諗SIR你好!
你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 思緒很混亂, 既興奮又煩惱.
我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.
我的問題如下:
由於眼見單位已升了120萬, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1萬x 12月x 10年), 而SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30年). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120萬, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備. 如果真的要賣樓, 會提早還私賃, 再多現金30萬
我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade了, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎?
另外, 違背了LUM SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80後, 我自已經常思考這個問題, 但想不出比較安全的答案, 因為我子彈只得一發, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激!
個人資料: 單身女子80後, 沒有富爸爸, 沒有丁權可借, 單打獨鬥格
收入:
- 23,000 偏低 (轉工後應有28,000), 收入穩定
支出:
- 租金套房 5,500
- 日常開支 4,500
- 供樓 每月貼1,700 (已包管理費和雜費), 因為首期比得少, 月供10,500
資產:
- 現值450萬以上提及的出租單位, 欠銀行按揭250萬, 買入價330萬 (賬面賺120萬如果賣出位)
- 早前買樓後借信用咭低息貸款60萬, 大約2.5%年息, 每月焗儲1萬, 分五年還
- 上ETF堂後已買入某大型科技ETF作收息, 和某貨幣3X ETF作賺價, 大約投資20萬
- 餘下40萬買入債基分別未疊增前較高風險年收息9%, 和未疊增前較低風險年收息6%
- 現金只有大約20萬, 之前買樓時餘下以便不時之需
ANSWER:
用一間位置好的居屋，換走地點差的私樓好嗎? 先讀者讀者此案而言，答案係唔好
原因一: 讀者本身工資不高，換樓洗費對佢構成困難
將私樓賣走再買居屋，賣完然後唔陪半年再買要於新買樓付15%印花稅，及後證明如是一換一，可退回約樓價11%。但以讀者心水居屋市價$350萬去計，15%印花稅已達525,000。就當日後可退回約38萬，讀者現金仍是不夠付先需比的52萬。
當然讀者可以賣走私樓後等半年，再買居屋，咁可唔使先付後退稅。不過半年間樓價變動要留意、若遇上樓市大跌對讀者而言不屬好事，有機會到時銀行同財務一齊唔肯借錢，令買樓一事更困難。
原因二: 買樓選屋要由下而上的步驟
讀者有用心爬文，對於居屋種種佢已明暸。未來供應多應彌補不了佢係位置好的居屋此缺點。一間屋的市價受的影響: 屋的類別及間格 > 屋苑 > 區份位置 > 經濟大環境。正如有些人睇股票是由上而下，然而筆者睇屋的價格是由下而上的。
例子1: 你間屋位置好係屯門、但如屋苑年齡是瓏門咁3-6年，受SSD「到期」產出大批賣盤，呎價都要受阻而事實上瓏門近1年升幅跑輸大市，數字已在上星期文章交待。(屋苑>區份位置)
例子2: 你間屋位置差係將軍澳，但如果你成個屋苑都係兩房，而你咁叻仔買中間三房套又單邊既，咁呎價唔跟屋苑行絕對唔奇。 (間格 > 區份位置 )
讀者例子: 居屋而位置好的，與位置差的私樓比，因 (屋的類別及間格 >區份位置)，所以保留私樓的。
另筆者有感，居屋住客，很介意比人知佢住係居屋。筆者走訪不同屋村拍攝，同居民吹下水，很得此等感受。其實筆者沒覺得佢間屋有咩問題，只不過往往最影響到自己既，就係你心目中隻「鬼」。
至於讀者如何完成「長遠目標想有一間作自住, 一間作收租」??
讀者現樓值450萬，尚欠250萬，那只需補錢25萬，便令結欠低於市值之一半(即450萬的50%=225萬)。補水後可將屋轉正為出租用途，租金收入可作下次做按揭核實收入的一部份。就好似讀者樓房收租10500-1700 = $8800，借貸力可增為(24000+8800*70%)/10000*50%*2.59 = 3.88MIL。現時借貸力已用2.25MIL。此情下再能買樓的機會不大。不過在住宅業主買樓要比15%之情況下，讀者又無人幫，基本上短期唔使諗買第二間樓。
應等待人工之後升至28K，加些租，及有些辣招鬆綁。那時借貸力有(28000+9800*70%)/10000*50%*2.59 = 4.53MIL。在第一間樓欠2百餘萬之情況下，買第二間樓都叫有可能。同埋呢個係假設樓下跌及辣招鬆綁，但如樓市照升，讀者死揸一間樓便令佢仲可享樓市升幅。總之買樓要放長線先見效，相反買股就要睇短了。當然讀者上課後利用了債基疊增及ETF，有幫她進帳不少，夠交幾次學費啦!
股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 現今市況下應選的債基種類 第四堂真人班 (2小時) 股市出入市系統的原理及方法 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 現今市況下應選的債基種類 第四堂真人班 (2小時) 股市出入市系統的原理及方法 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一、二堂網課付款後可開始 *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一、二堂網課付款後可開始 *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學< 樓市永續收入班 (PBA7) 安排： 第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30 上課地點為尖沙咀
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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