諗Sir你好!
本人為LY39及LY40學生, 有幸拜讀諗Sir文章, 自知人不理財, 財不理你. 本人與先生二人30出頭, 早年忙於工作, 錯失不少投資良機, 現希望追趕步伐, 遂達至財務自由.
資產如下:
- 收租樓, 40多年樓齡, 2017年$3.9M 本人單名買入, 現估值$5.0M – 5.6M, 按掲欠結$3.4M, 餘29年按揭
- 自住樓, 兩房, 20年以下樓齡, 2014年$7.5M 先生單名買入, 現估值$11M, 按掲欠結$4.7M, 餘29年按揭
- 現金約$700K
收支如下:
- 夫婦收入約$100K/月
- 收租樓月供$13,000, 收租$21,000/月
- 自住樓月供$18,000
- 儲蓄$38,000/月 (已包租金淨收入)
由於自住樓以家人借首期所得, 自住樓只可租出不可賣.
現考慮以近親轉按, 把收租樓一拆二給父母, 以空出人頭等機會, 請問應如何作法才好?
- 收租樓按盡8成, 由於按保人齡75減, 只能15年按揭, 月供$28,500, 可按出$1,050,000 (已扣減印花稅開支)
- 收租樓按6成, 以某行人齡80減, 做20年按揭, 月供$17,500, 須回補$114,000差額 (已包括印花稅開支)
請問諗sir該如何選擇, 如選擇1, 又應該買樓還是其他投資物? 十分感謝!
三十而立之人上
answer:
簡單而言夫婦想甩一個名出黎再買樓，但先要問買多一房是否明智? 讀者夫婦收入共十萬，借貸力為100K*50%/10000*2.59 = 1290萬，現已用340+470 = 810萬，即63%。故在此時再買樓會令借貸力用超八成，不屬明智。當然佢地有提過係想先甩名再等機會，惟甩名等市無咁旺做洗費會便宜一點。再一個原因是趁市高甩名順道按爆可套得更多錢在手? 筆者認為上述三個原因之中，得最尾呢個因素值得支持讀者即甩即按爆。
下一關係甩名比父母，就要用父母名上會。但父母年老令銀行批唔出30年長的按揭令供樓高近30K/月，如何解決? 方法就係用夫婦其中一人擔保父或母，有望將按揭年期加長，一旦可按到25年，按出105萬後欠銀行420萬月供只~17K附近，咁既情況下套多100萬係手較為合理。原本自住樓欠340萬都供緊約13K，現只加供4K。
讀者現金偏少，所以套100萬正可對應問題，年齡亦只30出頭，不要因年近45歲大限而夾硬在此浪用買樓擴大資產，萬一樓市回調隨時打回原形。同埋留意收租樓按到咁高成數，係規定要報自住的。而讀者在買樓001已得知一些人偷偷地將報自住樓出租的例子，希望可透過參考他人情況，規範好自己風險及留兩手應對。
有現金可七成收息，三成買股票。年輕人如有策略去買股，獲得回報固然豐厚。先講收息，用債去收息是正章，REITs係現時勢不是隻隻合買。而買股收息就是將「夾份同人地做生意」與「穩定收息」二事撈埋，上述兩事性質唔同，公家生意為何要穩穩定定先? 除非間公司無上市啦。 何況市面講股票的人大多係免費提供意見，這也是多人買股連年不勝之誘因。更有大部份股評人連自己開公司都未試過，或自己做生意都唔叻，此情下膽粗粗去分析更大規模的上市公司，實在無言以對。
收息者尤其後生，應由收息101的債基開始，可隨時出入及佣金平，這已不時提及。買車位好唔好? 係唔使比貴印花稅不過佣金貴多多加上隨時面對空租期。買年金已早講左回報會被通賬削減。所以樓同債的亙動組合是收息的好教材。至於買股票諗sir信莊博，他近日又有市場更新，莊志雄博士為前信報研究部主管，大家可參考其論點。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
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黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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套房收租同一般買樓收租之差異
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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