REITs房託(香港篇)的好處

作者: 洪龍荃 – CFA(特許財務分析師)

 

近來政府不斷加辣,導致市民如果想額外購入物業便須繳付特別印花稅。因此,身邊有不少朋友都問及筆者,是否有其他樓宇替代的選擇呢?筆者均建議投資者不妨留意一下REITs這種投資產品,既與物業類同,但同時又毋需繳交特別印花稅,買賣亦容易,實在是不錯的選擇。

 

第一,派息有保證。REITs規定要將9成利潤分派給股東;相反,其他上市公司賺錢盈利好,有時候因為大股東的私慾,也不一定會派發給股東,但REITs的派息就是規定的。

 

第二,REITs借貸不得高於總資產的45%。正常而言,REITs如果負債降低時,也會考慮作收購,保持一定的負債率。適度的槓桿,配合妥善的收購,能夠為股東帶來最大的利益。

 

第三,REITs跟其他公共事業(如港燈、中電、甚至地鐵等)不同,既無利潤管制協議,加租也沒有限制(雖然有市民或議員不時反對領展加租,不過始終領展是私人公司,因此加租永無手軟)。

 

第四,香港經濟穩定,內需消費好強,即使自由行放慢,因為領展專做民生區生意,而且香港失業率一直維持係3.3%的低水平。這樣,對民生消費不會有太大影響。

 

第五,香港的商用物業只佔0.7%土地面積,地少人多,投資商用物業有先天優勢。

 

第六,REITs本身流通量充足,在股票市場買賣非常方便,不像現時買樓般既有限購又有特高印花稅。

 

第七,REITs現時的息率很可能買樓收租回報,因為買樓收租你還需要繳交物業稅、差餉 、管理費等,導致淨回報(net yield)很可能低於2厘。但是REITs基本上股息「淨袋」。

 

第八,REIT s的年報基本上能夠預視未來2年的業績,因為商業物業一般租約為3年,即每年有1/3樓面續租,假如每年平均續租加租率做到2成以上,即是說每年租金收入可升7 – 8%,惟千萬要留意佔用率( occupancy rate )要保持穩定。

 

更多REITs資訊:

http://homebloggerhk.com/REITS

 

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