投資怎選擇: 香港樓vs泰國樓vs債基vs股票 #1749

致諗SIR,   剛修讀完你的收息課程, 與不少同學課後討論,興奮之餘亦獲益不少。對比起不少同輩只談飲飲食食,在課室內與同學的討論雖然短但對啟發理財很有用! 很慶幸發現了諗sir課程這充滿高質學員及討論的天地!   現36歲與大太扣除MPF合共每月收入70K, 現10K租住新界屋苑近公司。手上物業3個 (2個香港,1個泰國)。太太單名持大興花園中層2房收租14k,尚欠250萬而現價約500萬。   另一間洋樓450萬欠100萬。早年家人遺產予我一人,欠的100萬是我加按了出黎。另有曼谷市區樓收租約4000港元,兩年3前買入100萬不借貸。   股票有數十萬而現金約200萬在手,剛上完收息班希望買債基增加被動收入,按現時財務狀況,諗SIR建議用多少資金買債基? 及什麼風險程度的債基? 由於沒有人名再置業,未來有錢應否主打買海外樓? 定係照比稅買大興?   answer: 買海外樓主要為轉移資產、或分散投資風險,然而買海外樓若求回報,筆者認為倒不如留係香港買債收息、或買當地的ETF或REITs作睇好當地市場更好。因樓房本身就係升得慢而要賣亦唔易(流轉量對比上較低),若你呢筆錢只為賺價而投資,實有比樓更好選擇。   可能有人唔同意「樓係升得慢」。然而十年香港樓價才升約一倍,但升5-10倍股票比比皆是,在眾多投資物而言樓確實升得慢。買樓最大之優勢係銀行提供低息及高槓桿融資,此為絕大部份投資物都沒。所以不應一炮過付款買樓,同埋買樓投資是為長遠收租為主,而唔係放幾年更或幾個月諗住賺價的。將投資物分為「收息類、賺價類」,筆者在2014年初出版<收息論>一書時已提,希望大家明白沒一項投資物,能長予你收息又好賺價又勁此特性。   究竟有冇投資物與樓一樣,提供「2.3%低融資率、30年長攤還期、及70-90%高借貸比率」,每次都令70位學生無言。故買樓付的高價不只因香港地價貴,又或其升值預期,而是香港除樓外少見可提供高抵押力之投資物。可付10-30%首期就上到會買哂成間,此為買樓可愛之處。相比買股票,你係唔可以比20萬首期去夾100萬股份的,就當有借都負上年息5-8%。   同一道理,買海外樓借錢上會根本難,常要FULL PAID,咁就丟失「買樓能令你借大」這把刀。當然如你投資海外是因為想分散儲存資產,防止一旦香港資產被凍就冇哂全幅身家,咁既考量就更為有理。若在香港借私人貸款去買日本樓,需留意借私人貸款係好傷借貸力,例如借30萬私貸分兩年還,你就損失買樓時借300萬之借貸力。   讀者搵成70K而只花10000租樓住,此態度有利佢往後富足過活,留意讀者已有兩樓在手,在港而言已屬不錯。再一次說明想致富係要靠態度,賺大洗大的只會財來財去,儲蓄唔係為錢而是要體現一個人為將來肯忍耐多少。能忍才能富,此話就當冇十成對,筆者都先同意九成九。當然讀者兩樓之一係家人留比佢,而家係時候學得將錢用得更精明。由於讀者現金少但未來收入仍屬不俗,最好打「穩陣波」,40歲前行「三成進取七成保守收息就夠了」,即應在Homeblogger課程習得用債基或保險去收10-15%年息之法,及用少部份錢在學好判斷出入股市後去買些股份望賺價。   到45歲後,主打買債、少用股票。如果你未經歷過03及08年跌市,只在近5-8年買股賺錢,請留意近年市況波動不高,你的知識及方法未受過真正考驗。買股不長坐,賺到就走只求盈利突升之爆炸力,此為投資股票的基本。讀者加按250萬後利用100萬投入債基再疊增,收10-12%息令月收入+10k。至於海外樓的收息功能可全被債基或上星期的3年65%保險取締,沒特別原因都係將錢留返係香港。

Read more

怒供三年稅貸令餘生可月收6千3好無? #1748

你好諗sir   之前寫過email 問過諗sir   34歲45K月入,太太31歲 上年因住屋需要,買左3房已補價居屋自住 用了絕大部分cash,而做唔到之前上堂學到的債基 現在saving 回升到1m   現想借稅貸54萬,分3年還,月平息0.1-0.16%去做第一注投入income fund 3x收14%年息左右 如月平息0.16%,稅貸每月還15864 income fund 每月收到6339左右   每月另用人工1萬還loan, 3年後收成些會生6339的資產,繼續存放 另外,1m放mortgage link收返按揭利息,等時機入第二注fund   請給小弟一點意見或幫忙指出漏洞 另外,現持物業有什麼可以優化?   物業1 自住 H+1.3, Cap 2.15, 30years, 32樓齡 我單名持有 (2018年頭已轉按) 入手 2.88 M 現價 4.6 M 貸款 2.65 M 月供 10 K 收租 13 K     物業2 自住 […]

Read more

再談一年超10%回報之保險計劃 #1747

上星期說的3年65%回報保單:  http://homebloggerhk.com/?p=90720 已有不少舊生跟進中,有學生更希望資金可每3年賺65%咁roll,九年後利用每三年增65%將200萬滾成200萬*1.65*1.65*1.65 = 898萬咁話。此計劃達成之機會率頗高,除非國家保險公司倒閉。有人問點解本blog講的保單咁勁? 係咪真有其事? 只好說本blog所述數字,是跟隨保監會批核之保單說明書而來。世上真係有筍野,但筍野係咪免費係麥當勞有經紀講你知?   由於3年賺65%個plan既額度好易用盡,舊生都有唔少錢用淨,有淨錢可考慮本年約10%保單,又係保證既。今次保單結構同上星期既65%plan有唔同,上星期份單首三年保證派4.5%,今次份單係保證到期金額形式,target saver黎。你睇下上圖數字,講今日既10%回報單: 客人投入100萬,5年後保證有$1,171,925 (117萬),除非保險公司倒閉。客戶要比的為$144,290,5年後除埋利息支出,淨賺$67053,5年累回報47%,可以大額買,唔使好似上星期份單咁要排隊等買及有配額。   本保單暫只有一間銀行能提供保費融資,將在3月收息101及3月收息103課講解。當然亦有人問如果加息會否拖低回報? 看法是本保險回報不俗,就當加息1%亦有唔少水位令投資人獲豐厚回報。   至於上星期的計劃是出類拔萃的,就當年年加1%,三年加夠3%都拖唔死佢。本星期的「10%回報單」是良好,好處是「10%回報單」經常有OFFER。但出類拔萃的三年單唔係日日有得做,大家留意,亦絕不會有經紀主動賣呢d單比你。保險公司經常要Motivate經紀賣的,都係難賣既單。   由於10%回報單都有不俗回報,可忍受5年間加1-2%利息,基於2019年大多預只加息1次,今年做REITs或保費融資是良好時機。   假設陳生拎左250萬黎,150萬投入了「3年65%保」,3年後獲97萬回報,淨100萬可投入本案保險,年年約9%回報即賺9萬,好過買樓不少。250萬投放在兩間不同保險公司而年收32.5萬加10萬,一年獲利41萬,對250萬而言攤在兩間保險公司,既攤分風險又有由公司保證之回報。相比直債,又是另一個可取的投資。

Read more

低收入怎靠勞力去追理財進度? #1746

諗sir你好。小弟今年39歲,已婚,月入$34K,太太同年齡近同收入。家庭每月可儲蓄$15K左右(扣除薪俸稅後)。現居於我與家人聯名擁有的私人樓,月供$15K我全負責。由於家庭負擔沉重,早年想靠股票去滾大資產,當年真屬年少無知,心血錢在一輪跌浪中被捲。什麼價值投資在跌市早被人忘掉。我輩略有人生資歷的,只想憑自己雙手而唔靠捷徑。   由細仔出世到現時已升小學,已恢復早年輸掉了的元氣,不過戶口都只有100萬左右,及些少基金單位。我想趁兒子今時少作依賴的時間,重新出山做PARRTIME,再跟隨諗sir的方法,投資債基及房地產,製造強勁現金流以養妻活兒,同時想在50歲退休。   請教諗sir,究竟小弟應透過什麽策略及工具,達致10年內退休的夢想? 借P Loan加上積蓄去做債基投資收息是否可行? 家人聯名樓將供完,加按去收息或買樓是否時機? PARTTIME工資是否可計作月入?   小弟已報讀了阿sir收息課程101,將於1月上課。期待你的賜教! 小弟 追夢者上 ANSWER: 40歲前確是最後改變人生的機會,因為45-50歲開始不能冒風險,輸一次都冇時間賺返。要試要冒風險應30歲前做,讀者個案都已說明此點,讀者早年輸股票都可有時間「回元氣」。另一原因是45歲開始銀行開始降低按揭可做年期,令業主唔能夠拉長供按揭用時間貶抑債務。由於讀者人工只中等,要用些方法去推自己上一層。   重塑收入 同意做PARTTIME加大月入,至少買樓個一排都要做PARTTIME。 成立公司戶口去將PARTTIME收入收起,最好自己正職份糧都出比公司 將正職份糧都出比公司是慳稅好方法。由於現時頭200萬盈利只打8.25%利得稅,對於70萬年收入之下的人,在假設有3萬退稅下,交返薪俸稅仍有好處。70萬收入減132000基本免稅額,應課稅為568000,4個稅階每個5萬,減走20萬而交16000稅,淨低368000打17%稅,即加多62560,全單收$78560,仲有可能有2-3萬退稅,估計只交5萬左右。 然而若看倌收入為100萬,100萬收入減132000基本免稅額,應課稅為868000, 4個稅階每個5萬,減走20萬而交16000稅,淨低668000打17%稅,即113560。全單收$129,560,減走2-3芾退稅都要比10萬。咁計落如果用公司去收錢而打公司8.25%新利得稅率,只用交$82500稅,計及埋2250商業登記費,得出90-100萬年收入之上者用公司去收錢令自己交少些稅。   其實公司收100萬亦可出30萬糧比自己,其餘70萬係派息比自己。咁自己薪俸負責30萬而利得稅打70萬。由於30萬薪俸稅享$132000基本免稅額加上頭20萬只需比$16000了事,估計在政府退稅下頭30萬收入係1蚊稅都唔使比。淨70萬收入打8.25%,只5萬幾稅,你睇下識咁做就將原本全薪俸的10萬稅減至5萬,合法避走5成稅。仲有,出張公司卡就可將日常不少支出常作公司洗費,咁就…..   另一用途當然是讀者用公司產生了收入比自己,做齊文件可令按揭借貸金額大升! 稅交少左借貸力又大升,你睇咩財經blog會同你咁去實在討論理財呢? 外間的blog還不是比個股票number你,叫你試下買睇下會否發達? 所以筆者是沒有「樓、債的理財方法」予人追隨的,但見此例子,筆者綜合地給予務債務意見、銀行按揭、開立公司戶,及買債收息的意見比學生、現實上的理財確實環環相扣,要綜觀全局才落手做更佳! 當然一些涉及法律、會計的問題,深入的還是找該方專人建議你。   收息增加月現金流 讀者應快做好份收入,加按家人聯名樓至5成為上著。樓市跌五成機會低,加上按出的錢筆者唔買股,買債收息為主。此舉既可增加讀者手上現金,又能免費萬一市跌按唔到現金見財化水之險,故按樓增現金讀者應做。但借P-LOAN去做債基,基於讀者借貸力不強大,而借P-LOAN剛好是借少少都大削借貸力的,所以唔借為炒。誠然如有人十幾廿萬月入,欠債不多而手上現金夠,利用低息P-LOAN把借返黎的錢收息是可以的!因債基派10-15%息,而P-LOAN只2-3%年息(如借得多),套個息差可以。

Read more

《富爸爸•窮爸爸》的上流模式已死? 資產漲遊戲已完… #1745

這個香港(或大灣區),絕大部份人為了一樣東西而煩惱: 那就是錢!   點解有人有錢又得閒,住大屋揸靚車。相反有人加班而亡,入不敷支? 大部份人的思維還停留在工業時代裡,接受教育 考取好成績 然後找一份好工作。這在工業時代需勞力之時間屬非常好建議,但現在21世紀,你想學的事homeblogger.com.hk都有了(對不起…應是youtube),還在玩五十年前那套?   《富爸爸•窮爸爸》一書1997出被後全球瘋傳,作者Robert Kiyosaki討論4個收入模式(4個象限),探討富人和窮人的差別在哪。我們閱後理解如下:   象限1: 打工族 大多數人的收入都在這個領域裡面,你為公司努力工作 利用你的時間來換取金錢。這種收入的特性就是穩定,只要保持工作 就能保證有穩定的收入來源。但當打工族更努力加班工作,收入是否就會成正比增加呢? 答案是否定的! 打工仔多數努力得來的收益,是被公司﹑企業和政府所獲得…   象限2: 自僱人士或自由業者 這種收入比打工族好一些,自僱人仕為自己工作不需接受別人的管理。但同打工一樣還是用時間換金錢,你做得越多 就會有越多的收入。就像是專業人士﹑醫生﹑律師,或是自己當老闆 買吃買產品的,當自僱人士越成功 自己投入在工作的時間也會越長….   象限3: 企業家 企業家擁有一個產生收益的系統,僱用有特定技能的人來產生收益,就算你沒返工,員工還是會為這間公司工作,這個系統還是會持續的給你帶來收入   象限4: 投資者 投資者不會為錢而工作,而是讓錢賺錢。他們將資金投入資產中來產生收益,可能是一門生意,或一層物業,或買房託。留意買股票除非你是上市公司主要股東,否則不算是投資者,因你對公司無控制權。企業家和投資者就不一樣,一段時間不工作還是有收入,所以打造被動收入好重要。   當然作者意見,就係做3-4象限的人啦。另外作者提過,做得3-4象限的人都有sales底,好似佢自己都做過sales。其實諗sir自己都係,大部份去到3-4象限的人都必先做好象限1,所以唔係叫你永不打工最好趁後生面皮厚做下sales。同時作者亦用佢賣鱷魚皮銀包先發達後失敗的例子說明: 保護知識產權好重要,因為作者賣銀包賺到一桶金之後,設計就被人抄了而令第一盤生意失敗(但都執左唔少$)。   講完美國作者之著作,返黎香港,無錯你如仲stay係第一象限,你會好痛苦,因為香港物價貴但人工唔加,你是係苦被第3、4象限者利用的一隻棋! 係孟加拉做第1象限者反而好些少,佢地物價低只要外國人到當地設廠每月比幾十美金佢地,生活起碼有保障。當然香港人無話要移民孟加拉做robert仔咁極端,不過想出走移民的人日日增加。   有人話《富爸爸•窮爸爸》呢套模式已不合時宜,資產(例如:樓)已升了不能負擔之程度,2019年已到大富翁的尾段! 象限3及4的人已圈起了全部資產,作為平民只有被勞役一途,永不能突破向3/4象限走,諗sir又有何看法?   先講香港都有吸引之地,就是稅率很低,對於《富爸爸•窮爸爸》一書討論稅務的問題可省略。可能你還是年少對稅率不敏感,但當你由窮開始進入小富,香港一年8.25%的稅,同大陸33%稅比已是4x之別,更不用說美國了。   另外香港人太鐘意講樓,就連做生意都硬係要夾埋樓講! 話租金貴根本生意難做。謹記很多事情你要做過先知,永不存在完美的計劃,開始了才知下步如何部署。現在上網速度快實體店的需求不高,就好似諗sir都沒擺街鋪去招生意。另外「資產」可以零成本創立,而現存不少「資產」亦可因經濟轉動而消失的。例如政府起一條架空天橋就可令某處鋪價大跌,youtube創立而令電視產業此「資產」價值下降,大家明白富人不能守住資產就一世無憂。   誠然樓房的擁有權是排他性的,不同上市公司股份可共有,所以不易取代故業權唔會平賣。但閣下了解到資產能被創造之概念,就知道世上沒富人「圈死」全港資產這回事,阻你發達咁話。2019年還需你努力去為家人提高生活質素,又或證明比大家睇你現實生活中的LEVEL也升得高啊! 

Read more

300萬在手,如何完成一生三宅 #1744

諗sir 您好! 以下是有關本人家庭財政狀況:   收入: – 先生34歲,從事金融業,現時底薪7.3萬,預計6月底薪可達至10萬或以上,預計每年花紅約50萬 – 本人34歲,教琴,私人與琴行也有,琴行有糧單,私人冇糧單,每月收入不固定但亦不是非常波動,平均每月4萬收入   家庭資產: 流動資產: 現金350萬, – 債基:  現值47萬 (2018年8月購入,原投入50萬,已收息5個月,收息至今1.3萬)   固定資產: – 現有新界私人物業作自住(2014年10月以428萬聯名購入,2018年8月以600萬市值轉按及轉歸本人單一名下,由先生作擔保,按揭貸款剩餘481萬) – 10萬投資於初創公司,現估值43萬,但短期不能套現   其他: – 預期未来每年儲蓄約100萬 – 債基現時每月收息2,600 – Mortgage link 現時每月收息3,400   目標: 短期: – 因家庭需要,希望於19年下半年購入九龍私人物業作自住,現有新界私人物業作出租,預期市值租金約1.5萬,供款1.8萬 長期: – 達致財務自由   問題: 請問有什麼方法可以甩左老公現在新界樓個擔保,達致用老公名買九龍樓時他可承造6成按揭而非5成? 其實是否當初為新界樓做轉按時,應該先轉到老公名下,到買九龍樓時用本人名下購買再由老公作出擔保,本人就可以承造6成按揭? 如何把本人所有收入被銀行接受為正式收入? 謝謝。不勝感激!   ANSWER: 讀者未搞清「擔保」同「聯名買樓」兩個概念。假設讀者夫婦買新界樓前未持物業,若老婆買樓而先生擔保,先生即在港未持有業權。在香港買樓只付第二級別的低印花稅,而不用付第一級別的15%重稅的。惟由於擔保了人,九成上會唔可以用,只可八成上會及付較平印花稅。當然估計讀者都唔會買600萬之下的九龍樓,變相佢唔需要理什麼八成上會了,因做八或九成都被420萬上借額所限。   老公收入點計其實要清理,BONUS及佣金如未有備好證明銀行可不當作按核實收入,先生只用7.3萬月薪去做按揭,借盡為73000/10000*50%*2.59 = 945萬。由於先生已擔保太太借480萬,借貸力下降至945-480 = 465萬。若要甩先生按揭就要讀者自己有借貸力。   […]

Read more

三年68%回報的保險 #1743

踏入2019,筆者知道下列計劃重新開始接受融資投保。大家一向都係比人sell保險,然而此保險你唔識人,近乎無人做到。筆者想再做多份,都入緊飛再排隊。   此計劃的特色: 見圖是一份8百萬的計劃($7,999,923)的例子,可做更大。有銀行可予此保單10成內含價值上會(即$7,542,921),由於此保單的回報是保證的(年息4.5%在首3年亦是保證的),故價值未來只升不跌,借足10成內含價值都不會觸發CALL LOAN,除非呢間保險公司執笠。   惟此保險公司阿爺話係「民族品牌」! 加上在港有上市,相信執笠機會不高。   面值 減去- 內含價值,就是客戶要真比的錢: $457,923 份單行3年之後,基於4.5%保證回報,已滾至$8,924,144,扣除已付利息,$8,924,144-7,542,921-利息開支 = $301,348   客戶比$457,923,3年後賺$301,348,3年回報$65.81%,一年有近22%回赧,保險公司保證。   看此保單的說明書(下圖),已白紙黑字說明3年後有$8,924,144,另外首3年保證派4.5%。如付$100萬,回報近同,3年賺$681,231,即100萬投入賺68萬。 當然有人問如保費融資遇上加息點算? 現時借貸收息P-2.725%,若2019年及2020年,每年加4次息(即兩年八次!)累計加2%,在上彩圖已說明客戶仍有錢賺(13%),更何況今年2019利率期期貨顯示,只加1次息(0.25%)。   基於計劃特色,有原因唔會做6-7年,這個原因agent未必會同你講,另外此計劃有回贈及批貸需要文件,我們在本月收息101之一月班將講解。為慶祝收息101舉行第60班次,諗sir會加入「3年65%回報的保險」此課題,同大家解說。至於重讀生可報收息103-三月班,亦會講解「3年65%回報的保險」及提供入飛方法。   有此計劃,加上保證性極高及由本地銀行繕發,對於想沽樓者或「已錯沽樓者」現了生機。例如有人想賣$600萬市值樓套現300萬,佢可以考慮拎100萬投入此計劃,3年收番約65萬,即一年有21.6萬津貼該人租樓。21.6萬(即成19K/月)夠租番佢600萬市值樓同SIZE有突了。所以此保險選項,有助欲沽空樓市者練成金剛不敗身。又或錦上添花者,加按100萬出黎收成19K/月,由3房UPGRADE去租4房。當然計劃的唔好處係要擺3年及國家保險公司倒閉之風險。

Read more

敗局三十(歲),如何收拾(白手興家)? #1742

諗Sir 您好,本人29歲穩定,月入36k, 無樓,與家人同住。工作經常出國,無女友。因年少無知兼喜愛享樂揮霍無度,只有少量儲蓄,現在迷途知返   早前有幸經朋友介紹,上homeblogger網爬文, 深受啟發。已鐵定於本月收息101同老師你見面,想找你理順一下財務情況   由於在外工作有津貼,而家儲蓄能力加強至18K/月。有現金20萬,月供投資保險供款額已計在支出,仲有3年先供完。希望買樓收租,仲有買股票作中線投資。但由於在外國不能貼市,所以不能作經常的股票買賣。   下年就三十,希望敗局能收拾。 三無人仕   answer: 讀者工作收入其實不錯的,惟筆者由2012年至今談理財,經驗發現不少人位居要職,但理財方面一塌糊涂。出錯之處:   錯用自己收入衝量自己支出,要知收入你是top 1% 一層,見下圖即你在香港700萬人當中排7萬,根據稅局2018年公佈結果,排第70000人年收入只約156萬元一年,呢個數夠唔夠你成為人上人? 夠老婆唔做+工人兩個+住千呎大宅? 大家心中有數。 當然今時用薪俸稅數字去量度港人收入水平更唔準,原因是有錢既人都少交薪俸稅,或可能有人犯法漏報稅。留意未來一年利得稅將跌至8.25%(每公司頭200萬),好似筆者有幾盤生意,就能將年收入用不同公司賺取再分紅形式出糧(dividend, not salary),稅率就由17%合法降至8.25%。慳返既provisional tax都夠多請兩個同事,回饋返娥姐咁話!  香港唔係一個長年居住之地,筆者同意。阿婆拎綜援就要審,老闆坐係度都有錢分。故留係香港必須學好用金拜金,否則要返菲律賓。   為免傷了haters的心,我地仍然要補充一句:「只要你係充滿愛既香港出世,政府係有義務去養你同比地方你住既,你等填海啦。」   跑數行業,錯信一個鼓勵你洗錢的老細,又車又錶又落D,洗哂你D錢好讓下層再努力跑數   錯於只著重增大收入,殊不知政府只要加印銀紙,你工資的增長速度永追不上物價升幅(因銀行購買力下降),最後又係辛苦一世,退休只得百餘二百萬MPF傍身。正確方法應是利用銀行借貸力,借力打力,先可小勝大贏政府   錯認為讀書可以加人工: 這只適合在1-3萬港幣的月入層,又或你係公務員咁靠讀者跳point無可厚非。但工作一段時間後寧願出力讓工作有表現,好過返工放工掛住讀書。另外靠讀書去拓闊人際網絡,筆者認為事倍功半。因為自中學之後,交情大總之建基於利益互換之上。你自己能力無增,只夾硬攀關係,做到都只係識返與你level相同的人。   錯認為努力就可發達: 其實對於白手興家一群,每日勤力做野就好似呼吸一樣,是必需同唔需要提的。所以若你想改善全家生活環境,勤力就好似打機升LEVEL當中三粒寶石既其中一粒,仲有其他條件係要達成。   調整好心態,知道自己借盡為36K/10000*50%*2.59 = 466萬。明白如找收入近同的伴侶及結婚,借貸力可近900萬,每次趁市低隔4-5年借300萬吸間細樓,你明白要50歲前撈到三宅係手有可能,綜不能飛黃騰達都可保住青山。各位: 事業上未試過落力做既事,唔好話無可能。又或讀者人工升至5萬,一個人都可借50K/10000*50%*2.59 = 647萬。買樓只要出首期就可夾個租客同你供樓,租金更可隨通賬加,你話香港仲有冇類近投資? 謹此歡迎找到類近投資的,又或想賣中山樓或者緬甸樓的,都可在本POST留言。   保險買乜同月供幾多就夠,這在收息101有授。至於股票能買,但不可作理財主軸,總之買股賺到就當加快理財進度,要控制金額令賺唔到都唔會影響你理財大計。理財主軸後生用樓、中年後用債、股票應為為booster。

Read more

40幾歲,2百萬現金、怎3年內退休? #1741

親愛的諗Sir, 我已經讀完收息101和103,覺得非常有用,想快點使用你建議的方法。我的情況如下, 請你指點迷津: 我40歲,的月薪是$50000港元。我在澳門工作, 將來或者在澳門買樓。 我於2018年初在屯門購買了一套兩房單位。價格為$540萬,抵押貸款為80%($ 432萬)。我在30年內償還貸款,每月支付約$17000(2.375%利息)。 我有300萬現金,目前在Mortgage Linked賬戶(2.375%利息)。我收到每月$4000左右的利息。 我有一個從我父母那裡繼承的港島區物業(價值約 $550萬),但該物業在土地註冊處未有正式換成我的名字,所以我正式只在屯門有一個單位。 我不知道是否應該等幾年後將我的屯門兩房單位賣出,然後買三房單位,或將香港島的物業改為我的名字,以便我可以從銀行借更多的錢購買債基。我非在香港工作,在港無親人,將來買樓貸款成數只會為4成. 我從你的博客中讀到,目前我不應該購買E計劃。但是,我的投資知識很差,因此我想購買一個易於遵循的計劃。 如果您能夠善意地分析我的財務狀況,並給我一個關於如何處理我的情況的建議,那將是非常有幫助的。非常感謝您的指導! 最好的祝福, Chun   ANSWER: 港島區的物業如是父母指定讀者單人繼承,那就可免印花稅轉成讀者名下了,所以讀者無需想應否改香港樓做佢名字。至於讀者有多間(港島)樓係手不表示讀者可借出錢大增。如讀者工資引申出的借貸力已達上限,那就當拎多間樓係手都唔可行工資證明借,而用資產證明借,一間550萬既樓只可借出30%,即約150萬。如有工資證明加上自住,可借六成,即約330萬,但讀者要有此數的借貸力加上少於45歲才能盡借此數。   那究竟讀者有多大借貸力? 單人計應為50K/10000*50%*2.59 ~ 650萬。現時屯門借了400餘萬,所以再按埋父母繼承的港島樓,應可多套~250萬現金其後用盡借貸力了。當然此假設了讀者無其他借貸,無卡數、或擔保、亦沒有一些被銀行懷疑為借貸的日常支出。  有些人買樓簽左臨約,及後到銀行辦上會時才知自己借貸力唔夠,那就太遲或許要被殺訂。另讀者收入在海外(澳門),留意最好用香港有分行的銀行位於澳門的支行作出糧,咁拎澳門收入係香港借錢會容易。   對比外國,英國買樓不少業主會要求買家出示由銀行發出之「信用狀」,買家睇樓之前就知道自己借到幾多了,係香港先會由買家估估下用佢幻想去睇下自己上唔上到會。不少人落訂前都會去銀行問問,然而銀行接觸客戶之一層,可以唔同職員對同一問題都有不同答案,所以在港買樓應何等謹慎? 看倌自判。   又例如香港買保險,為了終身保費平衡,頭幾年的保費都是白交的,cut單會冇左。然而外國的保單是不一樣,再加埋強積金制度,你就知香港人在不少理財事項都被集體蒙蔽。因此本blog才有源源不絕之話題,5年間在買樓、股票、買債、期權、保險上,都都找到具養份的文章予讀者參閱。   圖: 上穿的已用黑圈標誌   讀者的入息中等,需買樓去擴大資產規模,好便脅持數個租客幫自己供樓。留意有錢人反而不用急買樓,買樓的回報低又升得慢,若不是你要利用「30年按揭」這項連巴菲特都讚好- 絕佳沽空美金的投資工具,根本可考慮一年升3-5倍的股票。數十年前買樓的人月供只千幾,今日千幾蚊已買唔到乜,就係睇淡美金發生作用,令供樓越變輕鬆之現象。加上而家沽走再買返要比重印花稅,那讀者不如就照住屯門,港島樓按5成得260萬再租出,租約用作加大埋自己借貸力(如文件齊,租金收入之70%可行增大自己借貸力),連同手上現金加按得260萬買債基收息,收住息等買第三間樓吧!   易於遵循的計劃 債基收息缺點在無保本性,但享比中電或領展更低之波幅(約S.D= 20% vs 5%)。未來一年經濟難料,一個有美國國債、再加上外地國債的債基組合更為平衡,即B加C餐,可予約15%年息,讀者有500幾萬現金,部署將一半(即約270萬)再分三注買入,270萬收15%即月收33.7K。等於讀者月薪7成,做好既話再趁呢幾年用另270萬錢買埋第三間樓,基本上可退休了。至於買入/賣出訊號: 等債基上穿圖的中軸線買入然後下穿就走,策略在收息課集等後自行在家易於掌握。  

Read more

賣居屋轉私樓的考慮 #1740

你好!我想向諗Sir請教置業問題。客氣說話不多說了。但我想指出,在我參加過的眾多投資有關的課程裡,諗Sir的課程是唯一讓我覺得物有所值,甚至物超所值的!   先說說小弟現在的情況,本人35歲而太太 31。月收入本人50k而太太 29k (另有2-3個月year end bonus)。二人合共大概180萬現金。支出月40K,夫婦可儲40K。   現居市區未補地價3房居屋(弟弟持有),綠表2m買入現約值8m尚欠銀行1m而月供6k。 父母居住於新界區未補地價居屋。多年前綠表0.7m買入,現約值4m (綠表價),供完了 太太沒樓。外父外母有公屋。   現在弟弟需要置業,故必須賣其居屋讓他回復自由身。本人有兩個計劃:   賣掉本人居住的3房居屋,套出6m,單名購買市區3房私樓。假設樓價10m,借6m,月供16k。另外用手上的現金1.3m作債基投資,收取15%回報,每月收16k,剛好抵銷供樓需要,淨80萬現金不時之用。 這個計劃,令本人有足夠應急錢準備call margin (just in case)   2:用外母的公屋單位,申請綠表,向銀行做9成按揭,以市價8m買弟弟的居屋單位,變相把居屋加按,套出8m *90% – 1m (欠銀行)- 0.23m (印花稅)= 597m 現金。再用其大概4m作15%回報的債基收息,月收50k,其餘用作後備現金。當然,每月要還按揭27k 另在同屋苑買兩房居屋比外父母住,估計首期100萬而月供10k。   計劃2好像較好,能產出很大的現金流,供兩層樓都有錢剩: 50k – 27k – 10k = 13k。但手上兩間居屋,在投資角度上好像比較遜色,想請教諗Sir會不會有更佳的做法?     answer: 讀者的考慮頗周詳,相信筆者縱不能將每項課題一一授妥,也對讀者在理財上不少啟發。始終世界在變,筆者授予的方法可用三至七年,但能保證一直走好唯有自己萬事上心。有些事務讀者可能要再問問,對於樓齡超20年的居屋,銀行未必肯借盡九成予綠表客(交出公屋轉買居屋者),就算借都會大降還款年期至十年,故讀者想用外母綠表名去買走弟弟手上居屋至九成,恐怕算盤打唔響。惟按到7-8成而還款年期20年,相信仍可找到銀行肯批,故看倌如是有親戚有公屋及居屋係手,可參考讀者提出的「按爆八成」公屋之法。   至於買間居屋比外父母住,如認為已有一居唔想再加買居屋,那就轉買私樓吧,筆者亦支持將按出黎既錢買私樓。供私樓是先苦後甜,獲的冇限制的業務。居屋在不用付地價下就受諸多限制,對於收入有一定者,如家庭收入超60k人仕,加上家庭負擔不大,主打買私樓長遠有利,公居屋買家較幫唔到手去叫起個價。   另一疑問是債基能否持續派15%? 筆者認為可以,至少收息課由2014年至今,都已持續5年了。當然5年間筆者因應市況提出不同債基助學生收息,息率跌機會不大但2019年實在要留意債基價合否下跌。鑑於現市況筆者認為大家如有美國公司債為主的債基係手,應趕快趁現時反彈高位轉至美國國債為主的債基,息率一樣可做到15%一年,不怕的。至於拉丁美洲為主的債基,因巴西總統就職令當地市場走好,然而持有該類的債基宜在新總統1-2月蜜月期沽出,都係轉買美債為主的債基。當然有些新興市場的債基亦可考慮,究竟那一市場為首在收息103交待,重讀生宜把握3月班空位,1月班已滿。 2019年是否買樓好時機? 如果你買3-5百萬樓,待樓市再向下調5-10%,閣下可考慮出手。見土地註冊處數據,12月3-5百萬樓的成交數目跌了20%,然而比9月530單都高。9月是樓市初調期,少買賣宗數可預期,12月樓市例淡,但3-5百萬樓成交宗數下跌速度減慢可上10-11月成交宗數保持平穩,證明係香港有意欲出3-5百萬買個小單位的人數目仍多(全世界計)。未來一年主軸是美聯儲會否開始減息,加上質易戰會否令美加資金全由中國撤走,若美加資金走香港應成首選停泊地,大家對港經濟同樓市不用過份悲觀。  

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室