逐步搭建通向成功的橋樑#1730

你好諗sir,昨天買了你的著作,看了開頭的部分已有不少啟發,謝謝你,我一直也有留意你的個案分享,但又不知適不適用於自己身上,所以也想諗sir可以抽空給晚生一些有關理財置業的建議。   我今年快將24歲,出來工作幾年,現在做行街批發sales,月入大約33k,人工上應該還有上升的空間,連埋家用4k及儲蓄保險2k一個月大約儲下22k,本身都有月供5k落5隻穩健股票上及幾手比亞迪股票等待企業成長,現金大約有40萬。   因為一直都想盡早買樓建立資產, 可是樓價一直不斷高升,除非首置9成上會,否則我們這輩年輕一代都難以上車。我想問的就是以現時的月入33k買大約400萬的樓供30年是否可行,本人看了屯門最低入場費還有300-400萬,以這地點及市況是否適合買入?因為怕各項基建落成後,可能連屯門區也買不起,所以才有念頭好不好趁市稍為回落時入市。   總括而言我希望知道現時我的理財方案要否加以改善? 及以我現時之收入是否有足夠的借貸力? 感謝你的回覆!!   answer: 由於本blog不少個案都為資金較多的讀者理財,故筆者不時會撰寫一篇討論後生如何上進的文章,就似呢篇。   有一個疑問:「企業如果成長,成長是否一定反映在股價上?」另外「企業成長的速度是否會投資人之預期?」好似比亞迪佢已部份成長左,基數已大,如年輕人錢少望擁爆發力的股票助期增長,長擺一隻股票「養大佢」是否真的好方法? 另外企業賺到錢最先益老板,老板是否真將盈利全數計入從而推升股價? 閣下要遇到大公無私的大股東才會成事。   hit-and-run 筆者認為計算好資金流向,在旺市對有momentum的股票追逐而不長揸,此為投資股票之道。市差就唔買,而唔係死坐唔理,就係咁簡單。一投錢進股市就面對市場風險,即全世界發生咩事都可影響你股價,既然世界多事,咁就咪長擺錢係股市,採取計到條數靚就入hit-and-run之策略更實際。叫你長揸者當中有叻人,但亦有不少人是想拖延面對佢睇錯市的失誤,利用叫你「放長雙眼」從而推諉自己失敗。   跨越心理障礙 當然世上無100%的方法,但有勝率不俗的方法,投資人更要跨越心理障礙才可常賺。心理障礙如「賺就唔敢賺,贏些少就走。輸就唔想賣,蟹貨坐成世」之缺失,想投資成功必然戒除。我們提出一個提高勝算之法門,見下圖利用領展的成交及價格做分析,在股價圖下得出一條趨勢線在通道之間行走,當趨勢線升穿通道間的中軸線就買入,得出5次機會,5次買入後都升,而其中4次預示了往後之大升浪。   要有「一套功夫」 你如想親身睇到諗sir點用數據分析去計出往後大市,可參與19年1月8日(二)晚上之講座,當晚patrick主講,諗sir亦會參與比些方法。請留意無需逼自己只用「一套功夫」去投資,股債樓期權各有其好處,只不過買股易入手加上一些上市公司很愛委託人吹捧自己股價,故不少人收費或免費咁教你買股票,然而不少人研究多年只輸或賺的不多,歸咎欠缺理性出入市之機制去對抗心魔。因此讀者照諗買樓,要了解SALES的人工連佣點全計作核實收入助自己做按揭上會,如33K讀者收入全計借貸力為33000/10000*50%*2.59 = 427萬,夠買一間上車樓。惟24歲人應多在股票市場投資,趁後生輸起碼都避免日後胡塗葬送身家,所以比心機工作,工餘研究股票。到27-30歲自己工資再奮鬥提升,到時才考慮買樓未遲。   不少人都唔知係職場要吸收什麼,筆者周邊的朋友不少是成功人仕,謹此歸納出佢地特質比大家參考下:   通向成功的橋樑 想上進? 勤力是必要,起碼到35-40歲才想怎利用他人為自己工作。亦絕不要認為為什麼我咁勤力但未成功,”Hard work is necessary in attaining success, but not led to success”   公司有些同事傾兩句就好易同人熟絡,親和力之表現   有些人勤力但做埋堆無用既工作,冇諗就做。留意思考同行動力當中要取平衡,不可過份邊向側重。明白叫30歲前既人學判斷力太早,不過如果你識就比人快一步   點將你收集到資訊體面咁話比重要既人聽,係演說能力之表現。點短時間令你面前位大人物明一件事,有興趣知道你,係教授能力之表現   有起碼一門專業的知識,重要的。一些小混混一味埋堆但冇人理佢,因為佢根本無學識或資產同人交換,那何能亙惠而出友誼? 所以一咪睇發展人脈的書,只會走火入魔   […]

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500萬年收40餘萬息係有計的! #1729

在此希望諗sir能指點迷津,打救一下,本人42歲,(有妻但財政獨立)我在賭塲工作月薪3萬5仟(現低潮期,相信只未來收入只會有減冇增) 现有一層三房單位自住,購入價360萬,现市值8百萬,供剩115萬,月供11330, 數個車位購入價15萬,现市價約60萬, 呢樣野朋友好介紹,港澳大橋通令不少資產受惠 仲有同幾個朋友係高峰期夾份炒舗,(我夾最細份投資左100萬)租金代供,不過呢樣中招,市值己跌左50%以上,   股票有十幾萬,但已蝕左一半以上,每月俾屋企人家用6仟蚊,剩現金只有80萬,只怪好景時過度消費,現在每月只剩幾仟圓…   所以現在想請教諗sir有乜投資方案適合本人呢?謝謝。   ANSWER: 讀者財來財去,最救到佢,就係買樓(或車位)。很多人只針對樓價升與跌去判定買樓,妄顧不少人未能創富主因無恆心儲錢,太早就止賺這些行為。讀者手上皇牌,當然是市值8百萬間樓,淨值685萬。留意車位加按只可達五成,住宅六成,而500萬之下住宅樓更可達八成,所以住宅值錢,在其可按得到。其實某些名錶有價值,都在其「可加按」及容易搵人接貨之原則。大家投資不只要留意回報率,很多項目都予頭三年保證租務回報、或免供款去吸引人。不過市場對投資物之評價,在其成交流通量、及銀行係咪接受佢加按可見一斑。   不少人都擔心槓桿會否高風險,誠然投資者有此諗法是負責任的,筆者進一步提出經計算好及有兩手準備(無論市升市跌)的槓桿,大有作為。想深一層銀行一班精英,數口極精,唔係件件貨拎入去都有得抵押換槓桿,你睇睇早前輸人200萬的ELN,你入入獅子問下可否做抵押? 但精彩在:「銀行力SELL佢唔接受抵押既野喎。」所以你想想:「你槓桿定零槓桿既野好?」更何況槓桿可時時應市調較。   下圖為YAHOO財經林本利教授的專欄,講述加拿大夫婦返香港入銀行,不知就裡,依銀行免費意見將1000萬行事,就咁輸左200萬。輸錢因為ELN要接股票貨,雖有息收但要接貨,股票大跌當然輸錢。常言:「免費的才是最貴。」筆者做的正是透過訂明收費,將客觀的理財知識授予大眾。   ———————————————————————-   ——————————————————————- 誠然1000萬現金要支持120萬年使費是困難的,筆者不支持1000萬入投入債基E餐收12%息此做法,單一投資過份冒進,除非佢幅牌係有5000萬或成億現金係手才可咁做。讀者應該將錢投入渣打及恆大直債各一,渣打派7%,勝在都算穩陣。恆大在美國債只3%時,佢派成12%息表示高風險,惟選擇恆大另一原因,是恆大有put warrant,市面大量call/put warrant超20隻,意味一旦恆大有負面消息,投資人不難找到有流通量的warrant去對沖風險。   直債20萬美金一條入場,讀者兩條用掉約310萬港幣,淨低690萬可抽200萬港幣學買樓003授予之分租方法買樓收租,一間500萬樓,收20k+之上租金,不用磚間,不抵觸建築物條例。誠然市面不時有報導分租例子,惟詳細做法與客源,我們在買樓003與學生分享。500萬樓付200萬上會,月供11k,收租22k,那200萬之正現金流為月11k,即付200萬收13.2萬租金,年回6.6%。留意供樓部份還本金的仲可當儲起。   至於淨低500萬左右,抽300萬分三注按五粒豆方法買債基就是了,主打B餐,用美國債。次選C餐,用外國次級政府債。B餐18%、C餐15%。那300萬投入一年收48萬,留200萬做現金唔用。計及兩條直債共收$294500、樓收$132000,3樣野共收132000+294500+480000 = 906500,1000萬年回報9%,或你可講投入了的800萬,回報為11.33%。當然淨200萬可做定期收年2%。   講返讀者,佢現居有得加按起碼得400萬資金,再加自己有80萬,有1000萬的一半,表示佢一年收40餘萬息係有計的,請參考上述方法。

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上車盤仍可買的原因 #1728

諗SIR你好, 小弟最近才拜讀了閣下的雙租族, 樓換樓, (收息輪已斷市, 要訂!), 閱畢諗SIR文章,發現過往虛秏太多光陰,悔不當初 小弟今年36, 女友32, 現正租小村屋同居, 打算明年結婚。 手上有少許資金, 但不知道是否要先買樓, 還是再做投資, 等樓價再回落少少再買, 煩請諗SIR指教: 小弟月薪25K,女友月薪35K,每月儲蓄25K 流動現金約120萬, 股票50萬, 只有騰X是賺過錢,其餘都蟹 有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 (在屯門), 35年樓齡, 買入價215萬, 借65%, 現值400萬   諗SIR說過, 旺市買樓, 最多只用4-5成借貸力因應我們的收入,市場真沒甚麼選擇。我們 有計劃生小朋友, 希望有450-550呎, 屬意地區是元朗, 屯門, 東涌, 荃灣, 還是應該先租樓住? 現住村屋只有300呎不到, 故怎樣也要搬, 但當然可以等到有了小朋友才搬, 女友說可以結婚繼續住這裡直至有小朋友   另想法是甚麼也不買, 學諗SIR教路買債基做拱桿, 年收10-12%, 等樓價調整再入市。但已到證券行及銀行發問,佢地都說沒有。我們要等到三月才可上諗SIR堂,希望提早指教。 希望諗SIR百忙之中抽空回答, 感恩感恩   ANSWER: 讀者兩人借貸力共為(25000+35000)/10000*50%*2.59 = 777萬,與母親的洋樓只消耗共120萬左右借貸力,如母親同意不妨加按埋洋樓及順道行一拆二按爆八成及拆名,獲400*80%-(215萬-估計供款8000*60%*48個月) = 320萬-190萬 = […]

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2019年不可忽視的收息投資物 #1727

筆者於上月底美聯儲議息後提出,議息後一周REITs的價格不跌反升,是預視了REITs在2019年將出現大翻身,REITs經歷過2018年初低迷時期後,時至現在,我們看到在12月首個星期,美國不同資產類別表現中,表現最好的資產是DJP,這或有多少有賴金價走勢向好,加上油價的提振,單日升幅亦曾試3%,代表DJP Commodities的ETF,見下圖左方,表現回報排首4位(下捧形圖),均為債券類,這現象不難理解,由於期間美國股市出現大幅波動,跌幅曾見500及700點。   表現回報排第2位的是海外通脹掛勾國債,第3位是已發展國家國債,而第4位是美國債券,至於排第6是美國國債,而緊隨其後於首周仍錄得升幅的是VNQ,VNQ是美國的REITs,至於海外的REITs表現較差,微跌不足1%,不排除是受到外匯因素影響。表現最差的是美國股票VTI,以及新興市場股票ETF的VEA,由此可見,市場資金持續流入REITs及債券類資產,這亦歸因於市場對加息預期的情況逐漸明朗,相信該類資產走勢將由2018年的防守轉為2019年的進攻。   為何我們會認為REITs可在2019年由守轉攻,於芝加哥芝商品交易所期貨報價看到(下圖),市場對美聯儲未來加息的預期,由於是用真金白銀買入期貨而得出的結果,因此參考性甚高,現時美聯儲利率水平在200至225點子區間,現時芝商所期貨市場約有一成人是預期2019年12月息率位於200-225點子之間,即是這一成人是認為美聯儲在整個2019年總計是不會加息的。市場約有四成人預期美聯儲2019年整體只會加1次息,另外三成多的人是認為會加兩次息,即息率會達至250-275點子,反之認為美聯儲將會加息3次或更多的人只佔少數,不足兩成,整體可見,現時市場上有大部份人約八成是認為在未來一年美聯儲只會加多2次息。     有此結果的原因是,從11月底美聯儲議息後,聯儲局鮑威爾開始改變以往態度,由當初表明支持加息改變為表示現美國利率已漸達中性水平,暗示加息步伐漸慢,這亦與美國明年經濟環境有趨負面的壓力有關。美國國債近日曾出現孳息率倒掛現象,引發恐慌情緒,但筆者認為毋須為2019年的經濟環境感到悲觀。本月股市的表現,相信已反映了2019年美國經濟轉差以及對加息的預期。   我們不時要留意芝商所對於明年美聯儲加減息的預期以及機率的變化,例如不同息率發生的概率以及過往一個月的機率改變(下圖),例如過往一個月市場預期明年加息1次(225-250點子)的機率由一個月前10%人(最淺色的柱形圖)改變到現時40%的人,因此深色的柱形圖顯示,下年加息次數達3次的預測275-300點子,則由一個月前的超30%到現時只有約10%。     我們透過觀察市場對預期加息的變化,更可預視將有助REITs未來一年走勢發展,REITs是房地產信托基金,持有一定的物業組合,透過物業的租金收入從而分派紅利給投資者,一般REITs的派息率在3 – 5%區間。如美聯儲加息,影響銀行定期息率上升,屆時REITS的吸引力就大幅下降,導致的價格或有所受壓,正如香港REITs領展0823,從2018年首季表現是較差,當時環球股市是上升,市場對美聯儲加息的預期亦有提高,因此當時REITs的價格受壓,沒有跟隨恒指創歷史新高,而現時領展價格已去到78元-80元,除了領展外,其他香港及環球市場的REITs均因市場對美國加息的預期大減,以致 REITs價格有所向榮。       我們在收息104課程抽出上圖,是一隻於美國上市的REITs,在2008年5月已開始營運,其主要持有是銀行按揭證券,它的派息率是11.6%,派息率亦較為穩定,息率往往超過10厘,其價格在過去一個月有起死回生之勢,見低位後價格已穩步回升,與早前道瓊斯指數急瀉700點的情況有所不同,相信足以反映普遍REITs市場已大地回春,加上圖中可見此REITs 82%的持倉是持有30年定息的按息證券,就算日後息率有所改變,對此REITs收益的影響不大,筆者在本文主要是提及整個REITs市場值得大家多加留意,從中發掘投資機遇,未來一年REITs是值得我們多加注意的資產類別,而REITs此投資物僅僅為整個投資市場其中之一項資產類別,大家可由本人的課堂及其內容得到更多REITs的資訊。

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買樓之原因、不是炫耀感 #1726

諗sir: 你好!我倆巳過拚搏之年,本人和先生巳購看過你幾本著作,已讀完收息班報了買樓003。希望你給予高見,本人及先生56歲,先生月入$24000,本人$21000。現租地方住月租9000,生活費每月10000。兩人持聯名物業兩個:   荃灣屋苑單位:月供4300,租12000浄現金流入7500,欠銀行80萬,市值420萬 荃灣洋樓: 月供7000,租11800淨現金流入4800,考慮約滿後造套房,市值480萬欠銀行150萬   上完收息101,已經自行到銀行做老豆之選150萬債基,每月收息$9400;在此衷心感謝你耐心地教我們,好似教小朋友般,不厭其煩,重複重複點解買產品時,要了解其產品的特性,尤其股票成份較重的更要小心。我們自知理財不佳,自閲你的blog、書丶上堂巳狂追落後,以下構思,請賜教!   問題: 現有CASH 50萬,加按180 萬及、可以用現金共230萬 方法-)將所有買老豆之選 方法二)等樓市解辣後,用現金買舊樓再投資,有哥哥名可買入免高稅項   近年通脹的生活下,真有點擔心將來。實在很後悔早年靠自己及銀几推介去理財,買買賣賣最後錢賺唔到仲要驚餐飽,現時知正確路向,首幾期的利息已存入了戶口。 answer: 老豆之選在過去一個月總計回報由負轉正,見下圖「老豆之選債基」一個月升了0.1%,而11-12月曾由13.4水平跌至13.3水平,在此波動大又詭異的時節只錄此波幅及唔使輸,希望穩陣派同學會收貨,畢竟債基不是一保本選項,但在2018年第3-4季不少人已親證其波幅低特性,更見證了「五粒豆」能提供絕佳之買賣時機。 讀者主要是加按了錢在手,諗緊買樓定買債那一選項。拆解是若已持兩樓或更多者,多數選擇今時買債。若未有樓者只有現金,細細地都要用錢買返間樓。有此見解主要需防止無樓者會因樓市再升而落後得更深,而已有2樓者因起碼已有樓住及一間收租,有本錢將錢投入更高回報之債、又或更高風險之股票。誠然買樓收租回報不高,這個計得到。很多人話買樓好賺錢,但其實香港住宅呎價大約用了六年才double,相比股票一日double之奇技,樓的升幅算少。所以買樓之因應為: 趁後生抵押樓做按揭變相沽空美元,因銀行提供了一跟隨通賬升值的資產予你,代價只係月月近乎定額咁供   避免樓市大升市時財富大落後。留意人輸你輸問題唔大,所以沙士樓市大跌一齊輸既業主,痛苦及失落唔算難受。反而一眾2010年因初有辣招而賣哂樓既業主,係人贏佢輸之時更覺難受。人人都想自己贏而人輸,但長時間成就此事除先知外不可能,所以要次選「人贏你贏、人輸我輸」吧。   對一批儲唔到錢既人、買樓可逼佢儲錢,都有奇效。   由於讀者已有兩樓,不要再買。當然年歲已大幾年後再買第三間會更難,但為了避免過份投資在港樓,所以不好理借貸力因年齡而衰敗之事,應暫停考慮樓而轉買債。買股票唔應該,你問問自己應否近60歲才去夾份同人搞生意,如你仲認為要那就去馬吧。若你情況是只能在股市博一博才能夠錢退休,那重點是改變自己習慣,什麼習慣令到閣下咁缺錢,而唔係持續惡習或懶而將寄託放在股市。   讀者已開展年派8%的老豆之選,往後可考慮以次級政府債為主的c餐,派15%,或美國國債為主的b餐,15-18%。洗費不高故產出足夠之洗費唔難。

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產出4萬月入辭職唔撈 #1725

諗 Sir你好, 我現在修讀收息101課程,剛考慮進行債基疊增,希望可增加被動收入。 本人現年46歲,月入54K,太太同齡,月入近同。有一子讀中學。夫婦兩工作多年勞碌非常,今年開始上心要為退休生活做好部署,再過幾年恐怕工又冇埋、人已半百無可作為… 現住在馬鞍山私樓24年樓齡本人單名,市價估計約1050萬(2015年800萬買入),餘420萬貸款,月供1.6萬。   沙田中心單位, 30年樓齡收租太太名。估計約730萬,30年供款期, 餘下約200萬貸款,收租近20K。   現有儲蓄200 萬(大部分放在1個mortgage link戶口收2.1% p.a.)。股票及基金60萬已蝕不想賣。本人每月可將收入一半儲起。現想進行債基疊增方案,自資100萬加杠杆,目標回報約10%p.a. ,令每月被動收入有大約8k。當首100萬進行順利後 (觀察3個月), 加按其中一個物業, 套出100萬現金, 再收息。諗Sir 覺得以上想法怎樣, 是否太保守嗎? 另外想再買一單位收租,是否好時機?   祝諗 Sir身體健康, 生活愉快   ANSWER: 讀者每月支出不高,月洗費只27K,而淨資產有(1050-420)萬+200萬儲蓄+(730-200)萬 = 1360萬。就當太太洗費為13K,夫婦夾埋月用4萬,只消將1360萬產出年48萬收入,有3.5%回報,讀者及太太退休後就能達原先生活水平。諗sir唔會好似坊間既Financial Planner,明明個Client夠錢都會叫你死儲爛儲買plan。   雖上段計左淨資產值,惟筆者唔係叫讀者賣樓,自住樓更不能賣。上段計算只想先表達讀者情況較易處理,亦唔好聽坊間偏方去加快理財進度,心中有數明進度自然唔會博命亂加快跑。但加按認為需要做,唔需要驚樓市跌被call loan補錢什麼什麼,按出黎既錢主用定期次選用債等時機再買第三樓就是了,穩當非常。若認為自己有錢身痕會耳仔軟錯用加按錢買股票,就不要加按。近月各大銀行掉頭減按息,美國更放風加息週期已見頂,一班相信加息會加死樓市既人,唔知去左邊。你將錢由樓按出黎一半用靈活按揭計劃去收2.x%活期息,另一半就當定期三個月,都有2.0%,即係按樓拎資金係手的成本唔重。更何況買大銀行發出之直債收息有4-6%,債基亦派10%左右,從上述息差可知在港產出現金流仍不困難。   相比別國稅重,美股大部份又有dividend withholding tax,澳洲會打利息稅,英國更有遺產稅,放眼香港更覺為什麼熱錢常留在香港。讀者馬鞍山私樓可按1000*60%-420萬 = 180萬(唔用1050估價是有因的),沙田中心按730*60%-200 = 238萬,按後要樓市由而家跌40%才有些微機會被銀行call loan,金管對按揭借貸收得好緊大家按得到又想被call loan,其實好難。按後讀者有238+180+200 = 618萬,拎100萬出黎先買債基E餐收10%/年而其他KEEP CASH,筆者認為可以。下圖列其中一債基,B餐,派成18%/年,2018年12月7日計起前一個月(見下圖),月升0.58%,你話11月計埋會升既野有幾多? 筆者所談及之債基,當中分三類: 公司債、投資級國債、非投資級國債。B餐屬投資級國債類、C餐A餐係非投資級國債類、E餐係公司債類。無輪那一種,差既都只係10-11月期間錄跌2%跌幅。 讀者投入100萬可一半B一半E餐,平均收14%即月入11600。淨低518萬,可等五粒豆在第三注訊號出現後投入,目標將200萬投入收24K/月。淨418萬可拎200萬部署買樓收租,從筆者在10至12月去了沙田、荃灣、馬鞍山、火炭呢幾個住宅區睇,一些350呎-550萬實用之大兩房至細三房,租務成交是沒慢到的。但一些僅300呎的蚊型兩房或一房,月頭睇完月中仲擺係度,如果你係放租業主又唔想間樓由聖誕擺到過農厝年,你就要著緊減下價,更重要係拜年時向親戚承認買一房或過細單位是差選擇,希望你親戚唔好犯錯,新一年自己有新開始。至於讀者應目標買大兩房至細三房,450萬樓比一半首期可收租14K而月供只8K,收6K正現金流。最後160萬可買保本直債,6.5%派息月收入均為8K,讀者月收入可達24K+6K+8K = 38K。

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兩萬幾月入。十年能買三間樓。點計出黎?#1724

諗Sir 你好! 我係阿康,剛上完買樓收息課,上完堂真係獲益良多行少好多冤枉路, 十分感謝! 現有理財問題, 希望你能指點一下。   本人庸才一名31歲, 平平穩穩打office工31K,仲有份part-time約5K冇報稅收現金。未婚妻30歲15K月入,我們都可將月入1/3儲起,已訂酒席下年成婚。我地大家儲左118萬。   本人現住父母樓(現價298萬已供完) 近年才醒覚要上車買樓結婚, 可恨自己遲起步, 現正留意北區/沙田區想買400萬或以下上車盤結婚自住, 以本人單名九成按30年還.估計買樓連裝修大約60萬, 之後計劃明年結婚.假設結婚開支能收回平手, 尚剩30萬在手.   二人借貸力為$(31200+15000)/2/10000*2.59=5.98M。買完第一宅有意於兩年內擔保未婚妻九成上會買屯門300萬上車盤收租. 兩宅應該用左5.76M借貸力尚剩0.22M。之後希望年年努力儲錢能夠45歲多買一宅(大兩房/三房)以完成一生三宅.   想問小弟計劃是否正確? 若第一間樓用未婚妻買,我能否擔保她? 能否計出第一宅何時結欠過半轉出租用變成核實收入? 另外加按父母樓套現放債基收息是否可取? 最後份PARTIME人工對借貸力有幫助嗎?   還望諗Sir指點指點。   ANSWER:   呢位讀者對理財認真對待,已做了的,是維持良好儲蓄習慣,三十出頭儲到118萬,加埋九成上會皇牌要上車無難度。當然呢個香港成日有人提住買樓上車好難,就當父母輩都希望為自己教仔不力而掩飾,乖乖地拎錢出黎話很生冇可能儲到首期,老豆負責比天經地義。偏偏呢個讀者加女友平均工資只20k左右,計哂買第一宅及二宅住數比你睇,儲蓄水平只維持月入1/3,仲有錢淨去日本。計佢月月儲15k附近需77個月即6年才完成。惟讀者有parttime收入,可能儲蓄期為5年或更少。   當然社會有不幸殘缺者,或工資在全民中位數者,政府已提供70萬餘個公屋加居屋單位比呢批人,覆蓋近香港300萬人口。大家明白香港政府稅率收得低,更年年退一萬幾千比納稅人,收你咁既錢而起樓幫左近半人口,如你再想要求多去加拿大交埋個邊稅率會更理想,去俄羅斯慳返冷氣錢都係個好選擇。筆者已不只一次收過中產人仕來信,講話佢反對用公帑起公屋,叫筆者出下聲。當然,筆者已夠多haters,無謂再亂開心share啦。   銀行承認未婚夫妻之間亙相擔保,就當之後唔結婚都應唔會追返你,你可以話此為低息貸款中的一個漏洞,所以讀者係擔保到佢未婚妻既,如佢地準備做一男一女之婚姻。假設第一間樓400萬入手及九成上會,360萬供14k/月,供入去既錢約一半係供緊本既,故一年係還緊7000*12=84000本金。5年後還本已40-50萬,自己又儲15k*60個月 = 90萬,如將本金用作提供還按揭加埋月月供款當中已扣減本金(約7000),360萬結欠會減至220萬,如樓價由400萬血至440萬,那結欠就會少於樓價一半,第一房可轉正出租用途,老婆變成冇自住樓係手又可高成數上會了。另外租出樓房之租金收入*70%可計作桃實收入,如租金有12K/月,讀者核實收入為31K+15K+12K*70% ~ 54K,總借貸力因此提供,可買第二間樓。其實讀者現有110萬儲蓄係手,所以佢可少於5年已夠錢去補轉屋用途。亦即計到與讀者收入近同之夫婦(平均夫婦月入20K附近),若買上車類型供5年就可添第二房,再隔5年就可買第三房,30歲開始到40歲買第三間樓,絕有可能更計埋比你睇。留意若政府日後放寬按揭政府,難度會比今時更低。另外過去10年樓市大升,不少人買樓後2-3年,已可將樓唔補錢轉用途啦。當然真賺到錢。真幾樓在手收租既人,佢唔會同你分享佢點撈到幾張樓契係手。   至於父母樓,按幾萬萬出黎利用收息101方法買債基收息可以,慢慢試好再添上去未遲,而家正是實行及買入良好時間。PARTTIME人工點計作核實收入買樓003已教。        

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理財不想原地踏步,必須戒除此等習慣 #1723

諗Sir,你好!賜教! 小弟背景資料: 年齡:45,學歷:大學,職業:公務員 月薪:約HK$8.3萬(另房屋津貼約$1.8萬) 家庭狀況:太太,母親及一名弟弟 太太月薪:$2萬 每月儲蓄:本人及太太每人$6500, 聯名儲$1.3萬; 本人私人户口,扣除交稅,每月約儲$3萬 每月支出:供樓$2.6萬, 其他家庭開支約3.5萬 #不會計劃有下一代   本人自幼家窮, 自中六起便要開始半工讀,夜間及假期打幾份兼職以賺取生活費,大學幾年間又得到政府資助的full grant及full loan,才得以勉强完成學業。 由於本人是家中長子, 父親是一般工人階層,畢業前母親亦已退休,所以大專畢業後便旋即加入政府工作, 希望有到份高薪糧準的鐵飯碗,當時月薪約$27000。 唯本人年青時又渴望生活自由, 很快便搬了出來自已一個人住,加上每個月又要還政府的全額資助貸款,及給父母家用,令本人的首次置業夢想一直推遲到加入社會工作後的第11年,即2009年才能實現。   在2009年,本人以$425萬購入日出康城的一個3房樓花單位, 只俾了一成首期上車並自住至今,截至目前估價約值$960萬, 但仍欠銀行按揭約$210萬。 在2010年,本人與現時的太太,每人投資了$75萬作3成首期, 以$205萬購入了一個淘大花園的兩房單位作放租之用。惟其後睇淡後市,故持貨至2012年年初便以$418萬沽出,先獲利。   隨後等了一整年, 樓市仍然是繼續上調, 故在2013年2月實施雙倍印花税BSD之前再入市, 分別以$418萬購入港灣庭及以$328萬購入沙田第一城的兩房單位,兩個單位分別以本人及太太的名義全數持有。 因為爸爸去世的關係,想多照顧獨居的媽媽,便在2015年把父母的一層位於新界區的三房居屋賣掉,補了地價後把餘額全數$220萬作為5成首期,購入了另一個日出康城的兩房單位,購入價約$455萬, 截至目前估價約值$780萬, 但仍欠銀行按揭約$190萬。   去到2017年,本人有感持有4個單位作銀行按揭,在樓市下行時風險太高,便分別於2017年年初,以$408萬估出沙田第一城兩房單位,及在2017年年中,以$560萬沽出港灣豪庭兩房單位,幾次的物業投資計劃共套現了$500萬現金。   問題1 本人對投資没有專業知識,投資物業又過份保守, 過往雖有獲利, 但也只是順著時勢賺到了一點點,在兩次賣投資樓的决策中也未能觸及高位。諗Sir, 想請教你,我可以怎樣利用這500萬的現金資本作投資呢? 若風險不是太高, 可以升值之餘,還每年可為我帶來40萬(約每月$3.2萬), 有那些選擇? 問題2 在現在中美貿易戰的長期拉鋸下,相信樓市及股票市場都會持續向下調整,我目前只把500萬資金做一些外幣掛鉤的投資,大概收4厘息,而澳元,加元等貨幣都在相對的低位, 你覺得在現時的大環境下做這些外幣掛鉤投資算, 風險會相對其他投資較低及算一個可行的選項嗎? 問題3 由於本人身體出現了毛病,令我產生了退休的諗頭,我是長俸公務員,若現時退休而一毫子退休金也不取的話,那即時可領每月約$3萬的長俸, 一直領到死亡為止, 而到時媽媽也可搬過來我間3房一齊住,把間日出康城的兩房出租, […]

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不愛理財愛花費、怎可踏上創富路? #1722

諗SIR 您好! 本人是買樓101學生. 一直是您的忠實粉絲, 每天都追看你的文章, 我有推介你的文章給我先生看, 希望可感染他多一點財務知識. 無奈他性格不愛理財, 但又愛花費, 對理財此事欠缺執行力. 本來我力勸他上收息班 因為他數學比我好, 但最後我等不到他 自己來上堂了…     本人36歲收入28000而先生35歲月入60000。兒子1歲大。本人單名持有一已供完細公屋 , 家庭理由不會放賣。而一家三口住大角咀單幢樓 , 樓齡8 年早年先生單名買入510萬, 現網上估值650 萬尚欠270萬按揭。現有共90 萬現金而每月家庭約儲2萬。   為了兒子和日後退休之路, 我目標為最少買多一層樓收租用。但細公屋已用掉我名額,希望研究如何幫弟弟(佢未有樓)做足文件上車? 同時打算用60 萬先試買債基, 月收息3250, 您認為此方向恰當嗎? 自知收入, 儲蓄一般, 請問諗SIR 有沒有更好的方向給小女子?   謝謝諗SIR 百忙中解答! 祝業務蒸蒸日上!   ANSWER: 讀者個名比屋企人用左(用黎HOLD公屋),那怎夫婦每人一間樓部署退休? 讀者努力想前路自然有,就係搵細佬。另外理財是否只可買樓? 當然不是的。不過買樓較易掌握,要選中一間合人住既樓唔難,但買中一盤會大升既生意比你想像中難。散戶買股票輸主難敵人想盡量避免風險之天性,經常贏些少就止賺但帳面輸大都唔肯止蝕。人欲前行,必先承認自己的主要缺點在那,及執行對應解困措施。   趁高加按先拎舊錢 讀者弱點誠然是儲蓄率低及現金少,此乃一般港人所持弊病。議讀者應先將自住樓加按去套多舊錢,應可套到650萬*60%-270萬 = 120萬。按後令讀者得80+120 = 200萬現金。有現金如遇市跌,可趁低買下貨更開心。市升,亦可將少部份現金投入期權或槓桿ETF去少博大。不少人利用窩輪及牛熊證去博大,其一是此等工具潛在收費很高,而收左既錢輪商會請返靚水女主播讀稿去回饋你。其二是有些人買買下更用大本金去買窩輪再博大,這些近失心瘋的事情為破產埋下伏線。   至於利用股票高回報去小本博大錢,這方法成功率低不好試。相反先付出努力儲到舊大錢,付首期買樓讓租客幫你一齊供樓儲錢更實際。有些人更肯花心機攪分租,單位回報會更高。分租比攪劏房成本低,我們在買樓003課將作討論。至於細佬做文件絕不是作假,而是要找公司比佢工作,及出糧比佢,詳情亦在買樓003有提。   […]

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那種投資做法靠得住? #1721

您好諗Sir!您對投資的獨到認識令我們夫婦留下深刻印象。感謝您在課堂深入作出經驗分享。   為早日脫離扮工生活,我們有意趁樓市回調落實物業收租項目,諗Sir意見對我們成敗攸關! 萬望指點迷津   我倆年約30歲未有子女,每人月入5萬,每人每月儲蓄2萬,工作穩定。現丈夫在其名下持有自住物業,價值約400萬,其中約200萬尚未供完,現時每月供款12,000元。另有現金約120萬。   繼續儲蓄兩年多24個月*4萬 = 多約100萬。然後用100萬資金,先買入約400萬荃灣40年樓試間套房或就咁出租。如套房成功,4間套房的淨租金收入為24,000元,扣除供樓11000及扣除差管地租約1,000元,每月淨現金流為12,000元。   如不做套房,買荃灣或大埔已睇過,有信心供租金額相互抵銷,等租客幫我地供滿樓。另一間樓再等等用埋淨但那120萬,加下自己儲蓄再買第三間樓,希望在40歲擁3間樓,可以令自己找回優質生活。我不怕冒些少風險執行本項目,我更怕40歲後仍對改善生活一無頭緒,敬候示覆   ANSWER: 做套房或會違反建築物條例,明白情理上做套房租比人講得過,始終需要的人大把更可解決居住問題,但安排套房一些間格是做不得,有一定特徵的師傅是用不得,有些客人是租不得,這些就是課上深入交待了的地方。   筆者認為分租房間可提高回報更不相違建築物條例,即不改動間格下租客各自擁所屬房間。一間市中心兩房租金收入保守計由15K提供5成或以上,當然要有客源加上要令間屋企理才能成事,筆者將在1月買樓003新增內容去睇睇點可慳走裝修錢又可提升回報。   讀者構思框架無錯,在「諗」方面已做得唔錯。唯一可加添的是,已擁二宅酬欲買第三間之時,若想比少些首期加上慳印花稅,第一間樓雖由自住用途轉做出租用途。讀者需向銀行補錢或待樓價升令轉當時結欠少於50%市價才成事。讀者將其中一間樓轉成出租後,自己又有名額可買自住樓高成數上會了。   留意成事「諗」只佔三成,「做」才是更重要。做套房好或做分租好,一個能信賴的師傅很幫到手。另外讀者心儀40年樓齡樓房,能否順利上會亦要留意。很多時過40年的樓要強制驗樓,驗樓一「肥」又借唔到,成件事就唔成了。而要過驗樓,在睇樓時就要識咩係少錯咩係「致命」的缺點。很多人把按揭轉介公司當成幫你爭取現金回贈的機構,然而不少回報高的物業投資項目,未裝修前睇落都係殘到無救的。誠如人見人愛盤,業主開價自然高吧。故你要叻去推高回報,就要找個識按揭既人搵對銀行,將睇落殘又較難批按揭的單位,都搵到人借比你。又或張契是「半契」或被釘,但你利用你同業主之間的知識不平衝,鋤佢價去低價入再收到全份租。故你見不少人用特色方法去收高租務回報,背後有其團隊及經驗的。   讀者儲蓄期間可將錢拎去收息,由於買樓既錢應該穩陣儲所以不應擺落股票儲,做生意面對的風險多不應把緊要錢投入股票。債基如E餐可予10-15%年息,而美國債為主的B餐,12月應有價升好消息,可謂價息齊收,因為美國國債價格大升,市場經常講孳息下跌令人不明所以,筆者哂番幅債價上升的圖比大家睇。收息103行了B餐的同學,除了18%年息外12月還收了價格上升大禮吧。 在2018年大家經歷了股市下跌的一年,不少人年初追貨今時已被套。樓價雖跌但由於早年收看本BLOG的人賺價極深,一時升跌已無阻礙,何況汪總請居屋攪殊後回籠之借貸力,已令不少屋苑交投重新活躍。至於債市有息派而價格在年中曾跌了數個百份點,但至今時已升回年初價,利息已派出。所以一遇大市有變,自知那種做法靠得住。

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