1000萬? 500萬? 100萬分別投資什麼? #1626

諗Sir, 你好,小弟剛上了收息103第1 堂,編號為TEDP39?? 小弟40歲,和太太合共每月收入為24萬,育有兩位小孩。我們的資產如下: (i)         自住港島藍籌屋苑,2014年1000萬買入,現估值(恆生)1860萬,現欠銀行650萬,月供24,000。 (ii)       家人自住新界新地屋苑,2009年200萬買入,現估值(恆生780萬,現欠銀行290萬,月供11,000。 (iii)     上環單幢收租樓,家人早年買入,現估值(中銀)750萬,,現欠銀行330萬,月供12000,每月收租20,000。 (iv)     灣仔單幢收租樓,2015年410萬買入,現估值(中銀)600萬,現欠銀行180萬,月供8000,每月收租15,000。 (v)      合共有現金100萬;MPF 合共約有600萬 (vi)     股債基金800萬,每月回報60,000 (上堂前已買落)。 借貸力: 夫婦二人借貸力為 240,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 31M 已用借貸力為 6.5M + 2.9M + 3.3M + 1.8M= 14.5M (47%) 開支: 四老家用約11,000。 四人每月支出約60,000。 保險及年金約35,000 諗Sir 係之前曾經回覆,知道收租效率比較低,但考慮到兩樓收租35,000可以應付3層樓供款;另唔想攪劏房(及已無名可用),所以希望繼續收住租,房產唔想有任何變動住。 另一方面,會積極考慮直債 / 債基作增加每月被動收入。諗法如下: (i)         將自住物業加按,按出350萬。 (ii)       減低風險,賣走股債基金,套現800萬 (iii)     以1000萬開私人銀行(借貸成本1mth HIBOR + 0%) […]

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18k人工想夾二千萬樓的狂徒 #1625

你好,有一段時間冇搵你及上堂 我有幸2013年用一成首期買左550萬嘅荔枝角昇悅居,現在我43歲 ,月入六萬三,另加兩個月bonus, 太太要看管兩個一歳嘅twins ,不可工作 想問現物業估價$900 兩房,銀行按揭有450萬,h +1.7, cap 2.15%,月供兩萬,16年轉按,28年供 ,另外私貸50萬,每月還1萬 現想轉按取$50 cash 投資穩陣工具,可以嗎? 另外,早前有兩成按是透過hkmc,果d保險費分28年俾,但轉按都已經俾左,冇得扣除?因為現在$900萬做六成不用買按保   ANSWER: 供左幾年甩HKMC,可將部份保費退還。不少人做轉按時將加按資金作為主要目標,筆者看法是把HKMC「甩走」作為主目標更實際,因一些人將樓偷偷出租,一旦被HKMC發現而處理不當,後果同意可頗嚴重。所以咪「人做你又做」,明好規則才進場未遲。當然付50%首期正名出租買樓更好! 而按至5成的租約更可為業主提供收入證明,用租客補強借貸力。不少人從2000年至今,買樓> 供樓> 九成轉七成甩二按> 七成轉五成正命出租> 有租約增大借貸力> 再買樓。就用上方法周而復始,煉成七樓在手的境界!   當然早年做按揭唔需要出示信貸報告,業主用上述「置業階梯」可以更兇。現時用因近乎強制要查TU加上要比買家印花稅而變得十分克制,就當有好肯合作之律師「作法」,都只能將七成威力展現。當然今時買樓都可利用通賬眨走債項而致富,仍是窮人上流的大路法門。你看早幾十年有置業的父母,只要肯花時間長坐樓,在過去幾十年未開哂機印銀紙前,臨老都勉強「可保不失」。   讀者一個養四個,借貸力為63000/10000*2.59*50% = 815萬。可惜50萬私債把借貸力打走1/3,只剩540萬左右。筆者不太建議人用私貸,因此舉借得錢少但太扣借貸力,不屬精明。現時讀者借貸力有540萬而已借450萬,計一計其實將現居按盡,盡都有能按幾十萬出黎了。至於應否按? 由於估計讀者現金少,那就將50萬再按埋吧。何況900萬買按了500萬餘出來,樓市要跌4成可才CALL LOAN,此情之下大把香港人已沒頂,未到讀者。至於按出後應買什麼? 用番收息101的方法做債基再疊增收10-12%吧! 因買股票讀者資金唔多,怕佢再輸埋更莫財。何況1人打工養4個,客觀條件不支持冒進投資。其實只要識計,就知買股票的風險比起買樓、買債,波幅都倍而計之而跌到價即CALL LOAN。買直債由於入場要20萬美金,讀者不宜。至於用保險去收息要鎖死5-8年,對現金少者亦不適合。 近日收到些讀者想將已賺錢的樓再換大(封信係估計比筆者的,因佢無稱謂只係對我同事落左order),好似前兩天由同事提交,有位月入萬餘的人在過去幾年買樓賺了幾百萬,估計心雄想老婆老公每人一家900萬樓,即萬餘月入者試圖持有1800資產在手,將收入同資產比擴為1000倍。見此案即想到,其實林鄭係唔需要花咁多精力幫月賺萬餘呢一群。由來文見佢地狼起上黎,買樓同槓桿仲盡過中產階層。另外不要習慣去提出「想要」的東西,而是要訂立步驟,去做到想要之目標。提議多睇97年-04年的香港樓市記錄片,另可學習去計一個18k人工既人借貸力有多少。想樓市冷卻政府可強制在售樓處播當年股樓災記錄片,原理同煙仔廣告一樣。筆者見到呢類提案,就知大平賣的路近了。

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月光族在交叉點、點轉才可撈得掂? #1624

諗sir, 你好! 我係你收息101和買樓001及003的學生,上完堂覺得與諗sir相逢恨晚,而家企喺人生交叉點,唔知點行落去先好,千頭萬緒不知從何處著手處理,懇請諗sir指點。   短期目標 1)想製造現金流以應付日常開支 2)增加儲蓄 中期目標 1)想於4年內買一個3房2廁單位自住 長期目標 1)供兩名子女去外國(歐洲或澳洲)讀大學 2)退休後一生有三宅加退休金過活,不用子女供養   背景 本人39歲與配偶37歲,有極穩定職業,育有兩名年幼子女,本人與配偶均要獨力供養父母,而至今我們並沒有自住的樓,一直住在父母擁有的3房單位,直至最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間,故已租住市區一3房單位,未來20多年要供書教學,但兩人均是月光族。   經濟狀況 本人月入100k 每月支出如下: MPF 1.5k, P loan 17k (尚餘22期未供), 車位租金 2k,搬出市區後為4.8k, 自己醫療人壽保險,子女醫療保險及term life約8k 交稅約10k, 家用比太太20k, 供養父母20k(父母有長糧合共約每月3萬5,另有2屋收租,1屋自住) 現時我們一家住父母其中1間可出租屋,搬出市區後要付租金35k,想堅持搬出後繼續比20k供養父母, 個人支出8k 餘數現時為13.5k作儲蓄,搬出市區後負22.3k   資產 股票200萬,現金200萬   備註 年供Term life insurance 保自己比太太及兩名子女共1500萬。人壽險價值與投資的基金資產掛鈎現值約為20萬港幣 現住於父母的屋估價600萬,在我們搬出後會出租,父母願意加按(由我作擔保人)或賣出,供我們買樓作首期用,或可加按放入債基收息。   配偶 月入69k及家用20k,每月支出如下: MPF供款1.5k, 醫療及危疾保險4k, 投資相連壽險3k, P loan 19k (尚有20期), 家庭開支(水電煤,膳食,保母及女傭出糧)22k 供養父母10k,子女學習開支(學費,興趣班,雜費)20k, 個人支出8k, 餘數1.5k   資產 現有股票60萬,當中40萬收年息5厘多,現金約20萬 外母早年購入唯一自住物業已轉配偶一人名下,銀行估值500萬,由於供外父外母居住用不能出租,但可加按投入債基收息   另有投資相連保險,已供近12年,供款共28萬,如現時結束取回約值23萬。 希望諗sir 指點指點!    […]

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樓市玩家、需要止賺? #1623

諗SIR你好,本人和太太剛上完你的堂收息101(TEDV54),就來上買樓101,但心中問題想快D解開: 家庭基本資料 本人47歲,太太39歲,兩個都是公務員,家庭月入$125K,需供養2位小朋友(1歲和3歲)及父母,因家庭開支大,每月儲2萬。 資產/現況 和太太聯名持有一個三房單位(沙田大圍),兩年前買入$9.8M,曾經加按,單位現最高估價$16.6M,同類單位最新成交$15M,倘欠貸款$6.3M,現cap 2.15%,月供約$25,000。打算出租,曾有人出價每月租$35,000。 因小朋友讀書原因,剛搬去租另一個三房單位,月租$20,000。期望兩單位租價相差減利得稅可進帳大約1萬。單位估價$8M。 現流動現金大約$3萬。 計劃1: 因樓價急升,想現在或一年後(甩SSD稅)賣出持有三房單位,袋住8M先,再一拆二每單位$8M單位,分別我和太太單名持有。 或計劃2: 現持有的三房單位質數好,都想繼續持有,驚賣出後再買唔返當初咁平,想長期出租,未來轉單名持有及單名按揭都計過得。但此單位整體帳目龐大,就算加按有$2M,是否等樓價跌或幾年後變$4M才去買第二個三房單位自住,例如買現時租的單位(估價$8M)都好。 請問諗SIR有無快D的方法或更好計劃,因年紀都大了。 謝 謝 。 陳生   ANSWER: 讀者由大單位搬去細單位,為仔讀書好都係其次,為老豆荷包著想更重要,因老豆的理財成績表確實差勁。近50歲人同老婆夾埋搵十二萬仲可能有房屋津貼,夾埋現金先至得三皮野! 其實應該係打錯300萬現金才對吧!? 同時對讀者估計之後能月儲兩萬之事感到質疑。既然現金水平低下,降低生活質素轉租$20K樓肯定有幫助,只不過是由大洗轉做無咁大洗之租樓版吧。   至於賣樓亦是贊成,惟先決條件是套出之1500-630 = 870萬唔可以亂用必大部份放定期,否則連呢舊錢都亂花真係要靠政府長俸打救佢退休才有救。好多大洗者開頭都唔信自己能洗掉870萬,套錢後只將資金同出糧資金掉在一起,用定期或債基或樓或直債去裝起舊錢乜都唔做,到賣樓所得洗走大半才發現。對銀碼不敏感對未來沒預警性,此為大洗者行事特點。因此讀者賣樓後應再補買一間細樓,即套870萬後用180萬做首期,利用夫婦其中一人名稱去高成數上會買六百萬樓,至於買之後究竟係學人地偷偷地租出去,或借比相熟朋友住,就讀者自行決定了。當然身為公務員有更多考慮,買600萬樓付5成首期拎正牌出租亦屬支持行為。做人賺盡,真係會少左福蔭架。   讀者用太太名再買一樓主希望不要被樓市再升而甩掉,當然由大換細,樓市再升會賺少左,不過資金少既人應於此時分段止賺,山頂的風光不是每人都有能力都看到,所以實力少者見好就收莫再跟升。同時留意只得一樓者將樓全賣走而套錢亦不屬好方法,由2010年至今太多人賣樓想等市低撈,這動作對於能力低者比唔起租者不宜亂作,由2015-18年太多人被樓市大升夾慘而焗入市了,故無樓係手不屬「平盤」,而係沽空緊樓市買跌,一旦錯邊都有損失。留意筆者少去猜度後市升定跌,主要是找出無論升跌都可令自己穩過的一套方法。   870萬用掉百餘萬去買樓,第二間樓宜靜待良機再買,淨低600萬將其中2/3即400萬做定萬,收2.5%息一年計都有十萬,夠津貼佢租20K樓之四成租金。另200萬可行債基,用E餐收10-12%一年會比較適合,如日後儲蓄上升可轉C餐收14-16%一年。200萬一年收24萬息,能加快自己儲蓄進度,若儲得3-4年直頭夠下次買樓首期。但留意債基有其升跌的,不保本。雖6-7月大部份債基的債都升了不少,但我們仍會叫讀者留意其價格波動性。下圖展示其一債基於過去5年之波幅,都是成年計錄單位數波動,可接受(未計2018年6-7月升幅的,至5月尾)。在收息101課堂筆者亦會拎2008-09年金融海嘯之波幅同大家參考,解構。   當然,筆者明白讀者應是一份人工全家人洗,陳述條件未包括老婆儲蓄在內。通常危急之時老婆都有一百幾十萬「救駕」,相信讀者情況都是這樣,筆者多慮。  

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怎有安全可靠的被動收入? #1622

LINK> 昨天文章及個案   昨天提及筆者怎看待銀行職員對AB Mortgage Bond的推介及講解2018年債基有跌3-4%之現象。今天講講年近40而月入廿萬的生意男點去理財,先講讀者重中之重是不時維持好自己月入文件,雖然現時月入在廿萬但至少要保持到$80000/月。明白保持廿萬月入證明需有更多稅務工作,但有八萬變相一個人有約$1000萬借貸力買樓。於讀者屬生意人本身唔願借比佢,加上佢未結婚又少一個「人頭」去買樓慳稅之客觀情況下,好好「保養」本數薄令銀行幾時都開方便借貸之門是明智之舉。   留意有些人真係可「燒數薄」唔理,例如公務員,基本上一個月糧單加身份證就借。大公司AUTO-PAY出糧搵幾萬而又三四十的人,銀行都好願意借,你可以講係銀行睇死呢班人都會乖乖地用下半世打埋份工,所以肯借。或者用包容一點的語氣,佢地生活都好平穩好優質。講開公務員,不得一提上星期發生的逆子賣樓事件,話說市政署退休公務員老豆用兩個仔既「人頭」買天晉投資,最尾比逆子收左間樓趕老豆出街,同本案讀者有孝心的話述的出入。在此提提公務員老豆係訪問中,提及過佢教仔方法係: 「自言一直將兩子照顧得無微不至,由兩人出生、求學、工作均安排妥當」 「幾十年前已先後安排兩子在私家醫院出生 」 「細仔畢業後獲老豆安排在友人的股票行任職,但「唔生性」竟用公款炒股,現時無業」   所以人生是循環,各有前因莫羨人。 同意讀者要再上一層樓,再買樓挾租客幫手供樓加快儲蓄是一策略。有樓係手更幫生意人不易將所獲全敗在行業低潮時。惟讀者父母已老不忍叫佢地公屋除阿媽名同叫社工幫有病老豆排快公屋,若有兄弟姊妹或親信,不妨可斬件或將手上樓房賣走去為再買時避15%所花重稅。 自己間樓假設是800萬業權,有人會不時將1/4業權賣比親人 親人承受業權,可用舊率打印花稅,$200萬之下打$100蚊個隻 那每隔一段時間你觀察到親人同你親情再進步一點,就可逐步令自己業權入甩。當然每隔一時就要賣1/4業權會令律師費貴左 當自己把全業權賣走,就可免重印花及高成數再上會了   注意: 唔係乜契都適用,買賣過程有留意點,上面四點唔夠「搵食」。錯左可以政府會用原稅率追返全部印花稅。   那讀者著手再買樓,將借貸力組合好,有閒錢可以用收息101的債基收息,用C餐出15%一年可以。因收入較高現金水平中等,可以用15%-20%一年之收息方案都得。惟收入偏低及現金不足者只宜用E餐收10%。至於直債由於入場門檻在20萬美金,對本案讀者不宜。買乜同唔應該買乜已在昨天文章已解。

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用低波幅策略解釋人輸股票之因 #1621

諗Sir,     你好! 我是DP39的學生,己上了買樓001 003和收息101 103. 多謝你無私的教學使小弟有信心買了自己的第一層樓。我現在想用我媽媽的名字買多一層來收租,可惜我父母已一早聯名買了一間廿二萬公屋未補地價,我打過電話去房處問,佢地話只有他們離婚或者去世才能夠把名字釋出。我爸爸70歲已有老人癡呆, 已沒有令認知能力。媽媽60歲退休多年,叫他們離婚太不孝了也不是一個選擇  太不孝了也不是一個選擇 而我又剛買了一層樓他們不能轉讓給我然後再買,我想問還有其他方法嗎?如果真的買不到第二間樓, 我的資金放在債券基金還是債券好呢? 小弟的資料如下: 39歲,未婚,父母退休多年。 我是做生意的,這幾年收入大約20萬一個月,有報稅。 上年八月在佐敦買了一層480萬的洋樓四十幾年,上會八成,自住中。父母在公屋住,有一印尼工人幫手。 現有約150萬儲款可用,問過銀行佢地show比我睇嗰啲債券基金價大部份都跌了3至4%。所以叫我買AB Mortgage Bond, 雖然現在額滿做不了槓桿,但價格在升,而利息是7里左又,比較安全。 對我來說怎樣能有安全可靠的被動收入呢?   感謝諗sir幫忙,指點一下小弟迷津. Thank you so much!   小兄弟上 (不想用真名,因為我介紹了很多朋友看你的blog和片,不想大家知道收入和資金。謝謝)   ANSWER: 要了解AB Mortgage bond,首先要了解按揭如何被證券化。另外需知道,此等基本收息之機制與2008年的次按近同,筆者認為次按唔大機會再爆一次,不過美國銀行持有的Mortgage大多是定息按揭,不似香港是浮息的,在加息週期揸呢類野跌既機會很大。因加息令美金定期調高息,那銀行靠做按揭行定息借錢出去,於客戶不斷可以用定息收更多息下按揭借務越不見吸引,由於讀者不同階層都有,看倌勿怪一些畫到出腸既解說。正因如此,不需槓桿都派8-10%既Mortgage bond,雖持有投資物的評級是A,在筆者課程從沒出現。至於銀行職員為什麼叫你買? 職員唔使煩做文件而個客又收到8-10%,就當存在爆炸性危機,用客戶口錢博就無所謂啦….   至於為什麼職員會先show不少債基過去一年都跌3-4%,而及後拎一隻唔跌既Mortgage bond? 這屬一銷售手法。加上叫客買了完全唔同類的Mortgage bond,往後只要搬返Mortgage bond同直債有咩唔同,好易就有下單生意叫客轉馬再賺佣。第三單生意,其實係做第一單鋪落的,這個從事開銷售都明。誠然筆者於blog提及之A及C餐,於2018年開始都有3-6%價跌,收埋息今年大致打平(半然上年同上上年係賺)。惟2018年初至今,就當你買人民幣都由6.28跌至6.7(REVERSE QUOTE,數字上升實為人仔跌),跌6.3%,官方喉舌更有叫大家預備人仔再跌之預期,那大家頭本年蝕些少價而袋返些少息就算數了,畢竟筆者的方法是長遠的,唔係預你1-2年就賣。 明白有些同學是不能經受價跌,就當有些人早早買債基而袋息近百萬,都因早前個價由升轉跌而在原買入價賣走都叫「嚇餐死」,更說睇漏了原來賣債基要付差價,令息賺唔盡云云。先講收息101課已早早講了債基買賣有兩種收費模式,其中一種就是用差價收,所以上課雖然逼,但大家要用心學習好。另外筆者一提再提,其實買賣收息物不要對價格升跌太敏感,用一個舒服的銀碼長放就可以,筆者在銀行從事了十年短日子,觀察到執著於高沽再低買既人,最尾都不能賺價獲利。   留者筆者唔係叫你全部投資物都唔好理長放,而係先將投資物分做「收息類」同「賺價類」,收息類投資物如債,放長而少作出入。賺價類如股票,一係唔玩,一玩就要出發前有齊出入策略。一些人將股票當收息物玩,蟹左就長放,結果大家見到。收息物如債月月派息,由於價格下調很克制,變相擁有低波幅策略的效果,即係輸可能暫時性蝕10%(例:$100跌至%90),但一旦市轉升就由$90開始乘大賺幅,仲有息收,此客觀條件下要回本及羸唔難。但股票為何多人玩足幾十年都係唔賺? 因為$100一輸就只淨$60-$70,波幅太大,就當你死揸等到股市見底回升,由$60追至番本,都用左成66%升幅,一隻股票係跌市見底後大升66%,扣除後再有才是大哥你落袋的,仲要你見到升左五成追番大本死忍唔放才有此效果。近年不少人由高beta策略轉行低波幅策略,選投資物主打低波幅為先,就是本著先不要輸大錢,往後要追及轉嬴唔難,筆者買債為主亦由此因。   所以,輸錢係因為投資策略同所用投資物的錯配,你用西瓜刀去切紙,攪到情況難堪是必然的。然而西瓜刀同較剪是各有所長,不需太在意作比較。   我們在明天才續談讀者怎能有安全可靠的被動收入。

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志於一生三宅者務必在心三點 #1620

你好,諗Sir,我是你的讀者,你出的書,我每本都看的津津有味,謝謝你帶來的知識 我有以下情況的困惑,希望諗Sir可以指點迷津,感激 本人情況是:今年33歳,月薪4萬5千,(沒有收入證明)本人名下物業,大約三十二年樓齡,在沙田區,市值5百萬,6成按揭,月供大約8千4 丈夫今年34歲,月薪4萬5千,有正常收入證明,名下物業,樓花,深水埗區,剛買了9個月,9成按揭,月供大約1萬1千左右 本來希望做到最少一生三宅,希望自住物業,是新樓齡,大二房,另外2間是收租。我這樣的情況應該如何佈署⋯⋯ 等你的意見,謝謝   ANSWER: 現時按揭批核已收緊,就當之前提供薄弱收入證明(例如手寫糧單幾張、或僱主報稅表格[即IR56.B表])能按到貸,不表示今日能批貸。至於讀者講明冇收入證明,就大大打消佢能添至三宅的可能。既然佢有睇筆者作品,應在第一本著作<樓換樓>中有睇到成為庸才不要緊,先要肯認,然後找對助力。幫助一可由家人而來、二是由銀行而來。家人可擔保你再添資產,主觀睇親情夠不夠,個人品行是否良好。銀行當然亦可借錢予你,接受客觀條件,例如人工夠不夠? 人工是否「老作」? 份工是否穩陣而借貸人仲可以「撈」多幾年?   證明 筆者善於同學生合法產出客觀條件,情況與搵工無異,好似你想做股票分析員,考到CFA令你成功機率大增。你想搵到600萬借貸,計到要有600/259*10000*2 = 46000人工先可以。要借貸報告冇借貸,要46000人工有銀行AUTO-PAY入帳記錄可稅單證明。如果讀者冇收入證明,佢一係叫佢老闆俾返證明佢,又或者「搵個老闆」咁出糧比佢。當然係香港出糧同時要付mpf,又要交稅的,些少成本在所難免。如果準確去做冇做突野,係可便宜一點及快完成的,這在筆者買樓003借貸力由無變有的課程有講。   現金 如讀者由得自己冇收入證明,家庭借貸力限在45000*50%/10000*2.59 = 582萬。若自己收入夠文件證明,就當只收入七成計到,都可將借貸力升至(45000+45000*70%)/10000*2.59 = 990萬,在此條件借下供下儲到三間樓唔難。當然買完頭兩間樓「人頭」已用足,再買要比15%重印花稅,故未來1-2年先料未遲。何況讀者來文從未提過佢手上有幾多現金,有感對現金之重要性看得太輕。現金水平不足,就當有幾多資產係手,都可因流轉性不足而隨時「暴斃」,勿只求買樓而唔識防守。現金少不應短期考慮再買樓,錢可投直債或債基收息去賺6-10%年息唔好急。等都有一種技巧,所以樂於種花者的能力不好看輕。   細單位 至於讀者的深水埗區樓花,月供1.1萬的,估計是單幢樓細單位。呢種單位最不宜買,更何況深水埗是繼九龍城區後,細單位(統計署之A類)供應第二多的地方。為什麼唔好買亦可簡作解釋:「君見深水埗劏房臨立,該些業主400萬買入同你一開四,收租兩皮而供只八千幾! 換言之市差時減租減到二千都仲可打供租平手! 掉轉500-600萬係劏房區買一房或studio,租客會將你間新樓同劏房類比,令到你既租永遠加唔起!」未計$3-4蚊呎的管理費,新業主未收樓已知中了大伏。

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日做14個鐘為了同時想要公屋私樓,對嗎?#1619

我有問題發問, 希望能夠刊登 ! 本人今年刚刚40, 已婚,0儲蓄,現在才懂有上車念頭,早班9-5有份日薪人工1200×26日=31200肯定足工開不用報税及交老強,現在夜班11-5找了1份850散工,1个月約20工左右17000,冇老强但要報稅,支票入戶口出糧! 合共每月共有约48200左右, 因日薪原因不稳定45000是肯定有的! 現在想1人儲蓄2年錢準備首置上車,老婆不參與,每月開支是2000保險,2000家用,3000家庭開支,4000番工,1000交際, 合共每月支出約12000元! 收入45000扣減12000開支, 每月可儲蓄约最少33000×24個月, 2年可存792000! 到時只想找屯門上車盤 ,九成按揭居屋, 排了公屋兩年, 好運的可白居易 購買未補地價居屋, 只想自住不是用來炒賣! 我只做按揭是一個問題, 我認識很多老闆, 可以給我做強積金 及自動轉賬出糧5-6萬1個月, 做條數出來申請按揭! 麻煩給個意見, 這樣做行不行, 或有什麼需改善地方??? 謝謝諗sir解答問題!   ANSWER: 先講,亦最重要的,筆者對本案讀者的行為及想法十分不認同。   另外亦趁本例子說明,有衝勁有勞力買唔到樓,有技巧有證明才獲銀行一千幾百萬咁借比你。讀者朝九晚十一日做14小時,若王冬勝老闆親眼睇見佢話唔定好感動會借錢比你。但基於老闆唔會落鋪,銀行職員只會根據procedure manual去批按揭予你。有訂明之文件及證明,可以批。有汗水有勞力都唔一定批。同時筆者趁機提提,與其用盡全力一鋪搵錢; 不如細水長流每天都努力一點。原因一是谷爆去做對健康有損、二是努力累積同時建立個人勤力名聲,貴人自會出現。機會常在,但貴人只會派落佢觀察過可信之人。   另一方面,筆者對過去40年唔買樓又零儲蓄的讀者,能否在兩年儲到七十九萬二,十分懷疑。當然筆者唔會花時間去「睇死」一個讀者,筆者無意做什麼父母官或聖人,路上一個人的生與死無能力管得來。惟筆者發現讀者一旦有文件證明了佢有成四萬幾月入仲放係銀行,會否令佢排公屋的二年報銷? 誠然平價公屋與私樓升幅不能兩邊”lam”盡,起碼你都係入左公屋先開始私藏資產去”lam”,而唔係未入公屋就諗住”lam”。同時表示筆者贊成加大公屋住戶被發現私藏資產者的懲罰,如是大陸新移民被發現家鄉私有資產,即刻遺返大陸更對舉報者有現金獎賞。曾經為政府找出公屋私有資產戶,排公屋隊計分可以加分! 香港正正有批有資產而又霸住公屋的居民,令公屋轉上居屋的流轉量一年低至1%,即只係1%既人想上流由公轉居屋囉。搞到成香港冇樓用,又要用貴地起公屋。一陣又重演奧運站海富苑公屋起在貴宅旁的怪狀(上圖),呢張單由邊個埋? 係林鄭一個嗎? 求票的議員一定咁講,但始作俑者大家心中有數。一班常在網上留言既Haters,如果用緊納稅人補貼去住公屋居屋既,咁得閒留言而又有自己一套思想,不妨騰出時間去香港電台上鏡講清楚,既慳公帑又有製作。唔做就即補地價! 咁就上等人啦!   有些人照用兩人名排公屋,而將入息其中不高於$17600交由相熟老闆出糧去做好證明比銀行借錢買私樓。不過一旦買左私樓應否報比房委會知,就是法律責任的問題。早年有些人用公司名去裝間樓而避開單名持樓,都被BSD 15%重印花稅去堵塞了。當然玩到最盡,去買根本屬海外註冊公司所有的樓房,你識咁玩就真係奈你唔何。但一般呢類樓開價會貴一點。同時留意搵朋友公司做數,不講會否存心欺騙被人拉,但朋友公司的增多支出先由誰付? 萬一傾唔掂數會否又攪「舉報」? 故不排公屋者,只做好收入把借貸力由無變有去入私樓,淨照顧一邊會容易一點風險較細。又要公屋又要私樓,真係唔知點幫佢。能做既就係將佢刊登啦。  

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諗sir債基/直債DIY自作方案#1618

  Lum sir你好   我叫John今年25歲,從16歲已經跟父親學習炒股票期貨,經過多年的時間,對於買賣這些金融商品也有自己的一個見解,並為我帶來不少的利潤,我主要做小道瓊期貨以及台灣股票。 我23歲大學畢業存了10萬開始炒期貨,到現在已經擁有200萬港元,但係我固定月薪只有15000,想給首期買樓但也供不起,手上有兩百萬現金好像也不能做什麼,我花費也不大,每個月都能存5000左右,香港房子這麼貴,200萬也做不了什麼,最近去了銀行做債基,入了你講個三隻要避免的其中一隻基金,輸了。Lum sir有什麼建議嗎?   answer: 昨日筆者叫同事去匯豐尖沙咀181卓越理財分行寄一份文件予九龍另一匯豐分行之用。明白筆者戶口未達億計,最重要係無生意比尖沙咀分行,所以該行職員叫筆者同事將A4 SIZE既信塞入寄存支票用既信箱,估計認為我同事可以將A4 SIZE既信摺到好似支票咁細同塞入。想表達是現今銀行職員十分勞碌,係本著子華神講「面斥不雅」的精神,無謂令同事被斥而筆者唯有親自交信吧。同時留意如閣下落銀行有人落足噱頭同你傾半小時以上,閣下當時情況實在是兇險萬分,銀行食你大茶飯而你做水魚是必然。比唔到銀行著數既客如諗sir,真係將信封放入袋走都有難度。近呢幾季見有些同學自攪債基/直債一排覺唔對路而返黎補學收息101,更有趣係佢地都不約而同被排2-3隻基金,而本位更被玩到「滿天神彿」澳加鎊人仔都齊,就知銀行職員跑數艱難。   不少人網上自學入金融機構做投資,往後結果慘淡。一些人在網上分享自研方法,在筆者與一眾當年幫銀行搵慣錢「斬」開客既人眼中,佢地好心只係送羊入虎口。總結錯的原因: 只係以實行10%一年收息為目標而不懂那些債基是風險高而那些淺、高佣買入後收兩次息就錄價格急速下跌。   參考一些過期的口傳資訊做投資決定,聽名買入,往往不知債基本身組合可變的,債基可以兩年前好而今時因內含產物變而轉差。必須買之前有一套方法審視。   不少人在銀行或經紀行投資多年仍原地轉圈,又或輸。其實經紀從客手上搵錢有一套方法,學懂自可從容避免,慳佣加上令投資用在有進益之項目上。這亦是不少同學修畢收息101後的很大得著。重申做的方法係需要,但點樣做先唔使比人搵笨只有從事銀行的人教到你。   筆者只好說,我們講明收錢,總好過一些人用先免費的方法,令客人跌落無底深潭。過往筆者在銀行與同事有Bonus出 (Monthly Bonus amount > Basic Salary)加上次次請客食飯都在高檔酒店,張單當然係客埋的。   筆者未親眼檢視讀者中左乜毒,但看讀者年紀輕能在投資上獲利,都算好事。贏到錢之後識收油轉做債收息保盈泰,同意是明智做法。踢波打仗同投資一樣,無一個人能長久贏落去。讀者先將200萬的80%儲去用債或定萬收住息,留20%錢係股票/期貨市場投資是建議做法。惟讀者工資不高只15K,未來真要放棄實業而將餘生交比投資市場? 至於讀者父親從少教仔炒期貨,筆者自己絕不會咁做,我寧願個仔細個辛苦係餐館送餐都唔想佢行呢一條路。當然老豆同仔是上天安排,筆者也管不了,亦不想管。至於25歲阿John可九成上會買二手樓,難就難在月入只15k,借貸力盡只194萬。在此大家看到,買樓是睇現金還是睇收入吧?   如現金少於1000萬者,收入水平是能否買到樓的關鍵。現金過到1000萬可開始試其他做法,不過買樓都係有得借就借,呢點沒變。讀者看看爸爸能否擔保,令佢上到會吧。因無工作的人如有樓收租,年齡在55之下,勉強仲可以擔保仔。但如發覺爸爸無樓做擔保,那就細心想想跟爸爸的路行是對? 還是新一代有自己的路?

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呼吸plan新樓買家,應該趁早信主 #1617

諗SIR:   你好,本人剛30歲,剛結婚,月入$4.3萬,月初剛用$780萬買入Malibu單位作自住用途,銀行剩下50萬現金以及10萬股票(939、2800)。   開支方面,因為新樓2020年中才入伙,未來兩年都要付約$1.7萬供樓、$1.2萬租、$5千家庭開支、$5千個人開支、$2千父母家用、$2千儲蓄。   想問問諗SIR,我餘下的50萬現金,應該放在Mortage Linked戶口賺息(2.15%)、付多一點首期借少點按揭、還是才其他投資較好?   付了首期突然無儲蓄的擔心人上   answer: 不少近年買了新樓的人都好似本案讀者咁,現金近無,用了收入大部份去供樓。不少人入到銷售廳就無左定力唔睇清楚自己「咩料」就亂上左會,更令人擔心的是,新樓提供的高成數按揭低息只維持頭2-3年,見下表(由GOHOME.COM.HK提供)不少近年新盤,叫你簽野個陣就收你P-2.25%,更或是免息免供,好客氣! 一旦收樓3年過後,用P (prime rate)黎同你計息。就好似讀者咁,未來兩年要用1.7萬供樓,兩年之後估計要用高過1.7萬月供! 若果2-3年後唔想用發展商貴息plan而想轉按走,留意就當樓價到時唔跌,銀行會將你樓價打折再計6-7成咁借錢比你,好似讀者咁780萬樓,如2020年跌價比當年跌了10%,即700萬市價,銀行會再把700萬扣當時之印花稅回贈、兩/三房傢俱市值、入伙利是、回律師,七除八扣下假設扣掉100萬,銀行會將700-100=600萬的六成借比你,即360萬! 但業主原先是借了500幾萬的,即是如在跌市冇現金200餘萬補差額,就要焗用發展商plan貴息,供唔掂發展商就收番你間樓再賣!   所以讀者的擔心,其實未係最擔心,the worst is yet to come…   由於讀者儲蓄能力已被發展商奪走,只能月儲2000,即只得50萬去面對跌市補唔到水,可能是筆者多疑吧,但本人意見是此情況已達七級兇險,就當樓市2020年唔跌唔升讀者都要面對捱貴息。講返轉頭,43K月入的人單拖買780萬樓就係唔夠班,當然我係SALES唔會咁同你講。絕不要用自己的工資水平去決定自己買那一水平的樓。因為香港樓,唔係比香港人買的。好多買香港樓既人,根本唔使做野。搞好筆者的2.59法則,或自己有一套,就唔會一開波就做錯買樓budgeting了。如沒一套想法,為何花幾百萬買野? 平常一個香港人,買部相機都話小心非常、又search討論區又話要講價,那請在買樓前好裝備自己。   那讀者仲有咩出路? 一是祈禱,搵主吧,又或去求地鐵同會德豐,可否笑笑當無deal過,當然如老豆有錢再救一次就係前世積福了。二是自己發奮,將人工推大5倍。三是筆者認為的蠢方法,大大提升自己現金水平做準備,呢幾年收斂一點等間樓甩左發展商高息按才再做人,又或可而家盡做些信用卡現金低息分期,低息借得幾多得幾多然後做定期! 當然如頂到2020收樓然後沽走可平手或賺就恭喜哂。   好似當年滿名山的買家,零首期買樓只「篤手指」,博到2018年冇跌又過左3年SSD,就咁沽走至少執一百幾十個。但3年前滿名山的故事會否今時再重演呢? 筆者為左唔好比勇武既經紀打死,只好答:「有一定可能」。其實筆者都想自己錯擔心,最後成班買新樓的業主無事,大家笑下筆者傻仔有咩所謂?  2012年到而家寫足六年blog,冇仇家冇Haters就呃你的。但筆者擔心既係股樓大跌令破產排長龍,日日出街都要對住你班人。今天到此為止,要趕去為新樓買家祈禱。

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