為何投資項目總是下跌? #1582

諗sir,你好!

 

本人男士39歲已婚,同太太月入共53,000。

 

我們於2005年買入四小龍一個2房單位,買入價2,600,000。並於2013年加按,套現1,600,000,每月供款16,000。

 

套現的原意是打算再買樓,但由於辣招推出,最後沒有買了。

 

於是便把那筆資金購買債券基金,可是基金價格總是下跌,往往要用每月的利息抵消價格下跌的損失。

 

經銀行的經理分析下,債券基金亦已換馬數次,但基金回報仍是不理想。

 

現時持有的債券基金如下:

摩根亞洲總收益債(港元):投資50萬,現值438,000

施羅德亞洲高息股債基金(人民幣對沖) : 投資50萬港元,現值人民幣394,000

安聯歐洲股息基金(港元):投資60萬,現值542,000

 

現想請教諗sir :

 

1/ 若想資本增值、派息理想,請問是否應該賣了這些基金,改買第二層樓收租?

 

2/ 還是買其他債基? 請問推介那幾隻債基?

 

3/ 或是REITs? 請問推介那幾隻REITs?

 

4/ 投資分佈比例?

 

謝謝!

 

ANSWER:

謝謝讀者說出不少港人犯的理財錯誤,由於保障同學利益關係加上筆者本星期較忙,所以快手答一下:

 

錯1: 套現的原意是打算再買樓,但由於辣招推出,最後沒有買了

解1: 辣招就係毒在鎖死二手樓盤供應,間接令發展商利用賣一手樓主導市場,所以樓價越mark越高。前兩日十者係天水圍地產鋪等睇樓團既同學黎,坐係內房聽見出面經紀同業主對話。話說該業主有間嘉湖三房收租,經紀死勸業主放盤,業主固然唔肯,有辣招表示賣完再買要比15%重稅,即表示現業主就當要賣都會mark高市價8-10%去抵銷再買之稅項。最後經紀開價「虛幻價」780萬,業主都係唔想放。要知嘉湖三房600萬仲有交易,780萬已是開高三成,業主都仲要諗。連放盤都咁q執著,你預他日就當比到價個業主仲會再反價。所以讀者求神拜彿希望「波哥」咪再出咩加辣招,而家就當樓市跌30%,中原城市指數仲有約125點,只係返到2012年個價。

 

錯2: 債券基金亦已換馬數次,但基金回報仍是不理想

解2: 本星期一及上星期五已分享過筆者唔同學生投資債基3年賺取200-300萬個案。3年收百零萬息當然唔係叻,同學獲利只在控制注碼及槓桿得宜令自己可坐定定每月收錢,至於讀者同樣做基金獲蝕本加上息少之狀,只好咁去形容:「好似你去買車,經紀可以比部強國車你話25萬抵買,更連佣都唔收。大家咁聰明都估到經紀要賺既係大量不標明收費,包括時常壞要返黎整車,換零件好多時要返大陸訂等好耐,比貴錢才予快速解決方法。最後車主頂唔順劏左部強國車而比佣入番部歐洲貨,最後經紀成功將錢線拉長了更塞左部高margin的強國車比個客賺回佣。」

 

錯3: 應否改買第二層樓收租?

解3: 咁問只顯出讀者投資多年完全唔知方向要去邊。另提醒讀者工資偏低,2005年入手四小龍相信已用掉他人生的一顆「幸運」。可惜之後把握唔到行一拆二再二變三,今時只好說個人借貸力在45歲後會開始下降。送一樣免費野比佢就係一拆二時可按爆近八成。同時留意無論點買點按,先決係保證萬一樓市下跌30%都夠錢補水免被call loan。

 

另外有關理財方向,只好說窮人比富人更需要買樓。富人可買債去保住本收息,而窮人需要買樓去槓大資產規模加上搵租客陪你一樣供樓。當然窮人亦可買股去一變二、二變四,但買股贏錢的技術及心理要求都高好多。而買樓只要中美再聯合印銀紙基本上都可穩賺,但留意呢個世界就當付費上課,都冇方法教到你係必賺,只不過可將勝率提升及講真話令同學少「被繞路」。

 

錯4:  或是REITs? 請問推介那幾隻REITs?

解4: 一間公司就當莎莎(0178),都可因公司及外在環境時好時壞啦。至於REITs,內含資產質素決定其走勢,而此項會隨時間而變化的。明白世界上免費會比個number(推介)你的人不少,亦無需收費。不過有些股評人已經好出名,日日再上無線都無用架啦,點解要一早坐係度扮股神比number你? 名氣又唔可以當飯食。清醒D啦香港人。








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