過千萬在手的二手單身男#1563

諗sir 你好, 我是你101收息班的學生(1104065),閱讀您的文章已有幾年,亦介紹了不少朋友收看, 多謝有你的陪伴使我們常常警惕自己要好好理財。   回正題,42歳 現單身,自己經營小公司約30000 – 50000 一個月右左, 不穩定的,但生意暫時沒憂慮.   物業如下 一)九龍區市值750萬樓 3年樓一房特色單位  收租$18500 (欠292萬 供$11000) 二) 車位市值160萬 收租$3200 full pay 三) 3百幾尺寫字樓 原收$10500 但剛剛已放走 四) 屋企人物業+車位 800萬, 係與家人自往的, 亦已full pay , 但不會作任何郁動確保父母安心   賣出寫字樓資金後, 合共現金5,000,000,上堂後今天開始常試撥100萬資金投資,將會由100萬用槓桿形式到250萬用作買債基, 扣除利息後應可有10%-12%左右回報, 那麼可以補充翻原定的寫字樓物業之收入。   那麼餘下資金有400萭,本人是想再買住宅的 但稅收15%實在太昂貴,請問我應如何選擇?繼續買工商物業、的士牌等、還是槓桿收息? 實在是迷惘, 因現在到處物業都叫價比銀行古價進取,但物業的質素又麻麻地, 感覺猶如垃圾! 請指點迷津方向,讓退休可以產出現金流。   由於我的人生曾經上上落落,明白賺錢不是容易的, 年紀又開始大,故此行到今天成績雖不算很佳, 但仍對未來充滿希望,期盼能夠做得更好, 謝謝指教。   ANSWER: 希望讀者唔好介意用二手男形容。有關九龍一房的現金流產出效率頗低,困死750-292 […]

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愚笨及數口不精之庸才上#1562

諗sir 你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+103及買樓101+103的課程. 小弟很同意你在收息論書中開首說通脹和疾病消耗資產的論點,因為家母正是得了疾病而用了很多資金,幸運地家母已日漸康復,長話短說!誠蒙呀Sir開班教學,小弟從少沒有理財方向,愚笨及數口不精之庸才,現痛改前非,懇請呀Sir指點一下小弟的長遠計劃及方向   之前因著家母有疾病的原因 「在沒有」補地價的情況下用父母名做按揭借了30萬 (我做擔保)每月還 $5631 到 10/2022 現希望用諗sir在買樓101/103提供的技法把自身入息加大到每月4萬及做 Part-time 同Freelance Job   小弟36歲首次置業希望在觀塘或荃灣買400萬以下兩房 (20-30樓齡以下)房屋以作出租. 目標1年後買400萬以下樓, 首期 是40萬 + 律師費7K+ 代理佣金 40K+印花稅 90K= 大約55萬. 資產負債表 收入 支出 每月收入 $19.5K  (已減MPF)   現金存款 $30萬   –        每月還款   ($5631) –        家用   ($5K) –        每月支出   ($4.5K) 總計   ($15,131) 每月盈餘 $4K   […]

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將樓當ATM提款機既香港人 #1561

你好諗sir,  本人是家庭主婦很認同諗sir對投資的看法故來信請教,本人丈夫人工只有2萬5,的士司機,故沒有工作證明,家有2幼童撫養!幸運早年買入一單位當時買入時550萬,用作收租,收租金28000,現時樓價約850萬,半年前轉按吐80萬現金,現還有490萬按揭,每月供樓$22000,本身自主的房子是租的,交租13000(業主很好,加租幅度不大,故長租)   收入:23000(丈夫家用) 28000(收租) 收入總共:51000   每月供樓、家庭開支、保險連屋租金約5萬(基本是不能儲蓄)   現金只有60萬 因為本人要照顧幼童不可以工作,故只有丈夫一人養家,現在想問一下如用60萬作投資,希望可以每月收息幫補家計,因為現在壓力也很大故本人亦有想過將物業在三年後放賣,用作投資(因為剛轉按要待3年才可放售),本人估計賣樓後可吐400萬出來,亦打算將一部份資金買一間400萬的樓/另一部份想跟諗sir學習投資債基收息!希望諗sir能給予寶貴意見助本人脫離現時困境!萬分感激!   ANSWER: 是的,都幾困境,現有資金六十萬但半年前加按套八十萬,即大部份錢係加按而黎,家庭儲蓄為負數。老公一個人做野養三個,技能無獨特性,但屋企享用緊比應得更高既生活質素,可唔可以話比筆者聽其實讀者老豆係賭王? 筆者只係想知知成年人係咪做緊成年人應做既野。   下輪跌市自有裁決。若筆者睇錯讀者會有句sorRy,但如筆者睇中讀者要用未來五至十年去清債或從零開始,幾十歲人要再起步真係幾難。你睇下讀者早年按到既80萬,而家只剩60萬,好肯定香港有一大批呢類將自住樓當ATM去提款洗緊未來錢既人,拜託要改變生活習慣令財務支出降低。   現時自住樓已按盡至六成,就堂用埋買003的一拆二按爆八成,都只係拎多百六萬出黎,倒不如賣樓大增資金,然後將套現其中一部份去補間細樓,這樣做一既可保有一樓令自己享有往後樓市位幅,二亦可有資金去收息焗自己儲一點錢,忍到幾年唔拆收息組合自有多舊錢係身,那買第二間樓的首期便在,只要立定決心在孩子出身前擁有三間樓仲有機。   當然有人問如收息組合價跌,會否賺息蝕價? 首先筆者是沒有高息而又唔會蝕價的方法,更要探討是什麼投資物的波動較低及在跌市後能返回之前高價。波動低可買個心安及令抵押借貸者少被call loan,返得回之前高價表示呢樣投資物值得守,相反不少股票在金融風暴過後都不能返回前價,因股票可低成本再印無限股出來,而發債一般要抵押品又或點都好,發債人臨尾要還錢,股票唔使。因此筆者仍覺讀者將850-490 = 360萬資金投入收息101的債基疊增方案去收10-12%年息合理。相反賣樓轉股票,又或賣完樓等樓市跌再買既人,自2010年至今少見好下場。當然不少資金雄厚者可賣走投資樓變相沽空樓市,但若看倌如兩間樓都未買齊唔做諗全CASH當沽空之做法。   得360萬將100萬做首期買兩房,新屯門中心或者兆康苑,你可以搵飛雲同你睇,有盤係佢專頁,成堆400幾500萬,兩成首期即近100萬。 https://www.facebook.com/buyhousehk/   另外80萬留現金,180萬投入債基疊增收10或15%息,可以90萬入E餐收10%一年,而90萬入C餐收15%一年,隨時可買賣的,那混合後180萬收12.5%息一年,即每月收約18-19K息,將呢筆錢儲起2年,已有多40-50萬比佢再買第二間樓了。與此同事讀者太太應做好收入證明,把借貸力由無變有,近既可用作擔保老公買樓,遠可為自己買第二間樓上會做準備。另外老公想八成上會,必須有自己公司或車行去聘任佢作為的士司機,在工資有證明下才有得傾,這類按揭技巧一時講唔哂,需面談再授。

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問唔到債基方案已屬一種祝福#1560

你好諗Sir,  本人已上LV41,DV45. 同家人住, 之前只望樓價跌才入場. 讀完諗Sir文章好BUY諗Sir理論. 積極向一生三宅進發. -本人單身, 33歲,與家人同住港島已供滿私樓,現市值1400萬 –       在銀行打工,月入10萬, 月儲5萬 (已計支出同稅) 上堂後感時間唔等人,已作出下列行動 –       賣左150萬股票套現 -去年入手800萬港島樓連租約單位(近家人可隨時收回自住)自己名上車,借400萬. 再按出家人私樓 300萬, 我擔保(家人唔想按盡,只同意按出300)共700萬,收租金全給父母 –       現金約50萬, 想保留現金傍身,萬一失業可照供樓再找工 –       另有50萬保險可按出200萬備用,利息 約2.5% (未按) -有100萬債基, 月月收息年率約 6% ,未行槓桿     問題: 保險可按出200萬 +槓桿現有100萬債基想抵消供樓,應入手債基定直債? 想等市跌再拆父母名出來買樓, 如入手直債到時未到期會否難套現? 現供樓約26K 想收息補回支出, 以本人狀況,這風險合適嗎? 借貸力: 100/2*2.59 = 12.95M,7/12.95用54%, 應否再游說家人多按200萬入債基?  9/12.95用7成借貸力, 加強現金流       如樓市保持現況橫行, 約2年本人儲夠首期應否先入600萬以下樓? 純投資因素,如不做套房,到時再考慮屯門兩房.   ANSWER: 近日知悉香港大型地產經紀行在千四個經紀前展出筆者一篇舊文,主要想叫集團經紀努力把客戶介紹至旗下資產管理公司做「債基方案」。   舊文: […]

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醫生都買唔到樓 #1559

諗sir:   我係你個忠心讀者,係youtube都有跟開你既教室。   本人係公立醫院既醫生,月入9萬,到現在為止有流動資金280萬。家境貧困,父母沒有辦法幫我俾部份首期,但我都想上車置業 。   如果搵上車盤,都希望日後可以樓換樓,所以最好上車盤有高升值能力。請問以我現在經濟狀況,可以買那裡的上車盤(有高升值力)?港島原線有無可能呢?   ANSWER: 約十年(2009)前有人打上電台問曾特首醫生都買唔起樓,樓價好貴 而家(2018)都係有人來信問筆者醫生買唔起樓,點攪?   2009年報導(生果): 任職醫生的聽眾嚴小姐原計劃明年與任職律師的男友置業結婚,她指現時樓價太貴,無力供樓,「樓市應該㩒吓,家樓市連專業人士都冇可能供得起,貴成咁,係咪矯枉過正?」她更道出不少中產人士心聲,「中產冇要求政府做啲乜,自力更生,但係買樓方面,俾大陸人搶貴晒,香港啲人點呢?」她要求當局調整內地人來港的投資政策,保障港人置業權益。 先回應醫生大哥,一間「易入口」的上車盤更要有高升值能力的,就好似想唔想花禮金娶五十中女但又要高生育能力,你咁問係咪玩野先? 定係做手術做到傻左? 記住唔好一路睇諗sir youtube一路做手術。至於上述文字不含性別歧視之意,或物化雌性。如有女仕需要筆者作一段「男版」,請告知筆者,樂意安排。   9萬月入之借貸力為90000/10000*50%*2.59 = 1160萬,加上自己現金280萬,假設佢可拎一半出黎做首期,入手600萬樓付20%首期借400餘萬應可上車,即入手600萬樓冇咩困難。至於六百萬BUDGET,侯選佳麗有:將軍澳中心438實呎兩房、堅尼地城嘉輝任選、荃灣愉景新城兩房。僅此免費提供資料比大哥你參閱。   至於若認為呢D樓cheap,唔想住? 回應是1. 由於醫生都有分不同經驗及儲蓄年期,確實社會存在不少儲蓄達千萬的醫生去買貴哂d樓。2. 不少人賺錢唔係靠工資,一個人月入十萬不表示在社會上層,因為投資人或老闆無月入之概念。內地人更是「沒有收入」。在內地官階收入與資產數量不對稱是無罪的。 明白現時斷症有電腦扶助,可能入幾個病徵就有藥出,唔使諗。對於一些無既定答案的問題,實在難倒醫生哥。 時興彿系生活,既然筆者今次免費作答,好應大家有來有往,想請教醫生哥以我現在的肥胖狀況,有冇唔運動? 唔食藥? 唔做手術介入的方法? 可以練成低BMI指數身體(有高顏值)?唔節食有無可能呢?   有! 當我個仔第時當上飛機師,仍然返屋企唔請我飲茶仲要伸手要首期買樓既時候,筆者就可自然瘦。

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派17%年息的無人機組合 #1558

Hi 素仰諗sir很久,現想你指教理財方案,不勝感激 本人41歲,銀行職員月入$38000,年尾約2個月雙糧,丈夫42歳工程師月入$47000,年尾1個月bonus,有一女兒7歳讀津貼小學一年級。 現本人單名持有大角咀港灣豪庭三房自住物業,估價9.6M,尚欠1.8M按揭,尚餘14年供,每月供$13000 剛上月以先生單名再買入另一個港灣兩房6.15M,只借2.38M按揭,收$14000租,分15年還,月供$16000。 現手頭有7.3M現金可用,股票價值250k。 計劃實行三宅一生,以確保退休後有七成現時收入嘅現金流。請指教下一間應買什麼地區及樓價的物業?或做什麼投資好?本人比較保守又不熟悉債券,不敢投資債券方面。股票方面,看中騰訊,不介意現價入市作中線或長線持有。   ANSWER: 讀者發問個陣係3月17日,經歷過去三星期騰訊曾跌穿$400,不知道讀者會唔會仲係看中騰訊啦,連毛記葵涌(1716)都有人話5蚊飛身入,而家淨番$2.XX….真係輸到一柒一碌 由於讀者資產淨值達(9.6-1.8)+(6.15-2.38)+7.3+0.25 = 1912萬,讀者已屬半個有錢人,未來一年主打咪行差踏錯輸返出去,同埋要穩住由樓市大升所致半富的勝局。同時由於夫婦借貸力共85K/10000*50%*2.59 = 1100萬,現時已用180+238 = 418萬。在借貸力於旺市不應用超七成之原則下,讀者不應急買第三宅,改而將自住樓按多350萬出黎,免得樓市一跌紙上富貴即告催。留意此舉不表示筆者睇跌樓市,筆者是無能力準確預測樓市升跌的。但可助人將錢用得更精明,避開銀行銷售陷井,將錢月月實在的派到手。咁處理好過日日估(股)升跌。   如果夠膽高價接騰訊,咁一定可以承受買債風險,本文更會介紹一下優先股此投資物,令各讀者多個選擇。先睇睇騰訊2013及2014年都大幅跑輸比恆指(見下圖/籃色一幅),代表風險的標準差騰訊達116.15%,是恆指三倍(恆指=32.74%),是中電(^0002)標準差11.22%之10倍,究竟大家入市前有否攪清楚風險? 風險其實可被量化的,不過成日叫人買股既人通常都唔會計比你。 萬一投資股票失利能否再賺返呢幾百萬返黎? 讀者賺錢主要靠樓,唔係靠手,至於上世紀的匯豐都有不少人話長期持有,究竟股票(普通股)的本質是否適宜長揸呢? 筆者在星期二的文章已提及優先股,今日比一隻例子予各位,巴克萊銀行的優先股,年派$25面值的8.125%。$25面值在於銀行可用$25贖回,而最近叫價在$26.21。計入用$26.21買入,non-cummunicative的派息率在7.76%,更可加上槓桿。此投資物缺點是$26.21仍少偏高,有些貼近$25的優先債選擇在收息104有授。優先債無年期及入手銀碼港幣幾萬都可。留意下圖是巴克萊銀行(BCS)的股債與其優先股(BCS.PRD)的比較(1 year), 優先債年價格波幅在2%之內,股票有+/- 12%之波幅。想要穩陣收息優先股比買普通股好。有關優先股及普通股之分別及詳細留意點,舊生可見收息104。而收息101由易入手,先教新人債基、直債學起。 若想進取一點收17.04%,我們介紹「無人機組合」,可以幾萬港幣都能入手,留意此組合不適合本案讀者,佢用返星期二提及之B2運輸機組合好一點:   1.醫療電腦系統公司(位於NY)的優先股派11.23%,仲要賣$24.49咁抵! 2.巴西石油公司嬰債,本身7.37%,但嬰債可行高抵押至回報X3倍至22%。近日價位開始由低回升。 3.REITs的優先股,派6.83%,本文用morningstar網站顯示其報價,真有其物(見下圖CITY OFFICE REITS)。而年波幅是22.78-26.47。比嬰債獲低一點槓桿,達10-12%派息無問題。在收息104有更低波幅的選擇。免費文章只予次選。 4.Mortgage Reits,月月派息率在23% 醫療電腦系統公司的負債比率開始下降,公司普通股股價在過去一個月由低位回升,買優先股月月派息更有保證。優先股2020年11月開始first call。公司收入由2016年22.5million美金升至32.35million美金。EBITDA在2017年第二及三季上升。   石油行業在此時睇好,其發行債券令投資人價息齊收。   至於REITs一向提供高現金流,REITs發出的優先股提供高息而又波動低之選擇。不少香港公司收左你地錢,都係用黎買嬰債或優先股去無風險賺你地息差。就當係香港買份保險年收3.8%已哈哈笑,但人地識野就拎投保者筆錢去用,收成6.8%息而派返3.8%比投保人。咁不如自己學識點先收到6-7%年息吧,更可按自己要求提高槓桿至收15-25%一年。   最後是派22%息的mortgage REITs(見下圖), 之前係派25%,而家少左了22.26%。仲可再槓桿(只合願冒風險者)。留意萬一買入後下跌,優先股之低波幅可令投資人收住高息咁坐貨,小於5%內的價格損失很易被派息彌補

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今時今日香港中產膠層 #1557

您好諗sir:   本人留意左諗sir文章好一段時間及近期買了本樓換樓,希望得到你的指點迷津。本人已婚數年,婚前至婚後一直由經歷覺得樓價貴唔抵買去到想買但見市場上只有零星選擇而不勉強上車至市場開始多盤但價錢越升越有的過程。心中一直不滿政府,衣食住行為市民基本所需,理應在努力認真工作下不難達到此等基本需要,但現在卻像要智取,捉不緊上車的機會成為了人生其中一個嚴重過失。   本人及伴侶一直靠自己的努力換取報酬,沒有父母幹,亦要照顧各自家庭所需。我們的基本情況如下:   財政狀況: 本人:女,36,現在大機構從事會計工作。年薪(連每年不固定的bonus,佔年薪1/3)不低於72萬(按過往三年)。現存現金近200萬,手持股票值約110萬,基本上沒有其他投資類別,亦沒有借貸。比父母家用每月平均5千,每月平均正常洗費不過一萬(包人壽醫療保一年兩萬)。每年平均去一次旅行,平時不大洗。每年自然儲蓄增長不會低於30萬。   伴侶:男,39,數年前轉了政府工,月薪約2萬(未來正常預計繼續加薪),手持沒多現金。一直沒有投資任何產品,亦沒有借貸,亦不大洗。本年開始月儲5千。現比家人每月約三千(未計外出食飯消費)。   居住情況: 現租新界樓,430呎,月租13000元。以往一直租住港島細單位就上班,但因住300呎但月租不斷增加,去年轉到新界住,比較舒適及平宜。   現因家況有變,因此將計劃跟男家一老人家一起住方便互相照應。現有以下方案請教:   A) 換碼較好質素的港島私樓–>待綠表到手再租出 將男家港島約410呎市值550萬左右的兩房私樓單位出售套現,並在港島買入防守性較強的大屋苑私樓兩房單位供三人住,當中準備日後有機會有小朋友時四人住,預450呎至500呎左右的單位市值須800-900萬(雖呎價再創新高,但暫未見未來有大幅下調因素,因此決定不考慮未來升跌)。首期如以出售單位的500萬投入,月供壓力不大,用老人家名買。並待公務員居屋綠表資格取到後(已等了數年,預有希望在3-5年內取到),用伴侶名買入三房居屋供三至五人(加可能有工人住;及老人家想要套廁,看情況是否可滿足)。屆時私樓出租,望有租金收入約18000元可幫手供樓。居屋用9成上會(綠表價預500萬),月供應該壓力大增但在大家穩定工作下可應付。   B) 重裝自住–>待綠表到手租出及套資金再買另一出租單位 將現老人家港島單位(一早已供完)重裝(因已有二十年以上無裝,須重整至可日後租出或自用),預開支約30萬左右,先住幾年(雖近地鐵站,但大廈環境及管理確實好一般,因此是長住次選,亦留意到很奇怪地此大廈市呎價仍跑輸鄰近大廈近2000元一呎,雖地點極近地鐵站,地產經紀指大廈質素較遜色影響了價錢)。待綠表取到後把單位出租(現時租金可有13000-14000元,數年預約12000元),而伴侶用自己名買入居屋自用。再待樓市下跌時套出租單位借貸及或自己存款買入第三間單位出租。   C) 重裝自住–>不待綠表立即套出資金買入物業出租 將老人家港島重裝自住,並同時套出資金約250萬買入約300呎地點方便的港島細單位約500萬並出租,租金約13000元(先不理會綠表資格問題,用其中一個名買),待數年後確認已可取到綠表前把出租港島細單位出售或找方法轉名。   註: 因取到綠表時不可有物業在手,因此之前一直不考慮在取到前買用自己名的物業,怕待綠表到時要轉名都不知轉比誰,最終錯失機會。然而因綠表的關係,我們已等待多時並付出了租金。因此已開始打消此念頭。   D) 按方案A, 但不理會綠表取到時間,待真有市跌時再考慮買第二個物業;或既又換質素較好的物業後立即套現再找投資機會。   還望諗sir提供專業指教。十分感謝!   ANSWER: 看畢長文,幾件事筆者向看倌請教: 一) 努力認真工作就要達成「衣食住行市民基本所需」? 先講讀者70K月入借貸力計為906萬。未計老公已一定夠借置業,亦可八或九成上會,新界西不少三房仲賣緊600萬附近。那究竟讀者講佢努力工作仍未得既「基本所需」? 係「想要」定係「需要」? 由於家庭收入月過9萬,總借貸力在1100萬,撥出首期100萬買樓加借550萬只運用了借貸力一半,絕不勉強。   二)「 理應努力認真工下不難達到此等基本需要,但現在卻像要智取。心中一直不滿政府。」 留意不少在鏡頭上大鬧政府的人,「放工後」都好愛政府及其資助的。人大左唔應該再睇人講乜去判斷,建議用做乜賺乜去判斷。更不應比人個「面個浸」去影響自己「底個浸」。更何況讀者老公係….公務員….   三) 勤力就可獲得? 四大會計師行人人都做到10點先收工架啦,如果勤力就可以獲得更多,咁成班junior做10個鐘,為何連partner一半既人工都冇? partner同manager係咪日做30個鐘先? partner既膠層行政經驗,係咪真係值每月出多5萬? 筆者判斷唔到,但市場會在下輪跌市作出裁決。掉轉澤楷一日都係得24個鐘,點然身家成億先? […]

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派10%一年的B2運輸機組合#1556

諗sir 你好!拜讀閣下分享的文章後感覺閣下真是小市民的財務救星!亦因此小弟成了老師您的學生。客氣話就不多説了,只恨相逢恨晚!   現小弟有一財務安排事情希望得到老師您的指點。 小弟夫婦倆剛退休快一年,住自置物業(市值約七百萬,還有二百萬未供完,月供約$11,000),子女各有自己生活,不用負擔,現有現金三百萬用來投資,請問老師,學生我怎樣利用此批錢去投資才可得到最大回報來幇補每月開支?(現在每月總開支約三萬五千元)。謝謝!   ANSWER: 由於讀者已退休,所以樓房投資不適合讀者,或者咁講,想借錢買樓都難。至於讀者手上現金有300萬而房債尚欠200萬,一來一回淨資產值只得100萬偏低,因此高波幅達20%收息101債基收息組合佢用唔到,只可行收10%息的組合(即E餐)。留意有錢才有資本去收高息,唔上唔落有D錢就要收低息,反而冇錢就唔怕博,股票或比特幣都可。   若讀者行賣樓套500萬,基於自住樓好少賣,呢步要好有執行力及經驗才走得好,不建議。又或將自住樓加按再用老婆名買,加仔女擔保才搞得掂,但年紀大先黎「大龍鳳」還是算吧,此困境一眾學生需盡早努力好去避免。點都好讀者仔女各有生活唔再打搞,讀者培養有方居功至偉,那我們看看下方一個組合吧:   B2運輸機組合(比喻大大隻, 好穩定, 10萬港幣都可做到): 1.一支香港運輸及地產混合之股份 (4.3%, 半年派息) 2.亞洲區上市的房託 (6.42%, 半年息) 3.美國科技股ETF (7.14%p.a,月月派息) 4.大銀行優先股 (8%p.a,每季配息) 5.銀行嬰債(即之前英文稱的mini-bond, 7.2%p.a, 半年派息)   年收息扣稅再加適量槓桿,收約9-10%一年,波幅仲低過中電。下圖我們展出了上述幾種投資物在過去半年(2017 oct- 2018 march)波幅。由於近半年美國及香港股市波幅大增,而各B2組合成員之最高價位及最低價位的波幅差距只在個位數百分比,正好見證上其防守力! 由於其建構與直債及債基很不同,筆者在新課程(現batch 2)收息104同大家披露組合及解釋各類投資品原理、風險、以及展示係邊度買。   1.香港運輸及地產混合之股份過去半年價位在8.7-9.0上落。可惜有港股普遍弊病,派息低! 但佢已是較慷慨一隻。 2.房託香港冇得做,最方便搵我地教你網上點操作買入。半年價位在11.8-13元上落,約10%。而中電(0002)一年波幅都達20%     3.ETF不是直接買入科技股,在內有些技巧的。而價位在23-25中間!   4.大銀行優先股價位由27跌至26。在25蚊回收底保障。可見B2運輸機組合的抗跌力很高! 那讀者300萬將其1/3投入B2運輸機組合,9%即年收息90000元。另外1/3不妨用債基,都係用E餐收10%算了。一年19萬利息可獲,而淨低100萬可作現金作不時之需,無論債基或B2運輸機組合都可即賣贖錢的。   本星期筆者再會講解派息高一倍(即20%)的無人機組合( 身先士卒,高波幅高派息),有時間可留意。

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三十歲高富帥為何仍是窮爸爸? #1555

(本文發問部份已經修改,刪減30%字數,睇就要有花時間的準備)   諗sir你好   我小時在屋邨長大,看著父母一直刻苦工作,為要改善我和妹妹成長環境而搬入私樓。九七年金融風暴,見證親人投資失利,半生努力付諸流水, 固我一向對投資有所恐懼。唯開始工作後,有感量化寬鬆令金錢不斷貶值 , 即使心情矛盾,亦硬著頭皮投資股票,當然不得其法。回想從前的投資方法,今可保不失,實十分幸運。   我亦醒覺如希望人生有更多選擇,必須增加被動收入。明白自己已不太年輕 (雖亦不太老), 錯過了之前的黃金機會,現更要在之後十年為將來打好基礎。   及後讀到你的著作,十分欣賞你的理財哲學。眼見現在很多投資專家都是將焦點放在「招式」或「產品」上,但你更講求背後嘅「 投資態度」, 十分認同要有正確嘅「心法 」才能 在長時間和不同經濟環境,作正確的投資選擇。   我從前投資是使用分散投資法,每季定時入市。但我發現,當我有一百多萬資金在股票市場,我的心境已不能沉着,心胸承載不了股市的大波幅,投資情緒不時被影響。只因為工作十分繁忙,無瑕看著股價,才沒有在股市出出入入。一月港股暴升,剛巧上完收息101後,決定要改變投資方法,故沽出所有股票。這次能在近高位沽出股票,我深感只因我今次幸運,但並不是長遠之策。相反假如股市大挫,以我嘅工作環境,應該沒機會及早反應。   我已在1,2月修讀完收息101及103,亦在市場上做了點功課和部署。希望在落實行動時, 找諗Sir你看看我的投資方向是否正確。   現況和收入: 本人專業人士,31歲,月入140K 太太專業人士,30歲,月入100K   一女兒未足一歲,開支每月85K,預計父母於五年內退休要加家用,稅增及女兒開始入學。 供樓月21K, 每年全家外遊開支約100K。每年儲蓄約1.2-1.6M。已有相當優厚的醫療保險,課後已決定加買危疾保險。   資產和資金: 2014年買入自住三房私樓 (我名下): 現估價9M, 按揭剩3.6M, 月供21K (20年期) 父母早年買入三房私樓 (父母聯名): 父母及妹妹居住, 現估價 9.4 M , 我出身後已供完 港元現金3.5M (1.8M 在mortgage link)。其餘大部份在收息103所教投資戶口等待作貸款 批核 本人AIA投資基金 plan,已cut plan取回 […]

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居屋村民點賺300萬係手? #1554

諗sir 你好 本人39歲, 年薪 $18,000 x13個月共 $234,000 老公38歲, 年薪 $24,000 x13個月共 $312,000 於2009年以$170萬購入青衣已補地價居屋 (現估值$580萬), 聯名長命契持有, 九成按揭, 現欠銀行約$87萬 希望趁現時樓價高, 進行拆名並套現現金, 請問以下做法是否可行? 本人向老公購入50%業權, 假設賣價$398萬, 50%業權即$199萬, 印花稅以舊稅階計算, 即$100 望請解答, 謝謝   ANSWER: 明天假期,今年來個短點的個案。讀者想行一拆二而自研方法,錯在亂將賣價調節,想將580萬樓壓至398賣而叫老公賣一半業權比自己,從而行夫婦舊稅階計免稅。問題是如果賣房賣價可以任調,那印花稅署就收少好多錢? 明白政府鐘意派錢好仁慈,不過入面對樓價及地價熟悉的精英點都有幾個係度。波司長同佢太太,對土地的運用及心得是極緻的。 另一點是,讀者欠的是現金,如果可以比幾萬蚊稅就可將更多錢從居屋套出,筆者寧願set高價賣都想趁機向銀行借多七八十萬傍身。早年已提: 若賣樓所得等於十年儲蓄所得,不妨賣。因為賣樓等十年,點都等到一個樓市循環內的中期調整。   如果屋用550萬賣,另一半按爆八/九成,可套420-87 = 約330萬。275萬業權打稅,三萬銀附近。如set低至398賣,會被稅局追稅,罰錢事少,話唔定答錯野而被定性為刻意逃稅,咁都開心,可以入去料料。   下一個問題係:「就當比舊錢你,係咪就識用?」明白不少人從不懷疑自己運用錢的能力,或發生幾千萬係手任用之概率太低,少人試過自己呢方面得唔得。留意到市面大部份物品都唔可以幫你錢生錢,又或識生錢同時附有長手尾。比一個思考角度予大家,鑽石水機、股票、保本基金、債券、住宅、名錶、手袋、名車、車位、健身會藉,究竟邊樣抵押比銀行,銀行願意借出最高成數的資金比你? 銀行是根據什麼決定會否接受抵押?   銀行主要根據萬一客仔棄保,佢是否容易賣走件貨拎返錢,又或有冇每月現金收返作「吊命」既角度諗。例子之一是劏場鋪,銀行一般對賣價七除八扣之下只借4成,準買家要賣價八成作首期才可「上會」,當中思考如何?

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