26歲未婚搵13萬個案 #1586

Hi諗Sir,     小弟財疏學淺,一直都希望參加諗Sir的收息課程,可惜暫時工作較忙,希望今年有時間可以上你堂,清楚了解一下債基收息方法。現希望諗Sir簡單教一教小弟,如何更有效處理財務問題,製造多一些被動收入。     小弟今年26歲(未婚),出身於公屋家庭。我一直努力儲錢,終於上年成功上車。本人現月入約13萬左右(做小本生意),每月約儲11萬左右,收入穩定。現在與家人繼續居住於公屋,自己層私樓放租,每月約收$15000左右,供樓成本約每月約$17000。 但未來2年將結婚,但有感自己層樓唔近工作地點,所以結婚後都會以租養租方式於市區租樓住。   本人資產如下: 私樓銀行估值650萬(買入價$540萬,借8成,利用擔保人上會) 一間甲級工廈市值560萬,買入價460萬(同朋友夾50%,利用朋友名上會借7成,每月供$20000左右,收租$15000,租金同供樓與朋友每人佔50%) 股票約$80萬左右     備注: 我無其他外債,有公司户口,公司登記人唔係我(名義上我係員工),另公司可以做到自動轉賬薪金紀錄。   本人想盡快完成一生三宅及製造多些被動收入,有感即將結婚,想為未來打算。以下有一些投資方案,但我唔清楚先後次序如何,或希望諗Sir有一些更好的建議。   1)現在居住的公屋係母親名(已退休),現打算用綠表換番居屋,但我已買樓唔知銀行點計我借貸能力?另假設幸運用綠表抽中居屋,按揭方面如何計算? (因為我會負責出首期同供樓)   2)朋友一直建議我買香港上市公司債(年回報8%),請問上市公司債同你經常提及的債基有何分別?上市公司債基就咁聽好似無咩風險,但實則有咩細節要留意?   3)預計1-2年打算用未婚妻名義(首置)再買一間私樓,但可能會抽新樓,因為可以較易上會。假抽順利抽到,我會幫未婚妻做好條數,銀行應該就唔難批,我會負責出首期及供樓。   4)投資車位,因為覺得升值潛力好大   懇請諗Sir指點迷津,幫一幫小弟,謝謝!   ANSWER: 如果用綠表身份買居屋,可保證做到25年上會而讀者需擔保已退休母親供樓,至於讀者月入13萬,借貸力理應是130000/10000*50%*2.59 = 1680萬,在已購一房借了540萬*80%=432萬之下,應可夠力再擔保母親買居屋。惟筆者估計讀者只有一些想法,未有想清執行上步驟及支出。我們就講洗費吧,首先13萬月入做autopay,意味僱主要將條數落IR56表格將收入報比稅局,打薪俸稅估計21萬,亦即依讀者現時planning去為自己構建收入去易借按揭,成本超廿萬! 那究竟點就到銀行又信服讀者收入到某一水平,而又盡量將稅用公司名義「食左佢」,就屬要考量地方。   債基是一堆上市公司債券,呢「堆」公司不一定係香港,組合更有達千條債券,好處是千條債券組合有效對應買發債公司倒閉此死門。另外債基每月派息加上可槓桿(客人自己選擇)去倍大收息,上述幾個好處是直債(公司債券)沒有的。當然直債有張皇牌可彌補佢成半年先收息一次,及入場門檻大多20萬美金開始的缺失,就係直債持有人只要將債揸到到期就可保本,除非公司倒閉吧。不過讀者年紀廿六,其實不要將理財重心放債,雖然筆者經常在BLOG提直債、債基,但不表示係人都要用「呢兩味」的。   年輕人如讀者,理財宜用股票及樓,因買樓要穩賺需用長時間去拉死當初借下的債,銀行亦很現實對45歲之上人仕每年逐步調低可借額。至於後生買股票很贊成,反而中年儲到一大筆錢先學人買股票,咁做真係睇到都覺「牙煙」。買股票要技術,這些可以學。但買股票要贏及大贏需要高質心理,這些需時間浸淫的。相反買債者只能中度運用槓桿,而爆炸力又無股票咁好,債券只宜一批求穩而願意放棄槓桿及倍升的人,呢類人就係快要考慮退休的40後。另留意,買股唔係好似讀者咁80萬流動資金咁全部坐哂落股票咁去買…   債券及債基亦有另一不好處,就係派息雖好但長遠不可跟通賬同升跌。即係今日係上完收息101攪左債基收15%好開心,但10年後你睇返今日的15%,會發現金額開始唔夠用。而買樓收租可享租金同通賬大致同升之優勢,故住宅同享有高抵押力,產出收入與通賬掛勾,加上流通性好與出租率高三大優點的,睇得通自己明點解樓係咁貴。(當然政府開始樓房類稅項亦有助燃)   車位同住宅比抵押力較低(單買車位一般只可做15年按揭息率亦比供樓貴1%),產出收入可同通賬掛勾,流通性比住宅低而出租率都比住宅低,讀者可審視筆者指出數項再作深思。

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現時市況息率上調,應否使用債基疊増? #1585

諗Sir 你好,   小弟是收息堂101、103學生,會員編號10077,已報5月104課程,有問題請教,希望能指教一下。   手頭有約三百萬資金可投資(轉按套出),本想將七至八成投入債基運作,收10釐左右為目標,但近期投資市場風起雲湧,而且人到中年,自知已過正職賺錢爆發期,所以希望在決定前再加謹慎。   問題及背景如下: 家庭月入60K 開支連供樓約30K 可投資現金3.3M   投資目標: 穩健投資,中低風險,6-10釐回報   問題: 現時B丶E餐還是好選擇嗎?還是應運用在104 學的嬰債、REITs、ETF? 在現時市況下,息率上調,應否使用疊増方式? 比例分配方面,如60%投入債丶REITs、ETF, 30%現金/定期,10%股票,是否合適? 在一個連總統都係傻嘅年代,債市會否極端到令投資血本無歸噤”屈機”㗎?(純吹水,天主先答到)   感謝!   中佬同學   ANSWER: 先講如果讀者對於「總統」是指現任美國總統特朗普的話,筆者不同意他是傻的。相反他正作運用他的執行力加上判斷的觸覺,與中國來場較量。對比克林頓和奧巴馬這些退休主力搞「慈善」基金會的總統,特朗普大得令中國不能再用錢說服,他成功把握美國在高位與中國談判的最後一班車。如果你話特朗普破過三次產好crazy,只好說當錢達到成立某種基金後,基本可將破產引申的問題降得很低。筆者正在重讀2007年特朗普與富爸爸清崎的大作<讓你賺大錢>,從中可讓我對特朗普此人物認識更多。例如他怎看待父親的看法與教導,例如特朗普的哥哥在他廿四歲那年去世究竟怎改變其想法,更有趣是特朗普怎數出「低調的好處一蘿蘿」,相信呢本書佢今日如有時間睇返,既可助佢鬆弛亦可令他懷緬父母一下。兩年前特朗普宣誓就職,頭幾句就已談到他的父母了。   先答「債市會否極端到令投資血本無歸」,只好說極端市況屬共同風險,就好似匯豐執笠一樣,是避無可避及不能對沖的。一些人想要無風險的投資,只好說該人是新手上路,在投資成績上很有塑造可能。當然利用ETF去對沖部份風險是可以的,例如在債基價格下破某些價格關中後,買入收息104已授的ETF作對沖,令債基的帳面蝕價運用ETF去賺返,這是可以的。同時留意100萬債基組合如要80萬ETF去對沖,那就是錯了,應該100萬組合只消用10%左右去擺3-10天抵銷最有可能急跌的一浸,無論對沖後急跌是否出現,讀者都可省去怕跌去沽出投資物而日後再買需多付的佣。   至於嬰債是新用的,亦從2月開始主打石油公司所出的嬰債,原因不重複解釋了,不過結果就是原油今日已升達$US80/桶,持債者有息收價又賺掉不少。筆者2017年尾已講左經濟去到此階段能源類是看好了,大家爬文看證據,絕不是這兩星期才彈出睇好油價個批。筆者亦只是根據經濟週期依書直說,無認叻之意,筆者只不過見到個太陽係頭頂然後話你知佢就黎向西落山,就是說真話吧! 點都好持有一保證派息物,就當入手後價跌都有息可彌補損失。至於息率上調讀者可用下步驟對應,按其欲投資之金額為300萬:   將300萬切開一半,只用150萬做債基收息 若真係再想小心,150萬可按五粒豆做法分三段入市,平均買入價 150萬收息15%,一年已達225000利息 另外150萬當然用作備用,萬一債市跌25%,有些債基要開始比錢補倉 留意補倉即係再添錢入戶口,數月過後如投資物的價格重升,可又將原本補倉的錢拎返出黎。有時一些同學誤會補倉的錢係用掉了,其實只係加抵押的手段,當市況轉好又可減抵押將鏘取回 150萬備用當然唔會就咁放係度,其實轉做美金收息,今時已可達3%。就當你放港幣3個月已1.75%,150萬收3%一個月有成$4000多,夠補佢疊增借錢所增加的利息支出 留意大環境息口上升其實都令債基派息一同上升的,已在不同媒體訪問指出加息如按步每次只加0.25%,放風做好預期就無問題。但突然係無預兆下加1%,咁就梗係有問題。不過現時按利率期貨顯示暫不見此可能。而人為了避走黑天鵝事件而乜都唔做,後果可能比做仲大。 讀者宜債基疊增為主,收息104學的為副。用債基打好底收息再添收息104待新方法未遲。104介紹了幾種新的收息物,因為現時波幅擴大了的市況而運用的。 美國加息係不會推低債基價格的,兩者無負關連屬性,這很早已解釋過了,今天到此吧

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加息之下,業主究竟點死無全屍? #1584

尊敬的諗SIR, 您好! 拜讀您的文章多年, 之前亦買了您的書, 最近亦報了買樓003課程, 期待7月上課.   背景: 小女子41歲 (中女, 單身) 有一屯門單位 (2014年260萬買入, 欠130萬, 現估值430萬) 現金: 約60萬 此單位不優質(當年能力有限, 沒有父母幹, 只能按自己能力上車), 所以一直想等價位好時高賣再高買入一優質三房單價收租(現寄居家人屋企, 這麼大年紀實在不應再依賴家人, 期望2-3年後可以搬出租住), 此單位上兩年升幅比較慢, 今年升幅高了, 小女子計劃趁此單位價高賣出(因為實在不優質, 必須賣出), 然後買入優質的三房單位收租, 再把餘下的錢買入債基(有被動收入)可以幫補2-3年後要租樓自住費用. 但小女子2017年辭了工作(當時人工30K), 與朋友夾份開公司(開小店), 至今生意一般, 暫時未有出糧. 本來計劃5月開始出糧比自己, 但由於公司是與朋友夾份開的, 知道公司director 出糧比自己(去做按揭)不是好方法, 而小女子又沒有朋友開公司可以幫手出糧比自己做按揭, 不知有什麼方法可以做到按揭? 知道上買樓003會教, 但怕到時先準備會太遲, 或者行錯一步到時難糾正.   計劃1: 賣走屯門單位把200萬作首期買入3房單位(但按揭問題不知如何解決), 把50-60萬買債基 (E套餐), 餘下50-60萬作儲備, 計劃2: 賣走屯門單位, 把300萬買入債基, 不買樓(因解決不到按揭問題) 小女子之前一直諗住行計劃1(買1-2個單位為必須的), 但上年辭工後計劃1似乎難做到. 小女子愚笨想不到有什麼方法可以自救, […]

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庸才想奢求二宅 #1583

諗SIR , 你好!   近日接觸諗SIR 感相逄恨晚 , 本人39歲仍然未成家立室亦未曾置業 , 過往人生重點投放家人身上 , 現總算安頓好日子.   但近年有感自己年紀不少要為未來日子作準備 , 家父已過65歲沒有收入 , 現與家父共住公屋 , 本人月入3萬它日自己年老亦會超額收入不能再居住公屋 , 所以近日也趁熱鬧以綠表試抽新居屋(打算家父抽而本人作咨詢人) , 當然也預計抽不到現在香港人抽居屋如買六合彩般 , 綠表居屋它日也要考慮補地價問題 .   小弟自知理財能力差亦遲了起步 , 請求諗SIR能指點方向; 月入3萬手持現金45萬 , 現每月開始定額儲8千, 不敢奢求如其他讀者一生三幾宅 , 以目前情況小弟仲有機會一生兩宅 , 一層自住一層收租作養老?   請問諗sir應該怎樣部署 ? 感謝!  未安頓好自身的小弟敬上 2018/04/28 ANSWER: 如果讀者結婚,一生完成二宅絕對唔難。早在2013年書藉<樓換樓>已提出數個要點: 你月薪數萬元但一出糧已被美國政府印走一半,買樓只係為此事作出補償 社會上九成人都係庸才。想進步關鍵係認自己係庸才及搵對人幫手 庸才一可靠親人、二可靠銀行去成就自己。點執靚盤數等銀行借錢比你是關鍵 理財能力差既人可分兩類,一是知識不足、二是唔肯去做。筆者估計讀者多是首類,個人認為讀者為人有一定執行力 庸才之外,仲有專才及通才,專才學專門知識而利用資訊不平衡去賺錢。通才人脈好,靠整合資源用得比人好去賺錢。現時網上世界功能百變,提供好多網上做生意既機會,唔使鋪租   因此,讀者步驟一是物色一個除老豆,老婆之外的另一個親人,只要佢無樓在手即可九成上會,幾十萬首期即可再控一樓,借唔起可讀者去擔保。當然另一問題是,讀者人工30K能提供借貸力有限,現時只提供30000/10000*2.59*50% = 3.9百萬借貸力。欲想將借貸力增大,一是手上有租約(應暫未有),二是做些網上生意而令自己多一重收入。生意真係賺到錢最好,冇盈利但仍然決定出糧比董事,有此情況亦說得過,細節做法有機面談再深究。   現金45萬,可以利用股票、嬰債或優先股做理財。股票靠睇報紙資訊去買輸面極大,現時寫稿的人都不為稿費,跟免費資訊去買股贏面是由負數去計起,而唔係你諗既50/50,一比錢買股就已經入有心人預設既局了。筆者集中在一新專業展示如何利用EXCEL構建了一個股票出入訊號自動化提示系統,就以建設銀行(0909)而言,發出訊息如下圖。 至於嬰債係直債既少額入場版,唔好處係要當美股咁買,好場係1000美金都可入場,收息6-10%不等再可槓桿。 優先股優先在萬一上市公司倒閉有較前賠付權利,加上某一時間過後獲$25一股收回之保證,所以你見不少優先股標價都是$24-$26不等,派息固定在6-7%。 讀者少本都可暫利用上述投資物作理財。

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為何投資項目總是下跌? #1582

諗sir,你好!   本人男士39歲已婚,同太太月入共53,000。   我們於2005年買入四小龍一個2房單位,買入價2,600,000。並於2013年加按,套現1,600,000,每月供款16,000。   套現的原意是打算再買樓,但由於辣招推出,最後沒有買了。   於是便把那筆資金購買債券基金,可是基金價格總是下跌,往往要用每月的利息抵消價格下跌的損失。   經銀行的經理分析下,債券基金亦已換馬數次,但基金回報仍是不理想。   現時持有的債券基金如下: 摩根亞洲總收益債(港元):投資50萬,現值438,000 施羅德亞洲高息股債基金(人民幣對沖) : 投資50萬港元,現值人民幣394,000 安聯歐洲股息基金(港元):投資60萬,現值542,000   現想請教諗sir :   1/ 若想資本增值、派息理想,請問是否應該賣了這些基金,改買第二層樓收租?   2/ 還是買其他債基? 請問推介那幾隻債基?   3/ 或是REITs? 請問推介那幾隻REITs?   4/ 投資分佈比例?   謝謝!   ANSWER: 謝謝讀者說出不少港人犯的理財錯誤,由於保障同學利益關係加上筆者本星期較忙,所以快手答一下:   錯1: 套現的原意是打算再買樓,但由於辣招推出,最後沒有買了 解1: 辣招就係毒在鎖死二手樓盤供應,間接令發展商利用賣一手樓主導市場,所以樓價越mark越高。前兩日十者係天水圍地產鋪等睇樓團既同學黎,坐係內房聽見出面經紀同業主對話。話說該業主有間嘉湖三房收租,經紀死勸業主放盤,業主固然唔肯,有辣招表示賣完再買要比15%重稅,即表示現業主就當要賣都會mark高市價8-10%去抵銷再買之稅項。最後經紀開價「虛幻價」780萬,業主都係唔想放。要知嘉湖三房600萬仲有交易,780萬已是開高三成,業主都仲要諗。連放盤都咁q執著,你預他日就當比到價個業主仲會再反價。所以讀者求神拜彿希望「波哥」咪再出咩加辣招,而家就當樓市跌30%,中原城市指數仲有約125點,只係返到2012年個價。   錯2: 債券基金亦已換馬數次,但基金回報仍是不理想 解2: 本星期一及上星期五已分享過筆者唔同學生投資債基3年賺取200-300萬個案。3年收百零萬息當然唔係叻,同學獲利只在控制注碼及槓桿得宜令自己可坐定定每月收錢,至於讀者同樣做基金獲蝕本加上息少之狀,只好咁去形容:「好似你去買車,經紀可以比部強國車你話25萬抵買,更連佣都唔收。大家咁聰明都估到經紀要賺既係大量不標明收費,包括時常壞要返黎整車,換零件好多時要返大陸訂等好耐,比貴錢才予快速解決方法。最後車主頂唔順劏左部強國車而比佣入番部歐洲貨,最後經紀成功將錢線拉長了更塞左部高margin的強國車比個客賺回佣。」   錯3: 應否改買第二層樓收租? 解3: 咁問只顯出讀者投資多年完全唔知方向要去邊。另提醒讀者工資偏低,2005年入手四小龍相信已用掉他人生的一顆「幸運」。可惜之後把握唔到行一拆二再二變三,今時只好說個人借貸力在45歲後會開始下降。送一樣免費野比佢就係一拆二時可按爆近八成。同時留意無論點買點按,先決係保證萬一樓市下跌30%都夠錢補水免被call […]

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年紀大仔又細點收息? #1581

十分 十分 十分慶幸剛剛認識閣下,拜讀大作如獲至寶。打算盡快讀閣下的課程,請問我是否要讀收息101起呢?   本人情況如下,今年50+歲,是個單親媽咪,有一個13歲的仔,月入$85000 我感恩,有位眉精眼企,有錢有力,眼光獨到的母親,在她的帶領下擁有以下三個單位: 1。自住二房同母聯名$1050(7年樓齡)欠$463,月供$24000 2。我單名二房收租(5年樓齡)入價680,仲欠$342,收22000/月,月供15000,現估價920,我自己揀的無眼光 無升幅 3。廣州市中心入價¥230(8年樓齡)現值¥850租¥9000(欠銀行$137萬港幣供款,月供$13000)這單位因家庭原因不能出售   現金:$200萬Mortgage Link 月派$3K 現金:¥60萬收10%息,月派¥5K   打算明年送個仔去外國讀書,學費+機票約40-50萬/年,想用這$200萬產生每年有30萬嘅利息收入,我年紀大仔又細,又怕輸又貪心,請教諗sir我應該怎做!萬分感謝   ANSWER: 一般港人犯的錯誤,把手上現金就全部買邊一樣野好。有兩前設是銷售人員日夜灌溉客戶的: 一是要客諗邊一樣最好,因為香港沒經紀同時會比股匯樓債意見,例如地產經紀不斷要客諗買樓係最好,那順手就擠走其他競爭者。二是有錢唔好樣樣放,一炮放哂係我度你唔使煩,那周時將銷售人員的佣金擠到最大,是嗎? 故筆者不只是客觀地告訴你買什麼好,而是怎作配置及點買先可慳時間慳佣同樣重要。當然讀者今時理財成績算不錯,估計是一人返工搵九皮加上要湊仔,忙極下根本沒時間入金融機構「被搜括」,少做兼用樓死儲今時到50+終有好收成。當然如早懂正確理財相信陪小朋友及母親的時間會多左,亦唔使攪到近尾場先什麼「如獲至寶」或「恍然大悟」,點都好睇下點幫小朋友讀好書及有樓淨。   廣州樓難加按到,這亦體現內地樓要賺就要賣的壞處,唔可以疊住贏。加上買第二房極重稅,更多資料請到內地中銀看看香港收入能否批到廣州翻按把贏幅套出? 博一帶一路能否予點新路向。誠然廣州市中心(荔灣)及新商貿區(天河)的樓價升幅凌厲、筆者亦實地見識過天河有人大攪高級劏房租比商務客,回報倍於10%計。惟內地資金流出不易,靚地點亦不見得便宜,港人再上內地買樓只可小注怡情。   香港的自住樓應該加按,原因是想投資200萬,最穩就肯定有現金400萬在手。當然進取一點300萬現金買200都可,但反對200萬現金入買,一陣收兩下息市場震一震,又要叫生叫死去將錢套返出黎,便做不到買樓長儲長賺的效果。將$1050萬樓加按可得1050*60%-463 = 167萬,係現金水平提高後才行債基疊增仲要由最保守的E餐開始,收12%息就算,亦要用堂上的方法去判定分注入市的時間,慢慢收慣息才將E餐部份轉C餐收15%,令367萬現金之中的200萬利用平均價買入債基收12-15%息,年添30萬利息收入幫兒子讀書。   當然加按167萬表示月供按揭增167/259*10000 ~ $6400,估計讀者要先供$6400數個月才慢慢搵到位入債基把收息金額提高去COVER返$6400月支出。惟此舉亦是無可奈何,分段買好過為左急增收息金額而一要波就全傾$200萬用某一日的價買入,萬一買入個價偏高了就不是月供幾次$6400能彌補。   至於讀者若真有「怕輸又貪心」的性格就唔使黎筆者課程啦,要知方法是死的。人心向正自然結果皆正,人心向惡要就當有方法亦只會執行得一塌糊塗。這個大概就是「The Secret」那本書講的吸引力法則吧(*筆者沒睇過呢本書)。投資就是付出風險去買回報的一個過程,可以用技巧做到付少點風險就買到同樣回報,但無辦法就到一毛不拔就有回報返,請留意筆者只係導師而唔係神、魔法師、或預言家之類。答文已達千字,到此為止。

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不奢求50歲退休,但點先做才唔使撈到65歲? #1580

諗Sir 你好!本人為閣下讀者兼學生(TEDV5249 and TEDP3831),早兩年在股市交了幾十萬學費。剛上完”收息101”亦報了”收息103” ,找到了理財正確方向。對課堂上教授的債基疊增方案感興趣,想實行。現在回家不時溫習。雖然老師由淺入深,解得清楚,但由於小弟的財務知識實在很有限,仍有些少疑問。在本人執行方案前,煩請閣下指點一下。   疊增方案call loan 機制: 例如我在銀行放100萬貨,借多120萬,總共持有 220萬債基,情況就像買220萬樓,自己比100萬首期。當貨下跌至120萬,即跌了100萬 =100/220=45%才因資不抵債才call loan。我覺得這45% buffer 好安全。但印象中如果股票做2倍孖展,股價跌未夠45%巳call 孖展。我是否混淆了”抵押” 、”孖展” 及” 槓桿” 這幾種東西? 請指點一下。 可否亦為本人的財務狀況給點意見?   本人40歲,職業為公務員 (新制),月入12萬(其中包括2萬 housing allowance, 可領多5年) 。自住單位12年買約值880萬(自己1人名),欠銀行500萬;1個自用車位(自己1人名),約值130萬沒有按揭;股票共40萬:#778(13萬) , #435 (7萬), #1766 (20萬) ;現金: 100萬; 公務員MPF:150萬; 太太月入2萬,2小孩(2歲及6歲,讀私校)。太太的名lock在外家的樓,很難抽出; 人壽(600萬)及住院我全買term的; 我每月儲3至5萬。 太太沒有儲蓄; 1架車,1個工人; 我冇其它負債; 親細佬未婚月入2萬。未買樓亦唔會自己買(有得嗎諗?上完收息103後我會報買樓001 及003的)   本人不奢求50歲退休,但最好都唔好要我做到65歲。現在希望把車位按出50萬+賣走20萬股票+原本60萬現金(留40萬不時之需或比人call loan之類)=130萬,行債基疊增方案收10%息。保持儲蓄,把息蓄起又再買債基 (到咁上下用直債)。短線另自己增加收入、中線另太太可唔返湊仔女、長線提早少少退休。 諗Sir,請問我的方向正確及可行嗎?有沒有其他建議?請指點迷津。 祝:業務蒸蒸日上! ANSWER: 槓桿需要拎一些銀行認同的資產作抵押,此為客戶拎槓桿前對銀行的第一承諾,同時客戶要將銀行總資產市值與所借資金維持在銀行指定水平,此為客戶作出的第二承諾。而指正水平亦即係margin,中文譯作孖展。股票做兩倍槓桿,筆者認知是33萬抵押連借買足100萬貨對嗎? 因不知讀者心中的兩倍是否筆者理解的兩倍,如解錯請諒解。   […]

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投資必勝法 #1579

諗sir, 你好!  本人是買樓003 LY36的學生。太太是DV28及ET10學生。謝謝你一直以來分享實用的理財方案,希望你能抽出寶貴時間解答本人個案。 個人資料如下: 本人,43 歲,每月收入15萬,太太, 41 歲,每月收入5萬,一名11歲兒子。 家庭收人: 每月 26萬 (包括債基收息6萬) 家庭支出: 每月15萬 儲蓄:每月11萬 現有資產如下:      新界一房單位,現值350萬,借款147萬,月供5,600,每月租金收入9,300      新界兩房單位, 現值755萬,借款400萬,月供15,200, 每月租金收入16,500,租約為生約,可以取回作自住      九龍兩房單位,2017年買入,現值1,055萬,借款490萬,月供18,600, 2019年5月收樓。(將會放租)      現租住新界三房單位,每月租金2.3萬,租約2018年5月到期,預期租約期滿,搬回新界兩房單位自住      債基500萬,收息約每年14%      現金 300萬 (放在按揭高息戶口,收息約2.05%) 目標如下:      優化個人理財組合,增加現金流, 提早退休, 50-55歲      為兒子預備100萬至200萬升大學教育基金 請諗sir為本人個案作出提議。衷心謝謝。   answer: 筆者現在已教緊DV53收息班,而讀者太太參與了DV28班,每月開一課計即讀者上筆者堂已是27個月前,咁講讀者利用債基收息已近兩年半吧! 加上2017年買樓估計再賺百餘萬,係債基月收息6萬之下兩年半現金袋162萬而樓市帳面再賺百餘萬,在此恭喜讀者萬分。同時寄予各同學勿「貪勝不知輸」,依據過往的大賺經驗而作出加碼投資的判斷。筆者沒有網上說的「日賺9000」方法教大家,同時留意風險與回報之比例不是線性的,即讀者如想再加碼去增加1.2倍現金流,風險不只增加1.2倍。讀者第一件事係要同[email protected] whatsapp 98292018 (quote學生編號)了解佢500萬債基貨究竟揸了邊幾隻,已點出有3隻一定要換走,3隻當中有兩隻筆者從沒提過,不提除是有些學生上收息堂前比經紀游說入了質地差的選項,各位趕緊在市好時修正了。     可能有人問:「既然上星期全球市況向好,為何不加碼反而變得謹慎?」先講筆者一是少參考過去一/十年投資物價格表現而決定未來投資取捨的,就好似今日決定是否幫襯買菜不主睇菜檔舊時數據,最關鍵是而家有冇人排隊,同埋排隊條龍係長緊定短緊(on momentum but not histroical price)。二是債券屬較長時間的投資,在遠遠未見頂前就好做定預備,不似股票就可跟紅頂白,再重申股票債券各有好處,兩者是可按自身理財目標而兼用及分配。正因如此,尤其有樓花在手的學生,300萬現金只要再少就有危險,在不賣樓及儲蓄進度難再加快之前設下,收住14-15%年息而月賺60000就是能取的最大數,更要重新檢視500萬究竟揸緊咩野。     為什麼有危險? 讀者手上物業市值為350+755+1055 = 2160萬,亦即樓市下跌15%已在帳面蝕走讀者300萬現金數目。雖然讀者每間樓五成上會做得好好,不過係新樓估值打折下留300萬在手可預一情況: […]

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劏房小鴛鴦應否今時買樓?#1578

諗Sir : 您好,我們以往在股票方面交了不少學費,直到發現Homeblogger,一直留意您出嘅片,不盲目投資,獲益良多。夫婦二人租劏房刻苦儲錢,不搞婚禮減低開銷,希望先上車。先介紹我們背景: 男:33歲,月入32k,做滿一年約滿酬金36k,銀行contract,已扣老強,有機會轉perm,無物業 女:30歳,月入30k,已扣老強,contract每年續不穩定,無物業 二人儲蓄:60萬 每月開資:5.5k租、12k其他支出 每月儲蓄:44.5k 男讀master中,學費每年60k 女已讀master,短期唔會用大,筆錢進修 久不久會去不同區睇樓,3年前睇過得寶及荃灣中心一房,當時分別360萬及330萬,不過以前人工較低,付父母家用開資大,未有足夠首期。 近期睇過大角咀單幢二百尺起338萬、屯門三寶二百尺起39x萬,另地産介紹屯門單幢凶宅同層400萬350尺。我們心儀350尺那個單位,不介意同層,但怕按揭出現問題,次選大角咀。 請問諗Sir: 1)以我們手上60萬資金流,應該在這時候置業嗎?還是應儲更多才研究上車方案? 2)應否待男的先轉銀行perm,有按揭優惠才上車?但樓市升勢急,怕得不償失 3)地產聲稱如果銀行估到價,凶宅同層都可按9成,唯上網自動估價估不到該層,HKMC又會否有問題? 4)諗Sir怎麼比較大角咀21x尺及屯門凶宅同層35x尺兩盤?樓齡一樣3x年,兩房,高層。記得諗Sir講過由內到外,考慮這兩單位及我們的情況,應該選,或再儲錢以後應該選哪一個? 5) 應否待首置上車盤抽獎?但感覺很不靠譜。   我們也明白兩房屋苑較好,但樓價一直升,過400萬已經要9x萬首期雜費,實在令人擔心。 喜歡看您上鏡錄影的 一對小fans上 (如有幸被抽中,得諗Sir拍片回覆,會非常雀躍)   ANSWER: 今天抽時回應呢對刻苦既小情侶,祝願佢早日上車。近年社會不少聲音表示居住乃為人基本所需,為何要攬到咁辛苦先在港覓得一處依歸? 看法是香港治安好、效率高、具誠信而被某些周邊人仕看好,看倌要留低係香港必需身有錢。至於我們的祖先同樣面對迫遷之苦,能力低及財勢少就住係山腳,族長一般係山腰免水災,故人類社會自有規則作利益分配,而貨幣作為分配工具於近40年作了不少改革,睇通貨幣規則自然令生活更易。當然離開香港亦未必是差選項,同父母分隔兩地固然是不孝,但香港過份發展及以金錢掛帥,城市的主流價值觀漸漸被扭轉,若想通一世人的意義唔係為錢,及早離去或可獲「真。解脫」! 當然離去若是為了懶散生活,此出發點基本上去到邊都無運行。   講返讀者,不應貪平去買兇宅同層,就當比佢估到價可上會,層樓再賣的困難亦高,即係下手買家亦會考慮今天讀者所想吧? 變相令此項投資的流通性降低,犯下投資大忌。誠如不少工廈劏房講到每個單位好似好抵。 98萬一個又有租金保證云云,惟二手市場不流通下萬一要錢想搵人接貨難度好高,咁98萬究竟可以拎返就好成疑問了….變相令原本投資變成了消費。   香港賣樓只消簽了臨約經紀佣金大致穩陣,就當買家發現上唔到會都好難將責任推到經紀上。筆者早前亦解答過網上一買唐樓的個案,買家竟然落銀行口頭問呢間樓上會有冇問題,然後依仗銀行職員口頭答覆「應該可以」就草草落訂簽約。要知銀行一日未出offer letter,一日都未叫應承借錢。就當真已簽offer letter,筆者告知你只係九成肯定,銀行可以臨尾「放客飛機」都可以。咁不平等既條款在於個客要求銀行借一千幾百萬比佢,而家香港人消費慣以為次次做上家,一旦買樓借錢轉為下家就好易中伏。至少你好難投訴到銀行點解唔借錢比你! 所以買樓要預先做好BUDGETING才落訂,否則幾十萬儲蓄可因一個簽名而被殺。   由於兩人都未有樓,九成上會加低稅皇牌仍在手,筆者建議細一點的樓都應照上。讀者夫婦借貸力為62000/10000*50%*2.59 = 8百萬。在旺市動用借貸力一半為安全線下target 400萬的樓為合適。明白讀者因為只獲合約工所以九成會上不到,盡只八成。不過30出頭搵份長工應唔算難吧。加上月儲40000,一年後現金水平應可達100萬附近,可到時睇睇荃灣不少洋樓、或新界區較偏遠的單幢樓都有400-450萬選擇。雖未知讀者睇中的二百幾呎大角咀係咩開則,不過於近深水埗區的地區買一房/STUDIO/200呎單位一般不建議,因為會同劏房成直接競爭者。即劏房業主係市差時減到收2000蚊一間一個月都可以仲有近10000蚊收夠供樓可以守,但如你真金白銀3-4百萬買間蚊型單位黎自住/收租,當劏房大減租值然後同時拖低你租出價,那就….   至於如轉到長工,係做滿半年後應可1%息問銀行借到人工100倍的,如屬獅子行更可十成上會,更不用計什麼50%借貸比率(其實要計的,DTL係60%,不過自己人加上報員工福利計得好鬆手),銀行同業好應利用。當年筆者都是先付10%首期,十成上會後原本首期可退返出黎,至於其他銀行一般有九成低息。唔好處係一旦被炒即CALL LOAN,因此用staff plan都要留夠現金。   補充一下,不少兇宅係網上可估到價,但落去銀行當要求一份正式估價行報告之情下,就「即現形」未能估價。好似讀者咁連網上估價「呢關」都過唔到,實在對此單位不要抱僥倖之心。同時說上網上估價大家當初初步咨詢就夠,銀行對客戶提供的網上估價,只不過係扮聽而批loan係要用錢買出黎既正式估價報告。讀者努力儲蓄及刻苦生活很不俗,但今次買樓咪好似之前買股票咁,再傻一次用輸錢及賠訂的方式交學費。買樓唔係因為之後估升,而係管理一旦再升自己再買唔起的風險,呢個blog很少談升跌預測的。

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賣樓套現好定放租收13K好? #1577

你好諗sir   之前寫過email 問過諗sir 今年因住屋需要,買左3房補價居屋自住 用了絕大部分cash,而做唔到之前上堂學到的債基 只剩大約30-40萬cash係手   請問諗sir依家出售物業套現好定出租收13K一個月比較好?物業雖然唔算好優質,但都算市區樓,近家人,已儲夠兩間屋,想諗sir幫手俾俾意見。(45000+33000)/10000*2.59*50%= 10.1m,已用62%借貸力   物業1 自住   H+1.3, Cap 2.15, 30years, 31樓齡 我單名持有 (2018年頭已轉按)     入手 2.88 M           現價 4.6 M           貸款 2.65 M           月供 9.8 K           […]

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