愛絃美逆按揭: 用間樓換份保險。很美 #1361

荃灣新盤愛炫美(海之戀第二期)擬推出逆按揭計劃,即如父母55歲以上另外有層樓,可將其抵押與銀行得一舊現金去支付15%首期買愛炫美,然後將逆按揭所得的「年金」用作供樓。好聽咁講係舊樓換新樓,物業一代傳一代,體現了父子之間的愛,此美態值得炫耀。惟「按揭」是股神巴菲特在CNBC接受訪問是宣稱是最好的投資工具,而家你將按揭逆之而行,究竟會否為家族鑄下大錯?   先解解「年金」,意指在退休前用出特定財務代價,而換取連續的鈔票收入。有些是定期年金,例如20-30年的。亦有些是永屬年金,提供收入直至死亡,或受益人及其配偶都已身故。講到呢度有D「醒目仔」又諗:「咁我如果早死咪好唔著數」? 答案為是的。不過筆者一向都不會用個市幾時大跌、身故時間去作投資部署。閣下應該為市況大跌、突然身故這些事情去買保險(是的,個市跌當然有保險買),此類事情基本上屬不能預測,但市場上總有人話比你知佢估到你幾時死…   至於投資就是捉緊一些經常發生而你又夠錢去參與的投資機遇去賺錢。例如銀紙貶值每秒發生著,你買樓就等於先借筆錢去買件有租收既資產然後攤30年大致定額去還,還得10年後察覺那月供的10000,已經不覺是什麼回事。故閣下需先攪好的在投資的「戰場」,不同發生頻率的事應用不同銀碼之本金及投資頻率作應對。股市大跌或樓市大跌那十年一劑既野,請勿用十年光陰去等待,對於一些不確定事情之配置可參考下表: 那攪好年金是「博條命」、而按揭是「悶住贏」的本性後,請明白將巴菲特覺得好既按揭「逆」住黎做、又或安排近同既年金,究竟係咪真係有著數?   當然明白有發展商睇中現時老豆間樓加按難(最多按6成,1000萬市值樓跌至5成)的政策,利用年金去繞過按揭審批,變相將間樓盡按。這對6月30日成立的保監局(前身是保險業監理處)將是另一挑戰。所以香港有才能者大把,一招年金又比佢避開DSD,更唔使收賣樓佣。當然年金計劃內的收費不易明白,有買過保險的人都有些經驗吧。如果將你老豆淨落間樓換份保險比你? 你點諗?   又或者經紀話:「我地而家係用你間舊樓去換份保險再另加新既愛炫美比你! 樓換樓仲有保險,唔抵咩? 只好說筆者看見愛炫美無室內泳池,冬天不提供暖水游泳,加上管理費唔平,係經紀哥哥未解清楚比我聽之前,筆者只能同意愛很美,而錢實在係其次。」

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香港人不應「財務自由」個案 #1360

諗SIR, 你好! 本人姓黎,43歲. 太太41歲, 家庭主婦. 大儿子20歲, 今年中六畢業, 很大多可能入讀香港的大學. 二儿仔14歲, 中二, 三儿子13歲, 中一. 本人經常係媒体看見你講投資方法,本人對投資理財是甚有興趣, 但苦於知識及渠道, 人脈資源有限. 全是自學. 希望得到你的專業提點, 不勝感激!   現將我的個人資產,負債及每月支出如下: 1.屋企自住相連單位樓市值大約2000萬左右,銀行700万貨款(H+1.6%)。每月供款4萬, 仲有19年. 2.自用車位250萬, 已全額支付. 3.另外有一單位銀行估價350萬既樓給爸爸住, 已全額支付. 4.新購買啟德天環800萬, 銀行貸款480萬(H+1.3%,30年)每月供款1.8萬.( 用儿子名義, 我供款) 內地佛山鋪位120萬人民幣, 月收租3,000.00 內地佛山房產190.00萬人民幣, 經常渡假使用. 內地佛山公寓房產55.00萬人民幣, 收租1,600.00, 部份自用. 內地人民幣存款700.00萬人民幣(私人銀行帳戶), 理財收息5%,合計每月收息3.4萬. 香港股票市值160.00萬, 虧本28萬 港幣現金30萬 每月人工收入12萬, 用爸爸名義開獨資公司, 我全權打理. 生意尚算可以, 在3年後估計, 每月盈利3-4萬左右 強積金40萬, 全部恒指基金 每年保費22萬, 每月1.85萬, 保險包含家庭成員的人壽, 意外, 住院及相關基金投資. […]

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不同屋苑,一年升少幾倍? #1359

自2010年有辣招之後成交宗數減少,至今每月成交宗數,約為7年前的30%。由於成交宗數少,要數據化去看樓市絕不容易。在衡量數據的觀察期間不能太長(例如取用3個月的數據去作12個月的升幅比較為不合適)、但利用作計算的成交宗數亦不可太少之下,筆者找到此四屋苑做, 它們為成交宗數較多而樓齡均在廿年的: 為海怡半島、鑽石山星河明居、新港城及嘉湖。   一個頗有趣的發現,同屬長實出品的海怡與嘉湖比較,一年升幅竟差距近3倍! (海怡升11% VS 嘉湖升30%)。所以你有需要住在海怡,同你應否買海怡完全是兩回事。如你有需要,租海怡就可以。至於買樓屬半投資行為,應選區份跑贏的。2017年一間海怡的776呎3房賣1000賣而租約22K/月,呢個數已夠係嘉湖買兩間三房。那同樣1000萬投放在嘉湖,一年三成升幅令業主帳面賺300萬,相比買海怡只升100萬,一年間賺多了200萬。計到呢條數你就知寧願亂租樓,唔好買錯區。不過香港地產生態如美聯中原,佢地基本上唔會同你做咩區份比較,呢份報告亦無可能搵到地產鋪贊助。否則美聯的港島區區長,可能成日要返新界「哂馬」了…     一個更令某些人失望的數字,就係如果真買了兩間嘉湖,由於500萬一間,所以基本上做八成上會無問題,買哂兩間只需160萬首期。亦即一年投入160萬而帳面賺300萬,一年回報近一倍。 相比買海怡就算自住要比4成首期,就當有什麼香港按證(HKMC)都只借420萬,故買海怡首期要400萬首期,一年間只賺100萬,賺幅25%。故用埋槓桿去比,賺幅是25% VS 100%,差成4倍! 各位業主或準買家不可不察。     至於你如果仲認為香港樓係保值d? 咁冇問題,照咁諗唔好變。   新港城…… 沙田區在過去幾年……..,大家留意。 星河明居知道因將有沙田線而補睇高不少,惟…………………  一定要跟新世界! ——————————————————— 上段只在”22 JUN諗sir文章”中提及,請到「超筍樓盤理財創富」專頁like本post(即在2016/6/23中午約12:30發出的post)及在post留comment「索取諗sir文章」去索取完整版本。 按下link到超筍樓盤專頁: https://www.facebook.com/homebloggerhk/

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11.6%回報。建設銀行。恆大。保本 #1358

諗 sir, 你好。上左你的買樓003,準備上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你幫忙分析下本人該如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陸的實業公司。目前資金情況如下:  大陸900萬人民幣現金,幾年來一直做銀行穩健理財產品,年收益率約5%。  港幣現金加股票約800萬(目前持有股票市值660萬)。尚算幸運,已沽出及持有均盈利。  香港美金50萬。大陸美金20萬。  大陸有廠房,香港有實際存在的有交稅的公司。  名下無物業。父母名下各自已有物業,無“人頭”可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前經營狀況約300~400萬港幣每年; 大陸廠房收租33000/月 人民幣900萬,5%收益,45萬/年 美金是去年盈利所儲,故未作任何投資安排。現已到年中,確定這筆資金可動用。 股票收益不定。 7.無債務。 支出沒有統計,平時不算大洗之人。 請諗sir分析一下,該如何安排資金作投資。   另外,在買樓003堂上,你說沒有必要用公司名義上會買樓。而我看到homeblogger網站其中一個案例,該名人士的父母持有若干物業,用收租公司收租。諗sir提到用收租公司收租比個人更好,可以沖銷稅項。那麼將來我買樓投資的話,應該以公司持有還是個人?另外,因父母名下也有若干鋪位收租,故想了解。 望諗sir不吝賜教!   answer: 買樓應用個人名,因為用公司名買樓要比15%買家印花稅,明顯不戈算。   筆者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租務收入如歸作公司入息,可利用公司的支出作合理稅務扣減。又或如果你本身唔係簽僱傭合約,而是自己設立公司而用公司與他人協作,加上自設公司為其打工。那此舉一可為自己建構借貸力(即自己出糧比自己)、二可好去扣稅。例如有些人用公司名義為自己提供居所,即自己租樓而將租金支出交返比公司扣稅,例如單位月租是2萬,可為公司扣減盈利24萬,利得稅支出減少240000*16.5% = $39600。與此同時個人收入要增年收入之10%,例如該人用公司出糧1.8萬/月比自己,租務津貼為自己增加了1.8萬*12*10% = 21600年收入。此數目用薪俸稅計算,只消打稅21600*17% = $3672。來回令稅務支出減少,詳細情況請參考香港稅務條例。   至於讀者,基本上唔犯大錯,此生財務上有保障。當然人有錢、鬼就黎,學懂保存財富比賺起財富更重要。有幸屋企人幫佢做左賺取財富第一步,佢就應該謹記下方幾點去保存財富:   讀者無需太花心神買股票,出面什麼炒股group,筆者保證佢一個月平均執30萬都唔夠,仲少過讀者自己間公司。正因如此,讀者而家盤生意有錢搵(讀者稱300-400萬/年),就應好去打理   人民幣好應掉到香港,成立私人銀行戶口,考慮下方直債之組合,由近日收息同學問題中取得。恆大同建行當然可以,其他兩隻為拉高些少回報,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好處。 假設投入1000萬,一年收益約為115萬。年回為11.5%,風險在於這些大公司會唔會執笠。   由於筆者偏愛美金債,故讀者的900萬人幣不屬意保留,應轉。   至於生意都有佢生命週期,故讀者學投資係為下步鋪路。亦同意用每年收取之100萬利息,作買股票。那基本上讀者的投資組合近乎不敗,股市大升亦可獲利其中。當然同一原理而銀紙少一點得,可照樣配置到看倌組合上。   另外可訂個遠點的目標: 如個人累積夠5000-6000萬,將其中一半打入慈善基金,請返自己或屋企人做要職打理。這一可將部份財產與自己脫節,他日就算被「抄家」都仲有份十零萬既工作去擔任,更接近永保不敗。基金的「生命」可遠超一個人的壽命,亦不受地域所限,能確保家族永富。

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香港樓價未跌的四個原因#1357

第一個因素上星期已述,到前文: http://homebloggerhk.com/?p=78179   上文交待了香港太多錢在銀行,令硬資產(如樓)的價格大升。今日睇睇香港有人住的單位數目: 見上表知道香港從2011至2016,增長了14.4萬個有人住的單位。我地唔計無人住的單位,因為不少係東涌起左既公屋,根本起左都無人住,唔計呢類屋更貼切。政府不時公佈新落成公居屋之數目,要留意如地點是在很偏遠地區,屋起左都可以無用。另一個有趣是,2011年比2006年有人住單位多15萬個,仲高過11-16年增幅。   另一邊香港每日有150個新移民,加上新婚男女都令居住需求上升。下圖展示了香港每月約6萬對男女結婚,當初有約34000對屬(雙方)初婚,假設佢地當中有一半有能力買樓,對住宅之需求都有成17000個。 香港2012-2016年,見下表私人單位落成量為(10149, 8254, 15719, 11280, 14595)個。每日150個新移民,一年都成54000人,係供應同需求失衝下,你見到不時有D內地人連要比30%印花稅都唔怕要買樓。近年樓市已很少投資者,惟樓價仍升,可見需求問題仍未解決。 SOURCE: 香港物業報告 最後睇睇香港人自己,2016年個人入息中位數(主要職業、不包括外籍家庭傭工)為$15500,比2011年的12000升了約30%。睇落條數好靚,不過若扣除物價升幅,工資5年間實質增為值僅為9.6%,這加幅夠香港人應付被外來人入住而搶高了的各項物價嗎? 看法: 一: 要知政府不時將數據選擇性公佈,我們細心整理資料令同學看得更闊,走得更遠。 二: 政府要壓死樓價係有辦法。不過同意政府係無「打壓樓市」的主張。報紙寫「政府打擊樓市」只係應讀者所求 三: 各位再唔需要用香港平均人工去量度樓市升幅。1840年,太平天國作亂令不少中國南方富人逃難至香港,令三千人漁村的物價暴漲。漁村漁民的購買能力係難同廣州府的市民比較的。1940年,日本侵華令上海人逃難至香港,香港人的購買力係唔可以同上海比喻。如今只是將歷史再一次重演。正因德國,位處歐洲中心的兵家必爭之地,德國人叻同好技術係逼出黎既,兩次世界大戰都有佢份,而家東西德合併返,德國人又走出黎想話事,又比法國聯合俄國斯去制衡佢,同80年前大致循環。有時一個人或國家所行的路,很難違逆。  

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做一個收入給媽媽 #1356

諗sir,你好。小弟係買樓001同003既學生,因為問題太私人,所以不便於堂上發問。   本人及妹妹月內共5萬。早年父母聯名持有自住樓現值500萬,但爸數年前因病不幸離世。根據遺產分配,50%業權就由我媽媽、我妹妹同我繼承,而我同妹妹當然將我地果d業權比番我媽媽,簽左deed of assent同deed of family arrangement。所以而家自住樓係媽媽名下。   小弟上左諗sir堂,獲益良多,仲有個少少既諗法。媽媽係家庭主婦,所以無收入。而小弟剛用自己名買左新樓,供緊樓花,下年一家人會搬去住,再將自住樓放租。   小弟想用堂上之方法,做一個收入給媽媽,令佢可以加按而家呢棟自住樓,之後再放租。咁供樓同租金可相抵銷。而加按左既錢可比我妹妹買多層樓及收息,希望做到一家人有兩層樓收租。   但我記得堂上諗sir你講過送贈契要至少要一定時間後先有機會可以買賣,小弟想請教下你如果加按層樓會唔會都有影響。   謝謝諗sir多多指點   ANSWER: *部份發問內容已更改 首先是,送贈契可以買賣,但一段時間內銀行唔接受加按,大行更有機會之後永不做加按,原因已在003堂上講明。     惟讀者做的契唔係送贈契。唔計一些法庭頒令,一般人收到物業業權有送、買、換、剩四類途徑。而讀者係「剩」這邊方法。加上只要聽明左為什麼送契樓唔可以按,那自然明白為什麼承繼遺產那方面是可以的。有關更深入的法理知識,筆者遲下為大家找來律師哥哥在講座去解釋,本人水平有限。     將個案更簡化,就係三人家庭有間供滿或接近供滿既單位,究竟點發圍? 當然是將原居按爆再將錢作首期去逐間買,最尾達成每人一間樓之效。可能你會諗:「咁唔驚樓市跌咩?」看法是如家庭總借貸力不用超七成,分段買入樓房可取。其實筆者不斷堅持收入一般者,不是試圖捕捉樓市高低位入市買樓。買入後等租客供滿樓房等自己老有所依,平民就係得咁多,亦最肯定可以做到,只要通賬會發生就成了。尤記起小孩學行的時候,最令佢行唔到終點既,唔係佢唔識行,而係佢行行下又攪攪身邊既野。     技術上讀者及妹妹能借(50000/10000)*50%*2.59 = 6.5百萬。母親單名持有樓在子女擔保下仍能加按,所以用父或母的「人頭」揸樓而子女加擔保,便可在轉名時行一拆二按爆八成攞錢,而自己更可保留無樓名融再高成數上會及免15%印花稅。睇返讀者情況,由於名已轉所以唔再花時搞八成按爆,加上將樓壓低按五成可在搬出後將樓轉作收租用途,令租約可成之後買樓借錢證明。同時可降低加按後遇上樓市跌變成負資產的情況。     阿哥為改善屋企人生活買了新樓,借貸力估計已大傷。其實筆者唔太擔心母親間樓能否加按,反而佢借貸力在買新樓後淨幾多最應探討。買新樓借得越多,加按母親樓而獲得之金錢就越少。而加按到幾多錢很影響細妹能否同買樓完成一家人有兩樓收租一自住之願望。   當然細妹唔一定要再買樓,用錢先收息睇定再買都可。畢竟讀者年紀尚輕,再買樓不必。就當只能加按150萬,讀者可與細妹聯名用債基疊增去收息,150萬年收息12-15%,即一年有18萬-22.5萬利息,其消將息收兩年,其實阿妹都可以夠首期買樓了。都時本金再歸還母親,供養老之用吧。當然亦可作收入予媽媽。至於收12-15%息的債基之標準差在5-7%之間,比匯豐控股的約10%低,而債基亦有風險標準差低至4%的選擇,疊增後仍能提供件8%息口。

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位置好的居屋VS地點差的私樓? 選擇是…. #1355

諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 思緒很混亂, 既興奮又煩惱.   我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.   我的問題如下: 由於眼見單位已升了120萬, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1萬x 12月x 10年), 而SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30年). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120萬, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備. 如果真的要賣樓, 會提早還私賃, 再多現金30萬 我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade了, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎? 另外, 違背了LUM SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80後, 我自已經常思考這個問題, 但想不出比較安全的答案, 因為我子彈只得一發, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激! […]

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8個原因你攪唔好收息 #1354

    諗Sir:   你好,我是LY40的學生。   兩夫婦一個今年40歲,未買過樓,月薪3.3萬。另一個早幾年賣了樓,現在冇樓在手,後悔莫及,年齡37歲,月入5萬,預計7年後月薪約7萬元。兩人現金股票共500萬元,每月租金約1.7萬元,每月可儲蓄約3萬元,心儀自用單位約8百萬元。   是否應該1人買1個物業收租以補貼租金支出? 1人已40歲,應現在立即趁借款能力高買還是等樓價下跌1成才買入? 另一人應該現在買還是等數年後收入較高才買入自用? 應該買屋苑還是舊樓呢?我們沒有人頭可借用,兩人買了1個單位後應該不捨得付15%稅再買。還是全力用債基及直債收息等待時機?   謝謝諗Sir   迷惘人上   ANSWER: 未有樓者,諗買左樓之後究竟比唔比15%稅買第二間,實太早。   早賣樓去等樓價跌呢d傻仔野,讀者用自己錢同時間去買左教訓。筆者可省下字句唔使提,而看倌有幸睇到呢個blog同上堂是緣份。   為什麼要買樓? 因為銀紙貶值得緊要,而資產膨漲得比工資還快。按政府統計處資料,2011-2016年香港人工資名義升幅29.5%,扣除通賬及物價升9.5%。5年夾埋升一成,此世代係香港靠打工黎保退休,行唔通。做生意可以得,係大陸打工都可能得,但係香港打工就唔會點得。當然你打工打到陳德霖咁型,成千萬一年,梗係無問題。不過你睇本BLOG不少月入十萬既人仕,佢地生活有幾「神話」?「開心」? 勞煩大哥你自己搵答案。   40歲讀者格局就是要重建被動收入,另減少投資組合內之不確定性。股票不能佔總資金的10%,即50萬。另外好要抽100萬作首期去買間四正屋苑樓收租,八成上會。估計月供在15K左右,而收租13-14K應可達到。那為何收租比供樓少仍要買樓呢? 因為供樓的15K,有一大部乏是供本金的,利息支出比想像的少。另外利用銀紙長貶之原理,其實供得10年,15K月供應不算什麼。相反樓的租金就可以隨通賬加減。   當然將八成上會的樓出租是違規的,讀者好應學好息去處理此事。當然犯法的事,偷雞的事都唔可以做。有些人亦在實行前想好下步,在被人問及為何偷偷出租時有恰當答法。   當佢500萬入面50萬係股票,100萬拎左去買樓,淨低350萬可預一半約160萬,利用收息101的債基疊增方案收息,一年收息約在15%。先講此方法是不保本,但債基的波幅比股票低,計過數,其實比中電仲低。160萬收15%一年,一個月有$20K收。你可能心諗係咪咁易? 如果你睇到呢個BLOG,及用對方法開始實行,就係的。不過一般人都不會接受到此等消息,原因: 金融機構根本唔想你知用債收息呢件事。他們要為生意打turnover,用股票梗係更好啦 客人安心買債收息,經紀餓死之日 買債又槓桿好煩,拉長左sales cycle,但佣又唔見高左,不如叫客買股票基金快買快turn好過 股票基金佣金在3%起錶,債就…. 若客人堅持要收息,sales利用股債基金去模糊個重點,既可符合客戶要求但又令佢去唔到想去的安身之地 比一些特別的基金佢選,令客人既錢從此走唔甩,或少蝕令佢唔想搬錢走 當客人開始有息收,又說佢供保險,令原本產出的珍貴現金流歸零 最尾亦最重要一個: 筆者唔夠錢係各大媒體打廣告,令事情屬少眾知識。

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數據說: 香港樓仲追緊落後 #1353

銀行水浸? 有錢無野好搞,所以買樓? 上述對白去訪問一眾排緊隊既樓市準買家,相信都可聽到相近言論。建議大家再理解深一層,從下表明白香港在過去十年究竟「有幾水浸」!? 從金管局數字,發現只包含法定紙幣和硬幣加上持牌銀行的活期存款之M1貨幣增長,竟比加哂定期存款及較唔流通存款之M3貨幣高! 10年間升至2006年的3.68倍。相反樓價,用中原城市指數去計,只比2006年升2.71倍。所以樓價的升幅你話「好克制」,其實都唔算過份。先講筆者都希望香港樓價下跌,令各人可少樣野煩,減少社會戾氣。但君見2006年至今經歷金融海嘯、大時代、咁多恐怖襲擊,股市會跌而人心會怯,但M1的貨幣從來唔好跌,近乎太陽永由東方升起此真理咁堅! SOURCE: 金管局 *調整大致是指加入外幣掉期此考慮因素   金融海嘯於2008年9月令各人進入恐慌,而貨幣供應於09年急增36%。其他年份,供應起碼高8%大致肯定。即係你手上張廿蚊紙,一年後多了近1/10供應,咁多既然追逐受地理而供應有限的樓房,樓價升屬可理解現象。不少人用瘋狂黎形容樓市,惟閣下如知道貨幣供應的真相,會明白樓係咁升實在合理。當然再遇下一次金融大大大海嘯(暫稱金融核災),樓價會因投資需求下跌而回調,惟已「印」出的貨幣好難收番,美國斷估都唔敢用「收水」去解決金融危機。咁情況之下,假使樓市再升一成於170點見頂而向下調了3成,中原城市指數仍在120點,等於2012年樓價。亦即講不少租緊樓等了又等既人,一世都唔會等到佢地既心水價出現。在於2009年M1貨幣供應大增36%個刻,你就應該知道返唔到轉數,硬資產是焗升了。   政府將貨幣稀釋去解決問題在過去千年循環發生,遠至古羅馬大帝用劣幣去換含金量高的貨幣,致使全國人民將良幣悉數儲起,造成超級通賬。近至國民黨印發的金圓券,最尾係一大袋銀紙都買唔到一包米。貨幣濫印令經濟問題嚴重,往往要改朝換代去重新開始。   當然M1貨幣可以因中國或外地因經濟不景而令香港淪為「提款機」而急速下跌。不過從2000年至今,經濟不少風暴,M1供應仍穩步上升。看法是從2000年至今貨幣濫印是歷史主軸,中東文明要反擊歐美是副軸,而金融風暴則只是副副軸。   咁此情應點去處理? 打工仔應買重注M1貨幣長升,儲一些有樓供應的資產如樓房去抵禦嚴重通賬。高級打工仔可考慮除香港外在其他地區買資產。進一步銷減地緣政治風險。有錢人除了樓房、債券、亦都要學習克林頓咁成立慈善基金,一來讓自己萬一遇上官司而被「抄家」,都有其他身外錢可養住自己。另外當然是用慈善同政權打好關係,降低在世界各地被政府控告之可能。   筆者從不認為炒股可作為40歲之後的投資主軸,又或閣下已結婚,基本上「少股為妙」。你可以話股票持有人持有一間公司的資產,但問題係在香港上市的公司,小股東同其他股東之shareholder agreement都幾差,基本上大股東搞個供股就可容易攤薄小股東股權。而小股東理論上可湊足100人叫財政司司長委派審計員去查數。不過會計同法律既野,你真係夠錢同人打官司咩? 坊間不少人免費比個Number你去炒,你真係要諗真自己係咪好識落車既一個。相反用債基每年收10-15%年息,起碼可對銷M1貨幣供應每年增8%呢件事。債基價格較穩定而無年期,適宜做中線理財。買樓要供得10年先見效,所以要放長線理財。   不少人又認為:「呢篇文又SELL債基?」其實筆者沒賣特定既產品比你,只是分享一個自己用過而又安心之法門。真正SELL野既人,就真係會日日比唔同方法及產品你。但筆者只會講有用開個幾招,同埋係堂上幫大家深入理解及更新你市場上第一手消息。一個到期保本而每年派息既投資物,唔講債仲可以講咩呢?   筆者同時整理了多兩個圖表,本文只用約1500字展示了部份理念。若想從另一角度去看樓市, 請在明天2016年6月16日完結之前: 1.在「超筍樓盤理財創富」專頁LIKE有關本篇文章「數據說: 香港樓仲追緊落後」的POST: 超筍樓盤理財創富: https://www.facebook.com/homebloggerhk/ 2. 在「數據說: 香港樓仲追緊落後」的POST 留言”索取「香港樓仲追緊落後-下部」文章”。今次會在24小時後由facebook直接PM該部份文章予你

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細佬被阿哥強姦的個案 #1352

諗Sir :   您好,同其他粉絲一樣,小弟都係冇意之中係網上發現咗諗Sir您,睇咗你既blog,同其他師兄弟一樣有相逢恨晚既感覺,而小弟亦即去買左書再深造下-錢搵錢、雙租族(其它冇貨),實在發見錯失良機。今日亦去左書局買2017年樓換樓客氣說話唔多講,入正題啦   本人就30歲 收入:人工每月(文職)$16000+2-3月花紅            租金:每月12700   支出:跟朋友夾租3房單位,$7500月租            一般開支:$5000/月            供樓:$4900/月            保險: 約110K/月   資產如下: AA中心$3.45M 2014年尾購入,現時約值4.2M  上年加按至1.36M 月供$4900 (購買當時家父一炮過俾2.45M做首期)   股票:現值490K  帳面蝕130K (有垃圾股,有籃籌如388,3898等)(PS.2015年下半年買至今) 現金:HKD 250k            RMB 110k (定期到8月) 保險:雋x供$60K/年 5年期2018完            雋x供$3000/月 5年期 2017年12月完           基金單1 供USD $ 750/半年 現帳面蝕  USD 380   供10年(2022年完 )            基金單2 :一次過俾110k ,現值約80k 已投資了8年 (PS.曾經賺左40K,全數拎出黎後,再投資返110K 至今)            錄色保險公司:2016年開始供危疾+住院  約$25000/年,危疾保額 1350k  危疾供15年。            小李保險: […]

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