諗Sir你好!
本人為LY39及LY40學生, 有幸拜讀諗Sir文章, 自知人不理財, 財不理你. 本人與先生二人30出頭, 早年忙於工作, 錯失不少投資良機, 現希望追趕步伐, 遂達至財務自由.
資產如下:
- 收租樓, 40多年樓齡, 2017年$3.9M 本人單名買入, 現估值$5.0M – 5.6M, 按掲欠結$3.4M, 餘29年按揭
- 自住樓, 兩房, 20年以下樓齡, 2014年$7.5M 先生單名買入, 現估值$11M, 按掲欠結$4.7M, 餘29年按揭
- 現金約$700K
收支如下:
- 夫婦收入約$100K/月
- 收租樓月供$13,000, 收租$21,000/月
- 自住樓月供$18,000
- 儲蓄$38,000/月 (已包租金淨收入)
由於自住樓以家人借首期所得, 自住樓只可租出不可賣.
現考慮以近親轉按, 把收租樓一拆二給父母, 以空出人頭等機會, 請問應如何作法才好?
- 收租樓按盡8成, 由於按保人齡75減, 只能15年按揭, 月供$28,500, 可按出$1,050,000 (已扣減印花稅開支)
- 收租樓按6成, 以某行人齡80減, 做20年按揭, 月供$17,500, 須回補$114,000差額 (已包括印花稅開支)
請問諗sir該如何選擇, 如選擇1, 又應該買樓還是其他投資物? 十分感謝!
三十而立之人上
answer:
簡單而言夫婦想甩一個名出黎再買樓，但先要問買多一房是否明智? 讀者夫婦收入共十萬，借貸力為100K*50%/10000*2.59 = 1290萬，現已用340+470 = 810萬，即63%。故在此時再買樓會令借貸力用超八成，不屬明智。當然佢地有提過係想先甩名再等機會，惟甩名等市無咁旺做洗費會便宜一點。再一個原因是趁市高甩名順道按爆可套得更多錢在手? 筆者認為上述三個原因之中，得最尾呢個因素值得支持讀者即甩即按爆。
下一關係甩名比父母，就要用父母名上會。但父母年老令銀行批唔出30年長的按揭令供樓高近30K/月，如何解決? 方法就係用夫婦其中一人擔保父或母，有望將按揭年期加長，一旦可按到25年，按出105萬後欠銀行420萬月供只~17K附近，咁既情況下套多100萬係手較為合理。原本自住樓欠340萬都供緊約13K，現只加供4K。
讀者現金偏少，所以套100萬正可對應問題，年齡亦只30出頭，不要因年近45歲大限而夾硬在此浪用買樓擴大資產，萬一樓市回調隨時打回原形。同埋留意收租樓按到咁高成數，係規定要報自住的。而讀者在買樓001已得知一些人偷偷地將報自住樓出租的例子，希望可透過參考他人情況，規範好自己風險及留兩手應對。
有現金可七成收息，三成買股票。年輕人如有策略去買股，獲得回報固然豐厚。先講收息，用債去收息是正章，REITs係現時勢不是隻隻合買。而買股收息就是將「夾份同人地做生意」與「穩定收息」二事撈埋，上述兩事性質唔同，公家生意為何要穩穩定定先? 除非間公司無上市啦。 何況市面講股票的人大多係免費提供意見，這也是多人買股連年不勝之誘因。更有大部份股評人連自己開公司都未試過，或自己做生意都唔叻，此情下膽粗粗去分析更大規模的上市公司，實在無言以對。
收息者尤其後生，應由收息101的債基開始，可隨時出入及佣金平，這已不時提及。買車位好唔好? 係唔使比貴印花稅不過佣金貴多多加上隨時面對空租期。買年金已早講左回報會被通賬削減。所以樓同債的亙動組合是收息的好教材。至於買股票諗sir信莊博，他近日又有市場更新，莊志雄博士為前信報研究部主管，大家可參考其論點。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
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第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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