有買三房的念頭,但實力好像不夠 #1321

諗sir 你好,本人已睇完閣下的三本書,獲益良多,深明自己係庸才,只寄望可以安穩退休。現有問題如下,期望你可指點迷津。   本人和太太已47歲,我月薪約$46,000,我太太月薪約$16,000,現金有40萬,另欠10萬私人貸款,月還$8700,明年三月還完。現有一聯名物業,樓齡38年的南區屋苑的2房單位,估值約580萬,已供完。請問我們應如何部署一生三宅呢? 現想將我50%業權轉去給我太太,並想將物業按給銀行,請問好嗎?   方案1. 應否盡借先套現,借盡464萬,再作打算?但如只用我太太月薪,應只可借180萬,如要我擔保,應可借盡?但又擔心影響我借錢能力,如何是好?   方案2. 你曾提議單位可報出租,擴大我太太收入,租金約$14000. 那她總收入有約$25000, 按揭5成,可借盡290萬。這可行嗎?又是好方法嗎?但這就可保留我8成按揭的機會。   方案3. 還是先做方案1,如買樓再做回方案2,但會唔會罰息呢?   另因本人已有2個孩子(大女17歲,兒子11歲),有想買3房的念頭,但實力好像不夠,但又想一生三宅,可行嗎?那方案1,2或3比較好,還有其他好的方案介紹嗎? 還是改買一個2房單位,以租養租呢,做其雙租族呢?   本人想買港島西營盤,因方便子女上學,有何好介紹呢?   你的讀者上   ANSWER: 遺憾讀者在網文及書本只能睇到大概,距離實行還差點要訣。例如讀者提及先按盡八成做方案1,再做方案2,罰息只是首項解決問題,另外要否找律師解押是另一問題,由八成去六成應否花錢解押? 或八成去五成應否再律師解押? 或只由自住用途轉出租到底搵銀行定律師做? 這些都需攪清楚再行。   借私人貸款是利用低槓桿去大傷借貸力之行為,讀者應提早還款作避免。另外擔心讀者是高月薪但低現金之人,可惜未有提供手上現金水平,故未能作論。   至於南區38年樓唔建議持有,既然供滿表示賣走可套大量現金,考慮到樓過40如人到65,到此歲數人會明顯的老起來。若讀者有儲蓄好習慣加上對管錢有信心,可賣樓再同太太每人樓一間,完成入手首兩房。   管錢絕對是一門學問。不少人賺到錢,不過唔識管錢,最尾都係財來財去,小富都做唔成。記住錢一到手,牛鬼蛇神就會出現,就當你關phone乜都唔聽,最尾仲要面對個人貪念。所以長久保守富有者,皆有其可讓人學習的地方。既然世上大部份人都求財,為何某一小撮人可長久保有財富而不被人攤薄? 這些關鍵的位置除左父子親授,市面近乎無人教授,只可細心觀察而習得。   讀者加太太的借貸力約在8百萬,弱項不在借貸力,所以唔需要好似人工低既人靠將首房轉出租用途去賺取入手第二房之機會。爭取到580萬cash在手可夫婦每人一百萬,入手港島新界大屋苑兩房每邊一間,付了首期就交間樓比租客完成供款。淨380萬可分段入貨利用收息101之債基疊增作收息,一年產出12-15%,基本上$47500/月到手唔係問題。由於冇欠債係手,$47k可用作租三房改善生活,預期退休有兩層樓近供滿,加上近50k的月入,基本上生活好優悠。更可利用下方組合作分散風險,固定47k之月入:   香港其一銀行之直債: 175萬港幣購入,月派港幣約$8840 外國上市之REITS,含有香港甲級商場,及上海與北京之地產項目,投入$80萬,月派$4700 130萬投入債基套餐B,派20%年息,價跌17-20%要CALL LOAN。當然咁都有信心因為債基之波幅一般一年在10%之內。那月收息$21600   上述三項投資共收港幣42萬/年。年息在11%。如有需要增大收息金額,需冒更多風險。要知如何調較,請先更深了解。

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買樓邊區住宅最好炒? #1320

  #上表佔比欄的數字之單位為百份比(%) 筆者看法是: 收租單位的業主較易講價,尤其是持有數層物業的。由於要將3-5間樓賣走要多月時間,所以不少物業投資者會將首發的放盤調低於市價沽出,而將較稀有及質素高的單位留後「吊高黎賣」。最尾拉上補下,將會個物業組合用市價賣走。   這個原理,亦可同時應用在發展商賣新盤的策略。發展商究竟先推邊個座向的那一類單位,絕對唔係亂黎。   講返邊種物業會在下波跌市最被重創? 首選港島區的細單位。由之前物業報告可見,2010-15年間港島區400呎下單位升77%,雖很可人但比九龍或新界同類單位還差一大截。由上表可見香港島400呎以下面積單位於2015年作投資用的佔81%,萬一下跌很易成為投資人先作套現的對象,發生人踩人式下跌。在今時市況,筆者建議你少掂炒味燶既區份及類別為妙,當然閣下如遇上資金氾濫呢個問題,那就可再商討。   相反很多人不看好新界區樓價,惟於2010-15年只要屬1000呎樓下的單位,新界區的呎價都升贏九龍港島,按上表看新界區的出租佔比亦很低,全低於香港平均33.8%。自住物業業主對樓市升跌不太敏感,反正樓市升跌都係要住。所以預期在跌市新界樓之波動會比香港島的細單位細。   另外香港島超1600呎的大單位擁很低自住率,這也是預期之內。畢竟有能力係香港買最大級別單位的人,屋都唔只一兩間,小心樓市下跌會同個堆STUDIO FLAT一樣,跳住價咁比人賣。   STUDIO FLAT一向不建議原因,係此等單位同舊樓劏房有可類比性。不過劏房業主400萬入手單位劏4間,計比3成首期後按揭只供一萬餘。即係只要每間劏房收到租$2500,佢係大跌市仲可以輕鬆捱。而你用700萬買間STUDIO返黎,收租少過$10000你已經嗌哂救命。   九龍區是比較平均,而700-1000呎的九龍單位,自置率較高。筆者認為此等單位可攻可守,可配合區份數據細分再作選購。

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兩個月就可令樓價跌五成之方法 #1319

  陳茂波升遷做司長,智慧定必有所提升。長官門經常外遊,肯定知道廣東恩平同日本溫泉究竟爭幾遠。差別不在大細,而係於內地浸溫泉,一路浸一邊擔心皮膚發炎。於內地玩機動遊戲,最刺激不在機動遊戲本身。當然近年香港多了新類型案件,如去泳池會被盜取信用卡,這或許是粵港一體化所帶出之產物。惟我們不深究個別案件是由那一幫人作為,旨作提出香港的治安水平,比內地或世界上很多地方好了不只一截。至於局長早在訪問已表明從小就很有上進心,今次「大灣區融合理論」+「恩平溫泉論」深受各界抨擊,對表明自己忠精愛國又有進益。家陣想要出名上位,唔介意做箭靶填補眾網民於免費瀏覽時所感空虛,其實還是有個做法。   至於「大灣區融合理論」用黎做研究呃下經費或者開個局就可以,真係要「融」很看商業機構是否支持。筆者看法是香港的名聲及香港銀髮族的錢正不斷被看中及提取,年輕一群再係度亂叫無作為,不出十年就會被邊緣化。香港班老野被榨乾同淨,見於:   父幹論廣被合理化,不少地道老人家為兒子將積蓄投於高價樓市,下次金融風暴再臨又有一批財富被挖去。呢件事基本上肯定會發生,從前是美國舞高弄低美元剪羊毛,今次是香港樓價下跌,一批中產港爸爸被剪毛   你話港樓大跌內地都唔見得有幾好? 惟投資之精粹在於跌市時邊個最有實力。你見筆者自己好少寫文同你追逐價升價跌,只強調買樓前需計好借貸力,量度用掉多少,點解呢?   香港另一樣被嚴重透支的是信譽。係由內地人講比筆者知,香港究竟有那間藥房專賣假藥,而由內地人開設的。其實只要理順近年的零團費導遊打人模式,已可得知此產業鏈經已形成,與其攪什麼美食車? 不如打理好旅遊業先啦   商業頭腦永遠轉得最快,incentive足夠推動佢地思考。香港政府傾唔到係內地借地,不過圓玄學院已經幫你傾好左,見下圖係香港圓玄學院買個牌位,即送內地一個龕位,那就是透支了香港的brand,再加銀髮族的錢,然後賣內地既「地」 香港人,競爭力不夠而被排擠去內地,是必然。筆者都係香港出世,當然唔想見到呢件事發生。由小學happy到九七年炒閃卡加上「他媽哥池」,實在是美好回憶想後代同我地一齊共享。不過世界唔係由諗sir話事,又或歷史洪流連國家主席都阻唔住。香港變美好之餘主人都要換,老人輩既舊人死後屍骨被移居內地,活人於生時就被逼返回內地   計好借貸力再買樓、及保守的買債,是自認蠢人自保財富的最佳模式。近年湧現太多人免費比股票number,太多人只要你比$98蚊就包飲包食請你去睇樓,十足李嘉誠當初sell馬鞍山樓請埋你入去食buffet一樣。話左貪心既人格局細,最尾係會輸到突。   有能力既人當然除港樓外可投資海外,打散集中投資香港的風險   唔排除香港陽宅炒完,陰宅都炒起。據有線新聞報導內地係唔可以用在生人仕名義係死前炒陰宅,杜絕「陰宅期貨」。不過香港可以! 所以香港同內地,因法則有異令陽人既樓炒到不平衡,死人既樓都炒到不平衡 同一招,可用於內地發展商買左香港既地,究竟點促銷埋內地既樓   香港的法治、信譽都係留比有能力既人。所以別活在福中不知福。香港點解樓咁貴? 真係你同我都有份造成。想樓價跌? 筆者唔可以鼓勵你拎個炸彈放係某車廂內點燃。炸三次? 保證樓價跌。當年一個色魔已令人唔敢去屯門。你無炸? 就係咪表示你有幫手託起樓價?

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唔使加按都有錢、究竟點樣先做到? #1318

  諗sir 你好,   拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教.   一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要,  想實行一個五年計劃   本人和先生正33歲, 兩個女兒(兩歲及剛出生), 三大長老要供養, 背景如下:   本人同先生是專業人士, 收入穩定月入本人5.5萬及先生8萬左右, 年尾1-2月花紅 租住北角屋房約$22K 有1.5層物業。一層半山30年單幢樓, 現值約800萬 (樓按欠490萬,月供$20,000), 收租$23,500. 一層和家人夾份的鲗鱼涌舊樓約525萬(樓按欠160萬月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)  高息债券’約$1.5m, 每月净收入約$9k 股票+現金約20萬 四人三長輩開支約八萬元 現時每月儲2-3萬   問題有幾個, 希望諗 兄可指點一下 希望3年後做全職媽媽, 被動收入增加到3萬,應如何部署。 賣出半山物業讀者, 在北角購自住物業 (約1千萬). 不知是否太妙想天開或賣出半山物業, 用作入PB 門檻 想增加被動收入,但不知從何入手.   感激!! 讀者KK   ANSWER: 已經答左1318個個案,99%既人都係問點樣幫自己致富或改善自己生活。   很多時同學已買入高息債同收緊息,到收息堂後仍可獲得精進地方,原因: […]

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而家先知打幾十年打工都系白費心機 #1317

諗SIR: 你好! 真是相見恨晚, 看完你Blogger和書, 先知原來幾十年打工都系白費心機。 本人今年52歲, 太太沒有工作, 一直做全職太太, 有一兒子10歲, 2013年買左將軍澳天晉二期四房一個單位自住, 現值1350萬, 每個月還貸款三萬元, 還有17年共490萬按揭未還〪 早期在大陆工作,有兩個單位, 分別現值600萬和300萬, 出租大约8000元租金,沒有按揭全部付晒; 強積金有80萬, 全部供盈富基金〪 另有保险储蓄100万, 到60岁时可以攞番。現金五萬, 基本每个月收入全部用晒〪 我想再買過一層樓收租, 又不知如何取捨? 是否应该卖晒大陆楼? 請問我如何儘快退休, 或者可以實現一生三宅? 謝謝! 心急如焚人 2017年3月31日   answer: 咁又無咁嚴重,人生在世幾十年,你與家人的關係,係對社會的貢獻,都是堅實成果。就當人無錢無面,人生亦不一定失敗,所以就咪話「白費心機」啦。由於兩間大陸樓已供滿,加上將軍澳樓淨值1350-490 = 860萬,讀者手上擁900*1.2+860 = 1940萬資產淨值。   唔用槓桿去脅持租客幫自己供樓,唔花心機去選擇跑嬴區份住宅,相信是令讀者感難過之原因。或者難過在自己高薪下儲得的資產,或許同一個月入30000而係2005年入手兩間沙田第一城的後生仔無異。根據美聯樓書,2005年買第一城兩房同三房都係百餘萬同接近200萬,當年買樓可九成上會後合規出租,基本上只儲到30-40萬首期夫婦每人一間咁啃左兩間樓死收租,收足租12年加自己還些少本,要供滿兩間第一城擁與讀者相近的資產效果不難。   供兩間樓夾埋300餘萬,攤20年還只需月供$18K,兩公婆夾埋只有四萬人工就成事。在於過去10年資產升值比人工升得狠的情況下,難怪讀者有「白費心機」之言。   那現在心急如焚,應如何追趕失去時光? 首先就係唔係心急! 相信工作多年的讀者唔會唔知道:「情況越趕越唔好心急」。第一觀察是讀者資產過份集中中港樓市,此情下無論未來睇樓市升定跌? 讀者好應將手上樓減磅去降低投資過份集中的風險。看法是300萬市值的大陸樓要賣,天晉不妨搵買家同自己買及保證會租回,簽夠兩年死約,用此作招徠放盤。兩件事套近1200萬資金,可先用300萬做按揭買二手樓,800萬樓付40%首期中約就化300萬首期,而月供為19K/月,此價碼可在四小龍買樓或係九龍塘入手些入門版。此兩區域都比將軍澳好。入手後可將其租出,若真係比人發現,只不過補10%樓價將用途轉做出租即可,自己實力夠令風險很低。   將軍澳附近大把盤,就算四房都唔需要擔心無盤租。由於區內供應仍然偏多,不建議買樓自住,應行「以租養租」之法,用第二度租金或利息去補貼自住地方租金。   買樓後淨低約800-900萬,抽300萬投入債基疊增方案,收12-15%息一年,即每月多30-33K收入。債基波幅用標準差計出,為3.5%-4.5%,比匯豐之股價約9%為低。但就唔係保本,風險自己衡量。仲淨500-600萬,可以買一隻REITS及做香港一間銀行之直債:   標的: 東亞銀行直債 (本文不在此債券的推薦,只在提出買債收息此一路向。煩請不要著眼某一直債之可贖回性或抵押力作評論,會在面見時更作詳解) 2022年到期、留意於2017/4/5後可用@100提早贖回 每半年派息 […]

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諗sir理財係隻龜! 自認兔仔勿入 #1316

Dear 諗sir,   本人現年48歲,現職金融公司持牌人,月薪5萬。家庭狀況:父母,每月供養費$4,000;太太53歲為家庭主婦,有兼職每月約$2500;女兒15歲中三,打算在港升讀大學。除基本開支,可供儲蓄為$13000。   財政狀況:1.居屋將軍澳寶盈花園聯名已供滿560呎單位,估值綠表價為$4.5百萬;2.家庭現金1.5百萬;3.保險、外幣若干。4.MPF $400,000   以下有問題望諗sir指教: 1.本人打算60歲退休,希望有現值$20,000的生活水平,直至終老; 怎樣更好運用現有資產,平穩地增加現金流; 3.是否應趁樓價高套現買債基等,靜侯樓市回落,再上車,但年紀已大,不知銀行還能批按揭否。   ANSWER: 筆者過去幾天善用假期,回顧了一些網民對筆者所提方法之評論,另外自己亦作了些新嘗試,睇下有無一些新方法做到債基再疊增。   先講講有些網民,評論筆者來來去去都係個幾招,話文章睇了一排便覺無新意。明白如筆者文章予人有此感覺,筆者自己唔多唔少都有責任。不過若招式是管用的,那為何擔心「來來去去都係個幾招」? 大家來看文章是想找個實在而行得通之法,應該唔係想睇筆者日日表演唔同招數。若想要新鮮感? 睇套警匪片令自己置身於爆炸場面便夠。但對於同學辛苦儲得的血汗錢,筆者主軸仍是以債基、樓、或加ETF(optional)去處理。由2013至今確實是重覆講著,不過會因為這4年來的不同息口週期同股市升跌去解答眾讀者之疑慮。   另外有人提出筆者「樓+債」的方法有盲點、同時提倡「期權收息」方法話可穩定收息退休。先講筆者發覺唔少黎上堂既讀者連買正股都未攪掂,那仲要佢地攪股票期權黎收息? 太冒險了吧。其實每一方法都有盲點,筆者都無講過買樓三間就可令你一世無憂,只不過買樓收租其實較易打理。慢慢收租慢慢儲,似龜一樣咁去爬起碼一日會達到。   買股票看似容易,但發覺不少讀者連「經濟週期與股票行業關連」、「基本技術分析如MACD及RSI」、「普通公司法及一些削減股權、配發股份、發CB」這些基本事都未攪好,若將買正股及買期權作理財重心? 實在難作啟齒。有冇發覺你買股發唔到達,都係你操作過多提早放左自己累自己? 股市專收聰明人,筆者在blog中講的起碼與自己想法一致,就係好少買股票。就當買都係當玩,輸贏無所謂個隻。   讀者供滿未補價居屋唔可以加按,加上居屋於未來供應增多,將軍澳地區亦唔見好,自己意見是將居屋賣走,然後自己同太太部署未來4年每人買入一間,希望平衡52歲前搞好每人一間樓,到60歲餘歲起碼租客幫樓供了個一半,令退休有所眉目。買樓收租等供滿唔一定贏梗,不過可強迫投資人儲蓄,加上利用時間將債務貶走之好方法(你再睇睇30年前買落美孚新村一個月供幾錢? )。若果話香港樓未來將因經濟唔好而長跌? 筆者主張買樓其實係抄股神巴菲特個想法:「30年按揭是最好的投資工具」。而股神提出呢件事,在於有按揭就可長買美金下跌,而政府將來照印銀紙令硬資產長遠升值幾可肯定。反而股市或期權幾時升跌就真係好難判斷。所以炒股炒權呢樣野留比「聰明人」做。自認蠢人請follow筆者。   筆者生來個樣又唔係smart(有片為證),買股技巧無再深化,幸好利用火燎森兄在網上為收入所作之界定,筆者勉強可以叫高收入人仕。成功固然帶有僥倖,不過堅持才是成事的根本。理財如是,做生意如事。知道有些人在網上評論火兄,話佢舊時係商台介紹創業板股票個陣「昆人入局」,即自己先做「老鼠倉」然後利用自己影響力推高股價獲利。同意現市場實在有不少人做緊呢件事,所以大家先有咁多免費number聽,令不少人炒足成世股都唔贏。惟筆者認為火兄現作此事的機率是很低的,因為佢要既唔係錢。係股票市場來回賺一億,恐怕滿足唔到佢想要既快感。作為創業者及企業管理人╴追求的是改變自己,改變行業同世界帶來之滿足感。當然有些人選擇追求權力,走火入魔。惟兩者之共通點是佢地同時超越了賺錢的象限,所以用金錢掛帥形容火燎森,真係睇少左佢。   一個仲打緊工、或做緊有錢佬跑腿,仲活係賺錢象限既人,三五閒時先出篇文而用打工既視野去品評跑緊千萬計Turnover既老闆,我真係唔知點講。當然,話唔定看倌不時都有「小你老細」,這在宣洩情感是可以,但佔你太多時間就無謂。   好啦,都已經成年無出過咩「諗十條」去教晦人,在此隔年再提出幾條,當警醒自己一下(叫做:如何超越賺錢象限十條)   1.真聽明既人,更會掩飾自己既聰明   2.我係銀行打工個陣同上市公司主席飲茶,佢竟然多次主動斟茶比我。令我緊記唔好自大   3.用錢作報酬,往往是最廉宜的   4.討論違例泊車是否罰$450/320根本是浪費生命,真係要做大人物,你起碼要過呢一關   5.賺錢是首階段必須做的事,有錢之後你就有能力拒絕令你違心或唔願意做既事   6.做善事係好,不過多個Steve Jobs更好! 每人生活都有灰暗面,Steve都唔例外。離婚及陪唔到個女件事最影響自己及家人   7.要成功就預左被人白眼,每日都有大把人想推翻你落黎。人總愛看人地仆街死   8.貪心鬼格局細。成唔到大事   […]

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把錢搞好的人: 22K收入。四十出頭 #1315

Hi 諗Sir, 你好! 小弟一直有看homeblogger的文章, 而看見homeblogger短短幾年間, 發展成現有規模, 實在是令人驚嘆! 除左一眾homeblogger作者實力表現之外, 亦可見香港人對理財知識的渴求! 小弟已報讀收息101 課程, DV41, 未上之前, 其實心裡有一大堆問題在考慮中, 恕小弟心急之下想先請教一下 財務背景: 物業: 單名市區約450實呎自住單位 (市值約6.5M, 冇按揭) (自住中) 單名市區約350實呎單位(市值約3.5M, 冇按揭) (現時冇間隔, 打算裝修後出租) 聯名半新樓約700實呎單位 (市值約7.3M,有按揭3.5M, 出租收16K, 供緊13K @30年) 收入: 1 . 本人: 40K, 太太15K, 租金收入16K  現金約0.5M,股票0.2M 開支: 管理費開支: 3物業共5K 工人: 5K 家用:10K 其他日常衣食住行: 15K 保險(人壽危疾儲蓄, 夫婦兩人每年供40K) 煩惱的問題: 問題1.   手持3個物業中, 自住一個除外, 應如何可提升租金收入? 其中市區(紅磡區), […]

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中層員工怎因匯豐裁員考慮置業問題? #1314

你好,諗SIR。   本人37歲,單身,月入55000。 剛剛因單位質素賣了單位,輕微獲利,想在樓市稍為降溫後購買新單位。   本人擁有資產如下: 現金約一百萬 自願強積金供款約八十萬   想問如何在這段時間如何穩陣地增值?   如需要其他資料,隨便問。謝謝你。 王先生   answer: 先回應讀者想穩陣地增值的問題: 用債基疊增,投入金額10萬或1000萬都可以,收息10-25%都可以。當然25%之方案的波幅,是10%方案之3x。惟25%之方案同匯豐股份的波幅比,都只係相約。 直債保本,年期2年至成世都得。年回報亦在3%至40%都有。好似你夠膽落隻MI能源直債,1年鬆予你超30%回報。當然收息101課程會授予原理及提供安穩的直債選項。惟直債方案不合讀者,因10萬美金為最低門檻。大部份20萬美金。 ETF收息可達10-22%不等。波幅約同股票,冇年期日日可buy & sell 保險提供約10%一年,更是到期保本,入場10萬港幣即可。缺點是要5-8年投資期。   上述幾個途徑有波幅(volatility)與中電(0002)相約的選項,符合讀者安穩要求。   不過若然比佢成功穩陣地增值,令180萬資金每年可升15%至約220萬,兩年後那又如何?   兩年後若樓市大跌 那讀者就贏到開巷,可以用2017年賣走單位的價格之60%,去買番原本單位。又或用同價錢去買得更大的!   不過其中假設是,讀者唔可以無左份工。又或如果佢由月入55k跌至35k的,借貸力會縮至4.5mil。假設當時按揭批核放寬了,讀者又係咪願意將220萬次一半出黎買間500萬既沙田第一城三房呢? (用2017價格計第一城三房,跌40%後有望可用500萬買到)   另外筆者提及之收息物,價格都會跌。不過如股樓大跌,債券或保險類的只會有輕量價調。係大跌市「輸少當贏」之下,確實大跌市對收息為主的投資人是有利的! 不過讀者都要預收埋息計有220萬的資金,或許收實應只在200-220萬附近。除非佢今時睇對樓市,再咁叻仔睇中埋股債市個大頂啦。   不過….如果兩年後樓市再升呢?   若再升20%,沙田第一城三房做緊1000萬,御龍山三房做1500萬,就當係個市頂跌返30%,御龍山仍要$1050萬。咁講讀者得200餘萬加55k人工之借貸力(7.1mil),要改善生活比2017更難。就當父母會提供住處而自己唔考慮結婚成家,讀者仍欠缺樓房租金收入肋其更易退休。 若有居住需要更大問題,計一個月租金$15k,2年已是36萬,基本上用掉讀者20%手上現金。如果等兩年發覺樓市仍未大跌,例如跌左都仍高過2013年那120點的位置,呢批租樓既朋友會發覺可站腳點越縮越細。   結論: 讀者較難承受萬一睇錯市之後果,賣樓為錯誤行為。比人炒、樓市升呢D野一樣會發生,機率不比樓市跌的低。   若果比人炒埋呢? 在現時情況,收得50k人工以上的,隨時準備「起身走人」。筆者有朋友公司被國內集團收購,仍要裁走一批人,換班上海既人黎做主管,順便幫埋人地成家落黎香港定居。係匯豐大裁IT人員之後,基本上已發出了「警鐘的最後警鐘」,即鐘響了咁Q多次仍係聽唔到既,那當死人辦算了。匯豐IT在行內屬over paid,被裁當然係唔開心。不過被裁受訪者同生果報講難處在於:「好難係出面搵返相同人工既post」,只好說匯豐個post令你太天真,亦肯定匯豐個IT post平時唔太需要班同事動腦筋的。所以有此結果,亦很正常。   投資人必須將問題考慮得更闊,例如萬一自己睇錯能否承受當中風險。單一咁睇:「我而家有筆錢? 應該買乜?」只屬銷售人員想你買野而早為你種落既trap。閣下唔係為買野而生存、而是為改善生活及活得更快樂而生存。   你可以話筆者涼薄,或者留言「涼薄」x20都可以。只想提提若閣下為中層管理人,將最後一間樓都賣走時要深思熟慮。而筆者看讀者底氣不多,由兩個點子: 過去5年,持有樓宇再賣走而獲得「微利」的,屬少之又少。說實話,一般都是大賺的。 成37歲人靠賣哂樓先有港幣100萬cash揸手,仲衰過平時30出頭黎問首置問題的平實小夫妻。當然,唔排除家人有病、兄弟有難搞成咁。 […]

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姓蔡小康中年投資契機 #1313

諗sir你好,   最近一直追看閣下的文章和視頻,受益良多!   本人姓蔡四十六歲月入四萬,太太四十一歲月入兩萬,有兩個小孩,分別十三和十五歲。和父母聯名一個自住物業(已供滿)現估840萬,父母住付近居屋也供滿,但無補地價!太太名下也有一個三分一業權的物業,由岳父自住。手頭現金只有一百萬。曾經投資股票但收穫不大,看了閣下的文章才知道個中原因!   以我現在的情況來看,人到中年,借貸力下降,現金又不多,小孩還小,又無人名可用來賣樓!如何能做到一生三宅的退休生活啊!所以來求敎諗sir!   期待你的答覆和上你的課程!   中年男子上   answer: 讀者所作財務安排不配合時下法規,有感三宅遙遠屬正常之事。手上房地全部聯名持有當然蝕底,不過要由聯轉單係唔需要搵個首置人頭去「食屋上身」,例如三個聯名持有人係可以賣間樓比兩個聯名持有人,就咁其中一個人既名就會甩左出黎。變成可八成借貸上會加買樓免付15%高從價印花稅了。當然點做才可更慳稅? 同埋按爆原本間樓既賺幅出黎? 這在買樓003相授。筆者想先指示多一個考慮方向予讀者。   有一個物業供滿、同埋有一間未補價居屋都供滿,這當然是讀者之契機。有同類情況之香港家庭為數不少,地產商聯同經紀正努力揪哂呢批人出黎去睇新樓。本案更是居屋富戶例子! 由於新樓由發展商提供二按,不少人都唔覺意咁「借大左」,好似讀者咁樣,以工資計聯同太太之借貸力為(40k+20k)/10000*2.59*50% = 7.8mil。若付15%首期上會,100萬現金可買約800萬樓,成交後三年開始貴息供款,總供款額可達800*80%/259 ~ $24700/月,對小康之家造成極大壓力。如遇上跌市,讀者仍需供$24700,但當時若將老豆樓加按,由於自己加太太借貸力已用盡,就當有間供滿既樓都套唔到錢,話唔定要夾硬平賣老豆心血去減低新樓供款,造成家人之間的鉅大心靈創傷。   由於今次樓市升市係由一班加按換樓客、再加「借屋企人頭」之方式買樓,與1997年那次不同。97年「摸貨橫行」,大抵是朝早摸入而夜晚摸出都可以,但點都好都係業主同買家之間既事,屋企人起碼個名無借出黎。但今次如樓市真大跌,恐怕出現大量家庭糾紛案件,今次連剛滿18既仔都落埋鑊,中左招有排搞。當然咁講不等同筆者認為樓市短期內會跌,但樓市始終都要有跌的一日。各位買樓前宜先計好自己借貸力,及想想借左屋企人頭點去還。   讀者可以將自己從父母樓拆出,父母聯名持有840萬間樓,可順便加按當中300萬價值出黎,讀者自己做擔保人。讀者自己一個計借貸力已超500萬,所以擔保父母拎300萬出黎應可行。按揭計劃可先選擇靈活按揭計劃,提供最多借款額之一半作高息活動存款,活期息率與按揭收取你之利率相同。換言之,省下一半按揭利息支出。   當然將自己名由三人聯名樓拆出,對日後賣樓能否分到錢有影響。但考慮到讀者拆出自己名後即海闊天空,買樓可以八成上會只付100萬便hold到500萬樓,更不用付15%印花稅,同時可趁在45歲附近借貸力未大跌前搵到租客幫自己供樓,一舉三得應去考慮。何況父母真要留錢比自己,搞份遺囑就可以,所以好仔就不應望爺田地。讀者自己成功左之後利用太太同一方案,未來5年置業兩層,令退休洗費可每人一層樓打底。   當然加按而得的金錢可收息,運用收息101之債基疊增方案收息10-15%一年是平庸,25%息是突出,而40%年息先講係冇可能。同埋收息到15%之上既方法,絕對不保本。5年之後小孩已過18歲,或父母都已仙遊,中年人到時已達宜休之年,面對另一局面到時打算未遲。總之有錢係手+月月有息收就最重要。你咁辛苦返工,咪又係望月月有糧出? 咁點解唔自己搞份被動收入出黎? 主動令生活好過?

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誓死不買香港樓的人 #1312

諗sir你好!   近期拜讀你的文章,實在獲益良多,可惜我身邊冇懂得理財的家人朋友,錯過了太多機會,導致人到中年仍未有一生三宅及財務自由的概念,希望諗sir多加指點。   本人行將40歲,每年人工收入HKD800,000,沒有子女,老公43歲公務員,月薪HKD65,000,將會在55歳退休,到時會有長俸及退休金,現住公務員宿舍,但退休後要交還政府,兩人在港從未置業。   兩人資產如下:   美國condo老公單名冇按揭,市值USD600,000,每月收租USD2,500,因為稅項太高及當地有租金管制,等租客搬出後打算賣樓。 上年買入2間各值RMB4M中山住宅各自單名持有,在大陸銀行按7成30年,本人每月還RMB14,000老公還RMB16,000,一間等2023年深中通道通車升值後賣出然後用sale proceeds還另外一間的按揭,退休後可能自住,不打算出租。 英國apartment本人單名冇按揭,市值GBP137,000,每月收租GBP800,希望長期持有。 老公2筆5年期p-loan分別尚欠HKD200,000 及 HKD700,000,沒有流動資產,每個月還款家用使費同交稅已經冇錢剩。 本人股票加基金HKD800,000,現金HKD200,000,5年期P-loan尚欠HKD626,000,每月可儲HKD20,000。   我倆2015年初曾去北角睇樓想做劏房,但因為出租只可做5成按揭,後來告吹。   現開始為退休計劃,同意畢菲特聲稱30年按揭為好工具,我想用首置身份在這2年買入大角咀或荃灣細碼舊樓做劏房,如果樓價跌則考慮入手北角,由租客代為供樓,由於大陸按揭及p-loan削弱我的借貸及還款力,應否將英國樓做buy to let mortgage套現還清我的p-loan欠款? 未知諗sir有何建議?   多謝賜教!RC謹啟   answer: 公務員參與劏房收租計劃,筆者唔知風險有幾大。其他行業,就當違反借款人與銀行之合約,偷偷地將八成上會既樓出租、更違反建築物條例將佢劏埋,都可算是小事一件。因劏房物業被釘契,租可以照收。銀行查到原本報自住既樓租左出去,只需在起始有個好鋪排可易作解脫。   讀者係有資產在手,只不過全不在香港。可能因為要專心為港服務,所以選擇不在港置業。亦無聽特首講要生多個小朋友,為事業犧牲不少。   美國樓現金流產出效率: 2500*12/600000 = 5% 中山樓(無租收): 0%/RMB 8百萬 = 0% 英國樓: 800*12/137000 = 7%   讀者現金近100萬,欠P LOAN 62萬,搵7萬月儲2萬 讀者先生欠債90萬,唔儲錢,現金未披露不過仲計唔多   第一觀察: P LOAN令夫婦在借貸力之掉失比佢想像中大,好似老公欠90萬攤5年還,月供15K。加埋佢大陸樓月供16K人仔,其實欠款已達30K有突。換言之老公借貸力近全用盡,因人工65K而如要買樓總借貸不可超人工一半。太太會好一點,咩情況佢自己應計到   […]

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