希望增加被動收入的人#993

你好諗sir, 本人已閱讀<<樓換樓>>及<<收息論>>, 剛已留位收息101/DV26, 本人庸才一名, 學歷及收入不高, 猶幸當年勇字行頭借盡幾年內買了兩個單位, 以後生活有了一點保障, 現想用現有資產增加被動收入, 及早完成一生三宅, 還請諗sir抽空賜教.

 

1. 本人38歲已婚, 有兩個小朋友, 太太33歲全職主婦

 

2. 月入42K, 每月儲蓄10-15K

 

3. 物業1: 2009年買入, 屯門兩房單名持有, 現值4.7M, 每月供款$5200, H+0.7%, 欠款1M, 自住(暫沒有換樓需要)

 

4. 物業2: 2004年買入, 屯門兩房跟父親聯名持有, 現值4.1M, 每月供款$4900, H+0.7%, 欠款800K, $8500租出(基本上全權擁有,當時只是借父親名)

 

5. 現金+股票+定期約值1.1M, 除按揭外沒有其他貸款

 

6. 借貸力 (42000+8500*0.7)/10000*2.59*50%=6.2M, 已用了29%

 

7. 太太沒有貸款及未曾持有物業

 

問題: 現想加按套現投資諗sir介紹的收息物, 用甚麼組合及投資額較為可取及低風險? 我的個案適合現階段買樓收租嗎? 知道套房回報較高但又怕沒時間打理. 希望增加被動收入的人

 

ANSWER:

其實讀者的薪金在不俗水平、但太太要全職打理屋企在借貸力只與普通家庭無異,只好辛苦自己。樓因早年買入(04年即27歲)體現了「早買早享受」。姑勿論11年來個價升定跌,今日月供$4900/月而只爭80萬在當初供款表上已顯示,這是鎖死居住成本及懂利用通賬的好處。當然、讀者自己都話當年「勇字行頭」! 回望可以再做好D既,就係計下借貸力在買樓後會否用盡。現時旺市,借貸力盡用最多六成。若樓市下調及政府將按揭政策調至利好業主、更高借貸水平亦可運用。

 

由於讀者收入水平一般,只宜將父親聯名物業按至五成,才令租金收入轉為借貸力。留意唔係就咁報租左比人就可以將租金七成計入借貸力,就咁簽張租約都唔可以。讀者宜自己檢視一下。

 

若看倌家庭收入比讀者高近一倍,至少到共月入68000-80000或更高,即可將父親聯名物業一拆二、順手按爆八成,合理運用家庭每一個業主名額、在用掉自己借貸力之餘提高現金水平。再說白一點,就係收入水平高即借貸力充沛,那就不需就住只按五成留份租約去提振借貸力、反而要CASH為上了。點按爆及慳稅都不在此詳述,完成後可按出4.1*80% – 800K = 2.48MIL。資金水平即時提高。

 

整個格局都不屬可逆天而行既類型,只好囤兵得時勢有利時才進發。所以應努力收息而不應再買樓。

 

自住樓都可趁高加按,舊借貸部份的平息可以保留。新借部份就一定要用貴息。再套有4.7*60% – 1.0 = 1.8MIL。連埋聯名樓共套[4.1*50% – 0.8]+1.8 = 1.25MIL+1.8MIL = 3.05MIL,呢舊錢已等於打工3.05MIL/42000 = 72個月之月入了。那怎用三百萬去增加被動收入? 用債基加保險較為上算,因直債要最少500萬入場先做得好,用ETF融資若少於500萬都令融資成本超2.3%p.a.,不喜愛。買股票收息係錯選擇、黃金缺點係無利息、加上商品在走低循環。最後期權類的投資? 或複合物股票掛勾是否可取呢? 筆者意見是可為的、但複雜性比債基高一點。所以建議由債基、走到保險、再理解ETF,三劑藥定可幫讀者制造更高現金流收入。

hitler

債基眾知周知收12-15%息不難,已有25班收息101的師兄師姊驗證,不詳述了。講一隻ETF,價位在年中大市逆境時都跌了10%左右,現時價格已返回未跌水平、而9.1%息就穩袋平安。讀者可用債基收息之餘、用無年期既ETF組成一個約12%年息之組合,305萬投入剛好月收$30500,令家庭情況改善不少。其他劏房或直債讀者唔使急做,慢慢學收住錢進步。

 










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