中六合彩(1143萬)之後既部署#953

諗sir, 您好: 我及丈夫都是52歲,沒有子女。 

 

我及丈夫都是是自僱人仕,每月收入不穩定,大約月入共$40,000 (不包括下述物業1的租金收入)。 

我及丈夫每月開支:$25,000 (不包括還供樓貸款) 。 

我及丈夫有 : 現金 : $500,000 股票 : $350,000 人民幣: 180,000 

物業 

1. 青衣居屋 : 父母聯名,市值$3M (2房),沒有按揭但未補地價,補地價後約值$2M,父母住。 2. 紅磡樓2005年買入 : 我與丈夫聯名,市值$9.45M (3房),未償還貸款$2.35M,每月按揭還款$10,700至 2035年,利率: H+0.7 ,出租每月租金$29,000。 

3. 紅磡樓2006年買入 : 我與丈夫聯名,市值$7M (1房),未償還貸款$2.67M,每月按揭還款$12,200至 2035年,利率: H+0.7; 自住。 

 

目的 : 期望退休後有穩定及足夠的收入。亦希望增加現時現金收入。 

方案 : 

A. 上述物業2及物業3均近紅磡火車站,而沙中缐於2021通車. 估計通車後物業2及物業3會升值,故考慮繼續持有。 

B. 但又考慮賣物業1以獲現金投資直債而提供穩定收入。 煩請諗sir指點!! ,謝謝 !

 ANSWER:

睇完讀者既個案,真有感買樓改變人的一生。你見讀者夫婦既收入真係平庸至極,夾埋先搵4萬,但紅磡兩間樓現資產淨額係1143萬! 足足係佢地285個月既人工,即唔食唔用都要24年先儲到既數目! 如果計抽埋博彩稅(75折收數)淨得,讀者呢1143萬已等於中左半注3600萬既金多寶! 

 

當然凡事無完美,讀者無仔女,往後要更好為自己打算。另外「E一族」食盡了樓市05年後的大浪,羸在呢十年來定力夠無放樓、而紅磡出租單位基本由租客負責供樓、鐵証買樓可助人堅定坐貨、更加「要脅」幾個租客同你一齊儲錢,加上儲蓄進度。只要等到每7-10年出現一次的樓市高位,無運氣人仕想預約「中一劑」金多寶都唔係無辦法。起碼成功機率有30-50%,而此方法缺點係慢、同埋要堅持。仲係大海游泳未能上岸既你,會趁年輕仲係你資本既時候一試嗎?

*E一族泛指現時身份證係E字頭的人仕,現多為香港50-70歲的一群

 

由於租金會跟進賬升、而供樓金額30年唔變,所以讀者現已有29000-10700 = $18300之正現金流。鑑於工資水平不高只四萬,要最基本咁為自己退休後提供足夠資金、讀者需為自己產出等同現人工之正現金流、即月四萬元、而現在尚欠40000-18300 = $21700

 

建議將聯名樓加按至六成,由於強勁租約(收$29000租/月)加上各樓之結欠率走低、睇埋讀者自僱人仕點去為自己證明收入後,覺大抵有信心夠計。加按後得7MIL*60% – 2.67MIL = 153萬,留意此款項唔可以用H+0.7%咁低息去還,最起碼新借部份要用現行息率計息。作最壞打算成舊錢用現息計算、由今再拉30年還,月供420/259*10000 = $16200,供多左4000蚊/月但可留至2045年先還清。如果你同意今日張7000蚊機票10年後至少賣11000既,咁你應該同意讀者用每月多供4000元的代價供樓兼套多153萬在手。

 

153萬行債基、每月收12-15%即$15300-19125不等。減埋$4000增加了的供樓支出,債基法門都可為讀者增加月$19125-4000 = $15125之月正現金流,計及已得的$18300,共15125+18300 = $33425/月,唔使做都可每月坐定定收錢、更有3間樓在手。就當債基一時波動、或樓價下跌50%仍有錢去補。數據有示債基的年波幅比樓房更低! 當然如香港樓價可以跌50%,即返回2007年頭之價位水平(中原指數70點),那不妨為讀者出擊再買樓之時。留意手上現金股票人仔共120萬都未動用作計劃、仲有大把招數未出。

 

最後一點想提出,讀者來文之段落建構越好、通常財富都較多的。你能用口用手清楚去表達一件事、就係成就財富之來源。










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