急需改善居住環境方案 #1599

諗 SIR 你好,

 

本人經朋友介紹而認識閣下,拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。

 

基本資料:

本人35,為家中獨子,月入 40K ,妻子 32,月入 20K,育有兩小朋友,分別6歲及3歲。

無物業,與母親同住,現金 2M

 

母親已退休,名下物業:

1· 自住紅磡樓 600尺,毗鄰何文田站,市值 6M。因業權問題,只能出租,不能出售

2· 土瓜灣舊樓 400尺,市值4M,租金收入10K

 

目標:

1· 因現時自住不是平地 LIFT,有見母親年紀越大,想換同區3房平地 LIFT 樓

2· 一生三宅

 

策略 1

以妻子作擔保,按土瓜灣舊樓獲取 2.3M,30年期,月還9K,用租金10K抵消

再加手上現金2M作首期,換取同區 3 房,市值 9M 樓,月供18K,將現時自住物業分租月收16K,再補貼抵消

 

策略 2

合兩口子借貸力,借7.5M,購入物業收租供樓賺價

將紅磡自住樓分租,再加上土瓜灣舊樓租金,租紅磡區3房改善生活

 

還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何更好地運用現有資源改善生活及達至一生三宅。

 

敬祝 安康

 

心急人上

ANSWER:

讀者已達35歲,無論樓市往後升定跌,成個家庭都要有一樓係手。這不是因為樓市現在有恐慌,你唔買其他人就買哂的心態。而是讀者年紀已達35,想利用買樓可將美金計債項全貶走的特性,就要攤長黎還買美國再印銀紙。觀乎羅馬帝國、北宋、民國、銀紙內含值長遠必貶,直至政權更替。因此讀者想「有意義」地買樓,就必先而家就買。一旦讀者達50歲,就當買樓或加按只可攤廿年或更少,到時用債更適合。

 

讀者儲蓄不俗、父母生性、加上工資達小康,呢幅牌算係幾好打。筆者建議讀者用哂股、樓、債三項作投資,平穩咁做自然有財務自由的根基。土瓜灣樓應該加按,按5成出黎讀者擔保、得200萬。紅磡樓既不能賣那只好租吧,但留意若業權另一半屬其他人,租金收入會否到時被追討? 筆者建議如該物業如屬聯名契性質,最好先轉分權契,否則一旦業權另一人過身,全份業權就由生存的另一位入擁有。究竟此事對讀者有利定無利,讀者自決,筆者只是按經驗淺談呢類CASE會遇到的種種。

 

讀者家庭借貸力60000/10000*2.59*50% = 777萬,加按土瓜灣樓租借貸力剩777-200 = 577萬。就當紅磡樓出租而月租金為15K,總借貸力加埋共577+15000*70%*259萬 ~840萬。咁計讀者買樓改善居住環境只宜借400萬左右,一旦借突而CALL又用盡,對跌市抵擋力不足。再一次重申我們不是去估後市升或跌而去行動,而是做一個萬一升或跌都有退路,而令自己短期改善之情況,或至少有高肯定性的長遠改善方案。因此不同意讀者按土瓜灣而換同區9M,得罪講句就當佢食得起都恐怕噎死。

 

將紅磡舊樓租出收15K,再將土瓜灣樓加按,而最後把400萬現金之1/2分段投入債基疊增去收息12-15%一年為好方法。原因一是債基可隨時買賣或加減注碼,200萬收12%息即一個月多20K收入。原因二是借代表債基風險之標準差一年為4-10%,遠低於大部份籃籌股(如中電同煤氣)。原因三是債基疊增收高息後雖有被CALL LOAN風險,惟讀者只將流動資金之一半投入,基本上點CALL都唔會唔夠錢補觸發斬倉。原因四是債基本身持有到期要歸本的債券,只要肯揸就當上輪金融海嘯,你見個價都升得番(仲要係2009年已升番哂),相反股票唔可以,而經濟差表至長時間冇高定期息。讀者用此方案去產出高息去改善居住環境最為妥當。

 








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