指點一下: 目標係想有兩層樓揸手 #1672

諗sir 本人今年28歲,月入$36000,政府工。上年以$5500000買入元朗兩房單位。現出租13000,月供16605 。每月供基金5000,4厘回報再加2000保險   現有三十萬, 女朋友有22000收入,將來都以結婚為目標。層樓我名,屋企人俾首期   目標係想有兩層樓揸手,老左可以有被動收入 希望諗sir指點下小弟   ANSWER: 有定力者就可放棄月供 未來市況應不似十幾廿年前的大上大落,有了衍生工具後買上買落都可以,直接令港股年計的波幅降低,這不利月供基金/股票之做法。就似2018年六-九月的港股,連跌六日又狂升兩天,如大市呈尖底或長時間處於底水平唔夠,月供方案不能為投資人提供低位大量入市之機會。另外買股或股票基金就是要取一間公司成長之爆發力,攤薄咁月供有助本少或沒定力的初階者。但如閣下如已有資本,當然係一筆過睇位趁底買等爆。   見底訊號(睇位) 睇位當然係關鍵,有些轉勢跡象可予大家參考,例如美國經濟出利好數據而美金唔再跟升,是其一市況暫由跌轉升之一。另外A50基金如大幅負溢價,例如達10%,都屬喉低買進好時機。抑或睇受股市寬,觀察大市50天低於150天線的股票數目水平,看圖見股票數目水平如短時間急跌然後再突升(2015年中),很可能是一波牛市的開始,我們在漁夫系統勾出此具參考性的圖。 上兩段講多些基本功,因讀者年紀尚輕還很有發展空間,月供基金佢自己決定仲搞唔搞。至於買樓,讀者連未婚妻借貸力為(36K+22K)/10000*50%*2.59 = 751萬。現時已用借貸力估計1.6605*2.59百萬 = 430萬,表示讀者仲有751-430 = 321萬再買樓。由於旺市不宜用超60%借貸力,故計出讀者今時不宜再買,另外如佢同女友工資不加,人生買兩間樓大致都「封頂」。除非佢有貴人擔保、或搵到100-200萬既香港住宅買。   計出起碼加自己兩萬工資 因此讀者絕不要以為投資可取代正職,發展事業令銀行更願意借錢予你去拓大個人資產才是正途。如你夾錢去買落人地盤生意(即買股票),筆者怕你望大股東回報你只屬一廂情願。讀者及其太太工資只需夾埋再升20K,他們總借貸力即升至751+259 = 1010萬。係市況較靜的時間自己出一百萬首期而每間借350萬上會,計到可以買三間樓,那到時一自己兩收息,退休生活就有保障。由於人在45歲之後借貸力會下降,所以呢個人工要係40-45歲前達到。同時假設見樓市低位(比前高位跌30-40%)才買一間,讀者買兩間要等兩次週期,當七年有一次機會要約14-20年先等齊。所以佢28歲有一間,拖到最長去諗係適當開始籌備年紀。另外係每次儲首期買樓期間,大部份儲蓄用定期或債券收息,例如8年儲100萬,那一年最少儲到12萬係債(即一個月10K),淨低錢加上時機好才考慮買股票或ETF。股票/ETF如買中有倍性就當加快理財進度,買唔中已有債/定期儲蓄包底,點都後中年有坐二望三間樓。無論市升同跌我地都要做好兩邊準備,而唔係一咪靠自己或某人既眼光去賭升跌。

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過往十年,年度化回報最高的投資物 #1671

謙虛及開懷很重要,下圖數字為過去十年不同投資物之回報及波幅,不表示將來表現。就好似利物浦半場2-1贏緊尼馬,贏就係羸但未完場。至於買股票!? 都係個句:「只可短炒,不長揸」。長揸收息就好似韋斯咸,好睇但踢落終要輸。 不過臨尾利記比尼馬神過追返1粒,然後補時先由絕殺贏3:2!! 利記今年改善左個後防就好似用債為主既投資咁,唔似上年先輸兩粒才開Turbo追呀。 至於有些人給予筆者意見,話標準差唔可以用黎對比不同投資物之風險,筆者明白營商同投資一樣,要賺先要抱有開懷的心,自己亦要抽時多吸收投資知識。本圖就是台灣經濟日報利用波幅(%)一次過比較不同投資物風險,看後發現早前在文章提及之美金本位的美國高收益債竟獲1.7%低波動度,已修畢收息103的同學,無睇我6-7月發的片,而家黎轉已經是遲好過無。

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自製長糧日日早放工、匯豐友邦年報教你做 #1670

諗sir你好   本人剛上完收息101堂,有關收息問題想請教一下。 本人今年44歲,月入大約46,000(36,000basic + 10,000 commission)。單名有第一城物業市值590, 有300萬按揭, (H+1.7 or P-2.85),月租收入11,000, 月供12,500   太太也是Salesman40歲, 月入大約60,000(36,000basic +24,000 commission)。單名有一大埔物業市值670, 嘗有145萬按揭, H+0.75 or P-2.75), 自住., 月供11,000 現金300,000萬,想問 如果想月入收息30,000-50,000可以點做呢? 如果想一生三宅又可以點作準備呢? 謝謝賜教!   ANSWER: 第一,儲下錢,雖然讀者無透露月儲蓄金額,不過44歲人得30萬現金係手,情況係點自己諗吧。再次重申儲錢不是為錢,而是體現一個人有執行力同紀律。無紀律同慣性月光者,除非識投胎有個幾十億既老豆照住,否則由億計身家敗到零只消一次金融風暴就夠。   筆者收息101堂會予你幾個10%年息的可行方法,有保本有唔保本的,更話埋比你知邊度做洗費低又快手完成,欠的就是你有冇360萬係手。如有,360萬一年收息10%即一個月30K月入,咁就攪定讀者想月月收30K之需求。可能你心諗:「大把人按埋樓都有360萬30K月入! 咁容易做到,就唔會有人返工啦!?」我們先展示一下在堂上之收息物的波幅,先講收息物一:債基係係月月派息的,而直債是每年或每半年派一次,故提供的資金應在高流動性,比買股收息更高,淨低就是波幅會否怡人。   下圖是債基過去三個月的報價,好像這麼遠其實又好近,其實aastock都有債基報價的! 當然你就咁拎住投資物個名入銀行買,費用同往後效果普遍都很差,若連名都無就咁叫佢地幫你選餐,情況就不敢看了。免費坐係度「教」你理財的銀行職員究竟「吃」你什麼? 敢講全香港冇一個Blogger,會好似筆者咁將方法連同點避開銷售陷井的資訊一併教,亦因此筆者由2012年至今只有零星證券行、地產代理、銀行贊助我地,當然明白筆者自己弱弱係其一問題,淨低就留比看倌自行批判思考。我地學生就好似有熟人介紹去專科睇病咁,診金平係其次,個醫生唔會拖病醫才是關鍵! 講返上Aastock個圖,2018年6至9月中約在15.12-15.32,波幅1.4%,而同比時期港股試過連跌六日,亦有單日跌700點之記錄,咁你話相對下搵債基收息是否夠平穩?   至於直債,更是保本,下圖顥示中國航空的債價變幅,我地特登搵跌一隻比你睇。2017至2018年至今由100元跌至現時$99,仲要持有人3年後是保本100元取回。即係而家買除左賺1蚊價,更有息收。 若仍擔心,將債基同直債分段買入,平均買入債,就更放心。你再看看下圖(友邦AIA 2017年年報),佢地有29%既錢買入政府債、37%買入公司債或類近證券,股本證券在分紅單(4%)同傳統單(7%),共佔11%。所以保險公司收左你既錢,有七成都係買債。那你不其然問:「為什麼我自己不買債? 而被保險公司從中「食水」呢?」這正正是其中一個原因,為什麼冇人會教你買債,但保險公司與銀行背後,都係自己買債。 睇埋匯豐(下圖),佢2017年生意收入為51524百萬美元,而佢手上有(等於六年收入之)336,157百萬美元可供自用投資,其中78851放左入國債、253389放入債務證券,而股票只係2,989美元。你話銀行入面咁多叻人識投資,佢地將大部份既錢有放入股票咩? 其實係債券。當然佢地點做唔會公開講。另外如閣下有必要盡博,筆者認為用股票1變10再變百是需要的。 – 再看下圖,見匯豐2017年於投資產品分銷既錢,加埋壽險賺既錢一年為3276=1893=5169百萬美元,呢個數比佢地成年做按揭賺的2337百萬美元更多,你話入銀行聽理財意見做投資,究竟係邊個搵緊邊個既錢?? 所以從友邦、匯豐身上所學,就是學好自己買債做長糧最穩。至於各大公司出的年金,你幫襯了就是打大了上述機構用黎自己買債投資既本錢,咁究竟是比人地賺去攪定係自己買債? 看倌自決。同時應明白了為何有同學自己入銀行問,被人耍了三個鐘一粒都問唔到既原因。至於讀者趁高加按大埔物業,應得670*60% = 257萬。大致夠300萬佢行收息101去換30K月入,如不應就用A-C餐15-25%年息吧,行前注意好風險。買樓鑑於讀者人工有限佢暫已夠皮,請收兵。

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買貴左樓! 屋企人比說話我聽仲攪到失眠 #1669

你好諗sir,拜讀你個blog多次,認同有能力上車好過供樓睇法 因本人同男朋友有計劃2年後搬出黎一齊住 所以一直都有上車計劃,不過屋企人話香港樓價太貴 知我地想買樓後就一直叫停,話等樓價跌再買 但之前樓市一路升,我地Keep住睇樓就愈升愈貴 最後同男朋友幾個月前靠自己儲蓄買左新樓樓花 要兩年後才收樓,非市區兩房6.6m 比左2成半首期,問發展商借左成半首期(首兩年P-2.85%) 其餘6成問銀行借,目標兩年內還哂果成半首期,如果唔係利息好貴 近日樓市回調,屋企人又比說話我聽,經常好擔心,甚至有失眠情況 所以忍唔住send emai 俾你 先講下我地既經濟狀況 28歲,月入約37K,買樓屋企人話暫時唔洗俾家人,平均儲到23k左右 男朋友30歲,月入約50K,暫時都無屋企負擔,平均儲到30k左右   樓花我地大約1.6m 首期 稅&雜費大約300k 差不多已經用哂我地兩個儲蓄 (仲有300k多股票及人民幣,蝕緊,希望兩年後升番,另有200k港幣傍身) 下年年頭開始供樓花,未加息(2.15%)供款如下 銀行30年貸款月供約15k 發展商二按25年貸款月供約4k 所以以未加息計,頭兩年供款大約19k 兩年後會用儲蓄還哂發展商二按 計過數應該還得哂仲有d錢買傢私電器 本身諗住如果樓價仲有得升,可以兩年後再係銀行套現還比發展商 但如果樓價真的回調擔心做唔到   距離還發展商二按仲有兩年 呢兩年我地應該將d錢放入ML定係有其他更好投資工具? 長遠黎講我地希望可以做到一生三宅 根據我地經濟狀況,仲可以做d投資管理? 我除有危疾保險及股票外,未有其他投資經驗 謝謝   ANSWER: 筆者已從2017年拍片叫人買新樓前諗清楚,成為其中一條達10萬瀏覽量既Youtube片(下方已附)。最摧毀樓市接火捧者的,未係沉重的供樓壓力,而係老媽(爸)子說話。其實本案讀者已做得唔錯,唔靠父母自己比錢上會買樓,但錯在天真認為香港新樓是比香港人買的。實情是香港新樓只留比炒左兩轉樓有大把錢既UNCLE買,又或內地富貴同胞買,而唔係社會新鮮人。講到呢度相信又有批本土派話香港人地應該香港人住,筆者只好說香港同新加坡是傳統的貿易港,各地人仕集散的搵錢地方。好似新加坡就係華人由馬來亞原住民手上搶過黎(當然亦有掉轉睇法,係1965年馬來亞人頂唔順班華人,趕哂佢地去新加坡再宣佈切割該地趕人出屋),如果馬來地係馬來人住,新加坡打從1850年已不存在,無新加坡相信英國人唔會伸延勢力東至香港。      誠然讀者自己都要負上責任,什麼:「本身諗住如果樓價仲有得升,可以兩年後再係銀行套現還比發展商」係踏入30歲後咪再諗埋呢D野。做人唔係要博,而係開大細兩邊都要有個預算。好似佢而定話:「如果樓價真的回調擔心做唔到」。此事應早於買樓前就計到,同埋佢可能仲計漏兩樣野,就係樓價跌之時自己份工亦可能不保同埋銀行借錢比你意欲肯定會大降低。咁辛苦讀完書出黎破左產,或捱十年,呢個經歷無比痛苦,呢種人97年出產過一批,而家行另一極端死都唔買樓,又錯失了資產膨漲機遇。筆者建議較平衡之法為趁後生買下股票,利用小本金之輸贏去訓練點處理投資搞出黎的禍。不少後生係股票輸大錢的人,往往到四十歲就算唔贏返都起碼可以坐穩。可惜讀者就是少了此等教訓,咁老先黎上堂當然失眠同難過就預左。   讀者月儲蓄30K,仲兩年後計過有舊錢可先找二按,要找660萬的25%即165萬。原本希望間樓升係銀行個邊加按錢連埋自己儲蓄去找左呢165萬高息二按,可惜樓價未必睇升,銀行個邊未必按到錢出黎。可喜是讀者夫婦人工都唔差,共87K,儲兩年錢有72萬係身,加上87K人工予高借貸力,有87000/10000*50%*2.59 = 1120萬。現時一及二按用了約550萬,估計仲有些少借貸力淨。不妨利用信用卡低息現金分期去先套些錢打底,留意我地唔係用信用卡高息透支,而係預支現金再低息分期還個隻。讀者開2-3張卡野野20萬limit,應該可以套到50-60萬在手,或用現有卡再加limit成此事。到時自己儲蓄有72萬加60萬現金備用,離165萬找二按額不遠,可以過關。   讀者可以去批佢一按的銀行開信用卡,會易一點的。原因及其他借貸力更準確的計法,在買樓001再談。到此刻讀者應明白理財的知識及懂得把銀行及投資工具好好利用,絕可為自己免受損失及賺回安睡的時間。另外可將部份資金投入一些逆向ETF,萬一大市向下逆向ETF可提供盈利予持有人,變相為樓市下跌找到工具對沖。已修畢收息101者可趁股樓市仍在高位時到收息104學好對沖,為萬一出現下行市做好準備。

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康城同黃埔花園的筍盤點取捨? #1668

你好諗sir,無論多忙都一直會抽時間讀你文章。夜深又再諗起自己同屋企財政情況,苦苦思量,後悔錯失早十年理財黃金時間, 心想應付完學業再打算。回首一看已年近40,近日完成收息101 和103,先知過去的想法是大錯特錯! 礙於今時市況,心大心細應該點做?   本人38月入42k, 太太月入18k, 有一個小孩,每月儲蓄約25k   2015年尾我自己單名首置買了個沙田2房單位4.3M 自住(現市值6.0M)月供13k, 30 年,欠3.6M   睇中左將軍澳康城同黃埔花園兩房單位,那個屋苑較可取? 由於其中一個單位開價偏低,如何知道係咪有”伏”?   Cash 200k, 保險儲蓄130萬, 3%可隨時提取,股票200k   本人投資方向比較保守,打算用800k分段買入債基疊收息,另外再在上述屋苑買樓。不知這理財方向是否正確,還是有更好的方法去完成退休計劃?請lum sir 賜教!感激萬分!   ANSWER: 讀書唔係冇用,但真係唔好抱咁大希望會大增人工。近日NOW TV做了研究影響人一生收入的因素不是學歷,連副因都未到,主因可睇片。而懂一些貼近時代的小知識往往比你拎個MBA出黎易搵食。   對選取屋苑,筆者有睇「間格>屋苑>區份>經濟大環境」的看法。即最影響呎價走勢為一間屋的間格稀有性,次者為那一屋苑,再到區份,最尾係例如加減息或經濟大圍此等因素。 若讀者真要在投資康城同黃埔花園二選一,筆者寧願要康城,先看上圖過去2年比較三個屋苑之呎價走勢: 過去兩年日出康城實呎升幅($9031 > $13055) +44% 過去兩年太古城實呎升幅($15207 > $20520) +35% 黃埔花園實呎升幅($12962 > $17630) +36% 康城在2018年初拍片講過,是2017年升得最勁個批屋苑之其一,識揸唔同屋苑兩年間升幅可差10-20%。康城升得勁因為屋苑到第6-7年。一般新樓頭一年租盤供應最多,令租價賣價都升唔起,第三至五年賣樓無需要付印花稅SSD,因此又引黎另一浸沽壓。直至第6年後冇新盥溢價賣影響,冇賣盤大增影響,呎價才可向上。此為其一睇屋苑之法門。至於間格同區份,有機會再講。   至於單位開價偏低而令買家覺「伏」,可由幾點審視(但不限於)。 兇宅單位除了睇兇宅網,可以睇睇單位曷否曾被落POLICY ORDER,話唔定有命案差人要封屋。查冊更深入可找到封屋所用文件,自知當年咩事。當然唔係所有POLICE ORDER都關死人事,今時只教一個角度先 有時屋主係怕爭產官司打輸才先賣樓,準買家宜查冊去看看單位是否已被家事法庭落CHARGE唔比賣,或正涉及案件   有時樓房平賣係因為唔齊契,此事不時發生係多過3個業主的單位之上。例如老豆分左間屋比5個仔女,若後人已移民加拿大而其餘在港兄弟肯賣,情況更為複雜,你先用電腦做查冊自可避開呢類盤,又或講個更低既價。   最後在債基投資方面,筆者認同讀者先用債基收息,之後再諗買樓未遲,不要因為覺得進度遲而在今時傾力追趕。好似勉強在一日做哂七日要做既運動,係減唔到肥更有反效果。利用收息103的「五粒豆之法」去決定80萬的三注買入時機,由今時開始相信平均買入價應很貼近低貼。大家請不要抱著等最低點然後一注過買的方法,「撈底」注定徒勞無功。反而入市前先訂好過策略,一個數理化的策略,同時訂好萬一出現什麼低或然之情況下去微調,咁去處理投資少妥當。前文已提及債基過去五年的MAX […]

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180萬收息立於不敗之地 #1667

您好諗SIR, 上過你既堂及拜讀過你既書, 真係幫我打開眼界及豐富左理財買樓既知識, 獲益良多。本人2013用9成按揭買了第一層物業,後搬離該區,又未能做到加按及因職業原因不敢放租。   年初放售並持有約180萬,現於元朗租屋。本人與太太人工加埋55000,我30000,太太25000,30出頭,2者人工往後每年都應該會加$1000   其他儲蓄約10萬沒有任何股票及債券。請問現時應該上返車嗎?長遠黎講應該點做先有機會可以做到一生三宅?還望諗SIR指教。   謝謝。   ANSWER: 簡單而言讀者無樓在手錢只一注,究竟點後好生活鋪路? 第一件事係努力儲錢,儲錢唔係為錢,而係培養堅持態度及令自己具執行力。態度好而肯落手,往後人生「運程」差極有限。不少人將個人不如意推諉於「無運」,筆者看法是幸運由自己創造、你肯培養適當的土壤,幸運的種子自然可生長。說實話筆者很怕唔睇書既學生,同佢提到筆者一些觀點在某本書可尋獲的時候,佢話佢「只睇tube唔睇書」。明白而家有5G大量資訊打開手電即可獲得,惟筆者淺見是大家開卷求知識都屬其求,培養坐定定睇人點寫聽人點講才是有益。一個「爭野講」的習慣,已夠摧毀人一生了,誠意介紹看倌睇睇「當幸福來敲門」這一本書,言簡意精只百餘頁。   讀者190萬現金可將其攤做3份,50萬現金備用,另一份100萬收息,最後一份40萬利用ETF/股票賺價。ETF可助捕捉海外投資機遇賺價,股票選港股可運用其高波幅之特徵。至於收息的投資物好債,REITs,係唔應該用黎賺價的。收息的投資物與賺價的投資物有不同屬性。那讀者60萬投入債基,債基用基金包含住400-1400條債券,分散了買債單一公司倒閉風險及予持有人月月派息,及可選擇是否槓桿加大回報的好處。缺點是要收管理費約年1%,及投資人不可自選投資何方債券。當然基金每隻有其成立目的,例如一些講明只買美金美國的,另一些或講只買東南亞的,大家宜有個準則去選擇。100萬投資行較低波幅之E餐,都有10-12%年息收,一個月有$10000息。   至於40萬可投入ETF市場,例如下方(圖)一隻ETN,派息約14.5%而價位由3月的$13.74升至而家$16.07,美國市場有售。美國市場投資物種類比港股高出很多,股票、REITs、優先股、mortgage bond、未能盡錄,派成20%息又無年期既投資物真係有,但你見筆者只取14.5%的,當然過20%的收息物伴隨太大波幅。另外有些投資機遇如看好印尼、又或看好/看淡黃金、又或者想買Game Industry ETF,不想再集中隊香港隻網龍(777),咁去美國行個圈真係有更好選擇,讀者宜了解市場循環,再看清那個投資概念好然後落注。一係唔買,一買要倍賺,買股絕不要想穩陣又有息派那種。要咁不如買債。 把100萬收息年有12萬,而40萬去賺價買股,意咪賺價那邊如大蝕30%,即40萬的30%為12萬,都有一年收到個12萬息去打和。因此讀者亦同時可設定買股止蝕價為20-30%附近,令自己組合年回報站於不敗之地。當然債基那邊個價都可能跌,不過按2018年至今表現,已說服了很多人見債基較高穩定性。下圖見表示債基類大概情況之HYG,3月至今上升,拳年間價位波幅只在$84-86.5之間。另一個不敗,係我地時常提醒讀者保留現金,唔似收佣者叫你有幾多都買哂。 另如只想買港股,請跟莊博的漁夫系統去選取股份,莊博在NOW TV的評論大家可先看,睇睇是否言而有物,筆者從不推薦平庸者。   又有人怨命唔好,咁Donald Trump出身名門,係咪叫好命? 佢破產次數達幾次。Package Lau (大劉’s son) 你睇佢細個好風光? 其實媽媽少年時已離開左佢。所以把握自己能做的事,改變運程,可是令自己人生變得開心富足之法。

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加按>收息>提升借貸力>再買樓 #1666

諗大師, 你好,購入兩房之後,感覺迷失。現時樓市撻訂之聲不絕,令我不知應否買入第3間,煩請賜教。 小女子36歲打政府工,月入42K 先生同齡係freelancer,月入約20K, 我們聯名持有兩個單位 A: 麗城花園,  2010年11月買入(2.00M, 按9成), 現值7M, 2012曾加按買入單位B, 月供7K, 現欠銀行2.5M B: 荃灣市中心樓,2013年8月買入(3.0M, 按7成),現值5M,月供6K, 現時放租12K, 欠銀行1.5M   未婚前先生為了藝術創作放棄了一份優薪糧準的工作,轉為freelancer。辛苦多年現終有小成,這個決定曾多次被三姑六婆挑戰,煩不勝煩。現在他有兩個單位在手,那些人的尊咀不得不「收皮」,令我更確信財務自由能為我們帶來更多的自由。 我們希望有第三間作收租好作退休準備及支持創作,煩請諗sir指教。 ANSWER: Freelancer的借貸力可塑性很大,若果用公司「括起」哂所有鎖碎收入,一個人產出成千萬借貸力都唔奇。當然唔係話搵間公司出糧比自己咁簡單,所有文件要合規出到及識得向銀行作解,為成事之關鍵,銀行每天接到大量貸款,睇文件睇得頗為詳細。另外已近年尾,提提大家銀行的批按是有季節性的,第四季基本上唔做唐樓唔做洋樓,而批出金額唔論咩樓,都會傾向保守所以少。至於行資產證明者,第四季真係唔好諗會借到。當然金額超大又有朋友幫手,係有機「另作別論」的。今年銀行為免「臨尾香」,把估價轉為保守同時直接turn down一些「五五波」既個案。   先生人工20k,而讀者42k,借貸力為(20k+42k)/10000*50%*2.59 = 803萬,現時用了280+150 = 430萬,借貸力用了53%,維持在良好水平,同時表示讀者不應再在此時加注,因再買就令借貸力用超八成,令人傾向單邊賭樓價向上,咁做幾時都唔好。相反只用了五至六成借貸力,樓市升原有樓房組合令人賺錢,跌亦有實力令人加注,咁做才正確。至於一些人不努力工作少資本,妄想憑自己一人之力打敗市場,把自己少少資本累成巨富,此種心態是貪。其實比佢博到一鋪而心態不改下,最終都會打回原形。常言若此刻將世界財富再平均分配,十年過後富者仍是富而窮人仍會係窮。只不過有些人常搬極端例子去證明自己窮同個人怠惰無關,你是否喜歡成為此等辨駁多而少做事既人,閣下自決,世界亦唔會因某人而停轉。   趁樓市高而加按是必做之步驟,另外讀者要由買樓轉重心至收息,因為佢地無能力今時再買,同時再買要比既印花稅都貴,幾十萬計。麗城可按至5成順便甩埋HKMC,得100萬。荃灣市中心可加按多100萬出黎,共得200萬。此金額可投資債基去疊增收息,今時行B餐或E餐都可以。B餐提供18%年息而E餐有10%年息。那200萬投入此50/50的組合可一年產出14萬利息,每月多11.6K收入了。有同學問過月月出的債基收入能否成為銀行再批按之收入證明,答案是不可以,因所有投資而黎的收入都唔計作入息的。惟有些人將利息收入先比其他人賺,再轉比親朋開的公司賺然後出番糧比自己,咁安排又另一回事,係有機計入的。誠然間公司點「賺」之過程係關鍵,總不能用自己個人戶口買債基,然後把利息轉返去公司,咁「赤裸」吧。大部份睇呢個BLOG既人都係打工仔,所以少去作此等思考。讀者宜先收一下息,等時機有利自己再出擊。讀者已有兩樓、有本錢收住息等一等。

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購買債券/債基的策略 – 2018年第四季 #1665

今天主要分享2018年接下來時間部署購買債基的策略,在今年8月份,我們展示了世界各地不同類型投資產品的回報表現,大家可見8月份回報最好的是美股,三大指數平均升了3%。其次較意外的是REITs,是指美國REITs,在2018年初,REITs的表現較為弱勢,直到今年中才有轉機,到現時屬跑羸的資產,8月份上升3.1%。回報排第3是高收益債券(High-Yield Bond),第四是美國國債。 今年回報表現較差的投資工具大多是屬於非美元計價的投資物,例如巴西﹑阿根廷﹑土耳其包括香港等新興市場股票,次之是新興市場債券,新興市場的股債同時出現被沽空,單月下跌2.7%,而美國以外的發達國家股市表現是跌1.9%,美國股票及高收益債券表現越來越好,市況看似是萬劍歸宗,其原因是新興市場經濟較為脆弱,外債沉重,在國際上話語權亦較低, 因此我認為市場不太看好未來新興市場的投資環境。   近月阿根廷﹑土耳其貨幣相繼下跌,加上土耳其與美國開展了一定規模的貿易糾紛,如果在這些國家投資了股票,對應策略是先沽為上,因就算在該國投資賺取回報,貨幣跌幅已遠大於所賺的升幅。而美股及美債表現造好,因現時市場傾向持美元為主,不少新興國家的貨幣不獲市場信任。投資者持有美股或美債等美元資產後,其中較為穩妥的做法是將美元計價的資產進行抵押,套現美元後再購買美元資產,舉個例,例如將港元兌換成美元後,購買美股,然後將美股抵押,套現出來的美元再去投資其他美元債券作收息,這個操作全程持有美元,就避免了貨幣下跌的風險,亦解釋到萬劍歸宗的情況是因為美元資產上升帶旺其他美國計價的投資物上升。   再細分看,同一原理都有兩類,第一類HYG,早前在節目中提及過,高收益債由2018年3月到現在,整整半年,其實價格都是由84-87元波動,波幅少於5%(見下圖),反映出這些債基的穩定性。 看看ETF,HYG及EMLC都是美國上市的ETF,不是推薦投資者買入,而是我們可以從觀察其價格走勢,就可得知到哪類型債基值得在2018年餘下時間值得考慮作投資,EMLC(見下圖)是持有外國債券為主,如土耳其﹑巴西﹑阿根廷的國債或公司債券,可以觀察到以上的資產跌幅就較為明顯,由19元跌至16元,跌幅約一成半左右,跌幅仍算是克制。 債基亦分很多種類,如債基是投資新興市場為主,即該債基十大持股中,有俄羅斯﹑土耳其﹑巴西或非美元計價的債券為主,則不建議在2018年餘下時間再繼續持有,相反應持有什麼債基?大家可見美匯指數在2018年到現在持續在90之上,反映美元較為強勢,以美元計價及投資美國市場的債券較為合適,美國市場明顯資金充裕,擁有有較大的流動性,就算債基價格下跌,其承接力亦不錯。加上不會受到新興市場影響而造成帳面損失。9月13日開始美匯指數退回94水平,美股及恆指都彈,澳元稍升,但看法是美金中期走勢係走強,會重升穿95。   另外近期REITs出現異象,現時是加息周期,按以往經驗REITs理應回報表現會較為差,例如香港REITs領展823,一般派息率在3-4%之間,現時本港普遍定期存款息率已有1-2%,換言之定期存款與REITs有類比性,很多人就會把REITs賣出,將資金改為做定期,因此在香港做定期不用冒風險亦有1-2%回報,那為何要買息率3-4%的REITs,以正因如此,當定期存款息率已達到大眾認為吸引水平的時候,REITs的價格就會受影響。 以香港領展823為例,在2018年第一季(上圖),是沒有跟隨大市上升反跌,及後香港的REITs在年中(六月後)才開始回升,原因是大眾認為加息的次數及頻率已屬預期之內。現時至年底,市場預期加息次數為兩次,亦預期現時到下年的加息步伐不會太快,預計3-4次左右,每次加幅約0.25%,在市場預期底下,對於息口較為敏感的REITs相對跌幅收窄,若投資者想在動盪市況尋求穩定資產時,REITs確實是個可投放之選,若問我的意見,雖不建議買REITs,但相信REITs的2018年的下半年價格表現會較上半年好。

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踏實做人換樓去四房 #1664

諗sir你好,先多謝你地分享。我早前賣掉了一間未補地價之居屋,回籠400萬。由於對投資不是很認識,年紀亦已40,由於父母年邁,希望可以接父母與自己及子女一齊住。   本人40歳,人工28k穩定 銀行現金:$440萬連同賣樓套錢 先生收入:20-50k/每月,不穩定 資產:無 小孩兩個,有一個工人姐姐,每天早出晚歸奔波忙碌。   由於父母病要工人照顧,賣兩房後我地希望入住四房與我的父母一齊。賣樓套的錢不想風險投資,由於信貼士買賣股票招致大損!  所以不打算再買股而踏實做人。希望可以活用400萬住4房。   虛心請教。如何有足夠現金流,謝謝!   ANSWER: 讀者由居屋兩房Upgrade至私樓四房,難度頗高。讀者亦私下與筆者談過,睇緊日出康城的四房,相對上廉宜一點及出入的路段都方便老人家行走,那我們看點幫呢位有孝心既讀者。   達成四房目標之前,時常謹記要「補底」。即係領軍出戰時,必先預留兵力人材去守好原本的城。讀者現只持現金最怕萬一樓市再升上去,佢揸個400萬未必夠佢付首期買回一間細細的樓。大家可看三天前(9月10日)的個案,一位離港多年的人,400萬賣走海逸豪園今時已升至1400萬,所以請勿再估樓市跌而只揸CASH對樓市行空倉,除非你是很窮或很有錢的人。窮人無野好輸,被迫要博。有錢人已搵夠成世人洗費,再做投資不含自用因素,有較高容錯率去考自己眼光。   另外一個極端,有些人要計到全無風險才會下注,又話怕CALL LOAN時無錢補比銀行永世唔借錢唔做槓桿。只好說閣下手上如錢不夠就冇得你驚咁多,乜都唔做亦唔表示零風險,因為人腦在現今商業社會越不見重要,人工N年唔加而樓價物價升升升,真係只由富戶炒樓炒鼓油而引致? 希望大家在近十年利用手提電話之方便時,同時想想手電、移動運算及亙聯網是否在淘汰你。電腦可24小時學習,縱然有錯,可編入不同機制去彌補,更何況人腦都唔係冇錯。   讀者要用400萬當中120萬補一注去買返樓,對沖一旦樓市再升買唔返的風險。另外買樓要配合時間先見效,即利用時間及通賬去磨走負債令自己老黎有樓,所以讀者40歲有樓才可在55-60歲收成。就當佢等到50樓價跌買到平樓,不一定表示60歲會大賺,因為樓市往後升定跌好難講,但通賬就九成九會年年發生,所以讀者請考慮兩成首期買間舊屋苑兩房去「借」比朋友用一下,而自己補貼些錢租四房。   淨低280萬可抽其中250萬做債基,由於250萬對買直債而言是本金少,加上讀者要月月收息去貼租四房支出,那用,所以還是用債基較好。用保險冇可能,要鎖死3、5、7年雖保本。用股票易失預算,加上加按得的穩陣錢不宜買股。有些人將樓加按錢在過去一年大賺,只好說「水退」後埋單才知邊個有斬獲。250萬投入一半E餐一半B餐,平均有14-15%,一個月收息$29166,夠佢租樓。只實筆者對買債基後讀者只剩30萬現金不放心,如果佢自己都可以用工資津貼些少,不如只做200萬債基收兩萬餘息,淨80萬現金去預一旦出現之極端市況吧。還有無論買200或250萬,都要利用收息101課上的方法去分注買。   近日不少同學成為「漁民」,即使用莊博的股票篩選系統去睇通大市及找出突破股。上星期至今恆指連日跌,基本系統內選的股都無大礙,跑贏大市。利用莊博參與市場30年的經驗去量度方程式為你選股,戰績上星期已有目共睹。

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10年後想係馬灣村屋開咖啡店退休 #1663

親愛的諗sir,您好,我好中意看您的youtube,好理性的分析,而且不同類型的買樓個案都好值得參考,其實諗sir的表情和把聲都好鬼正。哈哈,今次想搵諗sir幫幫手分析一下下面個案,看看可否提供建議方案,感謝。   本人37歲,月入52000左右(每年加一個薪金點,約2千左右,到頂薪就沒有了,公務員加薪都有得加),教師。老婆33歲,月入30000左右,大專教師,冇得年年加薪金點,但公務員加薪有得加。老婆懷有8個月bb,11月頭預產期。   2010年買入珀麗灣一個物業253萬,長命契,夫婦共同擁有業權100%,現時估價680萬,尚欠銀行130萬。半年前由中銀轉按至恆生,不懂得“甩名加按”,這個暑假聽得多諗sir youtube,決定係恆生做甩名加按,但就要給罰息費用。8月底做了甩名加按680萬的6成,給稅2.25%,共7萬8千5百,加上律師費等雜費約10萬。我甩名給老婆,老婆加按,由於老婆月入不夠加按6成,所以加上我做擔保人,待批,恆生通知兩三個星期會有結果。現時流動資金有10萬(因為之前裝修,揸車和去北歐旅行,花了不少積蓄),現時冇揸車,有了bb後亦減少旅行。   老公每個月可以儲3萬,老婆儲1萬。餘下的作生活開支。老公每年供18000左右保險(住院儲蓄),老婆每年交5萬(有2份保險,一份危疾儲蓄,一份住院儲蓄)保險費。   如果加按成功,應該有265萬左右套現。10月會搬去灣仔,租金16000,校網較佳,外母退休教師幫忙照顧bb。珀麗灣租給別人,每個月16500。老婆有意想買港島樓,2房1廳,10年後賣樓回流馬灣買村屋。老公想10年後自己係馬灣村屋開咖啡店餐廳,想用加按出來的錢直接買村屋,然後放租。   有幾個問題想諗sir幫忙解答: 1.如果買港島樓,太貴,動輒800萬或以上,老公有機會過不了壓力測試,供樓壓力亦大,但家姐月入15000,可做擔保。(家姐已供斷,亦不會再買樓)。如果買村屋約600萬,壓力相對地小,但兩區的物業回報率似乎很不同,不知諗sir有何看法?   2.老婆諗住買港島樓,一家人住入港島。然後7至8年後賣港島樓換村屋。老公建議直接買村屋放租,一家人租住灣仔。七至八年後再回流馬灣。   3.另外,老公諗住未來有餘錢時,買個位於荃灣6至7百呎的工廈,約350萬作投資,不知諗sir覺得是否可行。   補充小小資料: 1.老婆在牛頭角工廈住了個工作室,月租2900,兼職製作手工皂,由於工作忙碌,未有太多時間打理,工作室變成貨倉,如果花時間打理,每個月要利潤三四千元應該冇難度。現正打算1年約滿就不再續租工作室。   2.老公有秘撈補習,月入3000,另秘撈鐘點清潔服務(有單就做,收入不穩定),高峰期,月入2000。 勞煩諗sir給些意見,謝謝。粉絲小強   ANSWER: 讀者現在「仙都唔仙」,手執10萬及想十年後唔撈開咖啡屋,大家點睇? 讀者都係教師,應明白改進自己一要知所不足、二是找對方向、三是使用最佳的方法及執行。不少人每天辛苦執行仲映哂相po上網話自己好辛苦努力,無耐十年過去生活無改善,很有可能是只執行但方向不對。大家問得筆者都係想進步,應該唔係要聽客套恭維說話。   讀者缺點是儲蓄少,呢過唔講佢自己都知。更需明白加按樓去補足現金不足只屬下策,上策係自己量入為出多儲錢。呢件事相信各位媽媽都教過,儲唔到係一個方向對但執行不到底的例子。基於讀者已37歲更指出自己未來人工不能大加,將為人父的好處是可看著你的兒子,更明白父母當年的一片苦心,讀者請認真處理此事。   加按樓其實不只可到六成,更可達到八成,當然按多兩成樓價對很多人而言不重要,但對讀者應緊要。如有得重來,請將方法學得更精進。如看倌屬高資金或高富帥,唔精進都無所謂。同埋一拆二可以搞搞個賣價去幫自己慳些少稅,但同意近700萬樓拆名後唔使十萬支出但都要七至八萬。誠然筆者不是稅務局長,只可授予一些合法的避稅方法,絕對唔識教你免稅。   打算找15k月入家姐做擔保會否太老定? 15k月入者就當全無負債,能提供之借貸力為0.75*259 = 130萬。讀者夫婦借貸力共(52000+30000)/10000*2.59*50% = 1060萬。珀麗灣加按後已借408萬。如搵家姐做擔保仲有1060-408+130 ~ 790萬借貸力淨。惟不少大家無為意的消費,都會再削借貸力的。所以blog中計的理論借貸力換到真正落場,你借到個數會再打折。至於要更貼近計出自己真正借貸力是多少,及早在再買樓6個月前改善去增大借貸力,請到買樓001課程。講返讀者,如樂觀有790萬借貸力淨,而在此時旺市不建議用超剩餘借貸力的70%去再買樓,所以不建議加碼買800萬香港島樓。同時請留意下不同區份之呎價跑贏輸之象。   轉買村屋,市好時唔容易出貨、市差時極難出貨。唔係話「你唔諗住賣」就不去考慮手上資產的流通性,一件投資物如失去流通性,會變成有價無市,造成財富大量損失。另外村屋很多只可5成上會,另外兩成由財仔提供二按,總共可七成上會但平均利息貴左,要留意。當然有些村屋有良好公司管理,又或好似加洲花園咁集團式管理,此情下可獲銀行提供七至九成低息按。   順帶做個提醒,不少銀行已告知同事今年唔再積極接按揭,由原本10月尾收爐提早至而家9月初。估計原因是用而家估價去借錢出去,恐怕之後壞帳。所以新買家要留意,而現有業主如想加按,若閣下已修畢筆者(諗sir)至少兩個恆常收費課程,可WHATSAPP 98292018找舊生支援部去把握機會及為你盡估高個價去提供靚PLAN去加按。由於讀者執方向執買樓個part都未掂,所以投資收息那方面先不提。   容許筆者帶個頭盔,筆者無諗過大家係筆者youtube channel去聽兩招就可依此搞哂成個買樓/理財方案,誠然youtube片一向不拍超10min,所以能提的有限,內容亦不算深入。希望大家明白。先謝各位支持聽我channel: https://www.youtube.com/channel/UCjeTw0bNVhTcdapLJNkT-Qg

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