位置好的居屋VS地點差的私樓? 選擇是…. #1355

SIR你好!

你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 思緒很混亂, 既興奮又煩惱.

 

我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.

 

我的問題如下:

由於眼見單位已升了120, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1x 12x 10), SSD下個月將會滿3, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備. 如果真的要賣樓, 會提早還私賃, 再多現金30

我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎?

另外, 違背了LUM SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80, 我自已經常思考這個問題, 但想不出比較安全的答案, 因為我子彈只得一發, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激!

個人資料:          單身女子80, 沒有富爸爸, 沒有丁權可借, 單打獨鬥格

收入:   

  • 23,000 偏低 (轉工後應有28,000), 收入穩定

支出:   

  • 租金套房 5,500
  • 日常開支 4,500
  • 供樓 每月貼1,700 (已包管理費和雜費), 因為首期比得少, 月供10,500

資產:   

  • 現值450萬以上提及的出租單位, 欠銀行按揭250, 買入價330 (賬面賺120萬如果賣出位)
  • 早前買樓後借信用咭低息貸款60, 大約2.5%年息, 每月焗儲1, 分五年還
  • ETF堂後已買入某大型科技ETF作收息, 和某貨幣3X ETF作賺價, 大約投資20
  • 餘下40萬買入債基分別未疊增前較高風險年收息9%, 和未疊增前較低風險年收息6%
  • 現金只有大約20, 之前買樓時餘下以便不時之需

 

ANSWER:

用一間位置好的居屋,換走地點差的私樓好嗎? 先讀者讀者此案而言,答案係唔好

 

 

原因一: 讀者本身工資不高,換樓洗費對佢構成困難

將私樓賣走再買居屋,賣完然後唔陪半年再買要於新買樓付15%印花稅,及後證明如是一換一,可退回約樓價11%。但以讀者心水居屋市價$350萬去計,15%印花稅已達525,000。就當日後可退回約38萬,讀者現金仍是不夠付先需比的52萬。

 

當然讀者可以賣走私樓後等半年,再買居屋,咁可唔使先付後退稅。不過半年間樓價變動要留意、若遇上樓市大跌對讀者而言不屬好事,有機會到時銀行同財務一齊唔肯借錢,令買樓一事更困難。

 

原因二: 買樓選屋要由下而上的步驟

讀者有用心爬文,對於居屋種種佢已明暸。未來供應多應彌補不了佢係位置好的居屋此缺點。一間屋的市價受的影響: 屋的類別及間格 > 屋苑 > 區份位置 > 經濟大環境。正如有些人睇股票是由上而下,然而筆者睇屋的價格是由下而上的。

 

例子1: 你間屋位置好係屯門、但如屋苑年齡是瓏門咁3-6年,受SSD「到期」產出大批賣盤,呎價都要受阻而事實上瓏門近1年升幅跑輸大市,數字已在上星期文章交待。(屋苑>區份位置)

 

例子2: 你間屋位置差係將軍澳,但如果你成個屋苑都係兩房,而你咁叻仔買中間三房套又單邊既,咁呎價唔跟屋苑行絕對唔奇。 (間格 > 區份位置 )

 

讀者例子: 居屋而位置好的,與位置差的私樓比,因 (屋的類別及間格 >區份位置),所以保留私樓的。

 

另筆者有感,居屋住客,很介意比人知佢住係居屋。筆者走訪不同屋村拍攝,同居民吹下水,很得此等感受。其實筆者沒覺得佢間屋有咩問題,只不過往往最影響到自己既,就係你心目中隻「鬼」。

 

 

至於讀者如何完成「長遠目標想有一間作自住, 一間作收租」??

 

讀者現樓值450萬,尚欠250萬,那只需補錢25萬,便令結欠低於市值之一半(即450萬的50%=225萬)。補水後可將屋轉正為出租用途,租金收入可作下次做按揭核實收入的一部份。就好似讀者樓房收租10500-1700 = $8800,借貸力可增為(24000+8800*70%)/10000*50%*2.59 = 3.88MIL。現時借貸力已用2.25MIL。此情下再能買樓的機會不大。不過在住宅業主買樓要比15%之情況下,讀者又無人幫,基本上短期唔使諗買第二間樓。

 

應等待人工之後升至28K,加些租,及有些辣招鬆綁。那時借貸力有(28000+9800*70%)/10000*50%*2.59 = 4.53MIL。在第一間樓欠2百餘萬之情況下,買第二間樓都叫有可能。同埋呢個係假設樓下跌及辣招鬆綁,但如樓市照升,讀者死揸一間樓便令佢仲可享樓市升幅。總之買樓要放長線先見效,相反買股就要睇短了。當然讀者上課後利用了債基疊增及ETF,有幫她進帳不少,夠交幾次學費啦!

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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風險如何及點去規範風險
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買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

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懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

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就同學問題互動咨詢
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

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