26岁月入3万,是否应再买一间楼? #1254

谂Sir你好!

拜读你既文章有一段时间,虽并非所有内容都能完全领略,但都获益良多,希望你继续写更多文章,分享更多你的心得!

 

最近有一件事令我十分烦恼,想请教你,希望得到高人指点。

 

本人今年26岁,月入3万,加上外快每月月入平均5万左右。两年前以325万买入一间楼龄颇长的物业,按七成,月供8千多,现在收租每月$11500,算是有正现金流。现时楼价大约升至380万。现时积蓄约300万。

 

近日成功向女友求婚,开始准备买楼,由于本人已持有物业,故将改以家父名义买入。

现时自己心仪的楼盘约500万。

女友月入2万5,但基于个人理由不会投资到物业,但可分担其他非供楼的支出。

 

个人想法是先向银行赎回手头上380万的物业,再将物业按给银行借贷约350万,加上自己积蓄买入心仪单位。

 

这是我理想中的做法,不知谂Sir有何高见。

请指点一下迷津。

万分感谢!

 

ANSWER:

笔者唔系咩“高”人,至于楼龄反而就应用“高”或“低”去形容,而唔系用“长”。明白到读者26岁有300万现金在手,当然好好用。不过本案讲解的买楼要旨,对于三百个系手或揾九千蚊个月既你同样有用。

 

不同意读者将市值380万既楼翻按攞钱连同自己300万现金去买另一屋结婚,主因是新屋若唔借钱就咁一炮买、或打算按少过七成买,都有违笔者“有楼趁后生借尽买”的意旨。买楼唔借钱、不如唔好买。因楼房其实升幅少,帮到人赚钱主因是杠杆、及银行予定额的几十年还款期,令借款人供得越来越轻易,而租金就跟进账一齐升。最后楼就不难供满、而租金收入就贴齐今时生活水准。

003

相比下股票一年可升十几倍,楼只系几十年先升十几倍,所以纯计赚价股票比楼好,但股票只能做好少杠杆加上融资成本高,输就输系呢度。2016年的普通股升幅榜冠军宏安地产(1223)半年已升12倍,1981年沙田第一城开卖两房只卖18万,今时35年后只升了30倍唔够。但第一城业主若当年真81年入手开头每月辛苦供几百,但如在1981年安排了20年按揭,供到10年之后几百蚊仲算系D咩? 买楼就系令你站在时间一方、免费利用时间威力。听日股市升跌笔者唔知,不过时间会过,银纸会变更唔值钱就几可肯定。

 

可能你知买楼好,不过借唔到钱。故在此为读者评估借贷力。读者及女友月入共5.5万,借贷力为55000/10000*2.59*50% = 7.12mil。若将现有间楼按借350万,而新屋唔借那借贷力只用了49%,对于年轻读者可再用多些少。若原本间楼照旧争325*70% = 225万加上买新屋七成上会借350万,借贷力会用掉(225+300)/712 = 80%,对于读者而言仍属可接受,因佢仲有300-150=150万现金在手。家父名买楼而自己做担保,借贷力系一样照计。最大问题反而系佢间“楼龄颇长”既楼究竟有几“长”? 我们在买楼001将告诉同学楼房过到那一个楼龄后价值会急下跌,大家应如何避免。

 

另外银行只肯为有价值既楼房做按揭,例如无路到既村屋银行系唔敢博接受抵押借钱的。究竟咩因素会影响借贷应买楼前就学定,不要比左订先知做唔到按揭上会。读者搅好父亲买楼后,仲有约150万现金在手,可拨100万入手债基收息套餐方案B收息年20%,得$16666/月。若读者想进取,应该连第二间楼都唔使用父亲名买,只做债基而将原本打算买楼的150万首期留住等市跌买楼。婚后想住好一点可用16K利息去租楼住,反正新婚要时间摸索最合住的地区与模式,故先租为妙。唔鼓励买第二间因读者已有一间楼加上年轻,有条件留钱等市跌。但如年过三十而又未有楼既你,细细地都应买住一间先。

 








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