再談一年超10%回報之保險計劃 #1747

上星期說的3年65%回報保單:  http://homebloggerhk.com/?p=90720 已有不少舊生跟進中,有學生更希望資金可每3年賺65%咁roll,九年後利用每三年增65%將200萬滾成200萬*1.65*1.65*1.65 = 898萬咁話。此計劃達成之機會率頗高,除非國家保險公司倒閉。有人問點解本blog講的保單咁勁? 係咪真有其事? 只好說本blog所述數字,是跟隨保監會批核之保單說明書而來。世上真係有筍野,但筍野係咪免費係麥當勞有經紀講你知?   由於3年賺65%個plan既額度好易用盡,舊生都有唔少錢用淨,有淨錢可考慮本年約10%保單,又係保證既。今次保單結構同上星期既65%plan有唔同,上星期份單首三年保證派4.5%,今次份單係保證到期金額形式,target saver黎。你睇下上圖數字,講今日既10%回報單: 客人投入100萬,5年後保證有$1,171,925 (117萬),除非保險公司倒閉。客戶要比的為$144,290,5年後除埋利息支出,淨賺$67053,5年累回報47%,可以大額買,唔使好似上星期份單咁要排隊等買及有配額。   本保單暫只有一間銀行能提供保費融資,將在3月收息101及3月收息103課講解。當然亦有人問如果加息會否拖低回報? 看法是本保險回報不俗,就當加息1%亦有唔少水位令投資人獲豐厚回報。   至於上星期的計劃是出類拔萃的,就當年年加1%,三年加夠3%都拖唔死佢。本星期的「10%回報單」是良好,好處是「10%回報單」經常有OFFER。但出類拔萃的三年單唔係日日有得做,大家留意,亦絕不會有經紀主動賣呢d單比你。保險公司經常要Motivate經紀賣的,都係難賣既單。   由於10%回報單都有不俗回報,可忍受5年間加1-2%利息,基於2019年大多預只加息1次,今年做REITs或保費融資是良好時機。   假設陳生拎左250萬黎,150萬投入了「3年65%保」,3年後獲97萬回報,淨100萬可投入本案保險,年年約9%回報即賺9萬,好過買樓不少。250萬投放在兩間不同保險公司而年收32.5萬加10萬,一年獲利41萬,對250萬而言攤在兩間保險公司,既攤分風險又有由公司保證之回報。相比直債,又是另一個可取的投資。

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低收入怎靠勞力去追理財進度? #1746

諗sir你好。小弟今年39歲,已婚,月入$34K,太太同年齡近同收入。家庭每月可儲蓄$15K左右(扣除薪俸稅後)。現居於我與家人聯名擁有的私人樓,月供$15K我全負責。由於家庭負擔沉重,早年想靠股票去滾大資產,當年真屬年少無知,心血錢在一輪跌浪中被捲。什麼價值投資在跌市早被人忘掉。我輩略有人生資歷的,只想憑自己雙手而唔靠捷徑。   由細仔出世到現時已升小學,已恢復早年輸掉了的元氣,不過戶口都只有100萬左右,及些少基金單位。我想趁兒子今時少作依賴的時間,重新出山做PARRTIME,再跟隨諗sir的方法,投資債基及房地產,製造強勁現金流以養妻活兒,同時想在50歲退休。   請教諗sir,究竟小弟應透過什麽策略及工具,達致10年內退休的夢想? 借P Loan加上積蓄去做債基投資收息是否可行? 家人聯名樓將供完,加按去收息或買樓是否時機? PARTTIME工資是否可計作月入?   小弟已報讀了阿sir收息課程101,將於1月上課。期待你的賜教! 小弟 追夢者上 ANSWER: 40歲前確是最後改變人生的機會,因為45-50歲開始不能冒風險,輸一次都冇時間賺返。要試要冒風險應30歲前做,讀者個案都已說明此點,讀者早年輸股票都可有時間「回元氣」。另一原因是45歲開始銀行開始降低按揭可做年期,令業主唔能夠拉長供按揭用時間貶抑債務。由於讀者人工只中等,要用些方法去推自己上一層。   重塑收入 同意做PARTTIME加大月入,至少買樓個一排都要做PARTTIME。 成立公司戶口去將PARTTIME收入收起,最好自己正職份糧都出比公司 將正職份糧都出比公司是慳稅好方法。由於現時頭200萬盈利只打8.25%利得稅,對於70萬年收入之下的人,在假設有3萬退稅下,交返薪俸稅仍有好處。70萬收入減132000基本免稅額,應課稅為568000,4個稅階每個5萬,減走20萬而交16000稅,淨低368000打17%稅,即加多62560,全單收$78560,仲有可能有2-3萬退稅,估計只交5萬左右。 然而若看倌收入為100萬,100萬收入減132000基本免稅額,應課稅為868000, 4個稅階每個5萬,減走20萬而交16000稅,淨低668000打17%稅,即113560。全單收$129,560,減走2-3芾退稅都要比10萬。咁計落如果用公司去收錢而打公司8.25%新利得稅率,只用交$82500稅,計及埋2250商業登記費,得出90-100萬年收入之上者用公司去收錢令自己交少些稅。   其實公司收100萬亦可出30萬糧比自己,其餘70萬係派息比自己。咁自己薪俸負責30萬而利得稅打70萬。由於30萬薪俸稅享$132000基本免稅額加上頭20萬只需比$16000了事,估計在政府退稅下頭30萬收入係1蚊稅都唔使比。淨70萬收入打8.25%,只5萬幾稅,你睇下識咁做就將原本全薪俸的10萬稅減至5萬,合法避走5成稅。仲有,出張公司卡就可將日常不少支出常作公司洗費,咁就…..   另一用途當然是讀者用公司產生了收入比自己,做齊文件可令按揭借貸金額大升! 稅交少左借貸力又大升,你睇咩財經blog會同你咁去實在討論理財呢? 外間的blog還不是比個股票number你,叫你試下買睇下會否發達? 所以筆者是沒有「樓、債的理財方法」予人追隨的,但見此例子,筆者綜合地給予務債務意見、銀行按揭、開立公司戶,及買債收息的意見比學生、現實上的理財確實環環相扣,要綜觀全局才落手做更佳! 當然一些涉及法律、會計的問題,深入的還是找該方專人建議你。   收息增加月現金流 讀者應快做好份收入,加按家人聯名樓至5成為上著。樓市跌五成機會低,加上按出的錢筆者唔買股,買債收息為主。此舉既可增加讀者手上現金,又能免費萬一市跌按唔到現金見財化水之險,故按樓增現金讀者應做。但借P-LOAN去做債基,基於讀者借貸力不強大,而借P-LOAN剛好是借少少都大削借貸力的,所以唔借為炒。誠然如有人十幾廿萬月入,欠債不多而手上現金夠,利用低息P-LOAN把借返黎的錢收息是可以的!因債基派10-15%息,而P-LOAN只2-3%年息(如借得多),套個息差可以。

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《富爸爸•窮爸爸》的上流模式已死? 資產漲遊戲已完… #1745

這個香港(或大灣區),絕大部份人為了一樣東西而煩惱: 那就是錢!   點解有人有錢又得閒,住大屋揸靚車。相反有人加班而亡,入不敷支? 大部份人的思維還停留在工業時代裡,接受教育 考取好成績 然後找一份好工作。這在工業時代需勞力之時間屬非常好建議,但現在21世紀,你想學的事homeblogger.com.hk都有了(對不起…應是youtube),還在玩五十年前那套?   《富爸爸•窮爸爸》一書1997出被後全球瘋傳,作者Robert Kiyosaki討論4個收入模式(4個象限),探討富人和窮人的差別在哪。我們閱後理解如下:   象限1: 打工族 大多數人的收入都在這個領域裡面,你為公司努力工作 利用你的時間來換取金錢。這種收入的特性就是穩定,只要保持工作 就能保證有穩定的收入來源。但當打工族更努力加班工作,收入是否就會成正比增加呢? 答案是否定的! 打工仔多數努力得來的收益,是被公司﹑企業和政府所獲得…   象限2: 自僱人士或自由業者 這種收入比打工族好一些,自僱人仕為自己工作不需接受別人的管理。但同打工一樣還是用時間換金錢,你做得越多 就會有越多的收入。就像是專業人士﹑醫生﹑律師,或是自己當老闆 買吃買產品的,當自僱人士越成功 自己投入在工作的時間也會越長….   象限3: 企業家 企業家擁有一個產生收益的系統,僱用有特定技能的人來產生收益,就算你沒返工,員工還是會為這間公司工作,這個系統還是會持續的給你帶來收入   象限4: 投資者 投資者不會為錢而工作,而是讓錢賺錢。他們將資金投入資產中來產生收益,可能是一門生意,或一層物業,或買房託。留意買股票除非你是上市公司主要股東,否則不算是投資者,因你對公司無控制權。企業家和投資者就不一樣,一段時間不工作還是有收入,所以打造被動收入好重要。   當然作者意見,就係做3-4象限的人啦。另外作者提過,做得3-4象限的人都有sales底,好似佢自己都做過sales。其實諗sir自己都係,大部份去到3-4象限的人都必先做好象限1,所以唔係叫你永不打工最好趁後生面皮厚做下sales。同時作者亦用佢賣鱷魚皮銀包先發達後失敗的例子說明: 保護知識產權好重要,因為作者賣銀包賺到一桶金之後,設計就被人抄了而令第一盤生意失敗(但都執左唔少$)。   講完美國作者之著作,返黎香港,無錯你如仲stay係第一象限,你會好痛苦,因為香港物價貴但人工唔加,你是係苦被第3、4象限者利用的一隻棋! 係孟加拉做第1象限者反而好些少,佢地物價低只要外國人到當地設廠每月比幾十美金佢地,生活起碼有保障。當然香港人無話要移民孟加拉做robert仔咁極端,不過想出走移民的人日日增加。   有人話《富爸爸•窮爸爸》呢套模式已不合時宜,資產(例如:樓)已升了不能負擔之程度,2019年已到大富翁的尾段! 象限3及4的人已圈起了全部資產,作為平民只有被勞役一途,永不能突破向3/4象限走,諗sir又有何看法?   先講香港都有吸引之地,就是稅率很低,對於《富爸爸•窮爸爸》一書討論稅務的問題可省略。可能你還是年少對稅率不敏感,但當你由窮開始進入小富,香港一年8.25%的稅,同大陸33%稅比已是4x之別,更不用說美國了。   另外香港人太鐘意講樓,就連做生意都硬係要夾埋樓講! 話租金貴根本生意難做。謹記很多事情你要做過先知,永不存在完美的計劃,開始了才知下步如何部署。現在上網速度快實體店的需求不高,就好似諗sir都沒擺街鋪去招生意。另外「資產」可以零成本創立,而現存不少「資產」亦可因經濟轉動而消失的。例如政府起一條架空天橋就可令某處鋪價大跌,youtube創立而令電視產業此「資產」價值下降,大家明白富人不能守住資產就一世無憂。   誠然樓房的擁有權是排他性的,不同上市公司股份可共有,所以不易取代故業權唔會平賣。但閣下了解到資產能被創造之概念,就知道世上沒富人「圈死」全港資產這回事,阻你發達咁話。2019年還需你努力去為家人提高生活質素,又或證明比大家睇你現實生活中的LEVEL也升得高啊! 

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300萬在手,如何完成一生三宅 #1744

諗sir 您好! 以下是有關本人家庭財政狀況:   收入: – 先生34歲,從事金融業,現時底薪7.3萬,預計6月底薪可達至10萬或以上,預計每年花紅約50萬 – 本人34歲,教琴,私人與琴行也有,琴行有糧單,私人冇糧單,每月收入不固定但亦不是非常波動,平均每月4萬收入   家庭資產: 流動資產: 現金350萬, – 債基:  現值47萬 (2018年8月購入,原投入50萬,已收息5個月,收息至今1.3萬)   固定資產: – 現有新界私人物業作自住(2014年10月以428萬聯名購入,2018年8月以600萬市值轉按及轉歸本人單一名下,由先生作擔保,按揭貸款剩餘481萬) – 10萬投資於初創公司,現估值43萬,但短期不能套現   其他: – 預期未来每年儲蓄約100萬 – 債基現時每月收息2,600 – Mortgage link 現時每月收息3,400   目標: 短期: – 因家庭需要,希望於19年下半年購入九龍私人物業作自住,現有新界私人物業作出租,預期市值租金約1.5萬,供款1.8萬 長期: – 達致財務自由   問題: 請問有什麼方法可以甩左老公現在新界樓個擔保,達致用老公名買九龍樓時他可承造6成按揭而非5成? 其實是否當初為新界樓做轉按時,應該先轉到老公名下,到買九龍樓時用本人名下購買再由老公作出擔保,本人就可以承造6成按揭? 如何把本人所有收入被銀行接受為正式收入? 謝謝。不勝感激!   ANSWER: 讀者未搞清「擔保」同「聯名買樓」兩個概念。假設讀者夫婦買新界樓前未持物業,若老婆買樓而先生擔保,先生即在港未持有業權。在香港買樓只付第二級別的低印花稅,而不用付第一級別的15%重稅的。惟由於擔保了人,九成上會唔可以用,只可八成上會及付較平印花稅。當然估計讀者都唔會買600萬之下的九龍樓,變相佢唔需要理什麼八成上會了,因做八或九成都被420萬上借額所限。   老公收入點計其實要清理,BONUS及佣金如未有備好證明銀行可不當作按核實收入,先生只用7.3萬月薪去做按揭,借盡為73000/10000*50%*2.59 = 945萬。由於先生已擔保太太借480萬,借貸力下降至945-480 = 465萬。若要甩先生按揭就要讀者自己有借貸力。   […]

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三年68%回報的保險 #1743

踏入2019,筆者知道下列計劃重新開始接受融資投保。大家一向都係比人sell保險,然而此保險你唔識人,近乎無人做到。筆者想再做多份,都入緊飛再排隊。   此計劃的特色: 見圖是一份8百萬的計劃($7,999,923)的例子,可做更大。有銀行可予此保單10成內含價值上會(即$7,542,921),由於此保單的回報是保證的(年息4.5%在首3年亦是保證的),故價值未來只升不跌,借足10成內含價值都不會觸發CALL LOAN,除非呢間保險公司執笠。   惟此保險公司阿爺話係「民族品牌」! 加上在港有上市,相信執笠機會不高。   面值 減去- 內含價值,就是客戶要真比的錢: $457,923 份單行3年之後,基於4.5%保證回報,已滾至$8,924,144,扣除已付利息,$8,924,144-7,542,921-利息開支 = $301,348   客戶比$457,923,3年後賺$301,348,3年回報$65.81%,一年有近22%回赧,保險公司保證。   看此保單的說明書(下圖),已白紙黑字說明3年後有$8,924,144,另外首3年保證派4.5%。如付$100萬,回報近同,3年賺$681,231,即100萬投入賺68萬。 當然有人問如保費融資遇上加息點算? 現時借貸收息P-2.725%,若2019年及2020年,每年加4次息(即兩年八次!)累計加2%,在上彩圖已說明客戶仍有錢賺(13%),更何況今年2019利率期期貨顯示,只加1次息(0.25%)。   基於計劃特色,有原因唔會做6-7年,這個原因agent未必會同你講,另外此計劃有回贈及批貸需要文件,我們在本月收息101之一月班將講解。為慶祝收息101舉行第60班次,諗sir會加入「3年65%回報的保險」此課題,同大家解說。至於重讀生可報收息103-三月班,亦會講解「3年65%回報的保險」及提供入飛方法。   有此計劃,加上保證性極高及由本地銀行繕發,對於想沽樓者或「已錯沽樓者」現了生機。例如有人想賣$600萬市值樓套現300萬,佢可以考慮拎100萬投入此計劃,3年收番約65萬,即一年有21.6萬津貼該人租樓。21.6萬(即成19K/月)夠租番佢600萬市值樓同SIZE有突了。所以此保險選項,有助欲沽空樓市者練成金剛不敗身。又或錦上添花者,加按100萬出黎收成19K/月,由3房UPGRADE去租4房。當然計劃的唔好處係要擺3年及國家保險公司倒閉之風險。

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敗局三十(歲),如何收拾(白手興家)? #1742

諗Sir 您好,本人29歲穩定,月入36k, 無樓,與家人同住。工作經常出國,無女友。因年少無知兼喜愛享樂揮霍無度,只有少量儲蓄,現在迷途知返   早前有幸經朋友介紹,上homeblogger網爬文, 深受啟發。已鐵定於本月收息101同老師你見面,想找你理順一下財務情況   由於在外工作有津貼,而家儲蓄能力加強至18K/月。有現金20萬,月供投資保險供款額已計在支出,仲有3年先供完。希望買樓收租,仲有買股票作中線投資。但由於在外國不能貼市,所以不能作經常的股票買賣。   下年就三十,希望敗局能收拾。 三無人仕   answer: 讀者工作收入其實不錯的,惟筆者由2012年至今談理財,經驗發現不少人位居要職,但理財方面一塌糊涂。出錯之處:   錯用自己收入衝量自己支出,要知收入你是top 1% 一層,見下圖即你在香港700萬人當中排7萬,根據稅局2018年公佈結果,排第70000人年收入只約156萬元一年,呢個數夠唔夠你成為人上人? 夠老婆唔做+工人兩個+住千呎大宅? 大家心中有數。 當然今時用薪俸稅數字去量度港人收入水平更唔準,原因是有錢既人都少交薪俸稅,或可能有人犯法漏報稅。留意未來一年利得稅將跌至8.25%(每公司頭200萬),好似筆者有幾盤生意,就能將年收入用不同公司賺取再分紅形式出糧(dividend, not salary),稅率就由17%合法降至8.25%。慳返既provisional tax都夠多請兩個同事,回饋返娥姐咁話!  香港唔係一個長年居住之地,筆者同意。阿婆拎綜援就要審,老闆坐係度都有錢分。故留係香港必須學好用金拜金,否則要返菲律賓。   為免傷了haters的心,我地仍然要補充一句:「只要你係充滿愛既香港出世,政府係有義務去養你同比地方你住既,你等填海啦。」   跑數行業,錯信一個鼓勵你洗錢的老細,又車又錶又落D,洗哂你D錢好讓下層再努力跑數   錯於只著重增大收入,殊不知政府只要加印銀紙,你工資的增長速度永追不上物價升幅(因銀行購買力下降),最後又係辛苦一世,退休只得百餘二百萬MPF傍身。正確方法應是利用銀行借貸力,借力打力,先可小勝大贏政府   錯認為讀書可以加人工: 這只適合在1-3萬港幣的月入層,又或你係公務員咁靠讀者跳point無可厚非。但工作一段時間後寧願出力讓工作有表現,好過返工放工掛住讀書。另外靠讀書去拓闊人際網絡,筆者認為事倍功半。因為自中學之後,交情大總之建基於利益互換之上。你自己能力無增,只夾硬攀關係,做到都只係識返與你level相同的人。   錯認為努力就可發達: 其實對於白手興家一群,每日勤力做野就好似呼吸一樣,是必需同唔需要提的。所以若你想改善全家生活環境,勤力就好似打機升LEVEL當中三粒寶石既其中一粒,仲有其他條件係要達成。   調整好心態,知道自己借盡為36K/10000*50%*2.59 = 466萬。明白如找收入近同的伴侶及結婚,借貸力可近900萬,每次趁市低隔4-5年借300萬吸間細樓,你明白要50歲前撈到三宅係手有可能,綜不能飛黃騰達都可保住青山。各位: 事業上未試過落力做既事,唔好話無可能。又或讀者人工升至5萬,一個人都可借50K/10000*50%*2.59 = 647萬。買樓只要出首期就可夾個租客同你供樓,租金更可隨通賬加,你話香港仲有冇類近投資? 謹此歡迎找到類近投資的,又或想賣中山樓或者緬甸樓的,都可在本POST留言。   保險買乜同月供幾多就夠,這在收息101有授。至於股票能買,但不可作理財主軸,總之買股賺到就當加快理財進度,要控制金額令賺唔到都唔會影響你理財大計。理財主軸後生用樓、中年後用債、股票應為為booster。

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40幾歲,2百萬現金、怎3年內退休? #1741

親愛的諗Sir, 我已經讀完收息101和103,覺得非常有用,想快點使用你建議的方法。我的情況如下, 請你指點迷津: 我40歲,的月薪是$50000港元。我在澳門工作, 將來或者在澳門買樓。 我於2018年初在屯門購買了一套兩房單位。價格為$540萬,抵押貸款為80%($ 432萬)。我在30年內償還貸款,每月支付約$17000(2.375%利息)。 我有300萬現金,目前在Mortgage Linked賬戶(2.375%利息)。我收到每月$4000左右的利息。 我有一個從我父母那裡繼承的港島區物業(價值約 $550萬),但該物業在土地註冊處未有正式換成我的名字,所以我正式只在屯門有一個單位。 我不知道是否應該等幾年後將我的屯門兩房單位賣出,然後買三房單位,或將香港島的物業改為我的名字,以便我可以從銀行借更多的錢購買債基。我非在香港工作,在港無親人,將來買樓貸款成數只會為4成. 我從你的博客中讀到,目前我不應該購買E計劃。但是,我的投資知識很差,因此我想購買一個易於遵循的計劃。 如果您能夠善意地分析我的財務狀況,並給我一個關於如何處理我的情況的建議,那將是非常有幫助的。非常感謝您的指導! 最好的祝福, Chun   ANSWER: 港島區的物業如是父母指定讀者單人繼承,那就可免印花稅轉成讀者名下了,所以讀者無需想應否改香港樓做佢名字。至於讀者有多間(港島)樓係手不表示讀者可借出錢大增。如讀者工資引申出的借貸力已達上限,那就當拎多間樓係手都唔可行工資證明借,而用資產證明借,一間550萬既樓只可借出30%,即約150萬。如有工資證明加上自住,可借六成,即約330萬,但讀者要有此數的借貸力加上少於45歲才能盡借此數。   那究竟讀者有多大借貸力? 單人計應為50K/10000*50%*2.59 ~ 650萬。現時屯門借了400餘萬,所以再按埋父母繼承的港島樓,應可多套~250萬現金其後用盡借貸力了。當然此假設了讀者無其他借貸,無卡數、或擔保、亦沒有一些被銀行懷疑為借貸的日常支出。  有些人買樓簽左臨約,及後到銀行辦上會時才知自己借貸力唔夠,那就太遲或許要被殺訂。另讀者收入在海外(澳門),留意最好用香港有分行的銀行位於澳門的支行作出糧,咁拎澳門收入係香港借錢會容易。   對比外國,英國買樓不少業主會要求買家出示由銀行發出之「信用狀」,買家睇樓之前就知道自己借到幾多了,係香港先會由買家估估下用佢幻想去睇下自己上唔上到會。不少人落訂前都會去銀行問問,然而銀行接觸客戶之一層,可以唔同職員對同一問題都有不同答案,所以在港買樓應何等謹慎? 看倌自判。   又例如香港買保險,為了終身保費平衡,頭幾年的保費都是白交的,cut單會冇左。然而外國的保單是不一樣,再加埋強積金制度,你就知香港人在不少理財事項都被集體蒙蔽。因此本blog才有源源不絕之話題,5年間在買樓、股票、買債、期權、保險上,都都找到具養份的文章予讀者參閱。   圖: 上穿的已用黑圈標誌   讀者的入息中等,需買樓去擴大資產規模,好便脅持數個租客幫自己供樓。留意有錢人反而不用急買樓,買樓的回報低又升得慢,若不是你要利用「30年按揭」這項連巴菲特都讚好- 絕佳沽空美金的投資工具,根本可考慮一年升3-5倍的股票。數十年前買樓的人月供只千幾,今日千幾蚊已買唔到乜,就係睇淡美金發生作用,令供樓越變輕鬆之現象。加上而家沽走再買返要比重印花稅,那讀者不如就照住屯門,港島樓按5成得260萬再租出,租約用作加大埋自己借貸力(如文件齊,租金收入之70%可行增大自己借貸力),連同手上現金加按得260萬買債基收息,收住息等買第三間樓吧!   易於遵循的計劃 債基收息缺點在無保本性,但享比中電或領展更低之波幅(約S.D= 20% vs 5%)。未來一年經濟難料,一個有美國國債、再加上外地國債的債基組合更為平衡,即B加C餐,可予約15%年息,讀者有500幾萬現金,部署將一半(即約270萬)再分三注買入,270萬收15%即月收33.7K。等於讀者月薪7成,做好既話再趁呢幾年用另270萬錢買埋第三間樓,基本上可退休了。至於買入/賣出訊號: 等債基上穿圖的中軸線買入然後下穿就走,策略在收息課集等後自行在家易於掌握。  

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賣居屋轉私樓的考慮 #1740

你好!我想向諗Sir請教置業問題。客氣說話不多說了。但我想指出,在我參加過的眾多投資有關的課程裡,諗Sir的課程是唯一讓我覺得物有所值,甚至物超所值的!   先說說小弟現在的情況,本人35歲而太太 31。月收入本人50k而太太 29k (另有2-3個月year end bonus)。二人合共大概180萬現金。支出月40K,夫婦可儲40K。   現居市區未補地價3房居屋(弟弟持有),綠表2m買入現約值8m尚欠銀行1m而月供6k。 父母居住於新界區未補地價居屋。多年前綠表0.7m買入,現約值4m (綠表價),供完了 太太沒樓。外父外母有公屋。   現在弟弟需要置業,故必須賣其居屋讓他回復自由身。本人有兩個計劃:   賣掉本人居住的3房居屋,套出6m,單名購買市區3房私樓。假設樓價10m,借6m,月供16k。另外用手上的現金1.3m作債基投資,收取15%回報,每月收16k,剛好抵銷供樓需要,淨80萬現金不時之用。 這個計劃,令本人有足夠應急錢準備call margin (just in case)   2:用外母的公屋單位,申請綠表,向銀行做9成按揭,以市價8m買弟弟的居屋單位,變相把居屋加按,套出8m *90% – 1m (欠銀行)- 0.23m (印花稅)= 597m 現金。再用其大概4m作15%回報的債基收息,月收50k,其餘用作後備現金。當然,每月要還按揭27k 另在同屋苑買兩房居屋比外父母住,估計首期100萬而月供10k。   計劃2好像較好,能產出很大的現金流,供兩層樓都有錢剩: 50k – 27k – 10k = 13k。但手上兩間居屋,在投資角度上好像比較遜色,想請教諗Sir會不會有更佳的做法?     answer: 讀者的考慮頗周詳,相信筆者縱不能將每項課題一一授妥,也對讀者在理財上不少啟發。始終世界在變,筆者授予的方法可用三至七年,但能保證一直走好唯有自己萬事上心。有些事務讀者可能要再問問,對於樓齡超20年的居屋,銀行未必肯借盡九成予綠表客(交出公屋轉買居屋者),就算借都會大降還款年期至十年,故讀者想用外母綠表名去買走弟弟手上居屋至九成,恐怕算盤打唔響。惟按到7-8成而還款年期20年,相信仍可找到銀行肯批,故看倌如是有親戚有公屋及居屋係手,可參考讀者提出的「按爆八成」公屋之法。   至於買間居屋比外父母住,如認為已有一居唔想再加買居屋,那就轉買私樓吧,筆者亦支持將按出黎既錢買私樓。供私樓是先苦後甜,獲的冇限制的業務。居屋在不用付地價下就受諸多限制,對於收入有一定者,如家庭收入超60k人仕,加上家庭負擔不大,主打買私樓長遠有利,公居屋買家較幫唔到手去叫起個價。   另一疑問是債基能否持續派15%? 筆者認為可以,至少收息課由2014年至今,都已持續5年了。當然5年間筆者因應市況提出不同債基助學生收息,息率跌機會不大但2019年實在要留意債基價合否下跌。鑑於現市況筆者認為大家如有美國公司債為主的債基係手,應趕快趁現時反彈高位轉至美國國債為主的債基,息率一樣可做到15%一年,不怕的。至於拉丁美洲為主的債基,因巴西總統就職令當地市場走好,然而持有該類的債基宜在新總統1-2月蜜月期沽出,都係轉買美債為主的債基。當然有些新興市場的債基亦可考慮,究竟那一市場為首在收息103交待,重讀生宜把握3月班空位,1月班已滿。 2019年是否買樓好時機? 如果你買3-5百萬樓,待樓市再向下調5-10%,閣下可考慮出手。見土地註冊處數據,12月3-5百萬樓的成交數目跌了20%,然而比9月530單都高。9月是樓市初調期,少買賣宗數可預期,12月樓市例淡,但3-5百萬樓成交宗數下跌速度減慢可上10-11月成交宗數保持平穩,證明係香港有意欲出3-5百萬買個小單位的人數目仍多(全世界計)。未來一年主軸是美聯儲會否開始減息,加上質易戰會否令美加資金全由中國撤走,若美加資金走香港應成首選停泊地,大家對港經濟同樓市不用過份悲觀。  

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三十中年遇上超筍銀主盤? #1739

諗Sir你好,想請教轉按以及資金運用問題。小弟現31歲,太太30。本人月收入4.4萬元 ( 1個月Year-end bonus ),太太3萬元 ( 2個月Year-end bonus ), 二人合共大概25萬元 現居市區私樓太太單名持有,2014年460萬元買入,8成按揭,現約值660萬元,尚欠銀行312萬元,月供11,000元。父母聯名有灣仔唐樓55年樓齡,多年前買入,現約值500萬元冇按揭。   本人供樓及月開支合共大概44540元而太太名下香港沒有物業。由於本人將轉工,我計劃之前轉按做更低息HIBOR PLAN, 並賺銀行/中介回贈共2%, 套出現金80萬,月供款14000元   另外希望擔保父母樓加按一些錢,都用來購買債基,幫助儲錢,本人同意諗Sir以儲樓作為理財及退休作主軸的策略。 此想法如何? 請諗Sir指點迷津。 ANSWER: 我地用講到爛既SWOT ANALYSIS去再睇睇讀者個案: Strength: 年輕(30歲) Weakness: 少現金(只25萬) Opportunity: 父母有樓未加按、或可運用。債券市場在較低位置,不俗吸納時機 Threat: 短線有一旦樓價再被外來人搶貴會有被擠出香港之險、中線有父母需要醫療或自己中年要額外醫療支出之險,長遠有儲蓄不能應付退休之險   估計讀者幾年前買樓結婚用掉不少現金,故今時只25萬現金係手可以接受,惟不時要留意儲蓄率問題。至於父母唐樓係未用好自己錢投資前不要亂運用,加上唐樓只可按五成及需讀者擔保,較好處理方法係先趁市高按錢出黎,放在MORTGAGE LINK戶口,即500萬可按250萬出黎而最多可放一半(即125萬)係MORTGAGE LINK活期戶口,收相等於按揭利率之息口,即約2.2%。留意筆者替絕大部份人擔心的是: 一有錢係手最差係買野洗哂佢、次之係硬要一次過於數星期內落哂注投資。若閣下有上兩缺點寧不加按。   有些人怕加按後如樓市跌被銀行CALL LOAN點算,筆者在銀行工作一段時間,經濟差時銀行會先從公司戶口入手,一些老闆有公司戶同時有樓按係銀行的會率先被CALL LOAN。另外亦不時有客人問有冇銀主盤「筍盤」買,筆者只好笑言應對。惟銀主盤很多時業主已走佬,銀行只運用銀主權利將間樓係法庭收番黎,但買家留意如「走佬業主」日後出現及清還債務,銀主新買家可能要應付「走佬業主」的訴訟。正因有此風險,所以銀行拎銀主盤去拍賣行拍賣,講明銀主新買家唔比查契的,這是為什麼銀主盤「平」的原因。而不少人不知就裡認為銀主盤「筍」。   另一方面銀行逼不得已都唔想收番間樓比拍賣行叫賣,拍賣行要向銀行收費,收樓不是銀行上佳選擇。近日有人網上話同銀行高層查問過,萬一間樓負資產銀行會唔會CALL LOAN補水,銀行高層話會,叫大家小心。誠然作為一個銀行高層,你認為佢會講「我地就當間樓負資產緊都一定唔會CALL LOAN嗎?」場面話與落地執行是兩回事。   有時一些人講多,就露底了。真要檢討自己能否作批判思考,或是只人云亦云的人。有些人收左錢叫佢唱好股票佢就唱,習慣唔諗,註定被淘汰。在證監對股評嚴厲監察之下,下一浪升市有望出現些更有質素的股評。   當讀者加按到錢之後,自己樓按到80萬,手上有25萬,父母樓如按有250萬,月供多了約11-12K,而按昨天文章的「博命收息人」,槓盡再利用A+B債基餐,22%-25%一年是可以的。不過筆者認為讀者不需「博命」,不槓盡收15-18%一年已夠了,更應分段入市。300萬投入,每注100萬,1-1.5年後買哂可收息年54萬,每月有$45000月入新增。今時先下一注,等市達咁時段的低位加上氣氛差時第二注,等市確定雨過天晴後入第三最後一注。至於點量度氣氛差? 雨過天晴? 筆者有數理化的方法在收息課上教授。

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跟銀行買基金找唔到海之戀尾數,點算? #1738

  諗SIR, 你好, 我有些急事, 好想找個專家去幫我, 希望你好人, 能夠幫助我. 因為問D agent 只想賺我錢. 意見不中肯.   2013-2014年開始睇你的BLOG, 曾經有上過你D Course和買你的書看. . 2014年我將 $90萬, 分別買了3隻美國債基, 打算有高收息回報. 現時每月大約有18K 左右利息. 近日條數,我叫銀行比條數我睇,一個月收22490利息而5776支出,原來係淨收$16714,回報實在有22%,真係感激! 由於我先生踏入2018收入好不穩定, 所以18年月月都 cash out 利息當家用…唉…   18年中A餐跌,好彩而家升番,經歷到利息沒有因基金價格升跌而照保持派呢件事。18年尾到E餐跌, 今次升唔番,少輸幾個%。但銀行職員話因為我槓桿比率高,叫我好轉,否則有call loan之危,但我擔心令月月16714收入受損,究竟點做?   佢話叫我考慮 Value Partners Greater China High Yield,由於先生收入仍不穩,希望諗sir 先幫我睇睇,這幾年先多謝你。   answer: 先講又唔係個個銀行職員或agent都埋沒良心的,同埋始作俑者未必係你面前個sales。2018年底筆者確實聽過一些令人髮指之事,就係某銀行投資專員為了跑數而叫客將原本用黎交付海之戀尾期的錢入了美股基金! 而家4百輸左1百,尾數點找? 個客都講明係筆數要買樓找尾數…   呢班投資專員或者金融高層,邊樣野升容易引到人買就sell個樣,睇怕第時有虛擬幣基金佢地為補保工都會sell,個心只係諗住唔係客死就自己餓死。這氣氛擴散開來就令全香港人都想賺盡,行一個滅絕而唔係長期亙利的戰略,而家香港唔再係香港,經常見人為朋友移民辦Farewell。筆者建議,每個銀行sales係佢台面都展示叫佢跑數班高層既照片同工作地址,等扮好人高層為收百萬B仔狂摔數之餘要想想: 一旦個客出事佢同個sales都要一齊選邊個甩手邊個甩腳。 講返讀者,由於佢槓得好盡,若不是佢有留意筆者的ABCDE餐買,情況會比今日差或早早被人CALL LOAN。筆者提出之基金先觀察其波幅差,更檢視過內裡的債券評級,更大部份是2008金融海嘯前已有,對一旦遇上跌市有預算,敢講表示可跑贏同儕。讀者組合槓得好盡令觸發CALL MARGIN的機率大增,筆者認為讀者應先減槓桿,收少一點利息,下步再考慮需否轉換基金。   讀者最大問題是重倉A餐,估計是年派20%以上「合符」佢需要吧。但同學請不要在收息101習得債基後,利用債基收息當武器去縱容自己大洗。收息堂主要想助同學賺取被動收入,幫助大家換回自己生活,勿再逼巴士地鐵上班。你收多左息又大洗左,只會令自己陷入萬劫之輪迴。當然讀者係用份息去津貼先生職場「出事」,唔係大洗。惟此不為過份槓桿不理風險之藉口。   […]

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