美國手上仍有牌、港股勿要睇太淡#1707

在上周五(11月9日)我們看到美股各類資產ETF的表現之中,表現最好的資產是VNQ(REITs),升幅逾3%(見上圖1),其次表現第二是VTI 即是美股,表現較為差的分別有商品 DJP ﹑EMLC及VWO而EMLC與VWO都是一些新興市場的股債資產,反映市場對往後大幅加息之信心成疑,另外如美國不再加或放風會減,呢招對美股仲有提振作用。反證美國由2015年開始之加息終在2018年尾見成果,令救市時多張牌。   過去一年美國科網股FANQ受市場追棒,若投資者現時手上仍有相關美股,要多加留意。至於債券基金,個人認為稍候時間仍會有輕微升幅,預料之後債基的升幅沒有以往急速,但仍有收息的功能。   如現時持有債基的同學可以先確認兩件事,第一,確認的槓桿不要過於進取,預留空間,例如下跌兩成才追收差額,第二,手持派超高息的A、B餐,如20-30厘A餐或18厘的B餐,要確認投資組合內,尤其是A餐不能超過你整個組合的三分之一,而B餐主要持有美國國債,因此在這種市況下較為穩健。   另外我們看一看為甚麼REITs的價格會上升?主要是因為投資者對未來加息的預期會走低,美聯儲似乎已做對了一件事情,就是加深了人們對美國將會大幅加息的預期。2018年整體而言,香港與美國的REITs表現稱得上是較差,今年初出口術指將會大幅加息,到了年中時間,大家發現加息速度和力度均遜於市場預期,變相是較為利好的消息,有助提振市場的投資信心。而這次情況亦相近。 CME group 對美聯儲下一次2018年12月19號議息的預期,預期會加息的比率是75.8%(見上圖2),而11月初,在中期選舉之前,這比率是60%左右,即現時大多數投資者對12月加息的預期增加。如有留意較早前的數據,市場對美聯儲12月加息的預期曾高於現時,曾達80-90%,即是預期加息的群眾減少了,亦意味著經濟的收緊沒預期的多,有助於股市的提振。我們亦要留意一點,過了中期選舉,息口上升的道路不變,現時只不過是降低市場的預期罷了,因此美股的高估值的持續性讓人很懷疑,所以提出持止賺之見。但過去美國加息已為一旦美國股市失序做了些準備,相信第一波美股跌市如出現,美國政府仍有力撐一次。由於投資市場係見步行步、勿再花心思去估一年或幾年後美國/香港最低位會是幾低,先睇好未來2-3個月。   另外如持有的是中國股票或者香港股票,要有心理預期總有一天人民幣兌美元或會穿7,政府為消除各界疑慮也表明沒有保7的預期,在過去日子,每次人民幣貶值,對美元近7時,都會有無形之手托市,皆因每次如此,因此這以提早表態,或是為未來穿7埋下伏筆。以中短期而言筆者不看淡中港股市,理據如下: 香港股市用數據計算,在漁夫選股系統可見在10月下旬(見上圖3),2000多支港股中的10天平均線高於50天平均數的比率,由13.5%觸底後,不斷上升至22%,即股票短期的平均價已沒咁偏離中線平均價了。如用此圖,在11月初就我知這個月大市的表現不會太差,波幅雖大,但表現尚可接受。為何要看此比率? 因單純看恒生指數只能看到成分股,沒有看2000多支港股來得客觀,看這比率可更了解到市場其他股票有沒有資金流入。至於人民幣貶值雖會影響A股,中國股市調整已久,似乎再現跌勢機會甚微,與美股相比下,內地股市沒有高估值的困擾,預期人民幣對美元仍會有一段升幅,因此中港股市或出現一個暫時的安全期。   那安全期何時告終?我們信及觀察每天變化之數字,而不是比個宏觀原因再UP個日子及價位。上圖比率在升到30%前仍是一個安全期,而現在是22%,由於比率是2000多支港股的數據,因此上升速度沒想像中快,為甚麼以30%為參考?因10月初和9月初的兩次反彈都是比率以升至30% 就終結升勢。

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如何讓我有1000萬本錢買樓?#1706

諗sir 你好。本人是你忠實讀者,而且亦上過你收息班101到103。本人為一名註冊工程師36歳,收入$50000,每月支出連還mortgage約$13000,每年工程師學會會費大約$10000,太太及家庭支出$20000,蓄起月$10000。   得你指點,已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05M(9成上會。呢4年,本人除了供樓外亦不繼儲蓄,希望能盡早做到一生三宅嘅理想。我自己而家有兩個方案,不過就十五十六唔知點決擇,希望諗sir能夠再次指點迷津比小人一D議見。十分感激!   方案一:下年樓市趁低再與用太太名名上會,購入一3M 到4M 單位再放租。四十歲前完成一生二宅 方案二:以我僅有嘅儲蓄用你係收息班教方法買入債基,每月收息。   現有儲蓄大約$700000,人民幣定期$500000。究竟買不買進? 風險如何? 感謝!   ANSWER: 睇到有讀者閱覽本blog後開始著手儲蓄,筆者深感欣慰。萬丈高樓由地起,成就無憂生活由儲蓄開始。明白打工仔一個人儲到既數目好有限,但執著的心態加上將想法轉變為行動的行為,有助改變往後一生。無論係肥朗定係C朗,佢地對個波射得靚唔靚定必每天練習,成功者定必執著於一些好習慣,每天滴水式訓練最尾獲湧泉式的結果。   讀者儲蓄水平已比幾年前大大提升,百餘萬港銀儲蓄,中規中矩。究竟應否再買一宅? 先不要猜往後樓市升跌,最緊要計好自己盤數。讀者借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬。現已用了估計280萬借貸力,即總借貸力共用掉280/647 = 43%。若再買一樓舉債300-400萬近乎必然,到時會將借貸力用超80%,大家知筆者一向不贊同超借買樓。原因是超借買入後遇上樓市大跌,業主就再冇能力「班錢」去應付一旦出現的負資產,那就成了97年被逼收樓乜都冇之翻版。今時留起點借貸力,萬一樓市回調2-3成或更多,到時就有彈藥低吸。當然如未有樓者而今時用少於50%借貸力買樓,此情下仍建議買進。   另一亮點是讀者老婆成增強借貸力之關鍵,何不利用買樓003借貸力由無變有之法,令老婆合規有糧出再問銀行借錢? 一旦老婆有三萬月入,讀者家庭借貸力即升至(50000+30000)/10000*2.59*50% = 1040萬。好利用銀行按揭加自己些少儲蓄,慢慢吸用3個人名(自己、老婆、老母)吸三間樓在手絕有可能達到。如果你認為銀行唔肯借錢比貴老母大人,只要學識擔保就行。當然銀行都唔係傻的,你求其月月入3萬比老婆又唔識點答,銀行必會拒絕你借貸。 讀者有剩資金,人仔請盡怏轉回港紙,在內地官方解說「沒有保七這回事」後,筆者認為官方正為人幣一旦大跌為大家做定心理預期。讀者資金可投入債基E餐、派10-12%、B餐派15-18%,同你講定E餐過去一年個價累跌左6%左右,如果一定要買日日升既投資物就唔好再睇落去。另外有些修畢收息104的師兄,見近月個市跌都仍然賺到笑,因為佢用左「呢粒dirty野」(見上圖)做對沖,呢粒野成為了2018年YTD升幅榜,年初至今大升48%之價格為大家補回債基帳面損失仲有突。所以持續收睇本BLOG,筆者會因應不同市況為你想下加添方法。  

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怎能不打工把生命浪費? #1705

諗SIR:你好! 都係呢句:「相見恨晚」。看完諗sir的Blog和書,先知幾十年來打工都係白費心機… 本人今年52歲,太太沒有工作,一直做全職太太,有一兒子10歲,2013年買左將軍澳天晉一個四房單位自住,一季前值1350萬,每個月還貸款三萬元,幾吃力。仲有15年共490萬按揭未供,而家間樓唔知值幾多。 早期在大陸工作,由於是自己人所以內部認購了兩個單位,當時好平只百幾萬現金買現時分別各值400萬,出租大約每間3000元租金。 有股票80萬,全部月供新鴻基。另有保險儲蓄100萬,到60歲時可以攞番。現金只剩五萬,基本每個月八萬收入全部用曬 現時樓市睇淡,應否賣曬大陸樓?應怎部署退休?   ANSWER: 各位不應用看淡或睇好去定投資策略,就好似昨天文章筆者提及十個個人投資理念,其一就係唔好假設自己有能力看通大市。透過預測前事去趨吉避凶,總不及自己為重要事情作沙盤推演,無論勝負都為自己留條出路優勝。筆者屬五十知天命之人,如今有感打工白費心機,估計是多年辛苦賺得到頭來成他人所賺,頓成來回一場空之感。要解此困務必為自己建構資產、買樓買債買生意都屬較易上手及能爭取收入之舉。買股票係投資落一盤生意,勿將此作為資產。好似壹週刊停下牌就話將旗下物業賣走、有線股價升高後又突然要小股東夾錢供股,買股票等於與狼共舞,難度要花成世才看得通?   內地樓筆者擔心是蝕匯水,內地政府先出招將人民幣兌美金價捍衛在7.0然後又出聲講「保七」不重要,似是為人幣再跌比定心理預期。由於讀者近乎零現金,大部份資產在將軍澳樓加內地兩房,一旦真係樓市大跌內地樓可能叫賣半年都冇人要,價格出現暴跌有比可能。香港樓價因每星期會公佈成交數目及報章廣泛報導,令港樓成為市場效率高的市場,一旦要跌若閣下揸大屋苑單位,價格會拾級而下。惟內地消息很不透明,內地股市就算有電腦秒秒計住,都可出現價格不理性升跌此得效率低之象,故內地樓市一旦有事將更難預測。對於讀者呢類現金有限者,都係將兩間400萬樓拎返香港轉做美金,一年美金定期都有2.8-3.0%,800萬港幣計即月月有兩萬蚊息,將此作為個人最後防線明顯不過。   若果鍾情內地樓,買內房股就可以。筆者更在收息課提及過一隻專買內房債的債基,派息10%年。缺點是風險較集中所以只合唔怕波幅又要高息的投資人,惟債基或內房股處身效率高的香港市場,點都好過放錢在內地。至於自住間將軍澳樓不要賣,萬一樓市再升,起碼仲有一注放係樓市。係套回內地樓及持有香港一房之佈局型成後,無論樓市日後升或跌讀者都不陷困境,加上現金水平大大提高及月月有息收,此才是財務策劃。當然大部份人唔可以收定期息過世,建議將新鴻基股票賣走轉為債基收息,讀者已52歲冇條件再博,若佢是22歲筆者定必叫佢學好分析股票,若在股場賺到大錢就拎黎搞生意或買樓改變人生,可惜52歲者只淨5-8年賺錢時間,錢輸左唔可以再返黎,所以只能說句相逄恨晚。   80萬投入收息101的E餐,派10-12%,一個月多出了8000-10500收入。若試足半年發覺穩定同適合自己,可將800萬定期抽1/3把債基加碼至280萬,月月可收息23K-28K。原有定期定息降至15K/月,即一個月有38K-43K月入其中1/3是近保證的,對於讀者而言呢張單埋得算係好睇,但由於之前錯判所以難再有更多收入可能。收番黎既息若唔用可儲起等下次再買香港樓,筆者買樓003課有單位分租的計劃建議,令租務回報提升40-50%。等咁既機會睇下可否再進一步。

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敢博的窮學生利用十個收息理念反底#1704

您好諗SIR   小弟今年31歲,太太29歲,女兒11個月,兩老已退休幫忙照顧囡囡 小弟從事零售行業,月入30K左右(佣金制),另有合伙小生意每月約10-15K,太太自顧人士,於合伙小生意中幫忙,月入15K。 每月總收入約60K,每月支出12K供樓+15K兩老生活費+稅貸13K(尚有9期)+日常生活10K,共50K支出,儲10K,現金約40萬 2015年頭購入屯門單位420尺 3.28M(9成上會),估值5M,尚欠按揭2.75M 月供12K 兩老與姐姐自住未補地價居屋(已供滿),估值5.3M 兩老儲蓄不多   家人居屋可否加按套現行收息方案?令兩老生活輕鬆   自住應否加按6成套出現金30萬,連同本身儲蓄行債基?   按爆8成賣給只有15K人工的太太是否可行?但太太未有3粒星身份証,會否有影響?   如何可改善現況,可產出現金流,令儲蓄加快,提升生活質素 敢博的窮學生   ANSWER:   讀者的家姐、及兩老,會是讀者改變之後人生的關鍵。讀者間聯名樓轉比老婆,應是不用付15%貴從價印花稅。我們引述稅務局網頁,見下圖紅框:「近親之間買賣或轉讓住宅物業,不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時,是否在香港擁有任何住宅物業」都可不會以第1標準第1部(15%)或第2部(double stamp duty)稅率計算,當然要更清楚明白請找律師。交從價印花稅有兩個標準,第二標準係往時平至200萬樓下收$100印花稅的稅率,而第一標準係15%或雙倍印花稅之稅階。 因此不少人會用盡屋企人名額,每人買一間樓上會,間間都可只付較平的印花稅及8-9成上會。如每一間樓九成上會,買四間細細地都只係平均30-40萬首期一間,共計都係120-160萬首期,呢個數打工仔都可儲到。唔得就放棄一間買三間屋一自住兩收租算數。不少人話買一間樓都難,其實政府係無封鎖到首次置業人之方便門。誠然你九成上會買樓後,按規則係自住,你偷偷地租出去會受罰,不過外間有人明白規則之後就挺而走險,又或佢等自己供得3-5年再等樓市在高水平之時,將樓轉作出租用途而合規租出。若閣下有心利用租金收入而締造平穩生活,本段執行細節定必搞清。   這概念在2013年筆者著作<樓換樓>中的庸材論已提出,絕不是經歷樓市大升後才轉軑叫你買入。筆者由2012年寫blog至今都按同一理念行事,不靠跟風唱好唱淡之言論去吸晴:   理念一: 人絕不應認為自己睇通大市,請在市場前學懂謙虛 理念二: 每朝之亡,皆有當權者濫發貨幣之情況。買樓借美金去沽空貨幣,就是跟歷史洪流。留意此法見效慢但穩 理念三: 股票可以用黎hit-and-run賺錢,但不可用於收息 理念四: 我最唔想自己仔女做既一個行業,係全職炒家 理念五: 槓桿不是危險,你買一些投資物無銀行肯接受抵押去借錢比你的,仲危險 理念六: 世界上好多叻人,因此筆者自願慢一點月月收息如搭地鐵由西環到筲箕灣,總好過貪快坐電單車炒一次就冇命 理念七: 投資物如屬最基本性的(Elementary),即如股票、房地產、外幣、債券,基本上每樣都有其屬性及好處,不用相亙比較其優劣。 理念八: 賺錢係一個能力、保存財富又是另一個能力 理念九: 投資勝負最取決於資產分佈、而下注時機只屬次之。另外屬於你的時機、不表示係諗sir的時機。時機很看個人長處、家庭、財產而言。 理念十: 「注意你的思想,它們會變為言語。注意你的言語,它們會變為行動。注意你的行動,它們會變為習慣。注意你的習慣,它們會變為性格。注意你的性格,它會變為你的命運」   各位大可指出,筆者共1700篇文章,有何段違反上述理念? 可趁機改正一下。   利用上述理念,就本個案分享幾個睇法予讀者: 讀者想加快儲蓄就要比心機儲錢,另外有幾樓在手等於多幾個人交租幫你一齊儲錢 […]

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44歲冇積蓄冇樓冇老婆後悔不已! #1703

老師,你好,   本人會員編號 15304, 已修畢收息101及103, 機緣巧合下,從YouTube 上認識你,之後在Homeblogger 閱讀很多個案,亦有購買你的著作,大開眼界!([收息論]買唔到,大部分較大型書店冇貨!) 我見很多人的開場白都是與你相逢恨晚⋯⋯ 唯過去已成定局,小弟人生上半場完全輸掉,全因太過安於現狀,人工4-5萬,搵到夠洗夠玩夠食就算,冇積蓄冇樓冇老婆,現在後悔不已, 只望人生下半場,唔入波都唔可以再輸!因此懇請老師賜教:   以下是我的資料: 個人狀況 : 男性,單身,44歲 家庭狀況:與父親家姐同住北角半山,市值大概2300萬,已供完,我是業主。 職業收入:正職製衣出口行業,洋行類型,屋企生意,公司出糧13000,兼職 uber,收入約20000。(公司生意每況愈下,現在正職與兼職已變成對調位置) 資金:港幣350萬,這是家父年初售賣另一物業後給我的錢。 這亦是家父唯一的另一物業。   這筆錢是我的最後注碼, 因此我非常謹慎,暫時還未作出任何投資,只是放在銀行做3個月定期。本人全無投資經驗, 經過堂上學習所得,我計劃2019年作出以下投資,(資金現在銀行定期,到19年初才能動用)   首先購買 ANZ bank perpetual 直債,S&P rating AA- , Coupon rate 6.75% 這是澳紐最大銀行,我以往住在紐西蘭,我對這銀行滿有信心。 唔知可不可以用呢條直債, 用堂上所授方法開戶,借出錢購買債基 假如成功,會產出以下收入: 直債: $200000 x 6.75% = 13500 債基: $240000 x 6.5% = 15600 利息成本:5040 回報: […]

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買入優質股長期持有是否可行?#1702

近日有同學私下發問,話過去半年初入股場已輸了大半身家,對往後投資能否賺錢抱很大懷疑。由於人工不高只萬餘元,如今希望15%再15%年複合回報之希望幻滅,每月供股票數千最終原來係滾唔到7百幾萬身家,問究竟何去何從?   其實年輕人初入股場失意乃常見之事,筆者曾在銀行工作一段時間(只10年,抱歉不長)而今時搞生意(都係6年貨仔),同大家一樣聽見炒股輸身家真係多得聽到無感覺。至於銀行臨離職時,月入平均7-8萬係有的,此事已過六年反正距今很遠而變化都很大了,透露一下過往也無妨。另外當年是自由行第一水,所以筆者亦坦承只係選對時間企對邊,在合理的工作態度下獲得比平均高的收入結果。不少筆者的師兄早年將bonus一炮過入了幾間河畔,有些轉了去保險公司握一下手費而家可跑可唔跑,再進取一些就靠銀行關係去自營公司,年營業額億計亦唔需要上市,對比筆者這些千萬元生意額真係小兒科。市面上太多股票專家教你買乜沽乜,相信股評呢件事不用筆者再操勞,亦唔想撈過界。且從生意人角度睇睇股票係咪值的花你長時間支持。下圖展示了中國生物製藥同比亞廸過去半年股價唔見一半之情況。 從老闆角度: 搞上市要時間要審批,如我見到盤生意開始上軌道又開始爆上,我去搞多幾間分店請下人幫手都唔會坐係律師樓比錢人地搞上市啦,又唔係只得今年可上市。   可能你話圈到錢返黎就可以大攪,不過若產品是優勝而服務又合理,不求人靠自己增長搵到既錢,基本上可支持公司好好發展,何況圈到錢要出賣股權,唔係冇代價。相反概念一般而老闆執行力又平庸的,先會急靠賣走股權去籌錢。所以你話由上市公司系統內尋高增長股,你心理好可揸實幫你開一倍有可能。但想年年都有賺幾十%又或買中十倍股發達,此機遇找上你的機率很低。   但為何很多老闆都爭先上市? 因為公司過了高增長階段,把公司上市賣股權去exit係不俗做法。又或正業生意唔好,增發自己上市公司股權再打高股份,靠賣股去賺錢好多時比撈正業更好搵。所以大家見到股票就當零佣都有證券行做,又或不少人免費上電視講股票,因為印股票去賣錢這個產業鏈很好賺。   從投資人角度: 小投資者的心理往往是不完全的,如閣下工作有規律決策精明果斷而時常抱有危機感,你就唔會八點半係逼地鐵期間睇到諗sir呢篇野啦! 一個好的買賣股票心理,由你開始有千五萬(HK$15,000,000)開始。即係你有百五萬係手個陣,買5萬股票每日賺蝕300至400當然令你出手揮灑自如。故資金分配才是決出投資勝負之關鍵,而唔係選取投資物。人由於贏只係想贏粒糖就收手,輸又唔肯認死都唔止蝕,所以除非閣下是異數,否則乖乖用債用樓慢慢由地開始起高樓啦。     「買入再長期持有,只消等就可以發達」呢個話述當然吸引,但筆者在股場少見此類個案,有都上左報紙,或千五萬現金者長揸100萬股票賺十倍發大達,惟只一百幾十萬身家的普通人想長揸優質股大賺的想法根本靠不住。   相比長揸住宅大賺既有,不少父母輩可見,就當今時樓市跌了賣樓,賺既價有幾深你明架啦。正因股票太易放,難長揸,難賺大。如想穩當你諗諗股樓債那樣更適合你。近月價格跌了5成的股票多不勝數,騰訊、吉利、中生製藥….各位如在2018年賺了先恭喜你。未賺既應再想清楚2019年再出發。   筆者不反對買股,但建議出入策略是hit-and-run,而唔係長揸,股票更不應用來收息。生意同人一樣有生命週期,有生老病死。我們當然唔可以因人病或老而放棄長者,但一盤生意老了對於投資人而言可放棄。

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15k月入買起兩間樓的人#1701

諗Sir你好, 我於兩年多前曾經來信詢問我的理財個案(#1150),我今年已完成所有收息課堂,最近更看了《小本收息王》一書,獲益良多。這是我當時的個人財務背景資料:     三年前出售物業所得約100萬,現我名下持有另一單位作自住用途     與家人同住,有一要好女朋友,打算於二至三年後結婚租樓或購買單位作自住用途     現居所的銀行按揭貸款為100萬元,利率為2.15pa, 年期為30年     我現年30歲,從事文職人員工作,每月收入不多,連同兼職收入有大約$15,000, 女朋友跟我收入相若 現有理財規劃及狀況如下: 1.我已於17年2月用港幣60萬元(另借入8成金額約50萬)並兌換成澳元(兌換價約為5.9),投入債基。    我的投資目標期為5年,我打算用所得的利息再投資入此債基。但我並沒就此債基作任何匯價的對沖。                現居住單位估價約為665萬,而銀行樓宇按揭金額為100萬。我現職公務員行政人員。由於我的收入有所增加至每月$20,000(工資收入為$15,000連同債基每月派息所得$5,000),再加上已過了銀行罰息期,故我打算加按多50萬元,用加按的金額購買在收息104課堂和《小本收息王》一書中提及的公司嬰債或較低波幅的公司優先股。 現持有少量新加玻REITS(RW0U)及美國科技ETF(BOTZ) 問題如下: 再投入債基方面,是否用港元購買較好?因為近一兩年澳元波幅較大。 在加息週期和樓價下跌情況下將樓宇加按投資是否適合?   謝謝! 祝業務蒸蒸日上! 要學習理財改變命運的人   answer: 呢位後生仔月入15K,曾持有兩樓而家已賣走一間套返一百萬在手。呢個月入水平令不少後生仔連買樓都唔敢諗,但本案主就買足兩間樓比大家睇,現在更考慮將手上淨有間樓架按套多50萬係手,連同原有100萬令現金水平增至150萬。係2017年修畢收息101+103後將錢選擇較穩陣的B餐轉用澳紙買收息16-18%一年,至今已1年零8個月會否因市淡而輸錢? 我們走去morningstar.com睇下B餐的年度表現,2017年全年升4.82%而2018年頭九個月只回了1.08%,即價格冇咩變動但十幾厘息安穩落袋,難怪在2018年未再向本blog細心撰寫問題查詢往後部署。 誠然讀者入市買澳幣的價位麻麻,唔係叫差但肯定唔好,我們已在課上列出了澳幣的上下行區間及指出學生宜等在區間下方買入,可惜讀者未跟足。今時2018年尾想再「添食」加碼買債基,同意是用港幣買唔好轉澳紙了。由於讀者本金不多加上賺錢能力弱,讀者不要買年派30%的A餐,A餐已由早前派25%重新升至派30%水平,但各位要明白一個3年就可回本的投資方案,風險不低。量化後等出A餐的風險標準差在雙位數,同買內銀或籃籌收息一樣高,相比B餐的標準差只3%左右,希望大家明白筆者講風險之角度較數理化,而唔係同你吹下未來會點又或者恆指升唔升千點咁的。有時賺錢的機遇要投資人自己食得起才可買進,明顯風險高的A餐唔係讀者那杯茶。   加息週期加按錢會否增加利息支出? 讀者睇blog都學左按揭靈活計劃,能令按出資金存在一個活期戶口而擁按揭息口之派息利率,變相大大減少由加按去持有現金之成本。現金遇上跌市就變得很有用,所謂天下大亂,能擁五千精兵都夠幹一番事業了。況且現定期息三個月都有成2%,那又為何怕加按資金受美國加息而「夾親」? 讀者而家有債基及REITs收息月共5千,月正現金流水平成功攀升,至於15k既人問銀行可借到0.75*259萬 = 194萬,若月儲6千儲足5年係可以入手二萬幾萬的樓房。當然若加埋女友借貸力幾可肯定會加至400萬水平,肯專心儲錢要買1-2樓在手不屬難事。請不要試圖捕捉樓市高低位去買入賣出,過去幾十年大部份試做都失敗既野,你真有信心你自己可以做到嗎?

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成功的路上是絕不擠擁#1700

諗sir 你好。本人是你忠實讀者,而且亦上過你收息班101到103。 得你指點,本人已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05M(9成上會。呢三年,本人除了供樓外亦不繼儲蓄,希望能盡早做到一身三宅嘅理想。但係眼見美國開始不斷加息,所以想重新部署投資方案。其實我自己已家有兩個方案,   方案一:與屋企人聯名上會,再趁低購入一3M 到4M 單位再放租。 方案二:以我僅有嘅儲蓄用你係收息班教方法買入債基,每月收息。   不過就十五十六唔知點決擇,希望諗sir能夠再次指點迷津比小人一D議見。本人係一名註冊工程師36歳未婚,收入$50000,每月支出連還mortgage 大約$23000。每年工程師學會會費大約$10000而,供基金及保險$20000,現時現金儲蓄大約:$950000   ANSWER: 讀者人工唔低但礙於未婚,要成就一生三宅有點難度。時下香港買樓要比重稅加上樓價唔平,一個人打哂三間樓返黎同意接近無可能。讀者2014年不理當時樓價貴九成上會勇敢買進,衝量過個人借貸力總達50000/10000*50%*2.59 = 647萬,九成上會借270萬只用了其四成多借貸力,約分析後此買賣所冒風險讀者可以承受,更開心當然是樓價其後上升,讀者賬面賺多筆意外之財。   請各位不要抱等到樓市低位才買進的想法,你已有兩樓或以上叫做有等的籌碼,但一樓未有又想乾等,真希望閣下同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣,今次真的等到了。惟樓市跌經濟差仲上唔上到會有疑問,另一點是樓市跌得越多,敢企出黎買樓既人越少。過去五十年只見此等人性,大跌後仲敢買野通常其實力是倍倍於入市銀碼。   至於讀者應否在此時再買一房? 由於已用了270萬借貸力,再買至少估計要用300萬借貸力,令借貸力用至九成,實在太盡,所以計出讀者不應再買一房。另外已有物業者再買樓要付15%印花稅,除非找到父母或親友做「人頭」用佢地名才可免除。明白上述計算就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好基本亦易做,夫婦每人一間九成上會,首期夾埋都係一百萬些少。故只要後生儲到100萬做兩間樓首期,到老成一樓自住一樓出租之局面其實唔難。你去一至兩次日本仲夠錢儲埋買樓的。兩個人夾埋儲八千,10年就有100萬啦。   至於儲錢其間用債基及ETF收息是可以的,債基派息在10-30%之間,視乎係想冒幾多風險。其實你而家只要有100萬係手,就當你唔儲錢去足4/5次日本,10%之年派息表示100萬投入一個月收成8千蚊息,8年就將你100萬dobule,即突左新100萬出黎比你買樓做首期了。專定說培養一習慣首21天的持續是關鍵,筆者認同。同時緊記前英首相戴卓爾夫人個老豆講:「注意你的思想,它們會變為言語。注意你的言語,它們會變為行動。注意你的行動,它們會變為習慣。注意你的習慣,它們會變為性格。注意你的性格,它會變為你的命運。」正因佢老豆教得好,佢個女成為在任最長的英首相。其實個本叫「秘密/SECRET」的書,在全球大賣,先講筆者冇睇,但佢比既訊息用戴老豆句說話都表達左了。   用心儲蓄,先經營好頭兩間樓,再學點趁高低位買樓買股未遲。惟現實上太多人係掉轉,一日只想低買高賣,又唔儲錢,所以成功的路上是絕不擠擁的。然而香港出色人仕太多,容許筆者定義有2-3間住宅是保命,可以講是小成就亦可潤澤家庭,但距離成功路上之終站很遠。

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年息33%收息方案解構 #1699

33厘回報聽落都有點跨張,我們先表明是次方案用之基金,其三年風險標準差為7.72%,我地用港股匯豐做個比較,匯豐過去一年標準差為35.69%,即此30%投資物的波動性只約為匯豐銀行(^0005)的1/5,但7.72%係債類而言唔叫細,更細的可以2-3%。另利用基金之三年標準差與匯豐一年標準差對比有些少不妥,不過兩者相差是7%與35%足足5倍,對應閣下為債基類風險了解應已足夠。至於不時有人批評筆者係唔可以用股票之標準差同債券比,因為是橙同蘋果之別,這個先行謝謝指教。惟有價的地方就有波幅,對投資人而言股票同債都是投資,而他們最關心是價升跌左幾多? 派息準唔準? 會唔會全賠? 至於將日本車同歐洲車放埋比較係咪唔好? 大家自己心中有數。   再下圖見同學小試牛刀(見下圖),用37.5萬港元槓桿在2018年9月買入債基行A餐收息,375000收息12313一個月,扣埋利息支出收月入$10344,計本金$37.5萬有年息33.10%,即三年回本。當然此基金的風險較高,此是套餐A。若風險不能承受者用B餐派18%或E餐12%就好! 正因如此已在收息101課告誡同學只用五份一至十份一錢買就好,絕無ALL-IN用語。同學在這2018年9-10月港股跌到媽街既日子,佢除左收成萬二蚊息一個月,仲執左(60000-12000*2) = 約$36000價格,即$375000本金贏六萬。當然之前投資表現不表示將來回報。同時有熟人幫佢調較好利息成本、CALL MARGIN水平、及借貸比率才令學生舒服收錢。若唔係學生有準備根本一入銀行就被劏,自己做唔到呢件事,如的士要客繞路。 另一同學(佢地真係同一班的)謹慎些少,投入五十萬但行更少槓桿,好處是令觸發CALL MARGIN更難,唔好處是回報降至25.35%。50萬投入都扣除利息支出月收息$10563(見下圖)。 不少同學疑惑如何選取債基出入市時機,這先看同學欲持有收成之區間,我們為持有期較短的同學,提醒一些計算方程(見下圖)。下圖的投資物走勢被上下黃線包圍,每當投資物價格下穿下方黃線,例如5月29日及9月4日都出過,都是可考慮入市時機。筆者偏向一個有計算、及客觀可自行觀察到出入時機之方法。 各位與其在股市營營役役希望靠價升大賺,何不每年固定收25-33%息先打個底,再睇下債基個價會唔會升呢? 不少人花盡心力於股市一年,未必換到30%回報。再重申此篇方案不宜ALL-IN,應同其他風險類別之債基、加直債或保險一齊去互用得出更平穩效果。本方案在9-10月都贏到錢,於11-12月期望有更好表現。11月課上聽明於本年12月10日就知每月實收幾錢。

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向上流所需心態、加咩技能點、及要避免什麼?#1698

諗sir,   小弟無意在YouTube 睇到home blogger 十分認同觀念及想法,希望諗sir 抽空可以指點迷津及比少少意見,目標向上流,為家庭提高生活水平。   今年33歲,出自小康之家,自少做不同兼職,有儲蓄習慣,於2007年畢業,做文職工作,起薪$7000,於2013年時勇於炒賣股票及衍生工具,賺過快錢,但亦贏錢皆因輸錢起,最後敗光儲蓄150萬及負債50萬,浪費了不少時間。從正面出發,早出事好過年老才岀事,時間剛剛好。   自2014年起,重新出發,打三份工全部皆跑數,有糧單丶報稅及強積金。由於收入不是底薪,比較不穩定,所以在自己可控範圍都盡做盡跑。現時平均月入港紙8至10萬元,扣減家用開支每月可以儲6萬。現有一屯門細價私樓八成上會 (2017年買入價350萬,市價420萬),及一屯門車位full paid(2018年頭買入價75萬,市價81萬)。還有港幣10萬元港鐵股票可隨時沽售。   屯門細價私下租出$9000,供加雜費$10500,每月現金流-$1500,車位租金 $1200 ,雜費$200,每月+$900。現時有83萬港幣係mortgage link 戸口。如需要應急,另有20萬循環貸款户口可用。現時大市已下跌了六個月,本人認為剛修畢收息101時機很好,希望用債基收息再制造被動收入,又或用保險定係儲力買樓才更實際? 車位應否放走? 請問諗sir 有建議丶歩驟,或者其他意見?感謝   ANSWER: 趁後生從事銷售學賣野有好處,明白求人有幾難後、有助往後人生時時提高警覺性,免陷難救困境。人老才做銷售,一是開口求人更難,二是改長年習慣又難、三是體力難以接受終日奔走又要要用力說服人的工作。「富爸爸窮爸爸」一書作者清崎都提出能白手興家者多是一個出色的sales。當然該書寫成至今達20年,有些概念已過時或唔適合香港,例如書本很著重講生意人可為政府創造就業,引致政府對其報稅是否準確持「隻眼開隻眼閉」的態度,這點在香港未見其鉅大效力,因香港終歸稅率頗低,加上資金進出頻繁令生意人在港較易提出盈利外流之證據。   當然不少人垢病作者清崎成書後試過破產,仲有咩資格教人理財? 由於美國對破產者的規限,而信用額度在5年後重建,加上破產者或早有部署將資金打入資慈基金從自己身上切割,破產官難以提證將基金解散還債,所以今時美國很窮或很有錢都人都「愛。破產」。特朗普都破左四次產,所以唔好用港人眼光看待美國人理財。   「衰左點樣爬返起身」係一個很有用的技能,要在人生呢隻game打得好,很值得用技能點去買此項技能。人要成長向更高峰爬少不免要先失敗,故學懂冷靜面對失敗才重整及變得更好肯定是致勝點,講左半篇,就想表達筆者很看好讀者此等年輕人,當然33歲開始要學好點樣唔再自己親手做而去假他人之手了,永遠由事(實)業賺錢比炒賣致勝更實在。人的心理從來就面對不了股票市場,升市引致人心貪婪而胡亂加注,跌市令人過份害怕而不敢入市錯失良機,這就是股市在港已有超50年而香港人仍每早九點前搭地鐵之因。   讀者月入6-8萬及有齊文件,借貸力單人單已達800-1000萬水平。現只買了屯門細價借了350萬,加上早位借了約70萬,共只借了400餘萬而手上還有不少借貸力可用。惟因手上現金約只80萬,水平較低,所以唔應該今時再買樓。往後如樓價比前高位跌了25%,可付不少於15%首期上會再買,而買後不可用超借貸力70%。有咁設置一是港樓97年急跌係一年跌40%,投資人在跌了25%付一成半首期上會表示如再遇上97年般急跌都未成負資產。二是借貸力永不用盡、表示一旦睇錯仲可以有錯借去補位、或如大升可追貨。正因如此筆者很少會提出些去到好盡的說法,例如恆指將跌到千位數、或一步登天投資方法。一件事的發展是具延續性的,是相亙影響而成的,就像天氣。閣下最好諗清楚未來一季個市係點行,而唔係要估最尾低位係幾低,呢D事特朗普都估唔到。可是報紙咁寫就有娛樂性、借用莊博士上星期六於漁夫股市系統課上一句:「若傳媒資訊具很高的參考性,那一眾記者朋友就可在財務上多向朋友親人支援了…」,所以閣下不要太張狂、亦不要信某人可助你一步登天。   買債同買樓有助人對抗差勁投資心理,好似樓咁焗你儲錢同買股咁唔好login個網上理財就急賣走,一些強迫性Think Twice往往助人不少。先旨聲明、筆者是有收費的收息101課程教人買債及點更平佣去買的。如你認為咁係妨礙到你,還請你重投股票市場吧。至於筆者認為讀者手現金還是用債基收息10-12%年息較好。香港股市已連跌六個月由頂至今累跌8000點,債市現是否價殘可吸? 下圖顯示代表債基價格走勢的投資物HYG(你當係較易報價的proxy吧),過去半年(2018年4月2日)至今日(2018年11月2日)由$84.96跌至$84.32,跌幅比1%還少。     至於債基過去半年由15.3水平跌至15.0,跌幅2%,惟如閣下要求投資物在2018年第2-3季價不跌而反升,除了叫你利用沽空,否則絕大部份投資都要輸,而筆者令你做到就是出面大跌你只輸些少更有息派反贏、而出面大升告位亦可分杯羹。

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