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曾淵滄 – 2天19天移動平均線

我們將錢省起來去投資,不用來享受,目的只有一個,就是「嬴」! 「嬴」的方法有三:一是「等」,投資者運用自己喜愛的分析方法,下了決定後買入某項資產,等該資產的價格上升至心儀的價格便獲利;二是「博」,投資者聽到朋友們推介,便買入某項資產,期待該資產的價格可按「貼士」到達目標價;三是「計算嬴面」,投資者運用一些數學模式,套用過去一段時間的數據,分析市場參與者的行為如何應用他們的投資方案,以增大賺錢機會。「等」、「博」,說笑吧,較「計算嬴面」容易,因只需運用想像力便可捕捉機會,而「計算嬴面」是運用科學計算方式去判斷投資方案的獲利機會。   城市大學前數學系副教授曾淵倉博士便運用了「計算嬴面」這科學計算方式去捕捉獲利機會 – 2天19天移動平均線。曾博士早年與學生們用多年的港股數據來分析,發現2天19天移動平均線組合效果超凡,曾博士亦運用了此移動平均線組合曾在香港股市大賺一筆。「2天19天移動平均線」的應用「2天19天移動平均線」與「黃金交叉及死亡交叉」的應用方法大致相同。2天移動平均線由下而上升穿19天移動平均線所產生的交接位,代表價格展開新一段升勢,為買入訊號;而當2天移動平均線由上而下穿過19天移動平均線,代表價格展開新一段跌勢,為沽出訊號。   為方便使用,「2天19天移動平均線」會以簡單移動平均線(Simple Moving Average,簡稱:SMA)作為組成移動平均線的計算基準。 測試「2天19天移動平均線」   我們先將「2天19天移動平均線」運用在 Metastocks 測試恆生指數,有以下結果: 測試日期:  2000年1月3日至2013年12月31日(共 3080 個交易日) 測試對象:  恆生指數 測試假設:  1) 一點恆生指數值 $1;        2) 沒有手續費;        3) 沒有借貸;        4) 只可做「長倉」,即沒有沽空機制。 恆指表現:  上升 32.41%(年度化回報約 2.31%) 價格基準:  收市價 計算基準:  簡單移動平均線(Simple Moving Average) 投入資金:  $1,000,000.00 戶口價值:  $1,504,274.01(2013年12月31日) 總回報:   約 50.43% 年度化回報: 約 3.60% 交易次數:  124次 賺錢次數:  50次 蝕錢次數:  74次 賺錢比例:  40.32% 檢視測試結果 將「2天19天移動平均線」應用在恆生指數,投資回報較長期持有為佳。賺錢比例數字看似不理想,原因有二:一是恆生指數是由數十隻成份股組成的一個指數,本質是參考 經濟及投資狀況,而非一個可進行買賣的資產,故不適合直接用來做買賣測試;二是恆生指數的股份成份數量及成份股比重在過去十三年來變化很多,由三十多隻增加至五十多隻成份股,當中加入了不少中國元素(如下圖),故此市場參與者亦隨之變化 – 由過往外資主導,變成越來越多中資投資者參與。   總結:一個簡單方法,運用兩條移動平均線,使用市場真實數據,便可優化投資表現。作為一位投資者,務求有盈利,最好是持續穩定的盈利。只要花一點心思了解身邊的方法,仔細分析,你會發現賺錢的機會原來是就在眼前。   免責聲明:筆者為證監會持牌人士,上文所載並不構成招攬或要約,或推薦購買或出售任何投資產品,同時亦不構成達成任何交易或任 何法律行為。筆者對上述所載資料及發表意見的準確性、完整性或是否最新資料並不作出任何陳述(明確或默示)。證券價格可升可跌, 甚至變成毫無價值。買賣證券未必一定能賺取利潤,反而可能會招致損失。投資者及客戶應審慎,並在作出其投資決定時僅應視本報告 為眾多考慮因素之一。所提供的投資組合未必適合所有投資者。

曾淵滄5S致富通道

「知識改變命運」,若嫌這話老掉牙,那麼說「知識助你4年內變百萬富翁」會醒神點吧。投資專家曾淵滄,相信知識改變命運,他總結多年投資經驗,歸納出5個S字,作為投資之道,第一個S便是Study。「無學問就唔好學人投資」,習慣「巴」炒股的羊生羊太,不妨聽聽此話何解。   曾淵滄在城大的辦公室,門上仍貼著一幅賀年揮春,上有一個財神像,右邊寫著三個字:「財神到」。房內兩副電腦屏幕一字平排,下端貼有張張黃色小memo紙。   談起最近股市走勢,他按了一下電腦鍵盤,屏幕立刻彈出一幅大圖表,上面線道交錯,密密麻麻,這是他自創的「曾氏通道」,也是他的發達工具。「我個曾氏通道好神奇,97年最高峰俾我捉到,98年最低位俾我捉到,07年最高位同08年最低位,都係一樣,無一次錯,過往20年我就係咁樣發達,最低位我就入貨,最高位就沽貨,幾個周期就不得了。」   真的這樣神奇嗎?筆者翻查資料發現,在2008年10月底,恒生指數跌至金融海嘯以來最低位,10月27日更見10676點,而曾淵滄在10月31日的專欄指出,10676點已跌破曾氏通道底線,大市有轉機。換句話說,最低位是給他捉到了。   曾淵滄說,曾氏通道沒有註冊專利,早已公諸於世,他還四圍教人製作通道,分享10年變百萬富翁的秘訣。他指著他的曾氏通道說:「你睇呢度,03年我10蚊買入港交所,07年250蚊沽出,有25倍利潤,一隻港交所我就賺500萬。」   5S投資秘笈 發達這回事,是否財神眷顧不得而知,但有一樣可以肯定,就是不少股民認曾淵滄做股壇明燈。不過聽曾淵滄口氣,他信知識多過運氣。「我相信知識改變命運」。   問他投資搵銀有何秘笈,他拿起鉛筆在桌面的黃色memo紙上寫了一個英文字:「S」。「投資之道呢,我可以用5個S來代表,呢套係我自創的理論。」5個S代表5個階段,他現正處於最高的一層。   1. Study:無學問唔好投資 第一個S是Study,學習。「無學問就唔好學人投資,否則十個有九個都衰。在街邊問人巴,聽貼士炒股的人,十個有九個蝕錢,同去澳門賭錢無咩分別。」   曾淵滄說,曾幾何時,他也對投資一無所知。「人話買咩就買咩,同問街邊阿毛無咩分別」。後來一次幾乎傾家蕩產的經歷,令他發現了「Study」。話說1987年8月,他從新加坡來港,開始買恒指期貨。「那時新加坡還未有期貨,香港有,我覺得幾好,所以貪心囉。」結果兩個月後遇上大股災,幾乎輸清光。「輸到好慘,差不多一鋪清袋,之後我就開始發現第一個S喇,我覺得無學問,唔得。」於是他開始自我補習,買了許多經濟和投資書籍,惡補知識。「我翻身都好快,87年差不多輸到乾乾淨淨,93年已賺8位數。應該咁講,係知識改變命運,所以5個S,第一個就係Study。」   曾淵滄1972年考進新加坡南洋大學讀數學,其後去了英國讀運籌學碩士和管理科學博士。他不是唸金融學出身,也沒做過金融業,後來變身投資專家,全憑自學。他看著曾氏通道圖表說:「我有數學底,這些都是Logarithm(對數)和Linear equation(一次方程),可幫我做分析。我都估唔到學學,香港行出街,個個當我投資專家。」怎樣Study才最有益?「學問不嫌少,愈多愈好,看書,看報紙,甚麼也看。」   2. Saving:錢搵錢 先苦後甜 第二個S是Saving。想錢搵錢,要先苦後甜。「無儲錢就無可能投資。有些年輕人又大洗,又要投資,一世都難做到,大使又點投資呢。投資一定要有本,所以必須先苦後甜,再無第二條路,趁後生要慳用慳食,買少兩個手袋,儲多錢。」   3+4. Success and Sustainability:見好要識收 「有學問,有儲錢,投資就一定會成功,那就是Success。」成功之後,接下來要保住成功,即是Sustainability,不然難以長久。「好似有咩咩神童,炒樓炒股,一路炒炒炒,突然間一個浪淹過來,就沒有了。」   所以要見好識收,否則愈賭愈大,最終只會打回原形。這是曾淵滄多次去澳門「做實驗」而得出的結論。「每次去澳門,我1,000蚊出,賭完繼續賭,結果我發現,1,000蚊最終都係變零。我去過澳門幾十次,次次都是一樣,不過1,000蚊無所謂啦,當係娛樂囉,反正佢叫娛樂場嘛,順便做實驗。」   投資都是一樣,必須持續發展。曾淵滄說,在90年代,曾有一個基金,專作槓桿孖展炒賣,他寫了篇文章,說這個基金遲早變零。「基金不能收起一半資金,只用一半拿去賭,所以是焗住連本帶利賭下去,而孖展是很高風險的,即使贏了100次,第101次看錯,都是變零。結果呢個基金後來真係變零。」   5. Seek:賺錢是為了甚麼 ? 最後一個S是Seek,尋找目標,想想賺錢是為了甚麼。「我目前就係行到呢個地方喇。去到我呢個年紀,要諗諗投資和賺錢來做甚麼,也想想人生目標。所以我現在好努力好鍾意同人分享知識經驗。」   曾淵滄是城市大學管理科學系副教授,有人說他教書是兼職,投資才是正職。他自己則說:「其實我已經賺夠好耐,點解我今日還坐在這裡呢?那就是為了想將知識經驗傳開去。」   曾淵滄自言賺夠好耐,究竟他真正收入有多少呢。「我呢度人工同我真正收入係不成比例。你也可能聽過,出面好多人邀請我演講,我收費是非常之貴,係5位數字。」講一場收5位數字?「所謂1場,即係10分鐘。」假設他所說的5位數字是萬元,照他的計法,每分鐘起碼值1,000元。   曾氏贈言 近來股市反覆,股民最關心應於何時入市,趁機撈一筆。曾淵滄指出,目前恒指處於曾氏通道中間位置,正在調整。「中間呢條線好有啟示,每一次來到中間,就會調整,調整過後再回升。」他認為現時未是入市時候,應以觀望為上,股民與其入市不如放放假,去上海參觀世博。他贈了兩個字給股民作為參考:「休戰」。   知識改變命運 曾淵滄年幼喪父,自小要設法賺錢幫補家計,但他沒有放棄學業。「我好細個便要出搵錢,但我仲可以繼續讀書,已經好過好多人。」   11歲兼職賣報紙,不久賣到做代理,分判「業務」。「不是在街邊賣,而是到學校賣青年報章,做了一兩年,做埋小代理,那時窮人多嘛,找埋其他窮人做我的agent。」15歲他當上補習老師,年紀輕輕薄有名氣。「我比較早熟,15歲已經收學生做補習,站出來講課,而且是大班上堂。的的確確,當時補習都有少少名氣,我讀A-Level的時候,我有些學生是大學生,我18歲教20歲的人。」  

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曾淵滄: 一世租樓

西方國家不少中層家庭是一輩子租房屋住而不買,理由之一是工作地點可能有變,由一個城市搬到另一個城市,租樓的過程比買樓簡易。 不少美資企業在本地投資,他們的高級管理層在本地居住也傾向租樓不買樓。當然,企業租樓給員工居住的目的,可能是租金可以當成開支成本入帳,是稅務安排的一部分。     租金20年僅升1倍 許多人租樓租了幾年之後想買樓,往往是因為他們突然見到業主大幅加租。當然,他們忘記業主每兩年才會調整租金一次。還有,大幅加租之外,也可能會減租,在樓價下跌期,業主在租約期滿時為了留客也會主動減租。 筆者在過去20多年長期有樓收租,也很清楚租金的變化,實際上過去20年,香港租金的加幅只有一倍,20年加一倍,不能算高。租金的加幅遠遠落後於樓價的增長,換言之,買樓收租的回報率在下降中,租金20年加一倍。算起來平均是每年增加3.5%,可以肯定,你上街吃飯,過去20年的加幅一定不止增加一倍。 因此,如果我們純粹從消費開支的角度來看,永遠租樓不買樓並不是錯誤的決定,同時也是負擔得起的。過去20年,多數人工資收入的增長應該有超過一倍,如果工資增長超過租金的加幅,一輩子租樓住有何不可?     那麼,為甚麼有這麼多人想買樓?過去還發生過多宗長期領取租金津貼的公務員,偷偷利用那筆租金去買樓的案件,可見買樓的吸引力依然很強,這說明了購買房地產是投資行為,而不是單純的消費行為。買樓不是因為沒地方住,買樓的目的是賺錢,是因為我們預期樓價會升,而且升幅比通脹率還高。 買樓收租回報勝儲蓄 過去20年,租金上漲一倍,但是樓價上漲不止4倍,以4倍計算,每年的平均增幅是8.5%。買樓收租,不但有租金收入,還可以預期樓價會上升,租金平均增幅是3.5%,再加樓價增幅8.5%。過去20年買樓收租的總回報率是每年12%,錢存在銀行絕對沒有這麼高回報率,通脹率也沒那麼高。 如果只是為了生活,我們可以永遠不買樓,一輩子租樓,買樓的唯一目的是投資,是賺錢。很奇怪,為甚麼政府要千方百計協助人們買樓?要打壓樓價?

事先張揚 0330

等香港電視(1137)出數 先講大市,其實星期五寫完見底,美股當晚就插返成千點,都以為自己又做燈神。但香港呢邊今日(星期一)仲係企得幾硬,一度倒升添。似乎最壞嘅時間應該過咗。正路地,香港多數大價股都係中資,而中國「似乎」控制到疫情,又開始全面復工,咁香港繼續企硬都幾合理—事實在呢個跌浪中,A股最掂,香港都不錯。當然平係一個重點,之前一路跑輸都係。但,最大風險當然係到底中國嘅數據有幾可信。齋拗真定假冇意思,肯定有啲假,但又唔係完全假。睇下會唔會二次爆發,如果唔會嘅,似乎港股都係見底的。睇美匯指數呀,VIX呀,credit spread呀之類,都似乎暫時係安全嘅。但主要係大企業,中小企就真係唔少會死。唯獨係拆息就日日升,文章稍後會再講   關稅方面,跟盡下,華爾街日報話侵侵可能會停。但你知佢啲嘢五時花六時變,一日未出嚟講一日都唔好信。甚至講完都可以反口。有嘅應該會幫到市場?(https://bit.ly/2wDmi5d)   今日最想講都係香港電視(1137)。今日明報專欄有寫(https://bit.ly/39zmLmo)(*),但我記得絶大多數內容其實都寫過了。今日隻嘢升6%,算有交代。都係嗰句,4月頭會出3月嘅數,應該係催化劑。   明報篇文都有寫到其他嘅「電視股」,我在FB Page 亦有寫有線(1097),基本上全部都死路一條。有線隨時死,吊鹽水。無線(511)未寫,舊年下半年其實極差,未有耐死,但照計都幾難搞。較為正常係電盈(8)下面嘅Now 同 Viu,但其實如果分開玩應該都係蝕到喊,主要靠好賺錢嘅電訊業務養住—所以識買一定買香港電訊(6823),派息應該算穩陣。   本地股方面,又跟進下。思捷(330,仲係咪本地股?)果然沒有最X只有更X,以為私有化,原來係德國子公司破產。另外維他奶(345)出完盈警,當然大插。大快活(52)大家樂(341)應該就因為政府近例而跌。但我依然相信本地股係有得玩的,應該話,大陸公司好多都唔係真心為股東,國情不同。樓上呢堆(唔係叫你買思捷)已經跌到極低殘,可以諗下。   續講本地股,曾淵滄啲文一向都麻麻,但今日呢篇幾好(https://bit.ly/2wMvfck),都係早排我講嘅,私有化。佢提到太古(19)。太古就真係夠晒大折讓,180蚊帳面值,股價48。問題係,入面有隻國泰(293),好難處理,財務上結構上政治上都麻煩(亦係當初咁大折讓嘅原因)。要郁太古可能先要郁咗國泰先,而國泰雖然在全球航空公司中相對較硬凈,但都話過,2月單月已經蝕咗20億,冇人幫嘅,唔會頂到好耐。係供股定賣盤定點呢?無論如何,太古大股東,至少正正常常有頭有面,唔會太過賤咁玩你。   講足兩個星期HIBOR,結果就日日升,死未。其實美金都係咁,減完1厘息,反而日日升。但開始明白到點解,因為真係大家爭住搶美金。點解會咁?原來都唔止係銀行唔借錢,而係大企業爭住借錢! FT嘅報導(https://bit.ly/2WRtqp1,呢篇應睇到)。投資級別嘅公司,3月發債吸咗2440億美金!舊年9月以嚟單月最高了。原因好簡單,留住啲子彈長期抗戰,本質上同你去超級市場搶米差不多。咁又係半杯水,睇你點睇。你見到佢地個個恐慌,但我見到係,居然都仲借到咁多錢,利息也不見得極高,市場又容納到。似乎個金融市場仲係幾正常嘅。 再講一次,埃汾多數貼link都會揀免費source,但有時冇法都冇計。自己試下Google,好多時都有人貼在其他網站,但當然好快會畀人掃。   (*)又,其實因為有唔同平台,開始有時邊啲嘢我在邊度講過都唔記得。肯定嘅當然係最好嘅留返畀呢度讀者,但同時間請務必睇我嘅Facebook Page(http://bit.ly/2RqXfYv),最好睇埋逢星期一明報專欄(網上有免費)。應該就齊晒了,收費就只得呢度,所以唔會漏。

^^[聶Sir] 一種開闢股指前瞻的工具

      本周二的文末提到今日會與大家分享一種分析大市走向的方法,在開始這個題目前,就著前文我想作一點補充。事源前文在我的臉書專頁「股票研究部」發佈後,有網民留字:「388?70蚊咪買囉」,筆者無意深究此人留字的動機,只是我想與大家分享我的回應:「當港交所(388)的報價是70元時,就不值得買了!」理由是此股現價約165元,若真的跌至70元,跌幅超過57%,如此暴瀉只有兩個可能性,其一是公司傳出 / 發佈自身極負面的消息,例如做假數、盈利大幅倒退、轉盈為虧或公司出現結構性問題等。我們應該清楚此股多為散戶持有,加上屆時大行一定繼續唱淡此股的前景,沽壓定會持續。而70元是金融海嘯期間才出現的價格,但從技術走勢看到此價不是底部,所以續跌機會很大。   估值準繩度關鍵 若價跌不是公司的自親問題所致,就是第二個可能性,受大市表現拖累。如果連港交所的股價也跌逾57%,屆時恆指極有可能較現值跌逾四成,低於11,500點水平,如果藍籌股的派息金額跟現時相若,很多派息不俗的股份屆時的股息率將介乎10%至15%,加上到時港股的成交量必然大為萎縮,港交所的盈利表現可想而知,難道我們還會買入此股嗎?因此,股價低殘不是我們買入一隻股票的誘因,只有看到估值偏低,才能得知股份是否具值博率。而論到估值,教科書提供的方法計出的結果,很有可能跟實則的股份現值大相逕庭,皆因沒有將「人性化」的因素列入估值之內,這可說是估值準繩度之成敗關鍵,在「追踪潛力股課程」裡會有詳細講解。   曾氏通道的起源 回看今日內容,有別於預測股指的升跌幅度,我們要掌握的是大市去向,情況就如前文風帆比喻是要知道順風還是逆風,旨在明瞭市場氣氛,我發現「曾氏通道」是一個不俗的選擇。「曾氏通道」為前香港城市大學工商管理碩士課程主任曾淵滄博士研發,早於1993年在《信報月刊》首度發表,多年來這套方法他只留為自用,使他成功避過1997年及2000年的股災,同時又準確地在1998年及2003年捕捉恆指的低點。   直線迴歸線分析 表面看來,恆指走勢無跡可尋,更遑論掌握升跌幅度,但藉著直線迴歸線分析法 (Linear Regression),就能將一大批看似雜亂無章的數據,利用統計學的方法,捕捉數據的變化規律,找出箇中走勢,再制訂應市略策。而直線迴歸線是用來觀察數據的長期趨勢,由於恆指成立超過50年,研究的資料跨越很長時間,恆指圖的走勢會趨向非線性,有違分析的原來理念。   為了解決此分析障礙,「曾氏通道」將恆指數據換算為對數 (logarithms),將恆指走勢線性化,就能用直線迴歸線作趨勢預測。說到這裡,有讀者可能會注意上述充其量只會產生一條趨勢線,跟「通道」根本扯不上關係。實質曾博士在趨勢線的上方和下方各加入兩條輔助線,形成五線並行,所以大家可以想像到會有一條「大通道」和「小通道」,至於用法如何和怎樣編制,會在「追踪潛力股課程」加以剖析。   下回跟大家分享追踪潛力股的適用範疇。   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)        

[Peter Paker] 租金上升的主要因素

簡介 最近,看過曾淵滄先生於 i-money 講及近期租金上升原因的文章(“租金急升的背後”),文中認為租金上升的原因,可能與樓價上升有關,但文中沒有詳細解釋租金急升的真正原因。有見及此,我想以空置的數據去解釋租金為何上升,以及用不同收入水平人士數據變化,去解釋為何空置情況才是影響租金上升的最大因素。 租金與樓價的關係 開始前,我想講講一個關於租賃的原則:「租,係冇得炒」。這五個字當中包含了以下幾個重要的含義。譬如: 由於租係冇得炒,是租戶用家與放租業主相議好的結果,一個係有真實需求的用家,一個是租盤的供應者,因此租金走向反映真正的供求情況。 點解租係冇得炒,因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來,2個月後 $12再分租出去,賺中間 $2差價,一般住宅現實中這是完全無可能的,工廈迷你倉可能則例外。 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天(g. 賭場、2020奧運),但屋起出來嘅目的就係用來俾人住,當市場存在大量空置單位,租客有大量租盤選擇,且收租業主面對劇烈的租客競爭時,租金只會下跌,即使概念如何動聽,因為租…….係冇得炒。 反之,好似今日的香港,A – C類住宅空置率極低,上車屋苑鎖匙租盤極缺,且有龐大租客需求,租金自自然然會升,因為租…….係冇得炒。 個人認為,樓價可以因為人們對未來的一些願景而上升或者被炒升,例如新基建、新交通規劃等等,只要市場上的普遍買家相信這些新願景會導致未來樓價上升,即使這些新願景目前還未實現。但是,租金只會因應簽租約當時的居住及基建條件而釐定,今時的租金基本不會因為未來的願景而被炒升,主要因為今時的居住及基建條件並未改善,租客並不會因為自己未享受到的願景因素而願意多付鈔票。 假設居住環境及條件一樣,影響租金的一個重要因素是租賃的供求。樓價或者可能會因為未來願景而被一鍋蜂炒升,但當市場充滿大量待租的空置單位時,而業主又想出租單位的話,好可能須要為競爭租客而減租。因此,樓價與租金兩者並無必然的正比關係。 影響租金的最大因素 由2008至2014年末這6年期間,根據圖2–6,各類不同大小單位的租金指數與空置率有以下發現: A類單位(實用<430呎)租金指數升80.6%,但空置率大多處於2.4% – 2.7%的低水平之間,A類的空置率在眾多不同大小單位中屬最低水平。 B類單位(實用430–752.99呎)租金指數升77.7%,空置率由2008年的5.2%持續下跌至2014年的3.6%。 C類單位(實用753–1,075.99呎)租金指數升51.7%,空置率由2008年末的7.1%上升至2011年末的7.7%,隨後2年間下跌至2013年末的4.5%。由於2014年C類落成量較2013年上升2.5倍至4,200伙,導致2014年末空置率上升至5.5%。整體看,C類空置率也處於下降軌之中。 D類單位(實用1,076–1,721.99呎)租金指數升27.7%,空置率期間處於7.3% – 9.3%的高水平之間。 E 類住宅(實用≧1,722呎)租金指數升20.5%,空置率期間處於更高的水平,約由2008年的11.1%升至2012年的14.1%,期後下跌至9.4%。在眾多不同大小的單位中,E類的空置率屬最高水平。 從上述看,我們可以發現一個很有規律的現象,就是單位面積愈小,空置率則愈低,而租金升幅則愈快。相反,單位面積愈大,空置率則愈高,而租金升幅則愈慢。A類單位面積最細,空置率最低,租金升幅最大,但A類單位佔113.6萬間私宅的31.2%(圖1)。E類單位面積最大,空置率最高,租金升幅最小,E類單位卻只佔總私宅存量的2.2%(圖1),但不應是物以罕為貴嗎? 從上述空置率、租金升幅與單位面積的變化步伐去看,足以証明三者之間存在高度的相關性,因此,我認為空置率與租金存在明顯、穩固的關係及高度的相關性。           家庭收入、空置率及租金的關係 一般而言,若然你知道目標顧客有能力付出更高的價格去買你的產品,而你的產品是有需求的話,你都會加價以賺取更多的利益。根據政府統計署數字,香港高收入家庭的收入及其數目增長非常強勁,且遠較普通中產及基層家庭為佳。根據圖7,由2008年至2014年12月這6年的期間,整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶,整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類,家庭入息愈高,其家庭數目增幅則愈大,詳情如下:   家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶(約84%); 家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶(約89%); 家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶(約71%); 家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶(約52%); 家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶(約49%)   註:由於有關數字隨時間會不斷被統計署修正,我做分析時,本年數據採集自下一年的統計報告。例如,2008年12月的住戶數字會使用2009年12月的統計報告,確保盡量採用最後的修正數字。 高收入家庭數目及其收入增長強勁,理論上,對住好D、住大D有著強大需求,質素較高及較大的住宅租金升幅應較上車盤為快才對。但現實是,即使C–E類單位住戶收入增長大大跑贏A–B類的住戶,但中大型單位及豪宅單位的租金升幅卻是最慢(圖2–6),嚴重落後於A–B類上車盤的租金升幅。 我認為這情況應與空置率高低有關。即使C – E類單位的住戶有較高的收入及較快的收入增長,有能力支付更高的租金,但這些高收入家庭的住宅卻處於高空置(供過於求)的情況,以致租金升幅較慢。相反,基層及普通中產家庭儘管收入增幅較慢,但他們的住屋卻非常短缺,較多的租戶須以租金去競爭市場上有限的租盤,這樣A–B類單位的租金大大跑贏C – E類住宅。

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買股好過買樓?

1964年7月31日,恒生銀行(00011)創製了恒生指數,用來反映一籃子的香港市值大、成交多的股票的價格變化,今年正是恒生指數50周年,因此,香港傳媒也做了報道,恒生指數開始定為100點,目前,大約是25000點,換言之,升值249倍。 股樓變幅難以比較 有些傳媒在報道時,拿恒指與樓價做比較,比較香港樓價在過去50年升值的幅度。可惜,50年前沒有中原城市領先指數,缺乏指數的比較,如何比較今日的樓價與50年前的樓價呢?唯一的方法就只能選擇一些50年舊樓,比較其目前的價格及50年前的價格。 50年前的舊樓實際上已殘舊不堪,目前這些50年前的舊樓,其實際的市場價中包含了重建的價值,等待地產商出高價買下重建或等待市區重建局來拆,以獲取賠償,無論如何,根據傳媒的報道,50年來,這些舊樓的升值幅度沒有249倍。換言之,投資股票的回報比投資房地產更好。 想一想,這也是有道理,恒指中不乏地產股,如果樓價的升幅會比股價更強,地產商建好屋就應該收起來而不是賣掉。地產商選擇賣樓套現再投資,說明地產商有把握更好地應用這些資金,擴大自己的商業王國,而不是像許多小市民那樣,長期持有房地產。 買樓投資兩大好處 既然股市跑贏樓市,買樓幹甚麼?為甚麼這麼多人爭着買樓? 理由是,這個社會裏能靠炒股票賺大錢的小股民極少,但是,買下一個房屋單位自住,30年後樓價上升的幅度一定令自己滿意。 買樓還有一個股市投資做不到的好處,那是巨大的桿槓作用,20多年前,我買樓可以借九成,今日也許不行了,但也能借七成,餘款可以用20年、25年分期付款,每月像交租金那樣付分期付款。 20年後,房子就是自己的,而且,隨着時間的過去,收入的增加,每月分期付款所付的錢佔自己收入的比例會下降,供樓也就愈來愈輕鬆,買樓收租的情況也如此。收了幾年租之後,租金上升而分期付款的金額不變,租金收入也就比供樓的開支高,開始有了現金流的收益。同樣的,20年後,就是純收租收入而不必供樓了。 當然,買股票也可以借錢,但是股價一下跌,就得補倉,即依比例交足股價下跌的金額,無錢補倉,經紀行就會斬倉,即強制賣掉自己的股票。 作者:曾淵滄

屋邨仔一發子弹打入半山

你好諗sir,小弟己拜讀老師網站同書一段時間,又新界到尖沙咀時火車嘅車程學到很多好實用嘅例子,大開眼界。有感有很多讀者都很强呢~ 在下今年三十有一,庸才一名,月入25000,工作十年(學徒四年月入4k),現在儲到現金500k,近排有感樓市下跌學人睇下樓,target 沙田第一城,諗住單名上會放租兩年待結緍後才考慮會唔會搬入去住。女友age26,較幸運嘅係女友企人已買咗一個大厦單位俾佢放租月收9k,结婚後先會諗係邊個單位到住方便,當然如果係未來wife到住都係我幫佢供,這是男人應識做的吧! 咁一個單位收租,一個單位我供俾未來太太這是我的想法,問題是請問諗sir我的計劃可行嗎?樓市再跌都好難去番百零萬,通貨膨脹,時間值,就算會跌銀行都會收銀根,難去上會。我可以怎样運用才能擁有我吔先可以完成老师所講的一生三宅呢? 謝謝老师賜教! 一顆子彈的人上 答案 如果一個細單位賣一百二十萬,假設建議面積為400呎,每呎單位購入成本價為1200000/400 = $3000。曾淵滄教授在我們講座提及過、另外筆者自己都計過,而家新樓每呎建築成本約4-5千。係輸成外勞受限、成班後生又唔肯入地盤捱世界,再加上香港人極喜愛作高難度起樓的(例如山上、填海後用地、或在危樓旁邊),建築成本還是看升的多。加上讀者心感香港樓市好難再跌番去百零二百萬一間樓,是合理亦勸喻各位無謂費時等待。   當然每隔廿幾年的一個樓市大周期,話唔定可將樓市推至極低點。今日已離沙士17年,可是樓市循環就是這麼的長。內地人資金湧出只見更猛、至於移民潮會否令港樓大跌? 早兩人諗sir同聲揚兄用另一角度同你講香港樓市,可到youtube channel睇及subscribe留意定下集    讀者不要忽視太太的借貸力、因庸才必先要知世上有兩人願意幫助、一個係終身伴侶、二是銀行。前者是義無反顧、後者要先將你睇清楚再放水。那怎令自己迎合銀行、在買樓001有說明。諗sir書<樓換樓>亦有提及。讀者自己的借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,其實太太保有一間樓收租、自己借盡九成上會買入三百萬之下樓房是可以的。留意讀者如買收租樓是不能合規上會、因為佢打算將間九成按的單位放租、委實不同意。而讀者比三成首期又或五成令其合規亦不可能,相信亦唔敢再問外家或自己父母再借了。所以方法是女友手上樓房要續租、而自己應用盡槓桿去九成上會買入自住居。此舉更可省下接收女友樓時要付的裝修費、由間屋繼績比租客住殘吧! 另建議買樓及裝修後才考慮擺酒、兩件事一齊做恐怕50萬資金唔夠用。     新買自住樓最好自己單名、如女友想加入做聯名,因本身有樓要比多幾萬銀DOUBLE STAMP DUTY。當然老婆大人如有堅持、幾萬蚊點可以唔比? 另外讀者九成買樓、可用盡自己槓桿。原本樓再收下租好快結欠少於市價五成、到時好處是可表明出租、租約可作核實收入。即可提升讀者較弱一環: 低借貸力。當然讀者趁後生去開創事業是最直接的。此人工雖未最低但要完成「一生三宅」,如要成功那計劃的容錯率很低。     仲有一件事未知但有用的、就是女友的樓是否已由父母FULL-PAID? 如讀者做擔保人加按將其套出一百幾十萬,肯定可以大大改變往後人生。如發現有加按銀碼請勿將其用於結婚花費,五十萬好好咁收息、每月多$4000-6000絕有可能。早前已提及10.59-16%年回報之方案了,詳解在新的收息101課程,疫情過後真人班恢復。將五十萬用於一夜擺酒狂歡、有人可以、有人絕不可以。 ——————–    

怎揀滬港通受惠股

筆者認為,技術上恒指確定雙底回升之勢,展望後市,依然樂觀。路透社  4月4日美國道指創16631點新高後急轉直下,4月11日收市報16026點,短短一星期,調整幅度達3.6%,也不算小,同一星期,港股走勢不錯,恒指上破23000點,技術上確定雙底回升之勢,展望後市,依然樂觀。      高追平價H股恐中伏  滬港通刺激恒指急升一日,第二日就調整,調整原因之一是美股表現欠佳,滬港通公佈的首天有人炒賭股,有人高追較A股有折讓的H股,也有人沽較A股有溢價的H股。我提醒大家,A股是A股H股是H股,你不能買A股然後當H股賣掉,也不能買H股然後當A股賣掉,故不理是折讓價或是溢價都是兩個獨立市場,沒有套戥機會,今日高追較A股有折讓價的H股,六個月後可能會後悔,同樣今日低價拋售與A股有溢價的H股,六個月後也有機會後悔。  相反,我倒認為可以乘低買入別人拋售的那些較A股有溢價的H股,畢竟香港是國際市場,滬港通開通後,AH股差價縮窄,會以香港的價格為靠攏目標,就是說滬港通正式啟動後有折讓價的A股,股價上升機會大些,有溢價的A股股價下跌的機會也同樣可能大些,而H股依然不變,香港市場遠比上海成熟,成熟市場的估價會更有說服力。  有指中資證券商香港分行經理不滿滬港通,指搶走他們原本的生意,原本生意是內地客戶合法與不合法地把錢運到香港開戶炒港股,以後不必這麼做而是合法地通過內地證券行直接買港股,但我認為這只是香港分行與內地總行間矛盾,內地總行生意會增加應是好事。  曾淵滄  大學教授 

理財起步點不是炒炒賣賣 #545案屋村仔

*上圖: 1月25日曾淵滄講座圖片   諗樣兄你好,   本人睇左你寫的文章後學了很多野, 獲益良多. 小弟自知係庸才, 只希望將來得到財務自由.   小弟今年28歲, 太太25歲. 於2012年年中聯名以九成購買一層2.7M的自住樓, 現值3.1M左右, 還有按揭2.4M左右. 每月供款約9,300, 管理費約700.   小弟入息25,000, 太太 15,500. 手頭上現金約 40萬. 每月儲10,000左右.   小弟打算3年後買入多一層樓. 以下那個方案較為合適?   方案一: 先把我的名轉出來, 但按揭要重新做過. 如果只是用我太太的入息去供應該不能過供款測試, 另外重新做過按揭可否繼續做九成及利率是否相同(假設我太太入息能夠過到供款壓力測試)?   方案二: 這個階段什麼都不做, 繼續儲錢. 3年後, 10,000*12mth*3yrs= 360,000. 再加原本400,000. 總共 760,000. 到時買一層約2.5m的樓做七成按揭, 但手頭上現金十分緊.   我應該怎樣做比較好?     我本人想用方案一, 因為想盡借及手頭上有充裕的現金, 以及不用付DSD雖然2.5M DSD 是0.0375M. 希望諗樣兄能解答小弟問題,

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