001,003同收息101),最近我亦都有報咗名上ETF ,同埋收息101,103。覺得所有資訊都好有用,希望學以致用,現在開始整頓兩口子盤數。   但有感工作太困身,股票等投資物不是我們可以管理的,況且之前經驗令我們想找一些風險比較低嘅投資。在現行稅制下,再買物業又要比15%印花稅,所以更加唔會賣出現有物業,以免一入一出剩係比稅都無左樓價百分之20幾。另外,基於工作關係亦不能夠買套房出租。   因為工作壓力非常之大,工時長到無倫,有感自己健康狀況同精神應該冇可能捱到50幾60歲先退休,所以希望計劃15年後可以產出$180,000正現金流,作為家庭支出(包括兩邊父母,同埋將來如果有2個小朋友),並且到時可以將自己手作興趣變成part time。希望犧牲而家年輕追夢機會,令家人和自己日後生活可以安穩一點。   以下係我地既資料: 本人:30歲,公務員,收入100k/month 先生:33歲,工程界別,收入62k/month + 年尾花紅75k     產出$180,000正現金流,想請教諗sir有什麼可行既執行方法呢? 現在我只想到有以下方法,keep住現有物業和450,000備用現金,其他資金全數用來買債券基金,並且每三年向銀行借私人貸款1,500,000新資金來買入債券基金,按指標看準時間all-in,務求達到每年10厘回報,請問這方法可行嗎?實行時,有什麼需要留意?或是不可以All-in?   希請不吝指教,感激萬分!   ANSWER: All-in 是一些評論員或記者為吸引讀者耳朵或眼球用的詞語,真實世界無All-in,除非你解到比我聽點解呢個鐘用呢個價去買此一投資物為最抵? 若不能,請分注。   其實唔只買入要分注,賣出用同一道理去理解,都要分注。係香港不少股評人或阿sir都會熱心教你點買某一類資產,但都唔會教你咁出貨。估計是你一買左,利用價值就完了,趕緊同佢幕後老細出貨為上策,又何必要理你?   看讀者供款及年期,估計佢屯門市中心及德寶花園結欠多於50%,因此租金收入不能當再買樓時的入息證明。夫婦借貸力為(61K+10.4K)/10000*2.59*50% = 2千1百萬。用佢地兩間收租樓供淨28年及金額28K去推返轉數,現時已用借貸力估為780萬。一間自住樓估計欠500萬,現時用掉借貸力約為60%   以夫婦的收入計,共持150萬現金算少。但鑑於只30出頭加上應在近2年上堂後再比諗sir「老點」買齊自住及兩收租樓,現時只淨150萬不足為奇。點都好,三宅已有。就當而家咩都唔做由租客幫手供樓,廿年過後仍有兩宅收租自己住在深井(當然鼓勵中間要換下樓),算有好生活。問題係點做好一點令讀者有18萬/月正現金流?   有感18萬/月實在大貪,建議由10萬/月開始。始終要接受打工仔賺極有限,頂多有「善終」但絕不會發達。就當你係一個唔貪污既政務司司長,根據憲報月薪在30-40萬之間。呢個水平同大老闆食條魚都過萬既生活水平仍有差距,正因如此,我地既司/局長就十分努力為香港做基建,改變利益分佈,大致同你大廈每隔兩年做維修同一條Q吧。   再行一步,必用老豆同老母「人頭」,硬食15%稅去買樓,就當買300萬細單位,仍要交45萬重稅。當然過去2-3年讀者有可能已入樓三間,實再容不下短期再買樓。惟人工高令儲蓄力頗強,不妨將150萬投債基再疊增收20%年息,雖波幅高一點但每年(1+20%)增幅,只消4年就可將150萬變300萬,即每4年又變多舊首期比自己買樓。再重申一年20%既息口,無可能無風險,但對此等較高收入的讀者適合。如看倌情況較低薪,可行債基疊增收12-15%/年,仍可做到6-7年就將錢很有機會DOUBLE的效果。當然我地唔係保證有DOUBLE,不過一旦你將投資組合轉做到期歸本的債為主,就會大大提高成事機會。對於讀者而言,唔買股票係因為無時間睇,對於不少人而言,就當有時間睇股,都未必叻過精於上市公司條例更有心捕你既律師團體及某些股評人。現時新的產業鏈已形成,一些冇盈利基本的股份仍有不少人協助去叫賣。   4-5年後, 述者生多150萬,再係呢幾年用一拆二或準備定個「人頭」,到時擔保人去買樓,讀者借貸力應該夠。不過手上的P-LOAN應1-2年內還,因為借P-LOAN大傷借貸力。

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未來細單位供應將壓垮那區樓市? #1330

「納米樓」源自浸會大學麥萃才教授,利用香港人引以為傲的納米技術,去嘲笑今日港人居住面積細少的情況。一區若積聚太多「納米樓」,呎價好難升得起。可能你會想:「而家就係細價樓先炒爆。又為何升唔起呢?」   要知現時係二手市場成交緊既,普遍兩房或三房,一房而出現癲價只在新盤。換言之二手一房價很貼現實,與大市同步,冇話好似新盤咁跳住價黎升。加上市況調整,基於一房或STUDIO FLAT只可招待無仔女家庭,又或是老豆老母住係附近的新分反家庭吧,所以一旦市況逆轉,唔係咁易搵人接租,都咪話接貨了。   另一原因是一房/STUDIO會直接成為劏房之競爭者。無奈劏房就只將420呎單位一開四黎收租(四間100呎+20呎走廊),假設出成10000蚊買舊樓做即單位420萬可入手一開四,供只係315/259 ~ $12000,租金收入只消每間房$3000就可相抵按揭支出。換言之,劏房要守好容易,減到落$3000/月仲可捱。相反STUDIO FLAT如成500萬咁買返黎,收租少過一萬都好難受。 – 上圖指出2017-18年預計每區各類型單位落成量有幾多? A類單位最細而E類最大,我們亦同時計出新A類單位類型與總供應量佔比多少。一反A區單位與總存量比不佔超20%之境況,今時深水涉區推出新單位近六成都是A類,灣仔區亦存有不少。至於九龍城區因啟德關係,未來兩年總供應數大增,一下子超越西貢(將軍澳)及元朗兩大「盟主」。知道純用未來供應一面資料不能解釋成個樓市,不過上述兩區之空置率同時都高企。惟究竟九龍城區尤其啟德將來呎價會否陷入「吊滯期」? 將軍澳及元朗已將有地鐵,仍因供應多而出現「空置率高=食得太飽」之像。若讀者審視過係九龍城區將購入之單位在地利、間隔、及校網都無獨特性,宜審慎考慮。

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