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也談匯豐 #1505

  今日唔講樓,見恆指再創新高,不禁回望過去十年,亦談一下匯豐。     匯豐銀行最近的股價升得不錯,到$83至$86的水平,有機會挑戰$90。 留意$87至90塊是2007年探底間很多人入貨的平台,要升穿相信唔可以一次就破,阻力應不輕。但筆者今次不想由技術分析方面去討論,主想從基本分析入手。   筆者也在銀行業從事一段時間,不敢說好耐, 相信好多觀眾都屬筆者前輩。不過既然在銀行中從事過,以筆者對它理解,想提出匯豐往後有不少新業務發展。導致它有機會擺脫舊有收入模型而產出新收入來源,利好股價。   首先第一樣不關創新事,看現在的息口情況,港元一個月hibor約莫保持在0.8-1.X%水平,因美國加息香港也跟。但特別在香港銀行活期存款利息沒加過,因為大家已習慣活期沒有利息,銀行就慳返。而家利息剛開始加,沒人周匯豐爭論,令匯豐拎錢借比人之成本近乎零。這是第一個收入來源。   第二是匯豐之前做得差,因被美國不斷罰錢,之前匯豐很難脫離美國「魔爪」,只要匯豐想銀行有美金兌,就要聽美國佬話。乖乖的給錢都已六至七年,咁情況好難賺。由於息低少左息差收入,又比人罰,近十年入銀行常叫你買基金、保險,全靠呢類新傭金收入業務去頂。不過現時連傭金收入業務都開始轉差,很多時做投資已有不少免費平台,加上銀行始終經過雷曼一役,人們都不敢去銀行聽相關的簡介,故連此收入都下滑。   最近匯豐宣傳PAYME這個平台,其實佢出左近成年,宣傳內文不只叫你用PAYME,更提到佢附有一個社交功能平台,令筆者認為2017年之前的5年,是電商由於自己有客在手,去規範或搶埋銀行生意,因為電商覺得自己係「上游」。但估計未來五年, 銀行開始醒覺會從「錢係戶口入面」、「有錢先有得買」去反制電商,重奪上游。估計銀行會由PAYMENT資料入手去熟悉客戶消費模式,加上信用卡夾擊,去吸引客戶從電商加盟銀行的消費平台。   第三看好,是因為虛擬貨幣。筆者相信銀行好想或會暗裡幫忙令虛擬貨幣規模慢慢咁發展起來。因 現行世界主要貨幣有七至十種,例如澳紐加美日元等。 如果擬貨幣都多人交易,那第時銀行「水牌」不是有那十種八種貨幣,可能再加埋十種主要虛擬貨幣,那多了currenies 就多了中間兌換收入的來源。另外銀行要做大生意始終要靠大客戶,但大客很多時拎未完稅或灰錢甚至黑錢入BANK,呢D錢是喜歡用虛擬貨幣的不記名交易。故銀行想翻身或想生意做大、或唔用美金去避走美國佬,最好有虛擬貨幣的兌換。或者匯豐銀行做個“獅子幣”出黎,咁就很震撼了。不過自己出幣大揚同擺明同政府對著幹,估計匯豐唔會腌黎,所以就係「暗中支持」。   看現時的情況,近一個月很多不同的虛擬貨幣出現,例如狗狗幣、柯達又出貨幣。個幣有冇用唔知,不過柯達出虛擬貨幣股價炒升了不少。現時情況好比中國明朝,當時交易不一定用官銀,反而多用某個地區的大戶發行之貨幣, 例如貝(殼)幣或刀幣。而銀行主要生意是將貝(殼)幣或刀幣換做銀票或銀兩。係地區交易完要換返做銀,主要是偏遠地區唔識本地貨幣,要換返做銀先可「匯」去第二個省。其實銀對中國來說是扮演一個很重要的角色,銀行點解叫「銀」行而唔叫做「金」或「銅」行? 西方到中國之航線未開招之前,中國未有銀兩,但社會普遍受不同類型貨幣受識不同而致交易困難。銀主要是由宋明起從南美洲運過來,經菲律賓到福建,當時鬼佬喜用銀買中國茶葉而運去歐洲賺大錢。此TRADE MODEL[巴西銀> 中國茶>歐洲賣荼轉金]用了300-400年,就是由銀upgrade做金的發達路。有左虛擬幣,銀行有機重生! 利申: 筆者為證監會持牌人仕,撰文之時不持有匯豐(0005)

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買樓收息前七個考慮 #1504

諗sir您好,我一直比較專注於想在奧運站買樓置業,本人北京人,來香港從事金融工作剛剛滿七年唔使BSD,奧運區的屋苑這一年都做了很多功課,最終選定君匯港,因為本人先租住的凱帆軒無論是交通和樓的質量都屬於奧運站附近最差,柏景灣同帝柏海灣樓齡大設施較為陳舊,可能因為近奧運地鐵站同校網好一直以來成交的尺價都是區內較高的水平,因此也已排除,維港灣也是因為太舊,一號銀海龍璽超出本人能力範圍,海桃灣也是因為尺價同lump sum都大,因此最終選定選君匯港541或574的細三房   目前本人可以拿來用於首付的預算大概在港幣650萬左右,本人現在唔計bonus基本人工在5萬3左右,過去在公司這些年最低一年的花紅也有5個月,因此想問下如果最高1200萬的樓您從您多年按揭經驗分析是否可以借足五成(本人除有10幾萬稅貸外無其他債務或對外擔保)   另外,也想請教下您對君匯港這個屋苑和整個奧運站未來的樓價和發展的專業看法,目前君匯港的細三房放盤的叫價尺價都在20k-22k,但銀行估價的話不同的樓層最終的估價可以差接近200萬,因此本人寧願傾向買到總價貴少少的高層的單位,以免出現估價不足的問題,非常感謝還期盼您的專業指點,謝謝!   answer: 要點: 讀者53000工資,借貸力為5.3*50%*2.59/10000  = 6.86百萬。若讀者打算利用600萬首期五成上會買1200萬樓,就是夠借的。不過請留意稅貸是最傷借貸力的一種,借10萬稅貸不表示令600萬借貸力只減了10萬,請留意。若稅貸攤1年還借貸力會被減去222萬,令一個有686萬借貸力的人削至只得464萬借貸力,若買家簽了臨約付了樓價5%訂,即60萬。此知識上不足會令買家因唔夠借而被殺訂,損失60萬元。當然係香港搵到擔保人或者救到佢,但都麻煩了他人及留意擔保人之借貸力同被削600萬,而唔係一人一半的。   沒人能熟悉香港每一處市場,單靠施永青自己唔可以,諗 sir更唔可以,所以你問筆者奧運站全部屋苑排名之比較,筆者唔識,亦不應利用屋苑去排。再重申已在文章不時提及選盤要由下而上,要從間格>屋苑>地區>經濟大環境去睇。   買樓是看自己能力,唔係睇市。就當紅山半島有個筍盤,比市價平左千零萬,那又屬於諗sir機會嗎? 要谷到爆去借盡買樓嗎? 請留意星期一文章提及那比喻,遊戲第一守則: 先不要暴露位置而被殺死。   銀行估價可以係電腦估,亦可以係致電估價行估,而銀行要批貸係從不取用電腦那個估價,因存在不少落差。故筆者不會靠電腦自動估價而決定自己買樓出價。   Bonus可以計作按揭的核實收入,請學習。亦尊重發問人宣稱佢做左很多功課,但看來與筆者自己一套不符,或者走到地產鋪有更多附和。   旺市時不宜用超六至七成的借貸力買樓。如真係能力未及但又想買樓,建議是買細一點,用細樓租金去抵銷大樓租金支出,有淨錢拎去收息增被動收入。樓市向下行時借盡的人即成負資產,情況係點參考1997-2000年網上很多記錄片。還有,金融業的人能破產再黎過嗎?   工資與財商是兩回事,共勉之。經紀及銀行職員的答案是事實但同時懷有目的。

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香港人絕地求生手冊 #1503

本人28歲,是收息101 1月份的學生,經朋友得知唸sir,並喜歡唸sir的文章既實用有趣,令不是香港人長知識及利用自己的狀況去改善生活。希望唸sir能提供一點意見能改善現有的生活。   月入24k(13月)未計強積金 ,而今年有特別獎金平均每月6k 但將會取消,另外有三筆私人借貸,每筆20萬,一筆還有三年供完,另兩筆就4年才供完,合共每月約12000供款。 老婆25歲 月入13000 現剛辭工 ,但因債務問題, 剛被申請破產,待安排好一切會再找工作。 另家中父親及母親已退休。   本人開了一間公司, 但味有實質盈利, 營運費也是零。 現住在家人已完供的物業 現值600萬 現有220萬股票 約30萬現金 在股票行戶口 作中短線操作 另有190萬股票 30萬現金 暫時存在我的户口 作長線投資。 合共410股票及60萬現金   雖然本人於股票市場能賺到一點利潤,但覺得只是帳面價值上升,而感受不到生活有所改善,不過本人不希望賣出股票轉手買入債基收息,因為本人不想錯過十年一次的股市最後的上升機會。故本人希望把股票按出約100萬買入債基收息,查詢後可以H+1.幾做槓桿,而股票行戶口不會做槓桿,若出現任何意外被銀行call loan,會把股票行的股票轉去銀行作援沖。   但以100萬買入債基回報12%每年生息並扣除成本後,每年生息約9萬   請問唸sir 覺得我以上的策略如何,謝謝你。   answer: 感覺讀者唔係要策略,係要紀律。就當諸葛亮翻生比三個錦囊你,都要妥善執行才有效用。可幸讀者28歲人只屬開局,仍有不少時間用作改善。筆者一懷疑讀者能否將股票行的錢適量保留,在大市下調時將股票行現金拎去銀行補債基要call margin的錢,恆指再抽一浸上33000,可能說好的現金已變成股票話要all-in了。二是股市屬「升得慢跌得快」之特性,而股的波幅比債高。如跟讀者做法,估計銀行的債基未被call loan之前,股票已被call爆了。所以話想由股票戶口套錢去救債基,不如掉救由債套錢救股仲有可能。不過最建議的是: 兩樣都唔做,在大市開始下跌就要減槓桿,幾時都將股票戶口帳面打七折當做自己贏既錢。   近排成日講電競,筆者都參與了一套用電腦玩的遊戲:「絕地求生。」玩法是網上隨機抽100個玩家,化成一無所有的士兵被空投至同一荒島上,佢地要亙相撕殺,晝面右上角會顯示「死淨」人數,而最後存在的一位會「吃雞」,即係勝出。在現今產業減少及不斷靠阿爺打救的香港,情況與香港類近,得出絕地求生與香港求生的類同生存技巧如下:   遊戲一起始的時間投傘落荒島,各玩定要入屋執槍,但一開波執到勁槍及諼甲與執到cheap槍的機率是近隨機的。所以出身差唔好怨,學華仔講:「鋪牌爛就要比心機慢慢摸靚佢」,做人唔好一見鋪牌爛就熄機唔玩。 遊戲第一守則:「不要被其他人發現你存在位置」。因為你既角色死亡就係其他人既得益。加上殺左你可以拎走哂你之前執到既物資,所以各位在香港做人不要太狂妄,往往墜落會隨興奮而不能自制而來。   投傘後大部份人只執到一般裝備,在遊戲開頭最緊要不停執武器同補給物,壯大自己,這與你在香港一開始要耐心累積資本一樣。冇耐性冇資本快開槍只會令其他人更易見到你,小心你隊冚阿四,引來其他人開始留意,殺你個位既的得益將是你全搜括所得的。   遊戲開首的秘訣是「生存」,只要你頭兩波約5分鐘小心翼翼執野留到落黎,玩家數目已少一半,所以機會不明顯,唔好隨便開槍寧願放過。當然夠資源就開始set定Trap去殺其他人以得人裝備,自己唔再執野就好似錢搵錢一樣。   大路不易行: Trap可以是在關鍵路口位做Sniper,更會「扮草」,所以如果頭一波下來如仲你資源少護具弱就唔好行大路,一些已知及明顯的路是不合開首執唔到資源既人,呢個個案讀者就似呢類。   便宜莫貪: […]

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探討好與壞的基金建議有何分別? #1502

前兩日在報章看到下列基金大賣廣告,其實打廣告屬平常事,留意到此基金為專投資於中國的股及債(中國在岸債券)的基金,更以入息標榜。想起筆者早前在課堂與同學談及另一近似基金時,提醒小心國內債市深度不足令基金持債數量過少,增加基金價格大幅波動性可能。例如國內債很多集中由內房發債,知道2017年內房債及股都升唔少,大劉都有買。不過2018年如果「開跌」,咁就… – 至於宣傳稿寫出中國在岸債券達9.3萬億,是最大市場之一。不過另一些事實是,1994年才有中國第一支企業債係交易所賣,比起他國遲了不少。而近年推出的債券通,就是想從香港引錢投資國內債券市場,那若然產品廣受歡迎又何必苦辟渠道呢? 估計正因如此,宣傳稿只講國內債市是最大市場之一。綜觀中國債券市場歷史,由1890年清政府都已經開始發債修鐵路,咁講其實你話中國債市是歷史最悠久及經驗最深既市場之一都可以。 債券實在約1601年由荷蘭人發明,其後英格蘭銀行將其發揚光大,為英(皇)政府籌募資金打仗,建成日不落帝國。相比之下,當時中國清政府只靠收稅、鬻爵(賣官)、攤派(商家義助運糧餉)去維持運作及收入,最後因唔夠錢而亂賣官毀了國家,進入負性循環。所以無債券,香港唔係今日既香港,康熙或者晨早K.O.左英女皇個老老母。 – – 筆者論點不建基在捉字蝨,主菜想提出此基金是股票及債券混合,用此法收息比起筆者經常提出之純用債收息,有很不同效果。上圖提出基金經理擬投資40-80%係股票,債佔少部份,令人想起有些人混兩滴雞汁入煲湯,就打著上湯及老火之說明去賣。那為什麼基金經理那麼喜歡將組合配股票呢? 原因: 銀行賣得開心,因為股票基金的認購費很多時是純債的1.5倍 基金經理有著拎左公家錢去同上市公司「講數」的渠道 上市公司都開心,公仔錢有人買了。只要有人判斷佢公司股份係好野 我地用MORNINGSTAR網站,審視下此基金之風險。發現標準差高達27.23%,比起很多債基之單位數字之標準差,高了一倍有突,而派息係4%。不少人不知就裡,無準備下自己落分行就比人游說買入此等基金。除了派息低,得到就是一個「如大陸股票升,佢就賺得更多」的盼望。所以要看清提出投資方案的人與你之利害關係。   另外見下圖比較同樣是摩根出的中國入息基金,與中國A股先驅基金。由於入息基金投資予約25%係債,淨低係股。令入息基金在2017年頭11個月之表現,只升26.94%,比同公司的A股先驅升得少。留意恆指2017年間升30%有突,雖基金之數字只列出首11個月表現,但幾可肯定比1.75%管理費去買A股先驅基金,回報都比買盈富好10%多些少。但同樣管理費的入息基金而溝了些少債,就令2017年回報只升不夠30%,跑輸恆指,那價就賺得比盈富少而息又唔係高,投資人可想想上一句究竟對象是誰。比人老點入錯基金,只會比貴收費而效果不佳。   另外, 由2016年9月5日起,摩根中國入息基金已作出重組。主要變更包括基金名稱、投資目標、投資範疇、基準指數及派息率。 上述2016年9月5日之前的表現是在現時不再適用的情況下達致。大家要留意成立了很久的基金,可以因重組而令過往數據失效。

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100萬或200萬的投資 #1501

諗sir, 剛開始拜讀閣下的文章,對貴司的見解非常認同。 本人41歲,太太38歲,合共收入:90,000/月, 現金:~400K 現自住物業:荃灣市區(爵悅庭),12年樓,2房,市值660萬,仍欠銀行220萬,月供~11,000 (H+0.7%), 當年向HKMC借85%上會 1) 因小兒剛1歲,希望有3房給予更多活動空間 2) 為將來讀書步署,希望在留在荃灣,甚至搬至校網較多的地區 3) 購買3房是不現實的,目標是租樓,但太太要求不能太舊。 本人有下列的想法,希望諗sir給予意見 Option 1: 加按自住物業至6成,取回現金176萬。100萬以太太名義購買大型居苑2房放租,以租養供。自住物業也放租,約1.6萬。100萬投資,目標10%回報,約8k/月。按上述計算,約有1.3萬的收入。連同原月供的金額,可以嘗試以2.4萬租用3房物業。 Option 2: 買出物業,取回現金396萬。100萬各購入大型居苑2房放租,以租養供。200萬投資,目標10%回報,約1.6萬。連同原月供的金額,可以嘗試以2.7萬租用3房物業。 在上述的兩個方案 1) 100萬的現金,是否只針對大型居苑為目標?定或舊樓劏房?我初步了解過,荃灣的1xx尺劏房租金只有6500,劏房好似不太化算。舊樓也擔心上會較難。 2) 100萬或200萬的投資,應如何平衡風險? 謝謝諗sir的教導   ANSWER: 好,用番最老土既SWOT ANALYSIS去看讀者家庭:   STRENGTH: 讀者人工不俗,雖唔係富貴,但夫婦收入共九萬是難得及提供借貸力90*50%*2.59 = 1160萬(45歲前及假設零借貸)   WEAKENSS: 現金少。40歲人只剩40萬係身,確實要睇睇是否儲蓄不力,又或老婆收埋左筆比驚喜佢!   OPPORTUNITY: 40歲一代大多受惠樓價升值! 讀者如是。賣樓可得396萬,按樓可176萬。佢地真係要多謝司長!   THREAT: 套用上星期一位48歲讀者所講:「父母醫療支出及仔女教育負擔令我難作儲蓄,希望諗sir講講如何部署為兒子部署買樓計劃。」可見人到35-45歲,咪以為結左婚經濟穩定易儲錢,洗費只會在婚前係最少(如果你少蒲少旅行)。   解說: 主治讀者「缺水」之象,做法是將樓按爆八成,將爵悅庭甩名及運用買樓003之法把樓市賺幅套出,得660*80%-220 = 308萬。但由於現借貸仍受480之cap,故應只套到260萬,但都比讀者就咁做的176萬高。如金管放寬按揭上限,會令套到金額更大於260萬。   筆者不建議讀者再買樓,按爆後借貸力已用480/1160 = 41%,但如再加買就當500萬樓八成上會,借貸力使用率增至76%,屬偏高水平,加上現金少令行動力打折。就當劏房被人發現而需回復原則,讀者都可能因資金水平一般而感肉痛或難行。至於荃灣區四百呎實用賣緊400-440萬,若租出6K劏一間即收24K/月,而供420萬樓若八成上是月供420*80%/259*10000 ~ […]

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40歲之前為自己同老闆贖身 #1500

  不知不覺已出到第#1500篇文章,感謝各位收看支持。每個交易日出一篇千字文殊不容易,坊間有同類習慣的人,不是報館聘任的寫手,就係億萬富豪,淨低個班已屬界別內知名的專職寫手了。筆者知難而行主想實踐「每日一小步、成就一大步」的理念。重大的勝利由小小的進步去累積,所以想到目的地先必確保車唔好停,點都要行,但唔一定要快。呢件事筆者要以身作則,做比合作教師睇,做比下一代睇。當然每人對進步的理念不同,而筆者早年從事「低下」工作,從保險公司到銀行日日求人買野,對自己從來用「蠢人」定位。在堂上亦是教蠢而又大部份人都可實行之方法。至於比筆者叻或者識野多既人,鑑於香港至今仍是一個對分配資源對比有效的社會,呢批叻人相信已經好掂。   明白筆者1500篇文章要睇哂好難,往後筆者有更多方法,在專頁及網頁引導大家收看自身合用之個案,在此先勾劃不同財務狀況的人怎開始為自己的理財計劃作構思。   20-26歲,有錢 – 呢類朋友一係就老豆有米,或者命中註定早行運。但早行運常見有早玩完既例子,太後生通常都克服唔到有錢後的自我膨漲。後生如何有錢建議全放樓,因為年青有錢當做錯決定,買樓可令自己點都輸淨幾個籌碼。 20-26歲,冇錢 – 呢類人大把。記住後生比人呃好過老來先清袋,買下股票交下學費是必要的! 建議八成錢放(股票+ETF)而兩成放債券。買債志在趁後生認識下收息工具,買股就看看自己有冇天份,如心態好可以長期每月炒到穩定有一萬幾千既,可以再試能否加碼贏一舊錢告別打工生活,發展自己公司。如炒股不成,專心事業,能全職在股場生存的人只少數。因事業成功要睇心態,股場贏錢更要睇心態,所以事業失敗的人轉戰股場只係將你EASY LEVEL玩唔掂既GAME轉HARDEST MODE。   27-32歲, 有錢 – 呢類朋友如果唔靠屋企,即表示自己撈得幾掂。靠打工上位既你要向儲齊三間樓進發,因為你人工高借貸力好。靠做生意上位既要知銀行借錢比你仍不易,要對借貸文件做好修飾,及保持一定現金水平先好睇樓。打工個批可以買下股試下能否再快人一步,因用既都係老闆時間。做生意個批唔好炒股,投資落自己盤生意才是最大槓桿,最有滿足感及令人生經歷更多的。筆者不建議人做全職炒家,主因是就當炒得成功,只獲得number機前的人生。一個有錢而在對人對事都處理不好既人,人生是否快樂及有貢獻值得深思。 27-32歲,冇錢 – 呢類朋友要看看自己未來3-5年能否有再躍升可能。無既快去找尋政府資產,例如公居屋。有既就盡地一鋪博埋佢! 30歲後命運急轉彎成大器既人唔係無,但少。大器晚成既動聽故事你聽得好多次,但唔係好多個,因為佢好聽而罕有。   33-39歲, 有錢 – 樓房目標起碼兩間,目標為39歲之產出與自己人工7成之現金流。即係40歲之前為自己同老闆贖身。贖左身先講什麼股債分配吧! 假設你人工4萬,其實只要你整一間套房,有200萬投資債基再疊增收息每月18-20k(即年10-12%息),其實已經「到數」。呢個blog大把人勁過呢等ACHIEVEMENT,明白呢個ACHIEVEMENT好自私! 不過先說明筆者是真小人,唔會扮好人又零收費,背後曲線食佣或者收左財團marketing fee又唔話你知個隻。你先攪好自己再去幫人啦,朋友~ 儲樓投資,是參與「人贏我贏,人輸我輸」,較低難度但令生活水平有保證的方案。 33-39歲, 冇錢 -此時為你最後機會想想做人是否出錯; 又或閣下甘於清茶淡飯,但老豆有病又怨公家醫院睇症太慢既時刻。當然,筆者無資格評論閣下任何行徑或習慣是否妥當。就如筆者自己有錯,社會好快會懲罰我。改下習慣,自然改到人工,自然改到存摺上數字。至於手上些少錢, 由於買樓應有困難,建議用另一打法: 「博人輸而只我贏」,難度大。即3成錢投入極高槓桿之投資物如期指期權,又或真係虛擬貨幣都可,然後希望出現植端市況而令你翻身。淨低七成錢買些債基吧,收下息,唔洗拎哂全副身家博。當然博之前要學好該項投資物之規則。   40-47歲, 有錢 – 最多3成錢買股,7成買債。樓房不計入股債分配,息低時盡借去擴充資產。基本上你知未來5-6年唔犯大錯,起碼可以小康而終 40-47歲, 冇錢 – 全部錢轉哂做現金,睇下全香港人幾時x街死,再all-in博盡。由於所剩時間少,必須由人輸我贏的場景才能扭轉劣勢,絕無正途可依。 *本文謹作參考,個人情況有別或令閣下不符上述區間,詳細需要閱畢閣下情況再議

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剛賣樓撈左筆,想退休應點做? #1499

Dear Lum Sir, 你好,我系你買樓001及003與收息101及103既准同學,昨晚剛上完101堂,好興奮可下周上第三堂,我一直有看你既FB,叢中見到吾少cases,真系歎為觀止,希望能夠得到你既賜教。   其實3年幾前看完你既FB便鼓起勇氣去你推介既沙田買左一個沙田中心376萬既一房單位,剛于11月以500萬賣出,賺左百幾萬,實在要多謝Lum Sir。 其實賣出既原因系覺得沙田已升得非常高,一房單位於市場上亦非常多,有一段時間會難升,另想換其他區既兩房單位。 而家同老公加埋有少少錢,吾知應該如何投資,希望Lum Sir 能賜教。   本人 43歲,收入32500,預計今年1月後人工加至35000,另由今年4月起每年有bonus30000 老公46歲,剛辭職,以前收入20000,見地產樓市暢旺,將于過年後轉工做地產(已有牌),未來收入未知。 育有一個10歲兒子在中西區返學 現金400萬 每月保險費5000,兒子補習及課外活動2500,其他支出21000 無樓 現住中西區兩房單位 租金14000(因兒子系中西區返學) 每月儲10000   現投資計畫如下,希望Lum Sir能提供意見: 先以我名買入470萬樓房(因系貴FB建議過荃灣中心,我打算買入中size兩房單位)來對沖樓市。 (請問是否應該買筌灣中心定其他屋苑?) 比235萬及做五成按,比15萬裝修樓房,月供11600。 正式出租,約租金13500。 等樓房升值,再加按至5成做債基收息。 到樓市跌時,因有租收及本人人工提升左,便可以擔保老公名再買入另一新界單位收租。 另,買入120萬直債或債基收息14%,即每月收息14000。 有感兒子長大,想于明年換中西區3房住,已知租金大概18500。 本人同老公既終極目標系60歲後吾工作,以上投資做法是否可行?請賜教。 由於看中層樓好鐘意,放售470萬,但其實外面同樣單位為500萬,希望Lum Sir能儘快回復。   心急女學生上   ANSWER: 首先不用客氣多謝諗sir,係讀者個人的執行力幫助到自己。正如N咁多人都想劈炮唔撈自己攪生意,真正肯計劃肯冒險出黎撈既又有幾位? 正所謂欲無後悔須修己,各有前因莫羨人。認真及細心,加上唔好心急,建議為下一步口訣。   由於老公轉地產收入未明,故讀者家庭收入計為約月四萬,水平一般而勝在早年因買樓而獲400萬(稅局打黎問千祈咪咁講),方向為量盡利用老公職業之便利而把錢用心收租+收息。有些人職業不便將錢用盡方法收息,例如銀行內某等級員工係唔可以做margin,冇得疊增。又或公務員一般就唔可以攪咩僭建套房收租,你睇下新司長近排咁忙,最慘連佢老公既舊情史都比人爆埋呢野慘,真係賺幾個億都補唔番。有左Facebook,媒體要跑瀏覽量最好就搵人地d暗黑史消費,唉真係彼此也在消磨…   無樓係手的讀者,買一間是必然。但由於本金少而老公有時間,不妨去盡點用洋樓做套房。不過做之前應先看看律政司司長點處理「自己告自己」呢件事,才作去馬。僭建本身違反了建築物條例,屋宇處可釘契及要求屋主還原,嚴重者可派人黎拆而政府收番業主錢。一間與荃灣中心同價的470萬樓,攪得正常應該收緊25k月租了,而月供估計是14k,雜費1000,即月產出25k-15k=一萬元正現金流。讀者將在未來見面得知實行要旨及方法。估計此案可動用讀者100-110萬。   另一方面債基疊增收息合讀者,直債就唔好,主因是直債碼大,想保本咁收成10幾厘有代價。債基可行B餐加E餐。B餐收20%/年而槓桿水平高,E餐收10-12%而槓桿少難CALL LOAN,係選取投資物在「2008年壓力測試」下跌了32%仍未CALL LOAN,E餐是可接受的投資方案。兩者可共買160萬各一半,平均收息約16%即每月產出160萬*16%/12 = $21.3K,留番400萬-110萬-160萬=130萬係戶口,有咩事可急應用。而讀者之正現金流為21.3K+10K = 31.3K,成31000元新增收入都初步夠用啦。至於老公可睇緊一下債基每星期變幅,工祊作時間自由可更有效應對市況驟變。   […]

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97年買樓破產,17年千萬身家的平民 #1498

諗Sir 你好,   謝謝你對香港投資方法多元化的貢獻, 但客套說話不多說了.   本人47歲, 已婚, 沒有仔女. 之前已修讀 [收息101], 想在安排修讀 [收息103] 之前, 搞清楚一些問題. 先講講本人故事, 當年二十幾歲時, 1997年8月買樓, 結果破產收場. 亦在2007年完成破產程序 經過十年努力加幸運, 現有現金約800萬. 踏入了私人銀行的門檻. 上了[收息101] 後, 有感除了投資產品的選擇, 載具(即銀行或金融機構) 的選擇亦很重要. 但由於在破產時與以下多間銀行有瓜葛. 舉例, 如要 ”贖身”, Citibank 要40萬, 大新亦要20萬. 1)      Citibank 2)      大新 3)      永享 4)      星展 5)      東亞 6)      渣打 7)      恒生   本人目標是想將此800萬現金, 投放在私人銀行, 目標收8-10% 息, 便足夠我過退休生活有餘. […]

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折息上升會否影響收息? #1497

諗SIR 你好, 我是DV42 學生,   先祝諗SIR新年快樂, 財源廣進!   本人想在上收息103 堂之前想confirm 一下我的投資額及計劃, 懇請諗SIR指點. 課中提及不落TU 之債基疊增方案: 本人40歲,手持新界三房一間,30年plan已供了一半已市近約1000萬。如手持現金150萬 月入8 萬穩定,已婚兩子,查詢如下: 計算回報如下   債基疊增 投資回報 150 6% 9 借款回報 180 6% 10.8 利息(assume 3%) 3% (5.4) 淨收入 14.4 (回報=9.6%)    堂上提及直債、債基、REITs、保險,那我應由那開始? 債基嗎? 請問不落TU 的借款時會查TU 嗎? 現有按揭影不影響借款? 借款有沒有最短年期, 可隨時還嗎? H+1.8%還準嗎? 利息有cap 嗎? 請問收息103堂一月有堂嗎? 想心急盡快開戶. 謝。學生   ANSWER: 直債入場門檻較高,需10萬美金起。早前介紹的mini-bond(其中一類直債)令入場門檻低至$1000-2000美金,可經香港一些券商買入,惟買入後要留返錢係該券商,要射走比較難。萬一券商倒閉,最多賠15萬。所以學生相信銀行買債或執行收息無可厚非。當然唔係話銀行唔會執,不過可能性比券商低好多。   債基入場費低好多,港幣十萬都有得傾。若只需收3-4%年息那無需疊增不少銀行都做到,惟要收10%在借貸條件上需符三原則,才能成事。加上筆者發現原來有些銀行於疊增借錢後,唔記得將借貸記錄mark返係借貸人的信貸資料報告(TU),變相借左等於無借,呢d漏洞及依唔足程序既野,我地知道都唔可以鼓勵。至借貸時由於已夠第一浸借基做抵押,所以要借出黎既時間查TU不嚴。但若問銀行可否應承肯定唔睇TU報告咁借錢比你? […]

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一隻接近違約的直債#1496

  近日有同學查詢Noble Group Limited的債券怎處理, QUOTE: “你好! 我已收讀大部分課程特別是收息課程。債基,保險融資,ETF都有買賣。早三年開始投資直債,買了BBB- 的Noble Group Limited收6.75% 2020到期。但剛剛收到信要提供持有人資料。上網搜查後發現它有意以債換股(bond-to-stock swap)。請問這樣做法對持債人有什麼影響?我現在要決定賣了它或等以債換股。以 Noble Group Limited 來看,那個方法較好?  “ ANSWER: 該公司建議用(bond-to-stock swap)去處理債務問題。雖筆者從未在任何文章或媒體提及過Noble Group Limited(來寶集團)或其債券,明白學生或是從其他博客文中得知,究竟買得是否妥當由同學自行判斷,而本貼文主目的是回應付費學生及論事。   事實及來源:   來寶集團原本是香港公司,香港上市,主要做商品(commodities like oil, metals)交易。97年左右轉左去新加坡上市(SGX:N21),除了上市亦有發債,而學生提問是有關2020年到期,派6.75%票息的直債,買左有冇槓桿佢就冇提啦。   2009年9月23日,中國投資有限責任公司(中投)入股來寶集團近15%。 2017年5月,傳出來寶集團造假數,信評機構穆迪 (Moody’s)黎個大合唱,將來寶信評自原來的垃圾級 B2 級,調降至更低的 Caa1 級。CDS(違約掉期)價格急升,即表示大把人買定佢既「執笠保險」。之後半年該公司股價不斷跌,而不時傳出或已證實佢實運貨船或開採權去套錢的訊息。   2017年8月,該公司已經完成其2020年到期債券(即係6.75%呢一隻)半年一次的利息支付,當時債價約為$36(到期值或原票面值係$100) 2017年12月18日, 來寶集團(Noble Group)的一筆無抵押循環信貸的豁免期限,獲得延期至2018年5月18日 2017年12月22日,傳出消息,集團欲向債券人提出以股換債的方案,去重組債務。公司股價終獲反彈,單日升超兩成,一星期累升六成。   – 處理手法: 用債換股當然對債券持有者沒著數,加上從網上資訊得知,佢地係香港同債權人傾緊既方案,係只換而不補OPTION(或CVR類近既野)的。相比早前另一間近乎倒閉既公司佳兆業,當時「佳記」提出既境外債權人債務重組方案係咁:   3選1, (1: 默認選項,如唔回信就中呢個)New HY Notes and CVRs(新債券+CVRs)。CVRs係Contingent Value […]

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