每月增加25K被動收入 #1605

Hello 諗SIR, 你好。 我為收息101之學生(TEDV5313), 拜讀你個案分析已一段時間, 對你之見解及有話直說之態度非常欣賞及佩服, 希望你亦能為我目前之狀況作出分析, 以求突破。 背景: 36歲, 月入75,000, 現持有一市值850萬自住物業, 貸款尚欠430萬, 一市值500萬物業, 貸款尚欠320萬, 及一位於深圳物業, 市值700萬, 貸款尚欠100萬, 淨租金收入5000; 現金及股票約30萬 丈夫37歲, 月入 48,000, 現持有一市值600萬物業, 貸款尚欠200萬, 一汽車貸款, 尚欠15萬 每月儲蓄: 約15,000 育有兩名小朋友, 尚於幼稚園階段。 理財目標:   –          長期: 上述物業, 其中一項打算用於小朋友將來出國讀書 (屆時變賣套現) –          退休後一生三宅外, 仍可以債收取被動收入 –          短期: 由於想與父母同住, 希望可於5年後能變賣丈夫所持有之物業後, 於沙田購入一四房單位 –          自知現金水平低下, 亦因現家庭開支頗大, 每月儲蓄水平偏低。如何可以產出被動收入? 受制於目前樓市政策及我們現金水平低 ,感到短期目標難以實現 (與老人家同住, 不想行租養租方法), 冀諗SIR能不吝賜教, […]

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炒股票輸到買唔到樓,點收科? #1604

諗sir, 睇你既文章,videos一排,覺得你的分析到位,令我加深反省、思考。   小女子31歲,之前因股票炒賣失利,錯過買樓機會,現時只是買一些收息股。 現時剛進入銀行工作,月入5萬,有70萬現金,每月可儲2.5~3萬。 因為銀行有員工按揭優惠,可以做你人工100倍的100%按揭,我的case即500萬,但公司要我地先付訂,才可申請按揭,我擔心我現在的現金不能應付訂金。   請問你覺得現時是否利用這員工按揭的時候? 另外,我也有留意大灣區的物業,你覺得我現在到大灣區投資,還是在港利用員工按揭上車? 多謝你的解答   ANSWER: 炒股,應早做,及在學好策略之後有部署地做,而唔係將要買樓成家時做。銀行職員plan買樓,經濟差比人裁左,係要即時call-loan的,到時就失業加call-loan一齊黎雙響。轉工人仕,要做夠6個月先可做按揭,就當用銀行自己plan,中等職層要過左試用期先得。相信上述讀者都諗過,希望是諗sir多口重覆了吧。   買樓是利用槓桿先借貸達成沽空美金而讓通賬讓你賺錢之原理,好處是肯定性高,除非未來廿年無通賬。壞處是要等,但穩。惟內地買樓就當首置有借貸,日後樓如升加按都難,上星期先答左個早年係深圳買樓而家想知點加按既CASE。至於內地樓市如賺錢,究竟人民幣或美金要邊樣? 相信內地人已比了答案大家,讀者做銀行有先機唔會唔知。同埋中國地大物博,就當淨計大灣區都很「地大」,所以買錯區唔會好似香港咁等一下就可返轉頭。筆者認為如真要在內地買,就要買一線 – 價高而又在好地段的,好似廣州要買荔灣或天河。千祈咪因為一個地鐵站而決定在內地買樓,還有就是未搞好香港頭兩間樓,不用急著係內地置業,始終在港首置樓九成上會,拉長還對貶債之效益很高。   順帶一提,近日獅子銀行宣傳可以用繼子或partner形式作受益人買保險,對應時勢及尊重同性戀者咁話! 筆者看法是銀行為求業績已狠心淪為洗錢機器,好處是內地人將錢拎到香港幫佢partner買份保險,一旦partner過世錢即可「洗白白」落返佢自己個袋,大大減省之前一定要搵對夫婦或近親才可咁做之煩惱。壞處是香港經濟進一步建基於依賴「不見光」的行業,變相令自己無牌係手,一旦「潮退」將受很大傷害。   若果我是30出頭的讀者,會再儲一下錢,按佢進度一年之後已有近100萬,而家先去心儀屋苑先學好睇樓,然後利用個人九成上會優勢單人名買約500萬的樓,即出支首期50萬而雜加佣20萬。淨低30萬可拆10萬投資港股同美股,請明白如果買股票有對方法,5-10萬開始都可以滾很大。相反不少人是落重本100萬去博那4000蚊,萬一買入後蟹左又死坐,遇著900點跌市即5-10%單日咁輸,所以你明點解不少上市公司出埋錢贊助「資訊」比你買股票了。到34-35歲應再累有資本,到時再諗將資金用收息101之債基疊增之法收息10-12%未遲,至於直債對讀者而言有排未需諗,建構一間樓加上債基收息令自己起碼有一萬幾千被動收入是第一步,所需資金大概150萬(70萬買樓而80萬收息可月派7-8K),後生仔宜訂實呢個數努力做! 不狠下心腸去儲錢供樓,堅實既屏障唔會獲得。有人話財務自由要一步登天,筆者同意有人係得,但大部份人都無所需之心態及技巧。

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應現時入市再買第二個物業收租? #1603

諗sir,   我雖還未上過你的投資班,不過常看你的專欄和信箱,獲益良多。我知道你會為學員解答投資疑難,所以也冒昧地想向你請教一些自身的理財疑惑。   是這樣的,我是一名40歲的公務員,有兩名子女,月入十萬;太太是家庭主婦,但也有兼職,月入二萬。我們一家四口住在一個三房按揭物業,2010年購入,現估值約1,300萬,銀行按揭貸款尚欠400萬。我倆在港已無其他物業了。銀行現在說可以加按套現250萬給我(總按揭成數達物業估值的50%),我正在考慮是否應該先借了用來投資,不過卻還未能決定投資什麼資產。   我倆現手持80萬現金,並持有以下的投資: 1)250萬日本物業:東京/大阪物業,年租金回報約6%,沒按揭的 2)80萬股票:收息股佔大部份,包括電能、中信電訊、交行、越秀交通,還有神華 3)25萬美股基金,美股成份佔50% 4)30萬人民幣債券:今年年底到期   我的想法是,樓價現時處於一個頗瘋狂的水平,物業買家好像大都抱著一個「驚遲啲會貴」或「人買我唔買好執輸」,甚至乎是「有買貴冇買錯」的心態入市。這是一個危險訊號,樓市怎麼看也不似是處於應該投資之時。不過我從你的文章中也看到,45歲時(5年後)我的借貸力將會開始下降,現在若再不進場利用剩餘的借貸力買樓,如果樓價真的繼續升下去,我的一生三宅目標也沒希望達成。那我應否現在買第二宅呢?   我另外也有想過,如果現在我不趁此樓價高企的時機將自住物業加按套現,又恐怕到他日樓價大跌時才發現自己坐失了良機。由於我必定不會將自住物業出售,所以我深信只要我的工作繼續穩定,而我又能負擔得了新增的按揭供款,即使樓價下跌超過50%而我變成負資產也沒所謂。只要我介時仍有穩定的供款,銀行不會拍賣我的物業吧。諗sir,請問我這個想法正確嗎? 還是到那時候銀行一樣會 call loan? 我應該套現那250萬嗎?   假如我向銀行取得那250萬的加按套現,你會認為我應該現時入市在香港買第二個物業來收租嗎? 如果買,樓價應該在什麼水平之下才較穩妥呢? 那如果我不應該買第二層樓,我那250萬又有什麼可投資以抵銷按息呢?   我的投資組合有需要變陣嗎?   謝謝你。   ANSWER: 要部署下一步做咩,讀者必先了解距離目的地仲有幾多路程。一旦是好近,那就用保守的方法穩定達到就可,就好似你睇世界杯,如果巴西已經贏緊4比0,那控球在腳就成吧,犯不得夾硬進攻比人踢傷。若然未贏波而只剩5分鐘完場,要麼將人生放棄、或等運到、如唔想輸就要犯險進攻博一博。人生雖然複雜但也不離幾個大道理,讀者公務員有冇退休長俸佢冇提,這一重要元素佢在提問竟不講清楚,可能佢認為筆者無資格知咁多…那也明白的。先只好假設佢無。   一個月入十萬的人撈到40歲只持80萬現金,睇落已感有點不妙。幸好有為自己儲落一點資產,日本樓加港股及基金有360萬左右,而人仔債36萬。如55歲退休(15年後)拎返400萬退休金而無長俸,加上讀者勁到有巴菲特既一半,15年間每年除洗費外有淨8%年組合回報,而通賬只4%一年。今時400萬會在15年後(2033年)增長1.8倍,即400萬變720萬。到時加埋400萬退休金,共1120萬及一間供滿的自住樓退休,對於不少港人而言是豐厚吧!? 但讀者若可活到85歲,你諗下揸1120萬面對2033年至2062年的通賬,真係夠洗? 當然筆者認為人類未來50年面對既事,可能會比今日更複雜,例如有戰爭或新病毒。不過有一件事幾可肯定,就係政府只能印銀紙去負擔老人問題,環境失衝亦可能令糧食價格暴賬,可是印銀紙同時令月月派的生果金更不值洗。此一困局解決方法係自己儲夠錢,有能力隨時移民去世界某些角落。未來之事不可知,但有錢可予自己更多選擇。   經過上段已計到讀者面對的困難問題,分別係唔夠錢同埋通賬水平不可測。係香港做按揭買樓正可對應上述兩難題,加上香港尚算資產儲存中心,故香港的樓貴是有解的,就係不少港人不自知。比首期即可控有租客幫手供樓,加快儲蓄進度去解決唔夠錢問題。做按揭等於先儲美金攤30年還,即等於沽空美金,又解決物通賬問題,你見過去30年可跟物價齊升的,最可信賴就係住宅了。所以讀者不槓桿咁去日本買樓,筆者看法是錯。   股票基金不應該買,就如不少香港股票基金,竟跑輸比盈富基金,咁比管理費買黎做乜? 至於筆者當提倡買的債基,雖同樣是基金,但平常人一個係無可能買百幾條債券去分散風險,所以無奈到比些少錢人地賺加上嚴控槓桿去收10-15%年息吧。惟港股美股自己買一百幾十隻是可以的,加上基金經理的炒股表現不見得比平民好。至於人仔在過去一個月跌成1.5%,報紙已有賣,但銀碼不多想KEEP可以,讀者手上收息股亦同樣情況。若想距離退休目標再進一步,可將現自己住加按至5成得1300*50%-400 = 250萬。日本樓贖回再得250萬,如果真係咁睇好日本樓可以買ETF呀,唔使捱個3%貴佣同埋為租務管理煩,但有些事看破不說穿吧。那250萬加250萬共500萬,拎30萬去買返日本ETF好未? 淨470萬可用100萬予家人去再買一樓收租,但究竟是否八成上會報自住而偷偷出租去擴大回報? 讀者自決。淨370萬可用270萬投入收息101的債基疊增收息,12-15%年息即可產出27K-30K/月之月入。   買完樓會唔會因樓市下跌而CALL LOAN? 其實就當樓市一年跌30%,首先自住樓未變負資產,暫不用理。新樓買有機會成負資產,但讀者有100萬現金加上270萬係隨時可贖之債基,現金流動性足夠,就當CALL LOAN要補錢無問題,更何況根據03年經驗,打工仔只會肯供樓,銀行都無謂CALL你,雖按揭契寫好銀行有此權利。至於股票是不宜長放的,買股收息根本同股票之原意有衝突。筆者利用自己判別股票的系統睇了讀者數隻股票,只有1052在早前有過買入訊號(下圖),系統產出可以持有之訊息,其餘沒有。更多筆者系統資訊在: https://www.facebook.com/stockfarmerhk/ 和平時代或許已過,本blog忠實讀者多為在港稍有資產一群,請容許筆者提出港人需比之前擁有更高國際視野一點。好似日本平地少而近乎零資源,為爭取生存空間而每隔一排發動侵略是必然的。俄國人欠缺不凍港,經常向南望是必須。菲律賓係南美同亞洲之間的跳版,韓國是俄羅斯南下之跳版,這些國家定時常扭屎忽花靠收兩邊茶禮去生存是肯定的。英國德國俄羅斯需要互相制衡而維持歐洲大陸穩定,又屬必須。中東就係無左伊拉克而讓伊朗獨大,由2002年搞到而家都一鑤粥,仲要埃及同敘利亞陪葬。大家明白一些國家因地理而予有之特性後,你就唔會亂去買日本樓。些少係可以,但讀者反而把最大的注金留在投日本樓,除非佢想轉國藉,否則不妥。但先講一句做日本人都唔係咁過癮,去玩唔同去長住。

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讓被動收入年達一百萬 #1602

致諗SIR, 本人45歲月入2.5萬, 太太44歲月入10萬育有1子(3歲),現居康怡700尺3房單位尚欠150萬按揭 (加按應可套現500萬+),現在每月供款2.1萬。但每月開支不少,餘款每月3萬左右。 夫婦二人手持現金加股票約500萬 目標自住1000尺+物業(包工人房)可租可買。 目標持有兩個或以上物業。因不舍賣掉康怡物業,留作將來收租之用。 同時亦須為將來退休計劃一下。 本人已上諗SIR收息課程,我做了銀行債基投資,100萬投入每月收息8千港幣。 要達成財務目標, 請問 諗SIR 有何高見,請指點一下。萬分感激。   ANSWER: 讀者家庭工資高而現金亦夠,財務上唯一後悔是生仔遲及而家45歲攪理財縑太遲。若是早十年有知識早開始,今時已可半退休及與小朋友共享更多時光。後悔讀者無早將豐厚借貸力打入樓市,今時住宅已升應令讀者獲得更多資產。留意筆者咁講不屬已知過去10年港樓價升的馬後炮,而是假設10年來樓價就算唔升,業主只要付些少首期去挾持租客供樓,在多兩個人儲錢加上租金跟隨通賬升值之效應下,回報亦相當吸引!   讀者可考慮一件事,就係加按康怡再夾埋自己手上500萬,共1000萬資金,利用其中80%去私人銀行做個入門版私銀戶口,利用該行的低成本融資去入手保本直債,可達成10-15%息口一年而保本的功力,我們且看有什麼直債candidates…   東亞銀行永續債/9.0%YIELD 渣打集團/2024到/5.2%COUPON 生力啤酒公司/5.2%/2023到 和記黃埔國際/2033/4.2%   上述組合始且當佢未槓桿前平均回報5.5%,係私人銀行提供1.6%融資之下,年回報為(200000*5.5% – 120000*1.6%) / 80000 = 11.2% 若冇私人銀行提供融資而只在零售銀行做,回報8-9%,在上述機構提供到期保本之前設下,回報很合理。讀者800萬年收11.2%,即一年有896000利息收,就當加按400萬要供多400/259*10000 = 15400/月,於近百萬利息前提下只屬小數一筆。為什麼閣下去銀行咁多次都冇人提你買? 因為銀行員工太多,買呢類產品根本養唔起成村人。加上手續太煩,寧願唔賣。   當然上述債券有些內含條款,要買要先搞清。但發行人是大銀行同大公司就是肯定的! (生力啤都算吧! 由你阿爸後生飲到而家呢代了…)   讀者在債基月收8千之事實行了之後,再遂漸加碼投入直債,百萬被動收入手到拿來。

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上車定買股票先? 儲大舊定少首期九成上先?#1601

Hello 諗Sir, 本人今年31歲,同女朋友加埋月入約共65K。 現手頭共有500K現金,每月兩個人約能儲到30K。 預計今或明年會結婚,因見每月樓市都升緊,唔知道應該 1. 先買偏遠地區細或舊私樓/居屋先上車,志在能做九成按,待日後樓換樓 2. 儲大首期去買5M左右嘅樓,照而家樓價大約要到下年年尾先儲到首期 希望請教下諗Sir,我應該點選擇?定還是有其他方向可以諗下呢? 另外有蟹貨{175吉利、506中國食品、1448福壽園},應否持有?   望能回覆 CL answer: 樓其實係升得好慢既投資物,唔信? 睇下圖見2017年十大升幅股升左幾多? 一年升2.7倍至4.7倍不等 而香港住宅,係2011年才由100點升至而家170點(中原城市指數),7年升七成,那為何不少人都稱從樓市大賺呢? 無錯啦,就係槓桿。所以唔槓桿買樓,不如唔好買樓。當然兇宅大王一炮過買兇宅,就係另一種玩法。有D人間劏房,是下一步玩法。又或有人開始買地而唔係樓,都需由買好住宅開始。買住宅,係入門而又最易玩。讀者九成按由偏遠地區開始,是社會新鮮人正路做法。若身不懷絕技,請勿走偏路。不過有絕技自然就唔使走到問諗sir呢步…   至於投資股票又係咪好過樓? 股票升得高而波幅大,加上抵押股票就當籃籌都只借5成,仲要一跌到價就即CALL LOAN。抵押住宅借多好多加上只要肯供多不會CALL LOAN,但就麻煩及要聘請律師做業權轉讓。至於土地是EXCLUSIVE及有限供應的,股票可隨時改變股本大增供應,在稀有性及穩定性而言,住宅優勝。在博搵快錢及出入易而言,股票優勝。正因如此,而立之人應開始利用樓作長期儲蓄去打穩基石。股票應小額買,如有心得等於有條FAST TRACK。萬勿留意,勿因找FAST TRACK而忘記打好根基。從古至今貪快,只會得慢。自持聰明,最尾被搵笨實。龜兔賽跑的故事,老早就講過你知。至於BITCOIN或什麼幣的,可以買但不要ALL-IN。將一個個後生仔的未來寄掛於由虛幻堆砌的虛擬幣價當中,萬一什麼COIN最後真係升唔起,呢班後生仔既將來由誰買單? 最大鑊就係阿COIN保持升升跌跌橫行格局,令一眾後生仔保持發達希望而無心工作,呢類人最好去醫院行一轉,等佢知道時間逝去不可追,老豆唔係咁多時間等到望見你發達一日。   至於持有股票,我們利用Enigma系統去看應否持有,發現吉利沒有買入或沽坎訊跑,在此情下應賣走手上股份。Enigma系統專精於捕捉一隻股份的單邊升市,你見圖輸出Enigma系統結果(系統用excel整都得)吉利(0175)由2016-2018年共發出訊號三次,如跟足基本上將大浪捕到手,其餘冇訊號的時間即混亂期,不買也罷。 至於506中國食品正在行橫行市(下圖紅框),系統會出一些錯誤的買入訊號但很快又識出”sell”而將其止蝕。至於2016年第二季至2017第三釆的升市可以捉到,其後延至2017年第二季的升市都有訊號,助投資人由$2.5買入4.0左右賣。贏就冇上圖吉利咁犀利了。 最後是福壽園(1448.hk),死人生意毛利是很高的,1448早年之招股書已告知其毛利是8x%,逼近九成。即做十蚊生意賺八個幾。至於今時,係2017年中發出買入訊號後未出現sell signal,投資人可持有。 進一步睇Enigma系統可跟下post到股市漁夫專頁。

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債基收幾高息都幫唔到既人 #1600

  舊年下半年上完堂開始買債基,A餐 (500K x 3) 及 B餐 (200K x 2), 收大概17%,每月約11K。 但暫時為止個價格跌到 6-7.5% 負緊150K,扣埋利息收入要輸幾萬。唉。想知道該如何是好?溝淡?定係買其他好呢?   收入: 老婆收入3萬 (扣MPF後) 本人收入3萬(扣MPF後) 人仔 270萬 收緊 5%利息,每月1萬人仔 債基 投資左700K,每月11K港幣 股票50萬現值HSBC (avg $65),穩定收利息,平均每月2K 港幣 人仔基金20萬,每月收1K 人仔   其他資金: 港幣200K 其他垃圾股票 現值10萬(輸緊3萬) Mortgage Link 880KHKD(約等於月扣2K mortgage) 層樓太太名 現價8.5M (2016 remortgage轉名,仲有330萬要供(借儘360,仲有28.5年,仲有1.5年先可以轉銀行,笨7左) 車位一個2球,自用,無mortgage   開銷: 每月開銷5.7萬 (包供樓13.5K,學費,比父母,家庭開銷等)(兩公婆都無開銷,全部養家都6萬,香港真係Chi L sin)   目標: 債基增加收入多10K 到 […]

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急需改善居住環境方案 #1599

諗 SIR 你好,   本人經朋友介紹而認識閣下,拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。   基本資料: 本人35,為家中獨子,月入 40K ,妻子 32,月入 20K,育有兩小朋友,分別6歲及3歲。 無物業,與母親同住,現金 2M   母親已退休,名下物業: 1· 自住紅磡樓 600尺,毗鄰何文田站,市值 6M。因業權問題,只能出租,不能出售 2· 土瓜灣舊樓 400尺,市值4M,租金收入10K   目標: 1· 因現時自住不是平地 LIFT,有見母親年紀越大,想換同區3房平地 LIFT 樓 2· 一生三宅   策略 1 以妻子作擔保,按土瓜灣舊樓獲取 2.3M,30年期,月還9K,用租金10K抵消 再加手上現金2M作首期,換取同區 3 房,市值 9M 樓,月供18K,將現時自住物業分租月收16K,再補貼抵消   策略 2 合兩口子借貸力,借7.5M,購入物業收租供樓賺價 將紅磡自住樓分租,再加上土瓜灣舊樓租金,租紅磡區3房改善生活   還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何更好地運用現有資源改善生活及達至一生三宅。   敬祝 安康   心急人上 ANSWER: […]

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大大改善投資成績 #1598

諗Sir 你好!   一直睇開你既blog & YouTube, 好讚同你既觀點, 也令我們獲益良多   想請教關於2019-20年買第二個單位的問題, 背景資料如下:   我地兩夫婦29歲, 丈夫月入$65k, 太太月入$15k, 以上收入有公司証明, 太太另有額外收入$3k (只能現金出糧) 雙方工作十分穩定。   幾年前上車,買入荃灣西2房單位 (欠$278萬, 只用丈夫名),每月供大約$12,800 現在銀行估價$600萬.. 並持有藍籌股票, 有買黃金&外幣習慣 (共約$20萬), 沒其他負債, 兩夫婦扣除日常生活開支&家用&保險etc, 每月可儲$35,000-$40,000… 我們沒打算生小朋友, 估計3年後會儲大約120萬   本身不喜歡新樓間隔, 不喜歡會所, 不喜歡黑廁, 不喜歡發展商呼吸plan,所以目標係市區半新舊物業, 首期都唔介意俾多d, 寧願花錢裝修   Option 1: 打算按荃灣層樓拎錢幫補買第二個物業(銀行初步話約$60-80萬, 同一間銀行問兩個職員唔同答法), 第二個物業希望買東九or西九or西港島, 約300呎一房/兩房用作收租, 只用太太名, 丈夫做擔保   Option 2: 購入第二個物業自住 (西九市區約450呎的兩房, 只用太太名, 丈夫做擔保) […]

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升市換樓注意事項 #1597

尊敬嘅諗sir,你好!   閣下29歲,快將踏入30。幾年前已經閱讀諗sir文章,深明理財規劃重要,希望諗sir可以指導本人及其家人個案。   現正與家人居住在屯門三房居屋,父母聯名多年前購入己供滿,估計$4.6-$4.8M。父母分別55歲/58歲,都有工作,月入共$80K-$100K,或考慮65歲退休。弟弟剛畢業回港,所以一家正考慮搬屋,換大啲住得舒服啲,心儀元朗錦繡花園或加洲花園。   (1) 先問家人個案 – 三房居屋想換村屋 因為家人想住村屋但又想有屋院管理,又要啱返budget,所以我地覺得錦繡及加洲都係合適選擇。之前睇過好多次樓,比較喜歡加洲間格,但錦繡交通好啲,市場上都較受歡迎,成交都快啲。   目前有一個加州花園心儀單位,其條件都算符合家人需要,$1100萬。如果賣出屯門居屋$4.6M,再加父母手上現金$3.5M,賣埋居屋車位約$900K用作雜費,大約要供$3M。   想請教: – 你點睇加洲花園及錦繡花園?應如何選擇?聽說元朗樓供應太多,值得買嗎? – 如果真係換樓,應該會用母親單人名購入,但年紀高,最長可以做到幾多年按揭?用我名擔保可以嗎? – 因為父母都不算年輕,雖然知道他們有預留退休儲備。但你是否建議我們換樓?還是有更好的方法? – 父母一直都想再買樓,之前成日都覺得樓市會落,但多年來都無落過。害怕一入市樓市就跌,但誠哥又話自住無問題,你點睇?   (2) 自己想買樓收租 本人工作為銷售人員,底薪不高約$14K,平均月入$30K-$40K。因工作忙碌,沒有用儲蓄來投資,手上現金約有$1.3M,可用作買樓首期,另每月可儲$15K-$20K。暫時仍會與家人同住,想買樓收租投資,長遠目標一層自住,一層收租。   想請教: – 由於budget有限,$35K/10000*50%*2.59 = $4.5M,會推介邊區嘅樓呢?有諗過九龍灣得寶或屯門市中心,如何選擇呢? – 之後應該如何規劃再買入第二層樓? – 現在細價真係升得好犀利,但驚而家唔入之後再升,究竟現在是否投資入市時機?   萬分感謝!希望收到你回覆!   answer: 基本上讀者要由最基本既買樓budgeting學起,至於要精明理財而產出足夠現金流讓自己生活無憂之事,下步再算…   硬知識方面,浮薪者未必能將全月入計作按揭計算,所以讀者的支薪文件及梗式決定究竟佢人工做按揭是33k計? 又或14k計? 至於人的借貸力在45歲後開始下落,而55歲者只剩頂位時之6折。同時有些事或讀者未有留意,錦繡花園既「年紀」大過讀者。總括而言,不同意讀者有4.5百萬借貸力,而讀者父親工資不俗,可是約1160萬之借貸力,現時達55歲估計只能借500-600萬左右。至於買1100萬市值既樓,首期要付40%即440萬,而淨低660萬有機係傾盡讀者加父母三人之力有樹銀行批到,仲要唔係攤30年咁長還個隻,值唔值讀者自己諗。   軟知識即心態,留意施老闆早年都大方承認自己睇錯市,所以沒人能為樓市說得準。如自己實力比較低在樓市輸唔起,請勿信自己或諗SIR的判斷出入市。重申筆者個人相信人在市場之前無能為力,可做既就係謙卑咁用波幅低既投資物收息,一步步黎。當然10蚊身家拎1蚊去博可以,但如讀者所想係旺市仲要換大屋加上家人之借貸力已流失,咁做過份冒險。   應作之法是保留及改善借貸力,避免過份承擔風險。父母居屋可利用買樓003的一拆二按爆八成將460萬的80%按出,即約350萬。那父母350萬現金加新套350萬,700萬可利用550萬做定期,平均2.5%年息之下一年都有$137500。至於150萬可投入東亞的債券,8%一年即年收約$120000,此情下既有定期及債券保本之便,另外25萬年息可資助佢地租村屋住好一點。原本居屋按左350萬出黎月供350/259*10000 ~ 13.5K,只消將佢租比人即收回萬三抵銷按揭支出。成件事可助家人住大屋而省回90萬雜費,萬一樓市跌更是開心非常,樓市升亦令居屋賺價,咁就係一個包齊升跌都諗好之計劃,而唔係買大細及用自己錢賭升跌。   至於留意什麼細價樓同區份,不在本文回應,已經講夠。

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1968年幾多部電視機價錢等於一間樓? #1596

  你好諗SIR, 本人是收息101,103的學生 35歲 . 修讀課程後收獲益良多, 一直希望能早日達成財務自由. 近這10幾年來不斷嘗試由多方面發展, 但最後都係屢敗屢戰, 屢戰屢敗… 回看10幾年做錯了不少決定, 流失了不少機會. 所以希望諗SIR 能為我作點建議另我向著正確方面前進. 本人月入6萬, 太太2.8萬, 扣掉每月家庭開支和私貸還款(2萬), 每月能儲3 – 4 萬 現金20幾萬, 股票140萬 (5%回報 現金流7萬左右/年) 日本樓價值70萬港幣(10%回報 現金流7萬左右/年) 基金10幾萬(早10年前買落,無現金流,亦需被綁20年才可取回現金) 最近亦買了馬來西亞樓大約價值300萬, 需準備150萬現金作首期.   有幾個問題想請教諗SIR: – 請問公屋(家人早年買落, 已供斷, 未補價) 能再做按揭嗎? 有建議應怎樣做會較為合適呢? – 如可做按揭, 將其按盡用作FULL PAY馬來西亞樓是否合適做法呢? – 上完101,和103後,一直都希望長期投資債基增加現金流, 但因為加息關係而導致到現在還未開始做摃桿買債基, 但如以長線收息睇, 是否不用太介意當前加息呢? 或會在什麼時間為較好買入機會呢? 還有堂上的套餐到現在還是否合適作投資呢? – 最後如我每月能儲3-4萬作投資用, 請問諗SIR 會有什麼建議怎樣佈署呢?   非常感謝回答. […]

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