大市算是相當沉悶，變化不大，恒指成份股個別發展，騰訊（700）不斷創新高，和黃（013）也創14年新高，接近2000年的歷史高位，但論升幅，仍遠遠比不上三四線莊家股。近一段日子，每天都有一些三四線股狂升，有些有正式的好消息公佈，有些則甚麼消息也沒有，有些則炒作市場殼股傳聞，真假難分。 這就是考驗自己的時刻，稍為有些經驗，看過股市浮沉的人都知道，高潮之後，莊家股股價往往下跌九成以上，但是明知山有虎、偏向虎山行的人也的確不少，我也是其中之一，分別只是下注額的分別。我堅持小注怡情，以小額的金錢來學習，研究避開老虎的方法。當然，有另一些人會選擇完全避開，完全不碰這類莊家股，但人總是有貪念，你今天說不玩莊家股，但是，眼看莊家股一升再升，最後可能忍不住，也跳入這個遊戲圈，越遲跳進去，輸光畢生儲蓄的機會越大。 股災提供執平貨機會 所謂經驗，就是自己親身經歷過，累積檢討而成，沒有經歷過風浪的人，很難說自己有經驗，從股市歷史的書籍看，1973年應該是香港歷史上最大的一場股災，可惜，當時我仍然是一名學生，尚未涉足股市，故無法親身感受那一場股災。 我親歷其境的最大股災在1987年，經歷當時的一役，1997、2007年的股災對我而言，就不再是災難，而是機會，是災後執便宜貨的機會。 現在，我正在學習炒作莊家股，經驗仍談不上，但我知道，學習是要交學費的，所以我已經準備好一筆小額的金錢，準備當成學費來學習。 曾淵滄 大學教授
恒地擁有新界農地最多，主席李兆基近年不斷增持恒地，在補地價仲裁政策下將是最大得益者。資料圖片 今年的施政報告中，房地產政策算是重中之重，今年有一項全新的政策，就是補地價仲裁先導計劃。 數年前，房屋署前署長梁展文退休後，打算到地產商任職，遭到立法會的質疑，質疑他到那裏任職是一種延後利益，還召他上立法會審問一番。 從此，當官的都盡量與商界保持距離，負責補地價談判的官員們更是瓜田李下，為了表示清白，為了避免被人指摘官商勾結，在補地價的談判上態度強硬，無商無量；結果，談判速度大幅放慢，特首在那10年建屋47萬個住宅單位的目標，就可能達不到，政府在新界本身所擁有的土地，可能還比不上地產商。 如果地產商不補地價改變農地的用途，在這10年裏，好可能提供不了47萬個住宅單住，除住宅外，香港還需要土地建商場、酒店、醫院、學校……終於，仲裁制出現了。 恒地擁大量農地 有了補地價仲裁，我相信新界農地補地價的過程會加快，工廈補地價改建酒店，商業中心的速度會更快，過去幾年，雖然特區政府多次說鼓勵活化工廈，但是，補地價的談判卻長期膠著，毫無進展。 哪一家地產商在新界擁有最多農地？很肯定是恒地(012)，因此，恒地也應該是補地價仲裁計劃是最大得益者，我也持有恒地股份一段時間，理由是過去幾年，李兆基幾乎沒有停止地增持恒地股票，我也就跟隨他入市。 運氣真的好，上星期高追TOM集團(2383)，昨日上午股價仍然在上升，不過，儘管買TOM集團這隻股是投機性買入，我的投機短炒持股時間，可能也比不少股評人的中長期投資更長，而不要忘記當年tom.com的炒作時間也不短。 曾淵滄 大學教授
近日有不少查問曾淵滄教授講座的查詢，當然亦有本星期六施老闆在灣仔講座之提問。我們為兩位知名度高的人仕辦講座當然要說些正面的說話，這和你幫父母搞大壽一樣，當然要先說些好事情。惟有讀者在網上留了些「不合聽」提問，你都知筆者最喜愛解答，在年尾壓軸推出: Q:對1月25日曾教授講座的提問:「曾生理論個個星期都唔同,點跟佢,轉得快過股票」 答: 曾生是香港其中一個最勤力寫專欄既作者兼教授，所謂言多必失。所以教授不只每星期有言論，是近乎每日都有。至於曾生的意見轉得快過股票，要問者提出證據及註明日子才可叫教授回覆。問者一句留言就令教授忙上加忙，諗sir實在不忍。 教授在2008年於城大講座提出了恆指未見底之說，當時恆指已由31900水平跌至23000附近。當大家都問教授幾時「再升番」? 教授答:「再等一下。」及引用自家曾氏通道指出恆指最底見13000點，令在場人仕嘩然! 試問恆指當時已跌了近一萬點，有誰能堅定指出恆指會再跌一萬點呢? 足見教授不是跟風轉勢之人，他講自己的理念，亦沒有100%保證準確。但有自己理念及肯堅持己見者，實在值得他人學習。 教授是新加坡人，筆者從事出版界，知道教授在近一年已出版了三本書藉，實在因和幾間出版社交情太深不便推卻。所謂「有麝自然香，何須迎風立」，太多人冒名找教授出書，而著作由1998年至今超過20本，在界別屹立如此之久實在不容易。這也是筆者誠邀教授出席講座之原因。 Q:對1月4日施永青先生講座之提問:「聽賣樓的人講樓市，有用麼?」 大家身邊有不少人都賣緊樓，每個人都有自身利益，因而有不同說話，這不只是施老闆的專利。施老闆有別於sell緊你買瓏門的經紀，原因如下: 施老闆的聲譽和中原商譽比一單半單生意更重要。建立商譽之難度及價值，做過生意既人定知。 施老闆雖退出了中原管理層，由於是中原創辦人更是標誌性人物，其言行定要顧及當年一手創辦的公司 現在的二手樓買賣制度是施生有份確立，此人對業界了解之深恐怕無人能及，在未來幾十年不知有沒有下一個。賣樓容易，創建艱難。就如其中一位讀者來電報名時提及:「施生在業界這麼成功定有其過人之處。」 醫生都醫緊人收緊錢，但因為醫生領牌所付成本十分重大，所以就算想賺錢都不敢太亂來，賺多你一萬幾千叫你check左check右就是必然。那如賣過樓者之言就不可信，那下次有病唔通唔去睇醫生? 新一年祝大家龍精虎猛、馬到龔成! 講座資料見下:
多年前，香港股市流行一句話：「聖誕鐘，買匯豐」。 聖誕節又到，多年前，香港股市流行一句話：「聖誕鐘，買匯豐」。可見那時候的匯豐是那麼受歡迎，在上個世紀九十年代之前，匯豐幾乎每年送一次紅股，每次發10%的紅股，因此聖誕節買匯豐，隔年不久，匯豐宣佈年終業績時也送一次紅股，皆大歡喜。每年分10%紅股，七年之後股份就加一倍，那時代的匯豐是香港壟斷性的銀行，到了九十年代，匯豐收購英國米特蘭，成為國際銀行的一員，那時候的匯控(005)更神氣，股價突飛猛進，營業額、利潤通過收購合併而壯大。後來匯控進軍美國市場，終於2008年一場國際金融海嘯，匯控負傷極重，經過多年的努力，依然無法重返「紅底股」行列。因此「聖誕鐘，買匯豐」這句話已沒有人再提起，只有我依然每年增持匯控，不是拿錢出來增持，而是每年四次的以股代息。 投行應付監管狂請人 恒指上星期大幅下跌，昨日終於反彈，一反彈，近日熱門股的反彈幅度更大，可見資金仍然停留在香港，沒有因為美國退市而撤出，只是因為內地出現錢荒而暫時觀望，相信未來的一段日子，只要內地不再出現錢荒，熱門股依然熱炒，願意冒較高風險的人可以加入這場遊戲。 伯南克發明量化寬鬆絕招，把全球投資銀行從破產邊緣救回來，現在投資銀行再度賺大錢，美國政府也沒有因為當年的高複雜性的衍生工具導致金融海嘯，而下令禁止衍生工具的發展、推行。不過，監管加倍嚴格，上星期我出席前海論壇時，一名國際大型投資銀行的高層說了一句很有趣的話，他說為了應付監管，過去幾年，他工作的那家投資銀行，新聘用的律師竟然高達5,000人。 曾淵滄 大學教授
你好，諗sir。本人有些問題需要你幫幫忙解答。我是澳門人，27歳，公務員，入職2年多(不過屬於無得食長糧，退休會有一筆過一次性的公積金，大約百多萬如果無咩上落，但退休之时百多萬應該買個廁所都唔得，公積金為底薪7%,供款扣1300，政府供2600。 投資基金公司固定一間，可選環球股市／環球債券／銀行儲蓄)，我現在收入2.6萬+固定OT大約6k。老婆售貨員收入1.7萬。上年以180萬買入一所唐楼（和老婆住，2房），現市值300萬左右，按揭還剩140萬（19年期，2.375厘），其本上固定支出（供樓8000+供養雙方爸母供6000，其他消費隨意，無刻意存錢，存款現為零）。 最近買入國內2商場小鋪位（但8年后才開始收租），已付6成首期，余款下月開始分12個月清還，月付1.5萬mop為期一年。所以最近比較手緊，本人打算以所住唐樓的升值及低息環境轉按其他銀行(必須做消耗手續)，約借250萬，250萬-140萬(之前按揭)-10萬(其他雜費，罰款)。借250萬，做29年按揭，2.75厘，月供11000。 家人反對轉按，心態不同，父母有楼澳門國內各一，共值400萬hk，父母基本已沒存款，但父母生活不成問題（爸親有工作約1.8萬，五年后退休，細妹也工作2.6萬，單身(有比父母家用5k暫時)，妹和我爸媽同住）。老婆父母現在國內，打算以後在國內購一住宅供養。所以想年青拚一拚，盡早達到財務自由。如果借有100萬，打算留20萬同老婆補辦婚宴(應可收回一半10萬)，再留20萬（打算讓老婆辭工生了小孩之後再工作，買部平2手車，租個2.5k車位，bb日常消費和存「遲」帶血錢），還剩60萬。 1：本人應否轉按借出這筆錢。 2 : 餘下的60萬本人想在國內坦州購入多一個商鋪,等升值，可即時收租，約1k。或在澳門找一個非常差的唐樓，買來收租，但要做按揭用每月租金坻消大部份供款。還是有否更好的投資建議項目。還可以如果都不建議就少借60萬，只借40萬，甚至不轉按。 3 : 現在本人的公務員公積金分配比例為50%股票+50%債券。是否應改為更進取的比例或是在年輕改100%股票，在20，30年退休前改100%儲蓄比例。有何賜教！ 諗Sir，關注你已久，期望解答本人難題，萬份感激。財務自由就可早日達成！ 答案 不時都會收到自澳門的問題，上一次是一個大喊:「香港可以九成買樓上會簡直係不可思議!」是的，除了香港在亞洲各地亦正收緊措施防止資金流入。而居住的問題在珠三角地區是普遍問題。香港人諗起澳門除左賭仲會諗到「人人有錢派」!大家看罷今天關於社會福利的新聞頭版更覺不是味兒，且看澳門人的煩惱如何解決。 作投資前先要看自己能力如何。上一句看似很合理，但大部份人買樓買股都係憑「抵唔抵買」而決定的! 正所謂執輸等於敗家，係平既一定要買左先。有見及此賣樓既朋友必然要靠造抵買假象，至於入手後遇上金融風暴真係要敗家是閣下事宜，輸錢大部份源於不知量力，好似建行或什至建材咁都係有買貴冇買錯的! 問題係你有幾厚持貨能力。正因如此在筆者論買賣之文章都先要計出借貸力: = (總借款人收入 – 負債) * 50% * 2.59 = (2.6+1.7)*50%*2.59 = 5.56mil 在此文章1HKD=1MOP, 亦因筆者不熟悉澳門規例而將借貸比率定作50% 筆者現在只欠140萬，即1.4/5.6=25%，可將借貸提高至2.5mil，借貸比率為44%。如現在不轉按他日樓價下跌便會失去加按機會。由於讀者加按要達成人生兩大願望: 結婚及為小朋友打算，這亦是人生意義所在，應花則花，那剩下的60萬何作何投資呢? 讀者想在坦洲(筆者見聞少，請知情者貼出地圖)購入商鋪得升值，如果比讀者寧願將錢花在日本買間樓，火兄已在電台提及大板買樓係幾十萬港元有找，60萬收租有成五千蚊個月，減埋咩咩稅點都好過用60萬買樓「即時」收1000租。況且讀者已有兩間商鋪，仲要8年後才開始收租，不知是否澳門人都十分喜愛賺價，買入房地產完全唔理現金流，唔通真係諗住第時間鋪變左做銅鑼灣地鋪咁一世唔使憂? 就算真係都未必輪到你用幾千萬個價放，銀包有幾錢決定你可以賺幾錢，好比於2008年幫客人用5000個掛盤入44蚊匯豐，佢有能耐hold到80蚊先放，一般市民都係50蚊急急腳走左，明白? 現實情況真係好討厭的! 一係你好好裝備投資知識，一係你根本有錢。 就咪走咁遠講坦洲又日本，且看香港。你有60萬根本每月收$5000元是可行的，即10%回報!? 是的，同學已做好。當然，風險不是零。此舉令你緊固控有自身資產，比起你係內地買樓好得很多。買樓是買業權，而一些地方會隨便剝削他人權利的都不宜過份投資。國內大款咁辛苦賺錢,再去澳門洗完然後投資日本，你就掉轉黎做!? 公債金同香港之強逼金一樣，都是冇希望項目。投資隻股票基金吧。根據曾淵滄博士的曾氏通道現在於中線以下。
《富爸爸，窮爸爸》是多年前一本暢銷全球的書，書中有兩個人物：一是富爸爸；一是窮爸爸。富爸爸懂得用錢生錢，窮爸爸則只懂努力工作賺錢。富爸爸在未達到「財務自由」的境界前，努力儲錢，用錢來投資，買房地產是富爸爸的投資工具之一。 據說《富爸爸，窮爸爸》這本書譯成多種文字，全球銷量超過200萬冊，如此巨大的銷量，多少讀者變成了富爸爸？ 相信很少，筆者估計，不少人買這本書的時候，會以為這本書是講投資秘訣，教人如何發達。沒有，這本書不是投資秘訣，這本書是要你達到「財務自由」之前，不要買名車、不要買高爾夫球球桿，把省到的錢用來投資。 只要當你的投資每月回報，即買樓收租的租金、買股收股息的總額，超越你的工作收入時，才算是「財務自由」，這時候你生活無優，資產的投資回報足以永遠養活你，這時候就可以輕鬆地花用你的租金收入、股息收入。 無力還債爆金融海嘯 是的，許多人晚上發夢也夢見自己有多個樓房收租，租金收入遠超自己打工的收入。但更多人仍在埋怨他們的第一套房仍無着落，買不起。 2008年美國之所以會爆發金融海嘯，就是因為銀行胡亂借錢給原本買不起房屋的窮人買屋，這些人收入低，也沒有固定收入，根本沒有能力償還買房屋的分期付款，銀行之所以借錢給他們，是因為銀行發明了按揭債券，將這些按揭貸款打包成漂亮的按揭債務賣掉，轉嫁了風險。 開始的時候，樓價上升，這些窮人盡管沒有足夠的收入來償還分期貸款，但是樓價上升使他們可以加按，利用加按得到的錢來償還分期付款，因此這些按揭債券也就相安無事。直到有一天，樓價不再上漲，下跌了，這些窮人沒有能力償還分期付款，違約了，這批按揭債券的價值一落千丈，終於爆發了全球金融海嘯。 沒把握低價買樓時機 《富爸爸，窮爸爸》是一本暢銷書，能夠列入暢銷書榜的書，有一定的價值，書中建議買樓投資、買股收息都沒有錯，要讀者們在達到「財務自由」前不亂花錢，更是理財的第一步，亦是最重要的第一步。 可是，許多人看了這本書後，之所以無法成為富爸爸，相信是因為無法掌握正確的買樓時間，買了貴樓或錯失低價買樓的機會，還有平時的確不願意過節儉生活，大部分收入都花掉了，還分期付款買車、買手袋……投資是以錢賺錢，沒有錢，何來投資？ ******************************** 作者：曾淵滄 中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
曾淵滄教授在股票研究很有心得，著作由1998年至今也二十幾本。其中一事教授推薦的，就是獨創之曾氏通道。 簡單來說，「曾氏通道」根據一個指數過往十幾廿年的走勢，理用 natural log 繪製了一個走勢，再根據它的高低點、波幅等加入了幾條跟走勢線平衡的線。 複雜的，會請教授親自講解。 回顧2012年6月，當時恆指在「曾氏通道」中的下半部份，只要走到16000就已經到達最悲觀那條線。(見下圖) 所以假使恆指真的調整到16000，那很有機會認真貼近底部可以認真掃貨。 現在2013年回望過去，恆指冇跌至16000這重鎚位。而是在18600左右回頭。 但如大家在通道下半部份分段入市，投資賺錢是可預期的 有方法，投資自變得簡單。此方法亦可擴至個股。留意本站日後更多展示
在11月19日的貼文，提及用債券基金收息。得到很多人查詢，筆者的身驅招架不來亦有點發消，弄得昨晚和PATRICK哥做視頻101也是站得遠遠的，不想傳染他人。而PATRICK哥是下班收息101其中同學，都是為自己資產追求穩定回報之一群。 當然自「三十歲三皮幾野收入」文章貼上後，又是一大堆的查詢。其實不是筆者說的高深，而是坊間因為傭金、跑數問題令行內人有太多失實陳述。致原本好的東西因為傭金不高被收起，賣比大家既都係「有肉食」而搵x實的! 金融世界有此漏習，客戶正用腳投票比各大銀行。 由: 「三十歲三皮幾野收入」 http://homebloggerhk.com/?p=18458 網友ERIC SO有此 comment(可按上link查閱): 以下兩項投資風險應該很高吧, 4,high yield bond fund 100 萬，每月收息$11000 ==> yield = 13.2% (還未扣借息） 5，股債混合基金 150 萬，每月收息$15000 ==> yield = 18%(筆者更正為12%) (還未扣借息） 有可能嗎？可否推介一下？ 首先本人不作推介，只會客觀告訴大家一點事情。此投資物在近幾年之波幅和匯控股價比較如下: 年度表現 匯控股價約波幅(數據有限，數據只用年初第一個星期及年尾最後一個星期之其中報價作計算，或有些許誤差) 0005 HIGH YIELD BOND FUND 2008 130-77 -40% -32% 2009 77-91 18% 60% 2010 91-82 -10% 15% 2011 82-59 -29% 0.3% 2012
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2016年Homeblogger諗SIR 和「HaruHaru 炸雞妹」譚淇淇(毛記o趙海珠) 在《經濟一週》暢談理財。 2014年11月22日胡孟青小姐出席Homeblogger主辦講座 2014年1月25日曾淵滄教授於講座後舉行著作簽名會 2014年1月4日，HomeBlogger邀請了中原集團創辦人施永青先生作講座，出眾者近300人。觀眾席亦不乏 熟悉臉孔。 2013年10月5日 【向上流】講座 – 「上流力教主」陳振康先生 2013年8月16日，著名樓市投資者「財叔」擔任客席主持，相當榮幸。
【iMoney智富雜誌—置業安居】 1990年，筆者第一次在香港買樓投資，該單位長期出租至今日仍然持有。這麼多年後，樓價上升4倍，但是租金收入僅上升1倍，這個現像說明租金與樓價的變化並不同步。 租金市場在很大的程度上與市民收入掛鈎，收入不增，很難付高租金；部分零售店舖租金急升，是因為自由行帶來大量內地旅客。但是住宅租金未受惠自由行，依然得靠港人的收入着，租金上升僅1倍，也意味着港人的薪金這麼多年也只上升1倍左右。 租金回報歷史低位 樓價上升速度高過租金收入，最重要原因當然是因為銀行利率太低，連續多年的超低利率，迫使許多原本存在銀行收息的錢流出銀行，轉為買樓收租。也使到大量原本租樓的人想買樓，因為向銀行借錢買樓的利息比交租的錢更少。而轉租為買的人覺得，只要供完樓，這個樓房就是自己的，交租則永遠交租，所交的租金永遠沒有回報。 目前，買樓收租，年回報率大約是2厘至3厘，在1990年，買樓收租，年回報率則高達6厘至7厘，當年買樓收租的回報率這麼高，為甚麼人們不爭着買樓？因為當時的銀行利率也很高，當時供樓按揭利率是最優惠利率（P）再加2厘，因此供樓利率超過10厘，買樓收租的回報率不足7厘，因此買樓收租的收益是負數，得每月倒貼，只好希望樓價上升。 利率高，買樓收租回報低；利率低，回報率就上升，目前利率是超低水平，將來只升不跌。他日若利率上升，樓價下跌，若租金不變而樓價下跌，收租回報率上升，買樓的回報率自然會上升。 目前買樓收租回報僅2厘至3厘，而目前銀行利率又是歷史低位，將來銀行利率再下調的機會非常小，而利率與租金回報率掛，換言之，目前買樓收租的回報率應該也是歷史低位。 最佳的退休方程式 如果讀者目前手上有一些資金，可以不必向銀行借貸，而能一口氣買下一整個單位收租，而租金收入超越你目前的薪水；那麼恭喜你，你已可以隨時退休，不必工作，僅靠收租就可以過日子，這也是筆者最簡單的退休方程式。 年齡漸增，筆者投資取態也逐漸保守，身邊有餘錢先還供樓貸款。現在基本上已還清所有貸款，手上有十多個沒有負債的物業，盡管現時樓價已非常高，將來一旦加息，樓價有向下調壓力。但是筆者仍不會考慮賣掉物業，因為買樓收租成最佳的退休方程式，租金可升可跌，幸好，租金下跌時，生活成本也會下降。 撰文：曾淵滄 中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。 更多iMoney智富雜誌內容，請登入http://www.hket.com/imoney
