人工由10K奮鬥至33K再換樓既居屋仔#951

諗Sir:

你好!小弟看了貴網沒多久,但感受很深,不停回顧自己的人生。

 

以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。

但自從找到貴網之後,獲益良多,就像找到了海上的燈塔,引導我的思維走向正確的方向。

最近小弟差點就做錯了決定,幸好遇上貴網,令我不致於到中年時才後悔。

先說說小弟的背景,出生草根家庭,中學懶散,讀書不成,差點就上不到預科。之後一心以入大學為目標,雖然是走多了路,讀了一年副學士,24歲人,總算得到了現今社會最基本的入場劵。

一畢業就遇上金融風暴,當時有10K人工已經算好,可惜當時還未有理財概念。過了3年,雖然有儲錢但不算多,在家人相助下,有幸在2011年以140萬7成按揭買了一屯門兩房居屋(自由市場),與外母聯名,月供$4700,半年後結了婚。

小弟及後一直努力工作,務求增加收入以支撐將來的開支並及早儲錢投資。

太太因為要還早年借下的政府 Grant Loan 給外母,而且人工一直維持只有14K左右, 所以扣除家用後,基本上都儲不了錢。

2013年誕下女兒,小弟人工雖然加了但照顧女人的開支抵銷了增加的收入,現在只儲到4萬左右。今年因為轉了工,人工加到33K,加上打算生多一個小朋友,所以開始盤算換大屋。

在未遇上貴網之前,小弟一直打算換同區的村屋,一來近外家,二來將來兩個小朋友大了也可以各自有一間房,三來供樓負擔沒那麼大。

正當我已找地產放盤時,機緣巧合下讀了到貴網一篇例子之後,看到村屋其實不值得買,再看多十數篇例子,發現諗Sir的理論當頭棒喝,一解我多年的疑惑及錯誤的理財模式。

現在我決定收回放盤的決定,重新部署。

由於小弟的自住物業已升了不少,現值280萬,欠銀行78萬,可作加按,套現118萬。

應否將大部份作收息去抵銷加按供款及將多出來利息作儲蓄,而小部份作5年double保險方案,留待機會才出擊?

另外,由於現時樓市橫行,而且加息快到,所小弟是否應該早點趕在低息時做了加按手續先?

小弟暫時5年目標是可把現居放租,另外租間大一點的屋住(或如果5年內樓價下跌,買多個物業自住,原本的放租?)

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小弟的資產如下:

自住已補地價居屋,11年買入價140萬,現估值約280萬 , 存款4萬 , 股票4萬

 

希望諗Sir可指點一下小弟,萬分感激!小弟早幾日亦報讀了收息101(BATCH 25),希望能惡補理財技巧。

祝諗Sir桃李滿門!

忐忑不安的公居仔上

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*讀者提供的收入表(內容筆者未作核實)

收入 支出
本人薪金 $33,000 供養父母 $7,000
太太薪金 $17,000 保險 $2,700
    供樓(1) $4,700
    家庭消費 $18,000
總收入 $50,000 總支出 $32,400
收入-支出 = $17,600
其他現金流 $0    
總正現金流:(收入-支出) + 其他現金流 = $17,600
槓桿儲蓄(1) $3,700    
遠期儲蓄:總正現金流 + 槓桿儲蓄(1) = $21,300

 

 ANSWER:

會回顧自己人生既人,才懂得進步之法門。讀者在2008年24歲由副學士走到大學畢業,人工由10K升到14K再到而家33K,鐵證香港還有上流機會。當然同意與早年相比、機會少了、但發生概率比起你尋晚中金多寶既機會高。亦相信大家搭沉船落入大海、唔會先計一計獲救率才開始撥水去求保命。

 

明白今日有樓住有賴當日外母做擔保買樓、誠然每人生命中都有一至兩個貴人、更何況讀者借落家人同政府錢都有死慳還清、今日30歲人已育有一子,為社會提供新血。同不少人一樣,早6年買樓至今樓房應已升值一倍,原本打算放居屋而換村屋,賣一間再買入大D既一間,改善環境。

 

誠然「一換一」之做法為舊路,在1990年至2014都叫行得通,因市場大抵看升,新樓之首期往往可由舊樓套現。到今日香港買樓之收入來源不再由物業升值帶動、考慮原有舊居可提供租金收入、而租金可作入息證明增強借貸力、加上受惠一人一樓可盡按上會此政策及慳回印花稅、咁多個理由都支持你計好借貸力及細項後行「一拆二」換樓。

 

會否將現居轉按比老婆? 「加按」金額由118萬提高至180萬左右、足足多成50萬用! 對儲蓄只幾萬既讀者好有幫助。若要用得更盡轉返比外母更佳! 又可保持180萬之加按又能為他日完成一生三宅作鋪路。人要持有三宅之因,在於退休後一宅自己住、另外兩宅留比夫婦兩人收租,退休生活無憂。退休人仕將錢投入在股票市場收息,只會令老本蝕多賺少。

 

讀者之家庭借貸力為(33000+17000)/10000*2.59*50% = 6.47mil,有2.5mil借貸力用作按爆原居至九成,即淨6.47-2.5 = 3.97mil比自己買新屋用。讀者之弱點是現金少、借貸力尚可。所以舊居應加按得越多越好,而不應只按至5成產出新借貸力。新居如想是村屋、可租而不好買。村屋一向是不良抵押品,若入手後發覺有僭建亦較麻煩。加上租返一年先睇下是否合心意再買未遲。另租樓也有「買樓附送試住期」既好處,可參考本網另文。

 

擺好位之後,資金有1.8MIL而借貸力淨約4百萬,即去到盡入手六百萬樓都可。惟讀者格局始終「攻擊力較低」加上「兵少」,當然而家最緊要係加按「增兵」、再先做好守城待時機才出發。得到1.8MIL宜80萬入手債基收息年$120,000、 40萬作5年DOUBLE保險方案。若美國幾年內只加息1-2次(樂觀假設每一格係0.25%),保險方案5年用40萬產出另40萬可期、放夠8年後淨袋176%,即70萬,夠第時再買樓之首期、而放5或6或7/8年之主動權係讀者手,筆者提議之收息方案往往永遠將錢的主動權留係自己手上、而銀行西裝友既方案永遠係做個掉轉。一年前叫人做1年人仔定期予5%息、上個月已知係瀨哂野,更大鑊既都無謂提。










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