全職媽媽降臨。老公點孭上身? #1306

本人是DV39收息101的學員, 就是今天最後請教你怎麼把問題給你,而你教我發Email的給你那個:)。我也報了你的收息103課程。看阿Sir你的Blog已經一段時間了,非常欣賞阿Sir你的思維方法,覺得很適合本人去借鑑,也真的學到了很多很多。所以也毫不猶豫報了你的兩個收息課程。希望阿Sir可以對我的人生的規劃指點一二。   本人35歲,太太33歲,我有一份穩定的工作,年薪大概有1.1m 父母都超過了65歲,沒有買過屋,並住公屋,需要我供養 太太幾個月前辭職在家照顧兩個小孩 本人和妻子以聯名戶口在西九四小龍買了一個6百多尺的單位,現在銀行估值596萬。首按利息H+0.7,欠1.2m, 月供大約5900。加按部分利息p-2.75,欠1.9m, 供大約7730 現在把舊單位以14000出租,並且以21300租住旁邊的800尺的三房單位 沒有用槓桿買了三隻債基,市值大概250萬,分別派息10.335%,9.166%和5.738%。平均派息大概8.6% 人民幣投資主要在大陸放私人貸款,有200萬人民幣投資應該在3個月內會回籠, 另外的有大概1.15m人民幣投資在半年內回籠,但不想再拿去放貸了,因風險高。 不算供樓和租樓,家庭開支42000左右 股票市值763k,分別是388香港交易所,700騰訊,1800中交建 現在持有港幣現金大概100萬,大部分放在mortgage link   我的問題如下: 如何令自己的資產合理配置和儘快增值,以實現提早退休的夢想,哪一類的投資比較適合本人呢? 希望在將來幾年內在西九四小龍再買一間3房單位讓家人住得好d,現在樓價大概900萬。問過銀行,由於太太沒工作所以比較難借錢。而且我覺得樓價太貴,不知道是否值得買? 如果買樓,可否通過擔保媽咪去買樓然後繼承給我,還是通過分拆聯名再買比較好? 是否借稅貸或信用卡貸款然後投資疊增債基,然後等過幾年樓價跌了,並且供完私人貸款以後,多些資金以後再買樓? 你的迷途小Fan   ANSWER: 此問題是修畢最後一天課程後發出,即係讀者未讀本人課程就走左去買三隻債基。那筆者盡量提點一下,未槓桿就派10%之債基係有,不過筆者會選擇原本派6%而槓完收10%之債基收息。因為在現今低息環境,仍需用10%息發債之企業,顯示負債水平或盈利能力很有問題。同意讀者在上課前只得個殼,而沒有內容(substance)。目標為本的只想搵隻10%收息物到手,但如對收息物本身不認識,會引致逆市時大幅帳面輸40-50%之風險,又或市場傳買入類型之債基停止贖回,就算最尾無事都嚇餐飽。   在課程已授如何將債基之風險量化,大致是派6%年息之債基只有三個風險單位、而派10%年息之債基之風險單位為十五。咁講投資人應只用低風險之債基去槓桿,而不槓桿用十五個單位風險去換只10%息為高危。若想將投資的風險同回報搞清楚,可像讀者一樣到堂。當然如你仍是希望把自己錢糊里糊塗去下注,若你餘生對錢已再無需求,咁就可以。講返要達成讀者提早退休之夢想,最基本就是要搞出42K被動收入。當然若令派息可跟隨通賬一齊升跌,那讀者更可將退休驚無錢洗之煩惱都解決。點都好,先看看點安排42K,退休對於讀者,有感仍是遙遠。   讀者自己間樓14K租左比人,自己用21K換上三房自住,行<雙租族>之法,省去買入三房住要比的重稅。早年做錯了一件事:「聯名買樓」。今時做對一件事:「避免細換大比重稅。」可惜時下不少人對付印花稅好似無感覺,買700買樓要付的約50萬稅款,連筆者都覺肉痛,驚嘆太多香港人財力比筆者高,先聯名再換大屋再錯一次用聯名買,交咁多稅真係連林鄭都為你動容。   工資高及早買樓,現享H+0.6%低息PLAN,及過去幾年潛心儲錢,雖樓只一間但可動用資金有: 250萬債基 115萬+200萬人仔 76萬股票 100萬現金在mortgage link 即共約港幣800萬   800萬呢個數「夠開波」試下直債。直債是到期保本、而債基是無期但又唔保本。「有米者」應不斷從「股票+債基」組合搬到「直債+樓房」之組合。如資產淨值達二千萬港幣或以上者可考慮將樓房一環節配到海外。但如只為了想買樓而買樓,就走去日本五六十萬咁買間樓,筆者不同意。近年在雜誌見到對買日本樓作負評的報導,看法是如初心放租者買日本樓投資,很多時對對租務管理不熟悉引法出誤會。這些管理涉及對人及經紀的基本應對,無因你轉到日本買樓而可作忽略。所以投資機遇是一件事,但你能否有知識將佢好好執行係另一件事。同一個單刀機會,諗sir同山齊士既處理方法都會好唔同。   債基已買夠,讀者唔好再加。250萬現收8.6%息,建議利用收息101課已習的方法,運用本身低波幅之債基做槓桿,而只投債基兩隻,達成11-12%的收息目標。此來已將總被動收入由$17900/月提升至$25000/月。另外315萬人仔至少轉返其中200萬做港銀/美金,投入直債收息,不妨考慮一隻2022年到期(新加)坡紙計價的大新銀行直債。無錯,就係香港個間大新bank。   唔槓只得5.1%息,槓左年回報為 (12750 – 3000) / 100000 = 9.75%。筆者相信,香港至2022年唔會有銀行執笠。留意係到期保本,讀者投入25萬美金,每年「硬食」近10%保證回報。如此一來,月正現金流又提高了(250000*0.0975)/12 = 美金2031 ~ […]

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老母「被置業」的個案 #1305

  諗sir你好, 我家父母一直在租房子,因為業主是親戚,以及單位是居屋,所以每個月租金相對平宜,每月$9000三房在九龍區。我的弟弟就快結婚搬出,所以父母之後都不需要這麼大的單位,開始在想買一個兩房單位給他們會否改善現狀。   我和丈夫已有一個兩房單位,市值約$660萬,還有約$400萬按揭,每月供款約$17000;收入每月大約14萬,儲蓄約7萬,現金約$380萬,已計劃用約150萬作首期買多一個兩房作投資,其餘的現金想上完收息班再決定。我每月給的家用是$13k-$14k。如果買的話,會用母親名字,母親願意付約$50萬作首期,由我們來付餘下首期,作擔保及供款,到時我給的家用會相應減少。   問題: 應該買還是繼續享受低租金? 如果買,是否應去試抽居屋? 什麼時候買?因為這算是我們的第三宅,是否可以等跌市買?   謝謝!   answer: 父母原本住係九龍三房居屋單位,想買兩房改善居住環境,筆者估計兩房應是較新的樓吧。另筆者理解是新買的兩房應是父母入住,而讀者把此項目作個人投資考慮,是嗎? 同意父母無樓很幫助減少買樓投資首期,即係#1288 CASE那位150K月入讀者所講的「提供人頭」。而家排隊買新樓有20%係廿歲未夠後生仔,父母老來「被置業」在現今香港亦屬平常。筆者為符合港情,分析一下用人頭買新樓定買二手又或租樓比爸媽住之利弊。   人頭買新樓 如買全新樓有機獲15%印花稅之部份回贈,不少發展商回贈一半7.5%。即九龍新樓兩房若在800萬,印花稅有回贈都要60萬。放番入本案,此金額已是父母現住地方之60個月租金有突! 知道讀者有人頭買樓,你係唔使比15%雙倍稅,但單倍仍是要比的。當然無回贈「益」個客,發展商或因此提供減價。另外首置身份除了可少付稅,亦可做盡按揭八成上會。惟本案讀者的媽媽估計收入不高,就算單名買樓都要加讀者或其先生做擔保,在此情下係做唔到八成上會的。因要做高成數八成二按需借款人聯同擔保人都係無樓先得。不過買新樓仲有張皇牌! 發展商暫可無視照批高成數借貸,85%上會照可行! 不過頭3年低息過後預比4%附近(有些可達6%年息)。   按讀者想打200萬去買樓改善現狀,買新樓付200萬首期應可夠CAP成1000萬既樓,同意真係可改善現狀。不過留意現九龍區新盤大多以啟德供應為主,按賣樓廣告都知主想招徠後生仔買家,片段又彈結他又唱rock style既歌咁。筆者驚父母搬入後發現屋苑會所缺長者配套及交通不如估計般便利,令老人家未感現狀有改善。另外其於在旺市買樓不應用超借貸力60%之原則,先計借貸力為14k*50%/10000*2.59 = 1千8百萬。現在只借了400萬,即運用了22%。從而計出再買下間樓應只借1800*(60%-22%) = 684萬。由於首期打算付200萬,讀者若買1000萬新樓,自己同老公會加埋阿媽擔起800萬新債務,超出684萬安全水平些少。筆者認為超出此水平是可以,但若買成1300萬價碼的新樓會令件事變得危險。   人頭買二手樓 如買樓齡較新的二手樓,可先到社區視察、或父母都有個大概。此舉沒發展商回贈,惟所得單位投資價值估計更高,附合讀者希望利用阿媽名既可幫佢改善生活而自己又能投資的想法。新樓收樓後大多呎價會跑輸大市,因需捱過供應高峰期,二手樓入伙三數年後多無此問題。若讀者買二手樓即沒發展商包底借夠八成五,咁講付200萬首期,根據金管只借自住樓市價六成之原則,讀者頂盡買500萬樓。因500萬樓借六成,即只借300萬。換言之買二手樓難去改善父母居住環境。當然二手樓有好處係即住,買新樓你係買樓花,大約都要12-18個月後先入伙。   唔用人頭租樓 此法主要係比唔使買樓既仔女,利用手上既錢收息去租靚樓比父母住。計及350萬用債基疊增收息,較低風險咁行收息101之套餐E,約收10-12%,一個月有息35K息入袋,每月10號派。如用稍高風險的混合方案,收15-20%,月收入可提高至58K,可夠租樓而自己儲起淨額再作首期第時買二手樓收租了。點都好,呢個唔買樓既方案相信不合讀者。   解構了三個方向,第一重要是說明買樓不是看什麼時間買,而是先看有無能力買。計出讀者能力,買二手樓只達500-600萬樓、而新樓可至1000萬。入手後若樓市跌20-30%,由於借貸力未用盡可以守住。一個老舊問題是:「如果跌點解仲要買?」   重點是:「無人知聽日會升定跌。但你個人能借到幾多同買到幾大就計得到。」加上李澤楷的機遇不是諗sir的機遇,所以睇好自己副牌先係最重要。當然同意讀者收入在香港而言算是高的,買新樓係佢用好「人頭」同時作投資又可照顧好家人之「一石三鳥方案」。所以新樓廣告幾時都以愛行先。四月期待同大家去睇海之戀。

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荃灣一房何解值1000萬? #1304

尋日嘔左三千幾字講林鄭後樓市,原本諗住今日唔寫文。無奈whatsapp不斷受通傳,問及荃灣一房賣緊一千萬,後市又有何看法? 在此點列說明:   一千萬引申自3月27日新世界出既價單,56及57樓單位開價約1100萬,折實1000萬。 將柏傲灣兩個最高質素的一房全海單位進取開價,有MARK價意味。發展商配合今時社交平台,成功用兩個單位的成交就製造了樓價大升現象 呢兩個單位就算開價再高50%,相信都會有人買,因為只係貨兩件。如無人要起碼長實樓神趙生都會認投,一旦將柏傲灣既一房MARK到做一千萬,佢4月開賣既海之戀,真係賣到發花癲都得 微觀發展商的賣樓,其實都係同往時用著一把戲。先將TOWER 1A的一房C單位之27-45樓用中價位出貨,成功後慢慢將更高層4-5個一房放出黎惜售,令價格容易嗌得更貴。最後用高價賣了最高57樓單位,令成堆6-26樓係TOWER 1A既C單位之價位升埋上黎。 根據3月24日價單,TOWER 2A的49/F C型同類(同421呎同望向)單位已開價過千萬,但估計因當時要選特首,令此新聞不能炒作,所以留番今日先出。 可以解決此現象,就是叫政府撤辣招去解封二手樓市場。現在二手樓成交近凍結,只令一手發展商任開價主宰市場 另一建議,是政府起樓,指明一房只賣350萬、兩房只賣500萬,主動干預樓市。還掂林鄭連居屋唔補價出租咁去益人都諗得出,不妨行埋下步政府負責起樓啦 東涌大把公居屋無人住,平平地賣哂佢。叫九巴每5分鐘一班車由東涌直出旺角 回歸廿年,設備齊全既醫院只係起左一間。大把老人困係老人院等死。 當然,政府永遠係後知後覺,萬人埋葬只用一份報告交待了事。悲哀的香港人,要自己找出路

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拆解林鄭當選後香港樓市走勢 #1303

特首選舉塵埃落定,就算再有亂子亦不屬港人之福。林鄭當選後香港經濟樓市何去何從? 筆者喜愛抽離一點先從香港於地區上扮演角色、及現時金融趨勢去解說往後樓價怎樣走著。     如果香港無移民,根本唔會有董建華、唐英年。恰巧上述兩位人仕之先輩都在戰亂時從上海走落離香港,香港同上海從來唔需要比較,敢講香港同上海無得比,上海穩勝。不過香港可擔任對沖內地經濟的一顆棋子,時至今日,香港資產成為對沖人民幣下跌的瑰寶。六七年毛核心決定唔趁亂收番香港、筆者相信今時習核亦心中有數,取消一國兩制令香港變成了廣洲,對中國發展屬零得著。     近月中國同胞已用腳同錢「投票」,2016年9月數據,涉及買家印花稅的個案共250宗,15個月新高。如計大單位市場,無官方印證的代理數據表示,內地客買樓金額佔整體比例26%。一眾數字說明內地客又從回香港了,那為什麼自2012退場後更面對「踢喼」,內地客又要返黎香港呢?     說投機升值,就絕對唔係,內地樓升得快過香港好多。惟以投資價值而言,係香港買樓令內地買家免受限購令影響,加上持有美元資產可拉平人民幣下跌帶來財務損失,更可隨時賣樓將資金轉移海外,對內地買家而言擁「一石三島」之好處。近月不少香港地產商賣新樓會先問入票「抽籤」者買房數量,買八間的在A1籌,買四至七間的A2,一間的「窮老港」就死在B籌。當然結果梗係A1抽中者眾,可以先選單位。中籤者如屬剛成為三粒星的「港新貴」,梗係用盡首置名額唔使交15%稅之便利,有咁多谷咁多。香港地產商而家食梗呢條水,而揸住呢條水喉既人特首有份,屬大大茶飯,更有戰略性意義。     習核一向落力打貪打腐,內地人如走錢要大筆,將灰錢落港買樓屬不二之選。始終去日本同俄羅斯言語不通,台灣市場太細一谷就起,先將錢運去香港再部署他日跳到美國澳洲屬正當思路。筆者咁講呢條水路,係內地官場仲緊要過一帶一路。畢竟一帶一路是口講的,而「香港水路」是自己發財用的。今日選到林鄭再加兩個政協副主席同埋政治局top 3人物去睇實呢條水,在國內任何有灰錢係手既同胞,收到電話或被邀洗頭艇都要俾面。對某些人的統戰工作具有深厚意義。     土生香港仔你要發達,就請你務實地參與「香港水路」建設。當然你好命出世早已賺夠有米,就好應發財立品。至於上岸者懶清高仲要指點灰錢生意,筆者看此舉未免有些過態了,先講自己,筆者係靠邊站的,不支持亦不干擾。當然未成為「水路」持份者的,就梗係日日嘈嘈嘈,這些事情放諸管理賭場或茶餐廳都會發生。好啦要講講未來預計發生既事,看法是「香港水路2.0」將會出現,如你連水路1.0都未攪好,那好應少上網少睇報紙,多收風多看書多思考。     「香港水路2.0」由內地地產商發起,先用慈善名義在國內成立基金避稅,再將基金控有香港上市公司作旗艦,啟德同鴨脷洲地皮已投得,建成樓房後會拎返上海北京賣,推5大好處: 單位已由發展商打包落公司名持有,買家可規避持有香港住宅的15%重稅。 人民幣貶值相對令物業在國內升值,變相成為最佳買人民幣跌的工具。(世上買人民幣跌的工具難找,是香港的獨特性成就了此事! 基本上國家不希望有任何看淡人幣或股市的工具出現) 資金放到香港後,靈活性大增 有得住有面子! 為sell客半山往後恐怕仲要劃埋北半山(北角村重建後地點)、南半山(黃竹坑)、同東半山(筲箕灣)。 吹噓可投資移民(而家買樓唔計入項目架)   關於內地限購,比個例子你睇: 廈門市國土資源與房產管理局發布關於進一步完善調控措施,促進房地產市場平穩健康發展通知指,在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上,該市戶籍成年單身(含離異)人士在該市限購1套住房。   同時,通過贈與方式轉讓住房後,再次購買住房需滿3年。新購買住房的,需取得產權證後滿2年方可上市交易。此外,各商業銀行嚴格貸款審查審批。通過不動產交易信息共享,商業銀行嚴格按照二手住房交易價格為基數發放貸款,防止虛增房價套取銀行貸款。嚴格審查首付款資金來源的真實性,堅決杜絕「首付貸」。嚴格評估借款人還款能力,防範通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款等。   不排除日後連二手樓都玩埋,合法咁將香港資產轉比內地企業再打包賣比國內同胞,做法是咁的: 內地銀行黎香港推按揭服務,物業直接由內地公司持有。借款者在取得物業後斷供,抵押物業即轉到國內公司名下而免付BSD(買家印花稅)。如此一來,內地公司將大量香港二手物業打包再出賣,物業在中國已先有15%水位了,因為國內買家可間接取得業權而免付在港買樓要比的15%稅。     任總在上海工作一排了,可能知道呢個機遇可「打救」香港,在助選時已幫林鄭一把。其實過去五年有香港地產商董事入獄,為其工作的高官亦被收監,香港的精英及富豪已知大勢已去,趁早投入中資陣營一齊把握「水路」為上策。看倌見特首選舉結果,著片得365票只比泛民的300+多了一點點,調轉睇即係建制同富商界別基本全投林鄭,阿四叔都開到口支持林鄭了! 如果再五年企錯邊,恆基一大堆農地唔使旨意轉到住宅用! 筆者已在早前文章分析過新世界在過去5年企對邊,怎令集團業績三級跳! 筆者估計另一個得益點,在香港保險業。當年保誠及友邦都選在香港上市,主為金融海嘯後為撲水,不過自CRS實施後,當年急就章竟是把棋下個正著! 現在船帆對準了風口位。     CRS即是Common Reporting Standard,大致是銀行及金融機構有需要提供客戶資料與別國政府作追稅之用。直接講重點,自2017年初實行為富邦的生意有起色,因為台灣暫未參與呢個CRS,不過客戶係要飛去台灣開戶先可以合規避免。保險公司做生意係要附合CRS的,不過香港保險公司受保監局監管、銀行受金管局監管,行內都感覺到金管的監管水平高很多,因此不少內地人在港買的保單,只不過敷衍申報了事。明白到香港政府正為保險業監理局改革,相信是有人看到呢塊肥豬肉,要狠狠的參與咬一口了。點都好,若政府肯為「香港水路2.0」訂明遊戲規則,亦屬好事。內地就是連規則都無,早年入內地做生意要交十幾個陀地、而家減至幾個。若係香港做生意或轉錢可以比足稅同一個陀地就令件事可擺上台見得光,亦屬可考慮。     講返林鄭,佢參選時提出的幾個重點,如肯執行及最後能通過法案落實執行,筆者認為對香港有利,就當再遇金融逆境,佢(她)幫到香港死少幾倍人。但以香港人現時之耐力及抗逆能力,要好似幾十年前小強咁打不死就絕無可能。筆者亦同意以佢買廁紙同年年考第一既經驗,5年任期是否事成好考佢能否搵到有智慧及老江湖幫佢過關。惟林煥光先生此等公正及正直形象之人仕,林鄭自己已可予此功能不需再召,欠既就係有冇肯做爛仔同講數叻既人幫佢。大家身邊都有呢類朋友,佢地做野識轉彎,不過因為醒同唔習慣行正路,所以唔會考到第一。     林鄭提議容許未補地價的居屋業主,通過與社企合作,把單位在市場放租。另外將有經濟條件的公屋戶上樓,騰出公屋單位。都是老掉牙式的重啟置業階梯,惟今時林鄭上任時已對內地財團部署看懂一二,應可好去同內地發展商配合做到樓又可以賣、香港人又有屋住的局面。不過估計林鄭帶來是另一種和諧,土生土長香港人多被困哂係公局屋更難翻身,靚地就賣哂比內地富豪而香港人日後就從天水圍出發過海返工去服待富豪。此等模式在新加坡及馬爾代夫都略見一二。新加坡分配組屋比平民成功令民用房市同投資房市分割,馬爾代夫更誇張,遊客住係一邊靚resort用美金、原住民住係另一邊爛屋用馬幣。一個痛苦的切割先可以解決到外地人同本地人對一個城市之不同需要。相比下如後台更本地化的曾生當選,問題會拖得更耐,但本地人活下去比較有尊嚴一點。   […]

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諗sir建議看的書: 當幸運來敲門 #1302

你好!諗sir! 很喜歡看你的文章! 現在每天習慣都會意你的fb。本人30歲,家庭主婦,育兩小孩,先生本身自顧,因健康問題暫時停工。所以我們現在老本幾乎吃精光,只剩下幾萬儲蓄。   本人早年買下樓, 9成按揭作出租用途。供6k 收租8k。買入價1.6M欠1.3M市值2.8M 申請轉按中 轉6成扣除雜費約套300k。 先生名下物業自住,買入價2.8M現值3.8M 欠1.65M月供10k 想幫佢轉按6成, 約可套70萬。   套出約100萬,目的支付日常生活與醫療開支。預計約30萬未來一年生活,不知道餘下70萬可投資咩產品可增加每月現金流? 有大陸親戚介紹買大陸新開樓盤約22000/平 有40~100/平選擇 可按7成 應否用套出資金投資大陸樓? 因我們兩夫妻都沒有投資智識。想請教諗sir指點一下,或者可以提供其他更好的方案給我們, 謝謝! Wendy上   ANSWER: 筆者自己思考: 為什麼內地房產商會走到香港買地起樓?   可正名將資金一大筆由內地過到香港。試想想你上海賣香港樓,付人民幣合法可擁有香港資產,完全無視銀聯卡或者乜乜卡個D禁令。淨係呢點,已肯定令香港樓賣爆。所以香港樓價將會包含內地資金逃逸而享有之溢價,而家只係序幕。你個仔學好點煮上海菜,比讀完港大工商科更有賺錢能力。(當然,先講賺錢能力唔係一切) 內地衍生利益之後延稅遠比香港重 香港本土地產商過往賺得太盡,參考新鴻基過往3年年報,集團於地產的margin介乎30-40%。今時內地地產商黎香港10-20%利潤已夠,在港賣樓對他們而言很好賺 持有美元資產,對沖人民幣下跌風險   遲下香港起好的樓盤會包銷上上海賣,香港人連見證ICC排大隊賣樓的機會都無。當然,樓市會有爆破一日,估計到時香港中國是但一方樓市都難獨善其身,在上述數個考慮之下,筆者不鼓勵任何人在內地置業。   同意讀者於理財沒有知識,一旦將樓加按突然有幾百個係身,牛鬼蛇神就會出現。所以話,最尾剩到錢係身既人,本身必須是識賺錢同懂理財。人傻自然有人呃走你D錢,所以戲入面既「傻人有傻福,符碌過一生」近乎唔存在。拍戲主依賴觀眾同理心加上灌輸美好願望去formulate賣座情況。在現實需付出耐性及年度計的堅持才能把錢賺來。   由於財缺,建議將讀者自己間樓按爆八成去套出更多cash。可套得2.8mil*80%-1.3mil ~90萬。一般的加按六成只獲30萬,唔知夠兩個小朋友加暫病配偶行到幾遠。按至八成月供230/259*10000 ~ $8800/月。將手頭資金增至90萬+70萬= $160萬。   當然,先生間樓都可按爆八成的,可暫時唔做咁盡,留番萬一銀包再見底時救急。若先生間樓按爆佢可套1.4MIL,即比而家70萬套多仍倍。 仲有,筆者唔係教產品的,而是學方法。產品可以每日轉,但懂方法就可助增強個人判斷力,往後自己解決問題。有時你見一些人好無運,好似頭頭碰著黑咁樣,其實萬事總有因,建議閣下睇一本書,好快睇完的: (ISBN:9861330321)   筆者自己睇開悶書,唔建議人地做苦差事。不過呢本真係又薄又易明,如你睇過就留點讀後感係POST COMMENT吧。   點都好,就當只160萬CASH係手,可以點做? 買股票是不宜的,穩陣錢從來不買股票。就當中電或領展,年波幅都比債券高。就當債券槓桿左將價之波幅增大一倍,用作計波幅之標準差仍比匯豐、內銀低。160萬投入債基疊增,行埋收息101課那最穩陣的「老豆之選」收息方案,悶到極之下收8-10%,讀者一年收入即多16萬,即每個月都有多12K用。當然坐食會山崩,若先生做唔到野,讀者點都要攪返左收入來源。同埋無野做及無收入證明既人,係點都做唔到按揭或加按的,未係新公司做夠半年都唔得,讀者需同時考慮這些情況。   證券業亦有本地薑與中資拗手瓜情況,耀才的新開戶7個月免佣? 定係同騰訊控有股份既富途證券一世免佣好? 如果你想擁有一世買港股的免佣戶口,可跟下面步驟做開戶。若香港證券行如真倒閉? […]

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懶惰的人財務自由 #1301

已報讀收息101.編dv4050 諗sir你好 由2014年澳門樓市開始下調後,本人認為能達成財務自由的距離越越遠,自從看了諗sir的文張後,就有了新的希望。   我與女友都是澳門人,澳門物業租金極奇低賤,一般不到2利(仲低過銀行利息) 但仍然有地產賣樓盤時用租金回報高做標提=.=! 早年有想過去香港買物業,做套房,正考慮中.政府已出招,咁就打消呢個念頭, 雖然澳門物業回報很低,但當時樓價越升越有,所以也買了一些   本人35,收入25K,女友30,收入20K(收入來源都是借錢給別人,收取利息) 樓A:估800萬,收租12000,供14600,欠350萬 樓B:估380萬,供16000,欠253萬與父母同住,婚後會搬出,留父母住 現金+股票480萬,股票有盈利   諗SIR提及技術上500萬可開私人銀行口,但480萬不一定可全數抽出, 所以計劃開到私銀和開不了私銀   我未上收息堂 計劃1:不能開私銀,以400萬計算     60萬保險方案,一直存放,用最大效益存放,什至將來再加碼   300萬.分別買三只以上債基.收10%-20%,想分散在吾同基金公司   留40萬補孖展或其他用途,到有一天夠500萬再開私人銀行口,或者家人合資開私銀戶口   計劃2:夠500萬開私銀戶口  用240萬買直債,目標係6利左右的債卷再摃扞,回報大概12%以上     80萬保險,也是一值存放     110萬買幾種債基     剩70萬備用     500萬能開800萬私銀戶口是不是要借貨,如果係.借回來的300萬有什麼較保守的建儀   請求諗SIR多多指教 懶惰的人   ANSWER: *各位教師有興趣可免費採用本文作學生錯別字練習   多謝澳門朋友來信發問,按讀者收入情況,澳門經濟發展十分不健康,脅著人口只幾十萬有咩事阿爺打個億落黎可即刻救番生,讀者來文可見佢賺錢方法主靠炒同借,不動腦筋或不用勞力去為社會創建,從古至今無一經濟體系可咁去穩定發展。當然如將中國作一大經濟體去看,澳門若肯主做吸吮主體營養的寄生蟲,只要體積夠細,實可生存下去。知道咁講對澳門人很不公平,筆者亦無話全部澳門人都係咁。有此發表只因愛很深、而恨之切,希望香港不要步澳門後塵、又或澳門快可找到持續貢獻世界的模式。其實人同花卉一樣,知道天生要向上,不過人擁有精密的思緒,想去偷懶,想去享受。誠如讀者來文已附「懶惰的人」作下款。   有些技術上的問題讀者會在未來兩個星期六之收息堂學到: 保險唔可以買無限大,以佢報呢個收入,投資60萬再望5年double或70%上已是極限。原因再在星期六詳解 將錢分散係唔同基金公司係無用既,因為你買基金既錢唔係存係該間公司的 6%的直債是不能給予12%之年回報。因為香港金融機構做直債只好保守咁借50%,又或遇上匯豐發生的直債(或同級別公司),先會「大破慳囊」咁借夠七成。睇下圖一隻直債報價,見佢近1-2年個價由75跌到34,再由34升至而家79,而家買2018年收番錢,收回報37%。咁波幅而又有風險的直債,個價都只可以用近2年時間縮左一半(50%)。換言之金融機構只借50%比客,要CALL個客MARGIN的機會很少。當然,要倍大利潤需要槓桿,而我們不是要忽略槓桿,而是了解其機制再適當運用。 昨晚已在Moneytalk video節目的「債市心電圖」環節解釋了此一屬什麼債券,及找來聶sir解構其風險。如果想知道聶sir點去睇一間公司會否執笠,看moneytalk video及參加4月10日講座為好方法。   聶SIR【股評叙會】S40P │4月份 (新人優先留位│舊生亦可參加) 時 間:2017-04-10(一) 19:30-21:00(全一課) 費 用:30元 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 講者: […]

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即刻買到樓既方法 #1300

昨日已計出讀者如儲返3年錢,再將現時資金投入地產相關股份對沖樓市升幅,應可在三十歲入手大埔中心。同時應承今日比3個錦囊佢。   昨天讀者問題: 「你好,我係你DV3963既學生,上完你既堂我真係獲益良多,但有有D課堂上既內容我就有D唔明白,所以來信向諗SIR請教,希望諗SIR能夠抽空解答。   小弟行年27,人工21K,女友14K。同女朋友都有個共同理念希望可以合力係今年內賺/儲夠$800,000去完成我地既目標,現階段我地既現金總值為HKD 270,000左右,未計基金退保。車係完成左大約33%,到年尾加埋我地既儲蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都係得HKD 450,000,距離目標都仲有一半…」   但若真係等唔到30歲,有咩激進既方法可以考慮?   1.借信用卡現金分期 借錢方法多蘿蘿,你有無搞清邊個打邊個? 可能你心諗:「都係借錢,只要息低就得啦!」其實是錯的,因為唔同類型貸款,都可以有些借後需mark落信貸資料庫、有些就唔需要。換言之,有些借貸係唔會影響你日後買樓可借金額的。   另外,計出影響幾多是另一環節。一個人爭卡數15萬、同一個爭私貸15萬攤三年還既人,邊個借貸力會受影響多d? 如以人工30k黎計,邊件事會削減借貸力之48%? 另一件係29%?   當然,信用卡透支可以好高息,但用信用卡現金,再配合交到剛剛好又唔超額之文件,申請按揭時Approval確實可網開一面。留意有些文件唔交會引來懷疑,但交足又會令人露底,這些會與買樓同學慢慢探討。   既然有貸款係唔落資料庫,或就算落左未婚妻的資料庫都好,先生只要自己無借錢而搵未婚妻作私貸,即可增加首期金額。身為擔保人的未婚妻當然TU都會被查閱,不過查核無身為業主的先生咁嚴,如此一來,夫婦夠幾十萬首期確實有位走。讀者夫婦儲到近五十萬而只離八十萬目標不遠,用此方案可以搭夠。   2.打親戚主意 正所謂「你出名佢投資」,年青人只要肯出賣名額用首置上會,親戚就可以透過你名付10%首期買樓當投資。就當姪仔打八折交租比阿叔,減埋供樓仍可用幾十萬去槓十倍博個樓市向上升幅。這真係一家便宜兩家著。   當然姪仔交租唔供樓,財務實力無提升。只當係賣左自己個首置名額去享有私人空間、或打折租金。   3.夾錢買樓 樓房可分權擁有。例如三個朋友每人佔33%都可以,但留意三個朋友夾份買樓,那就一次用掉三個首置名額。補一個概念: 買樓或開聯名戶口,箇中的聯同持有人不需要有親屬關係的,但保險就一定要,至少要係老闆下屬或債主債仔既關係。   報紙有講,幾個後生仔係元朗夾錢做劏房,一個500萬大洋房偷偷地九成上會,每人夾16萬首期,就當裝修每人夾多八萬,劏6間租金收成33K(其實500萬可以出荃灣買,唔只30K租,可以更多),而供樓只係450/259*10000 = $17XXX/月,收租扣埋供樓仲有16K淨,每人攤到6K,等於自己補多3000即可係元朗租一整個單位。   咁即係儲到20餘萬,自己再補3千零就可以降決婚後住屋問題。兄弟如無父蔭,可以一齊試下。 總之,辦法總比困難多。還掂你上有高堂又未歸西,總要積極面對問題!

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點將首期變大去追趕樓市升幅? #1299

諗SIR 你好,我係你DV3963既學生,上完你既堂我真係獲益良多,但有有D課堂上既內容我就有D唔明白,所以來信向諗SIR請教,希望諗SIR能夠抽空解答。   請教完課堂內容,小弟再想請教諗SIR一D出路既問題,因我希望呢年內賺/儲夠$800,000 用作結婚及置業,預計結婚洗費約150,000,置業就想買大埔中心3.5M內(9成按)的上車盤,首期連裝潢其他洗費約550,000。 小弟及女友的收入/資產如下: 小弟行年27,同女朋友都有個共同理念希望可以合力係今年內賺/儲夠$800,000去完成我地既目標,現階段我地既現金總值為HKD 270,000左右,未計基金退保。車係完成左大約33%,到年尾加埋我地既儲蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都係得HKD 450,000,距離目標都仲有一半。 另小弟家住公屋(打唔到主意),最多都係可以問屋企人借多拎多HKD 100,000備用,如果要係唔打屋企主意的情況下點樣係今年內達成資產增值呢個目標呢?請問諗SIR有D咩意見比我地既個案?   希望得到諗SIR既答覆,如有D資料唔清晰既,請諗SIR通知小弟,我會盡快作埔充!   如諗SIR覺得我既個案可用作分享,請分享以幫助更多迷途的80後! 祝安康。你的80後學生上   ANSWER: 80後而家都嫌老啦,家陣有批90後連27歲都黎緊。本個案相信都夠貼地,希望同大家計一計月入只萬餘兩萬既人,係咪成世都買唔到樓?   先講動身學習十分重要,每日車去車返公司吹水無聊打鋪機既生活,永遠產出不到財富。尊重各位有選擇生活模式的權利,不過錢唔夠用個陣唔好去怨。先講本案讀者態度積極,持之以恆,小康可期。要成小富可要再學習點,但要成巨富就只好由天了。讀者加女友收入共35K,從未置業,借貸力為 35000/10000*2.59*50% = 4.5mil。即係若讀者單名買樓加未婚妻擔保,借盡可達450萬。   大埔中心附近是上車好地方,大埔中心相對會貴些少,因地點好些少加上新鴻基樓,仲有新建成那一期會賣貴些少,間接推高呎價。觀察讀者預算,35萬預係首期、3.5萬係經紀佣、印花稅78000,即係裝修預算約90000。你問筆者稅同佣都冇得走,裝修方面如果係睇樓個陣落心機,搵到個有裝修既盤,情況一係業主已將屋裝靚再把價mark高,讀者買入就是搵銀行借埋個裝修錢,變相令自己儲少一筆易上車。情況二係業主只係hea執,那讀者要小心一點睇下佢hea到咩程度。例如鋪線如利用「撻線」技巧,唔入管咁將線藏係牆身,會令電線因牆身水氣而更常短路,嚴重既會漏電電死人。又如明顯漏水位用一些方法掩蓋,如不懂發現會令買家在入伙一年半載後需執手尾,只怪上手業主hea做執得不切底。   建議讀者擴大睇樓範圍,大埔中心翠屏八號連舊墟都睇哂,搵個盤係業主執過下而又可勉強接受,頂多入伙時塗下油或加個無縫地板就可入住,作為夫婦新婚第一個住宅。因而望令買樓預算調低至50萬,跟據而家儲蓄進度,已有27.5萬在手,月儲到11K,30歲就可擁27.5+36*11K = 671,000在手,到時夠買樓了。當然你可能話:「讀者30歲個陣,話唔定樓價再升三成呢?」咁我地又計一計,如2017年叫350萬的樓到2020年升至450萬,首期45萬而佣45K,印花稅13萬,買樓需63萬,佢仍然夠錢。   買入25年保險,相信是被經紀所害。收息101/DV39之後相信已攪清成件事來龍去脈,唔會犯錯。及將已買的兩份作出補好安排。 另外,讀者既然主要目標係買樓,可將錢投入3隻物業有關的股份做對沖。若3年間樓市大升,佢仍可在股市賺返一筆沖銷上升之買樓支出。三隻股份建議係   領展(0823): 內含大量屋村餐廳及超市鋪位,好處是保守,唔好處係加息如提速會有些少壞反應   新鴻基(0016): 長遠無眼睇,但2017年有匯璽、星漣海、海璇 及YOHO貨尾。基本上2017只要市好賣樓好,股價「十倍奉還」,上演煙花最後一幕。賣樓收益佔集團收入約40%(根據近期年報),數碼通約佔20%,收租及酒店各約佔4%。留意筆者學識不及林本利教授,筆者只係建議揸一年頂盡,而諗唔明為何要換馬長揸新地。惟與長和地產同恆基比,新地好些少。   冠軍房託(2778): 2017年開始至今,個價靚到無朋友。吸納不少一線尾的商場同商廈,就算市況下行亦有遷區效應(一線搬二線),可保價格少受影響。買入主要想幫年輕置業者在儲夠首期前將筆錢作有效對沖。當然花旗廣場都係一線,不過已比工商銀行打包租左唔少層數,相對上收入唔會點出事。   那讀者買樓之前,可將錢分50/50,一半投入筆者在收息101已授的「老豆形」債基收息,只求8%一年,但價格不動如山。若市大跌更好,債基只跌2-3%而出面瀉價,絕對有利機會等待者。   另一半,就分攤於上述三股份吧。留意此不為賺錢建議,是對沖樓市之建議。若果2017樓市開跌,投資人要蝕錢。提出只為解決眼白白睇住首期金額追唔上樓價升幅之問題。   當然,有D人等唔到三年(其實讀者三年後即30歲有物業,都算幾叻仔了),筆者聽日文章仲有三個錦囊比呢批急買樓既後生仔。

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愚蠢的新樓買家 #1298

你好諗Sir,   本人是舊生,已經報讀所有收息,ETF,買樓003課程和閱讀諗Sir 的書。上完堂後已經投資在債基,雖然注碼和回報少及沒有疊增,但已經體驗每月收息及平穩的特性,當然一生三宅更是目標。現在心中有2個方案,希望可以得到你的寶貴意見。   家庭: 本人及太太同34歲,育有2名小孩(4歲及6個月)。   每月收入: 先生人工: 37,000 花紅: 74,000 / 太太人工: 30,000 花紅: 100,000   現時流動現金大約有$600,000   每月開支: 車 ($4300) + 保險 ($3200) + 水,電,煤,供養父母及其他開支($29000). 給父母的家用比較多因他們主力幫手照顧兩名小朋友。 每月可儲蓄: $29,500。(以全年收入”人工+花紅” 之平均數及扣除MPF計出)   物業: 2015年換樓聯名買入5.3M兩房荃灣西環宇自住,向銀行借貸6成供30年,月供$12,000. 現在尚欠3.05M. 沒有其他借貸也沒有其他投資   借貸力:8.28M 已用借貸力:37%   當初選擇新樓只是為了保值,可惜當時還沒有遇上諗Sir還要抽到聯名和愚蠢地6成上會,認真是敗筆. 走錯了一大步. 希望趁仲未太老可以快一點走回正軌.   方案: 1)拆名,太太名義買了層樓. 估計樓價是5.8M (銀行估價,地政買賣紀錄只有幾宗,不能參考).太太8成上會, 即要用116萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有140萬.用140萬買疊增債基(年20%回報).流動現金應急.已用借貸力:58%   2)賣樓. 單人名義買價值4M樓(套房)出租,自己租美孚或荃灣3房住.8成上會. 首期80萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有160萬.用150萬買疊增債基(年20%回報).10萬買ETF. […]

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$544蚊一呎香港向南樓點幫到讀者? #1297

Dear 諗sir,   諗sir你好,本人拜讀 貴blog已有一段時間,有報讀買樓課程,亦打算報讀4月的收息101,希望你能指點一下。   本人26歲,已婚,月入38k,太太月入25k,我倆均未曾置業,現居於家人名下物業,沒有供樓負擔,扣除家用、開支、保險,每月可儲30k,未來兩三年未有生育的打算,因對香港的未來及教育沒有信心,自己又未有能力送他到外國。   現時手頭資金+股票約100萬,家人亦可借出50萬協助置業,正考慮以下方案,請問是否可行?   不動用家人資金,購買一個400萬左右的小單位作收租投資之用(首期+開支約50-60萬), 其餘資金分配到債基及股票上,兩三年後看看有沒有機會轉較大的單位。   購買一個600萬的兩房單位收租,畢竟現時400萬以下物業的就選擇不多,但此舉風險較大。   另外,父母有2個已供完已補地價的九龍區居屋單位,市價分別550萬和400萬,正考慮是否應遊說抵押銀行套現,買樓收租投資。 另亦考慮諗sir提及的買債收息,請問以現時的資產狀況是否可行?   十分感謝,希望收到你的回覆。   90後夫婦上   ANSWER: 讀者如果連埋父母資產計,去買債收息就一定可行。但以兩人投資知識及經驗計,買債收息就絕不可行。請勿將父母的辛苦資產平白輸走,何況父母都係居屋輩,錢係逐蚊逐蚊咁賺返黎,仔女需將錢慎重處理。讀者的工資及儲蓄都在中等水平,有何方案利用自己儲到的一百萬,自食其力,行出一條廣闊大道?   搞好理財需對賺蝕有良好心態,不少人對投資物買入及賣出之訊號有知悉,惟受賺或蝕影響心情,最尾空有訊號而不作行動,就如聽到警報但唔會走火警,那搞什麼警報都無用。訊號是硬知識,可以學得到。心態要時間磨練,26歲的讀者能否為父母樓加按所得(550+400)*60% = 570萬作出好決定,筆者有疑。   由父母供哂間樓,加上讀者自己儲錢都唔係懶,可預示5年之後讀者唔愁無財可理,最緊要而家從實踐中學習。打理樓房更著重實踐,租客之處理又或租金之調節,很在於業主與租客怎作面接。交間樓比租務AGENT打理,筆者看法是始終唔夠自己打理好,一來緊張情況唔及自己落場、二黎若想過小康式的財務自由生活,業主一般退隱後都會自己搞收租,慳返請AGENT的支出。面接有如設備損壞維修、加租續約,請走租客,此等事情建議讀者買大屋苑細房一間作探討。反正無樓在手,趁後生買樓收租等租客供滿佢,錯極都唔會太遠。就當樓價大跌,亦可與全港業主承受價跌,人蝕你又蝕,其實問題不大。   有些人係懶聰明又或根本是貪心,奢望自己判斷比施永青仲準,又或希望廿蚊一本雜誌加埋萬零銀人工既小編功力可助佢看通樓市,低買高賣。可惜2010年至今無人成功,而最近更出現恐慌性入市。若樓價真在2017-18跌下來,懶醒又心態唔好既聰明仔又大注入市買三房,咁就預左被狠摑兩把,陷入「佢大蝕而人地無蝕」之地,十五年積蓄一下子在樓市蝕走。家陣唔係話無樓唔得,但以香港人而言,再加埋股神巴菲特都講:「三十年按揭是最好的投資工具」。原因係買樓係最方便單邊賭銀紙貶值的工具。只要銀紙貶,基本上買樓長揸都會贏(詳見CASE #1292)。可能你問:「咁樓市跌業主唔會被CALL LOAN逼死咩?」那你就要問問,沙士個陣有幾多個親戚被人CALL LOAN。其實CALL LOAN集中在少撮人仕,如佢地當初安排好一點,亦可把CALL LOAN避免。 感謝專頁「我既世界無垃圾」。上圖係1983年既星島晚報,當時恆基旺角一呎樓賣$544,咁你話月供需要幾多錢? 供到97年每月要供幾多? 呢個世界無賺盡,真聰明既人都會明白、更需衡量孤注一擲的後果能否承擔。有錢人亦唔會刻意披露財富,除非佢好想多交稅。

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