指點一下: 目標係想有兩層樓揸手 #1672

諗sir 本人今年28歲,月入$36000,政府工。上年以$5500000買入元朗兩房單位。現出租13000,月供16605 。每月供基金5000,4厘回報再加2000保險

 

現有三十萬, 女朋友有22000收入,將來都以結婚為目標。層樓我名,屋企人俾首期

 

目標係想有兩層樓揸手,老左可以有被動收入
希望諗sir指點下小弟

 

ANSWER:

有定力者就可放棄月供

未來市況應不似十幾廿年前的大上大落,有了衍生工具後買上買落都可以,直接令港股年計的波幅降低,這不利月供基金/股票之做法。就似2018年六-九月的港股,連跌六日又狂升兩天,如大市呈尖底或長時間處於底水平唔夠,月供方案不能為投資人提供低位大量入市之機會。另外買股或股票基金就是要取一間公司成長之爆發力,攤薄咁月供有助本少或沒定力的初階者。但如閣下如已有資本,當然係一筆過睇位趁底買等爆。

 

見底訊號(睇位)

睇位當然係關鍵,有些轉勢跡象可予大家參考,例如美國經濟出利好數據而美金唔再跟升,是其一市況暫由跌轉升之一。另外A50基金如大幅負溢價,例如達10%,都屬喉低買進好時機。抑或睇受股市寬,觀察大市50天低於150天線的股票數目水平,看圖見股票數目水平如短時間急跌然後再突升(2015年中),很可能是一波牛市的開始,我們在漁夫系統勾出此具參考性的圖。

上兩段講多些基本功,因讀者年紀尚輕還很有發展空間,月供基金佢自己決定仲搞唔搞。至於買樓,讀者連未婚妻借貸力為(36K+22K)/10000*50%*2.59 = 751萬。現時已用借貸力估計1.6605*2.59百萬 = 430萬,表示讀者仲有751-430 = 321萬再買樓。由於旺市不宜用超60%借貸力,故計出讀者今時不宜再買,另外如佢同女友工資不加,人生買兩間樓大致都「封頂」。除非佢有貴人擔保、或搵到100-200萬既香港住宅買。

 

計出起碼加自己兩萬工資

因此讀者絕不要以為投資可取代正職,發展事業令銀行更願意借錢予你去拓大個人資產才是正途。如你夾錢去買落人地盤生意(即買股票),筆者怕你望大股東回報你只屬一廂情願。讀者及其太太工資只需夾埋再升20K,他們總借貸力即升至751+259 = 1010萬。係市況較靜的時間自己出一百萬首期而每間借350萬上會,計到可以買三間樓,那到時一自己兩收息,退休生活就有保障。由於人在45歲之後借貸力會下降,所以呢個人工要係40-45歲前達到。同時假設見樓市低位(比前高位跌30-40%)才買一間,讀者買兩間要等兩次週期,當七年有一次機會要約14-20年先等齊。所以佢28歲有一間,拖到最長去諗係適當開始籌備年紀。另外係每次儲首期買樓期間,大部份儲蓄用定期或債券收息,例如8年儲100萬,那一年最少儲到12萬係債(即一個月10K),淨低錢加上時機好才考慮買股票或ETF。股票/ETF如買中有倍性就當加快理財進度,買唔中已有債/定期儲蓄包底,點都後中年有坐二望三間樓。無論市升同跌我地都要做好兩邊準備,而唔係一咪靠自己或某人既眼光去賭升跌。








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