三年內買樓,點搞? #1465

諗SIR你好, 背景︰ 本人26歲,月入約21,000元 (未扣MPF),月儲約11,500元,與家人自住私樓。 資產 儲蓄 (現金) 約35萬元 投資 (股票) 約12萬元 港幣2%定期 約10萬元 總資產 約52萬元   男友28歲,月入約25,000元 (未扣MPF),月儲約8,500元,總資產20多萬元 (因較遲開步儲錢及讀書關係);另一年額外收入約35,000元。單親家庭,與家人租樓住,有家庭負擔。母親臨近退休之齡,家人沒能力買樓自住,預計日後家用開支會增加。   問︰ 我們希望3年後結婚,先買樓後結婚,目標是沙田或將軍澳區售價400至450萬的上車盤。以目前的財政狀況,投資方面應如何部署? 另外,考慮到男友家庭將來的生活狀況, (1) 假設買入上車盤兩人自住,男方家人需另外租樓自住,男友則需負擔一部分租金,加上供樓供款,收入所剩無幾。 (2) 有考慮過購入三房與男方家人同住。撇除個人因素,由於我們財政不能通過壓測,需找我家人做擔保。但家人將近退休,不希望他們承受過多風險。 求諗SIR賜教良方! 心急人上   answer: 由於讀者本金少,亦打算3年內開始買房,理財主軸是將倆人資金之1成買期權,1成做槓桿性ETF, 淨低8成買債收息。原因是本少一旦投資股市失利,對3年內買樓影響好大,無時間追更加影響心情。至於買債主打想將本金在3年提升3至4成回報,一可將債市所賺的當做買樓首期,讀者連男友72萬資金3年賺4成有約28萬,由於佢地未買過樓有九成上會的皇牌,只補些少錢同洗費其實28萬賺到既錢夠買350-400萬樓。那可能買債的錢1年做唔到12%回報? 蝕埋有冇可能? 煩事皆有其可能,要比人優勝就在於計到細節及配得精準。考慮到債基的波幅只是大籃籌的1/4,加上過往從未有債市跌而樓市唔跌的長期單邊市,故將大部份錢配債合薄有資產的社中層。   那為何將些少錢配期權? ETF呢? 期權可買騰訊。由於買騰訊正股犯本,而期權可以用少本而食盡其波幅,故想搭一轉股市順風車,用期權為上。千餘元輸哂就算,但向上所賺的與買正股大致相同。本blog讀者必須戒走拒絕接受輸錢,或只想在低位入的心態。現實生活裡最後你見到的成功者,都是10鋪輸了4次,靠輸得少同贏係關鍵去成事。而唔係成世人都唔錯一次的做法。至於ETF,可配看好中國的三倍升ETF,買左佢唔會號輸比恆指,有方法更可解決一堆股市蟹貨。另一個深思是: 為什麼只有股蟹,但債蟹同樓蟹從來少提? 相信各位已明為何筆者唔忍心,叫呢位新晉本少年青人用多資本買股票。如需了解期權,可參加本星期期六莫家強老師的講座:   莫家強【講座2017/11】TEOP25│選股入門策略  新生優先留座,以課程總監電郵回覆為準 時 間:2017-11-25(六)14:30-16:00(全一課) 費 用:全 免 地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心1303室 – 【我要報名 網上填表】 http://homebloggerhk.com/APPLY 詳細內容 為甚麼投資股票多年仍賺不到錢?  幾個你要知道的散戶投資陷阱 揀股好壞,對投資回報的影響 提升投資回報的幾個投資法則 牛市能否持續,要看的哪幾個指標? 自創技術分析指標,如何協助揀選合適投資策略? 如何利用期權去捕捉大市往後升幅(騰訊例子)   […]

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狠套息年賺18%下年搬上半山 #1464

諗sir你好,   本人已修讀收息101, 學生編號DV4533, 將在12月上收息103, 想請教諗sir我如何投資部署是最好. 想得到準確意見因此提供較詳細資料.   肯景: 30歳, 專業人士, 月入 $110,000, 有時多OT 月入達 $140,000, 平均大約 $120,000一個月, 每年跳point 約1% 人工加幅, 年終Bonus 8萬. 公司代供公積金$12000 一個月, 預計60歲前退休本金有 $5M, 覆合回報30年後希望可有10M. 預計3-4年後可升職月收入有$150,000-$160,000.   已婚有2個小朋友, 太太全職主婦, 正攻讀Master degree 預計2年後畢業收入約3萬. 小朋友將讀國際學校, 公司每月每個小孩津貼學費約1萬, 自己每月預支出$5000-$7000.   現有資產+負債: 現金$1M 債基無疊增$30萬, 年息9%, 上完101 後小試牛刀買入. 九龍灣2房私人物業, 退休爸爸單名, 本人為借款人, 估值$7.2M, 欠$3.6M, 月供$13xxx, 收租$17500. 扣除管理費地租差餉有正現金流約$2000. 屯門3房私人物業, 自己單名, […]

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居屋仔搖身一變成為兩間樓收租的業主 #1463

  本人不惑之年將至, 財政上理應有方寸而不疑惑. 可惜起步太遲, 浪費不少歲月, 理財上剛學好套路. 希望急起直追, 追返浪費的日子, 而且年紀不少, 錯不起, 已修畢收息101, 103, 買樓001及003課程。期望諗SIR再賜教.   Backgroud: 我 39, 人工 66000 老婆 44, 人工18000 長子幼女, 6歲同3歲   每月支出: 租樓 15,000/長老家用 12,000/保險 6,000 /水電煤網 1,500/學費+興趣班 4,200/交通 1,000/稅 5,000/食 4,200/雜項 4,000   月儲 約30,000 一年內月支出會增加10,000包括請姐姐 (因為要接小朋友返放學), 轉租三房 (人多了, 小朋友大了, 兩房唔夠用, 視乎情況, 可能押後)   資產: 現金 1,700,000 放Mortgage Link   […]

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樓換樓要注意的地方 #1462

本人啱啱賣左間屯門居屋,啱啱租左私樓住。我想12月頭買間萬寶大廈(約300萬),借7成按揭出租。唔知點向銀行借款先得? 今年買利寶,萬寶,麗寶大廈風險高唔高? 本人啱啱賣左間居屋。因為借貸力唔夠,想買萬寶大廈(借7成)租養租。衣家已租住緊私樓。想係12月頭買萬寶大廈,因為個樓巿好似仲會升。   本人20600固定薪金,300萬樓價借唔借到8成。因為太太之前無返工。諗住出返來做野後買多層。   一月買樓001課準學生上   ANSWER: 留意,七成按揭只適用於自住用途的的住宅,出租物業按金管規定只借五成上會,本blog由讀者撰寫的內容不代表筆者意見。至於買一間樓最大的風險,就是借款人究竟會唔會被銀行CALL LOAN收樓,令投資期唔夠長讓銀紙眨值,攪到第日樓市再升都享受唔到升幅。故讀者問:「屯門利寶,萬寶,麗寶大廈風險高唔高?」筆者看法是首看自己實力夠唔夠揸上去,再睇下件貨有冇升值能力未遲。   讀者人工20.6K,借貸力為1.03*2.59 = 2.66百萬。就當七成上會買3.6百萬樓屬極限,故選取利寶萬寶是附合BUDGET的。先決出讀者買400萬之下樓房,被CALL LOAN風險不高。   下一個問題,就係360-400萬預算,究竟應否投放利寶萬寶(即置樂花園附近)? 答案是否定的,因物業初心者首間屋應以大屋苑樓為主,不應小屋苑或單幢樓。另外該幾幢樓年齡已35,如果比筆者選27年樓齡的新屯門中心會好很多。原因一是大屋苑流通性強,後生仔唔夠錢可快放大屋苑樓一切仲有救。原因二是屋過40年於做盡按揭有問題,詳細一月再講。   另外注意2.66百萬是理論上借貸力,於現實有卡數,有未用既卡,有家用、又或者有些要供緊既野,佢地都不約而同扣減緊借貸力令不少師兄發現係BLOG計到既理論借貸力同銀行最尾批到個數唔同。因原當然是將本BLOG理論實踐,還需一些接地元素。更要識將例如有張十萬額而未用過既信用卡,究竟扣走左我幾多借貸力。又或我幾時CUT坎,先可以「消底」而唔再影響我日後買樓。   另外老婆可以幫手,只要佢做先生擔保,先生單名上會,既可保有老婆日後買樓八成上會之「人頭名額」,先生又可以借多一點。但太太無野做,借貸力會有嗎? 那就要搵人出糧比佢,但絕不是之前有人提過自己用入錢機每月入20K比自己就扮有兩萬蚊糧咁攪笑。筆者怕你真係去銀行認真咁講一次由於有呢20K人工想借錢,銀行會MARK機將你「表起一世」。借貸力由無變有需合規合法去將些決定性的文件攪來,問答應對合理,才有商討餘地。畢竟而家唔係借廿萬P-LOAN,而係少都3-4百萬,比著你借都要「驗屍咁驗」。   至於讀者買樓後,未見有現金收息,那新樓的租金扣除要供按揭後,是否夠以租養租呢? 奉勸各位需將事情學妥,才去實行。如果做到一半先急就將黎上堂,都十分感謝你,不過過程會驚險些少,亦未必會Happy ending。不過點都好,賺到經驗點數及有LEVEL升是肯定的。讀者問左4行而筆者答返超廿行(亦過1000字),答到呢度應算有個交代,就此停筆。

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理財整容前後: 27年洋樓兩房變為住市區新淨三房 #1461

諗sir, 本人上年已上了收息101&103,買樓003,多謝諗sir指點,已開始收息方案,並行雙租族,改善了居住環境,但離財務自由仍有一段距離,請指點。   夫妻36歳,二人薪金每月8萬, 有3歳及1歳仔女,負擔沉重,每月只可儲2萬。   今年作了以下行動: 原本的自住洋樓,樓齡27年,由家人轉到我名,市值$4M,欠$2.6M 按揭,每月還$10k。因家人情意結,不能賣,只能出租,租金約$13k, 分4年還。   丈夫名,年頭買了層16年細三房洋樓,值$6M, 欠$2.4M 按揭,每月還$13k, 出租$17k   現租住市區三房一套$28k   已買入$1.5M 債基並槓桿,每月收約$20k息 現金$0.4M   目標:   長遠仍想定下來(10年左右),購入現價約$12M的大單位自住。盤算緊是否要賣丈夫名的單位才可達此目標。   做到財務自由,減低工作壓力   請指點如何部署以達目標,謝謝!   ANSWER: 讀者修畢課程後將自住樓一拆二,吉出先生名年頭再買樓,避免15%印花稅及將自住樓按爆,得資金投入債基收息及年初再買樓首期。同「整容」前相比,讀者現在: 已住在租值28K的市區三房,相信是譽港灣或四小龍之類級數的住宅,雖未見豪華但起碼從27年洋樓兩房收到去新樓三房2.   原自住洋樓收租13K而月供10K,產出正現金流3K,新買洋樓現金流收4K,加埋債基150萬產出年息24萬,月正現金流為27K,大致抵銷住靚野28K的支出。當然同意如要在名校區九龍塘住,28K都只能租舊或細三房   在36歲完成兩房收租而自己反租新樓三房,加上手持現金達200萬的數目,好處是時間一樣咁過,租客就會係讀者年達50時幫手近供滿兩間樓。自己到時想租邊就租邊,豐儉由人。而兩間樓就可予老婆老公各人作退休洗費,或情況理想既話可提早退休   當然呢位讀者成就此步,同意開始前數目要計得準一點,因夫婦人工只共八萬,每步要行得準同小心。不過「整容」後而家副牌,隨時靚過不少月入八萬仲死捱緊既掛名老細   由於讀者資金已近盡耗,加上債基已產出年16%息率,再能做上去既都唔多。畢竟筆者就是一個課教你最好的,好似黎睇一次病就即刻斷症,而唔會拖症多收錢。加上讀者資金始終係少,如找不到兄弟姊妹或外力幫手,不要亂開TUTBO行債基套餐A收25%年息。   下一步同意由先生的洋房著手,如2018年尾樓市「仲係咁乖」而佢地捱過左頭兩房SSD(額外印花稅),咁可以賣樓再細胞分裂一拆二,而讀者好應該在未來一年為此「一拆二」做準備。首先若找到親兄弟姊妹出名(無論夫婦邊方面既兄弟姊都可以),2019頭買樓可免15%重稅同最勁可九成上會,另外再買第三間佢地人工都唔夠照,應參考買樓003「借貸力由無變有之法」部署盤數比銀行睇,合規令個人借貸力加強。   至於債基,收息課已告知出入市點睇位。佢地儲蓄只要有300萬,16%息債基已一年產出48萬年息,等於佢地兩公婆人工一半。其實夫婦現時淨資產已超300萬。不過過幾年買第三間樓等於夾多個租客幫佢儲錢,到時就當兩夫婦養仔支出大,3個租客幫佢地供樓,要在40歲鬆多幾百萬黎收息唔難。趁36歲已擺靚個頭,離歸家之日不遠。

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想投資變得精明要點諗? #1460

諗Sir,   你好,有幸今年初看到你在youtube上投資教學,有相逢恨晚 的感覺。希望賜教如何利用手上資源增值及現金流 本人与先生年均半百,已半退休,有以下資產:-   1個約HK$8mil up已供滿的物業 Cash約HK$6.5mil MPF HK$500k 有一子剛上初中讀普通資助中學,無補習。 無正式收入, 1份 part time HK$/8000apprx per month. 一家生活模式較慳儉,最多一年一次東南亞淡季自由行 唯一債務是尚有年費約HK$20,000的家庭保險, 尚要供15年。   想買J-Reits但不知買賣途徑?是否可透過銀行買? 想買債卷,但不知如何選擇?若透過恆生、匯豐、Citi bank的premier banking買,那一間較好。 想買物業收租,但擔心市跌鎖死現金。 想買定澳洲物業讓兒子4-5後出國繼續學業,但這几年物業貴了許 多。應先買定慢慢供4-5年抑或等几年後買,近期澳幣跌了, 是否應買澳幣做定期?   本人是投資盲又膽少,請賜教。謝謝 一個無知懵醒醒c9   answer: 呢個讀者唔係無錢,供滿樓加現金達1400萬港幣,仍是N個擔心,睇到來文都(令我)唔開胃,說明了有錢但唔學識點用,到老仍然震騰騰。   香港有銀行同證券行提供免費渠道予你投資,營運模式是收佣為主。客戶經理主職介紹買乜野投資好,而從無由客戶構建愉快生活打算。本案主用老思維多年利用落銀行問投資知識,得出1400萬及投資多年仍對理財一無以知,正如佢自己所講:「投資盲又無知」。此果之因不在讀者,而是銀行根本就係想你買野,而無教你點買野先好。   想投資變得精明,改善生活質素,主要為唔使做每月有糧出鋪路。想圓此夢不難,幾百萬都可以做到。如果你有買樓,幾年間已賺左此數目。如果你冇買樓或唔打算買,就算諗SIR唔叫你都會自行離開此專頁,緣份到此就好亦不需學其他千萬讀者講咩「相逢恨晚」。   得幾百萬點可以退休? 就係有債基同你年派15%、又或者直債有年萬保住本咁收10-12%,又或者放些少錢入有用既保險,收8-10%,當然可上述三項混合做,平均咁只收10%,一個300萬有手的人,在30%利息收入下即月入已達25K,唔叫富貴但起碼可以保下身。當然做好債之後,樓亦可以諗,但唔係去買新樓同劏場鋪。而係將單位自己改或分租去增加租值收入,這些事無人會公開講,但有些人就會密密做。我地留意到10月27日有單新聞,民社相寓的合辦機構包括香港社會企業策劃有限公司,該機構網頁顯示,顧問之一為財政司司長陳茂波。而民社相寓就係搞緊社企劏房既。其實生果報夾硬死都要將波哥同劏房拉埋一齊,筆者都覺得好痛心,認為點都要企出黎同波哥平反。作為一個香港主要官員,佢既情操又點會捨得為錢而走去觸犯建築物條例,冒上被釘奏而賣唔到樓只係坐住月收幾萬蚊租一間樓既風險呢? 所以下面條LINK係比大家去投訴生果報用既,千祈唔好開黎睇。   https://hk.news.appledaily.com/local/realtime/article/20171027/57382161   至於直債同債基風險會否好高? 那你又要自己諗諗如果而家誠哥新盤賣500萬一間兩房,可以借最多350萬比你。買完之後自住或收租或賣走都得,8年之後發展商保證同你用700萬買返番轉頭,究竟呢個新鋪排隊認購人潮,會唔會滿到瀉…   故真係有作用同「屈機級」既事,唔會有人SELL,只會有人密手做,更唔會有人無端白事講你知,你知左佢仲點可以屈機。當然債樓收息未到「屈機」級數,不過相比股票係少人提。香港現充滿地產股票倫敦金同健身經紀,但就好少聽見有債券經紀,而保險SELL得比你都係垃圾。至於匯豐恆生,你行入去之前計計佢有幾多櫃位配埋幾多teller,加埋鋪租究竟一個月地鋪支出幾多先? 諗完先再問乜乜點選擇。   我地再睇一單生果報新聞: […]

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諗sir回覆皇帝有關理財的聖旨 #1459

Hello 諗sir   本人今年40。儲蓄1百萬,月入5萬3,每月支出(租+車費+食物)8千。每年旅行用大概6萬。   我想係港島買實用面積700尺單位(樓年齡最好30或以下)同屋企人住。   屋企人可以資助3百萬。   本人想50歲退休,你覺得可行嗎?   亦有諗過投資d舊樓租出去,咁就有固定收入,諗緊投資香港定海外好?如果海外,有冇邊度比較好? answer: 本案讀者以非學生身份而獲得作答,主要是其描述夠寫實、而想法亦令筆者想起阿嬌個種天真。正因如此,筆者將會於本年提供有關英國樓房的講座,奉勸大家有能力就走,或者留條後路比自己。今日既香港,你我都有份造成,無得怪人。一些內地到港的小朋友雖然男既百厭,而女就好鬼現實,不過成長於一個充滿不安環境既小朋友,向錢看及愛用拳頭都是正常結果。反觀呢位年近40歲,或者有睇開本blog更可能比左一個like咁俾面既皇帝,40歲本應齊家修身而將歷練教比仔,相反呢位大哥浪費自己時間去問筆者一些中學算術水平既事,更將自己買樓及退休之事都交託埋比父母幫手,短短5行字已教筆者心寒,功力勁過金庸老師。發現原來香港地,真係有唔少皇帝。佢地住開溫室,唔嚇得。   或者呢位月入53k既大哥,從職業看可能是不少香港父母的標準。不過原來讀得書叻人工幾好,到40歲原來都仲有咁多煩惱…咁父母們又有咩對策,為你40歲時的兒子想想呢? 係咪繼「學行樓梯班」之後,又有新Course可以搞? 諗sir入股一齊搞可以嗎?   無自我解難能力 明白讀者問自己十年後能否退休? 可能想獲筆者肯定,佢高層一定自己識計! 估計一條咁簡單既算術點難到佢: 40歲既4人手執100萬,如月儲人工一半即26K,十年現金有100萬+26K*120月 = 412萬。若冇人冇物80歲拜拜,每月可用412萬/360月 = $11444。當然退休有MPF,會令情況好些少。如一病即死,$11444個數就唔洗留番比醫生而自己用盡。不過呢位40歲既人仕如手上現金真有100萬,假設佢28歲(讀者博士先出黎)開始做野,144個月儲左100萬,即月儲$6944,即係人工的13%。當然佢28歲個陣人工梗係低一點,不過皇帝陳述的儲蓄數字,與他聖旨上其他狀況不符。   筆者認為皇帝講佢去旅行既年支出數字,遠遠比佢講自己的儲蓄數字準確得多。   無錢銀概念 當然梗有批人一開口就將責任賴比人,從小學寫字到大學拍拖,佢都從來唔認錯既。因此筆者會將皇帝攪成咁既責任賴比支付寶同八達通。呢d萬惡既電子支付,模糊左年青人對錢的模念。佢地再唔能夠打開豬仔銀婴去了解自己錢多定少。又或當錢幣扣減時,佢地無左一個「少左錢」的視覺效果。   香港買樓是個很低稅的地方,加上空置率比較上很低,你去外國買樓預拉埋雜費之後,租金收入唔會比香港樓高好多。若閣下是看好當地經濟想買樓賺錢,而唔係為租,那買當地樓市的REITs是又平而又慳支出的做法。當然買外地樓有一好處是REITs及香港樓都比不上的,就係你需要將錢向外藏。一般資產淨值達2000萬港幣或以上人仕,開始有此需要。有得呢個數,好少係10萬月入以下的打工仔,原因你計得到。作為高資產端老闆或集團領頭人馬,你在豬籠入水的時侯會不時得罪了他人,又或入水情況嚴重,開始有些人打你或屋企人主意,再加上仔女唔想留係香港讀書的情況下,係外國置業是一舉幾得之法。至於係邊買? 既然係儲蓄財富,夾萬一定唔可以穿底。那馬來西亞? 中國? 泰國? 有良好的法規保存你資產嗎? 講到搬錢同世界觀,中國的人民是全球第一的,淨低既都唔使教埋你啦。

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兩單報章新聞予的投資啟示 #1458

今日唔答個案,幾年間答左千幾個Case,你唔悶諗sir都悶。鑒於日前兩單關於保誠和宏利在報章上的新聞,一些覺看似簡單的報道,原來從中亦暗藏著投資的信息。 第一單新聞是講述保誠近期出售其年金業務,原因是為提升英國業務的資本效率,考慮用外部和內部的方法,將仍有盈利能力但仍須投資大量資金的業務「去風險」。所謂年金,是投放一筆資金,然後每月派回一小部分的金額,直至投資者逝世,或是維持一段很長的時間,可能二十年左右。今次保險公司將年金業務出售,間接指出「儲蓄人壽」業務不是公司的「金蛋」。   由於香港購買的保險,頭幾年的Cash Value都是偏低的,導致投保人會出現兩種情況: 投保完多年後,才會發覺最後得到的資金與當初預計的有出入。 所謂的Cash Value,是保險公司為投保人先存下的一筆錢。但是在香港,一旦投保人取消供款,頭幾年的Cash Value會無法收回。此類情況在外國極少甚至不會出現。由此可見,香港保險公司是賺著雙份的金額。   這一類的業務,香港保險公司從八十年代開始的,亦從未考慮過作任何出售。那麼保誠將年金業務出售,是意味著值得去購買,還是代表它盈利不多呢?皆非,雖然相比於「傳統」業務是略為不足,但兩種業務都各具特色。年金業務會每月派回部分資金,在時間和金額的分配上已經計算好。而儲蓄人壽業務則是無間斷的收取供款,直至到客戶取消或是終生為止。就好比如市場上的服務一樣,越不複雜的服務,往往越受買賣雙方喜愛,故此該服務的質量就會越高。對比與每月需要計算和支付資金的年金業務,儲蓄人壽則顯得更為輕鬆和方便,這亦是儲蓄人壽一直為保險公司最賺錢業務的原因之一。   第二則新聞就是,基於過1年一年美國銀行的股票不斷上升,宏利新推出美國銀行股票基金,仲話係唯一的(見下圖)。大家或許留意到,香港一般由機構(銀行…證券行)介紹的基金計劃,其管理費都是1%或以上。而新出的宏利美國銀行股票基金有個收費很平的替代品,就是最近在美國上市的編號XLF,SPDR Financial Select Sector Funds(ETF)。這個基金都是有類似的投資組合,不過管理費則只需0.04%,對比與香港基金的1%管理費,有25倍的差距。即使SPDR有其他的收費,但合共亦只是0.14%。 因此估計這個ETF的收費,相比於宏利推出的出海基金要便宜九成。那麼在香港為何談及ETF的人不多呢,因為很多的基金或者強積金都會因為這個ETF而影響利益集團的分佈,故此不被歡迎。有關的宏利新出基金,說是唯一在香港用高管理費去實行簡單投資概念的基金,也屬正確。   筆者的課程會進一步指出點去投資,先至慳錢同直接。不少人到本blog前訴說自己投資上行了很長冤枉路,原因不外乎是有些人想你走得越長越好,永世都要投資而佢自肥。

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一類再買樓就有危險的人 #1457

致諗SIR,   本人45歲月入2.5萬, 太太44歲月入10萬育有1子(3歲),現居康怡700尺3房單位尚欠150萬按揭 (加按應可套現500萬+),現在每月供款2.1萬。但每月開支不少,餘款每月3萬左右。 夫婦二人手持現金加股票約500萬 目標自住1000尺+物業(包工人房)可租可買。 目標持有兩個或以上物業。因不舍賣掉康怡物業,留作將來收租之用。 同時亦須為將來退休計劃一下。 本人已上諗SIR收息課程,我做了銀行債基投資,每月收息8千港幣。 要達成財務目標, 請問 諗SIR 有何高見,請指點一下。萬分感激。   收息101舊生上   ANSWER: 從讀者的個案,見到一類再買樓就有危險的人。原因是所擁一房賺價好深,再要買樓自住眼角自然高,係人工屬中上而儲蓄率少於月薪30%之情下,若再加碼買樓於跌市會失掉樓價大半,加上現金同樓比較少,發覺兩間樓用倍於月入之速度下幫自己輸錢,到時人近退休只能慨嘆。因此本案讀者不應再買樓,只能將樓盡加按等下次機會,同埋係時候要學好用直債。原因是個人借貸力在45歲開始下滑,下次再買樓就當人工一樣亦不可像今時借得那麼多。讀者現時家庭借貸力為125000/10000*50%*2.59 = 1600萬。50歲時要打八折,55歲時要打八折再八折,即1024萬。   計供款金額與加按所得之關係方程 因借貸力跌亦影響加按金額,故讀者應今時將樓盡按,係保持月供2.1萬之情況下,讀者拉盡30還月供21K,可套2.1*2.59-1.5 = 3.93百萬。若能增加供款至28K一個月,按到金額為2.8*2.59-1.5 = 575萬,同時附合一千萬樓加按最多只能按60%的規條。   當然讀者仲有一張牌可諗,就是今時把康怡加按至六成,待3-4年後將按揭結欠還至低於當時市價之50%,物業可轉出租用途令其租約可當新入息證明,重新令借貸力增大。計租金是25K/月,其70%可作核實收入,於讀者情況50歲時需工資提供之借貸力減至1280萬,但租約亦提供25000*70%*2.59 = 4.5百萬之借貸力,令總借貸力keep係1600萬水平。留意如此刻佢決定買樓換更大屋,原有資金被耗,而每間樓估計都欠70-80%左右,就近無可能將結欠減至50%去出呢招「租金收入證明」。   那丟空的屋無租約能否當作核實租金收入? 這個不屬免費文章範圍。   至於讀者套左575萬出黎,加上原本500萬現金及股票,資金已達1000萬,建議開個入門版私人銀行戶,利用2條直債加上400萬債基分段買入,年收12-14%息令被動收入在100萬之上,夠佢3萬蚊供樓加上為他日再買樓的首期作準備。那12%年息會否講就易,做就難?   先講一個6%年息之直債,在抵押性達60%而1.2%借貸成本下,若買20萬美金一年派12000美金回報,而一年利息支出為US$1440,回報為(12000-1440)/80000 = 13%。即只要找到直債孳息率是6%的,槓埋基本上13%保本無難度。那6%的直債有麼? 先比一個,就是恆大,再比一個,就是東亞。你亦可到告大銀行問,得到既答案通常是很統一一個「無」字。為什麼? 讀者作為舊生佢已經收住8千幾蚊月息去知道點解。   那如債價下跌,槓桿會否將跌價速度放大,最尾產生CALL LOAN? 首先機構借左錢比你之後,係無可能唔CALL LOAN的。抵押品價大跌而令借貸人CALL LOAN,天經地義。相反是你對債的選擇,及懂得CALL LOAN機制後把投入各項投資物的錢預好,才是股災不致滅頂的原因。   順帶一提,為什麼只有股災,冇人提債災,或者(外)幣災呢? 因為股票先有能力係大跌市將有財產20合1,幾個月內無左九成半,而外幣同債,要咁既跌幅近乎無可能。係2008年,約14%的發債公司倒閉,而捱得過大多表示肯比番本金比讀者。如似佳兆業呢間公司,真係一間經典,曾經年前賴債,而在近月上市股份復牌後價格由$2.X升到$6.X,至近月股價下跌,其實同當年債務重組方案有關。劉生及甘比有入佢地直債。留意今年,甘比兩次有報導佢錢買野儲起既,都係債券。而幫劉生搵錢既,唔只風扇,仲有股票。 今時恆指繼2007年後再穿29000點,係時候拎返中國鋁業2007年由高位$27跌到得返$0.95的圖表比大家鑑賞下,引以為戒。要留意人地做過咩野,而唔係人地講過咩野。

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從負債到千萬富翁的首四步 #1456

諗sir你好,最近才發掘到你的專頁,我是完全不懂理財,讀到你的文章,才發現錢的用法可以咁精明,希望你能給一些寶貴意見。   小妹今年28歲,工作兩年,扣除mpf後月入38k,每月儲1/3,如無意外,無轉工無比人炒,繼續升,十年後頂薪會有6萬。 現時財務狀況: 現金儲蓄:15萬HKD 負債:學生貸款本金連利息17萬,分15年還,每月還$1000,仲有15萬未還。 信用卡在8月碌了20萬,因要換掉一些傢俱。   應收帳款:借了10萬HKD比親戚,未咁快收得番。 每月開支: 家用:$15000 (父母已退休,靠我養,一齊住公屋) 自己:番工地點離家很遠,每日來回,每月坐車交通費用 $2500 每月膳食開支 $1800。 每日外出食飯一至兩餐,我自己食碟頭飯就可以便宜點,每餐$40。每星期要同上司食三至四餐,無得唔食,每餐$80。   每月再同全公司同事食一次大既約$200。 每月醫療支出約$3800。由於有意外做成有傷患在身,最近的醫療支出很大,並會持續一年。 保險只買了意外保同危疾儲蓄保,年費分別是1000同20000。今次意外claim左兩份保險共萬多元,就沒有了。   另外每月有一千元以下雜項支出,如電話費,上網費。 我看完你樓換樓一書後,也很想買樓,達到財務自由。 請問這筆20萬信用卡債,應用所有積蓄+問父母借錢去還?定係做低息分期?我應怎樣做才能盡快儲到錢買樓呢? 希望你能抽空給予意見,不勝感激!   借左學生貸款、借左錢比親戚、借左信用卡買傢俱,而年歲已28。敢講就當他日(要成10年)加人工至60K,財務狀況亦不會改善,原因是理財習慣未養成,高依賴性孩子還有很長的路才走到不惑一步。   ANSWER: 改善第一步,需要分清需要同想要。由於跟開筆者的「老讀者」一般有高自制力及思想較為成熟,敢講今天的個案會悶親佢地,很多點是故調重彈。讀者碌卡買的傢俱,是否件件都需要呢? 自己爭住卡數加上日捱碟頭飯,去買呢堆野? 倒不如將錢用作自己進修或搞下小生意,就當蝕左都累了成長經驗。要享受請留返第時,搵到錢大把新奇事、大把人願意招呼你。當然人不應只為享受而存,應為有意義的生活而生存。   第二步,學會不再依賴父母。今次爭幾十萬搵父母錢settle,他日更大難題又如何解決? 留意唔係話借完老豆錢會還,就叫有自我承擔。大公司倒閉一般唔係缺錢,而係佢最需要錢既時間冇錢,賣左總部都要等三個月先有錢返,救唔到今日近火。低息分期是解決辦法,令供卡數總有個限期。   第三步,完成低息分期的還款後,去銀行開個零存整付,或者比15蚊去銀行SET個常行指示,將錢從出糧戶口轉到另一戶,變相培養儲蓄習慣。如真有需要將錢拎到銀行以外地方好讓自己洗唔到,開立證券行戶口把錢每月打過去是好方法。證券行倒閉可賠15萬,那讀者每轉錢過去證券行,夠15萬即掀早再返買債基收息,每一次用15萬行債基疊增C方案都有15%年息,一年收番2萬幾等於每月多2千收入,儲到三次15萬,收入就增六千餘了。   第四步,當儲好四次15萬,即60萬本金,可將其中30萬拎出黎,再加上原本些少資金15萬,用作買樓。40-50萬而九成上會,應可入手一些400萬樓房,成功踏上下一階段。到時讀者有自己有老公,用同一方法買兩間樓唔難,買第三間樓都只不過將15萬儲蓄法行7-8次,到時買到三間樓,起碼帳面數都叫千萬富翁。   緊記儲經驗同學應對,好過埋首讀書死背書本知識。近年發展的bitcoin,這些都是書本無教,而大學教的財經理論亦無論述虛擬貨幣一環。至於讀者連保險都買錯,不過在免費平台已作了起始建議,其他事有緣面談再提。

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